楼盘项目定位报告文件

269/269XX城项目定位报告目录XX城项目定位篇………4—12页一、定位考虑…………………5页二、原定位……………………6页三、新定位……………………6页四、新定位考虑因素…………6页五、新定位诠释………………7页XX城项目分析篇……13—50页一、项目分析综述…………14页二、项目综合分析…………14页可借鉴项目分析篇……51—78页一、综述……………………52页二、可借鉴项目分析………52页三、可借鉴项目总结………78页XX城目标客户篇……79—99页一、定性研究报告…………79页二、定量研究报告…………87页三、目标客户定位和描述…………………97页XX城项目建议篇…………………100—135页一、项目的核心价值体系…………………101页二、产品建议………………115页XX城项目旅游篇…………………138—142页一、旅游与房地产之间的关系……………139页二、项目旅游开发类型定位………………139页三、人类生活追求的过程…………………139页四、杭州旅游市场类型分析………………140页五、XX城旅游目标市场模拟图…………141页XX城项目定位篇一、XX城项目定位考虑天都城原先的定位天都城原先的定位对比对比天都城新的定位天都城新的定位考虑因素天都城新的定位天都城新的定位考虑因素天都城新定位诠释二、XX城项目原先定位中国第一座国际生活示范都市三、现在XX城项目核心形象定位广厦·XX城——畅意国际生活四、新的核心形象定位考虑因素4.1由于项目原先的定位概念差不多在市场上做了长期大量的推广工作，同时项目原先的定位差不多深入人心，预订XX城项目的客户都明白XX城是一个国际生活示范的卫星城，假如我们要将此深入人心的定位全部推翻重新定位，势必会冒着专门大的市场风险，同样还要投入比原先更为巨大的广告宣传费用。同时我们认为，XX城的规模优势在原先的定位中得到专门好的体现，那个也是项目的实际状况，因此没有必要将起推翻，只是将起在原先显著的地位加以淡化些。4.2现在XX城新的定位是抓住原先项目所述求的最中心点，杭州市民经历度最深刻的内容，在此基础上我们做了一个第一步的调整和休整，那个调整是项目总体方案调整的最稳妥的一步，可不能在市场上和差不多预订的客户中产生巨大的负面效应。4.3新的定位与老的定位差不是新的定位要紧力推一种生活方式，而原先的定位只是完成整体项目在开始时候必须做的第一步——项目推举的工作。由于本项目的专门性，当市场全部了解项目状况后，因该作一个比较稳妥的转型工作，从项目本身动身进行述求，那个时候当人们认识了项目后，应该告诉他们在如此的项目中，你将会是如何样的生活，如此的生活你会得到什么，这些你得到的内容，是无法从其他项目上得到的，那个确实是XX城大项目的优势所在。定位诠释广厦·XX城广厦·XX城——杭州卫星城的代名词“城”给人的感受确实是大，这和XX城6579亩的宏大占地面积相得益彰，一个“城”字将XX城的规模和体量表现地淋漓尽致；“都+城”确实是都市的概念，他给人的第二感受是繁华，里面是无奇不有，是居家生活的一个好地点，那个也符合当初营造XX城的概念和方法，预备把他作成一个杭州新（副）都市中心的初衷和方法；“天”表达出来项目无限的漂亮，勾画出来的人家仙境的美妙设想，总体给人一种“此景只在天上有，人间难得几回见”的感受；“XX城”在前期通过大量的市场推广工作，差不多在杭州市民心目中奠定下杭州第一大项目的市场形象，差不多将XX城是杭州第一个卫星城的概念深入人心，给整个杭州市居民构画出一幅漂亮的居住家园的蓝图；“广厦”作为XX城该项目的投资和开发商，从进展商品牌战略的角度来来考虑，在项目前期应该充分发挥广厦集团在杭州市场上强有力的实力背景带动项目的先期开发运作，给当地购买者一个强有力的信心和实力的保证，在XX城项目中后期，能够通过XX城的项目成功操作，带动提升广厦在房地产方面的品牌优势，让当地购房者清晰明白，广厦不仅是实力的象征，更是优质精品楼盘的保证。希望通过“XX城”项目使广厦房产挤身杭州第一品牌房产开发商的行列，与绿城、南都、坤和这些杭州品牌房地产商并驾齐驱。畅意畅意——舒适、悠闲、生态的生活环境，高品位、高品质、有内涵的生活方式居住层面上的超越——“畅意”让人联想到舒服、写意，在房地产项目中如何能够让人感受到舒服呢？因此是项目所在区域环境优美，有山有水；社区内配套齐全，居家便利、人性化的居住氛围和气息，满足人们居住宅需的等各个方面和层次的需求；从个人居住的空间来讲，合理且中意的居住空间环境，高质量的物业治理和私秘安全的个人居住空间。这是畅意在第一居住层面上的超越需求。附加价值层面的超越——“畅意”第二层面是不仅仅超越居住需求，而是附加价值或者是小资生活方式的体现。在那个层面上应该更加注重生活品质和质量，处处体现出XX城大社区、大配套、高起点所带来的高品位生活的意境。充分利用XX城多而全的便利配套服务、全面结合观光旅游、美食天地、购物广场、运动中心、休闲娱乐、医疗教育等优势，塑造出XX城独有浓郁的社区文化氛围。文化及个人内涵上的超越——“畅意”第三层面上的超越将是XX城社区文化内涵和社区核心精神上的超越。这一层面上的超越基础，只有航母式的复合房产项目才能够充分地表现出来。随着房地产日渐成熟和杭州购房者对居住要求的不断提高，买房差不多不仅仅是为了单纯的满足人们的居住需要，而是他整个生活的一个不可分割的重要部分，也是他品位和追求的价值体现。他应该是“马斯洛需求理论”的第五重的价值表现——“自我实现的需要”，因为他差不多是将住宅本身完全融入了他真个生活，也是他自我整体表现的一个重要方式。我们不是简单地在卖房子，也不是单纯的一个社区，而是要表达那个时代、那个社会中、特定的群体特征，因此只有充分考虑到这点，能够让客户在购房的同时，感受实现了“马斯洛需求理论的第五重——自我实现的需要”，这才是“畅意”的最高层面上的超越。国际生活国际生活——是令人无限向往和向往的美好生活方式“国际”首先XX城的项目从一开始就以高起点，不管从建筑规划、景观、建筑等方方面面，结合国际团队来为“XX城”规划一个全新恢弘的版图，开创杭州国际化生活新起点；“国际”从第二点来讲，是一种大的包容，不管是建筑形态、建筑风格依旧生活方式，因此XX城拥有宽敞的规模，能够有足够的胸襟包容各种优秀的事物，形成自己独有的国际化风格魅力。而由于项目本身目前规划设想以法式为主，法式是国际中的一个部分。法国给人一种最浪漫的感受，法式生活给人一种最有品位的生活方式，然而本项目在新的规划调整中将结合目前已有的规划做进一步的调整和完善，将大量穿插国际化的因素，他将不局限与法式，日后他将建成一个真正意义上的国际化的生活社区，不管从建筑、景观、配套及生活方式方面，他将成为一个全新意义上的国际化生活社区和文化精髓。“生活”——随着杭州市民的居住环境、可支配收入及品位等方面地不断提高，差不多不再满足原先单纯的居住需要，他们需要更好的居住环境和氛围，也就造成目前杭州房地产开发项目越来越注重整个社区的营造，从杭州整个社区硬件营造来看，他已列入中国房地产开发和营造的第一流水准范畴内。同时从房地产开发趋势来看，不断满足购房者的需求是一个大趋势，象从“原先的4P转向4C，然后进入现在的需求整合时代”。广厦集团也充分认识到这种趋势变化，因此不管在前期规划依旧先造景后造房等种种细节上充分表现出广厦房产差不多决定将“XX城”营造成一个杭州最好的生活社区的决心和战略决策。“国际生活”那个概念充分考虑到项目差不多在市场上建立的认知度，并维持项目原先“中国第一座国际生活示范都市”的概念上做进一步的调整和修正，将项目的主诉求点述讲的更加清晰明确，同时加深市场对项目的认识，同时也为项目开始整体转型作出最稳妥的第一步，因为那个概念的述求在文字上差不多变化不大，然而这些文字所述求的重点开始变化，开始更加突出以购房者为导向，开始明确倡导性地提出“国际生活”方式的概念。从项目伊始到现在，广厦房产一直希望XX城能够给杭州市民带来一种新的、国际化的、舒适的生活环境和方式，广厦房产原本希望“XX城”提供如此一个良好的环境，希望吸引符合如此好的环境的优秀人士前来居住，从而从软、硬件方面全面突显出XX城是杭州真正意义上的国际生活社区的样板工程的初衷和目的。畅意国际生活畅意国际生活——倡导杭州新时代居住的新方式和新理念通过上面各细分点的阐述，我们现在专门明确的明白该项目的核心形象定位。现在我们要做的是生活方式的诉求和表达，希望通过向生活方式的转变，从而给从购房者的立场上来关心他完成他对XX城的梦想蓝图。“畅意+国际生活”从最核心的提出XX城的目的是“开创一个新的国际生活的样板空间”。从杭州本地话来读“畅意国际生活=创意国际生活”，如此也比较符合项目最初衷和最理想化思想。因为XX城那个项目体量巨大，它差不多开创了杭州复合房产的先河，同样他同时也在开创和倡导杭州新时代居住的新方式和新理念。广厦·XX城，畅意国际生活——一座国际化风格建筑的社区，融合国际文化与生活的方式，涵盖商业、教育、运动、医疗、科教、娱乐等设施与服务，蕴藏丰富旅游开发资源的配套完善的国际化高品位居住的花园新都市。XX城项目分析篇一、项目分析综述由于本项目不是一般意义上的房地产项目，他是一个集房地产、旅游、休闲运动于一体的泛地产项目，因此对XX城的项目分析上存在着专门大的困难点，传统意义上的SWOT分析，差不多不适合XX城的项目了。因此为了让大伙儿都十分了解XX城项目的各种概况，我们将项目从以下四大部分进行阐述，本篇SWOT项目分析共分为1.社会因素2.企业因素3.项目因素4.竞争因素四个大的因素，而每个大因素都会包含不同各项小因素，我们会针对每个小因素作出一个SWOT分析，以便我们大伙儿充分认识清晰XX城的各个方面。二、项目综合分析2.1社会因素类区位因素：经济总量据初步统计，2002年杭州全市实现国内生产总值（GDP）1780亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，连续十二年保持两位数增长。产业结构接着得到调整，第三产业实现增加值765亿元，增长14.6%。三次产业比例由上年的7.1：50.6：42.3调整为6.3：50.7：43.0，第三产业增加值占国内生产总值比重提高0.7百分点。人均国内生产总值达2.8万元，比上年增长12.4%，按现行汇率折算达到3400美元。财政收入2002年，杭州全市财政收入接着快速增长，2002年全市财政总收入达257.14亿元，比上年增长28.2%，其中地点财政收入118.32亿元，增长34.6%。Strength（优势）：都市竞争能力优势

杭州是中国房地产市场最具竞争力的20个都市之一，房地产行业整体水平高，不管从相关的房地产政策法规、市场和购房者来讲，相对全国专门多地点相对比较成熟和规范，因此也就只有在如此一个成熟的市场和购房环境下，XX城所倡导的生活方式才可能实现，并得到市场和购房者的认同与理解。历史优势

“上有天堂，下游苏杭”、“山清水秀，七大古都”历史留给了杭州无尽的品牌财宝，而XX城项目位于杭州那个漂亮的旅游都市，870亩的欢乐四季公园作为XX城房地产项目的强有力的优势，一定能够让居住在XX城内的业主，充分感受到杭州那个都市的漂亮，以及切切实实感受到XX城的所倡导和营建的生活方式是何等的漂亮与畅意。区域经济进展态势优势

杭州市地处我国经济最发达的长江三角洲，人均GDP高，人均可支配收入高，人均消费能力、潜力大，对生活质量要求高，从而也促使了杭州房地产价格一直持续走高的缘故之一。只有足够购买力的市场和房产价格走高的情况，XX城项目才会面临无限的成功契机。区域核心优势

杭州市是经济发达的浙江省的唯一单一的核心都市，是全省的政治、经济、交通、文教、卫生、旅游的中心，对全省的地市县具有专门强的吸引力与辐射力，象XX城作为杭州第一个真正意义上的卫星城，完全有机会吸引周边省内市场的人群前来购买XX城。Opportunity（机会）：进展趋势因素

随着社会都市化的进程的加剧，将会形成浙江省的政治、经济、文化、交通全方位的向杭州集中，都市的进展更加迅速的循环促进进展规律，也符合杭州市政府提出的大杭州的概念，以及“住在杭州”的一个目标，以此为背景，将会对杭州的房地产进展起到极大的推进作用和无限的商机；区位连带因素

杭州处于中国经济最发达的长三角的区域内，以余杭为中心，车程以1.5小时为半径圆的辐射范围内，有长江三角洲1.5亿高收入群体，人口稠密，可支配收入高，消费能力与潜力巨大，那个市场带动了杭州的整体的经济增长，同样也为杭州的房地产与旅游业提供了强有利的支撑，随着长三角之间的互动日趋和谐完美，整个杭州乃至余杭的进展机会不可限量；区位SWOT分析：本项目位于杭州市，而历史以及现状留给杭州无尽的财宝，七大古都，长三角的区域范围内，世界第六大都市群，这些差不多上历史与区位给予在杭州的XX城项目强有力的优势和进展机会。然而，这些优势和机会大都含盖了杭州那个市场大环境，讲明XX城项目有一个良好的市场基础，关键在与XX城如何充分结合好项目本身优势，与杭州那个大市场完美的融合在一起。区域环境因素Strength（优势）：撤市变区

余杭撤市变区，增强了余杭与杭州市的联系，余杭差不多成为了杭州的一个新区，同时也将是形成杭州的一个新的副中心都市的都市新格局，这点来来讲，余杭的进展前景更为宽敞,关于XX城项目来讲，差不多在行政上摘掉“郊县”的帽子，从而会得到更多的整体市政的配套优势支持；卫星城镇

临平作为杭州市的三个卫星都市进展重点之一，临平关于其他区来讲，有专门大的空间与潜力，XX城作为临平的一个重点卫星城，势必也将是临平进展的重中之重，这将为XX城的进展提供了良好的市场基础；Weakness（劣势）：消费者心理因素

在杭州市尤其是老市民的心理照旧认为余杭仍是一个不发达和方便的地点，他们选择在此购房多多少少都会有点顾虑，包括现在一些中青年人对，XX城所在的区域认同感依旧专门低的，那个状况也是十分自然，XX城项目所处的位置目前状况并不是十分的完善，是存在专门多需要改进的地点，因此关键是我们如何去营造一个卫星城，如何去幸免那个不利点。宗地现状因素

目前该区域除了还在逐步完善中的欢乐四季公园，剩余的部分差不多上依旧大量的农田和耕地等，整体上来讲XX城的项目用地尚未有完善的开工迹象，同时在项目第一至三期的用地上，项目预备动工的痕迹也不明显，包括现场工地围墙等都没有设置，让差不多预定的人群到现场无法明白第一至三期的具体位置在哪里。与此同时，XX城项目的周边道路状况也是十分令人担忧的，从项目宗地的总体来讲，目前的状况是十分令人担忧的，是极需要进一步的完善。XX城项目周边景观因素

杭州分布着众多的自然、人文、人造各类景观，然而在临平地区，项目周边，这类的景观是少之又少，特不贫乏，同时项目周边的黄鹤山和上塘河并没有给项目带来足够的可借鉴资源优势，同时上塘河的污染还需要要进一步的整治，尽管XX城周边有山有水，然而那个山和水并不是XX城的项目卖点，有专门多地点反而给XX城项目带来不利的因素。消费热点板块因素

杭州市民较为普遍同意的近郊楼盘要紧分布在城西的三墩区快、富阳银湖开发区、之江和滨江区等地区，这些区域内的物业类不有一般的住宅和不墅两种。而XX城项目位于杭州市北部，与这些热点板块有一定具体，同时XX城所在区域的住宅板块并没有成为市场消费的热点。然而和这些热点板快来对比分析，同样属于郊区板块，同时我们的产品类型和销售价格处与一个价格范围带中，那么本项目将会和这些热点板块产生竞争冲突，关于那些差不多是市场消费热点的板块来讲，XX城同样以郊区板块的产品来讲是处在明显的不利因素中。工业分布因素

杭州市北部是杭州的传统重工业比较密集的地点，由于重工业对噪声、水、环境等存在多方面的阻碍以及破坏，而XX城项目又位于工业周边，容易促使消费者产生一定的心理抗性；Opportunity（机会）：区域以后进展的规划因素

杭州市大力革新原由的饿都市布局，顺利地实施萧山、余杭撤市变区，形成了以“一主三副”为主城的“大杭州”新格局，处于“临平城”规划范围内的XX城，将成为杭州重点建设的都市中心区域之一，尤其是市政府一系列的利好政策的强力支持下，能够清晰地看出XX城在整个杭州的都市进展中，将被给予舒缓都市人口，承担起中央居住区的重要功能，成为新世纪新杭州的都市副中心。区域旅游市场的空白点

杭州的旅游市场要紧是以自然观光和佛教旅游为主，尽管近几年有大量的人造景点的兴起，相对而言，度假旅游在杭州比较缺乏。当杭州市政府提出“住在杭州”的口号，希望把杭州建设成为全国“最适宜居住的都市”，给房地产和旅游带来了无限的商机。余杭区东部没有知名的旅游景点，市场差不多处于有待开发状态，处在XX城项目地块中的黄鹤山，假如通过开发商的富有成效的规划，那么就能够为杭州市民描绘出一幅漂亮的生活画卷，不仅能够带动欢乐四季公园的旅游产业的进展，也对XX城住宅项目起到推动作用。Threaten（威胁）：市政规划对消费者的潜移默化阻碍

在杭州市政规划中，东部和南部为要紧居住的进展方向，西部和北部由于受到各种自然、社会因素的制约，阻碍了都市向外的扩张，然而目前城西差不多形成了杭州居住郊区化的雏形，尽管政府打算、总体规划在某种程度上能够左右都市布局变化的方向，但只能停留在宏观的层面上，而最终的事实依旧要靠市场去发挥作用，然而由于政府宣传、市政配套等因素的局限性，在摸中程度上给项目开发增加了相应的难度，同样也会因政府的宣传等因素，潜移默化的阻碍消费者的消费行为；区域SWOT分析：从XX城项目所处的余杭星桥镇的总体形式来看，有优势，有劣势。然而，所有的优势稍显单薄，所有的机会大概还要时刻来验证，而劣势、威胁却是实实在在存在的，通过综合所有优劣点的权重来看，区域因素是XX城项目的一个劣势，需要时刻来改变这一切。市政因素Strength（优势）：33929工程的临丁路的建设通车目前，杭州市区的交通状况尚不尽如人意，杭州市政府为了进一步完善和政治杭州市的交通状况，开始实施了“33929”工程，差不多上完成杭州市区道路的“两纵两横”骨架网络，把8大城区、钞票江新城以及各开发区、高教园区“一网兜进”，差不多实现半小时交通圈。到2003年底，差不多完成33条道路、9座桥梁、2条隧道和9个入城口的建设。两年大会战建设工程将缓解制约杭州都市化进程的交通“瓶颈”，为五年内在市区形成“一环、三纵、三横”的道路主骨架、完全实现半小时大都市快速交通圈奠定基础。33929工程中的临丁路－绕城公路入城口将在年底建设完成同时通车，由于XX城原先的天平路将会与临丁路相衔接，如此将会给本项目和外界的交通带来极大的便利因素。Weakness（劣势）：教育、医疗卫生、供排水、电力、电信、燃气等因素

在XX城项目的规划中，可能会有12万左右的居民入住XX城，这些居民所需要的教育、医疗、卫生、供排水、电力、电信、燃气等等市政问题，就目前状况而言，都不够解决，都需要开发商大笔的投资改善；目前项目周边的污水排放设置为1万立方米/

日，项目的需求是3万立方米/

日；项目周边能够为项目提供的35KW(升级后可达到110KW)的星桥变电站不能满足项目规划用电13.6万千瓦的需求；4000门电话的星桥镇电信局完全不能满足1万门电话的需求；Opportunity（机会）：规划的晚，建设的晚，建设品质就会越高

目前XX城项目周边没有完整以及满足项目的市政配套设施，然而，随着项目的进展进度，市政配套会逐步完善，而越是晚建设的市政配套，就会越完善，就会考虑越周到，就会幸免越多往常考虑不周的问题，就会越适应消费者当前消费者的需求，相信随着XX城项目的不断开发建设，这些市政配套等问题将会尽快的规划、建设完善的；Threaten（威胁）：市政建设的未知速度

市政配套的速度快，可能对项目可不能产生负面阻碍，然而，假如建设速度慢，那么将直接阻碍项目的美誉度、阻碍项目的知名度，直接阻碍项目的销售，因此市政配套建设我们无法操纵，因此我们必须目前的着重点还要加强小区和项目本身的营造。市政SWOT分析：人少、地荒、缺乏生气以及配套设施还专门滞后是对目前宗地的总体评价。而我们对XX城项目市政后期规划的高品质的期望仅仅是期望，不可能对项目产生较大的销售阻碍。然而一旦没有市政的配套，就不可能有百姓中意的生活，就没有项目的成功。市政因素，是项目的一个较大的劣势与威胁。交通因素道路交通去年一年，杭州全市公路路网建设又有新进展。绕城北线二期、绕城东线暨下沙大桥工程项目贯穿，杭宁高速公路杭州段、杭金衢高速公路杭州段开通。全市新增公路里程166.3千米，其中高速公路里程68.6千米。年末公路里程6560.48千米，其中高等级公路里程1336.15千米。都市建设“33929”工程（全面实现33条道路、9座桥梁、2个隧道、9个入城口建成和整治的目标）建设首战告捷。复兴立交、文晖立交、望江立交、南山路、上塘路高架（文晖路至轻纺路）及02省道-绕城公路西线入城口等工程已建成通车，城区的路网布局得到进一步完善。都市环境综合治理取得新成效。全年完成市区37条道路的环境综合整治，整治道路66公里；全年折除违章建筑77万平方米；整治房屋立面1521幢，完成屋顶“平改坡”200幢。全年城镇差不多建设和更新改造投资中用于道路、供排水、公用事业、电力等基础设施建设的投资183.78亿元，比上年增长20.1%。都市公共交通快速进展。年末市区公交线路238条，比上年末增加44条；公交营运线路总长度达3007千米，增加549千米；公交营运车辆2775辆，增加537辆；全年公共汽车和电车客运量61712万人次。一大批新型公交车内路运营，市民乘车环境得到较大改善。水、电、气的供应能力提高，服务进一步规范。全年市区供水量52095万吨，比上年增长0.2%，生活用水量26000万吨，增长1.1%。市区用电量156.61亿千瓦时，比上年增长17.6%，其中居民生活用电18.76亿千瓦时，增长11.8%。年末市区居民家庭人工煤气用户18.39万户，比上年增长9.5%。Strength（优势）：杭州交通枢纽因素

杭州是华东交通主枢纽之一，同时更是浙江省的水、陆、空交通中心，便利的交通使人的大范围转移以及流淌的显现日益增多，关于项目而言，就有可能有更多的消费者选择杭州那个都市，选择XX城项目的可能性；XX城项目交通因素

XX城项目距离余杭临平镇5.3KM，目前去杭州市中心车程约为40分钟，距上海170KM，项目毗邻320国道、杭州外环高速公路、临丁路、沪杭高速公路。便捷的大交通环境，和四通八达的公路网络，对旅游产业来讲能够方便游客其拿来度假休闲，对XX城的住宅项目来讲，能够享受便捷的交通路网，同时还能够享受郊区田园式的生活方式；Weakness（劣势）：交通现状不容乐观

就目前而言，通往XX城的道路并不是十分的好，项目周围的道路十分狭窄，同时道路整体都不是十分平坦。同时从市区内到XX城走高速干道还要面对收费的问题，同时走高速干道在相应的路程公里数讲将显得比较遥远，然而从其他非高速干道上到达XX城，则道路状况实在是差强人意，极需改善，否则对项目的推广极为不利，同时给日后小区业主的出入带来极大的不便利性。轨道交通的改线阻碍巨大

杭州市一期轻轨的改道，促使XX城项目交通的方便、快捷、准时的优势荡然无存；Opportunity（机会）：政府以后二号线的规划

杭州市规划的轨道交通二号线有通过项目同时会有至少一个停靠站点，弥补了交通的缺陷，丰富了交通的可选择行，增加了XX城项目的附加值；政府形象工程的规划

杭州市规划的“33929工程”中有涉及到XX城项目的道路的规划，政府高角度的规划，能够让项目与整个市政道路，乃至整个都市的融合程度更高，如此就会更加吸引消费者，剔除消费者的陌生感；Threaten（威胁）：政府规划的不预期性

由于有了轨道一号线的教训，轨道二号线的规划，同样存在大量的不确定性因素，假如再次出现反复，可能会对项目阻碍极大，在营销推广上要慎重考虑宣传轨道交通一项；交通SWOT分析：XX城项目目前交通状况十分不理想，以后的规划有专门多的漂亮向往，然而，向往能否实现，要打个问号，向往什么时候能够实现，还要打个问号。因此，从我们所列出的优劣分析来看，有一些问题对项目的阻碍可不能专门大，然而，二号线的阻碍是至关重要。因此，综合评定来看，交通对与项目来讲，目前并没有足够的优胜，然而到今后他的优势将有可能突显出来。产业结构因素消费市场杭州去年消费市场持续较旺。全年实现社会消费品零售总额523.53亿元，比上年增长14.1%。其中市区426.36亿元，增长14.2%；五县（市）97.17亿元，增长13.6%。分行业看，批发零售贸易业零售额347.09亿元，增长17.4%；餐饮业55.28亿元，增长27.7%；其他行业121.16亿元，增长1.1%。连锁超市进展迅速。年末市区有连锁经营企业43个，连锁门店735个，年销售额达到60.99亿元，比上年增长57.1%。Strength（优势）：杭州市总体产业结构

杭州市第一、第二、第三产业结构比例由2001年的7.1：50.6：42.3调整为2002年的6.3：50.7：43.0，第三产业所占比例的提升讲明产业结构更加合理，人均收入增加，可支配收入增加，对项目而言，消费者的增多成为可能，一旦人们的收入水平得到持续增长，他们的对生活质量的要求也会增长，如此的良性的经济增长趋势，会在日后一段时刻内，增加改善目前居住环境的购房群体的数量，也会增加投资房产的群体数量，如此有助于整体房地产市场的持续稳健的进展。Weakness（劣势）：余杭市产业结构有待提高

余杭区产业结构比例由2000年的12.8：54.3：32.9调整为2001年的12.3：54.0：33.7；与杭州市同期平均水平相比，其中第一产业高出5.2个百分点，第二产业高于3.4个百分点，第三产业低于平均水平8.6个百分点。这充分讲明余杭区的量化以及结构状况在杭州市总体范围来讲依旧处于一个中等偏下的水平，项目所处的区域的产业机构处于杭州市中等偏下的水平，也确实是讲当地的产业环境比较其他地区还有差距。购买XX城的那些群体至少应该是杭州平均收入水平的中等人士，同时在该区域内的居民自身的居住条件都还能够，加上该区域整体经济收入偏低，造成了XX城吸引区域客户的困难性增加，一旦一个项目不能有一定数量的比例的区域客户前来支持那个项目，那个项目在整体销售上会面对专门多困难。Opportunity（机会）：差距产生提升的可能

尽管目前余杭的产业结构落后于杭州市的平均水平，但随着杭州市整体经济水平的不断提升和产业结构的不断完善，余杭的产业结构调整与提升的空间将会专门大，随着产业区域产业结构和区域群体的需求不断提升，加之XX城项目日后规模效应日见显现，会有专门大的可能去吸引区域消费者前来购买XX城。产业机构SWOT分析：杭州市的产业结构是特不健康与良好的。然而，产业机构只能讲明人们的收入结构，收入水平。尽管这对项目来讲是个优势。这一点，关于所有处在杭州的房地产项目都有拥有的，然而余杭的产业结构水平对XX城来讲不不是一个优势，从长久来看只能确实是一个机会，他对项目目前的利好阻碍不是专门大。杭州以及余杭房地产状况因素杭州去年完成房地产投资196.37亿元，比上年增长39.4%。建筑业接着保持较快进展。全年建筑业增加值129亿元，比上年增长10.6%。各类房屋施工面积2722.35万平方米，增长17.4%；房屋竣工面积834.41万平方米，增长0.5%。去年，杭州房地产业接着进展。全年商品房施工面积1876.7万平方米，比上年增长29.5%；竣工面积529.41万平方米，增长23.6%。商品房销售面积414.55万平方米，比上年增长14.1%。居民居住条件进一步改善。全年完成住宅建设投资162.86亿元，比上年增长56.3%；住宅施工面积1577.77万平方米，竣工面积464.49万平方米。年末市区居民人均居住面积12.5平方米，农民人均住房面积52.7平方米，分不比上年提高1.3和3.7平方米。去年四季度，我市房地产业经济景气状况连续一季、二季、三季的高位态势。反映本行业企业生产经营状况的企业景气指数为168.2。景气调查显示，三季度新开工面积增加的企业占23.8％，景气指数为117.1，比上季和上年同期分不上升7.8、24.3点；完成投资增长的企业占44.0％，景气指数为135.4，处在"较为景气"区；商品房预售、销售面积景气指数分不比上年同期上升8.8、17.8点；商品房销售价格稳步上涨，本季的商品房销售价格为145.5点，分不比三季、二季、一季和上年同期上升11.8、7.1、16.3和40.8点。企业盈利状况良好。54.7％的房地产企业反应利润总额增加，景气指数比上季和去年同期分不上升4.5、5.7点。Strength（优势）：杭州市房地产行业进展良好

杭州市房地产开发势头迅猛，房地产业已成为主导产业。1998年以来，杭州市房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17%以上。2002年完成房地产投资额196.4亿元，同比增长39.4%。其中完成商品房住宅建设投资148.3亿元，占房地产开发总建设投资的75.5%。2002年房地产业对GDP的贡献率达11.6%，同比增长17.1%，为都市经济进展做出了重大贡献，房地产行业差不多成为杭州市的主导产业之一，从这一点来讲为XX城塑造了一个特不优秀的市场和消费的空间，XX城项目只有在杭州整体房产前景持续量性进展的前提下，才会得到巨大的成功契机。房地产市场购销两旺

房地产市场供销两旺。1998年以来，房地产预售总量年均保持在260万平方米以上，其中住宅预售总量每年差不多保持在210万平方米以上。2002年住宅施工面积1455万平方米，住宅开工面积714.7万平方米，竣工面积412.5万平方米。销、预售面积673.2万平方米，是住宅竣工总量的163.2%。与此同时，2002年经济适用房新开工面积118万平方米，同比增长3.4%，竣工97万平方米，同比增长86.5%。也只有在如此一个购销两旺的市场下，才会有机会产生“工作在都市，生活在郊区”的可能性，同时才有机会突出XX城所倡导的生活方式在已购房群体中产生认同。房地产市场经营更加规范

老市区土地市场治理规范，收购储备效果显著，房地产供应结构逐步优化，明令禁止土地炒买炒卖行为。表现在：一是供地总量和结构合理。从老市区房地产供给结构和房屋空置能够得到充分反映，2002年1～10月份，高、中、低价位住宅供应量分不为3974户、16319户、5313户，分不占住宅供应总量的15.6%、64.2%、20.2%，空置面积只有1.5万平方米；二是禁止了土地炒买炒卖问题，营造了房地产市场规范运行的环境。只有一个规范的是房地产运做环境，才会带动杭州房地产的良性进展，符合杭州市政府的“住在杭州”的口号，以便吸引更多的外区域人士入住杭州，如此有助于XX城下时期向周边外区域推广。Weakness（劣势）：尽管房地产行业进展专门好，然而存在结构问题

尽管杭州市近几年房价总体一直上升，但上涨绝对量不一。尽管杭州市房地产市场供销两旺，然而城区供销矛盾大大高于郊区区域。总体而言，都市绝对量的增长高于郊区，西湖等风景区的增长高于其他地区，XX城项目所处的区域增长绝对量并不是专门好，上涨空间不容乐观；行业风险增加；

杭州市房地产贷款增长过快，银行资金在房地产生产、消费资金中的份额较大，银行风险有所增加；目前杭州房产过热现象差不多引起中央的注意，同时央行差不多着手对房产开发和销售的贷款等问题提出新的要求和方式，XX城作为一个长期开发销售的项目，一定会在今后面对更为规范和严格的新国家政策，如何规避行业风险，XX城应该着手从长期开始预备。Opportunity（机会）：杭州市房价总体一直上升

依照杭州市房地产交易所提供的数据，从2000年到2002年10月份，老市区房产交易平均价格分不为每平方米3426元、3703元和4043元。据浙江省城调队统计资料显示，商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8%，而同期GDP增长速度达到53%，尽管杭州市的房地产增长的绝对量与增幅都专门高，然而综合GDP与物价的增幅来看，房价上涨仍具有较大的空间，消费者持续消费成为可能。那个市场空间给本项目的规划调整带来一定量的市场接纳度，也有助于XX城如此的相对价格较低的项目吸引更多市区的购买群体。余杭房地产市场进展势头良好

房地产业呈迅猛进展势头。全年商品房施工面积189.2万平方米，竣工面积76.7万平方米，分不比上年增长58.6%和107.3%，有良好的市场进展势头，讲明市场对该区域差不多开始慢慢同意，只要杭州的购房市场开始同意余杭那个市场，XX城将会在今后面临无限的进展空间和价格的上涨。Threaten（威胁）：行业进展周期因素

从中国房地产行业的进展周期规律来看，6-8年是一个周期，好的区域会维持在10年左右，杭州市房地产差不多持续6年以上的火热，其中近5年内没有跌落，高度繁荣的背后可能暗示危机，假如行业出现下滑，出现波动，对与大盘XX城来讲，损失惨重，特不是项目的开发模式以“大手笔”的开发方式的话，XX城一定要紧密关注和分析杭州房地产市场状况。增长的预期防范因素

余杭区的房地产进展势头过猛，2001年商品房施工面积189.2万平方米，竣工面积76.7万平方米，分不比上年增长58.6%和107.3%，正所谓有涨必有跌，大涨的同时预示危机的到来。尽管讲余杭区域的增长要紧集中在西面部分，我们应该能够看出余杭西面是整个余杭房产的支柱，假如西面的房产开始出现危机，作为余杭北面的XX城项目势必会受到一定的关联效应。房地产行业SWOT分析：杭州房地产近些年来进展一直欣欣向荣，这关于处于杭州的XX城来讲，有了一个好的市场环境，那么XX城项目的成功相对而言更容易些，然而，还有依照项目的具体情况具体分析。繁荣的背后到底是什么，也许大厦将倾，也许是杞人忧天，也许是更好的进展前景。总而言之，好的市场环境，对项目来讲依旧优势，依旧机会。政府、政策因素居民收入和储蓄城乡居民生活水平不断提高。据抽样调查，全年市区居民人均可支配收入11778元，比上年增长8.1%；人均生活费支出9215元，增长5%。全年农民人均纯收入5242元，比上年增长7.1%；人均生活费支出3957元，增长13.7%。居民储蓄接着增加。年末城乡居民储蓄存款余额1183.4亿元，比年初增加241.55亿元，其中城镇居民储蓄存款余额949.23亿元，比年初增加209.54亿元。都市环境深入实施“蓝天、碧水、绿色、清静”工程，都市环境质量进一步改善。年内关停污染企业153家，省市重点工程—七格污水处理厂一期工程建成运行。全市工业固体废物综合利用率94%，工业废水排放达标率96%，二氧化硫排放达标率93%，烟尘排放达标率97%，粉尘排放达标率92%。市区区域环境噪声等效声级56分贝，都市交通噪音平均值68分贝。加强都市绿化建设，都市生态环境得到改善。全年市区新增绿地面积770万平方米，年末市区园林绿地面积达到7772公顷，公共绿地面积达到1373公顷，建成区绿化覆盖率35.98%，市区人均占有公共绿地面积7.85平方米。杭州市荣获“国际花园都市”称号。Strength（优势）：政府的居住规划

从杭州市整体规划中，3-5万人规模的居住区设置40-45个，其中主城设置30-40个，其中主城设置分布在城中、城东、城北等地。我们XX城项目处于在城北区域，是杭州市政府规划中的一个居住区，如此，从政府得到的优惠政策与政府支持，确信大于不是政府规划的居住区域，加之XX城项目差不多列入杭州市都市规划的范围内，XX城将会得到更宽敞的进展优势。余杭区政府的规划

在余杭区大力进展旅游项目的开发，在新一轮的经济进展规划中，把旅游行业视为新兴行业，新的经济增长点。余杭区把度假旅游作为重点开发项目，XX城的四季公园确实是迎合了区政府的规划；Weakness（劣势）：住房贷款利率阻碍

国家政府贷款利率调整，尽管提升了投资壁垒，有利削弱房地产泡沫，但同时也增加了为了改善居住条件、无房者的实现愿望的难度。政府出台的这条政策会对所有的开发商普遍产生阻碍，因此，对XX城来讲，“杀伤力”要小于其他楼盘；政府规划的都市进展方向

心理因素。杭州市政住宅的进展中，东部、南部差不多明确成为都市的进展指向，重点区域是下沙和滨江，西部、北部由于受各种自然、社会因素的制约，阻碍了都市向外的扩张；这将促使人们心理会对XX城产生的误区与障碍；Opportunity（机会）：政府都市进展方向的规划

近些年来，杭州市政府提出的“游在杭州、住在杭州、创业在杭州”的大的都市进展思路，要把杭州建设成为“最适合居住的都市”。对此来讲，杭州房地产市场将会面向全省、面向全国，为房地产开发提供了宽敞的市场空间。从目前项目政府的思路、口号来看，可谓“旺名不旺地”，在那个时候，XX城项目应该积极加大和加快项目的开发力度，争取作出一个示范单位来，吸引更多的人居住在XX城。Threaten（威胁）：房价全国关注

最近正在进行的人大会议上，有专门多的人大代表提出了当前中国房产价格过高这一问题，其中杭州房地产价格差不多在前一时刻范围内引起国家的重视，这势必会阻碍国家对此做出相应的政策调整，假如确实出台政策，那么阻碍的就不是一个两个项目，而是包括XX城在内的所有项目；政府换届阻碍

由于XX城项目开发周期过长，政府换届、政策变更，关于XX城那个依靠专门多政府政策的项目而言，将会产生不可预估的阻碍；政府政策SWOT分析：尽管政府会换届，尽管政府有可能会有政策限制，然而，政府的种种服务依旧服务于市民，是为将杭州建成更美好的花园都市的愿望，相信随着杭州的不断进展，XX城会有一个更宽敞的成长空间。政府因素，关于项目而言，是一个优势和机会。住宅郊区化因素Strength（优势）：都市进展进程的需要

随着都市进展的进程，都市的中心区域，往往成为公众共同享用的地点，不再是个人的专署，取代高层住宅的将是办公场所、娱乐场所、广场、商业场所等等各种公众场所。XX城正是位于卫星城区的项目，适应潮流的进展；开发趋势的需要

市内土地资源稀缺，市内土地寥寥无几，商品房开发的后续储备用的不足，开发成本大大增加，房产价格也将不断上涨，如此同样也大大增加了开发风险，然而购房群体的承受度可不能和房价一样同比例上涨，因此选择住宅郊区化也是日后购房和开发的趋势；消费心理逐步形成

住宅郊区化的心理正在逐步形成。当一个都市都市化水平进展到相当的水平以后，逆反效应开始产生，摆脱喧闹、拥挤的都市，选择高品味、高生活质量、高标准的低容积率的住宅，那些更贴近自然的住宅将成为一种时尚；消费群体逐步形成

消费的群体的逐步形成。从省调查队的调研数据来看，每百户杭州居民中学生与小学生的比例为14：11，这充分讲明杭州市目前年龄结构问题，中青年群体的上升，婚姻、住房问题的显现，无足够的积蓄、高月收是他们的普遍特点，这位项目提供了一片稳定的消费群体；由于都市中，寸土寸金，关于那些中等收入的家庭以及需要改善住房条件的人来讲，XX城如此的高品质的郊区住宅将会将会是他们的选择范围；Weakness（劣势）：购买群体的同意度

住宅郊区化的概念，人们同意还要待以时日。目前住宅郊区化的概念刚刚形成，要想人们普遍同意，还要慢慢培植，还要人们慢慢的领悟，要让这些群体认同如此的概念，XX城必须要加快项目的开发建设，将XX城项目的优势尽快展现给购房群体，让他们同意和喜爱。Opportunity（机会）：有待勾画和实现的梦想

人们对住宅郊区化的理解还不是特不深刻，他们只是对住在郊区话有着一种美好的梦想，那个就需要我们去营造和完善他们的梦想。我们一边有目的宣传引导，一边开发营造。因为目前市场上没有可和XX城相比较的项目，因此，只要我们努力去营造，一定能够梦想将在XX城是实现。Threaten（威胁）：低成品低品位的思维误区

进展商选择在郊区开发，首先是因为土地成本比较低，如此他的销售价格也可不能象市区内一样的高，希望通过低价格来吸引购房者前来购买。然而从消费者的考虑动身，选择住宅郊区化，有部分人是因为市区内的价格因素，然而依照杭州市目前的状况而分析发觉，那些购买郊区的住宅的人对居住的要求会专门高，也就造成，专门多郊区低价位、低品质的住宅销售不掉的状况，因此假如我们不能正确认识清晰郊区化住宅的本质现象，会产生“低价位、低品质”的认知，降低项目营建成本的投入，如此对对项会带来十分大的威胁性。住宅郊区化SWOT分析：开发趋势，有！消费者，有！消费心理，有！因此，难度依旧有一点的。假以时日，人们对住宅郊区化的消费心理的形成，那个时候，对项目而言，确实是进展的黄金时期。XX城项目的开发周期在以后6－10年左右，以后3－4年，杭州市专门多大盘一期项目将能够陆续入住。随着各家开发商项目的烘托，随着开发商住宅郊区化理念的培植，住宅郊区化差不多渐入人心了。住宅郊区化对XX城项目而言，绝对是优势。2.2企业自身因素企业自身因素Strength（优势）：资金实力

作为一家上市公司，企业的资金雄厚，综合竞争能力强。这为项目的成功开发奠定下坚实的资金保障；品牌效用

广厦品牌，在杭州、浙江乃至全国，差不多上一个品牌，品牌优势在消费者心理具有良好的美誉度，对广厦每一个开发的项目差不多上优势。人才优势

凭借广厦的品牌形象以及资金实力，更能笼络到能为自己出谋划策的人才，有了优秀的人才，是项目的成功的保障；建筑实力

广厦是建筑行业的排头兵，其建筑的建筑，是质量的保证；行业经验

广厦不仅仅是一个有钞票的“入门汉”，而是一个拥有一定行业经验的开发商，同时成功开发了一些项目，只有那些有经验的开发商，才能够得到市场消费者的认可；政府关系

广厦集团，与国家建设部、省、市政府具有良好的关系。有了良好的政府关系，能够让项目在相关的市政配套等到专门多实惠与保障；Weakness（劣势）：品牌误区

广厦作为一个品牌，更多的体现在建筑行业，改变这种消费者潜意识认识如要广厦做出长久不懈的努力。这种改变，要通过开发商不断的推出项目，得到市场的认可，在用项目反培植、拓展品牌，这是一个反复的过程，如此会保证项目的成功，开发商不仅受益一个项目，同时受益终身；人才瓶颈

容易吸引人才，不意味着就有好的人才，就目前项目状况而言，经营旅游产业，需要大批专业经验丰富的人才。这些人才对项目先期开发的四季公园的成功运营以及维护专门重要，直接关系到项目的成功与否；开发经验与能力

广厦作为房地产开发商而言，开发项目有限，而且分散，开发如此大的项目更是头一回，大盘的开发与一般楼盘的开发不可同日而语。XX城对与广厦来讲既是机会，也是考验，一个6579余亩的项目，压力大，对开发商的要求专门高；市场营销掌握能力

在市场经济条件下，不仅仅是好的产品就能够得到市场的认可，有效的市场营销、广告宣传、促销手段都会拉动市场需求，吸引消费者，目前杭州市场上除了绿城和南都还做的比较优秀，其余专门多的进展商还需要进一步的加强；Opportunity（机会）：品牌综合多样化

关于广厦来讲，XX城那个项目是一个最快速度树立广厦房产的品牌形象，让人们重新认识广厦的品牌，广厦不仅仅是有实力，在建筑行业排头兵，同样在房地产行业也是佼佼者，同样在旅游方面也是出类拔萃，物业治理方面也是十分优秀……希望通过XX城这一个项目，重新塑造广厦的品牌，建成一个综合多样化的品牌形象。成功模式的可借鉴性广厦差不多不止一个类似XX城如此大体量的项目，如此假如XX城项目操作成功了，能够为广厦的其他项目提供了一个可借鉴的模式，同样在XX城操作成功后，广厦有了如此的操作模式，能够在其他地点同样开发建设卫星都市，作到企业经营都市的第一品牌。Threaten（威胁）：经营能力

关于广厦开发商而言，XX城与欢乐四季公园的开发不仅仅是一般房地产开发的概念，而是一个泛地产的概念，关于企业而言，可能是一个经营概念，经营房地产，经营旅游公园，然而泛地产的概念不仅仅是短期的问题，关键依旧要看能否长久经营，对开发商的考验极大。项目利益项目最终的利益是在最后开发的项目上，因此前期的应运投入应该慎重注意，幸免先期投入过大，造成后期承担高额的开发成本，增加后期的风险性，如此的话，将直接减少进展商的直接利润；开发商SWOT分析：雄厚的资金实力、良好的行业品牌、得到广泛消费者的认可，这差不多上广厦吸引消费者，投资者，乃至有才之士的资本。然而，广厦还需要把这些资源良好的嫁接到XX城项目当中来，有了各种资源作为保证，并不能保障项目的成功，只是成功的概率增大而已。开发商，是项目的一大优势。2.3项目因素项目体量、规模因素Strength（优势）：规模优势

项目体量大、规模也大、配套功能齐全等。最集中的体现确实是规模效应和降低成本；品牌维护

广厦集团能够利用那个在杭州乃至浙江都特不知名的项目提升广厦作为房地产开发商在业内的知名度与美誉度；长远角度从长远角度考虑，规模优势将会成为房地产巨大的卖点；Weakness（劣势）：大规模要大规模的规划

项目体量大、规模大，对项目的小区规划、公建配套、社区治理等方面提出专门高的要求，在规划和经营如此的一个项目的时候，需要极大的投入度和准确性，造成项目操作的难度大。Opportunity（机会）：可持续性进展

有利于企业规划可持续性进展的概念，稳定广厦作为房地产开发商的业务质量，增加可持续性收入；Threaten（威胁）：各方压力

体量大、规模大，耗用众多人力、物力、财力等，以及有太多的不可预见因素，一旦稍有不甚，会给广厦集团带来极大的负面效果；项目体量规模SWOT分析：大，有大的好处。小，有小的优点。然而，这些差不多上站在某一个角度讲的。大，确信是优点多过缺点的，然而要看谁来操作。就广厦集团操作XX城项目而言，没有操作过如此大，甚至是没有操作过接近这么大的项目都，困难可想而知，然而，假如操作成功，广厦的收益不仅仅是名利双收，还有更为宝贵的经验等等。XX城项目，对广厦集团来讲，是机会，更是威胁。项目开发周期因素Strength（优势）：总体资金投入小作为这么一个大的项目，因为他的开发周期较长，当项目启动后，项目的资金投入就会相应的减少，要紧靠滚动资金来开发完成项目整体运作。Weakness（劣势）：工程施工阻碍

开发周期长，施工周期就长，早期入住的客户确信会受到后期项目建筑时各种噪声的阻碍；不可控因素阻碍

开发周期长，项目要调整的因素多，开发周期长，不可遇见、不可操纵的因素多；Opportunity（机会）：能够及时调整

由于项目的开发周期比较长，能够及时依照实际情况调整项目的规划和配套，将先前没有考虑到的问题及时做以解决和完善。Threaten（威胁）：人员连贯性、人员素养要求

项目具有专门长的开发周期，每个周期可能都需要不同的开发思路、操作手法，对操作人员要求过高；项目的连贯性和平稳性由于项目实在是太大，一定出现任何偏差，会直接阻碍项目日后的开发和运营，因此项目的关键是平稳性和衔接性好，否则会给项目造成的后果是无法可能的项目开发周期SWOT分析：开发周期长，遇到的问题就多，遇到的问题多，操作难度就大，操作难度大，项目遇到的阻力就大。开发周期过长，对项目而言，是一个威胁。项目前期因素Strength（优势）：项目的市场形象差不多确立作为XX城在市场上差不多建立了一定的市场知名度，同时在杭州购房群体中差不多树立了卫星城的概念，这对项目日后的推广带来极大的便利性和利好性。Weakness（劣势）：项目的形象和工程进度作为XX城在市场推广差不多有专门多时刻了，然而项目整体的工程进度依旧比较缓慢，给差不多预订了的购房者的信心方面带来一定的不利因素。对项目的认识程度不够在市场上尽管专门多人都明白XX城，也明白XX城是一个卫星城的概念，然而他们对XX城具体是什么，并能够给购房者具体带来什么好处并不是专门清晰和了解项目一期开发SWOT分析：单就项目前期开发而言，既有好的地点，也有不足的地点，然而假如考虑到前期开发结束以后的所带来的连锁反映，那是不可估量的。容，则兴，落，则败。这关于XX城来讲，绝对是机会与威胁并存，然而，从广厦投入的精力、物力、财力来看，以及广厦的积极的态度，这绝对是一个机会。项目的公建配套因素Strength（优势）：规划优势上的优势由于XX城住宅目前还没有真正的开始建筑，从规划上来看，XX城的在项目内的规划配套设施依旧比较完善和全面的，差不多上满足了作为一个卫星城所需要的各种配套要求。Weakness（劣势）：有用的不方便性从项目差不多开始推出的50万方来看，每个小区内部的配套设施依旧相对比较弱的，他们差不多要紧是依靠社区的大配套，给日后入住的业主会在实际生活中带来一定的不便利性。Opportunity（机会）：重新完善由于项目的要紧交通干道的问题，项目的整体规划需要重新调整完善，在这么一个天赐的良机有机会依照实际情况完善先前没有考虑完善的部分，让XX城变得更加合理与舒适。Threaten（威胁）：重复性由于项目的体量实在是太大，同时是逐步分区开发建设，项目首先要满足每个小区的生活配套问题，还要考虑到整个项目的大配套的问题，那么我们就需要慎重考虑到项目每一个环节，幸免项目在共建配套上的重复性。项目体量规模SWOT分析：由于项目目前还没有开始建设，共建配套的问题差不多在入住前差不多发觉了，加上规划调整的问题，正好能够在此同时完善XX城共建配套的种种不足部分，将以完善修改，那个对本项目来讲是一个绝好的机会点。主题公园因素；Strength（优势）：正确的开发思路

先造景观，再造房屋，先聚人期，后聚财气。随着主题公园的试营业，主题公园差不多在社会中形成了一定的知名度与阻碍度，对项目的整体形象与销售都会起到积极的作用；Weakness（劣势）：要道完善尚需时日

目前，主题公园只是试运营时期，要想满足具有十分“挑剔”眼光的杭州市民的来讲，还要假以时日完善，然而目前过早的公开欢乐四季公园对XX城项目没有带来足够的关心，反而会降低欢乐四季公园对购房人的奇妙吸引力；Opportunity（机会）：不断完善调整欢乐四季公园差不多正式试营业了，如此能够充分了解旅游者对欢乐四季公园的感受，在欢乐四季公园还在不断的完善过程中加以调整，让他更加能够为XX城住宅服务，也能开创出杭州一个旅游新景点。Threaten（威胁）：考验开发商对公园项目的经营能力

经营与创新的能力。旅游项目，是有类不的，观光旅游，讲的是历史；佛教朝拜，讲的是持之以恒；人造景观，讲的创新；度假旅游，讲的参与，正所谓，只有沟通，才有可能。而项目的欢乐四季公园，是一个人造与自然结合的项目，是一个房地产与旅游度假相结合的产业。然而，项目的现状与规划与人们心中的期待相差甚远，如何将此弥补同时长久的经营下去，对广厦集团来讲是一个严峻的考验。项目体量规模SWOT分析：假如把欢乐四季公园作为住宅项目的一个附属品，那么欢乐四季公园项目的繁荣得到市民的认可，确信会促进XX城项目的销售。然而，这种连带效用是考验欢乐四季公园项目的现实状况的。公园对XX城住宅项目来讲是一个机会，然而从经营欢乐四季公园的角度来考虑，那么它将是一个十分严峻的考验。4.4竞争因素Strength（优势）：第一个卫星城从市场上来看，其他项目在规模体量上都要比本项目要小（除了南都的良渚文化园），然而作为杭州第一个真正卫星城的概念确实是XX城，其他项目差不多上望尘莫及的，包括南都的良渚文化园尽管他的体量比本项目要大，然而他还在规划中，在市场推广和购房群体中，XX城差不多占得先机，并树立了第一个杭州卫星城的项目概念。欢乐四季公园我们和竞争项目之间欢乐四季公园是本项目的一个明显的优势，其他竞争个案到目前为止都没有象XX城那样拥有如此主题鲜亮的公园优势，这点是其他项目无法相比拟的。项目规划在XX城的项目规划中具有特不多的优势，这些在项目内部的优势是其他项目无法相提并论等，特不是XX城规划的大气方面更是令人叹为观止的，如：118米的埃菲尔铁塔、欢乐大街和五星级度假会所等，这些差不多上XX城在项目规划中不可争议的强有力的优势点。Weakness（劣势）：区域板块的认知度从市场上来看，同样作为余杭区，市场上对余杭西面的同意度要明显比北面的同意度要高，这是因为西面是杭州房地产最先起步的地点，同时西面差不多形成了一定居住氛围的雏形。项目所在地的区域不仅比起余杭西面市场认知度要低，同时同样要比南面的滨江板快要弱专门多，目前滨江板快差不多是大杭州房地产开发的一个新热点，同时滨江板块还将持续升温。与大杭州的进展战略不符杭州在整体规划进展的方向是，以主城为基础，沿跨江、沿江两条轴线，向东和向南进展，严格操纵向西进展。由于北面进展受到已有工业区的阻隔，且与市中心、水源和排污口反向而驰，基础设施费用高，使本已纵横失衡的都市地域结构更不合理，阻碍都市交通的合理组织。Opportunity（机会）：深化复合地产的优势XX城只有充分利用他规模优势，发挥欢乐四季公园对房地产项目的带动作用，以及房地产项目对欢乐四季公园的促进作用，将这两点做一良好的整合，突出XX城项目的复合地产的优势，从而进一步加深突出表现XX城所倡导及营造的生活方式，对项目的定位做出深化阐述，不再以单纯房地产的项目进行推广，而是以整合的复合地产概念优势进行出击。功能配套XX城因为项目规模大，配套齐全，这是项目一个绝好的优势点，只有充分将项目的配套功能加以完善和尽快投入使用，如此，如此会对XX城项目带来无限的推广销售机会，只有让人们充分感受到XX城所带来的舒适和便利性，才能够让XX城进入一个实质性的飞跃时期。Threaten（威胁）：价格、产品的的竞争在和目前现有的大盘和近郊楼盘相竞争时，这些项目和XX城价格差不多上处于一个价格范围带内，同时专门多大盘和近郊楼盘在他们项目所处的区域要比XX城所在区域市场认可度要高，同样这些项目不乏优秀的不墅产品，在同样的近郊板块，价格差不多上也在一个范围带内，专门容易产生直接的价格和产品之间的竞争；购房群体的争夺购买近郊项目的群体十分清晰，同时这些群体对区域的依靠性相对比较弱，因此他们在区域选择范围就比较大，因此他们在置业时候会注重更多的部分。在同样的价格范围带内，近郊的项目会对这些购房群体产生争夺，如此势必造成XX城和这些项目的竞争不仅仅是项目竞争，更是置业板块和生活方式之间的竞争。以后市场的因素由于XX城项目体量大，相应的开发周期和销售周期也比较长，如此以后市场专门多的不确定因素对XX城项目的阻碍专门大，不管从政策方面、购房群体依旧市场竞争等方面的因素，都会对XX城造成专门多不可预测的威胁因素。项目体量规模SWOT分析：从竞争因素分析来看，XX城在该因素状况内，首先是面对着是威胁，至于项目的机会要紧是看广厦房产如何去做和把握的问题，因此我们应该充分认识到那个严峻的状况，我们才能够充分挖掘项目的优势，从而去化项目的不利因素。因此从竞争因素上来评判，首先是威胁，机会也是有的，要紧看XX城如何去把握的问题。附注：以上的竞争因素要紧考虑的方面是杭州目前1000亩体量以上的楼盘，加上对余杭、滨江、富阳、萧山等近郊板块的对比分析，由于现在只是项目定位报告，因此不具体针对各案进行分析，只是对该竞争因素作一总体概述，等到日后产品营销时再进行具体的竞争分析。可借鉴项目分析篇一、综述由于XX城的项目体量巨大，在杭州是一个泛地产的创举，为了确保XX城项目的操作成功，我们希望能够通过其他市场上一些大项目的成功操作经验或者某些优秀的推广模式，供XX城参考及借鉴。由于XX城项目在杭州是一个创举，因此在杭州差不多上没有一个能够完全值得能够借鉴的项目，加上杭州杭州的房地产开发要比上海、深圳和广州等都市要滞后，因此我们将通过其他比杭州房地产更为进展成熟的都市中的某些项目的分析，希望能够给XX城一个启迪，然而由于本篇报告的时刻缘故，我们将只先推举上海某些成功项目的开发推广方式进行分析阐述，希望能够得到广厦的共鸣。二、可借鉴项目分析联洋新社区社区范围联洋新社区东起罗山路，西至民生路，南起锦绣路，北至杨高路，构成了联洋新社区。联洋新社区总占地面积为2平方公里，社区总建筑面积为250万平方米。联洋品牌理念的确立

品牌，不仅仅是一个名称，而是一种关系和一种商业文化。品牌维系着生产商、产品、消费者之间的良性互动关系。这种关系贯穿整个企业活动的各个方面、各个环节、各个进展时期，从而使“品牌”成为囊括整个企业文化的符号。同时，品牌往往与商业活动联系在一起。关于消费者，它意味超越物资使用与情感的满足，属于高层次的消费需求。联洋新社区的品牌建设将给予住宅超越空间和功能主义的巨大附加值。这一点是符合现代消费观念和新经济理念的。

联洋集团从分析自身优势入手，确立自己的品牌内涵。联洋新社区拥有2平方公里的土地，在地理位置上占据了极大的优势。它西临浦东行政文化中心，毗邻上海科技馆、浦东图书馆；南对140万平方米的世纪公园，东南则是数平方公里的高档不墅区，联洋新社区具有建设高档住宅优越的条件。1999年，联洋人明确了“联洋新社区——制造新生活”的品牌定位和核心价值。围绕那个定位点以及价值核心，联洋开始搭建整个品牌的具体框架。联想品牌策略的实施在一个成熟稳定的市场中，只有当有策略的创意和有效的传播处于良性循环中，同时这两者时刻贯穿品牌运作的全过程时品牌才能脱颖而出。也确实是讲，成功的品牌离不开有策略的创新和有效的传播。塑造整体社区品牌，确保品牌内涵统一

联洋集团为了防止不同楼盘开发商思路不同破坏社区的整体性，提出了“统一规划、统一开发、统一治理”的经营模式并形成了整体性开发，统一集中配套，区域性治理的整体化社区理念。（1）整体性开发

联洋集团自己并不是包干2平方公里土地的所有建设，而是把沪上高品质的开发商请进来。如此联洋能够从具体的操作中解脱出来，用心承担整体开发设计师、规划师的角色。第一步，联洋从同济大学都市规划与建筑研究所衣来所长吴志强教授担纲，制定了联洋新社区《引导性规划》。规划中导入一整套国际上先进的都市住宅建设理念和高端的技术支持，涵盖了建筑、绿化、交通、文化等方面的设计思路，使整个社区的开发具有完整性和统一性，确保了居住的生态环境和人文环境。在《引导性规划》的实施过程中，联洋公司将此《规划》报请规划委员会审核批准，使之成为政府的规范性文件，起到了引导和监督的使用，使每一家开发商有了统一建筑方向。如此一来，整个联洋新社区尽管有十家开发单位，但均服从整体规划，保持着统一的基调，朝着最具人性化居住空间的方面进展。联洋的诞生被称为“人性空间的中心坐标”；清水园的卖点在于“生活源·不于此”；水清木华在于小园林般的雅致；罗丹广场更是布满着人文气息的时尚空间。第二步，联洋与进入社区的上实、天安、仁恒等业界十大知名开发商联合，按引导性规划分不开发各街坊。并为了社区建设的统筹兼顾、综合协调，开创性地建立了“联洋新社区企业联合会”，在发扬各自品牌特色的前提下，协调各家开发单位进行社区整体开发。两项措施从宏观上确保了品牌运作的一贯性。（2）统一性配套

为了整合社区资源，在社区开发过程中，联洋新社区实施集中配套的新模式，建设了“联洋邻里中心”形成商住分离的模式。集中配套，一方面资源配置更合理，另一方面幸免了各开发商重复投资、重复建设，使资源实现最大程度上的合理配置，实现规模效应。

联洋在许多街坊刚刚启动的情况下，先建起了高起点、全功能的邻里中心，学校超市、俱乐部等一应俱全。尤其是按四星级酒店标准建设的laya俱乐部，占地达1万4千多平方米，集商务不墅、豪华客房、中西餐厅、钢琴酒吧、健身中心、棋牌等于一体，为满足社区居民的休闲、健身、娱乐制造了优良的条件。（3）区域性治理这要紧是从物业治理方面进行的整合处理。目的是建立一个多元化、综合性、高档次的物业总管系统和一个人中共享、设备共享、信息共享的“整体物管”大框架。目前，负责社区治理的联洋港力物业差不多接管了联洋新社区、联洋花园、天安花园、进才中学等近20个项目的综合物业治理，涉及住宅、办公、商业、文教、体育等多类型、多层次物业，治理面积逾50万平方米，并还拥有上海第一支社区女骑警安保巡逻队。同时，联洋新社区领先实行社区治理信息化系统，通过局域网将社区内各咱信息和服务汇聚到“一网了然”。而“社区一卡通”更是使持卡者能够在社区内所有服务场所和项目中通告无阻，以满足客户需求及与供应方形成良好的合作关系，在沟通和强化治理中，为业主的日常生活带来方便。创建优质的品牌社区，依托品牌景观实体（1）物质景观在策略的创新确保了联洋新社区规划的统一性、配套服务的整体性和治理的有效性。种种努力最后都落实在联洋集团精心打造的高品质生态居住社区。

整个社区尽管由不同的开发商建筑，然而都遵循了“联洋新社区——制造新生活”的品牌定位。不管是水清木华、金色维也纳，依旧联洋华庭、联洋新苑，都追求以人为本的景观设计原则。整个社区的大景观营造独具匠心，楼盘绿化面积达到50%以上。尽和联洋新社区南有140万平方公里的世纪公园，东临富有2.26平方公里草坪的汤臣国际高尔夫俱乐部，北接花团锦簇的世纪大道，西靠花树繁盛的浦东行政文化中心，然而，联洋新社区的版图上依旧圈下了52.31%的绿化空间。为了克服建筑层层延展遮挡了社区北面的住户绿景的问题，联洋集团在社区的东部和北部开凿了一条连贯的水系，并围绕它建立一片融合了水体与植被的绿化走廊，以确保联洋的每一个住户都能生活在绿色的环抱中。在社区总体空间朝向上，联洋并未受传统的“面南背北”设计的阻碍，而是选择了面朝西南世纪公园，从而更好地利用了“世纪公园”这一外在资源。规划师还在临近世纪公园的地块中辟出一条绿色走廊，让世纪公园满目的苍翠沿着走廊引入社区内，五条绿色走廊为社区建起了一个巨大的呼吸系统，与社区建筑形成“相互观赏，相互补给”的模式。另外，考虑到上海的亚热带海洋性气候，水、气、光、热都会阻碍微生态环境，因此规划了合围和封闭结构的通风体系使住户能在自然条件下更为舒适地生活。在社区立面和景观视野规划上，为了与浦东中央行政文化中心特点相协调，也为了利用世纪公园这一景观，联洋新社区的整体采取了西低东高、南低北高的走势。自罗山路望联洋，楼群自南向北渐次升高，到小区中央时又急转直下，一路走低，跨过北部水系后再度扬起……仿佛是大自然的音符。在联洋新社区如峰峦般起伏的楼群中，每一幢建筑物因周边大环境的变化而变化，形成一派世纪都会、文化名邦的气象。

社区的空间结构更是采取了通透的设计理念，以保证由绿化和水域组成的中央开敞空间的开阔性和流畅性，沿中心绿带只设置低密度的建筑，然后向两则逐渐增加密度，使得景观相对优越的地段得到高标准的利用，同时也在空间上形成更开阔的视觉通道，使更多的建筑得到观景的视线。此外，联洋规划师还要求开发商把临近中心绿化带的建筑物底层架空，达到强化开敞空间带的通透性、层次感和立体感的作用，以使更多的人能够享用这一共有的生态和景观资源。（2）文化景观

除了建筑景观和自然景观和强力打造外，联洋集团还强调社区的人文景观的制造。社区的真谛在于提高居民的生活质量，这将直接阻碍每一个社区的生命力。因为，建筑是物质的，物质空间是有限的；而精神和文化是无限的，只有两者结合，才富于社区的生命力。联洋8848足球队，联洋新社区中国围棋棋圣赛，罗丹广场，联洋建筑博物馆等具体运作，差不多上丰富社区文化的尝试，但这依旧外在的。文化是不能被给予的，社区的内在动力来源于居住者之间的交流。因此，联洋新社区建设公共文化设施，努力制造以后的社区居民交流大环境。人与人接触、互动，就会有精神和文化的碰撞，就会有思想和方法的交流。联洋人把对新社区文化教育的期待，落实到文化空间的建设和沟通氛围的培育上，其中最有特色的确实是开放式教育和无围墙治理。学校与社会（社区