物业管理公司运作技巧第一节

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业物业管理公司运作技巧第一节（1）物业管理公司运作技巧第一节（1）提要：物业管理公司必须依法设立公司必须依法设立，是《公司法》所确定的基本制度。《公司法》作为规范公司组织更多精品自报告物业管理公司运作技巧第一节（1）第一节物业管理公司的设立与管理运作机制一、物业管理公司的设立条件（一）物业管理公司设立的法律规定1物业管理公司必须依法设立公司必须依法设立，是《公司法》所确定的基本制度。《公司法》作为规范公司组织和行为的基本法律，对设立有限责任公司和股份有限公司的条件和程序作了规定。概括起来讲，公司必须依法设立包括了以下的内容：（1）公司种类必须合法《公司法》第二条规定：“本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。”因此，依照《公司法》所设立的公司，只能是有限责任公司或者股份有限公司。（2）股东人数必须符合法定条件《公司法》对公司股东的人数，规定了比较严格的要求。因此，无论是设立有限责任公司，还是设立股份有限公司，都必须符合法定条件，《公司法》规定：“有限责任公司由二人以上五十人以下股东共同出资设立。股份有限公司的股东人数，必须在五人以上，其中过半数的发起人必须在中国境内有住所。国家授权的机构或者国家授权部门可以单独设立国有独资公司。”（3）公司注册资本必须达到法定限额《公司法》规定有限责任公司的注册资本在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东实缴的出资额。有限责任公司的注册资本不得少于下列最低限额：①以生产经营为主的公司人民币三十万元；②以商品批发为主的公司人民币五十万元；③以商业零售为主的公司人民币三十万元；④科技、咨询、服务性公司人民币十万元。特定行业的有限责任公司注册资本最低限额需高于前面所定限额的，由法律、行政法规另行规定。股份有限公司的注册资本必须是一千万元以上；如果法律、行政法规特别规定公司的注册资本高于上述要求的，从法律、行政法规的规定。（4）股东出资必须合法股东出资必须合法，包括两个方面，一是必须以《公司法》所允许的出资方式出资，即可以用货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权五种方式出资。《公司法》规定以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％。股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东全部缴纳出资后，必须经法定的验资机构验资并出具证明。验资报告应当载明以下内容：①公司名称；②股东的名称或者姓名；③股东的出资额和出资方式；④开户银行和专用账户的账号；⑤股东缴纳出资情况；⑥以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的评估结果以及工业产权、非专利技术所占注册资本的比例。（5）公司的设立方式必须合法《公司法》对设立有限责任公司没有规定特别的方式，但对国有企业改组为公司以及股份有限公司的设立方式，规定了方式，所以设立公司必须符合《公司法》规定的方式。（6）设立公司的程序必须合法设立公司的程序必须合法，包括了以下要求，一是《公司法》规定必须报经有关机关批准的，必须报经批准；二是必须准备的文件如公司章程等必须准备好；三是必须经过公司登记机关的登记。等等。2物业管理公司必须制定公司的章程《公司法》第十一条第一款中规定：“设立公司必须依照本法制定公司章程。公司章程是记载有关公司组织和行动基本规则的文件，它对公司、股东、董事、监事都具有约束力。（1）有限责任公司章程应载明下列事项1)公司名称和住所；2)公司经营范围；3)公司注册资本；4)股东的姓名或者名称；5)股东的权利和义务；6)股东的出资方式和出资额；7)股东转让出资的条件；8)公司的机构及其产生办法、职权、议事规则；9)公司的法定代表人；10)公司的解散事由与清算办法；11)股东认为需要规定的其他事项。股东应在公司章程上签名、盖章。（2）股份有限公司的公司章程股份有限公司的公司章程是规定股份有限公司的性质、宗旨、组织机构、经营范围、内部权利义务分配等内容的基本文件，是股份有限公司组织及运作的基本规范。股份有限公司的公司章程应载明下列事项：1)公司名称和住所；公司名称应符合《企业名称登记管理规定》，并须标明股份有限公司字样。公司住所即公司主要办事机构所在地。2)公司经营范围；3)公司设立方式；4)公司股份总数、每股金额和注册资本；股份有限公司的注册资本为在公司登记机关登记的实收股本总额。其最低限额为人民币一千万元。5)发起人的姓名或者名称、认购的股份数；发起人为自然人，应当载明其姓名，发起人为法人，应载明其名称。6)股东的权利和义务；7)董事会的组成、职权、任期和议事规则；8)公司法定代表人；公司董事长为公司法定代表人。董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。9)监事会的组成、职权、任期和议事规则；10)公司利润分配办法；11)公司的解散事由与清算办法；12)公司的通知和公告办法；13)股东大会认为需要规定的其他事项。3公司必须有自己的名称《公司法》的基本制度之一是公司必须有自己的名称，否则不能设立公司。一个公司如何为自己取名是一件很讲究的事情，一个好的名称能够给公司带来很大的好处。从法律角度看，根据公司法的规定，有限责任公司必须在公司名称中标明“有限责任”字样。股份有限责任公司的名称中同样要有“股份有限公司”的字样，否则审批机关不会审批，登记机关也不会登记。法律对公司名称还有如下规定。（1）公司取名时，不得使用外国国家或者地区的名称、国际组织的名称等。（2）除全国性公司外不得在公司名称中加“中国”、“中华”等字样，否则应到国家工商行政管理局核准、申请。（3）公司名称中应当加入公司所在地的名称，如在北京设立的公司就应在公司前面加“北京”的字样，如有特殊情况应到工商行政管理机关主管部门核准。（4）一个公司只能取一个名称，确有必要的须报请工商部门核准，若公司由中外合资兴办的可以取一个中文名称同时也可以取一个外文名称。4物业管理公司必须有确切的住所《公司法》规定公司以其主要办事机构所在地为住所。主要办事机构是指执行公司的业务活动，决定处理公司事物的机构的所在地。在公司的办事机构有多个并分别位于不同的地方时则可以以主要办事机构为公司住所。还规定，公司的章程中须载明公司的住所。因此，确定公司的住所十分重要，具有以下法律意义。（1）可以确定公司的诉讼管辖地《民事诉讼法》第二十二条第二款规定：“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。”公司做为民事活动的重要主体，在经营活动中可能与其他经济组织发生各种纠纷。因此，确定公司的住所地、对于解决纠纷、维护社会经济秩序、保障当事人的合法权益，具有重要的物业管理公司运作技巧第一节（1）提要：物业管理公司必须依法设立公司必须依法设立，是《公司法》所确定的基本制度。《公司法》作为规范公司组织更多精品自报告现实意义。（2）可以确定公司的受送达地点公司在经营活动中，必然会与外界发生各种联系，确定了公司的住所地，有利于其他组织能够及时、迅速地与公司取得联系，也有利于公司能够以自己的住所地为据点向外进行联系。同时，在各种经济纠纷案件中，无论公司是原告还是被告，有了明确的住所地，人民法院就能够及时、迅速地送达各种法律文书，为公司或者其他当事人依法维护自己的合法权益提供了保障。（3）有利于确定债务的履行地《民法通则》第八十八条关于“履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行”的规定，在合同双方就履行地点约定不明确或者没有达成协议的情况下，以所在地为准来确定履行地点。对公司来说，此时的履行地就是其住所地。因此，确定了公司的住所，对于对方当事人来讲，等于也就为自己确定了债务的履行地。（4）有利于确定公司的登记机关公司成立必须经过登记，按照1989年6月国务院制定的《企业法人登记管理条例》的规定，除了全国性的公司等以外，其他一般企业的登记，都在企业的所在地工商行政管理部门进行登记。因此，确定了公司的住所地，等于也就确定了该公司的登记管理机关，为检举、控告公司违法活动提供了便利，有利于维护社会经济秩序的稳定。5物业管理公司的经营范围必须合法《公司法》第十一条规定，公司的经营范围由公司章程规定，并依法登记。公司的经营范围中属于法律、行政法规限制的项目，应当依法经过批准。公司应当在登记的经营范围内从事经营活动。对于公司的经营范围应从以下几方面理解（1）公司的经营范围必须依法进行登记。确定公司的经营范围涉及到多方面的规定。根据《企业法人登记条例》第十三条规定企业法人的经营范围应当与其资金、场地、设备从业人员以及技术力量相适应。公司的经营范围应依法进行登记。（2）公司必须在经营范围内从事经营活动《企业法人登记条例》规定“擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动登记机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、吊销营业执照的处罚，构成犯罪的依照《中华人民共和国刑法》的规定处罚。（3）公司可以变更经营范围但必须要经过法定程序，具体操作有以下几个步骤：①提出变更经营范围的申请；②要经过原批准设立公司的机关的批准；③在批准机关批准后30日内向税务、工商等登记机关申请变更登记。6物业管理公司必须有权责分明的管理体制《公司法》第六条规定：“公司法实行权责分明、管理科学、激励和约束相结合的内部管理体制。”公司实行权力、经营、监督三个机构相结合的管理体制。内部机构由股东会、董事会、监事会三个机构组成。这三个机构相互独立，权责分明相互制约，体现了一种激励和约束相结合的体制，为实现公司的科学高效管理提供了可靠保障。（1）公司的权力机构是股东会。公司是由投资者即股东投资设立的，股东以自己的出资对公司承担责任，所以投资者即股东有权决定公司的重大问题。但同时，一个公司的投资者即股东往往有多个，特别是在股份有限公司，购买公司的股票后，即可成为公司的股东，人数更是众多。因此，公司往往要为投资者即股东设立专门的行使股东权利的机构，按照《公司法》的规定，在有限责任公司，要设立股东会；在股份有限公司，要设立股东大会。由于股东会（股东大会）行使涉及公司前途命运问题的职权，如决定公司的经营方针和投资计划、选举和更换董事等，所以它是公司的权力机构。（2）公司的经营机构是董事会。投资者即股东投资公司后，即不再直接占有、控制自己的财产，该财产即构成公司的财产，由公司依法自主经营。负责公司经营管理工作的，有一个专门的机构，即董事会（或者执行董事）。董事会由董事组成，董事由股东会选举产生，这样，股东可以选择自己信得过的人员经营管理自己投资的财产。（3）公司的监督机构是监事会，按照《公司法》的规定，在股份有限公司为监事会，在有限责任公司为监事。监事会做为公司的内部监督机构，具有检查公司的财务，对公司的董事和经理执公司职务的行为监督等职权。7公司职工的权利必须保障《公司法》规定公司职工依法组织工会开展工会活动，维护职工的合法权益。根据《公司法》的规定“在中国境内的企业事业单位、机关中以工资收入为主要生活的体力劳动者与脑力劳动者不分民族、种族、性别、职业、宗教信仰都依法参加一组工会的权利。公司研究生产经营的重大问题，制定重要的规章制度，应当听取公司工会和职工的意见和建议。（二）物业管理公司成立的物质条件、人力资源条件1设立物业管理公司必须同时具备的资质条件（1）拥有或受托管理建筑面积1万平方米以上的物业（2）有20万元以上的货币注册资金（3）有合法的管理章程（4）有固定的办公及经营场所（5）有物业管理所需的管理机构及各类机构人员，各类专业人员按建筑面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不是10万平方米的不得少于5人，其中有中级以上专业技术职称的人员不少于3人2物业管理公司资质等级分类一级物业管理需具备条件①管理物业一般在50万平方米以上或者管理涉外物业在20万平方米以上；②管理物业的类型三种以上或管理涉外物业两种以上，物业类型是指多层、高层住宅、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其它特殊房屋；③管理的物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦，且所管的物业达标面在50％以上；④企业经理或常务副经理必须从事专业物业管理工作3年以上；⑤具有经济类、工程类、中级职称管理人员10人以上；⑥企业经营年限必须在3年以上；⑦企业注册资本100万元以上（含100万元）。二级物业管理需具备的条件①管理规模一般在20-50万平方米或者涉外物业在5-20万平方米；②管理物业的类型两种以上或管理涉外物业；③管理的物业必须有一个以上为优秀小区或者大厦，所管的物业达标面在30％以上；④具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上；⑤企业经营年限必须在2年以上；⑥企业注册资本50万元以上（含50万元）。三级物业管理企业需具备的条件：①管理物业规模一般在3～20万平方米，或者管理涉外物业在1～5万平方米；②有中级专业技术职称管理人员3人以上；③企业注册资本10万元以上（含10万元）。管理物业规模3万平方米以下或涉外物业1万平方米以下的暂不定级。二、物业管理公司的设立程序（一）设立前的准备工作1设立公司的章程按照公司法的规定，设立公司首先必须订立公司的章程。（1）设立有限责任公司对于有关问题出资人进行协商，协商后以书面的形式表现出来即公司的章程。若没有这个章程公司将不予登记。（2）设立股份有限公司首先经过国务院的授权部门或者省级人民政府批准。服务有限公司章程以书面形式表现出来关于于公司的组织及行动规则。章程由公司发起人制定。2缴纳出资有限责任公司除了具有人合的因素外，还具有一定的资合因素。公司没有出资，就不能设立。也就是说公司的出资人在认购自己的出资额以后必须予以缴纳。不缴纳者不能成为有限责任公司的股东，如果因此造成公司的不能设立，给他人造成损失的还要承担相应的法律责任。1根据公司法的规定缴纳出资有以下几种形式物业管理公司运作技巧第一节（1）提要：物业管理公司必须依法设立公司必须依法设立，是《公司法》所确定的基本制度。《公司法》作为规范公司组织更多精品自报告（1）货币。公司的设立必须需要一定数量的货币，用以支付创建公司时的开支费用。所以股东可以用货币进行出资。股东以货币出资的应当将货币一次足额存入准备设立有限责任公司开设的临时账户。出资的各方都不得用以合营企业的财产和权益或者分营他方的财产和权益为出资担保。（2）实物。《公司法》对实物出资规定中外合资经营企业，作为外国合营者的实物出资，必须符合下列各项条件：为合营企业生产所必不可少；中国不能生产，或者虽能生产但价格过高或者在技术性能和供应时间上不能保证需要；作价不得高于同类机器设备或者其他物料当时国际价格；应当经过中国合营者的批准。（3）工业产权和非专利技术。工业产权和非专利技术作为一种无形财产一样也可以作为出资。《中外合资经营企业法》及其实施条例规定，外国合营者可以技术作为出资，但其出资必须符合法定条件：即能生产中国急需的新产品或者出口适销产品；能显著改进现有产品的性能、质量，提高生产效率；能显著节约原材料、燃料、动力。外国合营者作为出资的工业产权或者专有技术，应当经过中国合营者的企业主管部门审查同意，报审批机构批准。需要说明的是，《公司法》所讲工业产权是指商标权和专利权。非专利技术是指未公开的没有取得专利权的技术。但是出资金额不得超过注册资本的20％。（4）土地使用权。公司取得土地使用权的方式有两种：一种是股东以土地使用权作价后向公司出资而使公司取得土地使用权；二是公司向所在地的市（县）级土地管理部门提出申请，经过审查批准后，通过订立合同而取得土地使用权，公司依照规定缴纳场地使用费。前者为股东的出资方式，按照《公司法》第二十五条的规定，股东以土地使用权出资时必须履行法律手续。比如以房产出资必须到房管部门办理转移所有权手续。2股东出资必须实际缴纳（1）根据《公司法》第二十三条的规定，公司的注册资本是实缴注册资本。公司章程规定多少注册资本，股东必须缴纳多少注册资本。《公司法》规定，有限责任公司成立后，发现作为出资的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权的实际价额显著低于公司章程所定的价额的，应当由交付出资的股东承担补交其差额的责任。交付出资的股东不能补交其差额的，其他股东负连带责任。《公司法》这样规定主要是基于以下三个方面的考虑：一是为了保护公司债权人的利益。有的单位和个人之所以同该公司进行正常的业务往来，有可能会以公司的注册资本为依据而进行的，即公司的注册资本多，就有可能有信誉，给其他单位和个人以有“信誉”的直观感觉，认为同其进行业务往来，自己的债权就有可能有所保障。如果股东不交付其出资，公司一方面就会“欺骗”了同其进行业务往来的单位和个人；另一方面也有可能使债权人的利益得不到保证。二是有限责任公司不仅注重资合因素，而且也注重人合因素。有责任公司有股东不缴付出资，其他股东就应当负有这一义务。三是这是国际通行的原则。对于这一责任国际上称之为“出资的填补责任”。关于如何填补，国际的做法不完全一致，日本、韩国、法国均规定对于有限责任公司的公司章程所规定的资本总额，应当由股东全部缴足后方能登记成立，如果公司的股东出资额低于资本总额，公司的各个股东负连带填补其差额责任。这就是说公司的股东主要是填补其虚亏。（2）股东出资必须进行验证。按照《公司法》第二十六条的规定，股东应当足额缴纳公司章程中规定的各自所认的出资额。股东全部缴纳出资后，必须经过法定验资机构进行验资并出具证明，出资证明须载明下列事项。①公司的名称。这样有利于股东行使股权主张股东权益，有利于公司对股东的管理。②公司登记日期。即公司须取营业热照的日期。③公司的注册资本。以使主管部门掌握出资比例。④股东的姓名、或者名称、缴纳出资的数额和出资日期。⑤出资证明书的编号和核发日期。出资证明书的核发日期是一个极为重要的法律事实，从出资证明书的核发之日起股东便可对公司行使股东权。⑥公司的出资证明书必须加盖公司的印章。（二）公司注册登记1.登记管辖（1）国家工商行政管理局负责下列公司的登记：①国务院授权部门批准设立的股份有限公司；②国务院授权投资的公司；③国务院授权投资的机构或者部门单独投资或者共同投资设立的有限责任公司；④外商投资的有限责任公司；⑤依照法律的规定或者按照国务院的规定，应当由国家工商行政管理局登记的其他公司。（2）省、自治区、直辖市工商行政管理局负责本辖区内下列公司的登记：①省、自治区、直辖市人民政府批准设立的股份有限公司；②省、自治区、直辖市人民政府授权投资的公司；③国务院授权投资的机构或者部门与其他出资人共同投资设立的有限责任公司；④省、自治区、直辖市人民政府授权投资的机构或者部门单独或者共同投资设立的有限责任公司；⑤国家工商行政管理局委托登记的公司。（3）市、县工商行政管理局负责本辖区内上述所列公司以外的其他公司的登记，具体登记管辖由省、自治区、直辖市工商行政管理局规定。2.受理、核准公司登记机关收到申请人提交的符合规定的文件后，发给《登记受理通知书》登记机关在30日内作出核准登记或者不予登记的决定。受理的文件有如下几种：1.企业法人申请开业登记注册书组建单位：（盖章）组建负责人签字：申请日期：年月日对于有经营权的企业但又不具备企业法人资格的登记参照其他法律规定。3.发照公司登记机关核准登记的，应当自核准登记之日起15日内通知申请人发给《企业法人营业执照》《营业执照》《中华人民共和国企业法人营业执照》《中华人民共和国营业执照》。营业执照分为正本和副本，为了维护营业执照的法律效力，保护企业的合法权益，维护社会经济制度，必须加强对营业执照的管理：营业执照由国家工商行政管理局统一制定，由各级工商行政管理局统一颁发，其他任何单位和个人均无权制作、颁发营业执照。《企业法人营业执照》正本或者《营业执照》正本应当置于公司住所或者分公司营业场所的醒目的位置。未将营业执照置于住所或者营业场所醒目位置的，由公司登记机关责令改正；拒不改正的，处以1000元以上5000元以下的罚款。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由公司登记机关处以1万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。构成犯罪的，依法追究刑事责任。营业执照遗失或者毁坏的，公司应当在公司登记机关指定的报刊上声明作废，申请补领。按照国家有关规定，公司向有关单位提交的营业执照复印件需要公司登记机关加盖印章的，公司登记机关可以在复印件上加盖印章。公司登记机关对需要认定的营业执照，可以暂时扣留，扣留期限不得超过10天。营业执照正本、副本样式，由国家工商行政管理局统一制定。每年1月1日至4月30日，公司登记机关对公司进行年度检验。公司应当按照公司登记机关的要求，在规定的时间内接受年度检验，并提交年度检验报告书、年度资产负债表和损益表、《企业法人营业执照》副本。设立分公司的公司在其提交的年度检验材料中，应当明确反映分公司的有关情况，并提交分公司《营业执照》的复印件。公司登记机关应当根据公司提交的年度检验材料，对与公司登记事项有关的情况进行审查，以确认其继续经营的资格。公司应当向公司登记机关缴纳年度检验费。年度检验费为50元。公司不按照规定接受年度检验的，由公司登记机关处以1万元以上10万元以下的罚款，并限期接受年度检验；逾期仍不接受年度检验的，吊销营业执照。年度检验中隐瞒真实情况、弄虚作假的，由公司登记机关处以1万元以上5万元以下的罚款，并限期改正；情节严重的，吊销营业执照。4缴纳登记费与发布公告公司办理设立登记、变更登记，应当按照规定向公司登记机关缴纳登记费。领取《企业法人营业执照》的，设立登记费按注册资本总额的千分之一缴纳；注册资本超过1000万元的，超过部分按千分之零点五缴纳；注册资本超过1亿元的，超过部分不再缴纳。领取《营业执照》的，设立登记费为300元。变更登记事项的，变更登记费为100元。物业管理公司运作技巧第一节（1）提要：物业管理公司必须依法设立公司必须依法设立，是《公司法》所确定的基本制度。《公司法》作为规范公司组织更多精品自报告公司登记机关应当将核准登记的公司登记事项记载于公司登记簿上，供社会公众查阅、复制。公告是登记注册机关核准登记程序的最后一个步骤。股份有限公司应当在其设立、变更、注销登记被核准后的30日内发布设立、变更、注销登记公告，并应当自公告发布之日起30日内将发布的公告报送公司登记机关备案。