小区物业年度管理预案

255/255K地格林小镇年度治理方案编制部门：K地格林小镇治理处编制时刻：2003年11月目录治理方案概述3小区总体概况7小区品质定位的描述13安全治理方案21工程治理方案48绿化治理方案95保洁治理方案132客服服务治理方案152治理方案概述K地格林小镇花园分三期开发，总占地面积为4.8万平方米，建筑面积16.5万平方米,其中住宅建筑面积12.5万平方米，绿化面积2.5万平方米，小区总户数为859户，现入住率达到97.5%，在配套设施方面较为完善，是一个定位高档的纯住宅小区。金湾花园治理处现有职员168人，其中治理人员10人，大堂助理26人（含前台接待人员），工程维修人员11人，保洁44人，保安72人（正常编制下），绿化5人。小区实行了较为完善的封闭式治理。自从治理处成立以来，治理处在服务治理工作中不断改进、创新，先后获得“福田区优秀住宅小区”、“深圳市优秀住宅小区”，“广东省优秀住宅小区”、“深圳市绿色社区”、“花园式、园林式单位”“安全文明小区标兵单位”等荣誉，并在2003处8月通过了ISO9001质量体系认证。2003年是治理处对小区治理服务创新、改进最大的一年，K地格林小镇花园是K地物业最早推行封闭式治理的住宅小区，通过推行真正意义上的封闭式治理及人车分流，治理处在各方面都实现了规范化治理。为了能充分发挥治理处各部门的治理服务潜能，巩固、改进现有的治理模式，提升服务治理水平，治理处依照实际情况，有打算、有针对性拟定了2004年度治理方案，以便在新的年度里更加有序地开展工作。整个方案共分为六部分，分不为安全治理、客服服务、房屋治理、设备治理、环境治理、财务治理，这六部分虽相对独立，但又相互联系，治理处以创新、改进作为2004年度治理方案主导思想，确保治理处进一步提升服务治理水平，就此，我们对治理方案的六大部分不进行简要描述。eq\o\ac(○,1)安全治理：安全是物业治理最差不多也是最重要的方面，物业治理只有保证了小区的安全，才能谈改进与创新。治理处一直把安全治理工作作为治理处工作的首要任务和工作核心来抓，保证K地格林小镇花园的安全，是从上至集团下至公司、治理处的共同目标，目前，治理处利用现有的安防设施，通过人防、技防来进一步巩固小区的安全，并依照公司的要求，拟定了封闭式治理对十四种外来人员的不同治理方法与准入标准，通过保安的门岗、大堂助理及中控室监控进行对小区的外来人员的监控做到人员的进出有追溯性的记录，同时对物品放行也实行百分之百的放行条形式进行监控，保证了业户的财产安全，通过实行人、车分流方案，改变了车辆在308岗停放造成对小区车辆治理较为混乱的状况，把所有的车辆通过307岗唯一车辆的进口，通过一系列的安全措施，对小区的安全治理起到了较好的安全保障。eq\o\ac(○,2)客服服务：K地格林小镇花园是公司最早提倡酒店式治理的小区之一，每栋大堂都设有大堂助理，在办公室前台设有前台接待，由客服主管直接进行治理，治理处把客服部做“CPU”的治理模式，通过大堂助理及前台收集业户的各类信息与业户的动态、处理业户的投诉、业户办理各类手续，来实现业户的服务需求。治理处在今年6月30日发放了针对治理处治理服务中意度的调查问卷，经统计，小区业户对治理处的治理工作中意率达到95.83%。尽管这差不多是一个不错的成绩，但这离我们的治理要求还有一定的差距，治理处对客服部的工作作了进一步的规范，对工作标准实行了量化考核，同时，客服部依照小区业户情况，用问卷调查的形式，对业户访问信息的收集拟定了具有针对性的社区文化活动方案，并制定了与业委会每月定期召开月评工作会的沟通机制，实现了治理处与业户、与业主委员会的良性互动。房屋治理：房屋治理是为业户实现物业保值、增值的要紧途经之一，治理处依照小区房屋结构特点，从上至下，分为主体工程、天棚、屋面、楼层、地面、装饰等进行巡视，并细化、规范工程部门的工作岗位责任，通过实行灵活的检查机制，进行量化考核，实现小区房屋治理的的规范化，同时对小区所存在的部分房屋质量问题进行分类，加强与地产公司的沟通，协助地产公司及集团对存在问题的解决，保证了小区房屋治理的有序进行。eq\o\ac(○,4)设备治理：为了保证小区设备的规范治理，治理处设立了运行治理值班人员24小时对各设备进行巡视、检查及运行情况记录的制度，及时发觉问题，第一时刻解决问题，同时拟定了一系列的保养打算，对小区设备维保技术要求较高的设备实行外包，既能在一定程度上操纵成本，又幸免治理处因技术力量不足造成设备事故，目前水池清洗、电梯维保、直饮水运营等，治理处都实行了对外承包，并在实行外包的过程中拟定了一系列的监督机制，保证了各种外包工程的维护保养质量。eq\o\ac(○,5)环境治理：K地格林小镇花园作为K地集团的形象工程及样板楼盘，治理处深知环境治理在其中的重要性。治理处实行保洁、绿化职员分区域到责任人，实行定岗定编，推行量化的检查监督机制，例如绿化的修剪、施肥、浇水、喷药都有一定的量化、操作及检查标准、考核制度保证了环境治理的良性运行。eq\o\ac(○,6)财务治理：财务治理是物业公司的核心问题，也是物业公司及业户十分关注的问题，从规范治理运作动身，实行治理处财务治理的高度透明化，让业户清晰治理费收支情况，治理处按规定定期向业户公布财务收支报表，同时治理处也相应的按深圳物业治理法规，规范地对公共设施维修基金进行使用，并利用小区目前工作人员的技术力量及小区配套设施，开展各种便民服务，最大限度地实现小区收支平衡。小区情况描述地址深圳福田区沙嘴路K地格林小镇花园治理处邮编:518048开发单位K地（集团）股份有限公司正式入伙时刻第一期为2000年10月，第二期为2001年5月，第三期为2001年10月取得荣誉称号2001年9月获得深圳市福田区优秀住宅区称号。2001年12月获得深圳市优秀住宅区称号。2002年5月获得深圳市福田区绿色社区称号。2002年6月获得深圳市绿色社区称号。2002年7月获得深圳市“花园式、园林式”单位（小区）称号。2002年10月获得广东省物业治理示范住宅小区称号。2003年2月获得深圳市安全文明标兵小区称号。2003年8月通过ISO9001质量体系认证。周边环境硬件环境：小区南面面临国家一级爱护红树林。北面为上沙村。东面面临好景豪园住宅小区。西面面临上沙村的菜市场及公共汽车468总站。治安情况：首先上沙村是一个外来人口多、流淌人口量特不大的村，所居住的大部分是外来打工的租户，总体素养较差，为此该村的治安情况对周边的小区包括K地格林小镇花园造成了一定的威胁。物业状况1、各栋面积小区总占地面积48155平方米，建筑面积为121605平方米（计容积率面积），不积空积率面积为40575平方面，总建筑面积162180平方米。楼宇栋数为10栋，层高为28-35层。总户数为859户。1栋为10250平方米，2栋为12300平方米，3栋为9840平方米，5栋9840平方米，6栋11070平方米，7栋13120平方米，8栋10660平方米，9栋11070平方米，10栋11890平方米，11栋9840平方米。2、楼宇编号楼宇编号是采纳阿拉伯数字和英文字合为T1、T2、T3、T5、T6、T7、T8、T9、T10、T11作为楼宇的编号（如T1意为第一栋塔楼）。3、各栋户数T1栋户数为78户，T2栋户数100户，T3栋户数86户，T5栋80户，T6栋84户，T7栋95户，T8栋87户，T9栋80户，T10栋90户，T11栋79户。4、会所会所总建筑面积为2991平方米，其中室外游泳池为1000平方米，室内游泳池为300平方米。会所的要紧消费项目有：网球、桌球、棋牌室、健身、游泳、美容美发、桑拿、乒乓球、阅览室、游戏室、多功能厅、放影厅等。5、幼儿园幼儿园总建筑面积为1869平方米，现由马荣教育机构进行承包，供小区业户小孩上学（部分学生外招）。客户情况分析：小区总户数为859户，现已入住为838户，入住率为97.56%。其中出租有72户，占总户数的8.38%。小区内香港籍业户433户，占总户数的50.4%，深圳籍业户为150户,占总户数的17%。外籍住(租)户为10户。小区总人口为2318人，其中男性1170人，占总人口的50.47%，女性人口1148人，占总人口49.53%。老年人302人，占总人口的13%。儿童398人,占总人口的17%。大部分住户的需求:增加儿童游乐设施。增加老年人活动。在小区内开设小超市及小卖部。大堂增设温度计、沙发，对大堂进行绿化。增加巴士的班次。住户情况对治理服务可能产生的阻碍：因小区的租户不断上升，现有72户，户数较多，租户更换频繁。为此对小区业户的财产安全可能产生的阻碍有：1、物品放行的操纵方面。2、治理费收缴方面。3、外来人员的来访操纵方面。4、车辆治理方面。住户与治理处的关系：通过6月份治理处对小区住户发放问卷调查反映，小区的绝大部分业户对治理处的治理工作都较为中意，中意率达到95.83%.从目前情况来看,小区的业户与治理处的关系较为融洽、协调。这从问卷调查结果中能够得到确信。目前治理处与业主委员会的关系也较融洽，治理处的工作也得到业委会的认可，中意度较高。部分住户与治理处关系不融洽的：小区有个不业户因房屋质量的遗留项目，地产部未能及时的处理，同时业户误以为治理处与开发商的关系是同“一家人”，在治理及资产方面是相互统一的，从而造成住户与治理处不融洽，但这种客户占极少数。二、治理处部门职能：规划设计建议：从物业治理各项标准服务所需硬件条件的角度，系统提出对规划设计的建议。销售配合：做好销售大堂、样板房和销售涉及施工现场部分的保洁、绿化和保安工作。治理方案：在入伙前拟订新接管项目的治理方案（治理服务的类型、方式、品质标准、人员编制和收支预算）治理方案的年度修订与评审接管验收入伙与装修：工程技术资料、交接验收资料的建档、治理工作验收发觉问题的整改办理入伙手续业主收房安排及发觉问题的整改协调装修治理工作日常治理：安全治理房屋及设施设备的运行和维护保养绿化保洁车辆进出与停放治理入户维修社区文化活动业主走访与投诉受理业委会组建与定期沟通开发商及政府部门工作关系协助安排对岗培训及参观治理费的计收与催缴客户资料及工作档案治理职员打算考核治理与培训操作层职员宿舍治理主任主任附件一：附件一：客户参观接待文档治理兼业委会秘书保洁主管客户参观接待文档治理兼业委会秘书保洁主管保洁一班保洁二班安全主管保安一班保安二班保安三班安全助理(大学生实习)客户服务主管大堂助理前台接待客户投诉处理社区文化活动业委会联络工程主管水电运行值班弱电维修综合维修组财务内勤计费收费欠费催缴物料治理会所品质主管会所品质主管绿化班 绿化班宿舍治理电脑治理质量治理打算督办后勤治理宿舍治理电脑治理质量治理打算督办后勤治理姓名部门岗位人数备注客服部客服主管1班长2操作层23工程部工程主管1工程助理1维修工9保安部主管1安全助理1班长1111操作层65绿化部主管1班长1操作层3财务部内勤11保洁部主管1保洁助理1保洁班长111操作层40行政品质部主管1办公室文员兼业委会秘书1会所治理员1负责人1治理处主任1K地格林小镇人员一览表小区品质定位的描述K地格林小镇花园是集团及公司的对外宣传窗口及样板楼盘，基于此，治理处从日常治理工作一直严格要求，不断地提高服务治理水平，不断探究、创新、改进，努力把K地格林小镇花园治理成为K地物业名符事实上的样板楼盘及对外展示形象的窗口。但要实现这一目标，还要有一套完整的治理运作机制。依照集团及公司的对K地格林小镇花园的要求与定位，同时治理处依照小区实际情况，对小区的治理服务品质进行了定位，下面分不从安全治理、客户服务、房屋治理，设备治理、财务治理等方面进行描述：一、安全治理（一）小区内治安案件发生率0%1）实施措施：实行封闭式治理，充分利用小区智能化设施，人防与技防相结合，落实保安员岗位职责，明确责任区域及重点部位，确保小区业户人身财产安全。2）考核依据：对保安员队伍实行一体化治理，并对队伍实行准军事化治理和训练。认真落实巡逻及治理制度，定期进行军事素养和业务考核并填写考核记录，建档治理，严格实行淘汰机制，每个保安员都必须熟悉小区情况及精通自身业务，每一个人都必须做到言行规范，文明上岗。（二）火灾发生率0%1）实施措施：实行全员义务消防员制度，由治理处制订出消防应急反应方案，定期进行培训和演练，加强宣传和检查，由安全督察员进行日常巡视，发觉隐患及时处理，确保小区消防安全。2）考核依据：建立健全小区消防工作制度，定期由专人负责对小区消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标识及记录，对重点部位制定出防范措施，对培训和演习情况建档记录，安全督察员作好巡视记录，发觉隐患下达整改通知书，并填写隐患消除验收报告。（三）机动车辆因治理责任丢失率：0%实施措施：小区车辆出入全面凭IC卡，并二十四小时值班，定期与不定期的巡视，结合中控室的监控系统，实时地对车库车辆进行全天候监控，同时对车辆出入进行相应的记录。考核依据：车场治理由专门的车库治理员进行治理，所有的车管员都必须通过专门的培训。客服服务（一）住户有效投诉率1%以下，有效投诉处理率100%（1）实施措施：按照国家、省、市各项有关规定作好各项工作，加强与住户之间的沟通，了解住户的愿望和要求，满足住户的合理需要，定期进行业主座谈会，及时处理各项投诉，并作好回访记录。（2）考核依据：全年投诉处理及回访由专人负责建档记录，对上级部门转来的有效投诉按规定时刻完成，并在完成处理回访程序后及时将信息反馈给上级转发部门或经办人员，定期进行与业委会的“月评会”沟通，广泛征求业主意见，争取最大限度地取得业主及业委会的支持。（二）业户对物业治理中意率98%（1）实施措施：按照ISO9001《物业治理检查》、《业户问卷调查表》、《纠正预防措施》程序文件执行，在日常服务过程中及时收集住户的需求信息，尽可能满足住户的需要，与住户加强沟通，确保客户对物业治理工作的中意度达到预期目标。（2）考核依据：对所有收集的住户需求信息由专人登记造册，并负责落实解决，对住户需求信息的采集，采取调查与走访相结合，力争准确，造册登记详细，特不是对维修保养、房屋治理、公共设施维护、服务水平等方面工作要做出问题分析，完全杜绝再次发生，使小区每一位住户真正感受到优质的服务，从而确保中意率的提高。三、房屋治理（一）外墙完好率：100%1）实施措施：依照ISO9001程序文件执行，指定维修技术人员，专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁，无破损立面、无改变使用功能、无乱搭建公司设施及通道无随意占用现象出现。2）考核依据：每栋楼房及配套设施部分，不得出现外墙有破损和污锈迹现象，空调架、排水管安装统一有序，无任何乱搭建、乱悬挂、乱张贴现象。无擅自改变房屋用途，栋号和引路标识不得缺损，修缮制度或便民报修措施得到落实。（二）房屋零修、急修及时率：100%1）实施措施：依照ISO9001程序文件执行，在接到维修通知时保证在十分钟内到达维修现场，零修现场及时完成，急修只是夜，在保修期内如建筑单位不能及时处理的，治理处本着先处理后协商的办事原则，并按照《维修回访制度》进行回访及记录，搞好质量跟踪。2）考核依据：在每次接到维修通知时，维修人员要详细填写维修单，注明需维修地点、报修事项、报修时刻、待维修完成后，由报修人填写到达时刻，实际维修时刻，最后由维修技术人员填写维修质量验收结果交报维修人签字认可，以上程序不得出现任何漏填及不真实现象。依照维修通知书检查维修回访记录，不能出现缺回访或记录情况发生。（三）道路车场完好率：100%1）实施措施：依照ISO9001程序文件执行，指定公用设施治理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督建立建全停车场治理制度落实道路、车场分区制度，责任落实到人，确保道路、车场完好，方便使用。2）考核依据：有明确详细的巡查记录，及维修档案，不出现路面积水、破损、不平坦、不整洁现象，停车场治理制度落实责任到人。机动与非机动车辆停放有序，设施完好，杜绝改变使用功能现象。（四）违章发生率与处理率1%0以下，处理率100%实施措施：建立巡视制度，对小区各类违章隐患进行跟踪治理，发觉问题及时处理，加强宣传工作和小区住户的沟通，取得小区居民的理解，杜绝违章事件的发生，建立回访制度。2）考核依据：落实巡视制度，由专职治理员对小区各类违章情况巡视检查制度，发觉问题及时处理，对违章现象实行跟踪治理，建档记录，填写巡视工作日记，利用各种形式在小区进行“遵章守纪，热爱家园”宣传活动，使小区居民自觉形成杜绝违章的良好风气，定期对住户进行回访四、设备治理（一）大型及重要机电设备完好率100%（1）实施措施：按照ISO9001《机电设备治理》程序文件执行。指定机电设备维修人员定期进行日常维护保养，并由工程主管负责验收及监督，主任负责组织质量验收及建立由治理处主管、工程主管负责的机电设备运笔治理组对所有大型及重要机电设备提出维护保养打算，建档记录，分类操纵，确保正常运行。（2）考核依据：建立健全大型及重要机电设备治理制度，制定定期维修、保养打算，对设备运行情况每60分钟由专职人员巡视一次，并同时做好巡视记录，对各类重要机电设备每班填写运行日记，并进行运行状况分析，使设备在动态运行中的隐患得到及时排除，落实以治理处主任全面负责，工程主管质量、技术把关的岗位责任制及工作程序，使各类设备运行、保养及时合理，延长设备使用寿命。（二）路灯完好率100%（1）实施措施：按照ISO9001《公用设施治理》程序文件执行，指定专职公用设施治理员，进行维护治理，实行巡查制度，建档记录及时维护，由维修主管监督，确保路灯完好无损，正常使用。（2）考核依据：小区内路灯随时处在完好状态中，在二十四小时中不管任何时刻段出现故障做到及时修复，做好维修记录，填写巡视日记，确保正常使用。（三）维修工程质量合格率及回访率100%（1）实施措施：按照ISO9001《物业维修服务》、《维修回访制度》程序文件执行，分项检查，并通过质检人员的检查和用户的验收来确保维修质量，满足住户需要，并做好回访记录，建档造册，使住户中意。考核依据：小区所有维修工程都必须具有详细的维修记录及验收记录，要紧维修工程要建档造册，并由业户签署验收合格单，每项维修工程完工后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施。环境治理（一）绿化完好率100%（1）实施措施：按照ISO9001《物业治理区的绿化治理》程序文件执行，指定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿化地无破坏、无践踏、无黄土裸露、无病虫害现象。（2）考核依据：建立建全绿化治理制度，落实小区绿化工作园艺师负责制及巡查制度，对小区所有绿化品种、布局、长势、修剪、维护等情况建档登记，不出现长势不行、局部病虫害、践踏等情况。确保小区绿化地布局合理优美，花草树木配置得当。长势良好，修剪美观、无病虫害、无践踏、无黄土裸露。（二）保洁率：99%（1）实施措施：按照ISO9901《物业治理区的清洁治理》程序文件执行，由专职保洁员二十四小时进行保洁，并建立巡查制度，建档记录，由保洁主管监督现场打分，每月考评，确保小区垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。（2）考核依据：建立健全检查治理制度，不得出现制度不落实、环卫设备不完善情况出现，每栋楼天面、通道、楼梯间、区内道路、绿化地等不得出现大面积或大宗培训。小宗垃圾（烟头、纸屑、痰亦）每200平方米操纵在1财务治理物业治理费收缴率达98%实施措施：按照ISO9001《财务治理》程序文件执行，同时并对欠费的情况做出财务分析，由大堂助理及前台实行催费。对半年欠以上的采取律师函的方式进行催交。保证欠费的收缴力度。（2）考核依据：建立健全的财务制度，并做好月、季、年的财务报表，依照财力报表来为依据。安全治理方案小区安全硬件设施描述：1)K地格林小镇花园监控系统共有92个镜头，其中门岗出入口和平台花园9个，架空层10个，大堂10个，电梯口20个，会所4个，通道8个，车库31个。2)花园内室内车库及地下车库、各设备房要紧采纳温感监控，烟感要紧用于楼层及夹层1、2、3期车库，总共为4100多个感应探头。3)中控室南墙二台费加罗煤气报警系统（天津产），功率为40W。4)停车场治理系统共有三套，分不位于一、二、三组团，电脑收费系统每套功率约400W。车库及门岗设有11部捷顺公司产道闸，每部功率为400W。5)中控室要紧有以下主机：AB监控主机1套，100W松下监视器17台，约1000W，每台约50W松下录像机11台，约200W，每台约17W画面分割器13台，约500W，每台35W背景音乐系统1套，约1000W，每台800W火灾报警主机1套，100W红外对射主机1套，70W6)闭路监控系统运行状况：目前有3个监控镜头无法录像，2个镜头成像模糊，分不是T5栋客梯镜头无图像，T9栋客梯镜头无图像，二号消防通道镜头无图像；二期大堂前47号镜头模糊，三期大堂前48号镜头模糊；分割器缺两台：一台坏掉未修复，一台无备用；录像机缺两部。7).消防系统运行状况：A.灭火器备用数量不够B.现有14个离子探头故障，分布于各楼层及车库C.T1栋大堂内火灾报警器已坏，现处于失控状态，例如:1栋火警不能及时报警。8).大门及大堂门禁对讲系统运行状况:A.要紧表现为时好时坏，不能正常运行B.T6栋大堂内对讲已坏，未修复。9).红外线系统运行状况，第3防区故障。10)煤气报警系统正常。11)电梯对讲系统运行状况：T7栋两部对讲已坏多日，未修复。上述所有出现故障的设施设备均已报工程部或供应商维修，但整改情况不理想。但依照实际情况，治理处对众多故障都采取了人防措施，注意人员巡逻、监控、跟随进，对治理处的治理工作本身并未造成大的阻碍。12）现有消防器材配备情况：灭火器75个分布于各车库、岗亭、设备房。消防桶（2个）消防锤（1个）消防凿子（1个）防烟罩（2个）头盔（1个）消防服（1个）防火鞋（1个）消防锯（2个）板手（3个）消防腰带（2个）消防斧（1个）消防锹（2个）消防池（2个）以上物品放于消防中心，消防物品柜内，拟变运情况，消心演习用4瓶，需及时补充。二、小区封闭情况：K地格林小镇花园小区采取全封闭式治理，小区共有2个车出口（一个单行，即东门，一个双行，即南门）。小区有人行口4个，分不为南门（307岗）、东门（306岗）、北门（308岗、西北门（309岗）。小区住户内没有自动报警系统。小区大门、楼层门、车库进入楼层门及平台进入楼层的门都采纳门禁系统，凭卡进入或凭密码进入。小区中控室位于6栋与7栋之间半地下室。小区的周边环境：K地格林小镇花园小区周边治安状况较为复杂，西、北、东三面分不围绕上沙村、下沙村、沙咀村，均为出租集中区域，另外紧邻还有K地及沙咀两个工业区也是人口集中，结构复杂，尤其是出租屋集中的几个村落，聚拢了大批社会闲散人员，是造成周边治安、刑事案件高发及各类犯罪活动的要紧缘故，也是目前小区安全工作最大的隐患，稍有松懈，就有可能造成难以预料的后果。小区南边是福荣路和广深高速两条交通干道，车辆来往频繁，福荣路两旁绿化带植物茂盛，小区南边围墙延伸较长，沿墙绿化带高大茂盛，如有人藏匿，特不难以发觉，由于交通便利，也特不易于逃逸。西边围墙外要紧是商铺、车辆维修点及农贸市场。商铺及汽修点背对小区，中间有约三米宽空闲地带，是商铺后门，平常专门少有人出入，围墙与网球场接角处因红外线报警系统及监控探头无法安装，形成小区唯一死角，是小区安防重点区域。目前治理处针对周边情况及安防设施、设备尚存在的不足与问题做了相应安排及布署，为保小区安全万无一失，对业主及公司负责，安全治理工作要时刻保持高度的警惕，高度的责任心，严谨、细致将工作落到实处。四、小区的安全治理措施：封闭式治理执行情况及完善措施K地格林小镇花园小区实行封闭区治理目的是为了提高安防效果更有地维护物业区域内业主人身财产安全，维护小区正常的工作、生活秩序。封闭式治理以预防为主，防治（消）结合，要紧从以下几个方面具体体现：建立了完善的出入登记制度，对来往出入人员、访客、施工人员、车辆等进行有效操纵，对可疑人员及时盘查，跟进落实，有效幸免推销、闲杂人员干扰业主正常生活，防止犯罪分子混入作案。建立了大件物品放行制度，对进出的大件物品进行操纵，保证用户的财产安全，建立了物品放行制度，物品放行条制度。建立完善小区安防措施，通过闭路电视监控系统、红外线报警系统，门禁系统、停车场刷卡收费系统、消防联动报警系统、对讲系统以及业主家里的煤气泄漏报警系统及家庭自动报警系统等设施，对小区进行监控治理，消防监控中心24小时值班，保障及时发觉处理问题。依照小区自身特点，合理布署保安岗位，定岗定编，完善保安治理各项制度及各岗位职责，规范了操作程序，制定了K地格林小镇封闭式治理执行标准及保安职员作绩效检查评比标准，完善奖惩制度，建立了行之有效的监督检查机制，保障保安工作的正常进行。附：保安各岗位职责及操作流程小区美发厅、食府、本小区业主访客访客讲明事由、去向大堂大堂通过对讲业主业主同意进入不同意进入大堂大堂大堂大堂登记不准进入访客访客访客访客业户业户K地格林小镇门岗的操作流程交接班班交接班班门岗的交接班：交接班要相互敬礼，按照规范的岗位交接等程序进行交接，保证设施设备的完好率，交接清晰遗留事项进行详细登记。对各类来访人员的操作对各类来访人员的操作22．首先立正敬礼，礼貌询问，由门岗用可视对讲联系业主是否同意进入，经确认后，在来访卡上注明来访时刻、来访人数、具体去向，然后发卡让其进入。业主亲朋来访业主亲朋来访33．立正敬礼，礼貌询问，确认是业主所带的朋友，即可放行。业主带人来访业主带人来访44．立正敬礼，礼貌询问，联系治理处是否能够进入参观，得到许可后，向参观团讲明小区内禁止摄像及注意事项，予以放行，通知巡逻员跟进监控。接待参观人员接待参观人员55．（1）对一般办公人员，立正敬礼，礼貌询问，联络治理处，经确认后，发给来访进入卡，注明来访的时刻、人数、具体去向。（2）对公司及集团领导来访，立正敬礼，礼貌询问，予以放行，然后通知治理处。公务来访人员公务来访人员对会所、食府、美容美发职员实行配戴统一的工作证出入小区，幼儿园接送小孩凭家长卡出入。会所、食府、美容美发职员对会所、食府、美容美发职员实行配戴统一的工作证出入小区，幼儿园接送小孩凭家长卡出入。会所、食府、美容美发职员7、对消费人员的操作：（1）对步行来消费的人员，礼貌询问，统一由北大门308岗进入，到食府的由咨客带领，到会所美容美发的由平台进行监控，是否进入所到场所。（2）关于车来消费的人员，礼貌询问，统一由南大门307岗进入一组团停车库，经消防通道进入会所或食府、美容美发。对来会所、食府、美容美发消费的人员7、对消费人员的操作：（1）对步行来消费的人员，礼貌询问，统一由北大门308岗进入，到食府的由咨客带领，到会所美容美发的由平台进行监控，是否进入所到场所。（2）关于车来消费的人员，礼貌询问，统一由南大门307岗进入一组团停车库，经消防通道进入会所或食府、美容美发。对来会所、食府、美容美发消费的人员保安平台岗位操作流程1．（1）交接班互相敬礼，交班队员要将区域内的物品、设施设备及遗留事项交于接班员，口头交待完毕后，接班队员要认真巡查所辖区域内的设施设备其完好率及在位率，并做好登记工作。（2）交班前十五分钟要认真巡视检查岗位的各种状况，做好记录，并做好交班工作。交接班1．（1）交接班互相敬礼，交班队员要将区域内的物品、设施设备及遗留事项交于接班员，口头交待完毕后，接班队员要认真巡查所辖区域内的设施设备其完好率及在位率，并做好登记工作。（2）交班前十五分钟要认真巡视检查岗位的各种状况，做好记录，并做好交班工作。交接班2．当值班队员要熟悉所辖区域的地形与环境，能熟练操作岗位上发生的各种情况，包括平台上花草树木的监管、卫生状况等，遇有踩踏绿化、攀折花木的现象要耐心劝阻，劝其停止其行为；遇有卫生状况差的地段要及时通知保洁人员将其清理。2．当值班队员要熟悉所辖区域的地形与环境，能熟练操作岗位上发生的各种情况，包括平台上花草树木的监管、卫生状况等，遇有踩踏绿化、攀折花木的现象要耐心劝阻，劝其停止其行为；遇有卫生状况差的地段要及时通知保洁人员将其清理。环境治理环境治理3．值班员要熟悉辖区内的人员状况，遇有业要紧主动问好，与业主讲话时要文明用语，礼貌服务；要特不注意存在安全隐患的地段，爱护业主及儿童的人身安全，出现意外情况要立即解决，关于不能解决的问题及事项要及时上报，并协助上级解决。3．值班员要熟悉辖区内的人员状况，遇有业要紧主动问好，与业主讲话时要文明用语，礼貌服务；要特不注意存在安全隐患的地段，爱护业主及儿童的人身安全，出现意外情况要立即解决，关于不能解决的问题及事项要及时上报，并协助上级解决。对待业户对待业户4．当遇有非业主人员及大型的参观人员时要做好监管工作；遇有可疑人员要采取跟踪、盘问的方法，预防各类事故的发生；遇有参观人员要文明值勤，礼貌服务，认真接待，同时监控其行为，禁止随意摄像；遇有违反本小区治理规定的要即时制止。4．当遇有非业主人员及大型的参观人员时要做好监管工作；遇有可疑人员要采取跟踪、盘问的方法，预防各类事故的发生；遇有参观人员要文明值勤，礼貌服务，认真接待，同时监控其行为，禁止随意摄像；遇有违反本小区治理规定的要即时制止。对待外来人员对待外来人员K地格林小镇巡逻岗位的操作流程11．巡逻交接班完结后，查看上班记录及跟进事项。交接班交接班2．对楼层的巡查，由天台循环式巡查直到大堂，由大堂进入夹层，重点巡视部门2．对楼层的巡查，由天台循环式巡查直到大堂，由大堂进入夹层，重点巡视部门T11栋西围墙，二期负一层，会所及架空层巡视时刻2小时内对负责区域巡查至少一遍。巡逻路线巡逻路线33．（1）对所负责区域内的设施设备的检查监管，如消防通道是否畅通，应急灯、疏散指示灯是否完好，防火门、电井门是否锁闭，消防设备公共设施是否完好，有无损坏，天面、楼宇外墙、楼层门窗等是否完好，发觉有损坏或缺少，及时填写维修单，并上报治理处，同时做好巡逻记录；（2）对可疑光线气味的检查；（3）对可疑人员的盘查与询问；（4）对装修及维修人员及其他人员的监控；（5）对其它应急事件的处理。巡逻内容巡逻内容4．在巡查过程中，发觉可疑人员应上前礼貌盘问，检查有效证件，经确认不是小区人员，应立即劝其离开，并跟进监控处理。4．在巡查过程中，发觉可疑人员应上前礼貌盘问，检查有效证件，经确认不是小区人员，应立即劝其离开，并跟进监控处理。对可疑人员的操作5．遇有上级检查时，立正敬礼，并主动汇报巡查巡视情况。遇上级领导检查5．遇有上级检查时，立正敬礼，并主动汇报巡查巡视情况。遇上级领导检查6．遇有参观人员，立正敬礼，并礼貌问候，注意监控有无违反相关规定。遇参观人员6．遇有参观人员，立正敬礼，并礼貌问候，注意监控有无违反相关规定。遇参观人员遇业户人员遇业户人员7．遇见业户要主动打招呼问好或提供力所能及的关心。7．遇见业户要主动打招呼问好或提供力所能及的关心。8．对突发事件的处理按公司程序文件处理。对突发事件的处理8．对突发事件的处理按公司程序文件处理。对突发事件的处理中控室的操作流程1．交接班时，要对设备设施运行状况、钥匙领用情况、卫生状况进行检查，并处理及跟进遗留事项。交接班1．交接班时，要对设备设施运行状况、钥匙领用情况、卫生状况进行检查，并处理及跟进遗留事项。交接班2．掌握操纵室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟悉掌握各系统的操作，紧密凝视监视屏及各类操纵柜的运行状态，发觉异常故障，应立即通知维修人员，不得擅自摆弄。2．掌握操纵室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟悉掌握各系统的操作，紧密凝视监视屏及各类操纵柜的运行状态，发觉异常故障，应立即通知维修人员，不得擅自摆弄。设施设备检查设施设备检查对各类报警的处理对各类报警的处理3．应立即通过对讲机或电话通知当值班长（或巡逻员）前去报警位置核查火警情况的真伪，若属误报，则及时复位，并做好记录；若火情属实，及时向治理处领导汇报，同时组织人员进行扑救，做好现场的维护，并报警，做好记录。3．应立即通过对讲机或电话通知当值班长（或巡逻员）前去报警位置核查火警情况的真伪，若属误报，则及时复位，并做好记录；若火情属实，及时向治理处领导汇报，同时组织人员进行扑救，做好现场的维护，并报警，做好记录。对系统报警的处理对系统报警的处理对镜头的监控操作4．紧密凝视监视屏上的各种活动迹象，发觉可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通过对讲机或电话通知当值班班长（或巡逻员）前往调查处理，同时做好记录及录像带的保管。对镜头的监控操作4．紧密凝视监视屏上的各种活动迹象，发觉可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通过对讲机或电话通知当值班班长（或巡逻员）前往调查处理，同时做好记录及录像带的保管。红外线报警处理红外线报警处理5．红外线报警设备实行24小时布控，遇有红外线报警，能准确判定具体报警位置，同时呼叫当值班长（或巡逻员）前往查看，属误报，应立即恢复布控，并做好记录。6．紧密监视小区各类人员及车辆的出入情况，发觉异常及时通知巡逻员，现场核实。对小区人员及车辆的操纵6．紧密监视小区各类人员及车辆的出入情况，发觉异常及时通知巡逻员，现场核实。对小区人员及车辆的操纵车场（库）岗位的操作流程交接班时，当班人员要在值班岗亭外相互敬礼，交接对讲机、车辆，当班人员要协助接班员照看出口，接班员要依照电脑内车辆储存情况清查核实，对车辆清查完毕无异常情况后签字确认，上班人员方可下班。交接班时，当班人员要在值班岗亭外相互敬礼，交接对讲机、车辆，当班人员要协助接班员照看出口，接班员要依照电脑内车辆储存情况清查核实，对车辆清查完毕无异常情况后签字确认，上班人员方可下班。交接班交接班车辆进入小区时，南门岗值班员要与车库岗值班员保持紧密联系。1．对月卡车：当车辆驶入岗位时，值班员要立正敬礼，必要时帮业主刷卡。同时查看车辆外观、玻璃等部位有无损伤、划伤、碰撞等痕迹，若有应及时知会业主，讲明车辆的现况，待业主确认后，在登记本备注栏注明业主已确认，并写清车辆的现况，并在交接班时向其他值班员详细讲明。而后指引车辆停放在私家车位上，保证车辆的停放有序、整齐。车辆进入小区时，南门岗值班员要与车库岗值班员保持紧密联系。1．对月卡车：当车辆驶入岗位时，值班员要立正敬礼，必要时帮业主刷卡。同时查看车辆外观、玻璃等部位有无损伤、划伤、碰撞等痕迹，若有应及时知会业主，讲明车辆的现况，待业主确认后，在登记本备注栏注明业主已确认，并写清车辆的现况，并在交接班时向其他值班员详细讲明。而后指引车辆停放在私家车位上，保证车辆的停放有序、整齐。2．对临时车：当车辆驶入车库时，值班员要立正敬礼，关心车主取出临时卡（IC卡），同时查看车辆外观、玻璃等部位有无损伤、划伤、碰撞等痕迹，若有应及时知会车主，讲明车辆现况，待车主确认后，在登记本上做好记录，并在备注栏注明业主已确认（详细写清车辆的现况，是否知会车主确认），并在交接班时向其他值班员详细讲明。而后指引车辆停放在临时车位上，防止占用私家车位，保证车辆的停放有序、整齐。车辆进入治理车库值班员在无车辆进入车库时，要不定时进行查看、巡视、签到，检查车辆停放是否有序、整齐，车状是否安全完好，同时监控好车库内的卫生状况，禁止在车库内试刹车、洗车、修车和吸烟等不良现象出现。若在巡查过程中，发觉有漏油、漏水、车窗（门）、车灯未关、报警等情况时，要及时通知中控室（或大堂助理）利用可视对讲与业主（车主）联系，讲明车辆的情况，要求其及时到车库进行处理，并在记录本上做好详细记录。若业主（车主）不在家联系不上时，要利用中控室监控镜头对车辆进行固定监控，车库值班员对该车辆进行重点查看。若是车辆不停报警或其它严峻状况，要通过前台及时与业主取得联系。同时汇报治理处领导，并在登记本上做好详细记录，特不情况写出车库值班员在无车辆进入车库时，要不定时进行查看、巡视、签到，检查车辆停放是否有序、整齐，车状是否安全完好，同时监控好车库内的卫生状况，禁止在车库内试刹车、洗车、修车和吸烟等不良现象出现。若在巡查过程中，发觉有漏油、漏水、车窗（门）、车灯未关、报警等情况时，要及时通知中控室（或大堂助理）利用可视对讲与业主（车主）联系，讲明车辆的情况，要求其及时到车库进行处理，并在记录本上做好详细记录。若业主（车主）不在家联系不上时，要利用中控室监控镜头对车辆进行固定监控，车库值班员对该车辆进行重点查看。若是车辆不停报警或其它严峻状况，要通过前台及时与业主取得联系。同时汇报治理处领导，并在登记本上做好详细记录，特不情况写出“特不事件报告”。1．月卡车：当车辆驶入岗位时，值班员立正敬礼，必要时帮业主（车主）刷卡，指引车辆行驶方向，车辆通过时要行注目礼。2．临时车：当车辆驶入岗位时，要立正敬礼，帮车主刷卡，并按规定收取费用，然后打开道闸，指引车辆行驶方向，车辆通过时要行注目礼。车库巡视检查车辆离开治理1．月卡车：当车辆驶入岗位时，值班员立正敬礼，必要时帮业主（车主）刷卡，指引车辆行驶方向，车辆通过时要行注目礼。2．临时车：当车辆驶入岗位时，要立正敬礼，帮车主刷卡，并按规定收取费用，然后打开道闸，指引车辆行驶方向，车辆通过时要行注目礼。车库巡视检查车辆离开治理 保安班长岗位的操作流程有问题问题跟进与处理没问题是否有问题5、负责处理并解决各岗位的矛盾、纠纷、业主投诉、其他事件的处理，事后要进行事件的描述、记录汇报。6、负责本班人员的调配治理，安排人员顶岗、换岗，并严格操纵换岗的时刻，加强人员的操纵。7、下班时，班长要对本班工作情况进行总结、分析、讲评。4．班长要不定时对各岗位进行巡察巡视，记录不符合要求的操作，并及时纠正处理。日常治理宣传栏值班记录器械其他岗位交接检查3．班长首先要查阅值班室宣传栏及值班记录，跟进处理遗留事项。2．保安班长组织岗位交接，交接班保安要相互敬礼，交待遇物品及注意事项，起步上岗，报告归队。集合1．班长提早15分钟在宿舍下集合队伍，整理着装，不符合要求的禁止上岗。有问题问题跟进与处理没问题是否有问题5、负责处理并解决各岗位的矛盾、纠纷、业主投诉、其他事件的处理，事后要进行事件的描述、记录汇报。6、负责本班人员的调配治理，安排人员顶岗、换岗，并严格操纵换岗的时刻，加强人员的操纵。7、下班时，班长要对本班工作情况进行总结、分析、讲评。4．班长要不定时对各岗位进行巡察巡视，记录不符合要求的操作，并及时纠正处理。日常治理宣传栏值班记录器械其他岗位交接检查3．班长首先要查阅值班室宣传栏及值班记录，跟进处理遗留事项。2．保安班长组织岗位交接，交接班保安要相互敬礼，交待遇物品及注意事项，起步上岗，报告归队。集合1．班长提早15分钟在宿舍下集合队伍，整理着装，不符合要求的禁止上岗。五、安全治理目标安全治理的工作目标内容工作目标工作标准备注消防治理eq\o\ac(○,1)火灾发生率不超过1‰；eq\o\ac(○,2)消防员持证上岗率达到100%；eq\o\ac(○,3)军事体能合格率达到100%；eq\o\ac(○,4)消防器材配备齐全率达到100%；eq\o\ac(○,5)消防员对消防器材的熟悉使用率达到100%；eq\o\ac(○,6)中控岗对消防报警的处理率达到100%；eq\o\ac(○,7)中控岗对消防设施设备运行故障发觉率达到100%。消防人能熟练使用各消防器材，并能应对各种紧急情况的发生，监控辖区各系统，特不是消防、车场、电梯监视系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理，保证小区安全。每周对保安进行3次军训或体能训练。车库治理eq\o\ac(○,1)车管员对收费标准熟悉率达到100%；eq\o\ac(○,2)车辆在车库内损坏及时发觉率达到100%；eq\o\ac(○,3)对业主、公司、外来车辆分辨率达到90%；eq\o\ac(○,4)车辆出入登记发卡率达到100%；eq\o\ac(○,5)停车场治理员持证上岗率达到100%；eq\o\ac(○,6)机动车辆因治理责任丢失率达到0%。对车库巡视频率每小时二次，确保停车场的设施设备完好及停放车辆的安全，保证车场整齐有序、畅通，确保收费合理。车辆出入应做好相应的记录，以便查阅。门岗治理eq\o\ac(○,1)对自行车卡检查率达到100%；eq\o\ac(○,2)对业主的认识率在二个月达到80%；eq\o\ac(○,3)对外来人员的分辨率达到100%；eq\o\ac(○,4)对外来人员的盘问率达到100%；eq\o\ac(○,5)对外来人员出入登记达到100%；eq\o\ac(○,6)对大件物品搬出无证放行率0%；7对外来人员与业主、治理处通过对讲确认率达到100%。通过对门岗的操纵，确保小区安全，熟悉辖区内人员情况，严格实行来人来访登记制度和物品搬迁及人员出入治理制度。培训治理1持证上岗率达100%；2培训合格率达100%；3岗前培训率达100%；4培训按打算的实施率达到100%。对保安人员要求通过保卫部审核方可招聘入司。新进职员岗位培训应对进行岗前培训。并做好相应的记录。培训应通过实操、笔试、口试等方式进行考核。直到考核合格。其它治理1对小区可疑人员跟踪询问率达到100%；2巡逻员做到人过地清的百分率达到100%；3小区内重大治安案件发生率为0%；4对小区内安全隐患发生率达到100%；5保安员对其他部分人员违纪上报率达到100%；巡逻保安员负责小区治安日常巡逻，维护小区内治安秩序和辖区内的设施设备、环境卫生，协助当值分队长处理紧急情况，及时发觉各种安全隐患和技防盲点。对小区巡逻检查频率每2小时一次。序号岗位入职要求现有人数备注1保安主管熟悉物业治理行业,有较强的治理能力，2年以上工作经验，具有较强的沟通协调能力；熟悉物业治理法律法规，持有物业治理上岗证。12主管助理熟悉安全治理,有较强的治理能力,善于发觉各种安全隐患并能想出解决的方法;熟悉物业治理法律法规，持有物业治理上岗证。1新来实习的大学生临时性的3保安分队长3年以上工作经历,具有较强的治理能力和应变能力,熟悉各个岗位和各种器材的使用.44安全治理员对服务行业有一定的了解,服过兵役,服务意识较强,服务态度较好,听从指挥.思想品德好,没有违纪违法经历.身高不低于173厘米,形象较好,体检合格同时有深户担保人担保.68六、人员编制及岗位职责岗位职责车库入口岗位职责：1.负责车辆进入，指挥车辆整齐停放,监护和登记。2.提醒车主锁好车门、窗，并将贵重物品带走。3.负责指引来访车辆车主进入楼层停放临时车位。4.车辆进入时认真检查车辆情况,做好异常情况记录，及时告知车主。5.定时清点车库内停车，防止丢失。6.发觉无关人员或可疑人员在车库内闲逛，劝其离开，及时上报异常情况。车库出口岗位职责：1.负责车辆进出车库,指挥车辆整齐停放、保管和登记。2.负责按规定收取临时车的车位有偿使用费,照卡放行。3.定时巡查车库内车辆数量及车辆的车况，发觉情况及时上报和通知车主。4.负责电脑收费系统的正常运行，保持出入治理状态。5.发觉无关人员或可疑人员在车库内闲逛，劝其离开，异常情况及时上报处理。6.车辆出场，认真核对车主、车卡及车牌号码是否一致，若有疑问，及时上报和扣留车辆，以防不法分子盗车。固定值班岗位职责（门岗）：1.熟悉辖区内人员情况。2.严格执行来人来访查询制度。3.维护辖区内设备、设施和环境卫生。4.严格执行物品搬迁及人员出入治理制度。东西围墙岗位职责：东西围墙外树木较多,地形复杂,外来人员极易利用地形优势攀爬进入花园,依照这一特点,故设定东围墙岗位和西围墙岗位,严格监控两防区内安全。平台岗位职责：1.禁止外来人员在平台内闲逛，维护平台上业主休闲正常秩序。2.严格监控每栋大堂后玻璃门关闭情况及进出人员,如发觉可疑人员，应认真盘问。3.维护平台上花草,树木不被摘采。中控室岗位职责：1.值班人员负责消防监控和治安监控及录像。2.值班人员负责责任区内中控室设备运行监督。3.值班人员负责中控室内的清洁卫生工作。巡逻岗：要紧负责楼层间巡逻负责小区治安日常巡逻，维护责任区域内的治安秩序，协助当值班长处理紧急情况。依照小区情况以及对安全工作的高度重视，K地格林小镇小区采取全封闭式治理，小区配有72个保安，分为四个班次，三个正常班和一个夜间大堂班，正常班每班20人，岗位18个，分不是301分队长，302、303、304为巡逻岗，小区共有2个车出口（一个单行，即东门306岗，一个双行，即南门307岗），4个人行口分不为东门306岗，南门307岗，北一门308岗，北二门309岗，310、311、312为车库出口岗，313、314、315分不为一，二，三期车库入入口岗，316为中控室，317、318、319为一，二，三期平台巡逻岗。晚上20：00开始在西围墙、东南角各增设一个岗位，由正常班负责治理；23：30在每栋大堂各增设一个岗，由夜班大堂分队统一治理；正常上班时刻为：早班4：00—12：00中班12：00—20：00晚班20：4：00；夜间大堂班上班时刻为：23：30—7：30，这要紧是考虑与白天大堂班的衔接。分队长岗位职责：1、带领并督促班意气风发好训练，不断提高素养和业务水平。2、带领全班人员加强政治思想学习和保安队业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。3、督促全班积极参加文体活动，锻炼躯体，增强体质。4、督促和检查全班人员热爱本职工作，忠于职守，积极自觉地加强工作责任心。5、全面、统一协调全班的工作，监督全班人员着装整齐、文明执勤，礼貌待人，树立良好的形象，严格执行作息时刻制度。6、每周对全班人员的业务训练进行考核，掌握全班人员的思想工作。7、详细听取和收集业户意见和发觉的问题，及时做好处理，并迅速上报。8、完成上级交待的其他任务。七、安全治理工作打算保安部职员培训打算表序号主题内容对象方式地点主讲人课时时刻安排01理论保安各项规章制度及职责保安队员讲座K地格林小镇花园会议室李少峰8第一季度02服务服务意识保安队员讲座K地格林小镇花园会议室李少峰6第一季度03技能培训服务技巧保安队员讲座K地格林小镇花园会议室李少峰6第二季度04车辆道路车辆治理培训保安队员讲座K地格林小镇花园会议室李少峰8第三季度05安全门岗操作的培训保安队员讲座K地格林小镇花园会议室李少峰6第四季度06消防消防安全治理保安队员讲座K地格林小镇花园会议室李少峰6第一季度07消防消防演练保安队员讲座K地格林小镇花园会议室李少峰12每月一次08应急保安应急处理培训保安队员讲座K地格林小镇花园会议室李少峰8第二季度09安全平台岗位的培训保安队员讲座K地格林小镇花园会议室李少峰6第三季度安全类物资采购打算。物品名称数量单价总价车场交接班记录表500本52500车辆出入登记表500本52500保安员考评表500本52500固定岗位值班记录表500本52500保安督察值班记录表500本52500中控室值班记录表500本52500来人来访登记表500本52500太阳伞10把50500床单40条15600被子40床853400褥子40床351400棉大衣40件853400白手套100双2200保安服夏、冬20套78.983520迷彩服50套582900迷彩鞋70双151050手电电池20盒10200橡胶棍20个18360强光手电10个78780对讲机2个1.873740皮鞋30双1303900腰带20条5100迷彩短袖70件151050领带40条5200贝雷帽50个5250帽徽70个2140领带夹70个170八、治安难点，技防盲点示意图。技防盲点：A、红外线5防区网场间空隙，无法布控，针对此状况，治理处在白天加大巡逻力度，在夜间在11栋大堂人员专门进行跟进，同时西外围墙保安要保持对该区域的目视监控，B、各栋平台处的挡雨帘跟二楼过于近，外来人员可于此处较容易攀爬进入二楼室内，由于此为设计缘故造成，无法整改，治理处针对此状况专门安排平台保安进行二十四小时监控，保证能达到安全效果。采取何种措施进行监督检查：第一：要了解并掌握检查的目的；第二：熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况；第三：要紧采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性，从自身做起，保证工作的规范性、有效性；第四：抽查要细、要严格，如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。车辆治理的重点，难点及改进措施：治理重点是安全治理，车场内消防治理，难点是高智商盗车行为的防制，针对各种情况要加大车场的治理，严格按照封闭式治理规定执行车辆准入准出，车场治理员要对车辆逐一熟悉，门岗及车场岗保安对车主确认率要达到100%。消防治理的重点、难点及改进措施：消防治理的重点要紧有：消防设施、设备的维护与使用，消防设备的配备及相关配套设施合理；义务消防员对消防设施的掌握和使用；消防报警系统的完好，消防工作的宣传。K地格林小镇花园消防治理的难点是消防设备的维护及有用性，报警系统的性能稳定性较差。目前关于需维修的设备在报修后的维修期时刻太长，维修在时刻上得不到保证，不利于消防工作的开展。保安队伍整体状况：目前保安队伍整体情况较好，队员的精神状况较佳，存在的实际情况是保安员平均身高偏低（平均身高约172CM），退伍军人比率较低（约30%），个不保安员业务技能达不到要求。治理处一直从思想工作方面开展入手保持保安队伍的稳定，平常对保安多关怀、爱护，少惩处、批判，从全然入手，在工作的开展中穿插各种文体活动，治理人员最大限度地与保安员沟通，了解基层保安实际情况，使保安队伍有集体责任感，充满向心力，促使其对工作充满热情，保证工作的责任心。采取何种措施进行监督检查：第一：要了解并掌握检查的目的；第二：熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况；第三：要紧采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性，从自身做起，保证工作的规范性、有效性；第四：抽查要细、要严格，如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。工程设备治理方案备设施情况描述公共设施情况描述照明：一、车库照明灯名称数量（个）功率（W）区域位置平均每天使用时刻（小时）备注日光灯74040W一组团车库1218040W三组团车库121640W一组团自行车库242340W二组团自行车库242840W三组团自行车库2421540W一组团车库12二、消防通道日光灯2040W一二组团消防通道121840W二三组团消防通道12三、办公区域日光灯2440W治理处办公室24四、设备房灯日光灯4240W一组团设备房246340W二组团设备房244240W三组团设备房24五、架空层照明大筒灯1387W一组团架空层12反射灯15340W一组团架空层4壁灯3425W一组团架空层12地脚灯2825W一组团架空层4大筒灯2605W二组团架空层12日光灯6025W二组团架空层12地脚灯3825W二组团架空层4大筒灯2107W三组团架空层12日光灯6040W三组团架空层12地脚灯2425W三组团架空层4六、大堂照明大筒灯455WT1-T3大堂12小筒灯363WT1-T3大堂12小射灯3050WT1-T3大堂12大筒灯727W二组团大堂12小筒灯565W二组团大堂12小射灯4050W二组团大堂12大筒灯1367W三组团大堂12小筒灯365W三组团大堂12小射灯3050W三组团大堂12七、楼道照明吸顶灯54625W一组团楼道575625W二组团楼道554625W三组团楼道5八、天台照明射灯7220W一组团天台29620W二组团天台27220W三组团天台2九、环境照明高柱灯10120W平台花园12低柱灯11225W12草坪灯11670W12围墙壁灯9625W1225100W12供水系统：名称台数功率（KW）位置平均运行时刻（小时/每天）备注生活加压泵23T2天面泵房24小时一用一备23T7天面泵房23T10天面泵房生活给水泵4371#泵房3.2小时2372#泵房高区消防泵237水泵房忽略不计低区消防泵245喷淋泵237喷淋稳压泵27．5消防栓稳压泵23T2天面泵房23T7天面泵房23T10天面泵房排水系统污水泵62．2T1、T2、T3电梯底坑3小时每月82．2T5、T6、T7、T8电梯底坑62．2T9、T10、T11电梯底坑82．2二组团地下车库22．22#泵房22．2发电机房22．21#泵房给水：小区给水管总长度为5175米，其中埋地为1123米，外露4052米，小区消防给水管总长度约1020600米，其中埋地为1500米，外露为8400米，闸阀井15个。排水：小区排水管总长约4000米，其中埋地为2800米，外露1200米，小区污水井共13个，分布在一、二、三组团车库内；雨水井共53个，分布在小区道路两旁；天面排水口共23个，分布在T1—T10栋天面。小区化粪池共10个分布在各栋大堂前；化油池1个，位于会所前广场。金海小区蓄水池明细表序号位置性质容量（立方米）1T5地下室生活、消防水池3002T7地下室生活、消防水池6003T2天面生活、消防水池604T7天面生活、消防水池705T10天面生活、消防水池60电梯共20台，功率：37KW/台娱乐设施：三个儿童游乐场，一个烧烤场，一个会所。体肓设施：一个室内网球场，三张室内乒乓球台，一个溜冰场，一个露天游池，一个室内泳池，一个冲浪沙滩。休闲桌共13张，休闲椅共32张，凉亭一个，小区道路总长约1880米，其中石子路长850;长1030米;墙高度约3.2米，总长度约为1160米，要紧材料是：砖墙抹灰。供电、供配电设备：配电房10个，变配电房3个，变压器6台，1250KW/台。三菱柴油发机电一台。景观：1、人工湖：面积250平方米。循环水泵2台，功率2.2KW.旱冰场：面积193.25平方米。循环水泵3台，功率7.5KW开启时刻：会所前人工瀑布：面积193.25平方米。循环水泵4台，功率2.2KW;开启时刻：周六7:00—13:00空调方面：名称数量（台）容量位置平均每天开启时刻备注大堂空调343匹各大堂15小时夏天5月-10月电梯机房空调201匹各电梯机房24小进5月-10月电梯轿厢空调200．8匹各电梯内18小时5月-10月中控室空调31．5匹中控室16小时5月-10月治理处空调45匹治理处8小时5月-10月会所空调2200KW会所8小时5月-10月冷却水泵27．5KW会所地下室8小时5月-10月冷却水泵211KW会所地下室8小时5月-10月以上各项设备投入使用时刻为2000年11月，现运行状态良好，均能正常使用。通风系统：小区通风管道总长4500约米，送风机8台,排烟机8台，功率11KW，每月保养运行2次，每次半小时。其它设施设备：水泵操纵箱7台，位于各水泵房，闸阀114个，位于各泵房消声止回阀12个，位于各泵房，减压阀20个，位于各栋槽井，压力表4个，位于1#、2#泵房.设备治理难点：1、小区设备分布较广、分散。2、设备技术含量高、人员的总体技术力量薄弱。3、设备数量多、人员偏少。设备治理重点：1、对设备的检修保养及时性，确保设备的正常运行。2、加强对设备的巡视，及时发觉问题，预防事故的发生。3、对外包保养项目，要严格把关，操纵好对承包方的技术力量的审核及保养的服务态度。二、工作目标:工程治理的工作目标内容工作目标工作标准备注房屋治理小区的各类设施完好率达98%。房屋零修、急修及时率达100%以上。维修质量合格率达100%。房屋外观完好、整洁、无阻碍观瞻。防盗网、空调架、外墙无锈迹、无安全防患、外墙装饰无破损或污迹。无违章装修、无乱搭建、无乱张贴悬挂等。无擅自改变房屋用信得用途。坚持房屋修缮制度。道路畅通无损坏、路面平坦整洁、排水畅通。公用排污、排雨水管线设施完好无损。停车场、棚、建筑小品、雕像等完好无损。设备治理重大治理责任事故发生率达100%。公共配套设施无好率达100%。路灯完好率达100%。供电、供水、供气通讯管线及设施完好无损，运行正常，二次供水水箱加盖，环境整洁、无二次污染及隐患。便民服务便民有偿服务维修及时率达100%。维修合格率达100%维修回访达100%。维修回返率达0%。便民服务接到通知15分钟到达业户家中。维修回访达得到业户的中意为止。维修应一次维修完毕并反复测试，做到业主中意并从技术角度动身可行为止。培训治理持证上岗率达100%。培训合格率达100%。岗前培训率达100%。对工程人员要求有上岗证方可招聘入司。新进职员岗位培训应对进行岗前培训。并做好相应的记录。培训应通过实操、笔试、口试等方式进行考核。直到考核合格。三、人员编制序号姓名岗位任职要求人数备注1方晓斌工程主管大专以上学历，工民建或机电专业毕业，2年以上工作经验，具有较强的沟通协调能力；熟悉物业治理法律法规，持有物业治理上岗证。12叶代飞工程助理中专学历，3年以上作经验，熟悉治理处各种设备、设施的日常维护，有较强的沟通协调能力。持有中级电工上岗证。13吴成业设备运行值班员中专以上文化，机电专业毕业，2年以上作经验，熟悉治理处各种设备、设施的日常维护，持有深圳市电工进网许可证。1治理处预备增加1人。4余文超15姜仁兵综合维修员综合维修员：初中文化，2年以上作经验，熟悉小区各种设备设施的日常维修、维护，持有相关上岗证。泥水工：初中文化，2年以上作经验，熟悉楼宇结构、各种建筑材料的性能与用途。弱电工：大专文化相关专业毕业，2年以上作经验，熟悉弱电系统各种设备设施的日常维护。1泥水工6罗武帮17周光松18麻俊亚19毛龙110钟正乾1泥水工11温尤鹏1弱电工四、监督程序:监督检查程序治理处采纳三级监督检查治理直线机制，对维修工程实行有效的监控与治理，在监督检查过程发觉问题及时改进，有效保证工程治理工作的有效性与及时性。序号监督检查人监督内容及频次检查内容1主任1、主任对工程每月的工程打算进行审核.2、对工程的重大维修进行组织及监督.3、对工程外包项目进行审定及监督.4、应每月二次对各类设备房、公共设施进行20%抽查并在相关的记录签名，是否有按相关的作业指导书进行操作。5、对有偿便民服务价格的审定及监督。6、对物料采购的审定及用料的抽查。值班人员、工程主管巡视检查情况及巡视记录；保养记录。标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否洁净无杂物。机房照明、通风是否良好，机身地面、各开关器件、柜体是否洁净；电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；雨水井、污水井是否畅通，无杂物。装修有无违章作业现象。对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。2工程主管工程主管应对维修物料的监控。对外包项目合同的审核。对各项维修项目的质量的监督检查。对维修人员的日常工作的检查。对各设备房及公共设施应每星期至少两次的进行检查。并在相关的记录签名。值班人员巡视检查情况及巡视记录；保养记录。识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否洁净无杂物。机房照明、通风是否良好，机身地面、各开关器件、柜体是否洁净；电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；雨水井、污水井是否畅通，无杂物。装修有无违章作业现象。7、对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。维修质量的检查。8、对维修人员上班是时的仪容仪表进行检查。3班长对维修人员日常的行为规范进行检查监督。对维修工的维修质量进行监控。对维修人员的领料进行监督及操纵。对各设备房及公共设施进行实时巡视及检查。对外包项目进行实时的跟进与监督。班人员巡视检查情况及巡视记录；保养记录。及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否洁净无杂物。机房照明、通风是否良好，机身地面、各开关器件、柜体是否洁净；电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常；雨水井、污水井是否畅通，无杂物。装修有无违章作业现象。7、对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。维修质量的检查。8、对维修人员上班是时的仪容仪表进行检查。4工程人员工程人员至少每天两次对以下的设备进行检查并在相应的记录表上签名。变电房的检查内容：1、高压环网柜运行指示灯是否正常、有无异常响声、气味、刀锁及标识牌是否齐全。2、变压器温度是否正常、器身及高低压接线端有无异常响声和气味。3、配电柜电源指示灯是否正常，开关、断路器接触是否良好，接线端子有无发热现象。4、电压是否正常，电流是否在正常范围，计量仪表是否正常运转，转换开关是否处于正确位置，标识是否齐全。房内、柜内外无器件是否清洁，通讯照明是否良好。发电机房的检查内容：机油、燃料是否充足、是否良好。蓄电池电压电解液是否充足，外观有无锈蚀、积水。冷却水是否充足。油箱、水箱机身有无漏，能动皮带是否正常。操纵面板指示灯是否正常，有无报警信号，处于正确位置。配电柜输出开关是否处于正常状态，接线端有无发热迹象。机房照明、通风是否良好，机身、地面及各开关器件、柜体是否清洁。电梯机房的检查内容：电梯轿箱、风扇、各指示灯（按钮）照明是否正常。电机有无过热运行时响声是否正常，曳引机是否漏油。标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房有无堆放杂物。电源柜指示灯开关、接触器是否良好，有无异常响声。各接线端子有无发热变色迹象。机照明、通风是否良好、设备、设施及地面是否整洁无积尘，蜘蛛网。水泵房检查内容：水泵运行时温度是否正常，有无异常声音。泵体、闸阀管道有无渗漏、闸阀是否处于正确位置。电源柜及操纵柜指示灯是否良好，功能开关是否处于正确位置。接触器能否正常吸合，有无异常响声，接线端子有无发热迹象。机房照明通风、消防设施是否良好地面有无积水。机房设施设备是否清洁。。配电房检查内容：运行电源指示灯是否完好。开关断路器接触器是否良好，有无异常响声。一次、二次回路接线端有无发热迹象。计量电表、电压电流表是否正常。标示是否齐全。房内通风照明是否良好。地面、柜体外及元器件是否清洁。弱电系统检查内容：1、消防分区报警箱、系统主机、消防联动操纵单元、水泵操纵柜、泡沫罐、消防对讲广播系统。2、AB主机、画面分割器、监控器及画面、摄影头、录像机、红外线对射。3、车场出入口操纵机、出入口道闸、出入口车辆检测器、出入口监控系统、收费系统。4、门禁系统玻璃门及门夹、闭门器/地弹簧、电锁、密码开锁、磁卡开锁。二氧化碳房贮存器铝封、保险带是否完好、操纵器面板电路显示器是否正常、贮存器压力符合规定、系统各部件抹灰除尘。房屋检查内容：楼宇外墙磁片是否有脱落、破损。空调架、防盗网、风雨连廊是否有锈迹、破损。业户装修是否有违反装修治理规定，阻碍外观、破坏建筑结构、违章建筑乱搭现象。给排水管道、煤气管道是否有渗漏现象。车道路面是否平坦、积水现象，井盖是否齐全。五、工作打算:K地格林小镇花园2004年维护保养打算及预算序号维护保养项目维护保养缘故可能进行日期预算费用（元）费用来源责任人备注1发电机组保养正常保养3月、9月1000治理费方晓斌2水泵保养正常保养每季度1000治理费方晓斌3配电柜保养正常保养10月份2000治理费方晓斌4干式变压器保养正常保养9月份1000治理费方晓斌5空调保养正常保养每季度1500治理费方晓斌6电梯保养正常保养每月治理费方晓斌外包7车辆道闸保养正常保养每月1500治理费方晓斌8防盗监控、对讲、广播音响系统保