【南通】商业建筑小镇首开区设计文本2018

建筑设计素材网绿地·启东奥莱小镇规划设计方案GREENLAN

QIDONGOUTLETS

PROJECT

CONCEPT

SCHEMEPTA

SHANGHAI｜上海柏涛2018.04建筑设计素材网奥莱小镇划方案推导建筑设计素材网项目概况用地信息：用地面积：105195平方米用地性质：商业用地（可做零售商业、批发市场、餐饮、旅馆）建筑密度：45%容积率：1.2-

1.7地下空间利用：-

6米加油站北地块2.7w方商业+12.5w方住宅启东城东汽车客运站南地块7.4w方商业+12.3w方住宅G40收费站GREENLAND

绿地·启东奥莱小镇PTA

SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网规划方案推导

——

南地块切地模式规划诉求80m高酒店设置地块东北角，呈G40视觉形象考虑城市形象，北侧沿S336界面设置完整商业界面设置天桥衔接南北地块商业奥特莱斯特色街区缓解周边交通压力启东东入门户打造南北切地东西切地酒店商业用地住宅用地酒店商业用地住宅用地商业用地优点：住宅远离G40高速，噪声影响小可利用东、南侧红线外停车场缓解停车压力缺点：商业深入腹地较深，难以产生价值住宅仅一面临路，交通流线较难组织优点：沿主要道路设置商业，商业价值更高住宅商业分区明确，减少流线交叉缺点：住宅靠近G40高速，噪声影响大东、南侧红线外停车场使用效率不高酒店沿G40视线形象受高层住宅影响GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网南地块南北分区方案一方案二优点：功能分区明确：西侧商业，东侧酒店+餐饮开放性广场，形成内聚型空间优点：功能分区明确：西侧商业，东侧酒店+餐饮东西轴线+回形动线，流线清晰便捷打造住宅人行入口形象，增加卖点中心广场可打造商业内部主题活力点缺点：商业分隔为两个内向庭院，需要强有力主题引导人流缺点：商业车行流线需通过沿街商业界面，流线交叉GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网南地块东西分区方案三方案四优点：商业内部空间开放、灵活，形成购物公园主题优点：酒店用地独立，减少人流交混缺点：商业错落复杂，商铺曝光率较差缺点：住宅与商业距离过近，会有一定干扰二层商铺多通过一拖二形式到达，去化难度大奥莱入口退城市道路过深，沿城市界面无形象展示内穿机动车道压缩用地，中央主力商铺进深过小内穿机动车道阻隔影响双边铺面的步行动线GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网南地块东西分区方案五优点：奥莱商业沿城市展示面形象突出商业动线简洁明确、主次分明购物洄游体验完整内部各大主题节点尺度恰当、点位合理单边及双边商铺进深控制合理南侧结合停车场设置入口及主力餐饮缺点：沿S336住宅与商业的车行流线有所交混GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网北地块方案推导方案一方案二优点：最大化沿街商业贴线率优点：商铺单间面积可划分小区间人行动线清晰明确最大程度消除多层次内街的不良体验感内部设置活力广场及类独栋式商业点铺，形成积极的停留聚集点缺点：商业流线复杂，内部多条动线容易混乱内街过多，深处商铺曝光率低，难以实现价值缺点：部分商铺进深较大、地下室柱网不规则GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网奥莱小镇业设计建筑设计素材网奥特莱斯特色奥莱的发展与升级建筑设计素材网国内奥特莱斯的发展第一代第二代第三代2014年2002年上海较成熟的奥特莱斯购物中心中国第一家奥特莱斯购物中心北京燕莎奥特莱斯2018年上海弗洛伦萨小镇升级版奥特莱斯购物中心启东奥特莱斯2015年2006年上海最新奥特莱斯购物中心上海中国第一家奥特莱斯购物中心上海奕欧来奥特莱斯上海青浦奥特莱斯中国初代奥特莱斯中国较成熟奥特莱斯中国奥特莱斯新纪元品牌折扣特色主题风情情景体验式GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网上海奥特莱斯案例总结升级现状我们的奥莱全家庭体验式购物公园复合化多种类配套单一目的性购物单一配套功能特定性购物人群单一购物空间男人、老人、小孩、宠物……多元多维的空间场所交互单一仿欧建筑风格融入现代精髓的体验感场景GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网第三代奥特莱斯购物中心更丰富的参与主题体验式的特色场景更完善的配套功能更合理的购物动线满足一日购物的全天化生活服务需求建筑设计素材网欧洲尺寸研究原汁原味的奥特莱斯的购物体验建筑设计素材网欧洲城市肌理巴塞罗那克鲁姆洛夫维尔茨堡街道尺度：20M、40M

、

60M

街道尺度：6M、9M街道尺度：9M

、

12MH/D=（1.25—2.5）:1H/D=（0.33-1）:1H/D=（1.2—3）:1巴塞罗那城市肌理为极方正的横平竖直形态，内部围合形成庭院。每个八边形街区都被放在边长为113m的正方形中，四个倒角均为45°。克鲁姆洛夫小镇沿水布置，呈围合结构，在小镇内部围合成中心大广场。维尔茨堡以水路和铁路构成交通枢纽，规划布局较自由。传统欧洲小镇规划城市肌理遵循形态学特色更偏向围合空间，外部空间以线性街巷及广场节点为主GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网欧洲街道尺寸12mm12m16m近人尺度14m舒适小资12m10m多彩的建筑，丰富的立面，精致的线脚，各异的门窗和铁艺以及变化的铺地，精致的尺度形成舒适的漫步空间。8m12m10m12m宽度：7m~14m高度：2~4层14m12mH/D：1：1~2：1GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网欧洲广场尺寸超大尺度宽180m长145m礼仪感强巴塞罗那加泰罗尼亚广场总体上西方传统城市广场表现的是一种雄伟的英雄主义，讲究构图和视觉美感的审美取向。一般尺度巨大，长宽均在百米以上。纪念型广场多为开放式，通过超大尺度的空间围合，形成仪式感极强的公共活动聚集地。长340m宽240m大尺度广场节点营造更强的空间凝聚力L/D：1：1~2：1圣彼得广场GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网欧洲街道文化开放休闲参与感强各种各样的街角生活营造出更加丰富的街角生活，各种有趣的建筑元素与设施让社会的参与度更高。转角空间是积极的交流空间同时是欧洲城市街区重要的特色GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网欧洲特色节点品质生活触手可达各种各样的街区文化营造出更加丰富的街区生活，包括文艺表演，露天咖啡，街头集市等等小型开放广场是小型城市活动的舞台激发更多的参与性活动GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网国内成熟商业研究数据支撑合理商业逻辑建筑设计素材网国内成熟商业尺寸研究与国外作对比，同时了解国内消费者购物习惯与需求建筑设计素材网国内成熟商业街道尺寸成都太古里上海新天地北里大宁国际分布较宽街道约10m较宽街道约17m较宽街道约10mH/D=15/10=1.5:1较窄街道一般7m左右H/D=15/7=2:1H/D=10/17=0.6:1较窄街道一般7.6m左右H/D=16/7.6=2:1H/D=18/14=1.3:1较窄街道一般4.5m左右H/D=18/10=1.8:1主街次街主街15m10m18m17m6.5m

5.25m12.5m10m3.5m

3m5.25m3.5m3m交通路径4m主题景观3m交通路径交通路径主题景观交通路径交通

主题路径

景观交通路径次街15m16m12m18m7m3m

4m7.6m10M4.6m

3m主题景观

交通路径外摆交通路径国内成熟商业街主街一般在10m以上，次街在6-8m左右，设外摆，增加人气和体验感。GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网国内成熟商业广场与节点尺寸成都太古里上海新天地北里大宁国际47m34.5m47.3m广场节点建筑古建商业规模：10.6万㎡商业规模：2.2万㎡商业规模：5万㎡层数：2-3F入口广场：2个，开口约25m。中央广场：长约45m,宽约20m,面积约900㎡。节点：在道路交叉口处布置开放型的人文景观；长约10-14m,宽约8-10m,面积在80-140㎡。层数：2-3F层数：2-3F入口广场：长约20m,宽约15m,面积约300㎡。中央广场：长约23.5m,宽约21m,面积约500㎡。节点：以宽度4-5m不等的外摆形成延续的节点空间。入口广场：长约34m,宽约47.3m,面积约1600㎡。中央广场：长约52.2m,宽约47m,面积约2500㎡。节点：以大小不一的开放式庭院分散布置于巷道之间。国内成熟商业街广场尺度宜人，分散设置，空间有缩有放，基本在500-2000㎡不等。GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网国内奥莱尺寸研究符合国内商业消费模式的尺寸研究建筑设计素材网奥特莱斯街道尺寸青浦奥莱佛罗伦萨小镇主要街道（街宽22.4m时）

：建筑高度一般为2层。——高宽比0.5：1左右。主要街道（街宽14m时）

：建筑高度一般为2层。——高宽比0.7：1左右。步行街道（街宽10m时）：建筑高度一般为2层。——高宽比1:1左右。步行街道（街宽7m时）：建筑高度一般为2层。——高宽比1.4:1左右。广场节点主街道广场节点主街道次级街道次级街道主街次街主街次街10m9.2m7m10m9.2m22.4m12m14m主街一般在10m以上，次街在5-9m左右，高宽比在1:1~2:1较舒适。GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网奥特莱斯广场与节点尺寸青浦奥莱佛罗伦萨小镇31m40m30m22m75m50m30m25m40m18m30m20m34m31m广场节点景观轴30m55m商业规模：入口广场：商业规模：入口广场：11万㎡长约55m,宽约30m5.4万㎡半径为15m左右的圆形广场面积约为700㎡。中央广场：面积约1650㎡。中央广场：以宽度为30m的超长景观轴延续至直径为40m的圆形广场广场面积约为1250㎡。节点：长宽在20-30m不等面积为500㎡左右。节点：长宽在20-50m不等长约40m,宽约75m面积约3000㎡。面积为400-900㎡左右。中心广场尺度在1500-3000㎡左右，节点在400㎡以上。GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网奥特莱斯餐饮尺寸青浦奥莱佛罗伦萨小镇中小中大小大13m12m22m肯德基S=240㎡麻辣香锅S=147㎡麦当劳S=204㎡11m25m28m避风塘10m24m港式餐厅S=437㎡21m星巴克S=112㎡11m2m17mS=760㎡7m16m18m12m麦当劳S=216㎡15m28m7m12m麻辣香锅肯德基：避风塘星巴克麦当劳港式餐厅进深21m开间7m进深10m进深22、28m开间28m进深16m开间7m进深12m开间17m面积204㎡进深28m开间平均值24m面积240㎡开间13~26m面积430㎡面积147㎡面积700㎡面积112㎡店铺宽深比：1/2店铺宽深比：1/2.5店铺宽深比：1/1店铺宽深比：1/2

店铺宽深比：1/5店铺宽深比：1/1麦当劳

：进深18m开间平均值12m面积216㎡店铺宽深比：1/1.5小型餐饮(100㎡~200㎡

)：开间7m~8m进深16~21m宽深比：1/2中型餐饮(200㎡

~300㎡

)：

开间10m~12m

进深17m~24m

宽深比：1/1.5~1/2.5大型餐饮(300㎡

以上)：开间15~25m进深15~30m宽深比：1/1~1/1.5GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网基于国内成熟商业街与两代奥莱的广场节点及街道尺度分析1.经典奥特莱斯需要一个更形象化、更具仪式感的大尺度的礼仪性广场，面积约在2000-3000㎡。2.功能分布结合规划特色，明确分区3.节点设置主题分散设置，设外摆来增加空间活力与商业氛围。4.主街道尺度约为10m，次街道约为5m,街巷高宽比约为2：1较适宜。5.标准商铺面积在150㎡左右，面宽约8m，进深约17m。6.主力店一般在300-500㎡，通常设置在需要强引导性区域或一段街铺转角区域。7.小型餐饮(100㎡~200㎡)

：进深16~21m，宽深比约为1/2

；中型餐饮(200㎡

~300㎡)

：进深17m~24m，宽深比约为1/1~1/1.5大型餐饮(300㎡

以上)

：

进深15~30m，宽深比约为1/1GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网总图方案推导GS-02-01（南侧商业）经济技术指标数量

单位

备注项目商业总用地面积

64686.57

m2

西侧商业用地11898.01㎡，东侧商业用地52788.56㎡商业总建筑面积

106089.55

m2地上计容总建筑面积

74874.38

m2四星酒店商业面积奥莱商业西侧商业24101.90

m249527.48

m235091.96

m210392.46

m2其其中中

酒店裙房商业

2377.68m2m2m2m2m2启动区（商垃圾房KP站1665.38140.00650.00455.00K站280㎡，P站370㎡物业用房不低于地上总建筑面积4‰地下总建筑面积非人防地下室人防地下室酒店地下室总机动车位地面停车31215.17

m210135.84

m214855.59

m2其中6223.742248395m2个个个酒店后勤用房2164㎡其中红线外停车723辆地下停车建筑密度185344.32%其中商业停车1651辆，酒店停车202辆GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网总图流线GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网出入口模式一出入口模式二商业入口

商业住宅出口住宅入口住宅出入口商业入口双车道

单车道7m

4m双车道

单车道7m4m绿化带绿化带1.5m1.5m优点:缺点:优点:缺点:住宅、商业流线完全独立分开,避免流线干扰，住宅、商业流线均做到单向车行，提高行车舒适度，商业住宅均可出入。便于后期管理。商业只进不出。住宅、商业流线混行，不便于后期管理。建筑设计素材网功能流线分析GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网店铺分析15m72.2m16.8m12.8m42.2m14.2m14.4m14.2m24.3m19.3m26.5m26.5m26.5m18m一层平面双面商铺133㎡二层平面二层平面主力店单面商铺高区商铺1.主力店主要分布于出入口处及商业街端头处中央广场周围为商业主力店，主要面积控制在200~300㎡左右，可根据要求切分标准店铺尺寸研究318

26.5m㎡14.4m32.8m121㎡133㎡2.标准店铺为三种，面积控制在100~150㎡根据商业需求减小开间，分割为小铺8.1m8.1m12m宽深比：1/1.8

宽深比：1/2.2宽深比：1/2.2~2.5GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网酒店落客分析方案一方案二方案三336省道336省道336省道G40G40G40塔楼塔楼塔楼停车停车停车优点：酒店落客区单独设置成独立区域，入口形象展示好，入口空间大气，仪式感强，酒店车行流线与商业车行流线分开布置，互不影响优点：车行流线较短，酒店车行流线与商业车行流线利用环岛分开布置，尽量减少混杂。优点：车行流线较顺畅，酒店形象展示面较大，入口空间大气，仪式感强缺点：酒店入口方向正对G40，压迫感强，形象展示面较差、入口落客区与商业大量车行出口同区域，影响干扰较大。缺点：酒店车行系统与奥莱广场主动线交叉，酒店车行与商业车流混用一个入口，不利影响大，酒店落客区需要经过非酒店品牌管理设计区域（商业前广场），体验感下降。缺点：车辆落客需通过环岛回转。GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网北地块总平面图GS-01-01（北侧商业）经济技术指标单位项目数量备注商业总用地面积

22429.00

m2商业总建筑面积

40511.92

m2地上计容总建筑面积

22697.92

m2零售商业垃圾房KP站22267.92

m2其中100.00150.00180.00m2m2m2物业用房地下总建筑面积非人防地下室人防地下室总机动车位地面停车17814.00

m27718.00

m211096.00

m2其中8000个个个其中地下停车建筑密度80053.5%GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网流线分析l三层车行流线人行流线电梯&扶梯GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网消防分析消防流线GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网店铺分布二层平面一层平面276㎡239㎡286㎡276㎡239㎡286㎡372㎡372㎡276㎡276㎡271㎡271㎡276㎡276㎡353㎡353㎡268㎡268㎡126㎡325㎡252㎡252㎡301㎡主力店三层单面商铺双面商铺高区商铺1.主力店主要分布于出入口处及商业街端头处中央广场周围为商业主力店，96㎡主要面积控制在200~300㎡左右，可根据要求切分标准店铺尺寸研究144㎡

18m15m24m120㎡96㎡2.标准店铺为三种，面积控制在100~150㎡根据商业需求减小开间，分割为小铺8m8m8m宽深比：1/2宽深比：1/1.5宽深比：1/2.25GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网奥莱小镇动区策略建筑设计素材网启动区方案二优点:

售楼处前场结合未来商业主题打造沿街形象，前广场空间尺度适宜；后期改做商业主力店，衔接东西两侧商业，成为广场标志性建筑；缺点:商业内退建筑后期城市界面较多，需要更开阔的前广场建筑设计素材网启动区方案一总图新

336

省

道停车场广场前庭售楼处售楼处用地面积：6300㎡总建筑面积：1665.38㎡广场面积：1120㎡停车数:广场停车37辆VIP停车10辆GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网启动区方案一总图新

336

省

道35m广场停车场18m32m前庭售楼处车行流线步行流线GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网参观流线二层平面图一层平面图缴费区大堂区沙盘区VIP签约区洽谈区模型区样板区服务区样板区卫生间办公区一层面积：938.29㎡二层面积：733.47㎡主要功能：接待展示：341.88㎡

休息活动：46.49㎡

洽谈区：312.01㎡

样板房区：366.14㎡

办公：201.11㎡GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网启动区方案二一期启动范围启动区流线售楼处沿城市界面形象展示好售楼处与住宅紧密连接，有利于先期启动，保证东侧商业地库的完整性；优点:缺点:打断东西两侧商业流线，商业人流联动较差建筑设计素材网启动区方案二启动区平面动线新

336

省

道售楼处用地面积：4665.5㎡总建筑面积：1573.3㎡广场面积：1536.8㎡停车数：广场停车：43辆VIP停车：8辆人行流线车行流线人行入口车行入口GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网启动区方案二售楼处平面流线VIP签约区缴费区活动区办公区洽谈区沙盘区模型区样板区展示区大堂区样板区样板区卫生间一层面积：765.5㎡二层面积：853.9㎡主要功能面积：接待展示：331.2㎡

活动区：69.6㎡

洽谈区：250.3㎡

样板区：363.7㎡

办公区：229.4㎡建筑设计素材网方案意向一建筑设计素材网方案一GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案一GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案一GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案一GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案一GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案一GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案一GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案一GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案意向二建筑设计素材网方案二GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案二GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案二GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案二GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案二GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案二GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案二GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案二GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网方案二GREENLAND

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SHANGHAI上海柏涛建筑设计素材网奥莱小镇下车库专题建筑设计素材网地库柱网分析车道宽度与机械停车位尺寸1.根据《车库建筑设计规范

JGJ

100-2015》第5.3.8条要求：图集实例尺寸复式机动车库通车道的最小尺寸应根据车型倒车入库的需求计算，最小不得小于5.8m;2.机械停车停车位大小：中国人民解放军总医温州电业局：5650/5850mm院：5700mma.《机械式停车库设计图册》实例（右图）b.厂家提供的数据（右图）结论：综合考虑商铺面积、商铺舒适性、地库舒适性、地库经济性、主流车辆尺寸较大等因素,选取：机械车位大小为:厂家尺寸2500X5800mm；纵向8100柱网；A=5500mmB=5750mm横向6000柱网。安徽乐库：上海菏润：5750mm6000mm绿地启东奥莱项目

2018.04P

TA

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上海柏涛建筑设计素材网地库指标及流线南地块地下一层平面图流线分析图地库范围线地库范围线GS-02-01（南侧地块）商业部分：地库总面积：31215.17㎡人防面积：14855.59㎡停车数量：1651个酒店部分：人防范围线人防范围线酒店区地下面积：6223.74㎡酒店后勤：2164㎡停车数量：202个车行流线扶梯直达电梯地库出入口楼梯货梯绿地启东奥莱项目

2018.04P

TA

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上海柏涛建筑设计素材网地库指标及流线地库范围线北地块人防范围线地下一层平面图GS-01-01（北侧地块）商业部分：地库总面积：17814.92㎡人防面积：10664.36㎡停车数量：800个车行流线扶梯直达电梯地库出入口楼梯货