商业广场新建项目建设可行性研究报告

可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告iiii楼盘销售价格对比表财智广场东紫门名河鑫都项目建设地XX大道XX市行政中心侧劳动路与圭斋路交叉处占地面积310411m296000m216649m建筑面积362731m260000m117478m容积率1.672.676.38销售均价2500元/m2700元/m3000元/m装修标准毛坯毛坯毛坯321.2商品住宅楼市场的发展趋势根据我市城市发展规划，房地产业还将会有一个大的发展空间。目前，我市城区面积 30平方公里，人口30万，在未来几年中我市房地产将继续实施引导农民进城创业，加快住宅建房，改善居家环境，提高居民居住质量的政策。 “十一五”期间，全市引导房地产开发面积250万平方米，实现房地产开发投资27.6亿元，市场需求将从解困、实惠型向小康、舒适型转变，市居民房地产需求将进一步释放，对房产品的质量要求和社区配套服务等需求日益加剧，房地产市场日趋火爆，房价将持续保持稳中有升局面。项目建设地因位于XX市环线边，交通方便，是商用和居家的理想地段。交通纵横交叉，方便快捷、环境优美、地理位置优越、加之建筑先进、设计超前，设施齐全，具有很强的市场优势。因此，项目建设独立性强，利用价值高，风险系数小，回报速度快，市场前景乐观，希望项目建设单位抓住市场机遇，早日竣工，早日回报社会。322风险分析该项目风险评估包括政策风险，客观经济形式变化，当地人口变动情况，当地房地产市场状况，竞争企业的经营策略等。当前，国家对房地产实行宏观调控的力度， “看紧土地，紧缩银根”的政策对于实力雄厚的房地产企业既是挑战又是发展新机遇。XX虽是县级市，但客观经济形势好，城市基础设施的不断完善和各项城市配套设施的齐全以及城市建设骨架的拉开，给房地产开发带来良好的机遇和空间。消费市场需求旺盛，商品房空滞率低，房地产价格合理，开发商品不存在暴利空间，市场前景好。政策在规范房地产市场的同时，加大力度扶持信誉好，规模大的开发企业，取消了单位集资建房，开征私房对外销售营业税等措施，上述等等举措从该公司至全行业来看，又是一个新的发展春天。因此“XX商业广场”项目的风险系数比较小，项目建设可行。第四章 项目建设内容与工程进度计划4.1建设内容该项目建设工程规划总用地面积 36381m2，总建筑面积192060.33平方米，其中居住建筑面积 125718.53平方米，商业建筑面积35584.2平方米，机动车停车位 891辆。4.2工程进度计划为抓住市场需求的有利机遇，建议项目建设紧扣各个环节，在保证安全、优质的基础上争取高效率。本项目建设工程施工从2010年11月动工，至2012年12月竣工验收，建设工期为24个月。第五章项目建设条件5.1地理位置及交通条件项目选址在XX市环线，北临城市主路环线，西邻 XX市百合花园，距319国道不足1公里，106国道400米，是新城区核心区。交通纵横交叉，快捷方便，地理位置十分优越，是居家的理想地段。5.2自然条件XX地处连云山脉，森林覆盖率达 62.8%，有显著的中亚热带山地丘陵资源特色，是国家生态示范区和生态农业示范县（市），项目地属山丘地貌，地势较高，因在城区内，风景秀丽，气候凉爽。项目区属中亚热带季风湿润气候，光照充足，雨量充沛，无霜期长，全年平均气温 16.7〜17.6C,比省会长沙早春月平均气温高1〜2C。年日照1490〜1850小时，日照率为37%，年辐射量为100〜112千卡/cm2，年降雨量156毫米，无霜期235〜293天，场地地质自上而下为素填土、粉质粘土、强风化花岗岩、中风化花岗岩、强风化泥灰岩、中风化泥灰岩层次分明，地质良好。根据国家地震局1990年6月颁布的［（中国地震烈度区划图（1990））］查得：XX市地震基本烈度小于6度。据XX县志”记载，XX县从明代至今发生的地震， 只有轻微震感，没有造成伤害。5.3水电供应条件该项目因建在XX市市域规划区范围内，水、电条件已经具备，只要就近按需接入适当负荷的管线就可以满足项目建设的用水、用电。该项目建设地交通方便，环境优良，水电供应条件好，项目建设得到了市委、市政府和有关部门的大力支持，由此可见，该项目建设的条件具备，项目建设可行。第六章项目建设规划设计方案6.1设计依据6.1.1《民用建筑可行性研究与快速报价》6.1.2项目建筑单位提供的有关资料6.2规划原则体现“以人为本，方便民众”的思想，遵循“资源整合，节能省地”的原则最大限度保护和创造让人们接受大自然的机会创造能够鼓励人们社交活动的机会和场所，以增加社区感和邻里意识。提供安全、方便、舒适、无障碍的人性化社区环境。设计应有利于房地产的有效增值。应用生态设计原则，尊重场地自然环境特征，减少土地开发带来的负面影响，以维护并保存自然环境和生态系统的完整性。尊重人们的文化传统及地域特征，并将其与现代生活方式与功能需求结合起来。总体布局满足建筑、日照、消防、卫生、交通、安保等要求。6.3总平面规划小区征地面积36381川，北临XX大道，西依商贸一街，北边是财智广场、东临XX,南边为百合花园，基地地市比较平坦，无较大起伏，其东北角地下原为矿场，基地中心位置有一条东西向的俺去贯穿其中。6.4总体布局由于整个小区基地为山地地形，依据其本身的地形综合考虑物业类型的分布，合理地布置主要道路系统。充分利用原生地形，尽可能保留原有地块的高地和低地，建筑布局分别集中在南北两个山坳，新城南、北两个组团，组团之间山体完全呈自然状态面向广场， 形成100多米的视觉走廊通过景观绿化、水景、小广场及住宅建筑单位的有机结合，形成了亮丽的景观长廊，进一步提升了小区的居住品质主要物业类型的分布：小区物业均为高层建筑，考虑到各单元的景观均好性及各物业类型的自身特点，以景观绿地为中心，高低错落，成组团分布，两个组团相对独立，在方便使用的同时，使住宅区域更为独立，增强了私密性，形成良好的居家氛围。6.5交通组织和竖向设计6.5.1交通组织行人与机动车相对分离，有利于保障小区内部环境的安全与宁静，使小区内的环境能充分为人们所享用。且该小区用地规模不大，车辆可以在靠近主入口处下地下室，而人则步行进入小区内部，避免了停车后过大的步行距离。小区的消防通道呈环状建筑，在局部位置结合景观隐匿于环境的硬质铺装之中，在满足消防要求的同时，也能减少通道对环境的整体感及连续感的破坏。地面停车主要分布于入口靠近天马路一侧地势较为平缓的区域，绝大部分住宅停车则主要位于南区、北区地下车库车行出入口进出。其中南区地下车库有三个出入口，北区地下车库有二个出入口。住宅部分非机动车停放考虑每幢住宅吊脚平台最下层，采用集中停车的方式，按每户 3平方米预留停车位，非机动车停车库入口尽量就近每个单元停靠，方便住户使用。6.5.2场地竖向设计依据地形高差，自然地面标高的基础上，设计进行整体抬高，减少了土石方的开掘，节约工程成本。6.6住宅群体设计本次设计住宅类型均为高层住宅，包括塔式，板式两种类型。通过住宅的长短变化，前后错接，局部转折，高低错落，塑造丰富多变的社区景观，大部分住宅基本呈南北布置，间距满足日照和规划要求。6.7住宅建筑单体设计以创造出具有大众性；超前性；科学性的可持续发展的新型室内外空间环境，生态环境，人文环境为设计指导思想，力争在建筑技术及材料设备的使用上有所突破，达到先进性，新颖性。本案在建筑设计上设有多种套型，为不同需要的家庭提供多元化的选择。在立面及形体造型上结合湖南 XX地区地方气候特点及文化底蕴，力求表达典雅尊贵的气质。采用新古典主义与现代相结合的设计手法，形成即传承经典建筑又体现现代建筑简洁、大方、高尚的独特气质，建筑立面材质几本以米黄为主调，表现建筑纯净、朴素的效果，并与银黑色框料、深色玻璃相匹配，铸造精致、整体的视觉形象，使整个小区洋溢着典雅高贵的自然风光，配合绿意盎然的环境设计，使人仿若置身异域之中。6.8公共建筑设计规划力求使小区的生活功能，服务功能既密切联系，又互不干扰使全区功能有所分离。6.9消防设计每栋住宅由市政路与小区内道路新城消防环路，不能环通部分设置高层建筑距离建设外墙 10米以上、6米宽消防车道，并设有18米*18米的大型消防回车场。6.10结构设计6.10.1设计依据及设计要求6.10.1.1设计依据a、本工程结构设计依据国家现行有关设计规范、规程及规定，根据建筑、总图等专业提供的条件进行设计。所采用的规范如下：《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068—2001

《建筑结构荷载规范》 GB50009—2001《建筑抗震设计规范》 GB500011—2001《混凝土结构设计规范》 GB50010—2002《砌体结构设计规范》 GB50003—2001《建筑地基基础设计规范》 GB50007—2002《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3—2002b、自然条件1） 基本风压：0.40kN/m2基本雪压：0.45kN/m22） 基本地震烈度小于6度6.10.1.2设计要求（1）基本要求本工建筑结构安全等级为二级；抗震设防烈度小于 6度，房屋设计使用年限为50年。（2）工程地质勘察报告和主要内容住宅：2.0kN/m2住宅：2.0kN/m2不上人屋面：0.5kN/m2走廊、楼梯：2.0kN/m消防车道：20.0kN/m阳台：2.5kN/m卫生间：2.0kN/m上人屋面：2.0kN/m消防疏散楼梯：3.5kN/m通风机房、电梯机房：7.0kN/m停车库：4.0kN/m6.11给排水设计6.11.1设计依据1、高层民用建筑设计防火规范《 GB50045-95》（2005年版）2、建筑给水排水设计规范《 G50015-2003》3、自动喷水灭火系统设计规范《 GB50084-2001》（2005年版）4、建筑灭火器配置设计规范《 GB50140-2005》5、 室外给水设计规范《 GB50013-2006》6、 室外排水设计规范《 GB50014-2006》7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范《 GB50067-97》6.11.2工程概况6.11.3设计内容1、 给水系统2、 排水系统3、 雨水系统4、 消防系统5、 自动喷水灭火系统6、 灭火器配置6.11.4生活用水量本小区最高日用水量为 1633m3/d;最大小时用水量为171.6m3/h。6.11.5消防用水量给水取自市政给水管网，由天马路引入一条进水管，管径均为DN200。小区内设有室内、外消火栓系统，湿式自动喷水灭火系统及干粉灭火系统。消防用水量（按最大一栋建筑设计）：室内消防用水量：401/s（火灾延续时间2h)室外消防用水量：301/s（火灾延续时间2h)自动喷水用水量：281/s（火灾延续时间1h)室内消防用水贮存于地下室专用消防水池中；室外消防环管满足室外消防用水。小区消防水箱供消防初期用水。室外给水干管布置成环状，为生活、消防合一系统，干管管为DN200，沿环状管网上均匀布置若干具室外地上消火栓，间距不大于120m。6.11.6室内给水、消防生活给水采用市政给水和加压供水的供水系统，系统竖向分为三区。供水方式均采用上行下给式。为节约成本、利用资源，本小区给水系统分三区：地下室至地上三层为低区，由市政管网直接供给；四层至十三层为中区，由中区生活变频供水装置供给；十三层至屋顶为高区，由高区变频供水装置供给。在各层均设置消火栓，消火栓系统为临时高压制，系统由地下室消防水池、消火栓泵、管网、有效容积 18m3的屋顶消防水箱组成。在地下车库、商场等部位设置自动喷水灭火系统，系统由地下消防水池、喷淋水泵、湿式报警阀、信号闸阀、水流指示器、闭式喷头组成。6.11.7排水系统1、 采用分流制系统，污、雨水系统分别排出。生活污水经化粪池后，排入小区污水干管，再排入市政污水干管。2、 生活污水：为设伸顶通气管的单立管排水系统。3、 建筑物内的雨水采用外排水系统。6.11.8管材室内给水管采用钢塑复合管，排水管住宅部分采用柔性铸铁管，其余商场部分采用UPVC塑料管。室外给水管采用高密度聚乙烯管，排水管采用双壁波纹管。消火栓及自动喷淋系统管道采用热镀锌钢管。 DN羽00的管道用卡箍连接，DN<80管道用丝扣连接；所有排水出墙管采用排水铸铁管；所有裸露在外的钢管及管阀件均须考虑防冻。6.12电气设计6.12.1负荷计算小区约195908平方米，共设5个公共变电所、5个专用变电所，分别设于地下车库和各栋首层，满足电力部门的小容量多布点的要求。6.12.2电源、供配电系统及变配电所本工程设10KV配电所一座，作为小区供电电源， 10KV配电所设在1#地下车库地下二层。10KV配电所由城市电网单回路10KV电源供电，电缆埋地引入。6.12.3设计要点1、 采用五线制TN-S低压配电系统，卫生间等特殊场所设局部等电位接地，确保人身安全。2、 各层设层配电箱，其主开关带分离脱扣。3、所有消防用电设备由低压双电源供电， 且末端自动切换。4、 按消防要求设应急灯和疏散指示标志。5、 在变压器低压母线上；向重要设备供电的末端配电箱上；各种室外引入线路（电力线路、信号线路、信息线路、控制线路等）的入口箱上均应装设SPD电涌保护器。6、 为防止单相接地故障引起的电气火灾，在层照明箱与层动力配电箱的进线开关装设漏电报警器，可同时送信号至消防控制室。（0.3〜1.0A,0.2〜0.8S）7、 手提式、移动用电设备、一般单相三孔插座回路均设漏电开关。（30mA,<=0.1S）。8、 照明灯以节能荧光灯为主。9、按二类防雷建筑作防雷接地设计， 30米以上考虑防侧击雷措施。10、 商场、超市单独计量。商住集中分户计量。6.13弱电设计6.13.1设计依据：1、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95（2005版）;2、《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-98；3、 《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000；4、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》 GB/T50311-2000:5、《民用闭路监视电视系统工程技术规范》 GB50198-94；6、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分） 2002年版；7、 建设单位所提要求；8、 本工程相关专业所提的要求和条件。6.13.2设计范围：弱电设计包括火灾自动报警及控制系统、广播系统、语音。数据通信综合布线系统、有线电视系统、闭路电视监控系统、空调通风系统和可视对讲系统等六个系统。6.13.3火灾自动报警及控制系统本建筑物按照一级保护对象进行火灾自动报警系统的设计，火灾报警系统采用集中报警系统的形式。消防控制室设在一层，消防控制室的门向疏散方向开启，并在入口处设置带灯光的标志牌，火灾探测器、手动报警按钮、火灾报警控制器等设备均选用智能型总线式报警设备。在车库、商场、办公室、管理用房、设备用房、走廊、前室和机房等处按照火灾发生的可能性及探测器的保护半径、保护面积等设置相应的感温、感烟火灾探测器；并按规定在主要出入口附近设置手动报警按钮，手动报警按钮带有消防专用电话插孔，其安装间距保证从本层任何位置到最邻近的手动报警按钮的步行距离不超过30m。各消火栓设有地址式消火栓泵启动按钮；每层水流指示器、信号阀等均通过监视模块接入报警回路。火灾自动报警和联动控制系统采用单独的消防专用电源，双回路末端自动切换，容量 1OkW。直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池，消防联动控制装置的直流操作电源电压为24V。火灾专用通信系统：在消防控制室设有向公安消防部门报警的 119直通电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、排气机房、变配电所和电梯机房等处。消防联动控制系统：火灾报警后，自动或手动启动消火栓水泵，并接受其反馈信号；自动或手动启动喷淋水泵，并接受其反馈信号：自动或手动启动有关部位的防烟、排烟风机，并接受其反馈信号。火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部降至首层，并接受其反馈信号，同时消防电梯可由消防人员手动控制照常运行；切断强电竖井内的非消防电源，并接通火灾事故照明应急电源；消防控制设备应按疏散顺序接通火灾应急广播，控制程序应为接通火灾发生层及相邻的上下层。火灾自动报警系统的室内线路均为穿管沿楼板、墙暗敷或管线井内沿桥架敷设。6.13.4广播系统广播系统在大楼的车库、走廊和电梯前室内等公共场所设置扬声器（与消防广播扬声器合用，发生火灾时，由消防控制室切换为紧急广播用）；系统由吸顶扬声器、功放、自动播音报时器、CD机、双卡座、控制器等设备组成，音源设置有录音带、CD光碟和人工播音等。车库部分每层划分为一个播音区域，住宅部分每五层划分为一个播音区域。总输出功率为 1000W，采用120V定电压式输出。线路均为穿管沿墙、楼板暗敷或管线井内敷设。6.13.5综合布线系统综合布线系统采用星型拓扑结构的模块化设计，可以根据需要通过灵活的跳线支持大楼内的各种语音通信、数据通信，并能与外部通信网络相连接，为大楼提供先进、可靠、灵活的布线平台。本设计采用光缆和通信对绞电缆混合组网方式。综合布线系统由以下五个系统子系统组成：工作区子系统，在值班室、商场和住宅等部门设置工作区，每个工作区按需要设置单孔或双孔信息插座，可用于连接电话机或计算机等终端设备。住宅部分每户设 3个信息点，共计约2100个信息点。配线子系统，信息插座选用标准的超5类RJ45插座，信息插座采用墙上安装方式；信息插座每一孔配线电缆均选用 1根4对超5类非屏蔽双绞线。干线子系统，大楼的干线采用光缆和大对数通信电缆；光缆主要用于通信速率要求比较高的计算机网络，大对数电缆主要用于语音通信。干线铜缆的设置按语音点的 1.2倍选型。设备间子系统，大楼内设综合布线设备安装在弱电井，用于安装语音主配线架和数据主配线架，通过主配线架可使大楼内的信息点与市政通信线路、计算机网络设备等相连。管理子系统，管理子系统分配线架设在弱电竖井内，交接设备连接采用插接线方式。6.13.6有线电视系统系统采用750MHZ邻频传输，系统输出口电平设计值在 64±4dBuv范围内，图像清晰度不低于四级。节目信号源接自市有线电视网络。在大楼的值班室、商场、住宅设置有线电视用户盒，住宅每户设两个有线电视用户终端，共计约 850个有线电视用户终端，采用有中心前端的系统的模式，中心前端设在弱电井内。大楼内分配网络采用分配一一分支方式，线路均为穿管沿楼板、墙暗敷或管线井内敷设。6.13.7闭路电视监控系统闭路电视监控系统对大楼内的重要场所进行实时全方位的现场监视。在车库出入口、住宅大堂、商场、电梯轿厢等场所设置摄像机进行24小时实时动态监视。系统由电梯专用摄像机、半球式摄像机、枪式摄像机、视频矩阵、十六画面处理器、彩色监视器、硬盘录像机等设备组成。监控系统主机设在消防控制室。监控线路穿管沿楼板、墙暗敷或管线井内敷设。6.13.8可视对讲系统可视对讲系统主要对两个住宅塔楼入口进行安全防范，防止外来人员自由出入住宅塔楼内，避免给住户安全带来不必要的隐患。每户均设置可视对讲分机。系统由可视对讲分机、可视对讲门口主机及电控锁、闭门器、电源箱和控制中心管理员总机等设备组成。6.13.9空调系统本工程包括1#〜14#高层楼栋及附属配套公建： 其中附属配套公建预留冷暖型商用分体空调安装位置及相应电源，空调设备由用户自理，利用外窗间歇通风。高层住宅部分空调形式暂按照家用变制冷剂多联机空调考虑。室内机形式拟采用侧送风机型。本次初设配合设备平台位置和典型户型空调布置。楼内线路穿管沿楼板、墙暗敷或管线井内敷设。6.13.10接地各弱电系统设备接地均接入建筑物共用接地装置，接地电阻不大于1Q。所有弱电外线引入部分必须做防浪涌保护，加装电涌保护6.14燃气及排烟设计6.14.1设计内容地下车库及辅助用房的通风及防排烟设计，地下室防烟楼梯间与合用前室设置正压送风系统。气源为天然气，本工程设庭院燃气管道向各住宅楼栋厨房供气。6.15节能设计6.15.1编制依据6.15.1.1本项目采用下列有关标准及规定：（1）中华人民共和国《节约能源法》；（2）关于固定资产投资项目可行性研究报告《节能篇 （章）编制及评估的规定》6.15.1.2各专业提供的节能措施与做法6.15.2设计原则6.15.2.1遵守能源珍贵性原则， 合理选择能源，利用社会的集中供能。6.15.2.2节约能源，大力推广应用行之有效及先进的“四新节能”产品。6.15.3节能措施6.15.3.1建筑节能措施：（1）建筑物屋面采取保温隔热措施，屋传热系数不大于1.5W/m2k。（2）外墙均采用烧结多孔砖，传热系数大于2.0W/m2k。围护结构基本组成：外墙类型（聚苯乙烯泡沫塑料抹灰系统） ：外墙面砖（不计入）+耐碱玻纤网布抗裂砂浆（ 5mm）+聚苯颗粒保温砂浆（40mm） （外保温）+烧结多孔砖（240mm+）混合砂浆（20mm）楼板类型：水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）分户墙类型：混合砂浆（20mm）+烧结多孔砖（240mm）+混合砂浆（20mm）平屋面类型：细石混凝土（40mm）+水泥砂浆（20mm）+挤塑聚苯板（40mm）+水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）窗类型：5mm厚普通双层铝合金中空玻璃窗。门类型：双层金属门板中间填充 15玻璃棉板。6.1532给排水节能措施：给排水节能措施：水泵等设备采用新型低能耗产品，坐便器水箱采用节水型。水箱，所有卫生器具的水嘴均采用节能型产品。6.15.3.3电气节能措施：1、照明节能措施采用节能光源及高效灯具充分利用自然光2、电力设备的节能措施1） 核定用电量的控制2） 采用低损耗变压器第七章 水土保持与绿化7.1水土保持该项目地处XX市环，属新城区核心区，水土保持尤为重要项目开工后，房屋的兴建各类工程的动土，将对该处水土保持造成损害，因此，建议项目建设单位在施工前在其低坡处砌挡土墙，对清理出的松土进行压实，对裸露泥土种植花木、草皮覆益。7.2绿化在XX商业广场”小区内住宅楼前后和道路两旁和围墙边种上常青树和绿篱以及亚热带植物、四时花卉、草皮，通过美化、绿化营造一个良好舒适整洁、四季飘香的环境，建造一个花园式生态住宅小区。第八章环境保护8.1环境现状项目选址在属新城区。周边无污染企业。侧面毗邻环线，交通噪声对小区声环境质量存在一定的影响。该处属中亚热带季风湿润气候，光照充足、雨量充沛、无霜期长，年平均气温16.7C—17.6C,自然条件好，特别是地块环境资源异常丰富。给地块建设成一流的生态住宅小区创造了良好的自然条件。8.2建设项目的污染源及污染物项目建设的污染源和污染物主要是来自小区商住楼的生活污水和生活垃圾。8.3环保措施8.3.1生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网，统一由城市污水处理厂处理。832生活垃圾分类袋装收集，由城市环卫部门集中处理。综上所述，项目建成后，不会对环境产生多大的影响，并且项目的绿化率达到45%，对环境会有很大的改善。第九章 物业管理9.1住宅小区的物业管理可聘请专职物业公司或物业小区由业主自行成立管理委员会，管理小区的水、电、安全保卫、公共卫生、环境保护、绿化及公共设施等。第十章项目SWO分析10.1项目优势分析1、 小区概况：总建筑面积 192060.33平方米。以上设计数值显示：低密度的建筑、容积率、高标准的绿地率，就是打造高品质楼盘的重要保证数值。2、 建筑立面要求：小区建筑主体以 24-28层的现代高层建筑为主体，外墙配进口花岗岩及面砖、真石漆，共同融合一体，形成简洁、大方的建筑形态。3、 平面布局：严格遵守国家及XX市规划规范等技术的要求，做到户户有景观。满足道路、消防、节能、车位、供水、供电、排水、排污等需求。建筑红线内设置透空围墙，并设置车行通道和人行通道，道路坡度控制在规范之内，方便行人自如出入。4、 户型设计：户型设计上追求大气、合理、舒适，所有房子坐北朝南。每户景观阳台。5、车库车位配置是衡量小区档次标准之一 ，以每80平方米以上中大户型配0.8只，小户型配0.3只的较高标准比例，配置车库或车位来满足小区车位规划要求，为今后小区高标准物业管理打下良好基础。6、 所有公共部位均按星级宾馆的标准要求进行精装饰，特别是门厅、电梯厅、会所、公厕等等场所。7、 景观专业设计，以环线、大门口为中心，尽量营造中间—块绿化用地，米用人工绿化、小品、水景、鱼池、喷泉等景观，因此将为项目建设楼盘带来更大的升值空间。9、 齐全配套设施，小区基本是住宅，区内配备生活服务的同时，建一处高档会所，室外配置网球场、嬉水池、儿童游乐场地、公民健身运动场地，利用天马山的优越条件和特色，沿山建造独有的健身景观道路，及小区配套的公厕、垃圾站等配套设施。10、 节能保温、环保达到国家标准，更好地体现国家现行建设的需要。10.1项目建设劣势项目建设的劣势主要体现在当前房地产市场低迷的形式下，是否能够冲出一条捷径， 使项目能够更早的为XX人民服务。10.2项目机会分析1、XX市经济发展的经济动力是该项目成功建设地主要力量源泉，今年来，XX市的经济不断地朝前发展，社会各行业的经济指标屡创新高，这为项目建设提供了良好的建设背景。2、作为湖南省会长沙的卫星城， XX市的用地政策相对宽松，这也为项目建设提供的了广泛的政策支持。10.4项目成功分析2009年度，XX市房地产供应总量将有较大幅度的增长，短期内供销比率将拉大，市场竞争将更为激烈，更加促进了房地产开发企业的壮大。第十一章投资估算与资金筹措10.1投资估算本次财务分析计算的工程项目总建筑面积为 192060.33平方米，可用于销售：住宅面积122522.53m2,11栋共999套；商用面积36952.2m;车位725个。该项目工程总投资估算为 30000万元，投资估算范围包括前期费用、土建工程费、附属设施费，水、电工程和环境绿化工程，道路硬化，电梯购置安装，不可预计费用等。建设期从 2010年11月开始，到2012年12月竣工验收，次年交付使用。（详见投资估算表二）10.2资金筹措本项目总投资30000万元，项目建设单位自筹15000万元，占总投资50.00%,向银行部门贷款15000万元，占总投资50.00%。第十二章财务评价11.1评价依据本次财务分析计算的工程项目总建筑面积为 192060.33平方米，工程施工计划在12个月内全部竣工。财务评价的主要依据：1、《建设项目经济评价方法与参数》 （第三版）；2、 《房地产开发项目经济评价方法》；3、 项目设计方案；4、 房地产市场调查。11.2销售收入及销售税金估算11.2.1销售价格通过对XX市房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案、所在位置的周边条件情况，本次效益分析商业建筑平均售价2972元/m2经营收入进行测算。根据项目的区位条件和环境优势，结合XX市房地产市场的实际销售情况，按 100%销售计算。2、销售收入项目的开发及销售周期为4年，项目的计算周期按年考虑。项目当期销售30%下一周期销售40%其余的在第三个周期销售完毕；根据项目可出售建筑面积，按上述价格和出售比例计算的销售收入总计为57699万元。3、销售税金及附加根据国家及XX市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的 7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加。项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为3808万元。项目销售税金及附加详见附表。11.2总成本费用估算项目成本费用包括开发建设成本、管理费用、销售费用等。项目开发建设成本包括土地开发费、建安工程费及其它费用等，管理费用是房地产经营过程中所发生的各种费用，销售费用主要包括销售广告费、工资及其它费用。项目总成本费用详见投资估算表。11.3财务效益分析11.3.1利润估算项目根据国家发改委、建设部 2006年7月颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）以及建设部 2000年9月颁布的《房地产开发项目经济评价方法》的要求进行经济评价。项目所得税根据国家有关规定按利润总额的 25%全额计征。项目逐年的销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加、土地增值税即得利润总额，详见附表。项目计算期内利润总额为23890.48万元；扣除所得税5972.62万元后的净利润为17917.86万元。据此计算项目的成本利润率。总投资利润率=利润总额/总投资*%=23890.48/30000*%=79.63%11.3.2贷款偿还能力分析申请项目贷款15000万元，年利率为5.81%。根据项目的建设进度与销售计划安排，银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还，贷款偿还期为2.26年，详见附表。11.3.3财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为11395.30万元（lc=12%，按此计算其他各项财务评价指标详见附表。以上各项财务评价指标显示，项目建