旅游地产个案-东郊记忆

旅游地产案例研究——东郊记忆四川中原﹒顾问项目部ChengDu﹒04﹒2014[关键字]文化创意产业工业遗址[简介]东郊记忆原名东区音乐公园，为成华区原红光电子管厂旧址上修建而成，是工业遗存保护和文化创意产业相结合的新型旅游景区。本报告从项目基础信息、开发商简介、项目背景、区位优势、整体规划布局及项目特色等方面分析。第一部分项目概况第二部分项目背景第三部分项目区位第四部分整体规划第五部分项目特色第六部分小结及借鉴意义4567914报告内容页码项目概况：项目总占地面积380.83亩，由成都传媒集团投资打造，依托原有工业厂房建设文化创意产业园区。开发商简介：成都传媒集团成立于2006年11月，是将成都日报报业集团和成都广播电视台合并组建而成的现代综合传媒集团。集团业务范围覆盖各种媒体经营，并广泛进入影视投资、会展、酒店、旅游、文化地产，以及数字音乐、网络游戏、手机动漫等新媒体内容产业。集团自成立至今，已发展成为中国西部综合实力最强、影响力最大的全媒体集团。东郊记忆，原名东区音乐公园，项目总占地面积380.83亩，其中：东郊记忆一期占地218亩，主要对原成都红光电子管厂生产区内的工业建筑进行改建，形成具有工业文明风格的文化创意产业基础设施；东郊记忆二期占地162.83亩（含开发用地51亩、公建设施用地43亩、代征地68.83亩），用于开发住宅项目。基础信息：项目背景：由于政府东调，作为原成都国营红光电子管厂遗址完整保留，结合文化创意产业，打造新型旅游景区。

隶属原东郊老工业区的一部分，前身是成都国营红光电子管厂。该厂始建于上个世纪50年代，诞生了中国第一支黑白显像管和第一支投影显像管，曾有“北有首钢、南有红光”的美誉。本世纪初，成都市政府实施“东调”，对成都东郊工业区内的企业实施搬迁，“红光厂”作为工业遗址完整保留，并与文化创意产业结合，打造新型旅游景区。2009年，我市将文化创意产业列为全市重点推进的战略性新兴产业，发布了《成都市文化创意产业发展规划（2009—2012）》，明确了文化创意产业定位和发展目标，全力建设“西部第一、全国一流”的文化创意产业标杆城市和“成都东村即东部新城文化创意产业综合功能区”等多个市区文化创意产业功能区。项目区位：位于成都市二环路东二段外侧，系原东郊老工业区的一部分，距离市中心及各大交通枢纽都较为便捷，区位优势明显。地理位置东郊记忆位于成都市成华区，二环路以东，建设路以南，沙板桥路以北，家店北一路以西的区域；项目是在原红光电子管厂占地300余亩、17万平米的旧工业厂房原址上改建。东客站方向双流机场方向天府广场方向距市中心天府广场直线距离6公里；距火车东站直线距离5公里；距双流机场直线距离19公里；距离地铁二号线最近站口牛市口站约5分钟车程。项目交通周边自然资源配套：项目附近有新华公园、沙河、电视塔等景点。整体规划：根据“数字音乐产业园区”和“音乐互动体验园区”两大定位，园区规划了七大业态，划分了十大业态聚集，旨在打造集商务、休闲、娱乐为一体的新形态商业街区。根据业态性质，主要分为十个业态聚集区：中央大道、北街、明星街、天籁街、酒吧工场、演艺中心、成都舞台、中国移动无线音乐基地、汉易间雅酒店、锦颂明星会客厅。园区以商务办公、演艺和展览、音乐培训为产业发展支撑，辅以文化餐饮、设计酒店、高端会所等商业配套，在音乐产业的核心动力下，打造集商务、休闲、娱乐为一体的新形态商业街区，满足办公、演艺、旅游等各类人群消费需求。主题演艺东区音乐文化的展示中心和全球传播高地，包括演播中心、小剧场聚落、展览厅、音乐博物馆、成都舞台等业种。音响视听音乐迷的专属消费、体验、交流天堂，设置8个以上单间投资数百万元的试听室，以及歌曲衍生品旗舰店为首的各类音乐文化衍生体验式消费场馆。酒吧娱乐成都娱乐新地标，酒吧工厂业种规划有慢摇酒吧、LIVEHOUSE酒吧、西餐酒吧、主题酒吧。主题零售明星街联手各大音乐公司及知名艺人在园区内建立明星衍生品专卖商店，计划设置12家，由知名艺人的名字命名。音乐大市集主要包括以明星店、创意商品展示及体验、特色商品店为主。文化产业利用高空间的物业形态，创新餐饮商业模式，通过餐饮与音乐演艺等业态的跨界组合，主要有首席大妙火锅、东郊食堂等。主题酒店汉易间雅酒店，音乐名士驻留东区的高雅个性空间。商务办公、培训数字音乐企业总部办公区，与中移动结伴而来的产业集群、以星工厂为载体的培训聚落。七大业态中央大道音乐玩偶编辑部的故事星空间演艺中心胡晓演播室紫水古典LIVEJiongBox创意盒子拾得雨林实践中心泥巴陶艺馆锦颂东方ART太阳台创意公社Rainbow八音盒食画小院

演播中心106音乐会馆无聊（音乐书吧）往来礼品店东郊食堂天籁街

声音啤酒馆MOCOO木壳发声练习蓉锦一号8点空间（二楼）成都舞台新闻全搜索影像艺术基地国旅中联影音潮流唱片店蜂鸟首席剧场聚落7-11便利店时代教育艺考培训中心音乐之声工夫猫大秒火锅成都艺术超市新华文轩轩客会音乐书店

遇见&feelingBIGIDEA大想法成都味道街沿边边大昌音响名品行碎蝶咖啡厅中国移动无线音乐基地民谣流域SD电影体验馆办公区（2F-5F)遇见&feeling鱼眼咖啡厅中国移动无线音乐基地棉花CLUB缤果动漫

KOKOCASA可可家

BEATBASE节拍基地悠扬琴行明星街酒吧工场留声岁月汉易间雅酒店九乐红酒馆KKPARTYKTV果然（24房）酒店黑胶M4播客•乐流行汉易间雅酒店三慧堂音画车间PK/朋客音乐书吧玩家会九同音乐主题酒吧石田咖啡MINILIVE音乐沙龙肯派黑眼圈好多苹果82艺术空间巡遥汉字艺术馆MINILIVE音乐现场

爱家物语1810啤酒馆#4爵士沙龙

影立方IMAX（二楼）北街奶茶粉丝俱乐部熊猫俱乐部新闻国旅锦颂明星会客厅活态互动音乐体验仓19号工房香薰音乐馆1899个人电影厂Silver银石酒吧锦颂明星会客厅商家分布项目特色一：对原有工业建筑进行功能创意遗存类型改造方案临近广场、步行道的1-2层的厂房改造成以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主的，主题鲜明、装修精致、富有情调的休闲商业空间，形成连续的商业界面，与开放空间形成互动，如音乐DIY创意集市、音乐大集市、明星街、酒吧工场、文化餐饮街。位于相对僻静的地方的独栋建筑改造成为外表朴实，内部装饰奢华的主题酒店、会所等，如汉易雅间酒店、24房设计酒店等。体量较大、层高更高的大型车间和面积较大的露天场所通常改造成剧场或露天演出、展示的空间，内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途，如成都舞台、演艺中心、音乐现场、影立方、KTV、FBA娱乐体验馆、1899个人电影厂等。3层以上的厂房或办公用房通常改造成创意办公的场所，如中国移动无线音乐基地、星工场等。特殊构筑物及大型设施设备由于这些设备工业文化特征明显、标志性较强，故作为园区的装饰性景观进行改造。充分利用历史文化资源，抓住消费者怀旧的心理，在开发过程中，严格按照“修旧如旧，旧房新用”的原则，在原址保护、加固、提升的基础上，将计划经济时代工业美学与现代商业建筑功能相结合，对原有工业建筑进行功能创意，从而营造一种工业与艺术、传统与时尚和谐共融的文化氛围，使其不仅是历史记忆的载体，更是时尚体验的空间。项目特色二：音乐产业和音乐消费双业主互动的产业发展模式将音乐产业上下游的企业和从业人员整合到一起，逐步形成音乐创作、制作、音乐展演、明星、音乐经纪、音乐版权、传媒等产业链上各优势品牌集聚东区的全产业链，这是园区成功的核心优势所在。音乐消费商业街区

目前已入驻的企业，业务范围包括现场音乐会、明星签售会、珍藏版黑胶唱片、发烧音乐器材、顶级视听间、明星衍生品售卖，先锋小剧场、音乐酒吧等，可以实现消费者在园区内体验各种流行音乐和音乐衍生品的愿望。数字音乐企业集聚园

项目在开发初期，其开发商成都传媒集团就与中国移动集团四川公司签订了《关于“中国移动无线音乐基地”入驻“成都东区”的合作协议》，充分挖掘无线音乐俱乐部基地巨大产业辐射能力和龙头效应，引进中国电影集团、Channel【v】、星空传媒、北京歌华、国家音乐文化创意产业基地、D9数码音乐集团及全球四大唱片公司、德国歌德学院等其上下游产业链上的CP（内容服务商）、SP（渠道合作商）近200家。音乐人才培养基地

以星工厂培训基地为物理平台，广泛通过选秀活动、互动式KTV周明星选拔、川音训练基地和小型酒吧商演活动，发掘优秀艺人，并通过园区自有演出平台对艺人进行推荐，使东区成为以音乐为梦想的年轻人“实现梦想的地方”，为成都的音乐人才提供更为广阔的发展空间。项目特色三：核心企业强势入驻，形成产业聚集中国移动无线音乐基地是全球最大无线通信运营商的中央音乐平台，年产值逾300亿元，垄断性占有中国无线音乐80%的市场份额。中国移动无线音乐基地的入驻，带动了其上下游产业链上的近200家CP（内容服务商）、SP（渠道合作商）结伴而来，使音乐公园成为中国独一无二的数字音乐企业集聚区，使得音乐公园成为国内唯一的音乐体验主题园区、比肩世界的音乐产业聚集园区。并在开园之初租店面就已达到可租赁面积的73%。项目特色四：国际性的音乐盛事及多元化社区活动交替举办东郊记忆不仅在开园运营以前就已成功举办张靓颖演唱会和国际流行音乐院校大奖、协办第十五届华语榜中榜等一系列演出活动。在开园以来，也可谓活动不断，同时还在积极引进国际流行音乐院校年度大奖”“成都国际数字音乐节”等大型音乐盛事，多类型的节庆活动、社区活动、假日狂欢和专题活动，对于园区成功的构建特色文化标识、塑造区域特色具有积极的促进作用，也使其融入区域大环境，充分挖掘建设路商圈的消费能级奠定了基础。盈利模式：租售结合，牢牢掌握项目核心盈利物业的所有权出租部分：一期中除了拟有部分新建和改建物业（包括成都舞台周边7500平米的小建筑物，以及中移动18号楼及新建楼）出售以外，其余物业全部采用出租的方式招商。销售部分：二期所有住宅地产和一期中拟有部分新建和改建物业（包括成都舞台周边7500平米的小建筑物，以及中移动18号楼及新建楼）出售。12345充分利用历史资源，抓住消费者怀旧心理，在工业革命遗留下来的厂房遗址上融入时尚、现代艺术等元素，对原有建筑进行功能创意，满足不同