城市综合体之商业部分规划设计123

城市综合体体（商业部部分）之规规划设计四1234商业动线设设计空间节点设设计商业平面布布局商业形象设设计1商业动线设设计‐动线设计的的基本原理理‐动线设计的的设计构成成‐动线设计的的基本原理理动线定义：：建筑学与与室内设计计的术语之之一，意指指人、车、、货在室内、室外移移动的点，，连接起来来就成为动动线。动线设计的的分类：按空间分为为：内部和和外部动线线按功能分为为：阴线和和阳线阳线和阴线线阳线：指客客流动线/人流动线阴线：指支支持整个商商业运作、、负担货运运、垃圾清清运的动线线‐动线设计的的设计构成成外部接驳入口组织平面动线垂直动线后勤动线1.2.33.4.5.‐动线设计的的设计构成成11.外部接驳人行出入口口集中型商业业人行入口口主要分为为两类，一一是利用外外部主导客客流形成内部部主动线的的导入型主主入口；二二是利用百百货主力店店等业态形成成的功能性性主入口。。这两类出入入口都比较较强调面向向周边主干干道的城市市形象延展展面和城市主主要客流导导入的方向向感。‐动线设计的的设计构成成11.外部接驳车行出入口口车行出入口口根据项目目区域周边边道路状况况有不同的的设置方方法。当商业周边边道路等级级有明显差差异化的时时候，一般般会把面向向主干道的展示面面更多留给给人行出入入口和商业业展示面，，车行出入入口会从相对次要的的城市道道路导入。。当商业周边边道路等级级差别不大大，不同朝朝向面的商商业价值较较为均等时，车行行出入口一一般会选择择在商业价价值较弱的的区域实现现，比如可以结合后后勤和疏疏散来组合合布置，与与步行出入入口也会控控制一定的抗干扰距距离。‐动线设计的的设计构成成11.外部接驳外部接驳的的五大组成成与外部道路路链接停车场进出出动线行人动线系系统货车动线系系统与公共交通通联系‐动线设计的的设计构成成1.外部接驳“主干道””商业动线中中的主干道道，非城市市快速干道道，而是能能为项目带带来大量人人流和车流、拥拥有良好商商业展示面面的道路。。商业涉及到到客流、货货流、车流流，还涉及及到酒店，，办公，商商业等不同同业态的人流。。商业内部部交通动线线的顺畅也也至关重要要，通常采采用单向环环线，避免双向车车流，从而而使各股流流线能够在在一个高效效的环线中中疏导。车库出入口口设于交通通量较少的的非主道路路上（内部部道路）。。行人下车落落客点，与与商业之之间的可达达性（步行行距离、地地上地下、、导视指引）。货车行使路路线应不影影响汽车、、行人动线线，还必须须考虑卸货货平台、货货梯的设置。地下车库坡坡道（货车车）内部道路外部道路出租车私家家车DropOff地下两层预预留与地铁铁4号线接驳地下车库坡坡道巴士DropOff案例：杭州州万象城案例：杭州州万象城案例：杭州州万象城案例：杭州州万象城案例：杭州州万象城案例：深圳圳万象城案例：深圳圳万象城外部道路内部道路地上和地下下车库坡道道出租车私家家车DropOff地下车库坡坡道（货车车）巴士DropOff‐动线设计的的设计构成成11.外部接驳公共交通出出入口公共交通枢枢纽对于商商业的价值值不可忽视视，当项目目周边存存在可利用的公共交交通资源，，一定要在在设计中考考虑如何建建立有效的的链接，，充分利用用由此带带来的大大量客流流。如在公共共交通枢枢纽附近近建立步步行出入入口；地地下空空间建立立与地铁铁站的对接接通道，，同时依依靠便捷捷的垂直直交通把把交通客客流引导导至商业业层面；考虑如何何与项目目周边的的商业体体形成对对接联动动都是在在商业设设计中值值得深究究的考量量点。‐动线设计计的设计计构成2.入口组织织入口广场场入口门厅厅入口前室室入口标识识案例：杭杭州万象象城尺度：约约500平方米的的入口广广场‐动线设计计的设计计构成22.入口组织织入口门厅厅A入口宽度度、入口口走廊宽宽度、入入口与垂垂直动线线距离B创造复合合型的人人流推动动结构C建议：中大型综综合商业业主入口口的门厅厅宽度不不小于6米主要出入入口门厅厅附近走走廊宽度度建议12‐15米从门厅达达到最近近的自动动扶梯或或垂直电电梯距离离建议不超过30米案例：杭杭州万象象城案例：杭杭州万象象城案例：杭杭州万象象城案例：香香港太古古广场写字楼酒店巴士站点地铁太古广场场复合型型的人流流推动结结构‐动线设计计的设计计构成2.入口组织织入口前室室（大堂堂）A.入口大堂堂，对消消费者而而言，重重要的空空间动线线指标B.消费者进进入商业业空间的的过渡、、缓冲空空间C.商品商店店位置标标示板及及购物指指南集中中放置处处D.人性化的的设施，，如冷暖暖交换空空间、伞伞套机案例：上上海中信信泰富广广场‐动线设计计的设计计构成2.入口组织织入口标识识购物中心心重要的的空间形形象指标标，应设设置具有有冲击力力、明显易辨辨的视觉觉形象，，采用多多元地手手段例如如灯光、、LED、LOGO、景观小小品等，，诱发消消费者进进入的念念头。案例：香香港朗豪豪坊HappyMan雕塑成为为了人们们约会的的标识性性地点案例：新新加坡ION低分辨率率的“种种子外立立面”和和高分辨辨率的““LED晶片”结结合‐动线设计计的设计计构成3.平面动线线平面动线线的设计计平面动线线的衡量量标准平面动线线的类型型平面动线线设计三三原则平面动线线决定因因素‐动线设计计的设计计构成3.平面动线线平面动线线的设计计包括主动动线、次次动线和和辅助动动线（连连廊、天天桥、阶阶梯等））。商业主次次动线的的设计，，商业设设计给消消费者最最直接的的感官体体验，不仅体现现在能够够给进进入商业业项目的的消费者者提供舒舒适的行行走路线，而且且也能体体现项目目的商业业文化。。良好好的商业业主次流流线组织可以使使商场每每一寸营营业空间间都能充充分发挥挥其最大大商业价价值，，并创造出出良好的的购物环环境。平面动线线的设计计对于消费费者而言言消费的的疲劳感感。好的动线线，让人人行走时时没有障障碍，清清晰的动动线指引引可将将人流带带向各个店店铺，关关注商品品，没有有商业消消费死角角，自觉觉调节购购物消消费节奏，，减少逛逛街消费费的疲劳劳感。对于零售售商而言言需要充足足的商业业展示、、曝光效效果，实实现品牌牌形象宣宣传、、吸引消消费客流、、提升经经营业绩绩。对于商业业项目而而言合理的人人流动线线，实现现消费客客流在商商业项目目内的均均衡分分配，通通过商业动动线和业业态之间间的巧妙妙搭配，，减少““死铺””面积积，实现现商业平面面价值均均衡化。。平面动线线的衡量量标准设计良好好的平面面动线三三大衡量量指标可见性：：一一个商商铺的可可见性强强弱决定定商铺的的所在区区域的租租金价值值，商商铺被看见的的概率越越大，消消费者经经过的频频率也越越高，价价值也越越大。可达性：：位置感：：可达性和和可见性性两者相相辅相成成，可见见性是可可达性的的基础础，减少少消费者疲疲劳感，，经过最最少道路路转换的的路径可可达性性最高。。降低消费费者在动动线上的的迷失感感，动线线设计位位置感不不强，，商铺也也减少了被被逛的机机会，设设计之中中应提高高动线设设计的的秩序性性，提高高顾客的位位置感。。可见性案案例：某某购物中中心ZARA、Massimo

Dutti

/ZaraHome

/Oysho落位方案案平面动线线的类型型①封封闭型““口”字字动线一般围绕绕大中庭庭形成单单一动线，简简单清清晰，形形成人流回路；；商业展示示面佳，，不存在在理论上的商商业死死角；一般用于于中高端端商业项项目，例如恒隆隆广场场、北京京金融街购物物中心心等。。平面动动线的的类型型②封封闭型型圆弧弧动线线动线形形成回回路，，商业业展示示面佳佳；中庭空空间利利用率率和商商业价价值极极高，，往往往会会安排排一些些极富富特点点的功功能设施来来吸吸引消消费者者，例例如跨跨层电电梯、、大型型LED、高层层平台台等。。平面动动线的的类型型③人人字型型或T字型动动线消费空空间的的多元元化，，建筑筑空间错错落落有致致；在项目目中心心位置置一般般会设设计大尺尺度度中庭庭空间间，成成为人流集集散区区；多用于于中高高档购购物中中心，，平面动动线的的类型型④L型动线线充分借借助平平面优优势，，一般般以单单动线线为为主；；L动线一一般拥拥有较较长的的眼界界商业业展展示面面，并并设置置多出出入口口。此类动动线，，一般般会通通过主主题化化分区区的的办法法增强强平面面可达达性和和可视视性性。平面动动线的的类型型⑤多多（次次）动动线常见于于单层层平面面较大大（大大于2万平方方米））或者者局部部进深深较深深的的平面面；特殊业业态，，例如如专业业市场场等亦亦偏好好多多动线线模式式。平面动动线的的类型型容易迷迷失单层面面积约约1.8万相对清清晰单层面面积约约2.4万单层面面积大大的话话，是是否封封闭型型动线线一定定就好好？建议：：平面面规则则单层层面积积大于于1万平方方米，，不建建议采采用封封闭式式动动线，，否则则容易易产生消费费的迷迷失感感和疲疲劳感感。平面动动线设设计三三原则则原则一一：动动线和和出入入口的的交界界点要要高度度匹配配平面动动线设设计三三原则则原则之之二：：通常常情况况，单单动线线要优优于多多动线线，多多动线线应有有汇汇聚点点，避免次次动线线。平面动动线设设计三三原则则原则之之三：：动线线需曲曲度设设计和和界面面变化化，丰丰富““视觉觉空间间感感”，，提高“单单店能能见率率”，，增加加“游游逛趣趣味性性”。。平面动动线决决定因因素地块形形状、、交通通组织织物业规规模及及形态态、单单层面面积大大小项目商商业定定位、、商业业业态态内外部部平面面垂直直交通通节点点组织织预计未未来客客流量量各区域域客流流的均均横性性消费者者的消消费行行为习习惯零售商商家的的铺位位分割割消防疏疏散的的规范范要求求‐动线设设计的的设计计构成成4.垂直动动线垂直动动线设设计包包含内内容垂直动动线的的衡量量标准准垂直、、平面面动线线间人人流组组织关关系垂直动动线与与商业业业态态布局局间的的关系系‐动线设设计的的设计计构成成4.垂直动动线垂直动动线设设计包包含内内容垂直交交通动动线设设计，，包括括垂直直电梯梯、扶扶手电电梯、、台阶阶设计计等。。平面商商业动动线使使消费费者沿沿着商商家事事先设设计好好的交交通流流线进进行消消费，，而垂直直交通通动动线将将促使使人流流从低低楼层层向高高楼层层运动动。商业项项目人人流和和租金金一般般呈现现“金金字塔塔”型型分布布，楼楼层越越低吸吸引消消费客群群越多多，，租金金也相相应越越高。。垂直交交通动动线在在设计计原则则是要要充分分激发发消费费者““登高高意愿愿”，，通过过目的性性强的的业业态、、富有有趣味味的垂垂直交交通工工具、、活力力动感感的空空间设设计，，鼓励消消费者者上行行。设计良良好的的垂直直动线线三大大衡量量指标标便捷性性：在在购购物中中心内内，快快速地地将人人流拉拉动至至高楼楼层，，减少少消费者““爬升升”过过程中中的等等候时时间和和疲劳劳感。。均衡性性：秩序性性：平面布布局上上，应应通过过多种种手段段，均均衡垂垂直拉拉动人人流，，提提升高高楼层不同同层面面的商商业价价值。。垂直交交通，，尤其其是扶扶手电电梯，，上下下次序序流向向的排排定，，有有效引引导消费者者抵达达不同同层面面。案例：：杭州州万象象城案例：：杭州州万象象城垂直客客梯选选择布布置置在动线线末端端或者者区域死角角位位置，，同时时在主力力店，，主主要是是百货，，也会会安排排垂直电梯梯。垂直电电梯均均会与与地下车库库相相连，，或者者单独在在一层层设立立通通往地下下的直直电梯梯。垂直直电电梯梯，，一一般般布布置在在动动线线末末端端或或者者中庭庭附附近近，，应应寻寻找找最佳佳节节点点使使商商业业人人流能能自自然然，，便便利利地地上行行、、下下行行，，自自然然分流流。。垂直直交交通通动动线线的的设设置置需需要要注注意意四四点点：：引导导方方式式、、数数量量、、位位置置、、距距离离引导导方方式式：：顺顺应应人人行行流流线线的的方方向向设设置置扶扶梯梯，，一一跑跑楼楼梯梯，，景景观观垂垂直直电电梯梯等垂垂直直交交通通，，便便捷捷的的引引导导人人流流。。数位距量：：以以及及垂垂直直交交通通节节点点之之间间的的距距离离，，需需要要与与平平面面商商业业业业态态、、平平面动动线线综综合合考考虑虑。。置：：需需要要考考虑虑相相互互之之间间的的关关系系，，实实现现在在平平面面上上垂垂直直人人流流动动线线引引导的的均均衡衡分分布布。。离：：扶扶手手电电梯梯，，服服务务半半径径一一般般为为30‐‐50米。。垂直直、、平平面面动动线线间间人人流流组组织织关关系系以万万象象城城为为例例，，垂垂直直交交通通节节点点尽尽管管选选择择位位于于动动线线末末端端或或者者消消费费者者不不可视视区区域域，，但但是是均均贴贴近近中中庭庭扶扶手手电电梯梯，，方方便便消消费费者者进进行行人人流流疏疏导导。。垂直直动动线线与与商商业业业业态态布布局局间间的的关关系系万象象城城系系列列产产品品，，在在垂垂直直交交通通考考量量上上，，似似乎乎与与主主力力店店，，尤尤其其是是影影院院等夜夜场场消消费费业业态态之之间间关关联联度度不不大大。。在平平面面上上，，杭杭州州万万象象城城影影院院疏疏散散口口临临近近中中庭庭处处垂垂直直电电梯梯；；深深圳圳万万象象城，，从从平平面面上上似似乎乎并并未未考考虑虑夜夜场场疏疏散散的的独独立立垂垂直直电电梯梯。。垂直直动动线线与与商商业业业业态态布布局局间间的的关关系系便捷捷性性：：在在购购物物中中心心内内，，快快速速地地将将人人流流拉拉动动至至高高楼楼层层，，减减少少消消费者者““爬爬升升””过过程程中中的的等等候候时时间间和和疲疲劳劳感感。。均衡衡性性：：秩序序性性：：平面面布布局局上上，，应应通通过过多多种种手手段段，，均均衡衡垂垂直直拉拉动动人人流流，，提提升升高高楼楼层不不同同层层面面的的商商业业价价值值。。垂直直交交通通，，尤尤其其是是扶扶手手电电梯梯，，上上下下次次序序流流向向的的排排定定，，有有效效引引导导消费费者者抵抵达达不不同同层层面面。。‐动线线设设计计的的设设计计构构成成5.后勤勤动动线线后勤勤动动线线定定义义供从从载载货货工工具具卸卸载载货货物物到到各各个个店店铺铺的的动动线线，，由由货货车道道、、卸卸货货平平台台、、货货梯梯、、卸卸货货通通道道所所组组成成。。案例例：：后后勤勤动动线线设设置置案例例：：后后勤勤动动线线设设置置案例例：：后后勤勤动动线线设设置置后勤勤动动线线与与建建筑筑体体量量之之间间关关系系深圳圳万万象象城城、、杭杭州州万万象象城城，，单单层层面面积积均均在在20000‐‐30000平方方米米之之间间，，平平面上上深深圳圳万万象象城城在在地地下下一一层层设设置置四四处处卸卸货货区区域域，，呈呈均均衡衡分分布布，，杭杭州州万万象城城则则设设置置了了五五处处卸卸货货区区域域。。一般般而而言言，，万万象象城城系系列列产产品品，，单单个个卸卸货货平平台台的的服服务务区区域域在在4000‐‐5000平方米米之之间间，，并并通通过过卸卸货货通通道道与与店店铺铺相相连连。。后场数数量位位置与与主力力店、、业态态之间间的关关系万象城城在后后场设设计上上，并并没有有太多多考虑虑为主主力店店设置置单独独的卸卸货平平台和货梯梯，，在设设计上上将卸卸货平平台与与平面面布局局、地地下停停车整整合考考虑。。‐空间节节点设设计构构成中庭空空间商业广广场下沉广广场平台天天桥屋顶空空间1.2.33.4.5.1.中庭空空间点状中中庭线状中中庭点状中中庭设设计建建议：：点状状中庭庭面积积一般般控制制在600-1000平方米米左右，挑挑空部部位跨跨度一一般在在30-50米左右右。案例分分析：：杭州州万象象城1.中庭空空间点状中中庭线状中中庭点状中中庭设设计建建议：：点状状中庭庭面积积一般般控制制在600-1000平方米米左右，挑挑空部部位跨跨度一一般在在30-50米左右右。案例分分析：：深圳圳万象象城1.中庭空空间点状中中庭线状中中庭1.中庭空空间点状中中庭线状中中庭1.中庭空空间点状中中庭线状中中庭线状中中庭设设计建建议：：线状状中庭庭面积积一般般控制制在250-300平方米米左右右，挑空部部位宽宽度9到11米，两两侧商商铺前前走廊廊宽度度一般般不少少于4米，便便于四股股人流流同时时顺畅畅通行行，过过廊宽宽度同同样不不小于于4米。1.中庭空空间点状中中庭线状中中庭线状中中庭设设计建建议：：线状状中庭庭面积积一般般控制制在250-300平方米米左右右，挑空部部位宽宽度9到11米，两两侧商商铺前前走廊廊宽度度一般般不少少于4米，便便于四股股人流流同时时顺畅畅通行行，过过廊宽宽度同同样不不小于于4米。1.中庭空空间点状中中庭线状中中庭线状中中庭设设计建建议：：线状状中庭庭面积积一般般控制制在250-300平方米米左右右，挑空部部位宽宽度9到11米，两两侧商商铺前前走廊廊宽度度一般般不少少于4米，便便于四股股人流流同时时顺畅畅通行行，过过廊宽宽度同同样不不小于于4米。1.中庭空空间点状中中庭线状中中庭1.中庭空空间点状中中庭线状中中庭2.商业广广场商业广广场结结合周周边道道路交交通及及主入入口设设置、、开阔阔视野野，提提升项项目展展示面面。商业广广场的的设置置使人人流速速度放放缓，，利用用商业业广场场空间间组织织活动动，聚聚集人人气，，提升项目目吸引引力案例：：厦门门磐基基中心心案例：：上海海豫城城时尚尚3.下沉广广场提升地地下商商业价价值人流导导入与与分流流消防疏疏散财富又又一城城上海IFC深圳金金光华华国金中中心IFC———通过下下沉广广场引引导客客群通过位位于1500平米的的下沉沉广场场的苹苹果旗旗舰店店及同同层年年轻时时尚品品牌设设置，，有效效将些些类消消费人群群导入入项目目，最最小化化的降降低年年轻时时尚与与高端端奢侈侈区域域之间间的相相互影影响。。首层为为购买买高端端奢侈侈品人人流广场层层为运运动时时尚年年轻人人流台北1014.连廊退退台丰富建建筑室室内空空间感感（不不小于于3.6米过道宽宽度））空间人人流互互动（（对人人流动动线调调整起起到一定定作用用）提升商商业价价值香港置置地广广场苏州印印象城城上海正正大广广场SIAMDISCOVERCENTER5.屋顶空空间提升项项目产产品丰丰富度度，提提高项项目吸引引力与其它它功能能体相相互呼呼应，，互为为景致案例：：新加加坡VIVOCITY香港新新城市市广场场日本广广岛市市MOTOMACHICRED‐商业平平面布布局柱网结结构通道宽宽度停车系系统铺位划划分主力店店对设设计的的影响响1.2.33.4.5.‐商业平平面布布局1.柱网结结构商业空空间的的柱网网停车场场的柱柱网商业空空间的的柱网网传统做法商业空空间的的柱网网最新一一代购购物中中心做做法：：商场交交通空空间平平台均均为悬悬挑设设计，，结构柱均均退让让到店店铺内内部，，使得得店铺铺之间间的的可视最最大化化，完完全呈呈现商商业展展示面面。上海浦浦东IFCMALL停车场场的柱柱网‐商业平平面布布局2.通道宽宽度主通道道设计计一般商商场主主通道道宽度度8‐10米，保保证购购物人人群能够拥拥有舒舒适的的步行行空间间，使使顾客客在穿穿行主主通道时时，清清楚地地看到到商场场平层层的业业态划划分。。次通道道设计计除主通通道之之外，，还应应该有有与之之相连连的次次级通通道，次次通道道的宽宽度一一般在在4‐6米之间间，来来回四四股人流流，使使人流流有效效分流流到各各个业业态分分区。。‐商业平平面布布局3.停车系系统停车数数量配配比（（深圳圳万象象城为为例））地上地地下停停车场场的数数量和和配比比关系系地下停停车792辆设于于B2F，3个出入入口，，其中中2个圆形形双坡坡道出入入口直直通通地面面，1个直线线双坡坡道由由B1F通往地地面；；地上停停车372辆设于于2~3层及其其夹层层，共共4层，每每层停停车80多辆，，由2个圆形形双坡坡道出出入口口直通通地面面。项目车车行出出入口口设于于地块块西面面，与与人行行入口口有效效分离离。‐商业平面面布局3.停车系统统停车位与与垂直交交通组织织引导地上局部部楼层停停车（夹夹层）是是万象城城在设计计上均会会考虑的手法，，除杭州州万象城城外，，在沈阳阳、深圳圳万象城城中，均均在2‐3层设立地地上停车车区域，，并在地地上一层层设立立车辆停停泊节点。。‐商业平面面布局4.铺位划分分定位：商商场铺铺位布局局必须考考虑到经经营商家家的实用用性与合合理性，根根据整个个商场定定位来划划分商铺铺的面积积。尺寸：商商铺进进深与门门面比例例不宜大大于2：1，商铺面面积不宜太大，，一般控控制在60‐150平米。弹性：商商铺分分割要便便于自由由组合。。‐商业平面面布局5.主力店对对设计的的影响不同设计计阶段需需要与主主力店招招商进度度配合主力店对对设计的的影响主力店布布局原则则不同设计计阶段需需要与主主力店招招商进度度配合大型综合合商业地地产项目目和住宅宅项目有有所不同同，其租租售对象象并非直直接的购购物消费者者而是商商家，特特别是主主力店，，发展商商需要按按照他们们的要求求进行规规划设计，，这一过过程最最为艰难难。概念方案案方案阶段段扩初设计计施工图确定主力力店主力店意意向达成成，技技术对接，，次主力力店开开始接触确定次主主力店、、大于500平方米以以上的店店铺确定餐饮饮租户，，进行技术对对接主力店对对设计影影响①②③④⑤交通：出入口口、独立立的卸货货通道设设计布局：主力店店对于平平面特殊殊要求，，例如百百货需要要方正规规整平面面空间：与平面面垂直动动线的组组织，人人流的衔衔接硬件：对层高高、降板板、载荷荷、柱距距、机电电配置的的特殊要要求业态：与周边边业态衔衔接互补补性主力店布布局原则则边角原则则：主力力店布局局，动线线末端，，同时主主力店的的布局也也是规避避一些商业死死角的的处理手手法，实实现消费费客流在在商业项项目内的的均衡分配配。居中原则则：将主主力店设设置在中中央地带带，形成成平面商商业核心心，利用用这个核心起起到吸吸引、聚聚集、发发散人流流的效果果。‐商业形象象设计1.2.33.4.5.6.建筑造型型建筑表皮皮灯光景观观广告展示示标识系统统商业细节节把控‐商业形象象设计1.建筑造型型新加坡ION‐商业形象象设计2.建筑表皮皮北京三里里屯Village‐商业形象象设计3.夜景灯光光新加坡313@Somerset‐商业形象象设计4.广告展示示上海恒隆隆广场‐商业形象象设计5.标识系统统杭州万象象城‐商业形象象设计6.商业细节节把控上海浦东东IFCMALL-出租车落落客点‐商业形象象设计6.商业细节节把控上海浦东东IFCMALL-卫生间等等候区‐商业形象象设计6.商业细节节把控柱子商业业处理新加坡ION新加坡怡怡丰城城‐商业形象象设计6.商业细节节把控新加坡313@Somerset新加坡怡怡丰城室内引导导标识‐商业形象象设计6.商业细节节把控CustomerService新加坡ION香港青衣衣城‐商业形象象设计6.商业细节节把控垃圾桶新加坡TheCentral新加坡313@Somerset城市综合合体开发发模式之之比较五12345多种功能能均衡发发展模式式以写字楼楼为核心心发展模模式以酒店为为核心发发展模式式以零售商商业为核核心发展展模式代表性综综合体开开发企业业研究多种功能能均衡发发展模式式1外部因素素地理位置置优越性性多种功能能均衡发展模模式便利的交交通条件件较大的规规模较强的视视觉冲击击高水平规规划设计计内部因素素功能化体体系专业化管管理案例：香香港太古古广场以写字楼楼为核心心发展模模式2外部因素素以写字楼楼为核心发展模模式客户（产业））支撑较强的视视觉冲击击写字楼大大堂昭示示性内部因素素功能化体体系完善的配配套案例：广广州中信信广场以酒店为为核心发发展模式式3外部因素素地理位置置不优越越以酒店为为核心发展模模式交通通达达性好客户支持持较强的视视觉冲击击定位差异异化内部因素素功能化体体系配套设施施案例：上上海商城城4以零售商商业为核核心发展展模式外部因素素地理位置置优越交通通达达性好区域功能能缺乏内部因素素人流/商业气氛氛明确的定定位独具特色色功能化体体系一流合作作团队以零售商商业为核心发展展模式案例：深深圳华润润中心模式一模式二模式三模式四酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租销售/出租销售/出租特征各功能可自营销售出租且互不依赖和 影响各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况影响全为出租或经营， 写字楼、商场、 公寓受酒店经营 情况影响较大各功能可自营销售出租且互不依 赖和影响四种发展展模式收收益比较较5代表性综综合体开开发企业业研究‐中粮置业业大悦城城系列‐凯德置地地凯德MALL系列‐万达商用用万达广广场系列列‐中粮置业业大悦城城系列1.企业简介介22.企业架构构3.大悦城系系列4.商业地产产运作模模式‐中粮置业业大悦城城系列1.企业简介介中粮集团团是中国国最大的的粮油食食品进出出口公司司和实力力雄厚的的食品生生产商集集团，业务涉及及粮油、、食品、、生物化化工、包包装、酒酒店、旅旅游、房房地产等等多个领领域。中粮置业业投资有有限公司司是中粮粮集团的的下属企企业，主主要从事事商业地地产开发发与营业务中粮置业业在北京京、天津津、上海海、广州州等一线线城市共共拥有10余个项目目，拥有有大悦城品牌牌、中粮粮广场品品牌及其其他出租租型物业业旗下设有有凯莱物物业管理理有限公公司，业业务涉及及别墅、、高档公公寓、写写字楼、、购物中心等多多种物业业类型凯莱国际际酒店管管理有限限公司以以北京为为根据地地开设酒酒店业务务，逐步步扩展至至大连、、青岛、哈哈尔滨、、沈阳、、南昌、、苏州等等地，目目前旗下下设有凯凯莱大饭饭店、凯凯莱大酒店、凯莱商商务酒店及凯凯莱度假酒店店等16家不同星级的的连锁酒店‐中粮置业大悦悦城系列2.企业架构中粮集团团粮油食品贸易及物流农副食品加工生物化工业房地产酒店业包装业酒与饮料制造食品制造住宅地产商业地产凯莱国际酒店管理有限公司中粮地产（集集团）股份有限公司司中粮置业投资资有限公司项目名称开业时间项目简介北京西单大悦城2007年12月总建筑面积达20.5万平方米商业部分建筑面积约11万平方米，其中零售约

88000平方米、餐饮约14,500平方米、电影院约

10000平方米酒店面积约33,000平方米写字楼面积约15000平方米北京朝阳大悦城2010年8月开业

规划总建筑面积超过40万平方米，购物中心23万平方米 购物中心地上11层，地下3层 规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家 项目定位“超级家庭生活娱乐购物中心”，以家庭为主题包装商业天津大悦城2011年12月开业总建筑规模53万平方米，购物中心27万平方米首次引入天津大批时尚品牌，定位“国际时尚生活城”上海大悦城2010年12月开业

总规划建筑面积约40万平方米定位追求生活品质和时尚品牌消费的都市精英人群沈阳大悦城2009年7月总建筑面积为54万平方米，其中商业建面35万平方米定位为国际化时尚生活地标mall‐中粮置业大悦悦城系列3.大悦城系列‐中粮置业大悦悦城系列4.商业地产运作作模式2007年西单大悦城城开业，标志志着中粮集团团正式进军商商业地产领域域；未来3-5年内，中粮集团将扩展展商业地产开开发业务，通通过竞购全国国范围内的SHOPPINGMALL，将商业投资比例提高至至集团总体投投资的20%以上，使集团团拥有的商业业地产价值超超过300亿元。中粮置业物业管理建立物业管理理团队，提升集团投资资性物业价值城市综合体以大型购物中中心为主力店，建设集集高档酒店、写字楼、、公寓、娱乐休闲于一一体的城市综合体万客隆组合体体以万客隆为主主力店，从市场选择容容易形成协同效应的餐餐饮、娱乐、健身休闲闲品牌作为商业组合，，捆绑发展。“大悦城”品品牌以购物城为核核心的城市综综合体项目。。“全服务务链的城市综综合体”将把把购物、餐饮、娱乐、、办公、居住住、展览、会会议等城市生生活的若干功功能在空间上上进行组合，形成针对对目标客户的的全服务链，，在各部分间间建立一种相相互依存、相相互补益的关系，从而而形成一个多多功能、高效效率、复杂而而统一的综合合体。大悦城系列产产品投资总规规模将超过700亿，20多个“大悦城城”将在国内内大中城市布局，总面面积约800万平方米。未来大悦城的的规模将达到到中粮集团总总资产规模的的30%。随着房地产信信托投资（REITS）的发展，大大悦城项目将将采取信托融融资的方式；；今后以大悦城城项目为主的的中粮置地可可能单独上市市，与以住宅宅为主的中粮粮地产一起成为中粮集集团下属的两两家房地产上上市公司。中粮集团将实实现住宅和持持有经营型产产品的合理搭搭配组合，住住宅类业务能能够通过资金杠杆推动动业务规模快快速增长，持持有经营型产产品可以带来来稳定的现金金流回报。新项目的目标标城市集中在在一线城市和和省会级核心心城市主要通过收购购的方式来拓拓展新项目商业地产项目目全部自主经经营长期持有项目目，并力求通通过良性的经经营来实现物物业的升值将商业地产业业务发展到一一定规模后，，实现内地或或者香港上市市已打造“大悦悦城”品牌，，并在全国各各地复制‐凯德商用凯德德MALL及来福士系列列1.企业简介22.企业架构3.商业地产运作作模式‐凯德商用凯德德MALL及来福士系列列1.企业简介凯德中国是嘉嘉德置地集团团在华业务统统称，包括凯凯德置地（中中国）投资有有限公司、凯德惠居居（中国）、、凯德商用和和雅诗阁中国国四大业务单单位以及其所所涉及的房地产金融融业务。凯德商用是亚亚洲上市的最最大购物中心心开发商、拥拥有者及管理理者之一。凯凯德商用在亚太地区区中拥有及管管理新加坡、、中国、马来来西亚、日本本及印度五国国内51个城市近100个商业地产项项目，物业总总值约1500亿人民币，总总面积约840万平方米。凯德商用中国国是凯德商用用产业有限公公司在华设立立的企业，在在内地35个大中城市拥有并管管理57个商业地产产项目，总总建筑面积积约580万平方米，，物业总值值约623亿人民币‐凯德商用凯凯德MALL及来福士系系列2.企业架构嘉德置地中国业务凯德置地凯德商用嘉德资产管理莱佛士控股集团雅诗阁国际际以14.5嘉德置地集集团的中国国业务主要要通过项目目运营企业业凯德置地地、凯德商商用，及其其从事房地产基金金管理和金金融融咨询询服务的嘉嘉德资产管管理有限公公司、从事事公司服务务的雅诗阁国际进进行。