房地产基础知识培训35

房地产基基础知识识培训2022/10/27提示:删除样本本文档图图标，并并替换为为工作文文档图标标，如下下:从“插入入”菜单单，选择择“对象象...”单击“从从文件创创建”定位“文文件”框框中的文文件名确认选中中“显示示为图标标”。单击“确确定”选择图标标从“幻灯灯片放映映”菜单单，选择择“动作作设置””。单击“对对象动作作”，并并选择““编辑””单击“确确定”培训目的的：新经纪纪人通过该培培训项目目，了解进行行房地产产中介业业务的基基础知识识，了解相关房地地产法律法规规基础知识，，普及与房地产产中介业务的的基本概念。。培训对象：21世纪体系系内的加盟店店刚刚入行的的新经纪人2022/10/27提示:删除样本文档档图标，并替替换为工作文文档图标，如如下:从“插入”菜菜单，选择““对象...”单击“从文件件创建”定位“文件””框中的文件件名确认选中“显显示为图标””。单击“确定””选择图标从“幻灯片放放映”菜单，，选择“动作作设置”。单击“对象动动作”，并选选择“编辑””单击“确定””在培训前需要要了解什么是是房地产（基本概念））：房地产房产地产2022/10/27土地、土地所有权权、建筑物、、权益土地——地球的表面及及其上下一定定范围内的空空间。土地所有权分分国有土地与与集体土地所所有权，集集体转为国国有才能转让让建筑物——人工建筑而成成，由建筑材材料、建筑构构配件和和设备等组成成的整体物，，包括房屋和和构筑物两大大类权益——产权、使用权权、抵押权、、典权等等。2022/10/27土地（国有土土地、集体土土地所有权））：1、发展商只有有得到土地使使用权才能建建房•获得土地使用用权方式a.招标、拍卖（（主要方式））六类用地（（商业、娱乐乐、旅游、金金融、服务业业、商品房））b.协议转让取得得（旧城改造造）c.政府批准划拨拨国有土地（（如医用、军军用等政府用用地）2022/10/27国有土地使用用权出让年限限：住房用地70年工业用地50年科教、文体、、卫生用地50年商业、旅游、、娱乐用地40年综合或其他用用地50年2022/10/27土地的分类：：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平2022/10/27房地产业：1、房地产交易易2、房地产开发发3、物业管理4、房产业务咨咨询6、房产其它经经营形式2022/10/27市场分类：房地产一级市市场房地产二级市市场房地产三级市市场2022/10/27房产分类：居住物业商用物业2022/10/27房产分类类居住住宅——平房、普通楼楼房住宅、高高档住宅、别别墅商业楼宇——写字楼、商铺铺（旅馆、餐餐饮、娱乐））工业和仓储用用房其他：(教育育、、医医疗疗、、科科研研、、交交通通、、寺寺庙庙、、监监狱狱、、宗宗教教等等)综合合：：两两种种或或两两种种以以上上用用途途2022/10/27建筑筑面面积积计计算算占地地面面积积———建筑筑物物基基底底及及其其功功能能需需要要占占用用的的面面积积，，也也叫叫红红线线面面积积容积积率率———指总总建建筑筑面面积积与与总总占占地地面面积积的的比比率率使用用率率———使用用面面积积与与建建筑筑面面积积的的比比率率绿化化率率———指红红线线内内用用于于绿绿化化的的面面积积与与总总占占地地面面积积的的比比率率2022/10/27房屋屋面面积积的的分分类类使用用面面积积———它是是建建筑筑面面积积扣扣除除公公摊摊面面积积、、及及墙墙体体柱柱体体所所占占用用的的面面积积后后的的净净使使用用面面积积，，俗俗称称地地砖砖面面积积建筑筑面面积积———包含含了了房房屋屋居居住住可可用用的的实实用用面面积积、、墙墙体体柱柱体体占占地地面面积积、、楼楼梯梯走走道道面面积积、、其其它它公公摊摊面面积积等等公摊摊面面积积———是指指建建筑筑物物的的楼楼梯梯、、外外墙墙、、首首层层大大堂堂及及小小区区内内其其它它一一些些配配套套设设施施的的分分摊摊面面积积套内内面面积积———卧室室、、起起居居室室、、厅厅、、过过道道、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、夹夹层层、、厕厕所所、、储储藏藏室室、、壁壁橱橱等等户户门门内内面面积积的的总总和和2022/10/27建筑筑物物的的分分类类（（按按建建筑筑材材料料分分））：：1、砖砖木木结结构构2、砖砖混混结结构构3、钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构4、钢钢结结构构2022/10/27建筑筑物物的的分分类类（（按按承承重重方方式式分分））：：1、承承重重墙墙结结构构2、框框架架结结构构3、排排架架结结构构4、其其它它2022/10/27建筑筑物物的的分分类类（（按按建建筑筑高高度度分分））：：1、低低层层———2层及及2层以以下下2、多多层层———2层以以上上，，7层以以下下3、中中高高层层———7层以以上上，，16层以以下下4、高高层层———16层以以上上，，24层以以下下5、超超高高层层———24层以以上上2022/10/27房地地产产的的交交易易：：1、房房地地产产的的转转让让2、房房地地产产的的抵抵押押3、房房地地产产的的租租赁赁（1）房房地地产产租租赁赁的的概概念念（2）房房产产出出租租的的性性质质2022/10/27提示示:删除除样样本本文文档档图图标标，，并并替替换换为为工工作作文文档档图图标标，，如如下下:从““插插入入””菜菜单单，，选选择择““对对象象...””单击击““从从文文件件创创建建””定位位““文文件件””框框中中的的文文件件名名确认认选选中中““显显示示为为图图标标””。。单击击““确确定定””选择择图图标标从““幻幻灯灯片片放放映映””菜菜单单，，选选择择““动动作作设设置置””。。单击击““对对象象动动作作””，，并并选选择择““编编辑辑””单击击““确确定定””房屋屋出出租租人人必必须须具具备备的的出出租租条条件件：1.取得得房房屋屋所所有有权权证证，，且且是是房房屋屋所所有有权权所所有有人人2.共有有房房屋屋的的出出租租人人须须具具有有共共有有人人同同意意出出租租的的证证明明书书或或委委托托书书3.代理理人人代代理理出出租租应应具具有有房房屋屋所所有有人人委委托托的的代代理理书书和和证证件件副副本本4.房屋屋所所有有人人已已死死亡亡的的、、继继承承人人应应办办妥妥房房产产继继承承过过户户手手续续，，方方可可以以出出租租私私有有房房屋屋5.具有有房房屋屋出出租租行行为为能能力力6.已抵抵押押，，并并经经抵抵押押权权人人同同意意出出租租的的7.符合合公公安安、、环环保保、、卫卫生生等等主主管管部部门门有有关关规规定定的的2022/10/27影响响房房屋屋价价格格的的因因素素：：•房房屋屋的的地地理理位位置置（（交交通通便便利利、、周周边边环环境境等等））•房房屋屋的的户户型型、、楼楼层层、、朝朝向向、、视视野野、、新新旧旧程程度度等等•小小区区外外部部的的配配套套设设施施（（医医院院、、银银行行、、超超市市、、美美容容院院等等））•小小区区内内部部的的配配套套设设施施（（健健身身、、泳泳池池、、洗洗衣衣店店、、便便利利店店等等））•房房屋屋的的市市场场价价格格定定位位•房房屋屋的的供供需需状状况况•物物业业管管理理公公司司的的口口碑碑•房房屋屋的的市市场场租租赁赁价价格格前前景景及及回回报报率率的的多多少少•政政府府因因素素、、土土地地价价格格的的变变动动•其其它它因因素素2022/10/27我国国住住房房改改革革的的5个时时期期：：1980-1985年，，国国家家、、企企业业、、个个人人共共同同负负担担购购买买住住房房的的试试点点1986-1990年，，以以提提高高公公有有住住房房租租金金为为突突破破口口的的住住房房制制度度改改革革1991-1993年，，以以公公房房出出售售为为重重点点，，住住房房制制度度改改革革全全面面铺铺开开1994-1997年，，住住房房公公积积金金、、安安居居工工程程，，住住房房制制度度改改革革全全面面推推进进1998年至至今今，，切切断断实实物物分分配配的的福福利利分分房房制制度度，，实实施施货货币币化化分分房房制制度度改改革革进进入入攻攻坚坚阶阶段段2022/10/27北京京市市房房地地产产经经纪纪市市场场变变迁迁：：租赁赁市市场场：：（3个阶阶段段））1991-1999年，，房房地地产产经经纪纪公公司司多多以以分分散散的的个个体体进进行行经经纪纪业业务务，，市市场场处处于于无无序序竞竞争争状状态态，，客客户户需需求求大大于于房房屋屋供供应应1999-2001年，，部部分分房房地地产产经经纪纪公公司司开开始始展展开开连连锁锁经经营营，，北北京京市市市市场场逐逐步步出出现现品品牌牌化化趋趋势势，，客客户户需需求求与与房房源源数数量量供供应应逐逐步步持持平平2001年至至今今，，市市场场开开始始涌涌现现众众多多大大型型连连锁锁性性公公司司，，北北京京市市相相关关行行政政主主管管机机关关对对经经纪纪公公司司管管理理逐逐步步正正规规化化，，房房源源供供应应数数量量大大于于客客户户数数量量2022/10/27北京京市市房房地地产产经经纪纪市市场场变变迁迁：：二手手房房交交易易市市场场：：（（4个阶阶段段））1999年前前，，主主要要以以房房屋屋使使用用权权的的换换置置为为实实际际房房屋屋交交易易方方式式1999-2001年，，北北京京市市逐逐步步放放开开二二手手房房市市场场，，可可上上市市交交易易二二手手房房数数量量逐逐渐渐上上升升2001-2003年，，经经济济适适用用房房开开始始可可上上市市交交易易，，市市场场中中相相关关经经纪纪公公司司数数量量开开始始攀攀升升2003年至至今今，，国国家家对对二二手手房房交交易易市市场场政政策策逐逐渐渐调调整整，，部部分分政政策策得得到到积积极极调调整整，，央央产产房房可可上上市市交交易易2022/10/27中介介业业务务介介绍绍：：居住住物物业业：：包包括括公公寓寓、、别别墅墅的的租租赁赁、、买买卖卖业业务务（（高高端端市市场场））包括括民民宅宅租租赁赁、、二二手手房房买买卖卖（（中中低低端端市市场场））商用用物物业业：：包包括括写写字字楼楼、、商商铺铺的的租租赁赁与与买买卖卖（（高高端端市市场场））2022/10/27北京京市市场场主主要要经经纪纪公公司司：：1、第第一一太太平平戴戴维维斯斯（（FPDSavills）2、世世邦邦魏魏理理仕仕（（CBRichardElliS）3、仲仲量量联联行行（（JonesLangLaSalle）4、中中原原地地产产（（Centaline）5、戴德德梁行行（DTZ）6、嘉园园置地地（Joanna）7、我爱爱我家家8、顺弛弛9、中大大恒基基2022/10/27如何选选择理理想的的居住住住宅宅1.地段：：2.环境因因素(地理位位置、、交通通、配配套设设施、、商业业娱乐乐及网网点等等)3.房屋层层数4.朝向5.房屋的的功能能分区区6.面积空空间2022/10/27如何选选择理理想的的居住住住宅宅7.质量与与细节节8.楼梯及及电梯梯9.采光与与通风风10.景观11.物业12.配套设设施2022/10/27商用用物物业业1.位置2.房间朝朝向、、净深深、净净高、、采光光、柱柱距等等3.硬件水水平（（电梯梯、空空调、、通讯讯设备备等））4.物业管管理5.配套设设施（（商务务中心心、银银行、、邮局局、员员工餐餐厅、、机票票代理理等））6.其它2022/10/27融资及及付款款方式式租赁业业务：：1.普通民民宅——因代理理服务务费（（佣金金）需需要由由客户户承担担，故故付款款方式式通常常为押押一付付三或或押一一付六六，并并且客客户需需要提提前15天或一一个月月支付付下一一付款款期的的房租租2.公寓及及写字字楼——因代理理服务务费（（佣金金）需需要由由业主主承担担，故故付款款方式式通常常为押押二付付三或或押二二付六六，并并且客客户需需要提提前15天或一一个月月支付付下一一付款款期的的房租租2022/10/27融资及及付款款方式式3.商铺——代理服服务费费（佣佣金））需要要由客客户承承担，，付款款方式式通常常为押押一付付三、、押一一付六六或年年付，，并且且客户户需要要提前前15天或一一个月月支付付下一一付款款期的的房租租4.特殊情情况下下，须须有租租赁双双方商商议并并达成成一致致5.因付款款方式式的不不同,可导致致实际际交易易价格格的变变化2022/10/27融资及及付款款方式式二手房房买卖卖业务务：二手房房买卖卖的付付款普普遍适适用定定金方方式，，通常常以交交易房房价的的10%作为首首付款款或定定金，，在过过户时时（以以买方方取得得领证证通知知单或或进行行物业业交割割为标标准）），由由买方方支付付剩余余房款款特殊情情况下下，须须有租租赁双双方商商议并并达成成一致致2022/10/27房地产产相关关的法法律、、法规规1、中华华人民民共和和国城城市房房地产产管理理办法法：a、房地地产开开发b、房地地产交交易（（房地地产转转让、、抵押押、房房屋租租赁））C、中介介服务务机构构2、城市市私有有房屋屋管理理条例例3、城市市商品品房预预售管管理办办法2022/10/27业务知知识——二手房房业务务二手房房的概概念——二手房房是指指由北北京市市国土土资源和和房屋屋管理理局颁颁发所所有权权有效效证件件，业业主拥有完完全处处置权权的房房屋。。包括括：私私产平平房、、已购商品品房、、以