项目可行性研究报告

房地产开发项目可行性研究报告编号：版号：A/0页码：第16页共16页房地产开发项目可行性研究报告格式指引总论一、项目的来源及决策理由二、取得方式和条件三、开发和合作模式、公司结构和收益分配方案第一部分项目基本情况一、宗地位置及四至说明宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置及四至、与相邻物业的情况，及其他必要的说明。说明与城市标志性区域、建筑物和市政设施相对位置关系以及地段的定性描述。要求图文并茂：平面地形图，标记四至范围，并附四至的现状照片。二、地块现状、地貌、结构、七通一平、大小配套、周边环境影响1、地块现状（1）说明地势平坦程度，与周边地势比较。（2）说明地面现状情况。包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积。（3）地面现有居民情况。包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响。（4）地下情况。包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建。（5）土地的完整性。是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。（6）地质情况。包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。2、交通状况（1）地上公共交通、轨道交通情况。（2）宗地出行主要依靠的交通方式。（3）规划发展情况。近期或规划中是否有地铁、轻轨、道路等对交通状况有重大影响的工程。3、现状生活配套及规划情况要求说明现有生活配套设施情况，包括教育、医疗、商业、银行、邮局、文化、体育、公园、娱乐设施；规划中的应说明规划情况及实施进度。要求附图：周边道路和设施、楼盘分布图。4、大市政配套道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水。说明距宗地距离、成本、接入的可能性，及未来规划扩容和增加的情况。5、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况。三、承诺交地状况、条件、时间、用地性质、规划指标编号用地面积（平米）用地性质（商住比例）容积率建筑面积（平米）限高（米）第二部分项目区域市场分析一、区域经济环境分析应根据项目所在国家或地区的特点，就项目所在区域在经济发展、市政建设、政策扶持、房地产市场规划及发展等方面对区域房地产市场发展的影响进行分析，尤其对项目开发价值的影响。二、区域土地市场供应分析要求分析至少近二年以上的土地供应数量、规模、使用性质以及即将上市土地供应。判断项目所在区域现有供应量、未来供应量。并提供相应的分析图表。成交时间地址建设用地（平米）规划建面（平米）容积率土地性质成交价格（万元）楼面地价（元/平米）竞得人出让方式三、项目区域房地产市场分析要求至少近二年以上房地产年销售情况、竣工面积、市场存量、去化速度、销售价格变化趋势，并同时预测未来三年项目区域市场的存量、去化速度、销售价格变化情况。并着重按业态分析周边在售竞争楼盘情况。并提供相应的分析图表。（当年可细化到月或季度）附图：主要在售竞争楼盘分布图序号项目名称位置开发商总建筑面积容积率物业性质物业形态开盘时间成交价主力户型及面积去化速度已售面积/套数库存面积/套数车位价格（周边可比较楼盘售价，2-3个项目，精简版也要，完整版可加图片）项目名称建筑类别位置物业类型

建筑规模开发商

绿化率容积率

最早开盘时间装修状况

最早开盘价主力户型

位置图总平面图或鸟瞰图项目特色年去化量最新成交（均）价（标明数据截止的时间）第三部分项目整体规划定位分析一、初步规划设计思路说明产品形态和主题，产品体现的主题思想（建筑形式），主要设计风格、设计特点。二、项目整体定位1、形象定位2、客户定位1)客户细部分析（核心客户、重要客户、潜在客户）2)目标客户价值取向分析根据\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目总体户型面积区间和拟定的价格水平，测算拟定目标客户群体要求的支付能力，同时以数据为支撑，说明目标客户群体购买力高于要求购买本\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的支付能力。3、产品定位1）项目产品系的选择2）项目的面积配比3）产品打造的关键点4、价格定位1）采用市场比较法，确定本项目的目前均价评价因素位置交通综合配套远景规划景观和社区外部环境户型建筑规划发展商品牌建筑质量各项目得分与项目的距离关系各项目权重各项目均价评价因素的分值（总分100）100项目1890.34000项目2910.354500项目3850.255000项目4750.14000…本项目∑44252）设定价格的年均增长率，得到项目开盘时的均价。产品类别建筑面积占总可售面积比例装修标准起价均价整盘均价去化量（万/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）（元/平米）（万平/年）高层住宅商业……三、规划设计的可行性分析1、产品定位与上述规划设计思路的适应性在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念，主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。四、初步设计后的主要经济技术指标提供项目主要经济技术指标，各户型及产品建筑面积、层数等，详见附表1（用地与规划指标表）。本部分应主要由设计专业配合完成。五、项目SWOT分析1、优势（“S”）和劣势（“W”）从微观角度、内部因素分析，主要从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。2、机会点（“O”）与威胁点（“T”）从宏观角度、外部环境分析，主要是从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述对项目的影响。3、项目劣势及威胁的规避可用项目SWOT分析图说明。优势劣势机会威胁第四部分项目开发实施计划一、开发策略1、总体开发策略按业态说明项目开发次序，原则等2、总体开发进度安排结合市场情况，科学合理判断区域市场的年去化量、去化率和\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的规划等因素来拟定分期开发计划。二、营销策略结合市场情况、开发进度和销售价格，科学合理拟定销售计划。三、成本控制策略主要从设计阶段、招标采购阶段、施工阶段、竣工清算阶段等进行过程把控。四、项目组织及人员配置说明可研和实施阶段人员配置以及机构设置情况，是否符合要求及人员缺口。第五部分项目投资可行性经济分析一、测算条件说明项目投资可行性经济分析的编制方法，假设的前提，采用政策、标准公正、合理、合规。至少包括以下内容：1、项目获取条件2、产品定位、价格定位3、分期开发、销售、资金运用安排4、成本（税负）计量、分摊5、使用参数、标准二、测算结果用数字和表格说明各项重要指标的总体情况。1、地价指标表经济指标数值预计土地出让金（万/亩）土地出让金折合楼面地价（元/m2）契税（万元）印花税（万元）预计土地总成交地价款（万元，含契税、印花税等）2、项目主要经济指标项目总体经济指标指标值备注总投资额（亿元）包括所得税开发成本（亿元）资本化利息其中：土地付现成本（亿元）出让金、契税、补偿款总收入（亿元）可售面积、平均单价年去化量（万㎡）毛利率（%）预计土地增值税（亿元）预计比例利润总额（亿元）净利润（亿元）其他股东分红（亿元）分配比例归属母公司净利润（亿元）分配比例销售净利润率（%）自有资金（亿元）自有资金年均静态收益率（%）自有资金税后财务内部收益率（%）开发贷款（亿元）年限、利率全投资静态投资回收期（年）预计开发年限全投资税后财务内部收益率（%）3、用地与规划指标表（参见附表1）4、项目开发进度表（参见附表2）5、成本收益测算表（参见附表3）6、土地增值税计算表（参见附表4）7、全投资现金流量表（参见附表6）8、自有资金现金流量表（参见附表7）三、资金筹措及安排（参见附表5）1、项目资金安排（1）资金投入计划各期地价、前期费用、建安费用、基础设施配套费用、开发间接费等比例投入的安排。（2）资金偿还计划结合整个公司资金情况，列示项目资金的需求缺口及融资途径、财务费用及利息估算2、项目融资方案说明项目的融资主体（既有/新设）、融资渠道、融资结构、融资总额、利率期限、担保条件、支付偿还方法。四、盈亏和敏感分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡点原值占原值比例销售价格（元/㎡）销售面积（㎡）地价（元/㎡）说明保本售价、保本销售量及保本地价的计算结果。2、敏感性分析测算土地价格、售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比时，毛利率、净利润、销售利润率、全投资内部收益率等主要经济指标的变化情况。分析项目对哪些因素的变化较为敏感，在项目运作过程中，应重视控制哪些因素。五、经济可行性结论说明项目经济可行性分析是否可行。第六部分其它风险分析一、项目或土地使用权获取风险及应对措施1、项目或土地合规性项目或用地取得的土地合规性和存在的风险及控制，项目或土地所有权归属、土地使用权归属，土地的他项权力（如抵押权）、土地的用途、有关项目或用地的政府文件和（写明批号或主要内容、复印件作为附件等）。2、项目或土地手续办理项目或土地办理手续过程可能性和存在的风险及控制，项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项和规划的政府文件（写明批号或主要内容、复印件作为附件等）。3、项目或土地价值评估项目或用地取得的土地的价值评估是否合理和存在的风险及控制，项目或用地有关价值及评估文件（写明批号或主要内容、复印件作为附件等）。二、合作风险及应对措施1、合作模式风险指项目股东间合作模式及股权、债权出资比例，资金支付到位，收益分配方式等风险2、合同执行风险指项目利益相关各方不能或不愿履行合同承诺事项，或不遵守职业道德，在合作中违法、违规等带来的风险。三、项目开发销售风险及应对措施1、市场竞争风险整个房地产行业的基本状况和发展趋势对项目开发的影响及所带来的风险。2、资金风险指项目资金来源的可靠性、充足性、及时性不能保证，利率、汇率变化导致融资成本升高等风险。3、经营管理风险在整个经营管理活动中，由于公司的决策人员和管理人员出现失误而导致公司盈利水平变化，从而产生投资者预期收益下降的风险。四、政策性风险评估1、政府资源利用的评估（1）当地政府对外来投资的态度；（2）当地政府职能部门的办事作风；（3）当地政府对该项目的关注程度；（4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；（5）与政府合作关系。2、政策变更对项目开发的影响（1）重大的房地产政策变化导致的风险；（2）城市规划限制或更改；（3）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。第七部分结论、建议一、结论明确提出项目开发模式、盈利模式是否合理，法律风险是否可控，综合评价是否可行的结论性意见。二、建议项目获取、实施过程中应注意的关键点，以及对可能发生的不利因素的预测与防范措施。第八部分竞拍和投标取得土地需要增加和完善的内容一、地价指标测算测算可承受的地价的上限。经济指标AA+MA+2M…..A+nM楼面地价（元/㎡）总地价（万元）开发成本（万元）总投资（万元）利润总额（万元）净利润（万元）销售净利润率自有资金年投资收益率自有资金内部收益率全投资内部收益率注：A代表起拍价或