02联众木业委估一宗土地使用权及四宗房屋建筑物市场价值评估项目说明

目 第一部分关于评估说明使用范围的................................................................第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说 一、委托方、持有者概况及评估报告使用 二、关于评估目的的说 三、关于评估对象和评估范围的说 四、关于评估基准日的说 五、可能影响评估工作的重大事项说 六、资产清查情况说 七、资料.....................................................................................................第三部分评估对象及评估范围说 一、评估对象和评估范 二、实物资产分布情况及特 三、其他机构结论情 第四部分资产核实情况总体说 一、资产核实组织、实施时间和过 二、影响资产核实的事项及处理方 三、核实结 第五部分土地使用权评估技术说 一、土地使用权概 二、评估原 三、估价依 四、评估方 五、评估案 六、土地使用权评估结 第六部分房屋建筑物评估技术说 一、房屋建筑物概 二、评估方 三、评估案 四、房屋建筑物评估结 第七部分评估结论及分 第一部分关于评估说明使用范围的本评估说明仅用于此次评估目的或供资产评估主管机关、企业主管部门资产评估报告书和检查评估机构工作之用，除规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开；任何评估机一、委托方、持有者概况及评估报告使用本次评估的委托方为满洲里联众木业公司，持有者为满洲里法开活性炭；评估报告使用者为委托方、与本次经济行为相关的当事方以住所：内满洲里市市合作区进口木材工业园区内成立日期：20030701日制造销售，贸易。（国家规定应经的未获前不得生产“ 资本：壹佰万成立日期：20070404日 二、关于评估目的的说明本次评估目的是估算满洲里法开活性炭拥有的一宗土地使用权及八三、关于评估对象和评估范围的说本项目的评估对象为满洲里法开活性炭拥有的一宗土地使用权及八幢房屋建筑物市场价值；评估范围为满洲里法开活性炭拥有的位于扎区表 土地状况土地用1权第0000112号出工业用合表 房屋建筑物状况详细地111211311411511611711811合四、关于评估基准日的说明六、资产清查情况说明列入本次资产清查评估范围的是满洲里法开活性炭拥有的土地使用权及房屋建筑物，其中：宗地坐落在扎区东升路西侧、钢铁街北区域，面积为满洲里法开活性炭；房屋建筑物主要分布在扎区东升路西侧、钢铁街北，面积总和53,280.00平米，房屋所证正在办理。2016年08月26日，公司收到评估机构提供的资料和资产评估申报明细七、资料1、公司的企业法人复印件（本页为签字盖章页，无正文委托方(盖章)：满洲里联众木业公法定代表人或代表（签字一、评估对象和评估范围本项目的评估对象为满洲里法开活性炭拥有的一宗土地使用权及八幢房屋建筑物市场价值；评估范围为满洲里法开活性炭拥有的位于扎区表 土地状况土地用1权第00001121出工业用合表 房屋建筑物状况详细地111211311411511611711811合二、实物资产分布情况及特点铁街北，面积总和53,280.00平米，房屋所证正在办理。三、其他机构结论情本次评估中 一、资产核实组织、实施时间和过实、现场勘察、市场等内容。先期评估指导持有者（满洲里法开活性炭，以下同）相关的财务与资产管理按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”填写要求、资料，细致准确地登记填报，对被评估资产的归属证明文件和反映宗地评估通过翻阅有关资料，了解评估对象及评估范围。然后仔细核对资产 对评估范围内的资产的情况核实，做到评估范围内资产的清晰。对资属的核实主要通过核实国有土地使用权证、相关资产出让文现场清查核实中，根据资产性质、特点及实际情况，核实了与宗地有关的权证、相关文件、权属情况说明及关于土地出让金情况的说明等资料，并二、影响资产核实的事项及处理方一、土地使用权概纳入评估范围的土地使用权为满洲里法开活性炭通过出让方式取得表 土地状况土地用1权第0000112号出工业用合二、评估原则且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得的收益，并以能满足这一目的在完全的市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超在变动之中，因此应把握各因间的关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平未来的土地价格。评估。三、估价依据土地市场管理暂行办法》（发【2001】70号；字【2001】167号； 业项目和标准》（内价费字【1996】62号；征地区片综合地价》（办发【2011】143号。 对土地进行评估，常用的评估方法包括市场法、基准地价修、成本近地取得成本透明，符本近法的应用条件及适用范围，因此可以采用成本比较法和成本近法对待估宗地进行评估。（一）成本近 五、评估对象9、土地证取得时间：2016070110、土地使用权终止使用日期：20660701 计单列市（准地级市，代管呼伦贝尔市扎赉诺尔区，最大的陆运口岸城市，是确定的国家重点开发开放试验区。境内满洲里口岸最大的陆路口呼伦贝尔市西部，东经117°12′至117°53′，北纬49°19′至49°41′。东临新巴尔虎左旗，南、西与新巴尔虎右旗相邻，北与俄罗斯接壤。平方公里。边境满洲里管段全长101.1公里，其中满洲里辖区内的国境线全54（12.7。汉、回、、鄂温克、鄂伦春、俄罗斯等20多个民族组成。山间洼地位于市域东部的低洼地带，海拔高度在545～634米之间，地面坡度为3‰～4‰，堆积有较厚的第四系地层。水位浅，又因低洼形成大片沼泽湿地，满洲里地处东北亚的中心，是欧亚第一大陆桥的节点和最重要、最快捷的国际大通道，素有“东亚之窗”美誉，是最大陆路口岸，承担着65%罗斯人口最多、资源最富集的地区。随着蒙合作交往的深入推进和国家振兴作的支点。满洲里市下辖1个县级行政区——扎赉诺尔，面积279.5平方公我国现阶段的土地制度是以土地公有制为基础和的土地制度，《地产管理法》等单项法律为，以大量的行政、部门规章和地方性，规章为补充的，适应经济社会科学发展，适应市场经济体制要求的土地管理已基本形成。《满洲里市按照《工业用地出让标准》及《资源部关于调整部使用费24元/平方米。根据内人民《国有土地储备管理和挂牌出让国有土地使用权管理办法（字【2003】374号）从2003年开始实施土地挂牌制度，出让土地的方式主要是以挂牌方式，还有一部分特殊用地以协议方式出的主要目标是：一产更优、二产更强、三产更大，畜牧业在农牧业中的、非资源型产业在工业中的、生产性服务业在服务业中的进一步提高，三次产业结构更加合理。大型骨干企业竞争力明显增强，中小企业和非公有制经济产品和竞争力明显提升。东部盟市加快发展，县域经济快速发展，区域发展更加协调。满洲里市围绕产业结构调整的指导意见，根据国家、宏观经济发展的基本态势，把握未来国家及地区发展的，对我市近年来的发展思路和路径进行必要的总结和调整，以多元化的途径实现较为均衡的社会，经济协调发展，具体而言就是要围绕“贯穿一条主线、实现四大、坚持五大原则、实先在内布局建设具有比较优势的煤炭、电力、煤化工、有色金属生产加工等力推进电力多边交易，制定促进风力发电，能发电等行业发展的上网电价。满洲里地处东北亚的中心，是欧亚第一大陆桥的节点和最重要、最快捷的国际大通道，素有“东亚之窗”美誉，是最大陆路口岸，承担着最富集的地区，随着合作交往深入推进和国家振兴东北，西部大开发和一带一路加快实施，满洲里已成为东北亚区域经济合作的支点。157.4%11016.7%；城295248.6%鹰山植物园代表示范林和大学生纪念林建设，植树6000余株。9.5%。201534.25.5%。2015年，口岸货运量累计完成3013万吨，新增开了哈尔滨、、长春、沈阳、盘锦、临沂、南昌等地经满洲里口岸到俄罗斯和欧洲的班列，形成了以“苏146002015年，口岸外贸总值256亿元，下降11.6%，其中，进口176.3亿下降7.3%。从企业经营规模看，规模以下及商业仍是商品流通领域的主力军，全年实现95%2015年，全市金融机构存款余额183亿元，增长5.8%；余额117亿元，增长14.9%；居民储蓄存款余额124亿元，增长6.6%。全年保险行业实现保费收2015年全年边境旅游人数53.7万人，下降17.2%。其方10.5万人，增长5.9%；俄方入境43.1万人，下降21.4%（全年出入境旅游人数107.5万人次，下172。国内旅游人数554万人次，增长4.5%。旅游总收入46.3亿元，增长1.5%（含一日游旅游创汇2.4亿，下降17.7%。2003年7区管辖的满洲里进口资源加工园区，2004年被内列为全区重点发展的20个工业园区之一，2009年被确定为主的产业和产业集群，位居国内沿边口岸之首，现一期已有木业企业100余家，产品以集成材、指接板、纯木窗、实木家具、木艺装饰框为主，主要销往国套加工区，建材区，仓储物流区和在俄筹建的木材加工园区，正在开发建设（为主，自然环境较好，工业程度高，上下游逐步较完善，公共设施和5050（，满洲里市按照《工业用地出让标准》及《资源部关于调整部分土地等别》文件，工业等别为十一等，工业最低限价为144元/平方米，待评估中，在委托方有关的配合下，评估现场对委估宗地进行了勘查3实例A：满洲里联众木业公司联众热电厂项目用地，属于工业用地，154275.002221.56设施配套良好，已达到“五通”，综合环境良好，产业良好，满洲里联众木实例B：满洲里翰林木业公司翰林木业项目用地，属于工业用地，土施配套良好，已达到“五通”，综合环境良好，产业良好，满洲里翰林木实例C：满洲里绿源木制品开发绿源木业项目用地，属于工业用地，15000216良好，已达到“五通”，综合环境良好，产业良好，满洲里绿源木制品开发表 比较因素条件说明比较因案例案例案例待工业用201608201642014120144出出出出正正正正优优优优较较较较五五五五优优优优面适较好较较较较较较平平平平4月，评估基准日为2016年08月25日，现场通过当地土地部门了解得知，选取100%，比较宗地区域繁华程度相对于标准每上升或下降一个等级，因素条件指数增加或减少5%。域交通便利度为标准，因素条件指数为100%，比较宗地所在便利度相对于标准每上升或下降一个等级，因素条件指数增加或减少1%。100%，比较宗地所在区域基础设施状况相对于标准每增加或减少“一通”或“一平”，因素条件指数增加或减少4%。100%，比较宗地所在区域公用设施完备度相对于标准每上升或下降一个等级，因素条件指数增加或减少5%。于标准每上升或下降一个等级，因素条件指数增加或减少2%。100%，比较宗地形状相对于标准每上升或下降一个等级，因素条件指数增加或减少3%。100%，比较宗地面积相对于标准每上升或下降一个等级，因素条件指数增加或减少3%。100%，比较宗地临街状况相对于标准每上升或下降一个等级，因素条件指数减少或增加5%。100%，比较宗地地形、地基状况相对于标准每上升或下降一个等级，因素条件指数增加或减少2%。100%，比较宗地基础设施状况相对于标准每增加或减少“一通”或“一平”，因素条件指数增加或减少2%。表 比较因素条件指数比较因实例实例实例待面表 因素比较修正系数比较因实例实例实例形面满洲里市基础设施条件情况，土地开发费确定为:30元/m。在开发初期投入，土地开发费在开发周期内均匀投入，利息按银行现行固定资产一年期利息率均匀投入，利息按银行于2016年8月25日固定资产一年期利息率4.35%4.35%=144.61×4.35%×1+30×4.35%×1×1/2=6.94元/m开发利润根据近几年同类土地的开况，满洲里市平均开发利润率元资利润四项之和的40%。元根据成本近法计算公式将上述5项相加，即得无限年期土地使用单价Vn=Vn×[1-值之和，即6%】Vn=Vn×[1-1/(1+r)n]=298.17元/m综合分析,评估本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地勘察，＝70,127,293.23（元六、土地使用权评估结果经过20160825日公开市场假设前提下，满洲里法土地权面1权第0000112出2016年07月01小一、房屋建筑物概 房屋建筑物状况表详细地111211311411511611711811合二、评估方法满洲里联众木业公司委估房屋建筑物用途为厂房、办公用房，由于目前国内交易市场尚不完善，目前很难获取到与委估类型、结构、功能根据房地产的房屋建筑结构和耐用年限及评估现场勘察和经验判断，经三、市场背景分析29.45万平方米，3718套。已签署合同商品房5460套，面积48.41万平方米，疏通对辖区内42座雨水沉淀井、23公里的排污管线井底进行彻底清掏，确保总计填埋处理2.46万车，捡拾场周围白色5086袋，完成环湖带状公（二）市场环境保 违法。全年查办各