房地产投资分析案例

房地产产投资资分析析案例例主要内内容1.房地产产置业业投资资经济济评价价指标标和分分析方方法；；2.房地产产开发发投资资经济济评价价指标标和分分析方方法。。学习目目标1.理解经经济评评价指指标的的优劣劣；2.掌握房房地产产投资资财务务分析析的方方法。。房地产产开发发投资资的财财务分分析房地产产开发发投资资经济济评价价指标标及其计计算方方法；案例。。一、房房地产产开发发投资资的投投资额额、成成本和和收益益的构构成1.房地产产开发发投资资与成成本的的构成成经营方式投资成本开发销售型开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出开发出租型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本开发自营型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本房地产开发项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发费用开发期税费其他费用不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本2.房地产产开发发投资资收益益的构构成自营收收入＝＝营业业额－－营业业成本本－自自营中中的商商业经营风风险回回报租售收收入（（经营营收入入）＝＝销售售收入入＋出出租收收入＋＋自营营收入入其中，，销售收收入＝＝销售售房屋屋面积积×房屋销销售单单价（含土土地、、商品品房和和配套套设施施）出租收收入＝＝出租租房屋屋建筑筑面积积×房屋租租金单单价（含土土地和和商品品房））两个关关键因因素：：有效效经营营面积积和价价格的的制定定。开发出出售型型：销售净净收入入＝销销售收收入－－项目目总开开发成成本－－租售售税金金开发出出租型型：出租净净收入入＝出出租收收入－－运营营成本本－经经营税税金－－项目目总开开发成成本开发自自营型型：经营净净收入入＝商商业经经营收收入－－商业业经营营成本本和利利润－－项目目总开开发成成本提示：：总开开发价价值＝＝项目目总销销售收收入－－销售售税费费；销售净净收入入＝总总开发发价值值－项项目总总开发发成本本。3.房地产产开发发投资资中的的税金金（1）经营营税金金：两税一一附加加包括：：营业业税（（5％）、、城市市维护护建设设税和和教育育费附附加（营业业税的的10％）。。（4）企企业所所得税税：33％（5）土土地增增值税税针对房房地产产转让让中发发生的的土地地增值值所征征收的的一种种税。。（2）印花税税和交交易服服务费费（3）城镇镇土地地使用用税：：占用国国有土土地而而交纳纳的一一种税税房产税税：拥有房房地产产而交交纳的的一种种财产产税土地增增值税税的计计算四级超超额累累进税税率A.增值额额未超超过扣扣除项项目金金额50%的部分分，税税率为为30%。B.增值额额超过过扣除除项目目金额额50%、未超超过扣扣除项项目金金额100%的部分分，税税率为为40%。C.增值额额超过过扣除除项目目金额额100%、未超超过扣扣除项项目金金额200%的部分分，税税率为为50%。D.增值额额超过过扣除除项目目金额额200%的部分分，税税率为为60%。扣除项项目A.取得土土地使使用权权所支支付的的金额额；B.开发土土地和和新建建房及及配套套设施施（以以下简简称房房增开开发））的成成本；；C.开发土土地和和新建建房及及配套套设施施的费费用；；D.旧房及及建筑筑物的的评估估价格格。评评估价价格须须经当当地税税务机机关确确认。。E.与转让让房地地产有有关的的税金金（营营业税税、城城市维维护建建设税税、印印花税税、教教育费费附加加）F.对从事事房地地产开开发的的纳税税人可可按本本条A、B项规定定计算算的金金额之之和，，加计计２００％的的扣除除。速算法法A.增值额额未超超过扣扣除项项目金金额５５０％％的，，土地增增值税税税额额＝增增值额额×３０％％B.增值额额超过过扣除除项目目金额额５００％，，未超超过１１０００％的的，土地增增值税税税额额＝增增值额额×４０％％－扣扣除项项目金金额×５％C.增值额额超过过扣除除项目目金额额１０００％％，未未超过过２０００％％的土地增增值税税税额额＝增增值额额×５０％％－扣扣除项项目金金额×１５％％D.增值额额超过过扣除除项目目金额额２０００％％的，，土地增增值税税税额额＝增增值额额×６０％％－扣扣除项项目金金额×35％公式中中的５５％，，１５５％，，３５５％为为速算算扣除除系数数。【例】某单位位出售售房地地产收收入为为300万元，，扣除除项目目金额额为150万元，，试求求应缴缴纳的的土地地增值值税额额。（4）应纳纳税额额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40%＝52.5万元【解】】（1）土地地增值值额＝＝300－150＝150万元（2）增值值额与与扣除除项目目之比比为：：150万元/150万元=100%（3）税率率分别别为30%和40%应纳土土地增增值税税＝150×40%－150×5%＝52.5万元速算法法：提示：：从2006年1月1日起，，建筑筑面积积超过过140平米的的商品品房，，按照0.5％的预预征率率征收收。二、房房地产产开发发投资资经济济评价价指标标体系系经济评评价指指标盈利能能力指指标清偿能能力指指标资金平平衡能能力借款偿偿还期期利息备备付率率资产负负债率率速动比比率成本利利润率率投资利利润率率静态投投资回回收期期动态投投资回回收期期净现值值（FNPV）内部收收益率率（FIRR）资本金金利润润率偿债备备付率率经济评评价指指标的的计算算成本利利润率率＝开发发利润润÷总开发发成本本＝（项目目总开开发价价值－－总开开发成成本））/总开发发成本本土地费费用前期工工程费费用基础设设施建建设费费用建筑安安装工工程费费用公共配配套设设施建建设费费用开发间间接费费用开发费费用开发期期税费费其他费费用不可预预见费费用等等提示：：开发发经营营期的的税前前利润润率。。投资利利润率率＝正常常年份份的年年利润润总额额或年年平均均利润润总额额÷项目总总投资资FNPV项目按按照行行业的的基准准收益益率（（最低低要求求收益益率））或设设定的的目标标收益益率ic，将项目目计算算期内内各年年的净净现金金流折折算到到开发发活动动起始始点的的现值值之和和。①FNPV大于或或等于于0，说明明获利利能力力达到到或超超过基基准（（目标标）收收益率率的要要求，，该方方案可可以接接受。。②贴贴现率率获取取的困困难。。③绝绝对指指标，，没有有反映映出单单位回回报。。FIRR与i的反向向关系系FNPViFNPV2已知项项目的的现金金流出出和流流入量量，设设定计计算期期（寿寿命期期）、、i1或i2，则FNPV＝？（（练习教教材示示例））FNPV1i2i1FIRRFIRR项目在在整个个计算算期内内，各各年净净现金金流量量累计计等于于零时时的折折现率率。FIRR的试算算内插插法示示意图图NPViNPV2NPV1i2i1FIRRFIRR－－i1i2－i1NPV1练习：：见教教材FIRR的特点①说明项目所能支付的最高贷款利率。②无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。③对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。①动动态投投资回回收期期等于于或大大于基基准回回收期期，则则方案案可以以接受受。②对对贴现现率的的依赖赖。③强强调回回收资资本的的速度度，忽忽视了了投入入资本本的盈盈利能能力、、回收收后的的盈利利情况况。④适适用于于开发发出租租或自自营型型投资资的评评价。。Pb＝（累计净净现金金流现现值开开始出出现正正值的的期数数－1）＋（上期期累计计净现现金流流现值值的绝绝对值值÷当期净净现金金流现现值））动态投资回收期：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。练习：：见教教材利息备付率＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用对于房地产项目而言，该指标应大于2，否则保障程度不足。偿债备付率

＝偿还期内各年用于还本付息的资金÷与当期应还本付息金额

对于房地产项目而言，该指标应大于1.2，否则需要通过短期借款来偿还到期债务。三、计计算期期和贴贴现率率的选选取从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出售模式的计算期＝开发期＋销售期从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期准备期+建造期

从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期开发出租或自营模式的计算期＝开发期＋经营期预计出租或自营的时间周期，比较土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中的较短者准备期+建造期

为精度计，取10~20年贴现率率的选选取方方法折现率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠（融资便利和避税等）方法一：累加法提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬

假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用与与拟投投资项项目具具有类类似收收益特特征的的可比比事例例房地地产价价格、、净收收益等等资料料，选选用相相应的的报酬酬资本本化公公式，，反求求出报报酬率率的方方法。。方法二二：市市场提提取法法提示：：仍应着着眼于于投资资者对对该类类房地地产的的预期期或期期望报报酬率率。A.调查、、搜集集估价价对象象所在在地区区各类类投资资的收收益率率和风风险程程度资资料。。方法三三：投资报报酬率率排序序插入入法B.将资料料进行行整理理：排排序、、制成成图表表。四、计计算示示例例1：开发发出售售型；；例2：开发发出租租型。。【例1】某房地地产开开发商商以5000万元的的价格格购得得一总总面积积为4000平米的的土地地50年的使使用权权，相相关信信息如如下：：建筑容容积率率为5.5，建筑筑覆盖盖率为为60%；楼高14层：1至4层建筑筑面积积相等等，5至14层为塔塔楼（（均为为标准准层））；建造成成本为为3500元/平米，，专业业人员员（建筑筑师、、结构构／造造价／／机电电／监监理工工程师师等））费用为为建造造成本本预算算的8%，行政政性收收费等等其他他费用用为460万元，，管理理费为为土地地成本本、建建造成成本、、专业业人员员费用用和其其他费费用之之和的的3.5%，市场场推广广费、、销售售代理理费和和销售售税费费分别别为销销售收收入的的0.5%、3.0%和6.5%，预计计建成成后售售价为为12000元/平米。。项目开开发周周期为为3年，建建设期期为2年，地地价于于开始始一次次性投投入，，建造造成本本、专专业人人员费费用、、其他他费用用和管管理费费在建建设期期内均均匀投投入；；年贷贷款利利率为为12%，按季季度计计息，，融资资费用用为贷贷款利利息的的10%。问：项项目总总建筑筑面积积、标标准层层每层层建筑筑面积积和开开发商商可获获得的的成本本利润润率是是多少少？评价方方法一一：静静态盈盈利能能力指指标的的计算算1.项目总总开发发价值值（1）项目目建筑筑面积积：4000××5.5＝22000（平米米）（2）标准准层每每层建建筑面面积：：（22000－4000××60％×4）/10＝1240（平米米）（3）项目目总销销售收收入：：22000×12000＝26400（万元元）（4）销售售税费费：26400×6.5％＝1716（万元元）（5）项目目总开开发价价值：：26400－1716＝24684（万元元）2.项目总总开发发成本本（1）土地地成本本：5000万元（2）建造造成本本：3500××22000＝7700（万元元）（3）专业业人员员费用用：7700××8％＝616（万元元）（4）其他他费用用：460万元（5）管理理费：：（5000＋7700＋616＋460）×3.5％＝482.16（万元元）（6）财务务费用用：3619.86万元土地费费用利利息＝5000××［（1＋12％/4）3×4－1］＝2128.80（万元元）建造/专业人人员/其他/管理等等费用用利息息＝（7700＋616＋460＋482.16）×［（1＋12％/4）2/2×4－1］＝1161.98（万元元）融资费费用＝（2128.80＋1161.98）×10％＝329.08（万元元）（7）市场场推广广及销销售代代理费费：26400×（0.5％＋3.5％）＝＝924（万元元）（8）项目目总开开发成成本＝5000＋7700＋616＋460＋482.16＋3619.86＋924＝18802.02（万元元）3.开发商商利润润：24684－18802.02＝5881.98（万元元）4.成本利利润率率：5881.98÷18802.02××100％＝31.28％提示：：（1）开发出出售中中包括括有预预售的的情况况，时时间较较短，，一般般不考考虑时时间因因素。。但评评价比比较粗粗略。。（2）成本本支出出和经经营收收入的的时间间分布布没有有弹性性，计计算过过程主主要依依靠““最好好的估估计””这种种单一一的情情况，，没有有体现现其中中隐含含的不不确定定性因因素。。评价方方法二二：现现金流流法假定土土地成成本和和建造造成本本支出出时间间如下下表所所示；；同时时，专专业人人员费费用与与建造造成本本同期期发生生，其其他费费用在在2004年和2006年末季季发生生，管理费费均匀匀发生生，融融资费费用发发生在在2004年和2005年首季季，销销售费费用从从2004年第三三季度度开始始发生生。2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50％16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用现金金流法法进行行项目目评估估的过过程如如下表表所示示（单位位：万万元））2004年2005年2006年总计1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700专业费用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他费用100360460管理费40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融资费用120.2192.3312.5销售费用10202060809090120204230924开发成本总计2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8（1）总开开发成成本：：18619.8万元；；（2）项目目总销销售收收入：：26400万元；；（3）销售售税费费：1716万元；；（4）总开发发价值：：246842万元；（5）开发商商利润：：24684－18619.8＝6064.2万元；（6）开发商商成本利利润率：：6064.2÷÷18619.8××100％＝32.57％提示：现金流法法使得资资金流出出和流入入的时间间分布与与开发建建设过程程中实际发发生的租租售收入入和开发发费用更更加接近近，结果果相对精精确。从上表的的计算中中，可以以得到如如下结论论：工程造价价累计曲曲线建设期20％40％60％80％100％累计成本投入20％40％60％80％100％提示：（1）在建设设期中点点，建设设费用仅仅投入40％；（2）工程初初期，建建设成本本增长缓缓慢，合合同工期期的60％时增长长达到峰峰值。小结：现现金流量量评估法法适用的的开发项项目1.居住小区综合开发项目。这类项目一般滚动开发，销售与动工交替进行，现金流收支情况相当复杂，必须按照实际数量和发生的时间予以考虑，不需要再进行任何的假设。2.商业区开发项目。目前，这类项目规模大、形式多样、功能复杂、开发周期长，也需要分阶段开发，现金流收支情况也很复杂。3.工业开发项目。尤其是开发区工业项目的开发，出租与施工交替进行，租售混合进行，现金流收支数量和时间差异较大，需要进行详细评估。4.其他开发项目，如新区开发和旧城改造项目。提示：现金流评估法对数量精度的依赖性较高，即现金流发生的数量和时间不能肯定时，就需要做某种假定，使得评估结果的准确性降低。【练习】某房地产产开发商商在一个个中等城城市以425万元的价价格购得得一写字字楼用地地50年的使用用权。该该地块允允许建筑筑面积为为4500平米，有有效面积积系数为为0.85。开发商通通过市场场研究，，了解到到当地该该地区中中档写字字楼的年年租金收收入为450元/平米，银银行同意意提供的的贷款利利率为15％的基础础利率上上浮2个百分点点，按季季度计息息，融资资费用为为贷款利利息的10％。开发商的的造价工工程师估估算的中中档写字字楼的建建造成本本为1000元/平米，专专业人员员费用为为建造成成本的12.5％，行政政性收费费等其他他费用为为60万元，管管理费为为土地成成本、建建造成本本、专业业人员费费用和其其他费用用之和的的3.0％，市场场推广及及出租代代理费为为年租金金收入的的20％，当前前房地产产的长期期投资收收益率为为9.5%。项目开发发周期为为18个月，建建设期为为12个月。试对该项项目进行行初步评评估。评价方法法：静态态盈利能能力指标标的计算算【解】1.项目总开开发价值值（1）可出租租建筑面面积：4500×0.85＝3825平米；（2）每年净净租金收收入：3825×450＝172.125万；（3）总开发发价值：：172.125×（P/A，9.5％，48.5）＝1789.63万。2.项目总开开发成本本（1）土地成成本：425万元（2）建造成成本：4500×1000＝450（万元））（3）专业人人员费用用：450××12.5％＝56.25（万元））（4）行政性如如电贴、、用电权权等其他他费用：：60万（5）管理费费：（425＋450＋56.25＋60）×3.0％＝29.74（万元））（6）财务费费用：189.53万元土地费用用利息＝425××［（1＋17％/4）1.5××4－1］＝120.56（万元））建造/专业人员员/其他/管理等费费用利息息＝（450＋56.25＋60＋29.74）×［（1＋17％/4）0.5××4－1］＝51.74（万元））融资费用用＝（120.56＋51.74）×10％＝17.23（万元））（7）市场推推广及出出租代理理费：172.125×20％＝34.43（万元））（8）项目总总开发成成本＝425＋450＋56.25＋60＋29.74＋189.53＋34.43＝1241.35（万元））3.开发商利利润：1789.63－1241.35＝548.28（万元））4.成本利润润率：548.28÷÷1241.35×100％＝44.17％提示：开发出租租型投资资是一种种长期投投资，计计算总价价值和总总成本就就需要考考虑经营营时限因因素，且且在此种种情况下下计算成成本利润润率的意意义不大大，通常常需要计计算动态态盈利能能力指标标。房地产置业投投资的财务分分析房地产置业投投资经济评价价指标及其计算方法法；案例。一、房地产置置业投资的投投资额、成本本和收益的构构成1.房地产置业投投资与成本的的构成2.房地产置业投投资收益的构构成税收的减少租金或经营收收入物业增值权益（股权））增加经营方式投资成本出租型购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营型购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本二、房地产置置业投资经济济评价指标体体系经济评价指标标盈利能力指标标清偿能力指标标资金平衡能力力借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率投资报酬率现金报酬率静态投资回收收期动态投资回收收期净现值内部收益率经济评价指标标的计算（税后现金流＋权益增加）投资报酬率＝每年所获得的净收益÷投资者初始投入的权益资本不考虑增值时考虑增值时(税后现金流＋权益增加＋物业增值)现金报酬率＝每年所获得的现金报酬÷投资者初始投入的权益资本（净经营收入－还本付息额）税前税后（净经营收入－还本付息额－所得税）三、计算期和和贴现率的选选取开业准备活动所占用的时间计算期＝经营准备期＋经营期从获取物业所有权或使用权开始到出租经营或自营活动正式开始截止贴现率的选取取方法参见前前面的说明。。四、计算示例例定性示例；计算示例。【例1】某年轻人为照照顾父母，于于2004年在北京宣武武区白纸坊西西街恬心家园园二期购买了了一套小户型型约60平米。该年轻轻人考虑的因因素有：一是地段好，，离父母近；；二是旁边有一一小公园，步步行可至陶然然亭；三是房屋格局局好，中间无无隔断，通透透。年轻人头天看看房就交了定定金，第二天天签了购房合合同：挑朝向向时加了1万元，挑楼层层时又加1万元，总价48万元。在父母母的帮助下，，一次性付清清了房款。到了交房日期期时，开发商商通知，因为为装修，必须须推迟交房。。第二个月，年年轻人再去看看房，看到的的景象是：地地板翘了，原原因是地下管管道裂了。又是一个月没没有消息，就就上该小区网网站，看看其其他业主的反反应，结果让让他心惊：一一期的业主有有很多抱怨，，如没有拿到到房产证，电电路、水路坏坏了。怎么办？年轻人与父母母一合计，决决定退房，就就委托北京汉汉卓律师事务务所，宣武法法院于2005年3月31日判决北京天天工房地产开开发公司退还还全部房款，，并支付14406元违约金以及及已交付的印印花税240元。结果是判决没没有得到执行行，相反：开发商已经在在进行三期的的开发，原来来的房屋也已已经出售给其其他人，该家家庭的钱仍没没有到手。年轻人于2005年5月申请强制执执行，开发商商请求和解，，约定于当年年12月20日之前还清所所有款项。但但至当年9月份仅获得自自己垫付的案案件受理费9933元。提示：（1）购房中存在问问题，如冲动动型购房，没没有广泛地调调查产品及其其生产者。（2）注意我国目目前房产消费费环境。【例2】1997年，中国石化化集团武汉石石化厂为解决决职工住房问问题，向开发发商定向开发发徐东石化小小区，然后在在厂内根据资资历等级，排排定选房次序序和2～3万元不等的优优惠，按时价价1200元⁄平米出售售给职工。其其中，10号楼房间稍大大、结构稍好好而成为争抢抢的楼盘。但但从发现房屋屋倾斜到最后后胜诉官司，，围绕10号楼的纠纷不不断。1.发现问题在建设的过程程中，已选择择10号楼的职工发发现楼房明显显倾斜，单位位房管科和工工程处的答复复是：没有超超过国家标准准。于是，一一些分数靠后后的职工由于于部分退房而而住进了10号楼。2.竣工验收1999年4月，整个小区区交付使用时时，开发商、、承建商、石石化厂和质监监单位联合出出具《单位工程竣工工验收证明书书》，总体意见是是10号楼合格，但但需要继续加加强沉降观测测。3.石化厂与开发发商的官司开发商以未按按合同支付进进度款为由，，将石化厂告告上法院；石石化厂被迫于于2001年4月分九次付清清全部进度款款，但就300万元的利息和供电增增容款等没有有达成一致。。开发商请求求法院判石化化厂支付利息息等费用561万元；石化厂厂提出反诉，，认为10号楼在交付使使用时明显倾倾斜，且经半半年观测，外外墙体和地基基发生的倾斜斜率已超过国国家规定的允允许范围。2001年11月30日，市中级法法院和冶金部部武汉勘察研研究院建筑工工程司法技术术鉴定中心检检测，认为““10号楼存在倾斜斜；综合评定定其倾斜变形形值超出《建筑地基基础础设计规范》（GBJ7—89）第5、2、4条规定要求…10号楼虽存在倾倾斜，但未达达到危房标准准…应对房屋倾斜斜作相应处理理”。石化厂由此此提出退房，，并要求开发发商为住户提提供质量合格格、等值的商商品房，但被被法院驳回。。4.业主与开发商商的诉讼10号楼业主将开开发商诉至法法院，提出双双倍返还购房房款并赔偿装装修损失等请请求。受理的武昌区区杨园法庭遂遂作了第二次次鉴定，内容容是“10号楼由于倾斜斜超出规范要要求，需要进进行纠偏处理理…”，法庭认为司司法鉴定结论论未称“确属属不合格”，，房屋质量导导致的倾斜、、裂痕、漏水水等，未严重重影响正常居居住使用。因因此，法庭判判决，按照购购房款的3％计，每户获获得约4000元的赔偿，驳驳回其他诉讼讼请求。5.开发商的上诉诉和居民的反反上诉开发商不服，，提出上诉，，并对房屋进进行纠偏。在房屋四周开开挖期间，居居民发现该楼楼基础建筑部部分与原设计计图纸不符，，存在隐患，，就向中院提提供相关影像像证据，中院院由此裁定，，撤销杨园法法庭判决，发发回武昌区法法院重审。6.武昌区法院的的判决居民提出房屋屋地基的证据据，要求退房房，并按同地地段、同类型型房屋价值进进行退赔、赔赔偿。省建筑工程质质量监督检验验测试中心接接受居民委托托，拟对10号楼基础承台台框架质量、、房屋现有倾倾斜度及受损损情况进行鉴鉴定，但开发发商未提交房房屋设计图纸纸、基础设计计图纸，鉴定定未做出，法法院遂于2005年底作出判决决，参照所在在地砖混结构构二手房市价价，按2900元⁄平米计，，结合楼层差差价，要求开开发商一次性性分别赔付10号楼26户居民的退房房款和损失赔赔偿30万元，住户退退出居住房屋屋。7.结果2006年9月，市中院终终审，维持一一审判决。由由此，10号楼业主借款款近18万、为期4年的维权之路路告一段落，，获得了近800万元的赔偿，，可惜同地段段、同类型房房屋价值已经经又上涨了一一大截！提示：从房产消费环境境到房地产诉诉讼环境，无无不令人心酸酸。[资料]用毛竹替代钢钢筋盖楼房杭州市余杭区区人和家园的的业主发现了了一件荒唐事事：墙体过梁梁的钢筋原来来是两片毛竹竹。这个消息息很快传遍了了整个小区，，业主在深表表震惊之余，，纷纷对自己己正在装修的的房屋进行仔仔细检查，结结果令人震惊惊。12幢2单元802室的业主敲开开卫生间和厨厨房的地板后后发现，原本本用水泥砂浆浆填平的地板板下全是建筑筑垃圾，而水水泥地面用手手就可以抠开开。陆续地，，其他业主也也发现了类似似的问题。更为奇怪的是是，杭州市余余杭区建筑工工程质量监督督站表示，该该小区房屋已已通过综合验验收，五个鲜鲜红印章盖在在了验收结论论为“合格””、“完整””、“符合要要求”的栏目目里。最令人奇怪的的是，该质监监站的处理意意见是：要求求人和房地产产开发公司对对10幢1单元1401室住户的卫生生间过梁中使使用毛竹片替替代钢筋进行行整改。【例3】宋女士1999年大学毕业后后，进入苏州州一家大型台台资IT企业做公关和和市场，税后后工资3000元月，每月租租房支出700～800元/平米。购房经历：第一套房：鉴鉴于租房不如如购房，2000年首付2万元，住进了了一套84平米的房屋，，每月供款1400元。第二套房：2003年，在与先生生登记结婚时时，因为材料料未带齐，只只得到处闲逛逛，在路上看看见一楼盘广广告，经过5分钟的协商，，两人决定购购房，并支付付了定金。第三套房：同同年，宋女士士在成都出差差，坐出租车车在府南河上上绕了一圈，，就购买了房房屋。2003年宋女士跳槽槽去北京、2004年又去上海发发展，上海房房价正在一路路飙升。夫妇妇俩变卖了苏苏州的第一套套房屋，在上上海莘庄地铁铁站附近购买买了第四套房房子：两室一一厅、70多平米，均价价9500多元/平米。夫妇俩向来是是一身名牌，，2003年9月起刷卡消费费。2003～2004年间，房租加加上两个人的的收入，每月月还贷8000多元，生活开开始变得紧张张。忽然在2003年底，公公被被发现身患癌癌症并于不久久后离世，此此事前后花费费了20多万元，其其中夫妇俩俩花了近8万元。俩人的生活活开始变得得狼狈：早早点两三元元、午饭10元、晚上20元，上下班班坐地铁，，周末就休休息。整个一个房房奴！提示：购房房决策轻率率，生活支支出无计划划，理财低低能，家庭庭财产结构构单一。【例4】为了改善住住房条件，，武汉市45岁的黄女士士和丈夫于于2001年初在后湖湖竹叶苑小小区购买了了120平米的新房房，三室两两厅，于2002年春节入住住；可只住住了一个月月，一家三三口便在汉汉口车站街街租房，一一住5年。为什么呢？？房屋本身没没有大的问问题。主要目的是是为了孩子子上学、两两口子上班班方便。黄黄及其丈夫夫在香港路路上班，孩孩子于2002年在三阳路路中学上初初中。当时时进出后湖湖的公交车车只有621路，从竹叶叶苑至东西西湖，两边边都不搭边边。开始以为过过一段时间间，该区段段的交通会会有所改善善，谁知5年过去，仍仍旧没有变变化。结果果是，120平米的新房房，只能看看，不能住住！据知，位于于汉口东北北部的后湖湖地区，已已建成十几几个新建小小区，容纳纳10万居民，目目前仅有两两路公交开开进这些小小区。居民民普遍反映映上下班、、购物、孩孩子上学均均不方便。。提示：对房房屋价值理理解不够，，购房目标标不清。开开发商的社社会责任感感和地方政府府的为民意意识淡薄。。【例3】某投资者花花费30万元购买了了一套120平米住宅，，一次性付付款，预计计3年后可以40万元的价格格出售（假假定空置，，不考虑租租金收益及及物业管理理费支出））。其他资料如如下：售房时的交交易手续费费为售价的的1.5%，营业税为为售价的5%，城市建设设维护税为为营业税的的1%，印花税为为售价的0.5%，契税为售售价的1.5%。城市土地地使用税每每年每平米米0.5元。评估、、交易、登登记等费用用约2000元，所得税税税率为20%。试分析此项项投资？【解】1.购买价格：：30万元；2.手续费：40万×1.5%=6000元4500×0.85＝3825平米；3.有关税费：：（1）营业税＝＝40万×5%=2万；（2）城市维护护建设税＝＝2万×1%＝200元；（3）印花税＝＝40万×0.5%＝200元；（4）契税＝40万×1.5%＝6000元；（5）土地使用用税＝0.5×120×3=1800元；（6）评估、交交易、登记记费=2000元。4.税前利润：：63800元；5.所得税＝（售价-购买价-利息-经营费用-直接税费））×20%＝12760元；6.税后利润=63800-12760=51040元。提示1.计算出的回回报率可以以与银行存存款利率相相比较，同同时注意工工具的风险险。2.注意实例中中涉及的交交易费用。。（1）营业税及及其附加（（城市维护护建设税、、教育费附附加、堤防防工程修建建维护管理理费、平抑抑副食品价价格基金、、教育发展展费）计5.8％。（2）契税。（3）房地产交交易土地收收益金：按按照不同土土地等级收收取；（4）二手房交交易所得税税：出售房房产收入扣扣除房产原原值和有关关税费后得得到净收入入，按20%的税率计。。此项税于于1994年制定，但但长期未予予征收。（5）交易手续续费：武汉汉市按照建建筑面积为为基数征收收，如新建建商品住房房为3元/平米，二手手房为5元/平米。（6）产权登记记费：武汉汉市按照每每套征收，，如80元。3.注意交易费费用的承担担人。【例4】某家庭4口人，包括括1老人。存款款12万元，家庭庭月收入6000元，日常开开销3000元，无其他他负债。现现有几种价价格、户型型、面积的住房房供选择：：户型二室二厅三室二厅三室二厅四室二厅面积平米80100120140价格元/平米3500350030003000标准成品房成品房毛坯房毛坯房其他条件如如下：（1）抵押贷款款方式：首付3成，贷款7成15年，每万元元月还款额额为83.09元；首付2成，贷款8成20年，每万元元月还款额额为66.22元。（2）预计办理理购房各类类手续费和和税费共计计1万元。（3）室内装修修每平米约约500元，家居装装饰每平米米约200元。试给出置业业建议。【解】以其中之二二为例，说说明其过程程：1.购买价格：：3500元/平米×100平米＝35万元；2.首付：35万×20%＝7万元；3.抵押贷款总总额：35万－7万＝28万；4.每月还本付付息额：28×66.22＝1854.16元，本息总额：：1854.16×20×12＝444998元；5.家居装饰：：200×100＝2万元；6.各种手续费费、税费：：1万元。提示（1）该家庭支支付首付、、有关手续续费、水费费、家居装装饰费，共共计10万元，余2万作为家庭庭备用金。。每月还款1854元，再扣除除3000元的日常开开销，余1000元，基本可可行。（2）注意购房房中资金的的准备和分分配以及持持有成本。。【例5】某小型写字字楼的购买买价格为50万元，其中中投资者的的权益资金金为20万元，另外外30万元为年利利率7.5％、期限30年、按年等等额还款的的抵押贷款款。建筑物的价价值为40万元，按照照有关规定定，可以在在25年内直线折折旧。预计该写字字楼的年毛毛租金收入入为10万元，空置置和收租损损失为毛租租金收入的的10％，包括房房产税、保保险费、维维修费、管管理费、设设备使用费费和大修基基金在内的的年运营费费用为毛租租金收入的的30％。写字楼楼的年增值值率为2％。试计算该写写字楼投资资项目的投投资回报率率。【解】（1）年毛租金金收入：10万；（2）空置和收收租损失：：1万；（3）年运营费费用：3万；（4）净经营收收入：10－1－3＝6万；（5）年还本付付息：30×7.5％/（1－（1＋7.5％）-30）＝2.54万；（6）净现金流流：3.46万；（7）现金回报报率：3.456/20＝17.3％；（8）还本收益益：2.54－30×7.5％＝0.29万；（9）扣除折旧旧前的应税税收入：3.46＋0.29＝3.75万；（10）折旧：40/25＝1.6万；（11）应税收入入：3.75－1.6＝2.15万；（12）所得税（（33％）：2.15××33％＝0.7095万；（13）税后净现现金流：3.46－0.7095＝2.7505万；（14）税后现金金回报率：：2.7505/20＝13.8％；（15）投资者权权益增加值值：还本收收益＝0.29万；（16）投资回报报率：（2.7505＋0.29）/20＝15.2％；（17）写字楼市市场价值增增值额：50×2％＝1万；（18）考虑增值值后的投资资回报率：：（2.7505＋0.29＋1）/20＝20.2％；（19）偿债备付付率（DCR）：（净经营收入入）6/2.54＝2.36。序号项目数额备注1年毛租金收入1000002空置和收租损失（10％）100003年运营费用（30％）300004净经营收入600005年还本付息254006净现金流346007现金回报率17.3％34600÷2000008还本收益290025400－300000×7.5％9扣除折旧前的应税收入3750034600＋290010折旧1600011应税收入2150037500－1600012所得税（33％）709521500×33％13税后净现金流2750534600－709514税后现金回报率13.8％27505÷20000015投资者权益增加值290016投资回报率15.2％30405÷20000017物业市场价值增值100002％×50000018考虑增值的投资回报率20.2％40405÷20000019偿债备付率（DCR）2.3660000÷25400【例6】某投资者以以1万元/平米的价格格购买了一一栋建筑面面积为27000平米的写字字楼用于出出租经营。。在购买的过过程中，投投资者支付付了相当于于购买价格格4%的契税、0.5%的手续费、、0.5%的律师费用用和0.3%的其他费用用。其中，相当当于楼价30%的购买投资资和各种税税费均由投投资者的资资本金支付付，相当于于楼价70%的投资来自自期限为15年、固定利利率7.5%、按年等额额还款的商商业抵押贷贷款。假定在出租租经营期内内，月租金金水平始终终保持160元/平米，前三三年的出租租率分别为为65%、75%、85%，从第四年年开始出租租率达到95%且此水平一一直维持下下去。运营营成本为毛毛租金收入入的28%。如果购买买投资发生生在第1年年初，每每年的净经经营收入和和抵押贷款款还本付息息支出均发发生在年末末，整个出出租经营期期为48年，投资者者全投资和和资本金的的目标收益益率分别为为10%和14%。试计算该投投资项目全全部投资和和资本金的的财务净现现值和财务务内部收益益率，并判判断其可行行性。【解】（1）楼宇购买买总价：27000×10000＝27000万元（2）购买中的的税费：27000×（4％＋0.5％＋0.5％＋0.3％）＝1431万元（3）投入的资资本金：27000×30％＋1431万＝9531万元（4）抵押贷款款金额：27000×70％＝18900万元（5）抵押贷款款年还本付付息额A＝P×i/[1－(1+i)-n]＝18900×7.5％/[1－（1＋7.5％）－15]＝2141.13万元（6）现金流量量表年份01234～1516～48可出租面积（m2）2700027000270002700027000出租率65％75％85％95％95％月租金收入（元/m2）160160160160160年毛租金收入（万元，以下同）3369.63888.04406.44924.84924.8年运营成本943.51088.61233.81378.91378.9年净经营收入2426.12799.43172.63545.93545.9全部投资－28431.0资本金投入－9531.0还本付息额－2141.1－2141.1－2141.1－2141.1全部投资净现金流－28431.02426.12799.43172.63545.93545.9资本金净现金流－9531.0285.0658.21031.51404.73545.9还本收益723.6777.9836.2723.6×（1＋7.5％）t-10.0（7）全部投资资财务内部部收益率和和财务净现现值因为ic＝10％，则有FNPV＝－28431.0＋2426.1÷（1＋10％）＋2799.4÷（1＋10％）2＋{3172.6＋3545.9/10%×[1－1/（1＋10％）48－3]}÷（1＋10％）3＝4747.1万元求FIRR＝11.66％（8）资本金财务务内部收益益率和财务务净现值因为ic＝14％，则有FNPV＝－9531.0＋285.0/（1＋14％）＋658.2/（1＋14％）2＋{1031.5＋1404.7/14%××[1－1/（1＋14％）15－3]}÷（1＋14％）3＋3545.9/14%×[1－1/（1＋14％）48－15]÷（1＋14％）15＝789.8万元求FIRR＝14.78％提示：上述资本金金财务指标标的计算，，尚未考虑虑非现金回回报，即还还本付息中的还本所所带来的收收益，仅体体现了现金金回报而非非全部回报报。如果考考虑还本收益，则则FNPV＝7307.7万，FIRR＝21.94％。【例7】某公司购买买了一栋写写字楼用于于出租经营营，该项目目所需的投投资和经营营期间的年年净收入情情况如下表表所示（单位：人人民币万元元）。如果当前房房地产市场场上写字楼楼物业的投投资收益率率为18％，试计算算该投资项项目的财务务净现值和和财务内部部收益率，，并判断该该投资项目目的可行性性。如果在10年经营期内内年平均通通胀率为5％，，问问公公司司投投入入该该项项目目资资本本的的实实际际收收益益率率是是多多少少？？年份012345678910购楼投资24450净租金收入4500470050005100490051005300490048004300净转售收入16000【解】（1）不不考考虑虑通通胀胀的的情情况况，，计计算算项项目目财财务务净净现现值值和和财财务务内内部部收收益益率率（（表表面面收收益益率率）），，见见下下表表。。年份净现金流ic=18%ic=19%净现值累计净现值净现值累计净现值0－245550－245550.00－245550.00－245550.00－245550.00145003813.56－20736.443781.51－20768.49247003375.4