房地产开发企业会计核算（共54）

房地产产开发发企业业会计计核算算2制度依依据：：《房地产产开发发企业业会计计制度度》一、资资产类类物资采采购采采购保保管费费库存设设备库存材材料开发产产品分期收收款开开发产产品出租开开发产产品周转房房四、成成本类类开发成成本开发间间接费费用房地产产开发发企业业的特特殊会会计核核算科科目：：3内容提提纲第一节节房房地产产开发发企业业的成成本核核算一、开开发产产品成成本核核算的的特殊殊性二、开开发产产品成成本核核算对对象的的确定定三、成成本核核算的的内容容四、房房屋开开发成成本的的核算算第二节节房房地产产开发发企业业营业业收入入的会会计核核算一、营营业收收入确确认的的条件件二、主主营业业务收收入的的核算算4第一节节房房地产产开发发企业业的成成本核核算一、开开发产产品成成本核核算的的特殊殊性（一））成本本构成成复杂杂，核核算难难度大大。房地产产开发发企业业主要要从事事房地地产开开发建建设活活动，，其生生产成成本主主要指指开发发产品品的成成本，，包括括：取得土土地使使用权权支付付的金金额、、土地征征用及及拆迁迁补偿偿费、、前期工工程费费、建筑筑安装装工程程费、、基础设设施建建设费费、公共共配套套设施施费、、开发间间接费费用等。5（二））核算算时间间跨度度长房地产产项目目开发发的周周期较较长，，导致致房地地产成成本费费用核核算的的时间间跨度度长。。（三））滚动开开发核核算难难度大大房地产产开发发活动动中，，房地地产企企业存存在多多个项项目同同时开开发、、一个个项目目分多多期开开发等等现象象，而而且不不同项项目、、不同同期开开发项项目成成本发发生差差异大大，给给企业业按项项目、、按楼楼盘等等进行行成本本核算算增加加了难难度。。6二、开开发产产品成成本核核算对对象的的确定定开发产产品成成本核核算对对象是指在在开发发产品品成本本的计计算中中，为为了归归集和和分配配开发发费用用而确确定的的费用用承担担者。。可按以以下几几种方方法确确定开开发产产品成成本核核算对对象：：（一））以整整个开开发项项目为为成本本核算算对象象对于开开发规规模小小、开开发周周期短短、一一次性性全部部开发发的房房地产产项目目，可可以整整个开开发项项目为为成本本核算算对象象，特特点是是成本本核算算对象象的唯唯一性性，不不存在在成本本费用用的分分配，，成本本核算算周期期同项项目开开发周周期一一致。。如某房房地产产公司司在市市中心心有100亩土地地，拟拟一次次性开开发商商住楼楼6栋，该该房地地产公公司可可将6栋商住住楼合合并为为一个个成本本核算算对象象。7（二））以开开发期期数为为成本本核算算对象象对于开开发规规模较较大、、开发发周期期较长长、分分期开开发的的房地地产项项目，，可以以按开开发期期数为为成本本核算算对象象，特特点是是成本本核算算对象象的多多样性性，成成本费费用需需要归归集和和分配配。（三））以开开发产产品形形态为为成本本核算算对象象对于开开发产产品形形态多多样的的房地地产项项目，，可以以各种种开发发产品品形态态为成成本核核算对对象，，特点点是成成本核核算对对象的的多样样性，，成本本费用用需要要归集集和分分配。。8成本核核算对对象的的确定定原则则：1．一般般的开开发项项目，，以每每一独独立编编制的的概算算或施施工图图预算算所列列单项项工程程为成成本核核算对对象。。2．同一一开发发地点点、结结构类类型相相同的的群体体开发发项目目，开开竣工工时间间相近近、由由同一一施工工单位位施工工的，，可以以并为为一个个成本本核算算对象象。3．对于于个别别规模模较大大、工工期较较长的的开发发项目目，可可以按按开发发项目目的一一定区区域和和部位位，划划分成成本核核算对对象。。成本核核算对对象应应在开开发项项目开开工前前确定定，一一经确确定就就不能能随意意改变变，更更不能能相互互混淆淆。9三、成成本核核算的的内容容房地产产开发发企业业成本本核算算的主主要内内容是是开发产产品成成本。（一））开发发产品品的成成本项项目1．取得土土地使使用权权所支支付的的金额额包括支支付的的土地地出让让金、、支付付地价价款金金额、、交纳纳的有有关税税费。。问题：：土地地使用用税能能计入入吗？？2．土地地征用用及拆拆迁安安置补补偿费费土地征征用费费。国国家建建设征征用农农村土土地发发生的的费用用主要要有土土地补补偿费费、劳劳动力力安置置补助助费、、水利利设施施维修修分摊摊、青青苗补补偿费费、耕耕地占占用税税、耕耕地垦垦复基基金、、征地地管理理费等等。拆迁安安置补补偿费费。在在城镇镇地区区，国国家和和地方方政府府可以以依据据法定定程序序，将将国有有储备备土地地或已已由企企、事事业单单位或或个人人使用用的土土地出出让给给房地地产开开发项项目或或其他他建设设项目目使用用。因因出让让土地地使原原用地地单位位或个个人造造成经经济损损失，，新用用地单单位应应按规规定给给予补补偿。。它包包括两两部分分费用用，即即拆迁迁安置置费和和拆迁迁补偿偿费。。10113．前期工程程费指企业在前前期准备阶阶段发生的的各项费用用，包括总总体规划设设计费、可可行性研究究费、政府府代收代缴缴的各项费费用、勘察察设计费、、各项临时时工程(临时水、临临时电、临临时路等)费用、三通通一平费用用等。4．基础设施施费指建造各项项基础设施施发生的费费用（又称红线内内工程费）。基础设设施主要是是指与开发发产品相关关的道路、、供热设施施、供水设设施、供电电设施、供供气设施、、通讯设施施、照明设设施、以及及绿化（包包括排污、、排洪、环环卫）等，，这些设施施发生的设设备及安装装费都在基基础设施费费项目内归归集。125．建筑安装装工程费它是指直接接用于建安安工程建设设的总成本本费用。主主要包括建建筑工程费费、设备及及安装工程程费(给排水、电电气照明、、电梯、空空调、燃气气管道、消消防、防雷雷、弱电等等设备及安安装)以及室内装装修工程费费等。6．公共配套套设施费指在开发小小区内发生生，可计入入土地、房房屋开发成成本的不能能有偿转让让的公共配配套设施费费用，如锅锅炉房、水水塔、居委委会、派出出所、幼托托、消防、、自行车棚棚、公厕等等设施支出出。凡能有偿转转让的公共共配套设施施如商店、、理发店等等都不能计计人该成本本项目内。。137．开发间接接费用指企业所属属的开发部部门或工程程指挥部门门为组织和和管理开发发项目而发发生的各项项费用支出出，包括工工资、福利利费、办公公费、差旅旅费、折旧旧费、修理理费、水电电费、劳动动保护费、、周转房摊摊销等。说明：开发项目完完工前的借借款费用也也列此科目目。企业的各行行政部门为为管理公司司而发生的的各项费用用不在此列列，应在“管理费用”中核算。开发部门的的业务招待待费也不应应列此科目目。14（二）开发发成本核算算的账户主要账户是是“开发成本”和“开发间接费费用”。1．“开发成本”账户账户的借方方反映产品品开发过程程中发生的的开发直接接费用和月月末分配计计入开发产产品的开发发间接费用用，货方反反映结转“开发产品”账户的已完完工开发产产品实际成成本，期末末借方余额额反映在建建开发项目目的实际成成本。按开发项目目的种类设设置明细，，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开开发”和“代建工程开开发”等，并在明明细账下按按成本计算算对象设置置账页，按成本项目目设置专栏栏，进行明明细核算。专栏包括：：土地征用及及拆迁安置置补偿费、建筑安装装工程费、、开发间接接费用等。152．“开发间接费费用”账户该账户属于于成本类账账户，核算算企业内部部独立核算算单位开发发产品而发发生的各项项间接费用用。该账户户的借方归归集月内发发生的各项项开发间接接费用，贷贷方反映月月末按一定定分配标准准分配结转转有关开发发产品成本本的费用总总额，结转转后无余额额。该账户户的明细账账应按企业业内部不同同单位的名名称设置。。(三)开发费用开发费用是是指与房地地产开发项项目有关的的管理费用用、销售费费用和财务务费用。1．管理费用用本科目核算算企业行政政管理部门门(总部)为组织和管管理房地产产开发经营营活动而发发生的管理理费用。包包括工资、、福利费、、工会经费费、职工教教育费、劳劳动保险费费、待业保保险费、房房产税、车车船使用税税、印花税税、土地使使用税、技技术开发费费、无形资资产摊销、、递延资产产摊销、业业务招待费费、坏账损损失以及其其他管理费费等。162．销售费用用它指开发建建设项目在在销售产品品过程中发发生的各项项费用以及及专设销售售机构或委委托销售代代理的各项项费用。包包括产品销销售过程中中发生的广广告宣传费费、展览费费，以及为为销售本企企业的产品品而专设的的销售机构构的职工工工资、福利利费、业务务费等经常常费用。173．财务费用用企业在房地地产开发经经营过程中中，为进行行资金筹集集等理财活活动而发生生的财务费费用，包括括利息支出出(减利息收入入)、汇兑损失失(减汇兑收益益)以及相关助助手续费等等。为购建开发产品而筹集资金金所发生的的费用，在在开发产品尚未完工交交付使用前前发生的，，应计入有有关开发产品内，不包括括在本科目目的核算范范围内。1819四、房屋开开发成本的的核算房屋开发是是房地产开开发企业的的主要经营营业务之一一。其开发发经营的房房屋按性质质和用途分分为四种：：1.为销售开发发的商品房房；2.为出租而开开发的经营营房（出租租房）；3.为安置被拆拆迁居民周周转使用而而开发的周周转房；4.受其他单位位委托代为为开发建设设的代建房房。这些房屋的的开发成本本在核算方方法上大致致相同，但但仍需要“开发成本——房屋开发”账户下分别别设置四种种房屋的明明细账，并并按工程名名称设账页页进行核算算。20成本费用的的归集与分分配方法：：国税发〔2009〕31号：第二十九条条企业开发、、建造的开开发产品应应按制造成成本法进行行计量与核核算。其中，应计入开发发产品成本本中的费用用属于直接成本和和能够分清清成本对象象的间接成成本，直接计入入成本对象象，共同成本和和不能分清清负担对象象的间接成成本，应按受益益的原则和和配比的原原则分配至至各成本对对象，具体分配方方法可按以以下规定选选择其一：：21（一）占地地面积法。。指按已动工工开发成本本对象占地地面积占开开发用地总总面积的比比例进行分分配。1.一次性开发发的，按某一成成本对象占占地面积占占全部成本本对象占地地总面积的的比例进行行分配。2.分期开发的的，首先按本期期全部成本本对象占地地面积占开开发用地总总面积的比比例进行分分配，然后后再按某一一成本对象象占地面积积占期内全全部成本对对象占地总总面积的比比例进行分分配。22（二）建筑筑面积法。。指按已动工工开发成本本对象建筑筑面积占开开发用地总总建筑面积积的比例进进行分配。。1.一次性开发发的，按某一成成本对象建建筑面积占占全部成本本对象建筑筑面积的比比例进行分分配。2.分期开发的的，首先按期期内成本对对象建筑面面积占开发发用地计划划建筑面积积的比例进进行分配，，然后再按按某一成本本对象建筑筑面积占期期内成本对对象总建筑筑面积的比比例进行分分配。（三）直接接成本法。。指按期内某某一成本对对象的直接接开发成本本占期内全全部成本对对象直接开开发成本的的比例进行行分配。（四）预算算造价法。。指按期内某某一成本对对象预算造造价占期内内全部成本本对象预算算造价的比比例进行分分配。23第三十条企企业下列列成本应按以下方法法进行分配配：（一）土地地成本，一般按占地面积法法进行分配。。如果确需需结合其他他方法进行行分配的,应商税务机机关同意。。土地开发同同时连结房房地产开发发的,属于一次性性取得土地地分期开发发房地产的的情况,其土地开发发成本经商商税务机关关同意后可可先按土地地整体预算算成本进行行分配,待土地整体体开发完毕毕再行调整整。（二）单独独作为过渡渡性成本对对象核算的的公共配套套设施开发发成本,应按建筑面积积法进行分配。。(三)借款费用属属于不同成成本对象共共同负担的的，按直接接成本法或或按预算造价法法进行分配。。（四）其他他成本项目目的分配法法由企业自自行确定。。24（一）房屋屋开发成本本费用的归归集1．土地征用用及拆迁补补偿费凡能分清负负担对象的的，可直接接计入房屋屋开发成本本；凡不能分清清负担对象象，或开发发综合性建建设场地既既为建造商商品房之用用，又对外外销售或有有偿转让的的，先计入入“开发成本——土地开发”，待土地开开发完成投投放使用时时，再按占占用土地面面积比例分分配转“开发成本——房屋开发”。25例：甲房地地产开发公公司于2009年5月在碧水园园开发一块块土地，占占地面积40000㎡。开发完成成后准备将将其中的30000㎡对外转让，，其余的10000㎡企业自行开开发商品房房。假设土地开开发过程中中只发生了了如下业务务：①支付土地地出让金25000000元，作会计计分录如下下：借：开发成成本—土地—碧水园(土地征用及及拆迁费)25000000贷：银行存存款25000000②支付拆迁补补偿费5500000元，作会计计分录如下下：借：开发成成本—土地—碧水园(土地征用及及拆迁费)5500000贷：银行存存款550000026③支付勘察设设计费210000元，作会计计分录如下下：借：开发成成本——土地——碧水园(前期工程费费)210000贷：银行存存款210000④支付土石方方费用5500000元，作会计计分录如下下：借：开发成成本——土地——碧水园(前期工程费费)5500000贷：银行存存款5500000⑤由某施工企企业承包的的地下管道道安装工程程已竣工，，应支付价价款1500000元：借：开发成成本——土地——碧水园(基础设施费费)1500000贷：应付账账款——X施工企业150000027⑥9月末，碧水水园土地开开发工程完完工。假设“开发成本——土地开发——碧水园”账户归集的的开发总成成本为37710000元，则单位位土地开发发成本为942.75元／㎡。其其中自用的的10000㎡土地尚未投投入使用，，其余30000㎡已全部转让让，月终结结转本块土土地的开发发成本。作会计分录录如下：借：开发产产品——土地(碧水园)9427500主营业务成成本——土地转让成成本28282500贷：开发成成本——土地——碧水园3771000028续前例：若自用的10000㎡土地在开发发完成后立立即投入房房屋开发工工程的建设设中。则企业可采采用下面方方法结转土土地开发成成本：借：开发成成本—房屋—碧水园(土地征用及及拆迁费)7625000—碧水园(前期工程费费)1427500—碧水园(基础设施费费)375000贷：开发产产品—土地—碧水园(土地征用及及拆迁费)7625000—碧水园(前期工程费费)1427500—碧水园(基础设施费费)375000292．前期工程程和基础设设施费凡能分清负负担对象的的，直接计计入房屋开开发成本；；应由两个以以上房屋开开发项目负负担，且发发生时分不不清负担对对象的，应应按一定标标准分配后后，分别计计入房屋开开发项目的的成本。例：以银行行存款支付付商品房开开发的水文文地质勘察察费、规划划设计费等等50万元。作如如下会计分分录：借：开发成成本—房屋开发—碧水园—前期工程费费50万贷：银行存存款50万303．建筑安装装工程费采用出包方方式施工的的，应根根据承包企企业提交的的“工程价款结结算单”所列应付工工程款计入入“开发成本——房屋开发”的相应成本项项目中。企业在房地产产开发过程中中领用的设备备，附属于工工程实体的，，应根据附属属对象，于设设备发出交付付安装时，按按其实成本计计入“开发成本——房屋开发”的相应成本项项目中。应付工程款和和预付备料款款、工程款的的核算：开发企业与施施工企业有关关发包工程款款和预付备料料款的核算，，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位位款”两个账户进行行。31例：某房地产产开发企业发发生下述业务务：①某房地地产产开发企业准准备开发一项项准备出售的的房屋建筑工工程，按合同同规定，预付付给A承包施工企业业房屋建筑工工程款40万元，备料款款20万元。借：预付账款款——A施工企业600000贷：银行存款款600000②企业按合同规规定拨付材料料一批给承包包单位抵作备备料款，材料料作价8万元。借：预付账款款——A施工企业80000贷：原材料8000032③该项房屋建筑筑工程完工，，A承包施工企业业转来“工程价款结算算账单”，应结算工程程款一共96万元。借：开发成本本—房屋—XX项目（建筑安装工工程费）960000贷：应付账款款—A施工企业960000同时将原来预预付的账款转转入应付账款款，以冲减应应付的工程账账款：借：应付账款款——A施工企业680000贷：预付账款款——A施工企业68000033库存设备的核核算房地产开发企企业的设备，，是指将来经经安装后构成成房屋或有关关配套设施实实体的有机组组成部分，如如各种供水、、供电、通风风、通讯、电电梯、中央空空调等设备。。库存设备的核核算应设置“库存存设设备备”账户户。。例某某房房地地产产开开发发企企业业购购入入电电梯梯一一台台，，买买价价(含进进项项税税)800000元，，运运杂杂费费20000元，，价价款款和和运运杂杂费费已已用用银银行行存存款款支支付付。。34①根据据购购货货发发票票、、银银行行结结算算凭凭证证等等作作如如下下分分录录：：借：：物物资资采采购购———设备备（（电电梯梯））820000贷：：银银行行存存款款820000②电梯梯验验收收入入库库借：：库库存存设设备备—电梯梯820000贷：：物物资资采采购购———设备备（（电电梯梯））820000③设备备发发出出交交付付安安装装时时借：：开开发发成成本本—房屋—XX项目（建筑安装工工程费）820000贷：库存设备备—电梯820000问题:为何与材料的的核算不同?35根据《营业税暂行条条例实施细则则》：第十六条纳税人提供建建筑业劳务（（不含装饰劳劳务）的，其其营业额应当包包括工程所用用原材料、设备及其他物物资和动力价价款在内，但不包括建设设方提供的设设备的价款。。364．计入房屋开开发成本的公公共配套设施施费，应根据据配套设施建建设的不同情情况，采用不不同的核算方方法。（1）若公共设施施是与商品房房开发同步开开发的，其开开发费用直接接计入商品房房开发成本；；分不清受益对对象或应由两两个以上开发发项目共同负负担的，可先先通过“开发成本——配套设施开发发”账户归集，待待配套设施完完成后，可按按各开发项目目的预算成本本比例分配，，其中应由房房屋开发成本本负担的部分分，结转“开发成本——房屋开发”账户。37（2）若公共设施施后于商品房房开发企业业应应预预提提开开发发项项目目应应负负担担的的公公共共设设施施费费：：借记记“开发发成成本本———房屋屋开开发发”，贷贷记记“预提提费费用用”实际际发发生生公公共共配配套套设设施施费费时时：：借记记“开发发成成本本———配套套设设施施开开发发”，贷贷记记“库存存材材料料”、“应付付账账款款”等配套套设设施施竣竣工工分分配配实实际际设设施施费费时时，，冲冲转转并并结结清清“预提提费费用用”。38例：：某某开开发发企企业业某某商商品品房房开开发发工工程程的的配配套套设设施施后后于于商商品品房房开开发发工工程程进进行行，，会会计计处处理理过过程程如如下下：：（1）1至10月按按月月预预提提配配套套设设施施费费1000万元元：：借：：开开发发成成本本—房屋屋—XX项目目（（公公共共配配套套设设施施费费））1000贷：：预预提提费费用用—配套套设设施施费费1000（2）10月建建设设配配套套设设施施时时，，发发生生费费用用800万元元：：借：：开开发发成成本本—配套套设设施施开开发发800贷：：银银行行存存款款80039（3）配配套套设设施施竣竣工工时时：：借：：预预提提费费用用—配套套设设施施费费800贷：：开开发发成成本本—配套套设设施施开开发发800（4）同同时时结结清清预预提提费费用用：：借：：预预提提费费用用—配套套设设施施费费200贷：：开开发发成成本本—房屋屋—XX项目目（（公公共共配配套套设设施施费费））200405．开开发发间间接接费费用用开发发间间接接费费用用是是指指房房地地产产开开发发企企业业内内部部独独立立核核算算单单位位在在开开发发现现场场组组织织管管理理开开发发产产品品而而发发生生的的各各项项费费用用。。这些些费费用用虽虽也也属属于于直直接接为为房房地地产产开开发发而而发发生生的的费费用用，，但但它它不不能能确确定定其其为为某某项项开开发发产产品品所所应应负负担担，，因因而而无无法法将将它它直直接接记记入入各各项项开开发发产产品品成成本本。。为了了简简化化核核算算手手续续，，将将它它先先记记入入“开发发间间接接费费用用”科目目，，然然后后按按照照适适当当分分配配标标准准，，分分配配记记入入各各项项开开发发产产品品成成本本。。41开发发间间接接费费用用应应分分设设如如下下明明细细项项目目进进行行核核算算：：（1）工工资资：：是是指指开开发发企企业业开开发发部部门门或或工工程程指指挥挥部部门门行行政政、、技技术术、、经经济济、、服服务务等等人人员员的的工工资资、、奖奖金金和和津津贴贴。。（2）福利费费：是指指上项人人员的实实际发生生的职工工福利费费。（3）折旧费费：是指指开发企企业开发发部门或或工程指指挥部门门使用属属于固定定资产的的房屋、、设备、、仪器等等提取的的折旧费费。42（4）修理费费：是指指开发企企业开发发部门或或工程指指挥部门门使用属属于固定定资产的的房屋、、设备、、仪器等等发生的的修理费费。（5）办公费费：是指指开发企企业开发发部门或或工程指指挥部门门办公用用的文具具、纸张张、印刷刷、邮电电、书报报、会议议、差旅旅交通、、烧水和和集体取取暖用煤煤等费用用。（6）水电费费：是指指开发企企业开发发部门或或工程指指挥部门门耗用的的水电费费。43（7）劳动保保护费：：是指用用于开发发企业开开发部门门或工程程指挥部部门职工工的劳动动保护用用品的购购置、摊摊销和修修理费，，防暑饮饮料、洗洗涤肥皂皂等物品品的购置置费或补补助费，，以及工工地上职职工洗澡澡、饮水水的燃料料等。（8）利息支支出：是是指开发发企业为为开发房房地产借借入资金金所发生生而不能能直接计计入某项项开发成成本的利利息支出出及相关关的手续续费，但但应冲减减使用前前暂存银银行而发发生的利利息收入入。开发发产品完完工以后后的借款款利息，，应作为为财务费费用，计计入当期期损益。。（9）其他费费用：是是指上列列各项费费用以外外的其他他开发间间接费用用支出。。44发生间接接费用时时：借：开发发间接费费用贷：应付付职工薪薪酬、银银行存款款等期末结转转时：借：开发发成本—房屋—XX项目—开发间接接费用贷：开发发间接费费用如果开发发企业不不设置现现场管理理机构而而由企业业（即公公司本部部）定期期或不定定期地派派人到开开发现场场组织开开发活动动，其所所发生的的费用开开发间接接费可记记入企业业的管理理费用。。45（二）房房屋开发发成本的的结转房屋开发发项目竣竣工验收收后，应应将房屋屋的实际际开发成成本结转转开发产产品账户户。借：开发发产品——房屋贷：开发发成本——房屋46第二节房房地产产开发企企业营业业收入的的会计核核算一、营业业收入确确认的条条件企业会计计准则规规定的收收入确认认的条件件是——销售商品品收入，，应当在在下列条条件均能能满足时时予以确确认：（1）企业已已将所有有权上的的主要风风险和报报酬转移移给买方方；（2）企业既没没有保留通通常与所有有权相联系系的继续管管理权，也也没有对已已售出的商商品实施控控制；（3）与交易相相关的经济济利益能够够流入企业业；（4）相关的收收入和成本本能够可靠靠计量。47讨论：取得得预售许可可证，与客客户签订预预售合同并并收取预收收款时能不不能确认收收入实现？？会计实务中中，房地产产收入的确确认应同时时具备以下下条件：1）开发产品品已竣工并并经有关部部门验收合合格，房屋屋面积业经经有关部门门测定；2）已与客户户签订的正正式房屋销销售合同；；3）标的物—房屋已经客客户验收、、对房屋的的结构、销销售面积及及房款购销销双方均无无异议，并并与客户办办妥了交付付入住手续续，双方均均已履行了了合同规定定的义务。。48二、主营业业务收入的的核算设置”主营营业务收入入”科目来来核算主营营业务收入入的发生和和结转。按主营业务务收入的类类别设置明明细科目，，主要有““土地转让让收入”、、“商品房房销售收入入”、“配配套设施销销售收入””、“代建建工程结算算收入”、、“出租产产品租金收收入”等。。收入的确认认时间：参参照国税发〔2009〕31号第6