房地产企业项目运营管理浅谈

房地产企企业项目目运营管管理理浅谈谈培训人：：刘景辉房地产企企业项目运营管管理理浅谈谈一、项目运营营管理的的概念与与内涵二、为什么是是“项目目运营管管理”三、“项目运运营管理理”的外外延—-三大功能能、六体体系房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈一、项目运营营管理的的概念与与内涵1、为什么么是“项项目运营营管理””“快速发发展、积积极扩张张、多项项目运作作、跨地地经营””目前已已成为越越来越多多国内房房地产开开发企业业思考的的焦点。。但事实实上，成成长的烦烦恼却始始终困扰扰着很多多，几乎乎都会面面临类似似的问题题：房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈（1）如何对项项目实现现有效的的控制，，以较为为经济的的管理成成本投入入，最大大限度实实现企业业的项目目目标———尤其其是多项项目同时时运作的的情况下下？（2）管理者应应该关注注和控制制项目的的哪些关关键内容容，既能能提高管管理者的的工作效效率，又又可以保保证相关关执行人人员的积积极性和和主动性性？房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈（3）如何快速速推进房房地产企企业规范范化和标标准化管管理，进进而规避避项目决决策风险险和项目目实施风风险？（4）由单项目目或少项项目开发发向多项项目开发发时，上上述管理理问题将将快速放放大，如如何系统统地实现现管理体体系的升升级和匹匹配？房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈（5）正如我们们一个客客户的高高层所言言，很多多房地产产开发企企业，““不是不不知道怎怎么做项项目，而而是不知知道如何何管理项项目、尤尤其是同同时管理理多个项项目”———很多多快速发发展期的的房地产产企业急急需一整整套对项项目如何何管理的的方法论论及配套套工具！！房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈结合长期期的企业业实践经经验，赛赛普研究究总结了了“房地地产企业业如何管管理项目目”的经经验和方方法总结结，即房房地产企企业的““项目运运营管理理”。房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈得知二、什么么是“项项目运营营管理””“项目运运营管理理”，在在国内外外理论研研究中尚尚未形成成公认成成熟的体体系，大大多房地地产企业业在谈到到“运营营管理””时也多多语焉不不详、甚甚至差异异颇多。。在此，，我们先先从“运运营”和和“运营营管理””的概念念入手。。房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈过去，西西方学者者把与工工厂联系系在一起起的有形形产品的的生产称称为““production、产品”或“manufacturing、制造业业、工业业”，而将将提供服服务的活活动称为为“operations、运营”。现在在的趋势势是将两两者均称称为“operations”即““运营””。从本质上上讲，““运营””就是从从企业投投入资源源到输出出产品或或服务的的中间过过程。房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈而“运营营管理””，就是是对运营营活动的的计划、、组织、、实施和和控制，，是与产产品生产产和服务务创造密密切相关关的各项项管理工工作的总总称；从从另一个个角度来来讲，运运营管理理也可以以指对生生产和提提供公司司主要的的产品和和服务的的系统进进行设计计、运行行、评价价和改进进。房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈由此延伸伸，我们们认为，，房地产产企业的的“项目目运营管管理，是是房地产产企业在在项目开开发和经经营中，，对各个个生产产产品、销销售经营营以及提提供服务务等业务务活动的的管理活活动。这这里需要要强调的的是，““项目运运营管理理”简单单理解就就是“对对项目运运营活动动的管理理”，有有别于房房地产项项目开发发的直接接业务活活。房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈三、“项项目运营营管理””的外延延——三三大功能能、六体体系房地产企企业的项项目运营营管理，，始终不不能脱离离项目开开发业务务本身，，同时需需要从我我们的管管理目标标入手，，给出项项目运营营管理的的基本职职能和管管理内容容。房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈房地产企企业“项项目运营营管理””，应该该是贯穿穿于项目目开发各各个环节节的管理理行为，，对各个个开发环环节的共共性管理理行为，，构成了了“项目目运营管管理”的的核心内内容。那么，房房地产企企业对项项目开发发活动的的管理究究竟要关关注哪些些点呢？？房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈我们主要要包括以以下6个个方面：：1、矢量量属性管管理（流程、、计划））从工作流流的角度度看，项项目开发发整个过过程可以以看作是是由一个个个相对对独立的的业务活活动组成成的，而而每一项项业务活活动可以以视为一一个矢量量。为什什么要把把这些业业务活动动视为““矢量””呢？这这是因为为，我们们认为这这些业务务活动具具有矢量量的特征征，即包包含矢量量的两个个要素属属性———方向和量量度。房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈房地产项项目开发发业务活活动的““方向””，是由由该活动动的起点点和终点点决定的的，更具具体的说说就是，，该项活活动从哪哪个节点点开始、、到哪个个节点结结束。“方案设设计”可可以视为为一项独独立的业业务活动动，它从从“设计计资料的的准备””开始、、到“方方案设计计评审通通过”结结束。房地产企企业项目目运营管管理浅谈谈例如而房地产产企业的的各个业业务活动动的“起起点”和和“终点点”又常常常对应应着另外外一个业业务活动动的“终终点”和和“起点点”。我们从“项项目取得””这个活动动开始，它它的起点是是“项目信信息的收集集”、终点点是“取得得项目中标标文件或其其他权属确确认文件””；例如房地产企业业项目运营营管理浅谈谈而紧接着我我们需要做做“项目定定位策划””，它的起起点一般是是“取得项项目中标文文件或其他他权属确认认文件”、、终点是““项目定位位策划报告告的内部审审批”；而而再下一个个活动是““项目概念念设计”，，它的起点点是“项目目定位策划划报告的内内部审批””、终点是是“概念方方案内部评评审通过””。房地产企业业项目运营营管理浅谈谈……如此类类推，房地地产项目开开发就是由由这一系列列起点、终终点相互关关联的业务务活动所组组成的工作作流。而房房地产项目目开发业务务活动的另另一个矢量量属性是量量度，这一一点相对比比较好理解解，其实就就是业务活活动持续的的时间。房地产企业业项目运营营管理浅谈谈通过上述分分析，我们们可以知道道，房地产产项目开发发整个过程程是由相互互联系的一一系列业务务活动所组组成——这这些业务活活动的关联联关系是通通过各自的的起点和终终点决定的的，对这一一系列业务务活动关系系的设定就就是我们常常说的“流流程体系设设计”———而给这些些活动赋予予时间量度度目标，就就构成了整整个项目开开发过程的的“计划”。房地产企业业项目运营营管理浅谈谈2、输入和和输出的成成果管理任何活动都都有输入和和输出，从从项目开发发的活动来来看，输入入输出的内内容主要有有三种类型：第一类是资源，如资金、、信息、外外部许可（（如开工许许可证、预预售许可证证）等；房地产企业业项目运营营管理浅谈谈第二类是产产品实体本本身或者服服务，如单单体的地下下结构完成成、地上结结构封顶等等，又如销销售成交、、产品交付付等；第三类是开开发过程中中房地产企企业自身形形成的管理理成果，如如可行性研研究报告、、设计任务务书、营销销策划总案案等等。房地产企业业项目运营营管理浅谈谈对于房地产产项目开发发过程中各各个业务活活动的输入入输出的管管理，尤其其是对第三三类内容的的管理，我我们一般称称为“成果果管理体系系”房地产企业业项目运营营管理浅谈谈3、决策体体系管理如前所述，，房地产项项目开发由由若干业务务活动组成成，而各个个相对独立立的业务活活动之间又又存在关联联关系，项项目开发中中由一个业业务活动进进入到另一一个业务活活动也常常常需要确认认、指令或或其他相应应的启动规规则（如制制度、流程程等）；房地产企业业项目运营营管理浅谈谈在日常管理理中重大的的确认或指指令，常常常体现为““决策”———房地产产企业对上上一项业务务活动“决策”后，才启启动下一项项业务活动动。房地产企业业项目运营营管理浅谈谈我们还需进进行“决策策活动”管管理，通常常，即通常常所说的““权责体系系”，企业业内部的重重大决策是是通过会议议决策方式式来实现的的，我们一一般还会对对“决策会会议”作为为专门的研研究重点。。房地产企业业项目运营营管理浅谈谈因此4、运营信信息管理信息管理是是项目管理理的核心内内容之一，，有效、及及时的信息息传达，才才能达到信信息对称，，是企业管管理的基本本条件之一一。运营信息管管理一般也也包含两个个方面一是信息管管理规范，，即对信息息传达的内内容、时间间、格式等等进行作出出明确的规规定，是““软件”；；二是信息管管理系统的的构建，是是“硬件””。房地产企业业项目运营营管理浅谈谈5、评估管管理一般来讲，，对房地产产项目的评评估包括两两个层面，，第一层面是是：从项目目的整体预预定目标进进行评估，，预测项目目开发结束束时的相关关指标，以以确定偏离离程度；房地产企业业项目运营营管理浅谈谈另外一个层层面是从项项目的单个个业务活动动进行评估估，希望通通过对单个个业务活动动的合理控控制来实现现最终项目目目标的达达成。应该说，前前一层面的的评估偏重重项目结果果的预测和和调整；后后一层面的的评估偏重重对业务活活动过程的的评估和优化