房地产行业入门基础知识

房地地产产基基础础知知识识培培训训10/27/20221课程程安安排排一、、房房地地产产及及房房地地产产经经纪纪；；二、、建建筑筑基基础础知知识识；；三、、名名词词解解释释四、、户户型型分分析析10/27/20222房地地产产市市场场的的分分类类房地地产产一一级级市市场场：是土土地地交交易易市市场场房地地产产二二级级市市场场：是增增量量房房地地产产交交易易市市场场（（开开发发商商））房地地产产三三级级市市场场：即存存量量房房地地产产交交易易市市场场，，是是房房地地产产所所有有者者将将房房地地产产使使用用权权或或所所有有权权再再转转让让的的市市场场，，是是消消费费者者间间的的横横向向交交易易，，属属于于消消费费市市场场的的重重新新配配置置。。10/27/20223房地地产产以以及及房房地地产产经经纪纪10/27/20224什么么是是房房地地产产不动动产产？？？？？房地地产产是是房房产产和和地地产产的的总总称称。。其其在在物物质质上上是是由由土土地地及及土土地地上上的的建筑筑物物构成成的的。。10/27/20225什么么是是房房地地产产经经纪纪人人房地地产产经经纪纪人人houseagent(英)指沟沟通通房房地地产产卖卖方方与与买买方方之之间间联联系系，，促促进进达达成成交交易易并并从从中中取取得得佣佣金金的的代代理理人人，，联联系系人人，，中中间间人人，，经经理理人人或或介介绍绍人人。。10/27/20226房地地产产的的自自然然特特征征位置置的的固固定定性性（房地地产产的的自自然然地地理理位位置置是是不不变变的的，，尽尽管管其其社社会会经经济济位位置置有有可可能能发发生生变变化化））使用用的的耐耐久久性性（对于于土土地地而而言言，，其其具具有有不不可可毁毁灭灭性性，，建建筑筑物物虽虽然然不不象象土土地地那那样样具具有有不不可可毁毁灭灭性性，，但但一一经经建建成成，，寿寿命命通通常常也也可可以以达达到到几几十十年年甚甚至至数数百百年年））资源源的的有有限限性性（土地地作作为为大大自自然然的的产产物物是是不不能能被被人人工工生生产产出出来来的的，，这这也也使使得得建建筑筑在在其其上上的的建建筑筑物物和和其其他他附附着着物物的的数数量量也也是是有有限限的的））房地地产产的的保保值值性性（房地地产产的的价价值值随随着着时时间间的的推推移移，，价价值值的的总总体体趋趋势势））10/27/20227房地地产产的的经经济济特特征征生产产周周期期（买下下地地皮皮、、建建筑筑商商承承建建、、销销售售后后入入住住等等）资金金密密集集性性：：产品品成成本本中中物物化化劳劳动动消消耗耗所所占占比比例例较较大大或或资资金金有有机机构构成成较较高高的的企企业业。。投资资大大，，占占用用资资金金多多，，现现代代化化技技术术装装备备程程度度高高，，容容纳纳劳劳动动力力相相对对少少，，劳劳动动生生产产率率高高。。如如钢钢铁铁、、机机械械制制造造、、汽汽车车、、石石油油化化工工等等，，均均属属于于资资金金密密集集型型行行业业。。相互互影影响响性性（房地地产产的的价价值值不不仅仅与与本本身身的的状状况况有有直直接接的的关关系系，，还还取取决决于于周周围围其其他他的的房房地地产产的的状状况况，，受受临临近近房房地地产产用用途途和和开开发发利利用用的的影影响响））易受政策策限制性性房地产的的增值性性（位置、位位置还是是位置））10/27/20228一、房地产的概念念房屋土地的经经济形态作为为一种产业称称之为房地产二、房地产交易是指房地产转转让、抵押和和房屋租赁的的行为三、房地产租赁出租人将自己己所拥有的某某种物品交与与承租人使用用，承租人由由此获得在一一段时期内使使用该物品的的权利，但物物品的所有权权仍保留在出出租人手中。。承租人为其其所获得的使使用权需向出出租人支付一一定的费用(租金)。10/27/20229四、房地产价格的的影响因素1、房屋的结构构、质量、功功能、新旧、、程度2、房屋层数和和朝向3、环境因素(地理位置、交交通、商业娱娱乐、网点等等)4、房屋的供需需状况5、政策因素6、土地价格的的变动10/27/202210房产分类住宅：按使用分：单单元式、公寓寓式、别墅；；按住房供应：：商品房、房房改房、已购购公房；按消费档次：：普通住宅、、非普通住宅宅商业用房：百货商场、购购物中心商铺铺；商业街商铺；；住宅底层商铺铺；社区型商铺。。其他：教育、医疗、、科研、工业业、交通、寺寺庙、监狱、、宗教10/27/202211土地的所有制制形式《中华人民共和和国土地管理理法》规定：国家实行土地地的公有制，，即全民所有制和劳动群众集体体所有制。全民所有，即即国家所有土土地的所有权权由国务院代代表国家行使使。任何单位位和个人不得得侵占、买卖卖或者以其他他形式非法转转让土地。土土地使用权可可以依法转让让。10/27/202212国有土地使用用权出让年限限：住宅用地70年工业用地50年科教、文体、、卫生用地50年商业、旅游、、娱乐用地40年综合或其他用用地50年10/27/202213房地产经纪基基本业务分类类房地产居间业业务房地产代理业业务10/27/202214房地产居间业业务向委托人报告告订立房地产产交易合同的的机会或提供供订立房地产产交易合同的的媒介服务，，并收取委托托人佣金的行行为。10/27/202215房地产代理业业务房地产经纪人人在授权范围围内，以委托托人名义出租租、出售房地地产的经纪行行为。需要签订房地地产代理合同同，约定服务务事项与服务务标准。10/27/202216房屋买卖房屋所有权的的转移买卖双方当事事人有完全民民事行为能力力房屋出卖人必必须是房屋所所有权人出卖共有房屋屋，必须经所所有共有权人人同意出售已出租房房屋，承租人人放弃优先购购买权方可房屋产权必须须清楚。10/27/202217特点1、范围的广泛性性(市场上有多少少商品就会有有多少种经纪纪活动。包括括有形和无形形商品)2、活动内容的的服务性(只提供服务，，不直接从事事经营)3、活动目的的的报酬性(提供的服务是是一种商品，，佣金是应得得的劳动收入入)4、活动的隐隐蔽性和非连连续性(相对)5、活动责任任的明确性(不同的经纪方方式承担不同同的法律责任任和义务)(经纪人和委托托人之间以合合同形式明确确各人权利、、义务）10/27/202218一、经纪活动的作作用1、加快了市场信信息的传播与与交流2、有利于商品品合理流通(依靠经纪人的的专业性、准准确性、信息息量大)3、促进了市场场的规范和发发展(实现了市场交交易行为的公公平、公开、、公正)10/27/202219二、经纪活动的方方式1.居间(为交易双方提提供信息及条条件，起媒介介撮合用。广广泛采用，初初级形式)2.行纪(受委托人委托托以自己的名名义与第三方方进行交易，，并承担法律律责任)3.代理(受委托人委托托以委托人的的名义与第三三方进行交易易，不承担法法律责任)10/27/202220第二部分：建筑基础知识识10/27/202221住宅建筑形式式单元（板式））式住宅在多层、高层层楼房中的一一种住宅建筑筑形式。通常常每层楼面只只有一个楼梯，住户由楼梯梯平台直接进进入分户门，，所以每个楼楼梯的控制面面积又称为一一个居住单元元。塔式（点式））住宅高层独立单元元式住宅又称称塔式住宅，，由共用楼梯梯、电梯为为核心布置置多套住房房的住宅。。通廊式住宅宅由共用楼梯梯、电梯通通过内、外外廊进入各各套住宅。10/27/202222住宅按层数数划分如下下：1、低层住宅为为一层至三三层；2、多层住宅为为四层至六六层；3、中高层住宅宅为七层至至九层；4、高层住宅为为十层以上上（小高层层、高层、、超高层））。10/27/202223什么是层高高、净高层高：上下两层楼楼面或楼面面与地面之之间的垂直直距离。净高：楼面或地面面至上部楼楼板底面或或吊顶底面面之间的垂垂直距离。。净高=层高-楼板厚度10/27/202224按照建筑结结构分类：：砖混结构：：竖向承重重结构为砖砖墙，水平平承重的楼楼板、屋面面板为钢筋筋混凝土（（多层）钢筋混凝土土结构：承承重构件梁梁、柱为钢钢混，外墙墙、分割墙墙为轻质墙墙或砌块填填充（小高高层）钢结构：承承重构件梁梁、柱为钢钢材（高层层）10/27/202225房屋面积的的测算建筑面积=使用面积+公摊面积使用面积：：使用面积=可以利用的的面积+房屋墙体面面积+阳台建筑面面积。共有建筑面面积：电梯井、管管道井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅、、过道、地地下室等。。不包括独独立使用的的地下室、、车棚、车车库、为多多幢服务的的警卫室、、管理用房房、以及人人防工程等等建筑面积积。公摊面积：：共有建筑面面积分摊后后的面积。。10/27/202226面积测算的的注意事项项阁楼：2.2米以上算有有效面积计算一半建建筑面积的的范围10/27/202227房屋价格起价：各楼层销售售价格中的的最低价格格，即是起起价。均价：小区内各套套房屋总价价之和与各各套总建筑筑面积之比比。10/27/202228户型分类平面式错层式复式跃层式10/27/202229平面式10/27/202230错层10/27/202231复式10/27/202232跃层10/27/202233户型分类解解析平面式：表示一户人人家的厅、、卧、卫、、厨等所有有房间都处处于同一层层面错层式：主要指的是是一套房子子不处于同同一平面，，即房内的的厅、卧、、卫、厨、、阳台处于于几个高度度不同的平平面上。复式：上下两层完完全分隔，，一、二二层楼面往往往垂直投投影，上下下面积一致致(楼上楼下、、两层一户户)跃层式：跃层式住宅宅是一套住住宅占两个个楼层，有有内部楼梯梯联系上下下层10/27/202234绿化率是指规划建建设用地范范围