《商业银行抵押贷款存在的问题及对策（论文）900字》

商业银行抵押贷款存在的问题及对策【摘要】：近年来，随着全球经济开始复苏，我国市场经济蓬勃发展，银行业也迎来了新的发展机遇。抵押贷款是银行信贷业务的重中之重。同时，商业银行的抵押贷款业务也存在严重的违约问题，导致商业银行不良贷款率上升，造成严重的违约损失。抵押款管理中存在的问题，针对性的指出相应策略，从根本上提升商业银行抵押贷款管理质量。本文以我国商业银行抵押贷款的现状了解，分析商业银行在抵押贷款业务上存在的各种问题，主要包括信用问题、操作问题、流动性风险问题、市场问题、法律问题以及银行内部道德问题，并对其产生原因进行分析，提出解决商业银行抵押贷款问题的对策建议，包括建立个人信用制度、完善资产证券化市场、提高定量分析技术等对策。【关键词】：商业银行；对策建议；个人住房抵押贷款商业银行抵押贷款的界定 商业银行抵押贷款概述抵押贷款是指借款人将不动产贷款或其他财产作为住房基金或金融机构管理的抵押。第一个问题涉及代理贷款。在有条件贷款的情况下，借款人订立担保合同，即在发生违约时订立担保合同。住房抵押贷款向买方或借款人提供抵押贷款，a抵押贷款——商业银行或金融机构购买住房抵押贷款。借款人将其财产抵押给商业银行，作为清偿债务或债务的担保。国外先进的理论和技术成果已广泛应用于我国抵押资产评估实践中，例如如何独立进行抵押贷款担保效果的实证分析。赵使用期权定价模型来证明贷款价值是抵押资产价值的函数，并得出结论，防范抵押问题的最重要措施是正确评估抵押资产的价值。如何评估抵押资产本文的价值未讨论。李天天运用期权理论研究了固定收益利率抵押贷款定价问题，指出了影响定价的几个因素。薛春龙认为，抵押贷款资产评估的适用价值类型为清算价值，并提出了两种评估方法：到期价值评估法和即期价值修正法，这是抵押资产价值评估法的创新。商业银行抵押贷款种类在我国法律定义上，抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类:存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料,在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。证券抵押，以各种有价证券如:股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。不动产抵押，即借款人提供如:土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。但是在实际的商业银行操作中，目前实行的抵押贷款主要集中在设备抵押和不动产抵押上，其余四类抵押贷款比重明显偏小，尤其在三线城市中基本处于停滞状态，就其原因，主要是由于设备及不动产价值评估简洁明确，社会配套系统建设比较成熟，尤其是在土地的交易及归属权上管理较为严密，对于商业银行在抵押品风险控制和管理上，具有更高的可控性和更低的风险性。商业银行抵押贷款中住房抵押贷款优劣势分析随着改革开放的深入发展以及中国经济在世界贸易中的地位与日俱增，国内银行业面临着更广泛的同业竞争和更复杂的环境压力，在当今各银行努力提高信贷资产质量,严控不良信贷资产的形势下，抵押贷款作为一种低风险的贷款形式而被广泛地采用。从实际运营结果看，抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产，因此在银行信贷资产中，抵押贷款的比重普遍较高，尤其在个人贷款方面，抵押贷款的比例占据着绝对的核心地位。住房抵押贷款主要包括以下三类:第一，政策性个人住房贷款，主要为住房公积金贷款，第二，自营性商业个人住房贷款，按揭贷款是其中的典型形式。第三，个人住房组合贷款，即政策性和自营性两种贷款方式相结合的贷款方式。二、我国商业银行的抵押贷款现状 （一）我国商业银行住房抵押贷款情况 根据表1的数据，2015年，我国商业银行个人住房抵押贷款余额为14.61万亿元，到2019年底达到32.2万亿元，五年翻了一番。2019年末，个人住房抵押贷款余额32.2万亿元，同比增长20.90％;个人住房贷款21.90万亿元，同比增长22.20％;房地产开发贷款余额10.3万亿元，同比增长36.60％。表12015-2019年我国商业银行住房抵押贷款情况（单位：万亿元）年度人民币个人住房抵押贷款余额同比增长个人住房贷款余额同比增长房地产开发贷款余额同比增长201515.7218.93%10.4220.86%6.8526.37%201616.2617.81%12.6318.63%5.855.16%201720.7922.12%13.8722.79%7.1217.02%201827.2626.86%18.7933.18%8.2111.13%201931.8021.26%22.7521.82%11.835.78%（说明：人民币个人住房抵押贷款余额=个人住房贷款余额+房地产开发贷款余额）（二）商业银行房地产不良贷款情况 根据图1中的数据，2013年至2015年间，我国商业银行房地产业务的不良贷款规模和不良贷款率均有所下降，然后从2016年开始，不良贷款规模贷款和不良贷款率呈上升趋势。截至2019年末，不良贷款规模743.4亿元。根据东方资产管理公司的调查报告，预计到2020年底，国内房地产不良贷款规模将达到855亿元，不良贷款率将超过1％。这个问题仍然很严重。。2020年上半年，中国银行业监督管理委员会发布的最新数据显示，自2018年以来，不良贷款率有所下降，但今年上半年，房地产不良贷款率有所上升再次包括四家国有商业银行，股份制商业银行和地方商业银行。银行更为严重。2020年上半年，中国农业银行个人住房抵押贷款不良率从1.13％上升至1.45％。上海浦东发展银行不良贷款率为0.63％，比上年末上升0.1％。华夏银行的个人住房抵押贷款不良贷款所占比例从去年底的0.95％上升到今年上半年的1.83％，大幅增加。杭州银行的房地产不良贷款率从去年底的1.73％上升到1.86％，接近2％。抵押贷款违约存在很大问题，甚至本地商业银行甚至超过2.5％，这是非常危险的。因此，近年来，我国的银行业监管机构已开始加强对不良贷款率的控制，并对商业银行的住房抵押贷款业务采取了更为严格的措施。同样，银行本身也必须采取更多预防违约的措施。图12013-2019年我国商业银行个人住房抵押不良贷款（单位：万亿元）（三）个人住房抵押贷款管理流程 我国商业银行个人住房抵押贷款的管理过程与此相似。如何解决其他商业银行贷款的违约问题，主要是通过前几次审查），，贷款审查，（见贷款批准书）和随后的审查。贷款管理）（第一步是贷款前调查。银行贷款干事与申请贷款的人进行面谈，为了获得贷款人的基本个人资料并进行实地调查。根据访谈和实地调查，调查人员进行了比较分析，得出结论，并同意当时提供的贷款。第二步是修改贷款。根据访问数据和相关信息，审计员评估借款人提供的信息的可靠性和住房问题。他们还表示同意并签署贷款协议。4.审查和提交批准书供通过。第三步是贷款批准。根据审计员的结论和意见，由上级机构决定是否提供贷款，贷款的比例是贷款的比例。一般来说，商业银行负责核实和批准个人贷款，而超过核准范围的贷款则得到审查和批准。更高的信用管理。第四步是检查贷款。银行必须定期审查住房抵押贷款，监测抵押贷款的状况，保存借款人的档案，并监测客户档案的变化，并着眼于观察客户档案的变化以逾期偿还本金和利息，以避免违约问题。第五步是审查信誉。为了监测内部银行问题，商业银行内部审计处对个人抵押贷款管理程序和制度进行审计。在每个办事处，为了有效防止出现问题。三、商业银行住房抵押贷款存在的问题（一）外部问题1.信用问题 （1）单纯抵赖，除多见于金农易贷等小额速贷中，抵押贷款亦多发信用问题是指借款人、发行人或交易伙伴由于各种原因，没有或不准备履行信贷协议条款下的相应义务，论条约另一缔约国的损失在从狭义上讲，信用问题仅指债务人违约，不能及时偿还主观或客观到期债务；债权人损失了什么它导致了。商业抵押贷款问题的诸多根源富时银行房地产协会会采取欺诈甚至非法手段骗取银行贷款E代也有为其他人提供信贷的情况目的按揭银行有问题造成的。（2）经济情况由盛转衰，致使信用受创假的抵押贷款也是我的共同能力房地产开发商，代表虚构的购房者（即房屋雇员或开发商的亲属或他们以前不认识的人）购买房产，并从中获得住房贷款银行。中国现在面临着事件的挑战富时银行主要问题信贷。对于个人来说，借款人利用虚假信息获取无法支付的银行贷款，从而导致信用违约。2.流动性风险问题 （1）房屋买卖后权属不明流动性风险问题主要是市场因素变化导致的理财产品价值或收益的不确定性这个在住宅建设业务中，流动性风险主要来源于房地产价格和利率的波动金融市场。陈述房地产价格已经进行了宏观调控，防止房价过快上涨，主要城市房价仍在强劲上涨。（2）拆迁致使房屋流转，权属转移，无法确定债务人拿着以长三角第三个人口不超过200万的城市为例，1998年房地产平均价格为800元/2005年新建商品房价格2000元/平方米开始吧2018年新开盘价17000/m2在在过去20年里，房地产价格是20倍自从2005年是8.5倍这个家庭价格的增长率远远高于人均工资，导致潜在问题更加明显到。到2018年初，部分楼盘的下跌引起业主的不满，很容易造成违约，造成延误和流动性风险。3.市场问题 （1）市场调节影响，房屋价值缩水，资不抵债或资大于债市场问题包括利率的变化干得好。房地产价格发生较大变化，相应的借款利率也必须调整这个抵押贷款是一种以房价为基础的贷款，借款人当时购买的有。因此房地产市场价格的波动将直接影响银行的按揭贷款在住房贷款的长期特征将是银行在市场利率大幅波动时。（2）交易习惯等影响，房屋价值波动，资不抵债或资大于债利率的波动本身可能会影响房地产市场的价格波动，二者相互影响，导致商业银行房地产贷款出现进一步的问题同时住宅抵押贷款，这可能会导致银行的流动性问题，对银行造成不利影响，同时，由于住宅抵押贷款占用了较长时间的资金，当银行在短时间内急需资金时，就无法收回住宅抵押贷款，这可能会导致银行的流动性问题，对银行的声誉产生不良影响。4.法律问题 （1）不动产抵押登记制度、公示效力等影响由于当前金融体系的不完善，立法漏洞可能导致：商业银行不能及时收回私人住宅抵押贷款的损失英寸。英寸由于各种因素，共同体法的适用也存在困难。实施房地产金融包括许多相关法律，有些甚至与此相矛盾在最明显的是，商业银行担保制度的保护还存在诸多问题。在抵押物的结算中，这是很难实施的，而且成本很高。（2）对住房权属登记、夫妻共同财产分割等法律问题了解不深入个人住房抵押贷款包括许多合法的关系商业银行、开发商、买方和信贷中介机构有着不同的法律关系，受到不同的约束法律。行动实际上它不见了许多法律法规都有具体的实施措施它是难以实施，导致金融实践中的立法法规滞后，严重影响了商业银行业务发展的需要。（二）内部问题1.办理流程操作问题（1）核实不细致严谨操作问题主要是由于人为错误、技术系统错误、银行内部流程管理不当或其他不良外部事件造成的这个具体表现为：对银行内部信贷业务进行调查，接受授信；由于非法交易，银行内部人员对数据的内部审计或对抵押贷款的处理不正确；银行寻求的住房信贷系统（PLPM）的稳定性和准确性；以及外部不良事件，如直接或间接损失，因借款人贷款政策变化引起的社会负面动荡；业务活动问题普遍存在于银行业的各个方面.操作问题不能使银行受益，却成了一系列的市场和信用问题这就是为什么它也应该得到一个全面的注意。（2）操作流程不熟悉，错误登记放贷等进来在许多金融机构中，操作风险造成的损失远远大于市场风险信用风险。商业银行贷款覆盖情况调查报告一些潜在的运营风险开。那个商业银行发放贷款前的审查报告，是指在发放贷款前对借款人基本情况的审查，并作出临时决定，是否符合贷款条件，贷款金额是否能够支出。2.银行内部道德问题 （1）熟人作风调查的重点是信用状况，业务状况，贷款申请的合规性和合法性以及贷款担保。信贷业务人员应将信用前调查报告和信用风险分析结果形成信用前评估报告，供风险管理部门或超支职能委员会。我们可以看出，银行对资信前调查报告的要求相对谨慎。是。那个根据债权人提供的信息对债权人进行了仔细审查.（2）监守自盗银行对资信前调查报告的要求相对谨慎。是。那个根据债权人提供的信息对债权人进行了仔细审查，结论是：这迫使借款人提供相当全面的信息，但关键问题是如何确保所提供信息的真实性；致例如：借款人的个人资料、借款人的财务状况、借款人的人事状况、行政管理借款人及其评级债权人借款人提供的相关信息的真实性为：毫无疑问。也是调查报告在突出一般点和考虑其他因素时，增加了一些主观的、难以衡量的因素，作为对债权人资信状况的综合评估和对债权人的安全性的综合评估证券四、导致商业银行抵押贷款问题的原因 （一）宏观因素 1.经济发展状况宏观经济环境对不同部门产生重大影响，私人住宅抵押贷款违约的可能性与经济发展密切相关一起。进来经济恢复期很高，社会就业率也在提高，在经济低迷时期，失业率上升，购买力下降，偿债能力有限，导致出现贷款违约可能性比较大。2.房地产政策变动 房地产业是我国重要的支柱产业和晴雨表经济。维护市场经济稳定，国家实时调整房地产市场，使之适应不同时期的经济发展和房地产供求状况到期日地方各级政府有权制定地方房地产政策并根据各城市房地产业的情况，出台新的房地产政策，房地产政策的变化可能会对原有购房者产生影响损害。所以例如，房地产政策导致房地产价格大幅下跌，借款人可能会违约。3.房价变动 借款人对房价的变化最为敏感，在房地产价格上涨期间，借款人会对自己的明智决策感到满意，但如果房地产价格出现小幅下跌趋势，借款人会感到不公平，不按照合同精神履行合同义务，开发商要求补贴的价差甚至停止还款附表A另一个原因是，房地产价格的上涨趋势远远超过了工资增长的速度，而工资增长的比例很高房地产价格对收入的影响在与世界其他国家相比，我国一些主要城市的房价比高达30倍，二线城市高达20倍-一次。它6-8倍之间有很大的差别，而且房地产泡沫。房价在短时间内，借款人可以放弃该物业，导致重大破产，银行面临巨大的经营问题。4.利率变动我国私人住宅按揭贷款的利息是按可变利率计算的。不同的商业银行采用不同的方法，但是利率的变化直接影响到贷款。如果利率大幅上升，相应的还款金额也会上升，这将给低收入借款人带来巨大压力，甚至会导致违约。5.法律制度和外部环境变化除了购房者、商业银行和房地产开发商外，人们最担心的问题之一是法律制度不完善和外部环境变化导致的失灵。结束。什么在房地产市场监管方面，中国通过了一系列法律法规，如《担保法》、《物权法》和《担保零售信贷管理办法》。但是，没有明确的规定。抵押贷款的确认、估价和注销不当。从法律依据看，商业银行在违约问题的处理上存在不一致性因为我国法律体系的不完善和消费信贷法律法规的缺失，不能妥善处理法律纠纷，从而引发了法律问题。（二）微观因素 1.房地产开发商的因素 银行，债务人和房地产开发商之间有着密切的关系。房地产经纪人将房屋卖给债务人。债务人以此为抵押从商业银行借款。银行根据抵押物的价值收取本金和利息，然后银行将贷款直接转至开发商的帐户。由于开放业务的因素，还存在许多违反合同的问题，例如由于开发商未能按时完工而造成的问题，虚假抵押和多种抵押。在这种情况下，特别是如果开发商不能按时完工，甚至不能完成未完工的建筑物，都会引起债务人与开发商之间的法律纠纷，并引起社会问题。借款人要求取消购房合同，从而给银行造成违约损失。如果房屋的预期效果与实际情况不符，也会导致房主违约。为了尽快提款，房地产开发商在房屋建设尚未完成时，提前预售了计划外的房屋。购买房屋时，购买者只能看到房地产沙盘，而看不到真实的物品。购买者只能根据楼层平面图选择合适的公寓类型。如果在实际交付过程中发现实际面积，房屋结构，装修标准和效果图或样板房相差太大，也会引起纠纷并引起合同违约。房地产开发需要大量的资本投资，但是由于开发商将买家的贷款资金用于房屋建设和房地产支持设施以及其他目的，例如投资股票，期货和其他高问题项目，如果投资项目失败，开发商的资金链断裂，随后的资本投资无法跟上，并且该项目被暂停，导致未完工的建筑物，导致无法按时交付房屋，业主还将终止偿还银行贷款因此，导致银行造成违约损失。2.银行内部因素银行内部因素主要有两个方面。一方面，银行对房贷业务了解不够，另一方面，银行自身的业务机会和业务流程的差距也造成了这一问题。近年来，中国房地产价格大幅上涨，房地产贷款已成为银行业的重要支柱很多人商业银行认为，房地产抵押贷款是一种相对较好的资产他们是。一般认为抵押贷款有小问题，摊销期和资金较长少于特点，乐观认为只有违约才会更安全可以。甚至在违约的情况下，出售抵押物所得的收益足够；因为失去了封面。到期对这一问题缺乏认识，往往是许多违反条约的行为。在这种盲目乐观的姿态下，商业银行通过提高信贷效率来增加利润，降低个人抵押贷款的借款标准和符合条件的债务人、首次还款来源、收入的真实性和交易的真实性武力。那个应放宽抵押品价值的核实，使充裕前、贷后和贷后核实程序仅为正式程序是。那个银行员工能力不强或业务培训不足，缺乏严格的信息检查英寸。英寸在这种情况下，商业银行不能保证债务人提供的信用信息的真实性，不能及时了解客户当前的经济状况和抵押贷款状况，不能及时发现风险隐患；最终消除什么样的失败现象或者。还有在收回的情况下，银行收回和处置抵押品的成本非常高；高。达尔此外，抵押物本身也会受到诸多因素的影响。3.借款人自身因素借款人迟延还款的原因主要有两种或两种情况，一种是理性的，另一种是理性的被迫的。从从经济学的角度看，信息不对称是指交易的一方拥有比另一方更多的信息或另一方没有的信息，这就导致了由于决策失误而没有信息的一方的损失帽子。进来商业银行与借款人之间的信用关系是借款人与商业银行之间的信息不对称；而信贷管理过程中的信息不对称（如偿付债务、虚报实际工资等）成为银行业的一大败笔欧洲的了解借款人的真实情况不能有效防止：借款人应：它是还有一些债务人的诚信感很弱有。不过他们可以还钱，但他们没有及时还钱对，这个导致了银行按揭贷款逾期的问题。理性失败的原因是债务人选择了适当的失败来解决问题，因为房地产价格下跌或更好的投资渠道。避免。强制违约的主要原因是社会原因因素。那里中国经济正处于转型期，是吗工业发展中的不稳定因素明显，隐性失业现象更加突出，导致债务不能及时偿还大胆。大胆。此外，各种利率纠纷；事故和包括债务人经济在内的其他社会因素这是这种情况可能会产生影响，这意味着贷款没有及时偿还，导致不良贷款。五、针对商业银行抵押贷款问题的防范措施 （一）建立个人信用制度，提高违约成本我国商业银行的贷款业务还没有成熟，还有许多问题，主要是由于广泛使用个人贷款，只有通过改进个人贷款制度，才能最大限度地减少欺诈和借款人违约的问题。我国应建立严格的个人信贷制度，将一切有关的信用信息纳入个人信息系统。向借款人提供违法者的档案，将其列入不公正的“黑名单”，限制借款人的日常生活，增加违约费用，防止个人容易违约和按时履行合同义务。商业银行可以建立自己的信贷系统，改善借款人的个人信息，对借款人的贷款进行分类，提前预警，避免违约的发生。（二）提高商业银行业务人员业务素质和能力在发展这一贷款业务时，银行应注意提高相关从业人员的专业水平和能力。从前端贷款销售人员到后端审批人，操作人员等，他们应掌握个人抵押贷款的业务流程，掌握并严格遵守有关规章制度，努力树立自己的职业道德和专业精神。尽职调查，以避免操作错误和违法行为。同时，制定与个人抵押贷款有关的标准程序和管理政策，避免因人员流动而影响政策的连续性和业务规范化。在评估和激励机制方面，业务量不应简单地评估。奖励或处罚应基于是否规范操作和强调贷款质量，以便对奖励和惩罚进行明确区分和追究责任，并有效防止商业银行因信贷问题引起的内部操作问题。（三）完善资产证券化市场银行业，证券业和保险业都属于金融业。在金融部门内，为了转移违约问题，银行可以转移其流动性差和其他不良资产的个人抵押贷款。重组，汇入资金池，并在资本市场上发行证券进行融资，即将银行的所有不良贷款打包为一个整体，并通过资产证券化转移出去，从而快速实现资产收益。资金和减少银行资产的流动性。帮助增加整体市场规模。商业银行要从事资产证券化业务，首先要分析自身的住房抵押贷款状况，以及贷款规模是否达到一定水平。对于必须出售的个人住房抵押贷款资产，它必须具有完全的所有权和良好的质量。其次，商业银行应具有健全的管理，良好的问题控制机制和规范的贷款运作流程，以促进资产证券化。同时，商业银行应根据不同的个人抵押贷款资产，积极推出差异化抵押贷款证券产品。借鉴国外资产证券化的丰富经验，推出适合我国资产证券化现状的新产品，使商业银行抵押贷款业务和我国房地产市场进入良性循环。（四）完善相关法律建设我国的房地产市场发展迅速，但相关法律法规滞后，跟不上房地产金融创新的步伐。缺乏关于个人住宅抵押贷款金融服务的全面统一的规定。首先，我们必须尽快制定与抵押贷款业务有关的法律法规，为房地产金融市场提供有利的法律​​体系。二是建立健全贷款违约处理机制，规范抵押房屋买卖，租赁，拍卖等一系列民法行为，以保护借款人的合法权益。最后，完善与住房公积金，房地产税，住房补贴等有关的住房法律法规。（五）创新商业银行抵押贷款保险模式 个人住房抵押贷款，是指借款人以房地产为抵押，并按照与银行签订的贷款合同购买抵押保险。保险标的不得少于贷款本金和利息的总和，银行是保险的第一受益人。银行要求借款人购买保险，以确保可以有效收回抵押贷款和抵押物的安全性。即使借款人违约，商业银行也可以在保险合同范围内向保险人提出借款人违约或其他行为。对自然灾害造成的损失承担赔偿责任。在现行保险机制下，有必要创新个人住房代表保险模式，借鉴发达国家的经验，并按照有关利益相关者的原则，房地产开发商，银行和借款人应当按照合同比率，并根据借款人的信用调整溢价比率。高级借款人可以逐渐降低该比率。对于信用评级较差的借款人，应提高溢价率，并着重进行监控。即使借款人违约，银行也可以根据合同标准及时向保险人赔偿银行的经济损失，从而有效减少银行的不良贷款（六）提高定量分析技术目前，世界各大商业银行正在利用广泛的历史数据和管理住房抵押贷款的新模式和方法，这使风险预测和管理更加客观和科学。因此，中国商业银行在风险管理中应尽量减少某些经验和质量管理做法，加强住房抵押贷款数据的积累和改进，利用国际最佳做法，认真研究和利用定量管理方法进行量化。了解中国特色住房抵押贷款的风险水平，最终实现数量化，我国商业银行住房抵押贷款风险管理的标准化和制度化。（七）专业评估机构价值评估由于我国的登记