工程项目风险防范和安全管理PPT

工程项目风险防范和安安全管理【互动游戏】假如你是一名名飞行员，你你所驾驶的飞飞机飞行在非洲丛林上上，热带雨林林吸引了你。。突然，飞机机发生了故障障，你必须马马上跳伞。与与你一起降落落在丛林上的的有14样物品，这时你必须做出一一些决定。先带走哪些？哪些可以帮助我？？【互动游戏】1.药箱8.手枪2.手提收音机9.一瓶驱虫剂3.打火机10.蛇咬药箱4.三只高尔夫球球杆11.大砍刀5.七只大的绿色色垃圾袋12.一盒轻便食物物6.指南针13.一张防水毛毯毯7.蜡烛14.一个热水瓶你的选择？说出你的理由？你的选择里面面有风险吗？你有何考虑？你的选择？说出你的理由由？你的选择里面面有风险吗？？你有何考虑？？第一部分：物物业项目的的风险和防范范第一节引入入物业管理风风险管理的必必要性一.从社会层面上上看：基于物业管理理的必要性二、从企业层层面上看：物业管理是一个非常有特特色的服务行业。风险管理是是物业管理企企业界更加迫切的内在要求。物业服务产品提供供的对象是业主，服务对象是是活生生的人人，服服务人的不不确定性远远远要高于实物物产品。三、从实践操操作层面上看看：目前，中国物业管理理企业的风险险管理活动几几乎是空白的的，呈现以下特特点：1.没有专门的人员和机构构进行企业的的风险管理活活动；2.企业的风险管管理活动基本本上是一种被动式管理；3.企业的风险管管理活动往往往是瞬时或间断的，意识到了了就进行管理理，事后又是“好了伤疤忘忘了疼”；4.缺乏系统、科学的的风险管理理论方法法指导；第二节物业业管理各阶段段风险管理及及防范第一阶段楼盘接管期的风险识别及及防范第二阶段楼盘装修期的风险识别及及防范第三阶段楼盘日常管理理的风险识别及及防范风险来自所处处的不同环境境第一阶段楼楼盘接管期期的风险识别别及防范一、新建住宅宅小区接管的的风险及防范范1.新建住宅小区区接管的风险险类别：新建物业手续不健全或不合法法设计隐患物业共有部位，设施设设备的质量问问题竣工验收资料不齐全物业服务合同风险识别2.新建住宅小区区风险防范策策略（1）详细了解楼盘的权属及及合法性（2）做好物业管管理的前期介入工作（3）签订《前期物业服务务合同》的风险防范1）谨慎签订物业服务合同同2）合同双方的的权力要对等，不能乱承诺诺3）明确物业合同服务务内容、范围围、合同期限限等重要条款款4）物业服务费费采用酬金制，要约定公示时间和内容5）明确物业管理理服务区域6）避免对物业业管理费性质质进行误导式式描述，明确支出范围围、作用7）注意免责条款的约定二、老（旧））住宅区接管管的风险及防防范业主委员会该楼盘存在的的历史遗留问问题物业管理公司之间的恶性竞竞争及不正当当招投标风险识别第二阶段楼盘装装修期的风险险和防范装修监管、清清洁、治安是是要点业主违章装修造成结构构破坏不规范装修造成安全全或消防安全全隐患装修监管不力造成小区区整体外观破破坏摆摊设点人员强买强卖卖与业主发生生纠纷冲突小区发生治安事件老（旧）住宅宅区接管的风险防范策略略1.考察业委会成成立的程序是是否合法规范范，是否办理相相关的手续，，否则在在日后的管理理服务中，将将会出现诸多多问题2.尽量避免陷入入恶性竞争的的陷阱，不规范的业主主委员会不接3.分析这些历史史遗留问题是是否可以化解4.详细的财务测算和盈亏平衡点点分析5.必要时采取风险避免策略略楼盘装修期的的风险防范策策略1.制定装修管理理预案2.装修申报、巡查与记录3.装修期间隐蔽蔽工程的巡查查与记录，特别事件的的记录要求准确详实4.进行闭水试验5.装修材料入口检查6.定时清场制度和装修出入人人员主副卡制制度7.及时履行报告义务8.买卖合同和管理规约约约定9.摆摊设点队伍伍的管理（合同、保证证金制度、公公告、现场监监管）策略【案例剖析】某小区是公务员员居住的小区，开发商商为了让公务务员提前入住住，要求管理理公司在周围围环境仍在施施工的情况下下，允许住户户入伙装修。。结果一业主主在晚间去现现场时失足跌跌落在未完工工的地下车道道上，造成骨骨折。为此，管理公公司被告上法法庭，经裁决决管理公司因因未采取防护护措施和明示示公告，存在在过错，需赔赔偿对方，造造成公司数万万元的经济损损失。【案例例启启示示】严格格照照章章管管理理经常常性性的安安全全宣传传明确确且且明明示示的的公用用设施施使使用用规规定定必要要的标标牌牌标识识警警示示系系统统业主主客客户户行行为为自自律律公公约约购买买公众众责责任任险险第三三阶阶段段楼楼盘盘日日常常管管理理期期的的风风险险一、、治治安安、、车车辆辆管管理理类类型型风风险险【例如如】业主主家家中中财财产产被被盗盗业主主人人身身及及生生命命受受到到损损害害车辆辆被盗或或者者坠坠物物砸砸车车【启示示】此类风风险险关关键键在在于于防范范，，如如果果处处理理不不当当必必定定给给公公司司带带来来一一定定的的经经济济损损失失。。二、、消消防防管管理理类类型型风风险险设备备老化化引引起起火灾灾操作作不当当或或违违规规操作作引引起起火火灾灾消防防设设施施被被盗盗、、损损坏坏占用用消消防防通通道道缺少少火灾灾应应急急预案案【启示示】消防防是物物业业管管理理的的重点点，，做做好好教教育育，，培培养养消消防防意意识识是是关关键键。三、、财财务务管管理理类类风风险险【例如如】：在酬金金制制中忽视视业主主的知知情情权空置房物物业业管管理理费费的的收收取取代收代代缴缴费费用用引发发纠纠纷纷业主主拖欠欠管理理费费用用引引发发纠纠纷纷【启示示】此类纠纠纷纷在在于于沟通通，，沟沟通通的的依依据据是是法法律律。。四、、公公共共设设备备类类型型风风险险电梯梯致人人损害害设备备损损毁毁因自自然然、、外外力力因因素素引引起起的的安全全隐隐患患【启示示】此类风风险险在在于于管理理，，购购买买保保险险可可以以防防范范。。五、、公公共共秩秩序序类类的的风风险险【例如如】：宠物物噪音音公共共区区域域占占用用高空空抛物【启示示】此类风险险的的关关键键在在于于对对业业主主教教育育，，帮帮助助业业主主确确定定角角色色。。六、、公公共共环环境境类类风风险险【例如如】：保洁洁及及消消杀杀药药品品造造成成人人体体损损害害带刺的的绿绿化化隔离离带带公共共设设施施维维修修或或改改造造现现场场公共共区区域域锐锐角角、、护护栏栏等等造造成成人人体体伤伤害害【启示示】此类风风险险的防防范范在在于于服服务务意意识识的的提提高高。。七、、服服务务沟沟通通类类风风险险【例如如】：员工工礼礼仪仪、、礼礼貌貌和和服服务务态态度度员工工反应应效率率回访访沟沟通通【启示示】此类风险险在在于于对对员员工工的的教教育育。。八、、法法律律和和合合同同管管理理类类的的风风险险【例如如】：物业业服务务合同同的的续续签签合同同订立立当事事人人的的资资信信合同同条条款款争议议方方式式【启示示】此类风险险在在于于法法律律意意识识的的不不断断提提高高。。九、、员员工工职职业业健健康康安安全全类类风风险险【例如如】：保洁洁类员工工维修修类员工工安全全类员工工【启示示】管理理者服服务务好好员工工，，员员工工才才能能服服务务好好业业主主。。第二二部部分分物物业业安安全全管管理理【引言言】安全全管管理理的实实质质在在于于安安全全意意识识的提提高高！一、、安安全全管管理理的的原原则则（一一）预防防原原则则（二二））真诚诚原原则则（三三））应急急原原则则二、、物物业业安安全全管管理理物业业安安全全管管理理是指物物业业管管理理公公司司采采取取各各种种措措施施和和手手段段，，保保证证业业主主和和使使用用人人的的人人身身、、财财产产安安全全，，维维持持正正常常生生活活和和工工作作秩秩序序的的一一种种管管理理工工作作。。三、、物物业业安安全全管管理理的的内内容容治安安管管理理消防防管管理理车辆辆交交通通管管理理第二二节节治治安安、、消消防防和和停停车车管管理理一、、治治安安管管理理（一一））治治安安管管理理的的方方式式1.封闭闭式式管管理理这种种方式式适适合合政政府府机关关、、部部队队和和一一些些要要害害部部门门或或别别墅墅、、高高级级写写字字楼楼等等一一些些高高档档物物业业或或者者业业主主和和使使用用人人有有特特别别要要求求的的物物业业管管理理。。2.开放放式式管管理理一些些大的的住宅宅小小区区和和商商业业楼楼宇宇都都采采用用开开放放型型管管理理方方式式，，不不仅仅业业主主、、使使用用人人无无需需办办理理专专用用通通行行证证件件，，且且外外来来人人员员只只需需要要着着装装整整洁洁均均可可自自由由进进入入。。不不过过一一些些商商业业楼楼宇宇在在非非办办公公期期间间也也采采用用封封闭闭式式治治安安管管理理，，以以确确保保业业主主和和使使用用人人的的财财产产安安全全。。（二二））治治安安管管理理的的原原则则1.预防防为为主主，，防防治治结结合合2.坚持持与与社社会会治治安安管管理理相相结结合合的的原原则则3.坚持持““服服务务第第一一，，以以人人为为本本”的服服务务宗宗旨旨4.坚持持治治安安工工作作硬硬件件与与软软件件一一起起抓抓的的原原则则（三三））物物业业治治安安管管理理案案例例【案例例一一】业主主住房房被被盗，，物物业业公公司司应应否否赔赔偿偿？？【案例例二二】酗酒酒后的的访访客客自伤伤怎怎么么办办？？【案例例三三】业主主请来来的的装装修修人员员要要强强行行进进入入小小区区怎怎么么办办？？二、、消消防防管管理理（一一））消消防防管管理理措措施施1.贯彻彻落落实实““谁谁主主管管，，谁谁负负责责””的的消消防防原原则则2.建立立健健全全消消防防安安全全制制度度3.加强强防防火火管管理理4.加强强消