中级会计实务-投资性房地产

中级会计实务-投资性房地产第一页，共74页。第四章投资性房地产第二页，共74页。主要内容第一节投资性房地产的定义、特征及范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第三页，共74页。常用科目投资性房地产（成本模式）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备投资性房地产-成本（公允价值模式）投资性房地产-公允价值变动投资性房地产-在建（资本化支出）其他业务收入（租金收入、出售收入）其他业务成本（费用化支出、折旧费用）公允价值变动损益第四页，共74页。第一节定义、特征和范围第四章投资性房地产第五页，共74页。第一节定义、特征及范围

投资性房地产的定义与特征

投资性房地产的范围第六页，共74页。一、定义与特征

投资性房地产的特征：赚取租金资本增值第七页，共74页。二、范围（一）已出租的土地使用权仅有计划不充分转租不属于（二）持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于。（三）已出租的建筑物转租不属于宾馆不属于第八页，共74页。二、范围不属于投资性房地产：（1）自用房地产①出租给职工；②旅馆饭店；③自用厂房。第九页，共74页。二、范围（2）作为存货的房地产房地产企业的商品房和土地第十页，共74页。二、范围部分出租，部分自用的可单独计量的-确认不可单独计量的-确认为固资、无形资产第十一页，共74页。二、范围【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。第十二页，共74页。二、范围【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2007年考题）A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。第十三页，共74页。二、范围【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2009年考题）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业的资产第十四页，共74页。第二节确认和初始计量第四章投资性房地产第十五页，共74页。第二节确认和初始计量

投资性房地产的确认和初始计量

与投资性房地产有关的后续支出第十六页，共74页。一、确认和初始计量两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第十七页，共74页。一、确认和初始计量（一）不论是外购还是自建，必须立即出租才能确认为投资性房地产，否则先确认为固定资产或无形资产，待实际出租时才转为投资性房地产P46-P47第十八页，共74页。一、确认和初始计量【例题•单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。第十九页，共74页。一、确认和初始计量(P47)土地在固定资产、投资性房地产建设期间正常摊销地是地，房是房投资性房地产-厂房，投资性房地产累计折旧投资性房地产-土地使用权，投资性房地产累计摊销第二十页，共74页。一、确认和初始计量甲公司的账务处理如下：由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为为投资性房地产=9000000×1/2=4500000(元)借：固定资产——厂房12000000投资性房地产——厂房12000000贷：在建工程——厂房24000000借：投资性房地产——已出租土地使用权

4500000累计摊销82500贷：无形资产——土地使用权4500000（9000000÷2）

投资性房地产累计摊销82500（165000÷2）第二十一页，共74页。二、后续支出（一）资本化的后续支出改扩建、装修、装潢在建期间不计提折旧（p48）第二十二页，共74页。一、确认和初始计量转改扩建时的分录：1．成本模式借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产账面价值全部转出2．公允价值模式借：投资性房地产——在建贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动账面价值全部转出第二十三页，共74页。【教材例4-4】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。20×9年5月31日，开始改扩建20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本模式计量。第二十四页，共74页。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产——厂房50000000（2）20×9年5月31日至20×9年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——厂房——在建5000000贷：银行存款5000000（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房45000000贷：投资性房地产——厂房——在建45000000第二十五页，共74页。【教材例4-5】20×9年5月，一项厂房经营租赁合同即将到期。决定改扩建，并自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，到期改扩建。20×9年5月31日，该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。完工，共发生支出3000000元，并出租。采用公允价值模式计量。第二十六页，共74页。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建20000000贷：投资性房地产——厂房——成本16000000

——公允价值变动4000000（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出借：投资性房地产——厂房——在建3000000贷：银行存款3000000（3）20×9年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房——成本23000000贷：投资性房地产——厂房——在建23000000第二十七页，共74页。（二）费用化的后续支出计入其他业务成本。第二十八页，共74页。第三节后续计量第四章投资性房地产第二十九页，共74页。第三节后续计量

采用成本模式计量的投资性房地产

采用公允价值模式计量的投资性房地产

投资性房地产后续计量模式的变更同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。第三十页，共74页。一、成本模式（一）科目设置：1.投资性房地产2.投资性房地产累计折旧（摊销）-其他业务支出3.投资性房地产减值准备-资产减值损失4.其他业务收入（租金）第三十一页，共74页。一、成本模式成本模式应当按照固定资产或无形资产的进行，计提折旧或摊销减值：资产减值准则与固定资产相同，次月起第三十二页，共74页。一、成本模式1.计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入第三十三页，共74页。一、成本模式【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。第三十四页，共74页。一、成本模式甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72000000÷20）÷12=300000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300000贷：投资性房地产累计折旧300000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400000贷：其他业务收入—出租写字楼租金收入400000第三十五页，共74页。二、公允价值模式（一）前提企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。第三十六页，共74页。二、公允价值模式1.科目设置：（1）投资性房地产——成本

——公允价值变动（2）公允价值变动损益-计入当期损益，影响利润投资性房地产是唯一一种能将公允价值变动计入当期损益的实物资产第三十七页，共74页。二、公允价值模式2.会计处理（1）公允价值上升借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）公允价值下降借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动（3）取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入不提折旧与减值与交易性金融资产相似第三十八页，共74页。【教材例4-7】20×9年9月，出租写字楼，租赁期为10年。20×9年12月1日起租，工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额。采用公允价值计量20×9年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。第三十九页，共74页。（1）20×9年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产—写字楼—成本8000

贷：固定资产—写字楼8000（2）公允价值调整计入当期损益借：投资性房地产—写字楼—公允价值变动

400贷：公允价值变动损益—投资性房地产

400影响利润第四十页，共74页。二、公允价值模式【例题•多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有(

)。A.按预计使用年限计提折旧B.公允价值变动的金额计入当期损益C.公允价值变动的金额计入其他综合收益D.自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益【答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。第四十一页，共74页。三、计量模式的变更成本模式变为公允价值模式的条件：房地产市场成熟，能够满足公允价值模式条件追溯调整未分配利润第四十二页，共74页。三、计量模式的变更账务处理：借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原房地产已

计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原价）（按账面价值转销）利润分配——未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债（或递延所得税资产）。借：利润分配

盈余公积

贷：递延所得税负债第四十三页，共74页。三、计量模式的变更在采用公允价值模式时，允许单项资产采用成本模式在采用成本模式时，不允许单项项资产采用公允价值模式（P52）第四十四页，共74页。三、计量模式的变更【例题·判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第四十五页，共74页。三、计量模式的变更【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。（2011年考题）A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配润）。第四十六页，共74页。第四节转换和处置第四章投资性房地产第四十七页，共74页。第四节转换和处置

房地产的转换

投资性房地产的处置第四十八页，共74页。一、房地产的转换-转换日之前之后转换转换日投资性房地产自用投资性→固定资产开始用于生产商品提供劳务自用出租固定资产→投资性租赁开始日自用资本增值固定资产→投资性停止自用开始资本增值存货出租存货-→投资性租赁开始日出租存货投资性→存货（对外销售）董事会决议转换日的确定（选择题）第四十九页，共74页。一、房地产的转换-会计处理转换方式会计处理会计分录成本模式投资性→固定资产对应科目转入P53固定资产→投资性对应科目转入P53投资性→存货“开发产品”以账面价值反应P53存货-→投资性账面价值（提完减值）P54第五十页，共74页。核算模式转换方式会计处理会计分录公允价值模式（特点是转换当日就确认公允价值变动损益）投资性→固定资产公允价值借：固定资产

贷：投资性房地产-成本

投资性房地产-公允价值变动

公允价值变动损益固定资产→投资性损失：净利润增值：其他综合收益借：投资性房地产

累计折旧

公允价值变动损益贷：固定资产

其他综合收益投资性→存货公允价值借：开发产品

贷：投资性房地产-成本

投资性房地产-公允价值变动

公允价值变动损益存货-→投资性损失：净利润增值：其他综合收益借：投资性房地产

累计折旧

公允价值变动损益贷：存货

其他综合收益第五十一页，共74页。一、房地产的转换-成本模式（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下的转换-科目对应固定资产~投资性房地产-厂房无形资产~投资性房地产-已出租土地使用权累计折旧~投资性房地产累计折旧累计摊销~投资性房地产累计摊销固定（无形)资产减值准备~投资性房地产减值准备

第五十二页，共74页。一、房地产的转换-成本模式（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下的转换应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：第五十三页，共74页。一、房地产的转换-成本模式【教材例4-8】20×9年8月10日，董事会决定8月31日将某出租厂转自用。20×9年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。转换前采用成本模式计量截至20×9年8月31日，账面价值为6000万元，其中，原价8000万元，累计已提折旧2000万元。第五十四页，共74页。一、房地产的转换-成本模式甲公司的账务处理如下：20×9年9月1日借：固定资产——厂房8000投资性房地产累计折旧2000贷：投资性房地产——厂房8000累计折旧——厂房2000第五十五页，共74页。一、房地产的转换-成本模式【教材例4-9】自用转出租（略）第五十六页，共74页。一、房地产的转换-成本模式【教材例4-10】甲公司是房地产企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改出租。租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为5000万元转换后采用成本模式进行后续计量。第五十七页，共74页。一、房地产的转换-成本模式甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼500000000贷：开发产品

500000000第五十八页，共74页。一、房地产的转换-成本模式【例题·单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。（2012年）

A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】D【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元借记“固定资产”科目。第五十九页，共74页。一、房地产的转换-公允价值模式注意原以公允价值模式核算时，新入账资产一律用公允价值由投资性房地产转出时，不论增值还是减值均确认为当期损益由其他资产转出时，增值进权益，减值进损益第六十页，共74页。一、房地产的转换-成本模式投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：第六十一页，共74页。【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，投资性房地产转自用20×9年11月1日，当日开始自用，公允价值为72000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为7000万元，其中，成本为6700万元，公允价值变动为增值300万元。投资性房地产转自用，不论升值贬值均计入当期损益第六十二页，共74页。借：固定资产——写字楼7200贷：投资性房地产——写字楼—成本6700

—公允价值变动300公允价值变动损益——投资性房地产200第六十三页，共74页。【教材例4-12】20×9年8月，自用转投资性房地产约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。采用公允价值模式计量假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为38000万元，其原价为55000万元，已提折旧15000万元。贬值计入当期损益-公允价值变动第六十四页，共74页。甲公司的账务处理如下：2×10年1月1日借：投资性房地产——办公楼——成本

38000公允价值变动损益——投资性房地产

2000累计折旧15000贷：固定资产——办公楼55000第六十五页，共74页。【教材例4-13】20×9年4月15日，存货转投资性房地产租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。公允价值计量20×9年5月1日，该写字楼的账面余额为40000万元。公允价值为43000万元。升值计入其他综合收益第六十六页，共74页。甲公司的账务处理如下：20×9年5月1日借：投资性房地产——写字楼——成本

43000贷：开发产品40000其他综合收益——投资性房地产3000第六十七页，共74页。二、处置（一）采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产第六十八页，共74页。二、处置（二）采用公允价值模式计量借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益最终其他业务成本=开发产品的初始成本（其他综合收益和公允价值变动损益都结转完）第六十九页，共74页。二、处置【例题•计算分析题】长江房地产公司（以下简称长江公司）于2012年1月1日将一幢商品房对外