绿城物业管理人员技能手册

浙江绿城物业服务集团物业管理人员技能手册第一章岗位描述3第一节物业管理工作的职责3一、物业管理的内容3二、物业管理人员的职责4第二节物业管理人员任职要求4一、知识要求4二、沟通、协调的能力5三、良好的服务意识5四、必须养成九种好习惯6五、一定要遵守职业道德7六、时常保持笑容9七、物业服务的礼仪礼节9第二章业务服务操作技能11第一节新盘入住的协调与管理.11一、入住前的准备工作11二、办理集中入住手续11三、零散入住12第二节协助新用户迁入13一、确认新用户13二、发给新用户资料13三、新用户交回资料13四、向新用户介绍管理处的服务14五、验收、入住14六、整理新用户资料14第三节二次装修管理15一、什么是二次装修15二、装修前的审批15三、认真实施装修监管17四、严把装修验收关19第四节业户档案与权籍管理22一、业户档案的管理22第一章岗位描述第一节物业管理工作的职责物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行养护、管理，从而维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。一、物业管理的内容物业管理的主要工作内容包括以下几个方面。（一）维护物业管理区域内的规划不受破坏物业管理的首要任务之一就是维护物业管理区域内的规划不受破坏，按照规章制度制止各种违章行为，禁止私搭乱建，督促并指导业主和物业使用人依照《中华人民共和国城市规划法》执行。（二）房屋装修的监督管理房屋装修的规划、设计、施工由房屋使用人负责处理时，物业管理公司应加强对装修行为的监管，监督装修设计图纸或作业是否构成对物业结构的损坏，并监督施工人员是否违章作业，当发现违章行为时要及时纠正，并对装修后的房屋予以检查验收，以确保房屋结构不受损坏，从而保证房屋安全质量。（三）房屋的维护与修缮房屋的维护与修缮是物业管理的重要环节，是物业管理常规性的服务于管理内容。应及时、准确地了解和掌握房屋的结构、施工质量、完损等级、设备状况，切实加强房屋的技术管理，并且经常、及时地堆房屋进行维护和修缮，以保护和提高房屋的完好率，尽可能地延长其使用寿命，提高其使用价值。（四）设备设施的管理及维修养护设备设施的管理及维修养护也是物业管理的常规性服务于管理内容。随着物业的设施设备的配置越来越齐全、越来越先进，其管理与维修养护工作也越来越复杂。物业服务企业要保证设备的正常运行，实现物业保值增值，为此就必须建立完善的规章制度，对基础资料、设备运行、设备维修、设备能源管理和安全操作进行全面的管理。房屋设施与设备的管理，是技术含量较高的管理，管理的好坏直接影响到物业服务企业的形象。（五）安全保卫与消防物业管理区域内的安全保卫与消防工作是涉及社区公共安全的重要工作之一。物业服务企业应该在公安消防部门的指导和配合下进行安全保卫与消防工作，其工作重点是防火、防盗、防交通事故、防意外伤害事件。（六）保洁管理物业管理区域整齐、清洁、优美的环境会给人带来舒适感，因而清洁、优美的环境成了物业管理区域文明程度的象征。物业服务企业一般可通过宣传教育、监督治理和定时清扫，以达到保护物业区域环境的目的。（七）环境保护物业服务企业在保护与治理环境中责无旁贷，既要保护环境不受污染和破坏，又要勇于依法制止破坏环境的行为，及时将已排放出的污染物加以处理，从而创建整洁、舒适、优美、文明的生活环境。（八）绿化管理绿化管理的前提是具有绿化意识。物业服务企业要增强绿化意识，合理投入人力、物力和财力，加大宣传的力度，加强物业区域内的绿化管理，扩大绿地面积，提高绿地标准。（九）车辆管理车辆是人们出行的代步工具，做好物业管理区域内的车辆交通管理、保证车辆存放安全、道路交通通畅的意义重大。（十）综合管理综合经营服务是指具有多种有偿服务形式的经营方式，包括衣、食、住、行、玩等各个方面。物业服务企业应在场地、人员、资金许可的前提下，有计划地开发服务项目，以最大限度地满足社区居民的需要，同时提高企业的经济效益。二、物业管理人员的职责物业管理人员受聘于物业公司，所以从事的工作也就是上面提及的各项物业管理内容。为简便起见，在此再作简述。（一）开展服务管理工作物业管理的实施就是要正常开展各项管理与服务工作。其内容大致有如下几个方面。1.房屋维修与管理。2.共用设备设施的维修与管理，如电梯、空调、供水、供电、消防、通信、安全保卫等设备设施的维修与管理。3.环境卫生，如公共区域的清扫和垃圾清运。4.绿化、如花草树木的种植和养护。5.治安、消防与车辆的管理。6.便民服务和特色服务等。在实施物业管理服务的同时，要抓好对管理服务工作的检查与控制，控制的目的是为了保证物业管理服务的质量。（二）内外的协调事务内外的协调事务包括以下两个方面。1.内部协调，即物业管理公司与业主及业主委员会的相互关系的协调。2.外部协调，即与相关企业及政府主管部门相互关系的协调。包括自来水公司、供电公司、燃气公司、居委会、通信公司、劳动局、工商局、环卫局、园林局、房管局、城管办等。物业管理人员要想做好物业管理工作，就要与这两个方面沟通协调好。内部协调是基础，外部协调是保障。第二节物业管理人员任职要求一、知识要求（一）房屋工程知识物业管理人员应具有一定的房屋工程知识，因为在日常的管理工作中，经常会遇到房屋工程方面的问题。例如日常维修问题，一般都是住户先打电话到物业报修，物业管理人员在听取住户反映的问题后，应及时告知其解决方案。此时就会应用到这方面的知识并需要做出判断，绝不能出现如业主家中漏电而不能告知其如何切断电源的类似事件。收楼是买房交易最关键的环节之一，专家指出了收楼要注意的10个细节，这也是作为物业管理人员应具备的知识。1.每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅。2.窗边与混凝土接口有无缝隙（因窗框属易撞击处，所以框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙）。-5-3.房屋内各处开关窗户是否太紧；开启关闭是否顺畅。4.带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹；行走时是否吱吱作响。5.房屋上是否有裂缝（一般而言，与房间横梁平行的裂缝，虽属于质量问题，但基本不妨碍使用）；而如果裂缝与墙角呈45度斜角甚至与横梁呈垂直状态，那就说明房屋沉降严重，该住宅有严重的结构性质量问题。6.看屋顶部是否有麻点（这种麻点专业上称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致），如果顶部有麻点，对室内装潢将带来不利影响。7.墙身顶棚有无部分隆起；用木棍敲一下有无空声。8.坐厕下水是否顺畅；冲水声响是否正常；冲厕水箱有无漏水声。9.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当。10.卫生间、厨房内是否有地漏；坡度是否正确（绝不能往门口处倾斜，否则水会流进居室内）。（二）法律法规知识物业管理公司对小区提供物业管理服务的同时，还扮演着一个法律、法规维护者的角色，大量繁琐棘手的安全防范和公共秩序管理工作自然成了物业公司一项重要的工作内容。主要围绕着防火安全、治安防范、交通管治、技术安全防范、公共生活秩序管理以及邻里纠纷调解等工作。除了配合公安机关加强小区安全管理防范措施的制定和落实外，还要做好对违章、违纪、违规现象的纠正工作，杜绝一切可能影响居用者生活的行为。由于这一类工作极易引发居用者之间的矛盾，所以还应积极做好宣传教育工作，使小区的安全保障系数提升到最高点。因而，作为物业管理人员，对相关的法律法规应有一定的了解。二、沟通、协调的能力人生在世，注定要与人接触，更何况是与业主的生产生活息息相关的物业管理工作。物业管理的对象是物（房屋及其附属设备设施），服务的对象是人（业主或使用人）。因此，物业管理人员的组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质。物业管理人员要加强人际关系的培养，要尽量与客户做好沟通。这就要把业主当做自己的朋友，全身心地为其解决困难。具备这项能力，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，加深彼此间的隔阂。例如，在深圳市几年前的年物业管理投诉总量中，有效投诉只占15%左右，绝大部分投诉是由于业主、客户与物业管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所致。（一）注重于业主、客户的沟通业主在使用房屋的过程中，对房屋的设计、发展规划、楼宇的质量等一系列售前遗留问题，都习惯地一味推给物业管理公司。面对业主的抱怨、不满，物业管理人员一方面要耐心倾听并做好解释工作，另一方面需主动地与有关责任部门联系、沟通，求得问题的合理解决。而面对不同年龄、不同层次的客户，物业管理人员要从不同的视角理解他们，努力创造良好的沟通氛围，使得人与人以及人与自然达到充分的和谐。（二）要注重于有关单位、部门和上级主管的沟通物业公司是服务机构，其中与住户息息相关的水、电、暖等方面的供给服务并不是物业公司提供的。而要确保这些方面能做好，以满足住户的要求，就需要物业管理人员与各相关部门沟通好，这样才能在物业管理工作中起到事半功倍的效果。三、良好的服务意识现在，物业管理并非纯粹的管理，而是服务。所以对执行人——物业管理人员的要求，也并不是单纯地从专业、技术等方面要求。而且现在的物业企业、物业管理人员的竞争也相当激烈，而要在激烈的竞争中取胜，物业企业必须有的品牌、自己的形象。但品牌和形象不是靠吹捧吹出来的，而是物业管理人员在实践中干出来的。因此，作为物业管理企业，在日常的管理中就要不断创新，要有新的理念，在服务意识上下功夫，有自己的绝招。作为物业管理人员，要在职场中取胜、要做好自己的日常工作，更需要有良好的服务意识。（一）业主第一，服务至上物业管理的工作性质是为业主提供服务，工作内容有时是非常繁琐和细微的。这就要求物业管理人员学会尊重人、理解人、关心人，关心业主、租户（统称业户）的需求，树立“业主第一，服务至上”的意识，不断主动地了解业主、租户的需求并努力使他们满意，这是物业管理人员的职责所在。要从内心深处树立“业主第一”的意识，而不是仅仅停留在表面。应做到以下几个方面。1.学会尊重人。这样才能有耐心地倾听业主、租户的要求。2.学会理解人。这样才能认真对待业主、租户提出的细微、琐碎的事情。3.学会关心人。这样才能从业主、租户的角度出发，急业主、租户所急，想业主、租户所想，主动地为业主和租户提供便利。（二）勿以善小而不为物业管理牵涉到每家每户，今天这家水管坏了，明天那家下水道堵了，后天谁家又要换灯管等。如果物业管理人员把这些事情仅仅当做小事，不进行及时的处理就有可能影响到业户的工作、生活，也影响到业户对物业管理公司的信心。物业管理工作就是以这些小事一件一件积累起来的，因此，物业管理人员必须从小处着眼，把做好每件小事作为自己的分内之事，并尽心尽力。（三）吧服务质量看作企业的生命线质量代表着公司的形象，服务质量的好坏直接影响着公司的声誉。而且服务质量的评价是由业主、租户提出而不是物业管理公司评定的。由于服务质量不好而导致业主更换物业公司的情况再国内已有发生。而且随着社会的发展，市场竞争日益激烈，优胜劣汰是必然趋势。以质量求生存、求发展是物业企业的必由之路。而物业从业人员的质量意识、心理因素、思想情绪、业务素质，则时时刻刻都在直接或间接地影响着服务质量。四、必须养成九种好习惯作为一名物业管理人员，必须在职场中养成一些良好的习惯。尤其是物业人员从事的工作，每天要面对的不仅仅是公司同事，更多的可能是业主、用户以及他们的亲属；如果是写字楼物业、酒店物业，那面对的人就更广泛了。你的工作是为业主、用户提供各方面的优质服务，而优质服务的实质是物业人员的一种习惯。作为一名优秀的物业人员，必须养成以下九种习惯。（一）了解企业目标和自己的职责物业人员必须知道所在企业的目标、价值观、信条和自己的工作范围。每一位物业人员都有义务理解企业的目标，并应该进一步知道围绕这个根本目标所制定的各种和员工有关的工作规程和职责。（二）预见并满足业户的需求物业人员必须做到尽量使用业户的姓氏称呼业户，预见并满足业户的需求，对业户热情亲切。如看见业主大包小包地提了许多东西进小区，就应该上前帮着提一下；如在电梯里看见抱着小孩的业主不方便按楼层键。（三）任何行动都要以客为先-7-物业人员在任何时间、地点，都应该以客为先。因此，物业人员应该做到以下几点。1.礼貌。见到业主和同事应该打招呼、问好；若是不方便打招呼、问好的，也可以微笑点头示意。笔者每天上班路过大厅时，值班保安都会投来一个微笑，真的让人感觉很温馨。2.“三轻”。“三轻”即走路轻、讲话轻、操作轻。在办公室或值班亭，如果有客人（业主、用户）来时应该停止内部的对话，转而关注客人的需求。如果在和另外的客人讲话或通电话时，应该用眼神和客人打招呼。由于工作需要乘电梯时，应该保持安静，不要大声和同事或其他客人讲话。3.礼让。使用小区的公共设施时应该自觉礼让，让业主优先使用。例如让业主优先出入电梯；在走廊通道礼让业主先走等。4.方便。服务是为了方便业户。物业人员不应该因为正在为业主服务而致使业户不便。例如当业主使用电梯时不应该抢先在里面打扫；来客询问物业管理区内的某个地点时，要准确为其指明方向，必要时带着来客到目的地等。（四）让客人“听”到你的微笑要对你面前3米内的客人和同事微笑致意，并让电话中的客人“听”到你的微笑。微笑是物业人员的重要习惯。微笑不仅会给客人带来喜悦，而且可以化解客人的不满。（五）充分运用企业赋予自己的权力物业人员应尽量满足业户的需求，运用企业的授权解决业户的困难。如果需要的话，不要吝惜向其他部门的同事和上级管理者寻求支持和援助，直至直接向总经理寻求援助。（六）积极沟通在工作场所，不要对管理部门做消极的评论。当业户提意见时，不要把责任推到其他同事或者其他部门身上，甚至推到上司的身上。这种推卸自身责任的态度会令业户更加不满，甚至进一步损害企业的形象。（七）把每一次的业户投诉视作改善服务的机会要倾听并尽快解决业户的投诉，保证投诉的业户得到安抚，尽一切努力重新赢得业户的信任。作为物业人员，你必须意识到，其实没有一个业户愿意投诉。物业人员应该把业户的每一次投诉看成一次赢得业户配合工作的机会，必须用尽一切办法快速回应，解决问题，再次赢得业户对企业的信心。（八）上岗时精神饱满物业人员的制服要干净、整洁、合身，鞋要擦亮，仪容仪表要端正大方，上岗时姚充满自信。物业人员在上岗时精神饱满、着装整齐、充满自信，不仅表达了对业户的重视和尊敬，而且能够充分展示企业形象和管理水平。自信来源于对工作驾驭能力、满意度和相关知识，自信的员工才会有工作的自豪感，自信的员工才会得到客人的尊重。（九）爱护公共财产要爱护公共财产，发现企业设备设施破损时必须及时报修。五、一定要遵守职业道德身在职场，就要遵守职业道德。而物业管理是比较特殊的服务性行业，职业道德要求与其他企业也有所不同，所以只要从事这个行业，就必须对之有透彻了解并严格遵照执行。物业管理人员应该遵循以下职业道德规范。（一）爱岗敬业爱岗就是安心本职工作，敬业则是爱岗的升华。爱岗敬业是无论哪个行业、哪个职业都应该遵守的。我国有的学者把它概括为“五爱”、“五业”精神，在物业管理行业中具体体现如下所示。“五爱”“五业”爱行业——热爱物业管理行业爱业主——对业主和用户充满爱心爱岗位——岗位只有分工的不同，没有贵贱之分爱服务——热心为业主和用户排忧解难爱信誉——爱护物业管理行业和本公司的声誉，在业主和用户中树立良好的企业形象责业——对所从事的物业管理职业有一定的责任心，工作认真负责廉业——为保证本职业的整体利益和根本利益，做到廉洁自律，杜绝不正之风的腐败活动勤业——勤奋努力地工作敬业——对自身职业的崇敬，即将自己的人生价值、名誉与职业的价值、名誉结合在一起爱业——对物业管理职业有深厚的热爱之情当然，人们的素质各不相同，所处的层次、境界也不会相同。目前，有的物业管理人员已经做到“责业”、“廉业”、“爱岗位”和“爱服务”；有的管理人员则已经做到“勤业”、“敬业”和“爱业”了。（二）诚实守信诚实就是态度诚恳，不说假话；守信就是有信用。具体而言，体现在以下三个方面。1.要实事求是。在参与物业管理投标时，对自己企业的实际情况要实事求是，不能为了中标而夸大事实、弄虚作假。2.要坚守承诺。有些物业管理企业制定了“服务承诺”，但在实际管理过程中就把这些承诺抛到脑后；有的物业管理人员把承诺当做缓兵之计，比如房屋维修，该今天做的事，说明天一定做，可到了明天，又说后天一定做，结果在业主、租户的心目中丧失了信誉，也丧失了他们的信任。所以物业管理一旦承诺，就一定要坚守承诺、履行承诺。3.要恪守合同。物业管理企业中标获得物业管理业务后，会与招标单位签订物业管理委托合同。物业管理人员要严格按照合同向业主、用户提供质价相符的管理服务，根据委托合同处理一切物业管理问题或纠纷。（三）真诚服务物业管理行业是服务性行业，物业管理人员必须牢记“服务业主和用户”这一宗旨。始终不要忘记自己是服务者的角色，要淡化或消除管理者的角色和意识。服务业主和用户，尊重业主和用户，要按照物业管理的相关程序、按规定的时间完成物业管理服务工作。要真心地征求业主和用户的意见，真诚地为他们服务。要站在业主和用户的立场上设身处地地考虑问题，想业主和用户之所想，急业主和用户之所急，尽心尽力地维护业主和用户的利益。（四）办事公道公道即公平合理，合理就是既坚持原则又考虑到他人利益。要做到办事公道，首先一定要记住自己的职责范围，不能超越本人的职责范围滥用职权，一切都要根据相关的物业管理法律法规、政策制度办事。同时，必须坚持原则，客观地处理各项工作，包括业主与业主之间的纠纷和需求，不能由于掺杂个人感情或私人利益而厚此薄彼或产生偏差。六、时常保持笑容笑是一种无声的语言，它能显示出魅力和涵养。凡是经常面带微笑的人，往往能将别人吸引住，使人感到愉快。人的行为比言语更能切实地表露出一个人的真心，而微笑则胜过任何雄辩的语言。微笑是需要练习的。有的人会说：“我不习惯微笑。”习惯从何而来？习惯是慢慢养成的。要改变一个习惯，最好的方法就是养成一个好的习惯去替换它。要去除不微笑的习惯，就要养成微笑的习惯，那么不微笑的这个习惯就会自然而然从你的身上消失。以下介绍一些练习微笑的方法，以供练习。（一）像空姐一样微笑说“E”让嘴的两端朝后缩，微张双唇，轻轻浅笑，减弱“E”的程度，这时可感觉到颧骨被拉向斜后上方。相同的动作反复几次，直到感觉自然为止。（二）微笑的“三结合”1.与眼睛的结合。当你在微笑的时候，你的眼睛也要“微笑”，否则给人的感觉是“皮笑肉不笑”。眼睛会说话，也会笑。如果内心充满温和、善良和爱时，那眼睛的笑容一定非常感人。眼睛的笑容有两种：一是“眼形笑”，一是“眼神笑”。取一张厚纸遮住眼睛下边部位，对着镜子，心里想着最使你高兴的情景。这样，你的整个面部就会露出自然的微笑，这时，你眼睛周围的肌肉也处在微笑的状态，这就是“眼形笑”。然后放松面部肌肉，嘴唇也恢复原样，但目光中仍然含笑脉脉，这就是“眼神笑”的境界。学会用眼神与业户交流，这样你的微笑才会更传神、更亲切。2.与语言的结合。微笑着说“早上好”、“您好”、“欢迎光临”等礼貌用语，不要光笑不说或光说不笑。3.与身体的结合。微笑要与正确的身体语言结合才会相得益彰，给业户以最佳的印象。（三）时时刻刻微笑学会了如何微笑后，物业管理人员应该在生活工作中不断地运用微笑、品味微笑。1.自觉地运用微笑。如果你过去没有做到这一点，今天起就要建立这种自觉性。2.做任何事情之前都面带微笑。即做任何事情之前，无论是学习、工作还是会朋友、交际，都要面带微笑。3.感到紧张时，给自己一个微笑。4.早晚面对镜子微笑。就是每天早晨起来之后，面对镜子浮出一个微笑；每天晚上回家之后，再对镜子浮出一个微笑。5.寻找榜样。就是寻找生活中的榜样。你在生活中遇到的长者、上司、同事和朋友，他们的微笑让你的感到亲切、适度，让你感到喜悦、温暖，让你感到美丽、自在，他们的微笑一定有你可以学习的地方，那么，就把他们当做微笑的榜样。七、物业服务的礼仪礼节物业管理中的礼仪服务工作的宗旨是“业户至上、服务第一”，就是要在管理和服务中讲究礼貌、礼节，使业主、用户满意，给业主、用户留下美好印象，做到礼貌服务、微笑服务、周到服务。（一）基本礼节服务工作中最基本的礼节有两大类：一类是体现在语言上的礼节，如称呼礼节、问候礼节、应答礼节；另一类是体现在行为举止上的礼节，如迎送礼节、操作礼节和次序礼节。1.称呼礼节。称呼礼节指在日常工作中与来宾交谈或沟通信息时应恰当使用的称呼。最为普通的称呼是“先生”、“太太”和“小姐”。当我们得悉业户的姓名之后，可与其姓氏搭配使用，以表示对他们的熟悉和重视。遇到有职位或职称的先生时，可在其姓氏后冠以职位或职称，如“罗经理”、“彭总”、“王教授”等。2.问候礼节。问候礼节是指日常工作中根据时间、场合和对象，用不同的礼貌语言向业户表示亲切的问候和关心。与业户初次相见时应主动说“您好，我能帮您做些什么？”在同业户道别或给业户送行时，我们也应注意问候礼节，可以说“再见”、“您请”、“慢走”等。3.应答礼节。应答礼节是指在回答业户问话时的礼节。应答业户的询问时姚站立说话，要思想集中地去聆听，不能侧身目视他处、心不在焉；交谈过程中要始终保持精神振作，不能垂头丧气；说话时应面带微笑、亲切热情，不能表情冷漠、反应迟钝，必要时还需借助表情和手势沟通加深理解。如果业户的语速过快或含糊不清，可以说“对不起，请您说慢一点”或“对不起，请您再说一遍好吗？”绝不能表现出不耐烦、急躁的神色，以免造成不必要的误会。对于一时回答不了或说不清的问题，可先向其致歉，待查询或请示后再向问询者作答；凡答应业户随后作答之事，届时一定要守信。（二）仪表、仪容要求仪表、仪容的基本要求如下。1.上岗前应按照规定着装，服装要干净、整洁，皮鞋要擦亮，布鞋要刷洗干净。2.自觉佩戴好工号牌或胸牌，工号牌应端正地佩戴在左胸上方。3.适当化妆，发型应统一、规范，经常修剪指甲；上班时应摘除多余的饰物；男性发根不过衣领，不留胡须、大鬓角；女性不梳披肩发型，不得浓妆艳抹。（三）仪态要求仪态的具体要求如下。1.站姿。基本要求是“站如松”。正确站姿的要领是：上身正直、头正目平、挺胸收腹、腰直肩平、两臂自然下垂、两腿相靠站直。站姿大致有三种：侧放式、前腹式、后背式，切忌表现出傲慢或懒散的样子。2.坐姿。基本要求是“坐如钟”。基本要领：上身正直，腰背稍靠椅背，两腿自然弯曲，两脚平落地面，并注意手、脚、腿的正确摆法。3.步姿。基本要求是“行如风”。基本要领：身体重心应稍向前，头朝正前方，眼睛平视，面带微笑，两臂自然摆动，步幅适中均匀，脚步轻稳。4.手势。与业户谈话时，手势不宜过多，动作不宜过大，不要手舞足蹈。在引路、指引方向时，切忌用手指指点点。5.表情。面带笑容、微笑服务有利于双向的感情交流，有利于更好地工作，要树立“笑迎天下客”的良好风气。第二章业务服务操作技能第一节新盘入住的协调与管理入住指物业开发商和物业管理企业为使物业安全交付给业主使用而共同努力所做的系列工作，以及业主收到书面入住通知并办理完相应手续的整个过程。在此期间.物业管理人员主要是为业主办理各项入住手续，以及与开发商共同解决业主所使用物业存在的疑问和问题。一、入住前的准备工作（一）入住准备工作内容入住前的准备工作主要包括确定集中入住时间、确定办理入住手续的内容及流程、联络政府公共事业部门确定协作事宜、发放入住通知、入住仪式准备工作、场地布置等。一般情况下，这些工作主要由开发商完成，物业管理人员只起辅助作用。但有些环节需要物业管理人员与开发商主动并且密切合作才能圆满完成，尤其是有些开发商首次接触此类工作，缺乏经验，就更需要物业管理人员的指导与配合。物业管理人员在准备工作中，主要的任务是以书面形式详细列出人住时业主所应提供的资料、需缴纳的费用、办理流程等并把此明细提供给开发商，以便开发商在人住通知中告知业主。另外，还要与开应对业主可能提出的疑问进行充分沟通以达成共识。（二）开发商沟通物业管理人员应根据以往的工作经验主动与开发商沟通，提出建议与意见。各项沟通必须详尽、严谨。如在提供办理入住手续所需资料、费用等内容时，应细致，全面，避免因疏忽漏项而造成不必要的麻烦。在准备人住仪式场地布置方面，则更应细致入微，小到场地指示牌、背景音乐等.都应给开发商提出好的建议与意见，并且尽量采用书面沟通的方式。（三）通知业主应及时将《入住通知书》、《入住手续书》、《收楼须知》、《缴款通知书》等一力寄发给业主，以方便业主按时顺利地办好入住手续。当然，邮寄这些资料的工作.有时也由开发商负责办理。通知业主的资料要求如表3-1所示。表3-1通知业主的资料要求资料内容要求入住通知书“通知书”上应注明各幢入住时间，以方便业主按规定时间前来办理。如业主因故不能按时前来办理，应在“通知书”上注明补办事项。入住手续书注明办理入住手续的流程收楼须知办理收楼过程中应注意的事项及应携带的相关证件、合同和费用。缴费通知书列明办理入住手续时应缴纳的各项费用。入住阶段是物业管理公司与其服务对象的第一次接触。这一阶段除了大量的接触工作和繁琐的入住手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中暴露出来，所以，物业管理人员应充分利用这一机会，既要做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想办好实事，以树立起物业管理公司良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。二、办理集中入住手续（一）集中入住的一般过程业主在开发商规定的时间到指定地点办理入住手续，办理完结后就可以正式人住了。其具体过程如图3-1所示此环节中较重要的一项就是业主收楼验房如果在验房过程中发现问题，则须由物业管理人员及时与开发商沟通。在最短的时间内予以解决。到开发商处办理相关手续及缴纳费用到物业管理公司处领取资料及缴纳费用到政府各事业部门现场办公处办理电话，煤气、有线电视等开通手续由物业瞥理公司工作人员陪同收楼〔验房)图3-1集中入住过程图（二）集中入住的工作技巧1.疑问答复。业主在办理入住手续的过程中，可能会有很多疑问，如有关房产证事宜、物业管理公司情况、日常费用缴纳等。其中有些问题，若在前期准备工作当中与开发商之间已做了较好的沟通，就可以很快地向业主作出答复。若出现了事先准备工作中并没有涉及到的问题时，接待人员不要急于给出答复以避免产生误导。为了应对此种情况的发生，物业管理公司和开发商一般会委派专人负责联系沟通工作，在遇到涉及对方的问题而无法及时答复时，由双方专门负责人员快速沟通后再答复业主;双方沟通时要注意明确答复内容，以避免产生歧义。2.房屋有质量问题的处理。根据《入住手续书》和《收楼须知》，业主在正式接管房屋之前，应由物业管理公司派人带领业主验收其所购物业。要做好这一工作须做到以下几点。（1）事前了解。物业管理人员在验收之前应尽量把可能产生的问题了解清楚，并逐项进行鉴定检查，把问题解决在入住之前。（2）记录问题并请业主签字。业主收楼验房时，如发现房屋有质量问题，包括外观、水、电等，物业管理人员应当场做好记录并请业主签字确认。然后交由开发商解决处理。（3）与发展商联系处理。物业管理人员此时应分辨问题的急缓，如需马上解决则应立即同开发商联系沟通，否则可待入住工作全部完结后集中处理。应注意避免与开发商沟通时的随意性，不要任何一位工作人员都可随时随地向开发商方面反映问题，而是将问题反映给本公司的专门人员.再由他们与开发商进行沟通，这样可使开发商更加明确问题的有效性。并加以重视及快速处理。三、零散入住大部分业主会在集中入住期间办理好各种手续，但也有部分业主因为各种原因无法在规定时间内前来。因此，入住后还会有业主不定期地到物业管理处办理入住手续。零散入住期间，物业管理人员与开发商应注意以下几个方面。（一）统一协调时间、地点业主办理入住手续时，一般情况下都会首先到物业管理处咨询办理事宜。但按照正常程序，业主应该先到开发商处办理完相关手续后才可到物业管理处继续办理。因此当发现业主还没有到开发商处办理手续时，物业管理人员应给予业主一定的指引。因而，在零散入住期间，应与开发商协商好办理手续的时间、地点，双方最好能在统一的时间内办理，开发商的办公地点也要明确、固定，这样一来，物业管理人员就可以为业主提供正确的指引（二）明确固定的联系人零散人住期间，业主也会有各种各样的疑问，尤其在验房后同样会发现很多问题，业主有时会要求尽快给予答复或处理。物业管理人员应根据所掌握的信息及实际情况在第一时间内答复业主，但若业主的向题只能通过开发商方面才能解决时，就要及时和开发商沟通。第二节协助新用户迁入物业管理中的入住工作并非只有新楼入住的情况，如果所管物业刚好是旧楼盘，也会面临一些新用户迁入的问题。新用户的入住工作，尤其是租户的人住工作与新楼盘人住有些不同，在此以某办公楼为例解说办理新用户迁入的工作程序及细节事项。具体而言，办理新用户迁入的工作程序主要包括:办理迁入手续、介绍日常服务、协助用户验收、处理用户资料、通知管理处其他部门提供服务等。一、确认新用户新用户分两种情况，一为业主，一为租户两者的资料情况不一样.具体如表3—2所示。表3—2新用户的资料状况用户类别提供类型新业主产权证产权属个人的，应提供身份证，联系电话、通讯地址、签名、传真号码产权属公司的，应提供公司营业执照、法定代表人身份证、联系电话、传真号码、通讯地址新用户业主授权书、租约复印件、租户承诺书、营业执照、公司负责人厂法定代表人身份证复印件、用户室内大件物品放行协议书。二、发给新用户资料对新用户确认以后，一定要依物业管理企业规定及物业项目发放资料，如下所示。（一）用户须知。（二）用户手册（三）公司职员出入证登记表。（四）公司水牌订购表。（五）借匙申请表。（六）关于确定防火责任人的通知。（七）出租房屋治安管理许可证等文件以及由业主填写的相关文件。三、新用户交回资料（一）业主授权书。（二）租户承诺书。（三）租约复印件。（四）公司营业执照副本复印件。（五）公司负责人/法定代表人身份证复印件（附签名及个人联系电话)。（六）用户室内大件物品放行协议书(附签名)。（七）用户资料。（八）用户单位防火责任人名单口。（九）出租业主治安责任书及租住人员治安责任书。（十）出租房屋治安管理许可证审批表（属出租房屋范畴的)。四、向新用户介绍管理处的服务（一）介绍各项基本规章制度及表单物业管理人员应详细解释管理处各项基本规章制度(包括用户室内装修规定、大件物品放行规定、管理费收缴规定、非办公时间出人登记规定、加班办公规定、室内配置消防用具规定等）及各种表格(如物品放行条)的使用方法。（二）介绍管理处日常提供的服务向用户详细介绍管理处日常提供的服务内同，具体如下所述。1.免费清洁服务，如每天一次室内大扫除，每月一次室内大扫除，每季一次施药杀虫，每年一次地毯清洗，每年两次空调风机尘网清洗等。2.日常文件及大批量文件复印、传真服务。3.提供便民工具、便民药品等。4.手推车借用服务。5.雨伞借用服务。6.会议室租用。7.代办公司水牌制作。8.办理大厦出入证。（三）介绍新用户可享有的特殊服务根据物业管理处的情况，介绍新用户可享有的特惠服务，内容如下所述。1.免费在大厦电子显示屏作为期两周的公司宣传，内容为“欢迎xx公司进驻xx室，祝业务蒸蒸日上”。2.免费室内大扫除服务一次。3.免费专梯搬运家具。4.免费清洗室内盘管风机尘网。5.开业一周内免费提供一块设置于楼层电梯厅的告示牌，用户可在告示牌上张贴房号指引或开业启事等。五、验收、入住（一）与工程部一起陪同用户到房间验收，将验收结果记录在用户室内设施检验记录表上。（二）用户确认电表读数、签收钥匙后，填写用户收楼登记表。（三）依照用户通知的办公时间，填写关于新用户迁入办公通知发给管理处各部门，按生效日期提供服务。六、整理新用户资料对新用户交回的资料和文件应详加审查，并按企业规定将资料分派和存档。具体处理方法参考如下。（一）业主授权书，复印一份交管理部，原件存用户档案。（二）租户承诺书、租约、营业执照复印件、公司负责人身份证复印件、公司职员表，统一存用户档案。（三）新用户资料，存用户档案。（四）用户单位防火责任人回执表，根据回执内容填写消防局统一印制的防火责任人任命书，盖管理公司公章后，复印一份存用户档案，原件交用户签收。（五）用户室内大件物品放行协议书，在业主/租户签署后收回独立存档。（六）公司水牌订购表，复印一份交财务部作收费凭证，原件传真给制作商订制后存用户档案。（七）公司职员出人证登记表，把登记表和办好的出入证复印件各复印一份交保安部存档。（八）出租屋主治安管理责任书，一式两份，派出所及业主签署后各存一份，复印件分别由服务中心和保安部存用户档案。（九）租住人员治安责任书。一式两份.业主与用户签署后各存一份，复印件分别由服务中心和保安部存用户档案。第三节二次装修管理一、什么是二次装修业主或使用人办理完入住手续后，在正式入住前.根据自己的使用特点和要求，对所购(租)房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。以上装修习惯七称之为二次装修。二次装修一般是在原来房屋初装修的基础上进行的.因此有如下特点。（一）二次装修必须符合楼宇原来设计时的工程技术规范与技术指标。（二）二次装修一般是在楼宇已有人住业主或使用人的情况下进行的，因此施工时要顾及住(用)户的正常工作及生活，尽量避免或减少对他们造成的影响。（三）对施工人员的技术及素质要求比较高。由于一幢楼宇、一个小区入住的业主或使用人成百上千，进入的施工队伍人员较多、较杂，如果他们素质不高，必将给物业管理增加难度.对楼宇或小区内的业主、用户的人身、财产安全带来损害。（四）由于一幢楼宇、一个小区入住的业主或使用人员成百上千因此二次装修的用户数量多、面广，二次装修可能会频繁地进行。（五）在装修的过程中，容易损坏毗邻房屋和公用设备设施。（六）施工中的防火要求特别高。二、装修前的审批(一)住户装修前应进行申报从二次装修的以上特点可以看出，它关系到所管物业的洁静，关系到使用人的生命财产安全，因此，二次装修的管理是物业管理中的一项经常而重要的事项。而某一细节的忽略就很有可能导致业户或使用人的投诉，甚至可能导致物业公司陷入尴尬的困难境地。所以必须从装修设计开始就进行装修审查与管理。如果等装修完毕再开始，装修带来的损害实际上已经形成，不但很难纠正和改变，而且也会给广大业主、用户的人身和财产安全带来威胁。所以，住户在进行装修之前，就应提前申报，向物业管理公司申请登记，而物业管理公司则必须从装修方案的审查开始就着手装修管理工作，以确保整个装修工程在规定范围内，并保护毗邻房产、公共设施、卫生环境等。装修申报审批的程序如图3-2所示用户装修申报物业公司审批1.在接到业主递交的装修方案后7天内予以答复.对不合规范或资料不全的，要去哦球业主进行修改，重新提交审批2.方案批准后，业主按规定到物业管理公司签订装修协议.明确装修的内容、明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容，并领取《装修许可证》图3-2装修中报审批的程序（二）进行安全检查在一些高档次的写字楼管理中，当新租用户提交室内装修申请时，管理人员应先到用户室内进行设备设施的安全检查，其原因在于已迁出的租户可能留下一些不安全的遗留装修，如电线乱接、安装混乱、用未经防火处理的木板间隔房间、擅自移动消防喷淋装置等。由于用户的违规装修可能危及整幢大楼的安全，因而对新租用户的装修要进行严格监管和验收。装修前物业管理人员应事先检查房屋中可能存在的质量问题。若在新租户装修过程中发现违规装修问题要求新租用户整改时，新租用户认为是原先存在的问题而不承担整改责任，因而不仅容易引起管理公司与业主和新租户之间的矛盾冲突，而且安全隐患也无人整改。因此，在新租户装修前，物业管理人员应先对用户室内进行全面检查，看业主或原租户是否有未经管理公司审批而擅自装修且存在不安全隐患.若违规装修是已迁出的租户所为，整改工作由业主还是原租户承担，应由业主决定。只有将违规装修整改后，管理公司方可允许新租户进行装修。如图3-3所述。（三）一定要收取装修押金对于是否应该收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商的约定为准.即按《房屋使用、管理修公约》中的规定执行，许多城市的法律都没有明确的规定。但行内的做法是应收取押金。因为实际工作中，确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他人生活的方便、安全，也不虑及对建筑物、设施设备的保护，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等，引起了其他业主的极大不满。若收取了押金，物业管理人员如果发现装修过程中出现损坏物业。破坏物业设施设备，给其他人造成生命、健康、财产方面的报失等情形时，可从这笔押金中支付。如果装修过程一切正常，没有出现上述情形，则可将收取的押金奉还。1.业主向物业管理公司工程部提出装修申清，领取《装修申报表》、《室内装修消防审批表》2.工程部对业主的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料3.业主尽快请设计公司进行装修方案设计（自行设计也可)，并选择合格的装修单位（由物业管理公司审查或由物业管理公司直接推荐)4.业主在15天内将装修设计图纸交工程部审核（四）酌情收取装修管理费在业主、用户装修过程中，物业管理公司要配合提供一些原始工程资料，上下协调各方面的关系(比如协调业主之间因装修干扰带来的纠纷;协调消防局、设计院等)，又要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，如纠正违章、进行电梯维护等，而这些工作会有人力、物力开支。也就是说，在装修管理中，物业管理公司不仅要投人大量人力、物力.而且更重要的是有一种无形的安全责任。所以可按公司规定酌倩收取管理费，并应向业主、住户解释清楚。当然，装修管理费是实际发生的管理而收取的费用，如果物业管理公司事实上没有参与对装修的管理，或者业主没有装修，则不应该收取该费用。（五）与装修公司签订责任书在以上事项办理好后，一定要与装修公司签订《装修施上责任书》，并发放《施工许可证》。装修施工责任承诺书如表3-3所示。表3-3装修施工责任承诺书装修施工责任承诺书物业管理有限公司:1.本人/本公司己收到物业管理有限公司发给的《装修指南》、《装修补充规定》、《防火手册》及《电梯管理规定》，现声明已详阅以上文件，已经明自并承诺遵守以l二文件的所有规定，若有违反，愿接受物业公司的任何处罚2承诺在装修期间按审批的装修方案和图纸施工。3.愿意在装修期间担任消防负责人，负责对进场装修的有关人员进行消防教育。并在装修施工过程中，严格遵守消防规定，采取有效的防范清施井承担因装修而引发灾难所造成的一切后果。特此承诺!签署人：身份证号码：（单位盖章）年月日三、认真实施装修监管为了确保装修的顺利进行，确保住户的生命、财产安全，物业管理人员必须加强巡视，加强对装修现场的监管，在定期巡查中纠正和阻止违规装修。（一）采取措施有效防止干扰装修期间，对左右隔壁、上下楼层住户的工作和休息会产生影响。如果物业管理公司不采取有效措施，一定会招致装修单元相邻住户的投诉和不满。为避免室内装修对邻居的干扰.应采取以下管理方法。1.装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户，让他们有思想准备和采取预防惜施。并敬请谅解。温馨提示样本如图3一4所示。温馨提示住户您好!我是金牛座602罗先生，因窗户漏水，定于8月16日一8月18日对漏水处做防水，施工期间可能会给您的生活带来不便，请多多谅解，我们将会监督施工人员做好安全防范，并尽量不扰邻。简时请您在施工期间关好窗户，以防污渍弄脏您家里。如有间题诸与找联系，电话:********我们共同监督施工。谢谢您的理解。图3-4温馨提示样本2.在用户提交装修申请时，提醒住户聘请信誉好、实力强、人员精的装修公司，并尽量缩短工期。3.对用户和装修公司进行必要的培训，解释装修程序和有关管理规定.避免他们因事先不知而产生各种影响工作或休息的装修工程。4.将《装修压意事项》贴在装修单元的大门上，提醒装修人员文明施工。5.对住宅楼.严禁在夜晚、周末等时间装修;对商业大厦，白天上班时间只允许一些不产生噪音及油漆味的装修，将发比较大噪音如电据声等工序安排在非办公时间进行，并严禁装修时开启空调。6.施工人员必须办施工证或出入证方可进场施工，施工人员不得从事与施工无关的各种活动。7.加强对装修单元的监管，及时听取邻居意见，对违规施工人员视其情节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令赔偿损失等处罚。（二）装修现场定期巡查装修现场、要求用户将《用户室内装修批准书》和《用户室内装修注意事项》张贴于门上，以便于物业管理人员检核和提醒装修人员安全施工。同时，物业管理人员须按规定对装修现场进行巡查。在进入新现场前高水平仔细查看图纸及审批文件，做到心中有数。进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意表3-4所列各项内容。表3-4装修现场定期巡查的内容序号项目要求1隔墙材料用防水材料或空心砖、轻体墙等(木器必须按规范涂上市消防局认可的防火漆)。2天花材料用防水材料或防水处理3电气线路改动需套PVC管，配电箱内空气开关型号、位置是否正确，出线线径是否合理等。4地面检查该业主有否在允许范围内对地面进行改动，如洗手间、厨房等地面改动，必须按规范做好地面防水处理，并通知管理处有关人员讲行检查。5墙面墙面以涂料为主。如贴墙纸则必须是阻燃墙纸。6给排水管理给排水管道如有改动，需检查其是否照图施工，材料质量是否符合国家标准，接口部分会否漏水，有否损坏主管及原有管道门7空调安装检查主机是否在指定位置安装，地脚螺栓需加装防震垫片，空调排水不能直接排至户外需利用厨房、洗手间或阳台地漏排水，主机如需挂墙或搭架安装，-19-需用不锈钢材料。8大门（进户门）如更换大门，需提供乙级防火门证明.否则不准更换，9防盗门必须选择管理处指定的款式.不接受其他款式，防盗门不能超出门框范围而凸出走廊上。10窗户防盗网（栏）新加防盗网必须在窗户内11外露平台外露平台如有装修，需查明是否得到管理处/展商批准（三）装修违规及时处理在巡查中发现任何违章工程必须尽快记录下来或拍照存档(如有需要)，及汇报上司做进一步行动。当然，应首先了解违规装修的形式及应对措施。1.违规装修的形式。住户违规装修一般有如下表现形式。（1）违规拆墙:违规在墙、梁.柱、楼板、阳台、屋面凿折塔占等。（2）占用公共通道放建筑材料。（3）施工现场未准备灭火器材。（4）住宅在午休或夜晚、写字楼在办公时间使用电锯（电钻)产生噪音。（5）使用天那水、油漆等。（6）乱倒泥(石、木等)渣。（7）违规安装空调。（8）违规封闭阳台等。如图3-5所示为装修现场施工队工具在角落有序堆放的情形，2.应对措施。为了保证物业及住户人身财产安全，加强对住户室内装修的管理，对住户的违规装修视情节轻重可采取如下措施。（1）口头或书面警告。（2）停止违规装修。（3）恢复原状。（4）扣留或没收仁具。（5）停水停电。（6）责令赔偿(损坏公共管理利益)经济损失。3.发出违章通知并将处理结果记录下来。对于重大的违规应向装修公司发出违章通知，并及时通知业主或住户，要求及时进行整改，并将违规事项及处理情况都记录下来。四、严把装修验收关物业公司与业主签订《装修管理协议》，按规定有责任协助业主进行验收。还有些业主甚至完全委托给物业公司验收、不管哪种情况只要参与其中，物业管理人员就要严把验收关。如防水工作是否做好将直接影响到业主的日常生活。装修施工完成以后。业主或用户耍对工程状况进行查验，对不合格处要及时督促施工单位采取补位措施。但是，一般业主或用户对工程施工业务并不熟悉。以下简单介绍二次装修查验的主要项目和内容，供物业管理人员参考。（一）门检查锁舌与锁鼻是否对位，钥匙转动是否方便。门与门框的间隙适中，因为小了太紧，大了漏风。还要留意门与地之间，是否预留出地面装饰的缝隙，否则，门在水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯就费劲了。（二）窗-20-窗最怕渗水，一下雨.雨水顺着窗缝流得四处都是。所以检查时要细看窗的工艺，缝堵得严不严，条压得平不平等。（三）座厕如果水箱渗水，则容易出现锈迹。水箱应是节能型的，因马桶冲洗最为费水。（四）地漏检查地漏时不妨在卫生间放点水观察一下地漏是否畅通。（五）橱柜开关橱柜柜门.看看是否方便;还要看看开门后行人通道是否畅通，橱柜高度是否便于取存物品。（六）不锈钢洗手盆有些楼房使用的是不锈钢洗手盆，这种盆的下水管如漏水，肉眼不易看到，但可以用手顺着管子摸一下，如干爽就可以了;还可用手轻摸查看水喉表面有否渗水。（七）电电的施工从表面看似乎事情不多，但许多潜在的问题却为住户今的生活、工作留下许多隐患，常见的问题主要有:配电线路的断路短路、电视信号微弱、电话接收干扰等。除此之外，还要检查是否有以下问题。1.装修公司为降低成本而偷工减料，做隐蔽处理的线路没有套管。2.线路接头过多及接头处理不当。有些线路过长。电工操作时会产生一些接头，如对接头的打线、绝缘及防潮处理不好，就会发生断路、短路等现象。3.做好的线路受到后续施工的破坏，如墙壁线路被电锤打断铺装地板时气钉枪打穿了PVC线管或护套线等。4.各种不同线路走同一线管，如把电视天线、电话线和配电线穿人同一套管，便电视、电话接收受到干扰。如图3-7所示。5.配电线路未考虑不同规格的电线有不同的额定电流，“小马拉大车”造成线路长期超负荷工作。（八）水暖在查验装修工程时，要重点关注以下水暖方面的间题。1.水流小.施工时，为了把整个线路连接起来，要在锯好的水管上套螺纹，如果螺纹过长，在连接时水管旋人管件（如弯头)过深.就会造成水流截面变小，水流也就小了。2.水管漏水。如果水管及管体本身没有质量问题，那么冷水管和热水管都有可能漏水。冷水管漏水一般是水管和管件连接时密封没有做好;热水管漏水除密封没有做好外.还可能是密封材料的选用不当。3.马桶冲水时溢水。如果安装马桶时底座凹槽部位没有用油腻子密封，冲水时就会从底座与地面之间的缝隙溢出污水。4.洗面盆下水返异味。装修完庄的卫生间，面盆位置经常会移到与下水人口相错的地方，买面盆时配带的下水管往往难以直接使用。安装工人图省事，一般又不做S弯，造成洗面盆与下水管道的直通，异味就会从下水道返上来。5.软管爆裂。连接主管到洁具的管路大多使用蛇形软管。如果软管质量低劣或水暖工安装时把软管拧得太紧，就容易使软管爆裂。在实际工作中。你可根据房屋装修验收的要点、技巧，设计一张简易表格，并应用于工作中。装修验收检查表如表3-8所示-21-表3-8装修验收检查表序号项目验收检查内容检查结果1门（1）门的开启关闭是否顺杨（2）门插是否插入得太少，门间隙是否太大(特别是门锁的一边)（3）门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音（4）大门、房门的插销，门销是否太长太紧2窗（1）窗边与混凝土接口有无缝隙，窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实.不能有缝隙（2）开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅（3）窗户玻璃是否完好（4）窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水3地板（1）地板有无松动、爆裂、撞凹，行走时是否吱吱作响（2）地板间隙是否太大（3）柚木地板有无大片黑色水渍（4）地脚线接口是否妥当，有无松动（5）地面是否有裂缝、是否有起砂现象4顶棚（1）顶上是否有裂缝，没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属目前的质量通病，虽有质量向题，但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈乘直状态，那就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题（2）看顶部是否有麻点（3）顶棚有无水渍、裂痕（4）特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌现象（5）墙身顶棚有无部分隆起。用木棍敲一下有无空声（6）墙身、顶棚楼板有无恃别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方（7）墙身，墙角接位有无水渍裂痕（8）内墙墙面上有否石灰爆点5厨厕（1）厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马捅、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察（2）坐厕下水是否顺畅.冲水声响是否正常。冲厕水箱有无漏水声（3）浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当（4）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平现象;厨房、卫生问墙面瓷砖砌筑是否合格(砖块不能有裂痕.不能空鼓，必须砌实)（5）砖缝有无渗水现象（6）厨具、瓷砖及下水管上是否粘上水泥尚未清洗（7）水池龙头是否妥当，下水是否顺畅-22-（8）卫生、厨房内是否有地漏.坡度是否合适〔绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内)（9）出水是否通畅，出水口内是否留有较多的建筑垃圾〔10)防水是否做好6其他（1）厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合（2）试一下全部开关，插座及总电闸有无问题（3）试煤气热水器开关是否妥当（4）居室、客厅有否各种管线外露;是否有暖气回水或其他管线穿过（5）自来水水质是否达标第四节业户档案与权籍管理一、业户档案的管理业户档案资料的建立是物业管理中的一项重要的基础性工作，是科学管理的重要内容和前提建立业户档案资料对治安环境、车辆停放等方面管理工作的提高和对业户提供服务是很有帮助的。（一）业户档案的内容业户档案资料是在业户入住以后逐步建立起来的，其内容包括业户的姓名、家庭情况、工作单位、紧急联系方法、管理费收缴情况、室内装修管理资料及物业费用部分使用情况及保养维修情况等。1.业户人住资料。主要包括购房合同、产权证、入住通知书、使用公约、装修责任书、房屋验收单等材料。2.业户家庭资料。主要包括业户家庭登记表、同住人员变更资料等。3.业户联系电话。主要包括正常情况下的联系电话和紧急情况下的联系电话，如家庭电话、单位电话、手机、email地址等。4.业户室内装修管理资料。主要包括装修申请表、装修过程情况记录、管线变动情况等。5.业户日常维修资料。主要包括维修记录、维修回访记录。6.业户反馈资料。主要包括服务质量回访记录、业户投诉及处理记承、业户意见征询、统计记录。（二）业户档案的收集1.物业管理部门应设立档案室，建立相应规章制度，对业户档案进行严格管理。在实际上作中从需要出发，适当扩大资料来源。2.从时间上讲是从业户入住时开始收集归档，实行业户一户一档。（三）业户档案的整理各个业务范围上收集到的信息资料、统一交档案员集中整理，整理的重点根据资料内容、来源进行分类，做到条理清晰、便于查阅。（四）业户档案的归档管理处的业务部门应将收集到的业户资料在每月5日前交管理处档案员，按照物业管理白身的内在规律和联系，将资料分类有序地保存，并输入计算机存档。运用计算机的先进手段进行档案管理。目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案 51276227.1物流技术方案