杭电资产评估复习

资产评估

第一章

了解：1、资产评估的价值类型和评估假设各有哪些？

答：价值类型：市场价值

非市场价值：在用价值，投资价值，持续经营价值，保险价值等

评估假设：交易假设，公开市场假设，持续使用假设，清算假设

2、资产评估基准日的涵义？

答：是分析、估算资产的价值时，所确定的一个“计价时间”。

3、列举：资产评估业务的种类。

答：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押担保；企业租赁；债务重组等。

4、课后习题一、2.按存在形态可将资产分为（C）

A、可确指资产和不可确指B、固定资产和流动资产

C、有形资产和无形资产D、单项资产和整体资产

PSa按会计报表项目：流动资产；长期投资；固定资产；无形资产；其他资产

b按存在形态：有形资产；无形资产

c按是否具有综合获利能力：单项资产；整体资产

d按能否独立存在：可确指资产；不可确指资产

e按资产与生产经营过程的关系：经营性资产；非经营性资产

f按法律意义不同：不动产；动产；合法权利

5．资产评估的主体是指（D）

A、被评估资产占有人B、被评估资产（客体）

C、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员

二、4．资产评估的技术经济原则包括（ABCD）

A、贡献原则B、预期（收益）原则C、替代原则

D、供求原则E、独立性原则

5、资产评估机构的类型有哪些？

答：a按职业范围划分：专营资产评估机构；专项资产评估机构；兼容性资产评估机构

B按企业组织形式划分：合伙制资产评估机构；有限责任资产评估机构

熟悉：1、说一说资产评估的基本程序

（1）明确基本事项，签订业务约定书

（2）组建项目小组，编制评估计划

（3）收集评估资料

（4）清查核实待估资产，进行实地勘察

（5）选择评估方法，进行估算

（6）编制和提交评估报告

（7）整理工作档案，归档工作底稿

第二章

了解：1、重置成本分哪几类？重置成本的估算方法有哪几种？

答：重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。

估算方法：重置核算法（细节分析法）；物价指数法；功能价值类比法；统计分析法P42

2、实体性贬值估算方法有哪几种？

答：观察法；使用年限法；修复费用估算法

3、收益法中的“收益”指什么收益？它采用什么指标计算？

答：“收益”指客观收益或正常收益（正常条件下的收益）；未来预期收益

指标：净利润；净现金流量

4、折现率的本质、组成要素和适用场合

答：本质：预期投资报酬率

组成要素：无风险报酬率和风险报酬率

适用场合：有限期收益的折现。Ps资本化率适用于无限期收益的折现。

5、课后习题：一、3、某项专用技术预计可用5年，预测5年的收益分别为40万元、42万元、44万元、45万元、46万元，假定折现率为10%，则该技术的评估价值为（D）

A、217万元B、155.22万元C、150.22万元D、163.43万元

P=40/(1+10%)+42/(1+10%)^2+44/(1+10%)^3+45/(1+10%)^4+46/(1+10%)^5=160.43

4、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（A）

A、更新重置成本B、复原重置成本

C、完全重置成本D、实际重置成本

二、3、构成折现率的因素包括（BC）

A、超额收益率B、无风险报酬率C、风险报酬率

D、价格变动率E、平均收益率

4、收益法涉及的基本要素包括（BCE）

A、被评估资产的实际收益B、被评估资产的预期收益

C、折现率或者资本化率D、被评估资产的总使用年限

E、被评估资产的预期获利年限

5、运用收益法评估资产价值时，要求资产的收益额是资产的（BE）

A、历史收益额B、未来预期收益额C、现实收益额

D、实际收益额E、客观收益额

熟悉：市场法运用时，注意的问题是哪些？

答：a需要一个充分活跃的资产市场

b参照物与被评估资产具有可比性

c各个差异因素对评估价值的影响可以量化

d参照物的数量在3个以上

第三章

了解：1、机器设备鉴定的内容有哪些？

答：技术状况；使用状况；质量状况

2、课后习题：一、1、由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为（A）

A、实体性贬值B、功能性贬值C、技术性贬值D、经济性贬值

2、由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失是资产的（B）贬值

A、实体性B、经济性C、功能性D、内在性

掌握：成本法的运用

第四章

了解：1、容积率的涵义

答：指房地产建筑总面积与土地面积的比值，容积率影响建筑平均成本和土地利用程度，一般来说容积率越高，土地利用效率越高，低价也越高。

2、国有土地使用权出让方式？出让年限？

答：出让方式：协议；招标；拍卖；挂牌

出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年

3、房屋重置成本的估算方法有哪些？

答：预决算调整法；重编预算法；价格指数调整法

4、土地开发中的“三通一平”“七通一平”指什么？

答：“三通一平”：通水；通路；通电；平整路面

“七通一平”：通上水；通下水；通电；通信；通气；通热；通路；平整路面

5、影响房地产价格的区域因素和个别因素具体有哪些？（各三）

答：区域因素：区域商业繁华程度；道路通达情况；交通便利情况

个别因素：包括土地个别因素和建筑物个别因素。

土地个别因素：土地区域因素；容积率因素；用途因素。

建筑物个别因素：建筑物设计是否合理；建筑物质量的高低；是否与周围环境相协调

6、用成本法评估新建房地产，其价值组成项目有哪些？

答：新建房地产价格=土地取得费+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+投资利润

7、“分布打分发”确定房屋成新率的公式

答：成新率=（结构部分合计得分*G+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*B）/100*100%

式中：G=结构部分的评分修正系数；S=装修部分的评分修正系数；B=设备部分的评分修正系数

掌握：市场法的运用

第五章

了解：1、无形资产评估的方法有哪些？其收益期限如何确定？

答：方法：收益法；成本法；市场法

收益期限确定：法定年限法；专家预测法；产品生命周期法

2、无形资产运用后产生超额收益的计算方法有哪些？

答：直接计算法；差额法；分成率法；要素贡献法

3、课后习题：2、某项无形资产使用后，使产品市场占有率提高，销量从原来的每年100万件增至120万件。已知该产品价格为50元，成本为40元，所得税税率25%，则运用直接估算法估计该无形资产每年给企业带来的收益额为（B）万元。

A、200B、150C、165D、900

掌握：收益法的运用（含利润分成率的计算）

第七章

熟悉：流动资产的评估特点

答：a流动资产评估通常是单项资产评估

b合理选择评估基准日

c既要认真进行资产清点，同时又要分清主次掌握重点

d流动资产的账面价值基本可以反映其价值

e对企业会计核算资料依赖程度高

掌握：应收账款的评估（…，比例法为重点）

第九章

了解：1、企业价值的表现指标有哪些？、

答：企业总资产价值；企业净资产价值；企业获利能力

2、企业价值的评估对象是什么？企业价值评估中，对折现率确定的方法有哪些？

答：累加法；资本资产定价模型；加权平均资本成本模型

第十章

了解：1、资产评估报告的组成

答：资产评估报告书；资产评估明细表；资产评估说明

2、评估的使用期限多长？

答：一般资产业务1年；特殊业务半年（股票业务，破产清算）

起算时间：评估基准日

熟悉：资产评估报告的利用

答：（1）委托方的利用：a用于资产业务估价的参考教程；

b会计记账的依据；