皇家小城项目产品定位报告

125/125盘龙城皇家小城项目产品定位报告武汉易居投资有限公司2007.9

目录一、区域竞争市场深化1．区域竞争性产品分析……………………42．区域竞争性余量产品分析………………123．区域成交客户分析………144．区域潜在项目产品分析…………………155．区域潜在客户分析………176．典型个案分析……………19二、市场空白点找寻1．区域产品空白点分析……………………422．区域客户空白点分析……………………46三、项目产品设计思路1．产品突围原则……………472．主力购买群体设定………543．项目总体定位……………584．产品定位…………………59

四、项目产品设计建议1．项目规划布局建议…………602．项目产品模型及数据指标设定……………643．项目开发节奏建议…………654．项目产品立面造型建议……………………665．项目产品户型建议…………676．项目景观主题建议…………747．项目建材设备建议…………758．项目智能化建议……………769．项目物业服务建议…………7910．项目会所营建及功能建议…………………80

一、区域竞争市场深化1．区域竞争性产品分析1.1区域竞争产品规模对比物业属性物业名称占地面积总建面容积率绿化率建筑形态开盘日期纯不墅F·天下21000007200000.3466.4%独栋、联体不墅;2005-12-30

恒达·盘龙湾666000656610.4940.0%独栋;叠拼;联体不墅2006-05-01

宝安·山水龙城126540760000.545.0%独栋;叠拼;联体不墅2006-05-01

综合性项目巢NEST600000801630.5945.0%独栋不墅、双联不墅、联排不墅、花园洋房2006-12-30

武汉28街122677.22019201.6530.0%小高层;多层;商铺2007-05-31

以后海岸534866.674706830.8850.0%多层;不墅;2006-06-28

一般住宅盘龙新天地117820959510.8135.0%小高层;多层2006-08-19名流·人和天地1332001730001.341.0%多层,小高层2006-09-30歌林花园155041460000340.0%小高层、高层2007-7-28百合佳园6493.33146001.835.0%多层2006-9-23江北春天23300480002.0636.0%小高层;多层;2007-1-1冰晶天兴城1620045233.442.535.2%小高层;多层;2007-3-28冰晶江城72160.87142454.891.6838.0%小高层;多层;2005-11-26蓝色星城19633.33362921.8540.0%多层2006-10-27作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比较低，因此所开发项目均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势，吸引了众多房地产开发商的目光。区域首个开发项目即定位于“顶级”的不墅项目“F·天下”，为盘龙城奠定了较高的市场定位和社会形象。随后，宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、巢NEST等项目的开发，使该区域逐渐成为不墅项目的聚拢地。2002-2004年可称为盘龙城的“不墅时代”。目前市场供应中，不墅依旧占据相当一部分。从以上表中能够看到，目前纯不墅项目的开发面积占区域市场中32.8%以上，而综合物业项目中也都有大部分开发为不墅。而盘龙城不仅具有高端不墅项目，还有专门多项目是属于针对地段客群的开发项目，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类项目占到区域市场供应的38.6%左右。与不墅项目加起来，达到总供应量的71.4%，具有绝对的优势。形成一种两极端产品的供应占主导的局面。

1.2区域竞争产品开发节奏对比区域典型楼盘销售周期统计物业属性物业名称开盘日期销售周期（月）已售套数月平均销售套数销售率纯不墅巢NEST（一期）2005-09-2521.326312.380.2%F·天下（一期）2003-11-08442215.028.2%恒达·盘龙湾一期2004-11-1831.71685.374.3%恒达·盘龙湾二期2006-11-088172.115.6%F·天下（二期）2006-12-167.5324.337.6%宝安·山水龙城2004-10-2832.31474.662.3%合计84833.6综合项目梦里水乡2005-11-1819.7241.250.0%以后海岸2004-11-28311565.017.0%武汉28街2005-12-1019.630815.747.5%合计48822.0一般住宅盘龙新天地2006-08-1910.536234.549.5%名流·人和天地(一期）2006-09-30929132.331.5%百合佳园2006-9-239.511311.972.4%江北春天2007-1-1712217.425.0%冰晶天兴城2007-3-283.328185.279.4%冰晶江城2005-11-2620.373536.274.2%蓝色星城2006-10-278.525029.479.6%合计2154246.9总计3490302.5此表成交数据来自武汉房地产市场信息网，截至于8月5盘龙城住宅市场在总3490套的前提下，按照月销售302.5套/月的去化速度，去化周期为3490/302.5=11.5个月（未包含部分开盘不足一个月的以及未开盘的楼盘），总体来看，销售周期较武汉其它城区较缓慢。按照不同物业类型来看，不墅类销售周期为25.2个月，一般住宅（以多层、小高层为主）的销售周期较快，仅为8.7个月，在开发时，考虑到资金回笼的因素，综合项目较为灵活。

1.3区域竞争产品建筑风格对比物业属性物业名称建筑形态建筑风格建筑立面纯不墅F·天下独栋、联体不墅;综合国内外各式建筑风格，强调个性立面色调分区统一，在材料和细节上稍有区不恒达·盘龙湾独栋;叠拼;联体不墅以提炼中式建筑符号作为母题，用现代手法和现代材料诠释传统以粉墙黛瓦为主色调，宝安·山水龙城独栋;叠拼;联体不墅中国传统风格灰瓦白墙强调其中国传统风格综合性项目巢NEST独栋不墅、双联不墅、联排不墅、花园洋房用材和线条，简洁大方，具有现代感以暖色调为主，体现项目的温馨主题以后海岸多层;不墅;地中海风情“红砖”与“灰砖”两种色系结合一般住宅盘龙新天地小高层;多层;充满欧洲滨水休闲小城素雅明快，色调比较单一名流·人和天地多层,小高层简约、大方，有一定现代时尚感。外立面以以素雅明快的浅色系为主色调不墅项目建筑风格较为鲜亮，F·天下作为盘龙城标杆项目，体现一种“以人为本”的个性设计理念，采取多元化，但各类型风格做到精巧。而其它纯不墅项目，比如盘龙湾、山水龙城，则将中式传统建筑风格运用极致，不管是建筑立面依旧建筑布局结构。而非不墅项目则较多采纳简洁大方的现代风格，但冷暖色调各有不用。然而项目独特的建筑风格容易脱颖而出。1.4区域竞争产品户型对比在售楼盘项目的供应户型配比表户型面积套数占比二房60-140㎡2191套36.1%三房90-170㎡3343套55.0%四房120-200㎡542套8.9%要紧统计二房至三房的户型配比，各房型的面积范围跨越较大，经济型和舒适型均有，全面照顾各消费阶层三房户型占绝对主力，四房供应最少。其他户型，如五房及以上，也达到4000套以上的供应量，要紧是不墅类和花园洋房等构成，不墅类中独栋、联排、叠拼等均有相当比例，依照地块的属性各有分配。

1.5区域竞争产品智能化、设备、建材对比事项共同点个性点智能化/建材①在智能化方面都强调了科技、智能的因素，差不多的系统都配备有②各楼盘都围绕某种建筑风格来打造楼盘外立面和运用建材高档楼盘项目的系统较为全面，特不是智能化设施较为全面和高级安装和使用还有距离，一般住宅项目中宽带网等运用不多以环保建材作为卖点，比如，武汉28街物业治理①在物业治理方面都注重智能化的运用①不同的楼盘和不同的物业形态，其收取的物管费用互不一致，低档为0.3--0.6元/平米/月，该部分以多层住宅为主，高档在1.5—2.0元/平米/月，该部分以区域档次定位高端的不墅或综合楼盘为主楼盘配套①在配套设施上会所设置上都有相当的投入，完善本案业主的日常消费，多数依靠项目本身的商业配套或功能会所②泛会所的概念没有被使用③车位配比在50%以上④各楼盘的配套要紧基于晚上都市配套的不足因各楼盘所处地理位置的不同，对配套的要求也互不相同，依据楼盘的档次不同，会所涵盖的内容各有不同

1.6区域竞争产品景观营造对比物业名称景观设计特点绿化率F·天下最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，将不墅建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盘龙城这片古老文明的肇基地上制造了“山重水复、天人合一”的意境空间。66%恒达·盘龙湾师法中国传统江南园林，注重借景和对景，营造平和、宁静的氛围。造园者通过概括与提炼，对自然形象进行再制造，采石堆山，穿插造型独特的四角亭40%宝安·山水龙城依山势落成，借景借水，同时独创的民俗风情商业街和5公里45%以后海岸首期以湖、人工沙滩、湖堤、亲水公园、建筑、标志物组合成浑然一体、逐次变化的湖湾风情走廊。50%盘龙新天地在园林景观上提出以“盘龙”为题，通过水龙（水系）和旱龙（景观路）的交错形成双龙戏珠景观，但在实际表现上并未能充分体现，景观设计过于小巧，无特色。35%名流·人和天地以丰富多样的绿色植被，贯穿园区的灵动水系，主题多样的休憩空间，筑就不墅级的园林环境41%不墅项目中由于区域内各项目卖点均以公共资源为主，得益区域环境优势，绿化率较高景观营造主打生态和风水，共同的产品诉求导致区域产品类型较为单一，产品同质化现象严峻。

2．区域竞争性余量产品分析物业属性物业名称建筑形态住宅总套数可售套数销售率成交均价纯不墅巢NEST（一期）联体不墅;3286580.2%4580.77F·天下（一期）独栋、联体不墅;78456328.2%5067.97恒达·盘龙湾一期独栋;叠拼;联体不墅2265874.3%3220.48恒达·盘龙湾二期独栋;叠拼;联体不墅1099215.6%4683F·天下（二期）独栋不墅;855337.6%6555.97宝安·山水龙城独栋;叠拼;联体不墅2368962.3%3831.17合56综合项目梦里水乡独栋不墅;酒店式公寓482450.0%3068.11以后海岸多层;不墅;91876217.0%3405.67武汉28街小高层;多层;6482447.5%2529.69合计16148103001.16一般住宅盘龙新天地小高层;多层73234049.5%2300.17名流·人和天地(一期）多层92337031.5%2354.74百合佳园多层15663272.4%1438.65江北春天小高层;多层4884325.0%1820.29冰晶天兴城小高层;多层35436679.4%2707.92冰晶江城小高层;多层;9907374.2%1804.06蓝色星城多层31425579.6%1678.68金龙·四季阳光二期小高层;多层;221642.3%2403.41合计471820192063.49总计81003749此表成交数据来自武汉房地产市场信息网，截至于7月5日在售纯不墅项目中，还有920套未售，占到总套数1768的52.03%，还有过半的套数没有销售，而成交套数中平均售价为4656.56元/平米，其中F·天下项目的价格居首。一般住宅项目中综合来看，大多销售过半，仅有今年和去年下半年新开盘的项目未售套数较多，而成交平均售价2063.49元/平米，远远低于市区，甚至低于金银湖、汤逊湖等郊区楼盘。

3．区域成交客户分析依照对目前在售项目分析，区域内置业客户表现出以下特征项目不墅多层客户来源汉口、青山、其他都市汉口、青山职业特征私营业主、高级公务员、企业高层领导、投资客企业中层治理人员、技术骨干、IT、金融、艺术行业自由职业者年龄特征40岁以上30－50岁置业目的多次置业、自住、投资多次置业、自住、养老、投资驱动因素环境、升值潜力环境、价格、升值潜力盘龙城不可复制的天然山水资源，和不墅类产品本身的需求，吸引了相当一部分高端消费群体，作为他们都市生活的补充。而另一类低端消费群体，随着都市中心地区房价的不断飙升，总价差不多超过他们实际承受价格，因此将目光转移到较偏远的地区。盘龙城的低端住宅每平米均价两千多元，在武汉市房地产市场较为稀缺，而实际距离又比其他郊区距市区要近得多，这两点的结合无疑会受到低端消费群体的追捧。形成了“低端化与塔尖化”的消费共存。青山和汉口是区域内不墅及多层住宅客户重要来源地购置不墅的客户以武汉市私营业主、高级公务员和企业高层领导以及外地投资客户为主购置多层客户多以汉口及青山城区有一定经济的基础的行业技术领头人及中层治理人员及工薪阶层4．区域潜在项目产品分析4.1区域潜在项目规模对比物业名称占地面积总建面容积率绿化率建筑形态城开天玺花园526亩400000㎡1.135%多层（带电梯）盘龙香槟半岛1000亩450000㎡0.6750%高层，不墅从潜在的竞争项目来看，这些项目具有如下特点：总开发量较大，以多种物业形式存在，要紧是以多层为主，小高层为辅，兼以不墅、连排等；每个楼盘商业部分要紧以社区商业为主；部分楼盘依照地段、品质、景观等优势，通过优化物业配置来增加产品附加值4.2区域潜在项目开发节奏对比楼盘开发面积均较大，产品类型也呈多元化，因此会依照不同产品和工程进度分期开发。4.3区域潜在项目建筑风格对比中式、地中海式，欧式都有不用程度的运用，这些风格对景观设计和用材极其讲究，盘龙城楼盘运用自己的成本优势和环境优势极力打造。楼盘有的强调统一性，项目风格和色调差不多上一样，而有的强调设计个性，或者分区风格不一，比如综合性项目用各不同风格色调和建筑立面来自然分区。部分楼盘基于提高产品品质对外立面进行独特设计，如：城开•天玺花园4.4区域潜在项目户型对比各楼盘都兼顾有不同面积的户型，同时主力户型差不多上都定位于三室两厅。部分楼盘依照地块特点，户型变化多样，有花园洋房、类不墅产品等4.5区域潜在项目智能化、设备、建材对比在物业治理方面智能化设计和环保材料的运用有所提高4.6区域潜在项目景观营造对比因盘龙城特质的生态区，各楼盘在景观绿化方面都着力打造互动效果各诉求点有所变化，不墅的人文关怀的诉求得到重视，比如香槟半岛，生态牌也附加上环保、节能等不同科技智能的运用

5．区域潜在客户分析相比汉口其他周边区域，如金银湖、后湖等片区，盘龙城性价比的优势日益显现，盘龙城的客户能够从其他区域分流和导入。分析金银湖、后湖片区的客户特点：金银湖、后湖片区的客户职业分布特不广泛，有公务员、经理层、金融机构从业人员、公司职员等，共有特征是具有较为优越的经济收入。从目前情况看，由于金银湖区域极不发达的公共交通系统和畅通的道路交通系统，使得入住客群大部分都拥有私家车，而拥有私家车的客群不外乎几种类型新兴白领（年龄在25岁—35岁之间）；家庭积存深厚（以大夫、教师、公务员、企业治理人员为主的三口之家）；私营业主/企业高层。这三类人群的共有特征是：对生活品质要求较高，同时有着极强的社交需要，强调社区氛围；另一方面，他们的收入来源丰厚且较稳定，差不多超越了需求层次中的最初生活需要。因此该区域的客户群可不能对价格产生太大抗性，而更为注重品牌、社区氛围、产品附加价值等纯物质价值以外的因素，他们能够同意的总价范围大致在40—60万左右。其次汉口中心城区中二次置业者和房屋拆迁者也是盘龙城潜在客户的重要部分。这类有大部分客户均在汉口其他板块有物业，盘龙城的优势在于：低密度的规划、高绿化率的自然环境、畔湖的绝色美景和有不与市中心楼盘所缺少的大型社区形态等优势。另外随着市中心土地的不断挖掘，越来越多的老城区居民面临着购置新房的问题，中心城区高涨的房价明显不适合这一类购房者，因此他们把目光投向了城郊区域，如盘龙城。盘龙城的价格明显低于中心楼盘许多，撇开临时的交通问题、商业配套缺乏、居住气氛较差等问题，该区域的楼盘质量、户型设计、小区规划等都优于中心城区的楼盘，特不适宜居住，这也是众多购房者选择该板块的缘故。

6．典型项目个案分析依照对这一区域在售和潜在项目的分析，在这一区域，要紧有三种类型的项目，即纯不墅类项目、一般住宅项目和综合性项目。下面，将分不就这三种类型的项目分不选取几个做详细分析6．1纯不墅类6.1.1基础数据项目地址：东西湖盘龙城开发区刘送路18号开发单位：纵横（武汉）盘龙城置业有限公司开盘时刻：2003年容积率：0.33占地面积：2100000平方米总建面积：720000平方米总户数：2100户绿化率：66.35%物业费用：1.80元/平方米/月物业公司：榕筑（武汉）物业进展有限公司开发节奏推广名总建筑面积建筑形态开盘日期总套数销售报价F·天下（一期）288000㎡独栋;2003-11-08

7843000-5000元/㎡F·天下（二期）12400㎡

独栋2006-12-16

314250-8400元/㎡产品特征建筑风格不墅区内共分五个风情组团，由亚景园、欧景园、奥景园、美景园、地中海风情园，各组团代表不同建筑风格。同时园区围绕“山、水、林、岛”展开主题，依山就势，规划建筑了森林不墅、亲水不墅、草原不墅、阳光坡地不墅等个性化不墅建筑户型“以人为本”、不拘于设计，可依照户要紧求自行设计或修改。二期现在售面积范围在228-700㎡之间智能化设备建材结构：框架外墙：用花岗石、文化石、拉毛条砖，全天然石材，进口油漆等外墙材料，依照各栋风格而定内墙：厨房、卫生间有隔墙，其余无；水泥砂浆打底拉毛（为业主精装修提供条件）门：豪华全实木进户门，无内门和车库门；窗：塑钢或镀钛铝合金窗，双层中空玻璃厨房：按各栋风格个性选材卫生间：按各栋风格个性选材供电：三相四十安供水：有供气：全部供应天然气采暖：户式中央空调（用户自备）通讯：有线电视，语音，宽带，九大智能化系统均有景观营造最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，将不墅建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盘龙城这片古老文明的肇基地上制造了“山重水复、天人合一”的意境空间。相关配套社区娱乐、休闲、文化设施一应俱全。10000平米的俱乐部会所，设有中高档娱乐及各种健身设施。中餐厅、咖啡厅、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球场、乒乓球场、台球、健身中心、会议中心；另外设有篮球场、网球场、高尔夫球练杆场等。6．1．2恒达·盘龙湾基础数据项目地址：东西湖盘龙城开发区，F天下对面开发单位：武汉地产集团·恒达公司开盘时刻：2004.11.8容积率：0.49

占地面积：666000平方米总建筑面积：317000平方米总户数：225户绿化率：40%物业费用：1.50元/平方米/月停车位：车库189个、车位36个景观设计单位：浙江中亚园林景观进展有限公司建筑设计单位：深圳市中外建建筑设计有限公司开发节奏推广名总建筑面积建筑形态开盘日期总套数销售报价恒达·盘龙湾竹苑

65661㎡

叠拼2004-11-18

2262500-3900元/㎡

恒达盘龙湾兰苑41000㎡

叠拼2006-11-08

1094300-5500元/㎡

产品特征建筑风格以提炼中式建筑符号作为母题，以粉墙黛瓦为主色调，以坡屋顶、前院、中庭、后园为整体建筑布局，在传承传统民居文化的同时，充分运用现代手法和现代材料，将传统与现代有机结合。户型户型设计上着力营造大户人家的非凡气度，保证每户拥有最佳通风采光和观景视野，户型合理的功能分区，完全满足财宝人士个性需求推广名建筑形态总套数面积恒达·盘龙湾竹苑

叠拼226184-318㎡恒达盘龙湾兰苑叠拼109195-279㎡智能化设备建材屋面：坡屋顶，英红瓦；平屋面采纳泡沫混凝土保温外墙：外墙采纳大面弹性外墙涂料，局部采纳红狮牌劈开砖，采纳德国汉高ＥＰＳ板保温。内墙：厅、房混合砂浆，厨房、卫生间水泥沙浆刮糙，拉毛；分户墙混合砂浆刮糙，拉毛。；厨房、卫生间有隔墙，其余无隔墙；顶棚：混合砂浆，公共梯间部位乳胶漆；地面：水泥砂浆拉毛，卫生间做防水处理；二期，细石混凝土楼地面，水泥砂浆找平。阳台、露台：铁花栏杆；二期，不锈钢玻璃栏杆楼梯：公用楼梯为铁花栏杆；户内为简易楼梯（便于客户装修）；二期设置钢制楼梯门窗：分户门为防盗门，室内门客户自理，阳台门及外窗采纳彩铝，配中空玻璃；车库门为电动门；水：给水系统采纳直供水，PPR管材，每户设分表。电：住宅按10平方铜芯电缆接入，一户一表，供电容量12KW/户，电源接至每户分配箱。电视、电话、宽带：预留入户接口燃气：管道入户；配备十大系统：智能化治理系统，闭路电视监控系统、可视对讲门禁系统、停车场治理系统、电子巡更系统、背景音乐系统、周界防盗报警系统、光纤入户信息化系统、消防保障系统，智能保安设施景观营造师法中国传统江南园林，注重借景和对景，营造平和、宁静的氛围。造园者通过概括与提炼，对自然形象进行再制造，采石堆山，穿插造型独特的四角亭6．1．3宝安·山水龙城差不多指标项目地址：黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道特8号开发商：武汉宝安房地产开发有限公司开盘时刻：2004.11.28容积率：0.5占地面积：126540平方米总建面积：76000平方米总户数：213绿化率：45%开发节奏推案日期推案量推案套数推案报价2004-11-29

76000㎡

42套

3000-3600元/㎡

2006-11-18

7419㎡

23套

5300-8000元/㎡

2005-01-29

76000㎡

142套

3000-3600元/㎡

累计159419㎡

207套

产品特征建筑风格从江南民居、苏州园林中吸取精髓，又结合湖北民居吊角楼特点，形成了粉墙黛瓦、庭院天井、漏窗小巷和曲径通幽的中式不墅。其中，天井、内廊的布局具有明显的荫凉特点，不仅每间房每天都有充足的光照，有效降低屋内潮湿度，而且在整个不墅内形成了南北向的冷巷，在垂直和水平两个层面上产生收风、集风、导风、借风等多种风流形式，从而实现昼夜清风穿堂入室、东暖夏凉。户型物业类型套数面积配比复式108套200㎡22.9%单栋不墅145套330-500㎡30.8%叠加不墅82套220-250㎡17.4%智能化设备建材结构：框架外墙：面砖、涂料混合使用内墙：混合砂浆抹平门窗：装配可视对讲；室内仅留门洞，无门框，无木门；庭院入户门为木门；彩铝双玻窗厨房：水泥砂浆搓毛卫生间：水泥砂浆搓毛供电：一户一表供水：一户一表供气：管道天然气通讯：宽带入户景观营造紧邻1500亩汤仁海，借原生态自然景观营造了私属的山顶公园、海拔数十米的山顶观景台、5公里的湖滨岸线。不墅围湖而筑，依山势落成，借景借水，同时独创的民俗风情商业街和5公里的湖滨观景长廊。

6．2一般住宅项目6．2．1盘龙新天地差不多指标建筑形态：小高层;多层占地面积:177亩（117820平方米）总建筑面积:95951平方容积率：0.81规划户数：730套绿化率：35%开发商：武汉盘龙城置业有限公司楼盘地址：黄陂盘龙城经济开发区露甲山特1号

开盘日期：2006-08-19

物业治理：武汉兴城物业有限公司开发节奏项目一期总建筑面积约为53694.47平方米，其中住宅面积39674.40平方米，商铺面积5124.9平方米。一期工程是5栋5层的多层、4栋6层的多层以及7栋11层的小高层，总规划户数为414户产品特征建筑风格在建筑设计上，盘龙新天地为纯板楼，一梯2户，底层全部2.1米架空，整个小区比较通透。项目整体外立面以以素雅明快的浅色系为主色调，表现了简约、大方的现代风格，有一定现代时尚感。户型户型区间为90㎡-220㎡二十余种户型，所有户型均为南北朝向，4.2—4.5米客厅面宽，入户花园是户型设计的一大亮点，户型方正、设计紧凑。智能化设备建材外墙：高级墙砖及墙漆，设置空调外机位。单元入口：小高层首层电梯前室、大堂处、地面为高级地砖或花岗石贴面，墙面为高级面砖。电梯：选用品牌电梯。信箱：每户设专用信箱。门：进户门为高级防盗门，宅内只留门洞。窗：采纳优质彩色铝合金，中空玻璃窗楼地面：现浇钢筋砼楼面和砼地面收光或拉毛。墙面：水泥砂浆抹面。天棚：水泥砂浆抹面。阳台及露台：钢扶手钢化玻璃栏板厨房：预留排烟及下水接口，地面作防水处理。卫生间：预留下水接口，作防水处理。宽带、电话、有线电视，均至户门口。供气：管道燃气。供电：每户设户内配电箱。景观营造在园林景观上提出以“盘龙”为题，通过水龙（水系）和旱龙（景观路）的交错形成双龙戏珠景观，但在实际表现上并未能充分体现，景观设计过于小巧，无特色。6．2．2名流·人和天地（一期）差不多指标物业类型：多层,小高层占地面积:133200㎡

总建筑面积：173000㎡容积率：1.3

绿化率：41%规划户数：923户开发商：武汉名流地产有限公司楼盘地址：

黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特1号

开盘日期：2006-09-30

物业治理：武汉五星物业治理公司开发节奏推案日期推案量推案套数推案报价2006-09-30

71258㎡

535套

1950-2200元/㎡

产品特征建筑风格传承中国传统建筑的神韵。底层篱笆院落户型户型从90㎡的二室到180㎡以上的复式。名称套数面积配比二房312套94㎡34.0%三房228套114㎡25.0%四房148套160㎡16.0%复式230套180㎡25.0%智能化设备建材结构：钢筋混凝土现浇全框架结构外墙：主体铺设高级通风光砖，局部刷涂料内墙：混合沙浆抹平门窗：彩色铝合金窗框或彩色塑钢窗配中空玻璃。分户门采纳乙级钢制防火防盗门。阳台门为彩色铝合金门框或彩色塑钢门配中空玻璃(带隐形纱门)厨房：墙面为水泥沙浆，地面设防水层,设置烟道为集中排烟系统卫生间：墙面为水泥沙浆，地面设防水层,预留给排水接口供电：一户一表供水：供水管采纳PPR管，每户设独立水表，水表出户供气：天然气管道通讯：有线、宽带、电话预留用户接口景观营造以自然为蓝本，北临10平方公里的盘龙湖，通过独有的“同心双环水系”，曲折围绕六大组团，把水的灵性融入自然景观中，重新诠释现代人对“水文化”的理解。6．2．3歌林花园差不多指标建筑类型：小高层、高层占地面积约232.56亩总建筑面积:460000平方米总户数:约3700户停车位:约1200个开盘时刻：2007-7-28物业治理费:1.10元/平方米·月项目地址：黄陂区盘龙城经济开发区管委会对面开发商:武汉佳海集团有限公司建筑设计单位:上海同济大学建筑设计研究院开发节奏2007年7月28日开盘，一期推出住宅542套，商业50套。开盘当月销售98套，销售均价2930元/平方米。商业销售41套，均价5470元/平方米产品特征建筑风格建筑类型涵盖11F小高层，18F及24F高层，形成错落有致、丰富开阔的高层景观视野户型户型面积套数二室一厅88.89㎡16套二室二厅94.07㎡256套三室二厅127.15㎡254套复式225.44㎡16套智能化设备建材结构:框剪外墙:外墙砖及氟碳漆内墙:除厨、卫外内墙无隔断厨房:专用烟道供电:双回路电源供气:管道天然气通讯:电话、宽带、有线电视、门禁系统景观营造以丰富多样的绿色植被，贯穿园区的灵动水系，主题多样的休憩空间，筑就不墅级的园林环境6．3综合性项目6．3．1巢NEST差不多指标物业类型：独栋不墅、双联不墅、联排不墅、花园洋房项目地址：东西湖盘龙城开发区开发单位：武汉新阳光房地产开发有限公司开盘时刻：2005.9.25入住时刻：2006.12.30容积率：0.59占地面积：600000平方米总建面积：2500总户数：339绿化率：45%开发节奏推案日期推案量推案套数推案报价2005-09-25

43000㎡

213套

3200-4600元/㎡

2006-11-05

26819㎡

115套

3600-4900元/㎡

累计69819㎡

328套

产品特征建筑风格具有现代风格的简洁，清新、自然、直观、具有强烈美感的形体,强大的功能空间强调和体现大气。

户型户型空间独创，使空间的平面功能达到最大化、最强化……现已全部申请为专利不墅户型智能化设备建材外墙：外墙保温面上贴天然石材，清水面砖，局部高级涂料门窗：实木门，彩色铝合金中空玻璃门，带沙彩铝中空玻璃厨房：顶棚：水泥胶腻子罩白，墙面：水泥沙浆糙面，地面：水泥沙浆找平，合成高分防水涂抹膜卫生间：顶棚：水泥胶腻子罩白，墙面：水泥沙浆糙面，地面：水泥沙浆找平，合成高分防水涂抹膜供电：户内线管预埋，管内穿铁丝，进户配电箱内没四个空开，电线由电表接到一层配电箱供水：供水主管接至给水点采暖：外墙外保温景观营造依青山眺碧水，就着地势用雅丽飘逸的建筑点缀原生景观。相关配套拥有会所、商业超市、幼儿园、运动广场等配套设施。6．3．2罗纳河谷差不多指标该项目为整个蔚蓝海岸项目的一期总建筑面积：107000㎡

容积率：1.12

建筑形态：小高层;多层;不墅规划户数：542户开盘时刻：2007.4.21物业治理费：1.20元/㎡.月

楼盘地址：黄陂区山水领秀盘龙城盘龙大桥旁开发商：武汉卓越房地产开发有限公司

开发节奏于2007年4月正式开盘面积从130-280㎡的三房、四房、复式以及联排户型共计542套，截至到9月11日，销售套数53套。产品特征建筑风格具有浓郁法兰西小镇风情的大型水滨水生活社区。整体建筑布局考虑到季候风的阻碍，分布为南低北高。户型名称套数面积配比三房240套130-167㎡44.2%四房46套165-172㎡8.5%复式256套180-280㎡47.2%景观营造北面为甲宝山，山体虽不高，但天然植被爱护良好，常年郁郁葱葱、绿意盎然，地块南面和西面被汤仁海围绕，西边长港湖自成一色，整个地块背山面水形如伸入水中的"龙爪"形。地块里面高低错落，步移景异。6重泊岸景观：水上阳台、湖岸沙滩、水上凉亭、木栈小道、水岸埠头

。

二、市场空白点找寻1．区域产品空白点分析先看看这一区域的其他项目的差不多情况：物业属性物业名称总建面建筑形态开盘日期纯不墅巢NEST（一期）80163联体不墅;2005-09-25F·天下（一期）288000独栋、联体不墅;2003-11-08恒达·盘龙湾一期65661独栋;叠拼;联体不墅2004-11-18恒达·盘龙湾二期41000独栋;叠拼;联体不墅2006-11-08F·天下（二期）12400独栋不墅;2006-12-16宝安·山水龙城76000独栋;叠拼;联体不墅2004-10-28合计563224综合项目梦里水乡14028独栋不墅;酒店式公寓2005-11-18以后海岸134041多层;不墅;2004-11-28蔚蓝海岸（一期）-罗纳河谷107000小高层;多层;不墅-合计255069一般住宅武汉28街201920小高层;多层;2005-12-10盘龙新天地95951小高层;多层;2006-08-19名流·人和天地(一期）173000多层;2006-09-30合计470871总计12891641．1不墅是市场供应的主力，一般住宅存在一定的市场空间盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势，吸引了众多房地产开发商的目光。区域首个开发项目即定位于“顶级”的不墅项目“F·天下”，为盘龙城奠定了较高的市场定位和社会形象。随后，宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、巢NEST等项目的开发，使该区域逐渐成为不墅项目的聚拢地。2002-2004年可称为盘龙城的“不墅时代”。目前市场供应中，不墅依旧占据相当一部分。从以上表中能够看到，目前纯不墅项目的开发面积占区域市场中34.4%，而综合物业项目中也都有大部分开发为不墅；1．2不墅产品同质化情况严峻，主力卖点单一不墅项目中由于区域内各项目卖点均以公共资源为主，主打生态，共同的产品诉求导致区域产品类型较为单一，产品同质化现象严峻；1．3一般住宅项目以低端客群为要紧目标客层，中端住宅项目存在一定的市场空间盘龙城不仅具有高端不墅项目，还有专门多项目是属于针对低端客群的开发项目，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类项目占到区域市场供应的50.1%。与不墅项目加起来，达到总供应量的84.5%，具有绝对的优势。形成一种两极端产品的供应占主导的局面；1．4配套不足是这一区域目前各项目遇到的最大困难作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比较低，因此所开发项目均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。由于区域内配套设施极为缺乏，从而导致所开发项目均有自有配套，诸如会所、学校、商业、休闲等，以此来弥补区域公共配套设施不足的矛盾。但值得注意的是，由于区域入住率较低，而且各项目规模大，开发周期长，大多数项目的内部配套设施都没有投入使用，配套问题并没有解决。再研究这一区域在售楼盘销售情况物业属性物业名称建筑形态住宅总套数可售套数销售率整体成交均价纯不墅巢NEST（一期）联体不墅;32957

82.7%4696.65F·天下（二期）独栋、联体不墅;8517

80%6653.1恒达·盘龙湾一期独栋;叠拼;联体不墅2265774.3%3220.48恒达·盘龙湾二期独栋;叠拼;联体不墅10983

23.9%5020.95宝安·山水龙城独栋;叠拼;联体不墅34457

52.0%4046.85合计1768920/综合项目梦里水乡独栋不墅;酒店式公寓482250.0%3068.11以后海岸多层;不墅;754638

15.4%3634.5武汉28街小高层;多层;64826747.5%2557.37

合计1614810/一般住宅盘龙新天地小高层;多层;73220968.7%2373.02

名流·人和天地(一期）多层;92353468.0%2453.7合计1655743/总计50372473/从销售价格来看，目前区域市场多层住宅价格水平在2400元/㎡-3200元/㎡之间，不墅住宅除F、天下外，市场平均价格水平在4500元/㎡-6000元/㎡之间。但由于区域配套不足，生活成本较高，销售情况普遍不佳。总体来看，市场上在售套数达到5037套，差不多去化过半，销售了2473套。其中一般住宅类销售较为理想。而纯不墅类去化周期较长，去化速度较为缓慢。一般住宅项目中综合来看，大多销售过半，仅有今年和去年下半年新开盘的项目未售套数较多，而成交平均售价普遍在2500-3000元/平米，远远低于市区，较金银湖、汤逊湖等郊区楼盘也低。

2．区域客户空白点分析中产阶级极少在此区域购房。从销售客户角度来讲，盘龙城不可复制的天然山水资源，和不墅类产品本身的需求，吸引了相当一部分高端消费群体，作为他们都市生活的补充。而另一类低端消费群体，随着都市中心地区房价的不断飙升，总价差不多超过他们实际承受价格，因此将目光转移到较偏远的地区。盘龙城的低端住宅每平米均价目前在3000元/平方米左右，在武汉市房地产市场较为稀缺，而实际距离又比其他郊区距市区要近得多，这两点的结合无疑会受到低端消费群体的追捧。形成了“低端化与塔尖化”的消费共存。因此，关于盘龙城区域的购房者来讲，存在着两个大的群体：有钞票人住单价超过4000元/平方米的不墅，一般人住单价在3000元/平方米以下的一般住宅。从目前的市场情况来看，盘龙城目前聚拢的要紧是这两类人群，而以后的消费主力人群——中产阶级在这一区域极为少见。

三、项目产品设计思路1．产品突围原则1．1项目地块分析项目地块区位图项目地块四至图地块四至关系：地块东面和北面为第一企业社区办公楼建设用地，目前临本地块的第一企业社区北面区域目前正处于施工时期，道路系统尚未正式形成；第一企业社区东面目前靠北部区域差不多建设完毕，道路系统差不多形成，但临近楚天大道部分还有一单层厂房存在，但立即拆除，道路系统尚未形成。地块东面正临盘龙城区域的主干道楚天大道，目前差不多该道路成为从黄皮经盘龙城至汉口的必经之路（高速公路除外）。地块西面与一厂房相临，由于此地块不属于第一企业社区规划用地范围内，因此改厂房的拆迁期限目前无法确认，将成为本地块最大的景观“瑕疵”。地块的西北面为黄陂第二初级中学，目前还处于使用时期。这将是本案的一大利好。项目地块及周边实际建筑图片：地块内实景1地块内实景色2与第一企业社区相接区域地块西面厂房地块东面道路与围墙地块北面在建围墙地块北面在建建筑第一企业社区内道路目前已知地块经济技术指标总建筑面积：129000平方米容积率：3.55建筑限高：60米1．2地块SWOT分析优势地块方正，有利于规划；场地平坦，开挖量小；临盘龙城主干道楚天大道，交通相对便捷；劣势盘龙城区域，在武汉人心目中是一个“不宜居”的区域；本项目地块3.55的容积率较目前盘龙都市场供应的主力项目的容积率高专门多，依照此规划设计的产品存在能否被市场同意的风险；机会点盘龙城开通公交；中心城区房价疯长，房价涨幅超过收入涨幅，部分中等收入家庭置业将目光瞄向价格相对低廉、但仍在可同意的区域内的盘龙城区域；从汉口取水楼区域动身，到本项目地块，的士费用不到35元，而反观从取水楼区域到光谷或汉阳的沌口，的士费用都超过50元，这也充分讲明了本项目的交通优势；威胁点项目及周边目前配套不完善；规划实施的不确定性，将会直接阻碍区域的交通和配套环境；盘龙城区域仍然有大量土地供应，今后几年内的新房供应将上一个巨大的规模；宏观调控政策的不确定性

1．3产品规划的差不多原则依照地块的现状和规划设计的条件，提出以下产品规划设计的差不多原则：走差异化路线，产品从规划理念时期开始，全面与周边项目产品实现差异化。

2．主力购买群体设定2．1盘龙楼市印象——极高端人群和极低端人群聚拢地，中产阶级缺失从销售客户角度来讲，盘龙城不可复制的天然山水资源，和不墅类产品本身的需求，吸引了相当一部分高端消费群体，作为他们都市生活的补充。而另一类低端消费群体，随着都市中心地区房价的不断飙升，总价差不多超过他们实际承受价格，因此将目光转移到较偏远的地区。盘龙城的低端住宅每平米均价目前在3000元/平方米左右，在武汉市房地产市场较为稀缺，而实际距离又比其他郊区距市区要近得多，这两点的结合无疑会受到低端消费群体的追捧。形成了“低端化与塔尖化”的消费共存。因此，关于盘龙城区域的购房者来讲，存在着两个大的群体：有钞票人住单价超过4000元/平方米的不墅，一般人住单价在3000元/平方米以下的一般住宅。从目前的市场情况来看，盘龙城目前聚拢的要紧是这两类人群，而以后的消费主力人群——中产阶级在这一区域极为少见，而关于任何一个大的都市来讲，数量最为巨大的人群为中产阶级，盘龙城楼盘缺少了这一大类型客户的支撑。因此，从走差异化路线的思路动身，中产阶级将是一个特不广泛的客户群体，具备一定的购买力的人群，同时购买力呈持续上升趋势的一个群体。因此，由于中心城区楼价迅速拔升，关于相当多的有刚性购房需求，但无法承受市区高额房价的一般购房者来讲，盘龙城不远的距离将是这部分人的最佳选择，而这部分人群以受中心城区高房价“挤压”出的中端人群为主。2．2客户特征2．2．1置业目的差异化的项目特质，将带来差异化的客户群体，并伴随客户多元化的购买动机；来自成熟家庭的小型投资或养老型置业目的；来自中心城区年轻白领的过渡性居住需求；年轻夫妇、单身白领较长时刻的居家需求。2．2．2客户来源主力汉口居民为主；一部分来源于盘龙城板块自身的早期入住家庭；有少量的黄陂、青山等地投资客户；2．2．3客户实力投资型客户具备一定的经济积存，但实力依旧比较有限，因此，该类客户投资行为十分慎重；在本项目置业的其他客户，如养老型客户、过渡居家型客户、具有较长时刻居家需求的客户，大多经济实力相对有限，首付款承受能力或后期还款能力有限，承受总价水平均不高。2．3消费特点要求购买门槛偏低，单套总价少；要求产品具备最基础和简易的居住功能，厅、室、厨、卫差不多功能及差不多采光效果必须具备；对外部居住环境不太挑剔，要求交通、配套具备一定便利性；各类客户购买同时，大多带有一定的投资目的，希望后期易于转卖或出租，用较低的投入成本，换取较高的投资回报。2．4客户来源依照对盘龙城现有项目的客户来源进行分析和对本项目的前景预期，本项目的第一客户圈层：以项目为中心，覆盖整个盘龙城区域，同时向汉口核心区覆盖；第二客户圈层：覆盖整个汉口区域；第三客户圈层：整个泛武汉区域，包括黄陂、新洲等郊区客户。2．5客户定位具有刚性购房需求的青年中产阶级人群

3．项目总体定位3．1产品定位原则紧凑居家户型+投资型户型依照地块现状和以后对市场的预期，在本地块置业的人群以中等收入的人群为要紧客层对象，同时普遍具有刚性购房需求，从这一点动身，要求本项目的产品能够满足差不多的居家所必须，但由于这部分人群目前的支付能力有限，因此要求在单套面积上较一般户型全面“瘦身”，紧凑宜居是大方向。同时，由于武汉房价的快速上涨和盘龙城目前不高的房价，结合光谷之关于武昌来看，本项目关于汉口人群来讲，同样具备极强的投资价值，因此，在本项目的产品中，投资型户型建议也能够设置一定比例。一种面积，多种户型在实现所有户型紧凑的情况下，依照需求的不同，在各面积段实现同一种面积具有多种户型；一种户型，多种布局关于同一种户型，依照生活品质的不同，对面积的需求会有不同的要求，我们将要求规划公司依照不同生活品质的人的需求设计不同面积的同一种户型；

4．产品定位北汉口，年轻态居住区释义：北汉口：区不于黄陂区域的“汉口北”，点明本项目仍然是属于汉口，只只是在地段上属于汉口的北部区域；年轻态：本项目的人群将是中产阶级里面偏年轻化的一类人群；居住区：点明本项目的居住特质；

四、项目产品设计建议1．项目规划布局建议1.1核心规划理念依武汉的光照条件，整体布局呈北高南低的趋势；建筑朝向上，要求全部朝南，东西朝向原则上不许出现；建筑形态上，以小高层（18F）为主，在降低建筑密度的同时注意不要突破60米的限高；建筑布局板、塔结合，以板楼为主，塔楼要求；合理利用现有交通条件，做好小区住宅人流车流与第一企业社区人流车流的交通组织，最大化地利用第一企业社区的社区内交通；考虑到本项目的临街面不宽，商业潜力不大，在商业设计上差不多不考虑商业规划，以纯住宅社区的对外形象入市；公共空间设计：部分楼栋底层作为商业规划，设有电梯大堂，并考虑残疾人通道；电梯厅及走廊尽量做到开敞通透，以获得良好的采光、通风及景观视野。依照终极价值目标原则，所有户型均有良好的朝向与采光，并依照景观规划合理安排房型布局。均采纳自然通风、自然采光的设计手法。室内空间动静分区明确，同时考虑能够灵活分割，要紧房间以景观要素和日照要素为要紧设计标准。在做好项目规划的同时注意成本因素；1.2组团建议依照地块形状和其长宽比，建议本项目在组团布置上以2个组团布置为宜，在组团内部形成景观、道路、人流、车流的相对独立。在户型设计方面，建议充分考虑组团分布的不同，在不同的组团能够重点配置不同面积段的的户型，以期做到本项目内部因产品不同而形成的客群不同。

1.3交通组织及道路系统建议在小区的道路规划上，建议做成完全的人车分流系统。在小区的交通组织方面，充分利用第一企业社区内现有的围绕本项目的环线，小区的东面和北面都能够利用第一企业社区的现有道路作为本项目的环形消防通道。人行道路要求能便捷到达各楼栋，沿人行道路沿线布置各类景观小品和各种娱乐休闲设施。车行道路以西边道路为主，原则上车辆不进入社区内部，地面停车位沿车行道路沿线布置，同时车行道路与第一企业社区北面道路相连，从而形成闭合通路以达到消防要求。由于地块西部的厂房的拆迁不确定性，将可能成为本项目在销售时期的最大景观“利差”，因此建议在车行道路与厂房之间种植高大乔木，以起到遮挡作用。1.4入口建议在小区的入口设计上，首先采纳人车分流的方式，分不设置人行入口和车行入口，其中人行入口位于小区临街面的中部，车行入口位于小区的西部。由于本地块与楚天大道之间存在绿化操纵带，假如建筑物紧临道路红线布置，将显得极为突兀，同时也无法有效提升项目的档次感。因此建议在项目主入口临楚天大道一侧设置一个主入口广场，既产生项目的档次感，又提升项目的对外形象。在小区的主入口处与第一栋建筑相临的区域，建议设置一个面积在300平方米左右的小型便利店，此便利店在销售时期将用作项目的销售现场使用，待销售完毕则用作一个小型便利店使用。2．项目产品模型及数据指标设定考虑到本项目客层的支付能力不强这一特点，在户型设计上，建议在面积设计上全部操纵在90平方米以下，如此所有产品都能够实现首付20%，将极大降低客户的首付压力。同时，户型做到与一般舒适户型相比全面“瘦身”，进而达到本项目在总价上的操纵目标。户型面积段建议配比1房+书房60-70㎡35%2房70-75㎡20%2房+书房75-85㎡35%小3房85-90㎡10%

3．项目开发节奏建议从主入口向内，依次分为三期，分批次开发，建议三期各自的建筑面积比依次为：4：3：2，即一期推出约56000万平方米，二期推出约43000平方米，三期推出约30000平方米。

4．项目产品立面造型建议风格采纳现代风格，力求简洁，建筑立面要求做到模块化，住宅楼外墙材质以高档外墙面砖结合使用，立面追求现代、简约风格，色彩淡雅、明快，做到与第一企业社区色彩协调、融合，造型追求高尚住宅建筑的高贵与严谨。依照家庭私密性空间与起居空间的组织，结合造型，合理运用玻璃及现代材料，制造幕墙与墙体虚实相衬托的造型效果。局部屋顶进行灯光处理，以增加人性化和强烈的标志感、归属感。5．项目产品户型建议5．1具体户型面积设计建议：一居室户型建议面积60㎡左右针对人群投资型消费者客厅不做卧房与客厅的明显划分，安排以紧促、有用为主。厨房开放式厨房设计，厨房卫生间建议相对集中设计，以利于节约管线成本卫生间卫生