商业房地产开发与运营知识专业培训讲义（共116）

商业房地产产开发与运运营知识创创新经营杨宝民主主讲易家方略机机构董事深圳市新摩摩尔商业管管理有限公公司总经理理1总策划师杨杨宝民介绍绍研究方向：：基于知识识创新的商商业房地产产经营与策策划；商业地产与与IT复合型知识识结构现代批发与与零售业创创新经营研研究现任西安易易家房地产产顾问机构构董事，商商业总规划划师，深圳圳市摩尔商商业管理有有限公司总总经理，韩韩国CreativeVMDGroup中国业务代代表。曾任茂业百百货集团公公司副总经经理，新世世界地产营营销总监，，物业管理理总公司总总经理，王王志纲工工作室高级级策划师等等高级职务务。解放军测绘绘学院博士士生指导小小组老师EMAIL:hcy71420@本人核心竞竞争力：商业地产创创新经营与与策划业态规划、、营销与商商业运营商业房地产产开发与运运营高级职职业经理人人教程—————————杨宝民江江禾邓邓力维著清华大学出出版社11月NEWMALL商业管理公公司简介易家方略机机构深圳市市新摩尔商商业管理有有限公司是是一家中日日韩三国合合作的专业业商业管理理公司，由由杨宝民先先生与日本本及韩国商商业专家共共同创办的的专业购物物中心与商商业步行街街运营管理理公司，拥拥有中日韩韩三国商业业专家，在在商业房地地产与旅游游房地产策策划方面具具有核心竞竞争力。与NEWMALL拥有一批多多学科高级级人材，注注重学科杂杂交与实际际策划效果果，在旅游游房地产与与商业房地地产和大型型千亩住宅宅区策划方方面，制定定了专业流流程。邓力力维维与与杨杨宝宝民民先先生生研研究究商商业业地地产产人人才才培培养养西北北业业务务总总部部韩国国业业务务伙伙伴伴：：CreativeVMDGroup(株式式会会社社)简介介公司司名名称称:(株式式会会社社)CreativeVMDGroup代表表理理事事：：尹尹载载晰晰地址址：：汉汉城城江江南南区区农农岘岘洞洞济济玄玄大大厦厦301号(135-816)成立立日日期期：：1997年1月17日顾问问/ChiefConsultant:青山山正人人(AoyamaMasato)顾问/ChiefConsultant:高见泽忠兴(TakamizawaTadaoki)常务/ChiefConsultant:许载宁研究员3名外聘顾问问(现行业韩,日专家)8名主营业务商业设施开开发策划，，零售业招招商与运营营顾问市场调查,营销策划及及战略开发发商品企划及及业态设计计、战略开开发商业设施环环境规划及及内部设计计商品陈列（（VMD）策划及实行行韩国VMD公司办公室室2004-2005汉城东大门门服装批发发市场VMD及经营顾顾问2001~2002三星TESCO「HomePlus购物中心心Tenant标准化规规划」2001《《EvergreenProjectShoppingMall」策划2000九老洞「MarioOutlet开发规划划」2000明洞「Cat’’S服装城开开发规划划」2001木浦「玉岩洞洞商业设设施开发发规划」」1997CITY「百货商店店RENEWAL规划」CreativeVMDGroup(株式会社社)MALL及批发市市场策划案例例日本著名名业态设设计与商商业经营营专家青青山正人(AoyamaMasato)ChiefConsultant经历2002.11~至今(株)新世界新新规计划划MD顾问2001.4~至今(株)CREATIVEVMD顾问/ChiefConsultant2001.4~2002.10(株)CreativeVMD社长2001.1~2001.3(株)CreativeVMD驻日本顾顾问CKPLANNINGCHIEFCONSULTANT1998.1~99.10(株)DIAMONDCONSULTING常务三星物产产流通部部门顾问问1994.7~97.12三星物产产流通部部门商品品业务常常务1994.7~97.3(株)DIAMONDCONSULTING常务1992.10~94.5(株)BLOOM21(日本)营业担当当业务1989.11~90.11(株)新世界百百货商店店商品总总部顾问问/理事(随SEIBU百货商店店和新世世界百货货商店合合作签约约派遣当当地工作作)1987.3~89.11(株)SEIBU百货商店总部部妇人杂货部部部长高见泽忠兴(TakamizawaTadaki)日本商业环境境设计专家商业室内外环环境设计顾问问/ChiefDirector经历具有丰富购物物中心环境艺艺术设计经验验2003.5~03.11MARIOoutlet别馆商业环境开发发咨询进行中2002.11~至今(株)新世界百货商商店新规计划环境境设计顾问2000.11~至今(株)CreativeVMD顾问/ChiefDirector韩国商业专家家：尹载晰CreativeVMD公司董事长，，/ChiefConsultant经历1997.2~至今(株)CreativeVMD代表理事/ChiefConsultant2001.4~02.1(株)ESKOInternational代表理事1994.11~97.12(株)DIAMONDCONSULTINGConsultant1991.3~94.8(株)CDM代表理事社社长1988.1~91.2GALLERIA百货商店企企划室室长长GALLERIA百货商店RENEWAL计划促进组组组长汉阳流通大型型店事业本本部营业总总管室长1983.4~87.6新世界百货商商店总店男装装采购，总店店服装部销销售业务韩国招商与经经营专家许载宁VMD公司常务理事事/MDChiefConsultant经历2000~至今CREATIVEVMDGROUP常务理事MDChiefConsultant1999.01~02.10(株)MarioCarteKniｔM.D&营业本部长1997.02~99.01(株)DIAMONDCONSULTINGConsultant(理事)拥有韩国新世世界百货女装装经营经验，，善于招商策策划工作商业地产创新新的案例—万万达集团的连连锁开发经营营万达集团模模式来中国商业地地产将呈现订订单化、大型型化、规范化化三大趋势。。“订单化””是指地产商商开始按商业业订单开发店店铺；“大型型化”是指大大型的摩尔商商业城自国外外引入后迅速速成为潮流；；“规范化””是指各地政政府都在积极极推进商业网网点立法进程程，以改变目目前网点配置置的不合理局局面。万达与大型商商家联手进行行商业地产连连锁开发万达商业地产产模式的弱点点1.订单模式式优点明显，，但是缺乏整整体经营思考考，弱势群体体的赢利模式式2.商业管理理的盲点—业业态调控，品品牌与服务的的淘汰机制，，不能用物业业管理代替商商业经营。3.出现问题题的原因之一一决策层知识识结构不合理理，对商业地地产体系研究究不够，表现现浮躁。奥龙计划—房地产大盘品品牌连锁开发发的案例“奥龙龙计划划”的的最终终目标标是要要使奥奥林匹匹克花花园成成为中中国零零售业业连锁锁经营营的第第一品品牌，，使中中奥公公司成成为中中国社社区健健康产产业的的市场场领导导者和和第一一品牌牌。我认为为奥龙龙计划划的缺缺点是是：支支撑理理论研研究不不够深深入，，人材材经营营没有有提升升到相相应高高度，，特别别是缺缺乏无无形资资产经经营高高级人人材，，因此此奥龙龙计划划有待待完善善。提提出看看法的的理由由：奥奥林匹匹克花花园质质量不不过关关，对对投诉诉业主主进行行威胁胁，反反映出出金业业集团团的质质量管管理基基本功功不过过关，，客户户营销销的精精髓没没有领领悟。。郭梓文文团队队商业地地产知知识创创新决决策模模型商业与与房地地产的的结合合点——MALL购物中中心购物中中心投投资巨巨大，，投资资回收收期长长，财财务风风险较较大，，发展展商作作大型型购物物中心心决策策必须须进行行周密密的市市场调调研，，对社社会购购买力力与城城市商商业环环境进进行认认真论论证，，超越越社会会购买买力要要求，，建设设过多多的商商业中中心势势必导导致项项目失失败。。可行性性研究究包括括如下下内容容：1.1用地选选择（一））用地地区位位和交交通人人口状状况（二））用地地经济济状况况，此外外对竞竞争对对手需需要进进行详详细分分析。。（三））用地地物理理状况况重点点考考虑虑用用地地形形状状，，用用地地的的完完整整性性，，用用地地的的可可进进入入性性。。1.2类类型型和和规规模模确确定定根据据区区域域经经济济发发展展水水平平和和未未来来发发展展趋趋势势，，竞竞争争对对手手情情况况，，而而后后明明确确市市场场定定位位，，最最后后考考虑虑辐辐射射半半径径与与社社会会购购买买力力1.3承承租租户户与与制制定定承承租租政政策策购物物中中心心交交通通组组织织购物中心心可行性性研究1.4金融支持持与财务务分析（１）购物中心的的位置能否否获得足够够的商业销销售和利润润，在市场场上是否有有竞争力。。（２）购物中心是是否能够租租出去，有有足够的承承租户交纳纳足够的租租金。（３）对资本投入入、远期收收益、经营营成本、税税收、管理理费和更新新装修费用用的评价。。1.5购物中心人人才需求分分析与人才才经营建议议培育高级购购物中心管管理人才是是贯彻企业业发展战略略的根本保保证，由于于商业竞争争日趋激烈烈，商业人人材普遍出出现短缺。。１.6购物中心发发展战略建建议购物中心发发展战略关关系企业成成败，购物物中心必须须从战略上上回答，如如何为客户户提供满意意服务，如如何与商户户建立长期期共赢关系系，不仅要要在招商上上取得成功功，更重要要在运营上上能够长期期吸引客户户光顾，走走可持续发发展之路，，而不是开开业轰动一一时，采取取种种骗术术套取商户户保证金，，然后迅速速倒闭引起起和商户种种种纠纷。。表1百貨店向購購物中心轉轉變策略模模型興業百貨和平百貨店

興業百貨和平購物中心傳統百貨管理機制

百貨機制＋購物中心物業管理機制傳統中庭連接而成購物環境爲主，娛樂內容缺乏，有少量休閒內容

購物娛樂休閒一體化，增加購物快樂與滿足感

營銷模式，統一活動爲主

大型統一活動以及不同樓層經營特點的個性化促銷活動相互結合

守株待兔式的等客上門

社區直銷，控制銷售終端，整合房地産公司的會員組織，採取聯動方式，爲業主提供服務，社區商品服務與電子商務相結合經營品種小而全

突出特色，減少經營種類，擴大重點特色商品營銷規模

购物中心案案例东方时代广广场位于深深圳华强北北路，北面面为嘉华大大厦以及女女人世界，，南面为深深纺大厦，，西面为规规划中的小小学，路东东是曼哈广广场。华强强北作为深深圳新兴商商圈，建筑筑密度极高高，绿化面面积少。东方时代广广场建筑策策划东方时代广广场一期占占地6553.4平平方米，建建筑容积率率7.5，，总建筑面面积66851平方方米.二期期商业建筑筑面积4万万平方米，，建成后成成为8万平平方米购物物中心。在建筑策划划构思中，，我们重点点考虑东方方时代广场场购物中心心对人流的的吸引和引引导，要求求减少对华华强北路的的压迫感；；由于建筑筑密度大，，我们建议议深圳建筑筑设计总院院充分考虑虑高层住户户时局居住住办公的舒舒适感，建建议设置空空中花园，，用于住户户休闲娱乐乐，同时考考虑与商场场的有机和和谐衔接。。根据华强强北商业特特点与市场场调研分析析，我们建建议商业面面积在3万平方米左左右，基本本与茂业百百货东门店店相近，根根据茂业百百货的主题题购物中心心布局以及及茂业百货货的经营实实力，预计计年销售额额10亿元左右，，年经营利利润1亿元左右。。东方时代广广场二期东方时代广广场二期项项目中，将将有1.5万平方米属属于各类配配套项目，，其中包括括电影院，，两到三家家知名品牌牌酒楼，美美食广场，，同时还将将增设美容容、美发、、美体馆，，“二期与一期期联合，将将使华强北北茂业真正正成为一个个集购物、、娱乐、休休闲为一体体的大型购购物中心。。东方时代广广场项目定定位在顾客消费费习性方面面，我们发发现：1、、顾客来华华强北的目目的主要是是购物；2、商品质质量始终是是顾客关心心的首要因因素；3、、外在环境境因素是吸吸引顾客来来华强北购购物的主要要原因；4、大型百百货商场仍仍为顾客购购物的主要要场所。东方时代广广场项目，，笔者组织织茂业百货货市场部调调研两个月月时间，对对华强北商商圈与东门门商圈进行行了周密的的调研，针针对天虹商商场等竞争争对手进行行专题分析析和研讨，，通过投资资可行性研研究以及经经营模拟分分析，得出出结论和定定位：东方时间广广场裙楼定定位为服装装特色购物物中心，其其中女装占占有较大比比例，注重重休闲娱乐乐一体化，，注重提升升该广场居居民生活便便利，注重重房地产总总体增值。。考虑到华强强北路的特特点，目前前购买华强强北路住宅宅的很多人人将其用作作小型办公公室，例如如相邻100米远的的深圳群星星广场等95%以上上住户用于于办公出租租，因此我我们将住宅宅部分定位位为小型SOH0，，鉴于该地区区住宅售价价高特点，，我们建议议主要考虑虑小户型SOHO,减轻置业者者压力.项目投资概概况东方时代广广场原属于于东方时代代广场公司司，因资金金不足，后后转让给深深圳茂业集集团，商场场由茂业百百货经营。。茂业集团团收购土地地建设东方方广场总投投资6亿元元，前期开开发包括收收购土地等等投资3亿亿元，其中中建设投资资2亿元，，装修投资资1个亿。。招商原则先进行业态态设计后进进行规划设设计和招商商工作。许许多发展商商没有委托托专家进行行业态设计计和商业功功能布局，，招商过程程中发现想想进来的大大商家，发发现许多规规划设计不不符合自己己的要求，，例如深圳圳新安湖地地产公司在在引进万佳佳百货后仅仅仅对建筑筑部分进行行改动就花花费400多万，而而进行业态态设计顾问问费用也就就是30万万元以内。。在大型shoppingmall与大型商业业街业态设设计中，杨杨宝民工作作室积累了了丰富的经经验，形成成了中日韩韩三国专家家共同设计计业态的黄黄金搭档，，不仅遵守守购物中心心的产业经经营黄金比比例，而且且不断创新新，不仅考考虑业态黄黄金比例，，而且将立立体流线设设计技术引引进中国，，注重商业业文化设计计，形成了了国际领先先的业态设设计理念。。大多多数数业业内内人人士士都都比比较较认认同同零零售售、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐55：20：25的这这个个购购物物中中心心产产业业经经营营黄黄金金比比例例，，此此比比例例特特别别适适用用于于超超大大型型综综合合性性的的购购物物中中心心，，招招商商要要注注意意维维护护和和管管理理好好这这个个经经营营比比例例。。对对于于办办公公区区域域特特别别集集中中的的shoppingmall,可以以加加大大餐餐饮饮比比例例。。大型MALL招商计划大型MALL经营计划，营营销宣传计划划，为保障大大商家及供应应商利益，发发展商要做好好细致的准备备工作。MALL运营公司要确确定招商时间间安排、主要要招商场所、、主要招商骨骨干、主要招招商活动、招招商费用，并并得到发展商商的支持。开开展实际招商商工作之前，，首先确定招招商条件，然然后确定商家家档次、规模模。招商专家青山山正人集中招商招商活动策划划是招商策划划核心，应该该注重日常供供应商资源整整合与集中开开展活动相结结合的原则，，优化供应链链效率，通过过商业信息与与零售知识共共享与联合营营销，实现双双赢。核心主力百货货店核心主力百货货店可能有两两个或两个以以上，因此，，在招商策划划中，我们建建议发展商最最好委托MALL运营顾问公司司自营一个主主力店，由运运营顾问公司司负责主力店店招商任务，，统筹考虑零零售经营业户户与主力店的的业态关系，，加强对业态态的调控能力力。租赁原则租赁经营采用用放水养鱼的的原则。因为为购物中心经经营具有长期期性特点，采采用基本租金＋浮浮动租金与优质服务做做法，浮动租金与销销售额挂钩，，将整个购物中中心真正作旺旺。这样，发发展商与商户户才能一同成成长。放水养养鱼的原则可可以理解为“先做人气，再再做生意，一一起分享成长长空间"的原则。招商的出彩之之处星巴克咖啡厅麦当劳等全部部入驻东方时时代广场成功开业炫彩开幕10月1日，深圳茂业业百货国庆期期间迎来发展展六年来最大大的盛事，茂茂业百货华强强北店十一炫炫彩开幕，当当天即接待客客流20多万人次，真真正实现火爆爆开业，并为为华强北商圈圈带来数十万万的人流。茂业百货华强强北店是目前前深圳最大的的综合性百货货公司，建成成后经营面积积将达到八万万平方米，首首期开放四万万平方米，二二期将于明年年五月开放。。开业后的场景景风格优雅，突突出白领商场场特色。扎根零售业知知识的茂业商商业地产赢利利模式收取供应商入入场费模式模型的应用大连福佳广场场的儿童业态态现状调整后类似儿儿童主题商场场业态业态与租金关关系在上述工作中中，我们运用用建筑策划与与NEWMALL购物中心策划划流程发现了了如下缺陷：：发展商委托了了一般的市场场调查公司对对成都商业进进行调查缺乏乏针对性，委委托的调查公公司缺乏商业业经营专家，，无法对成都都商业发展趋趋势进行准确确预测，对消消费者分析不不够深入，例例如白领消费费者的深入调调查和分析不不够。通过我我们的调查分分析，成都是是四川省会，，西南一些大大公司总部或或分布多设在在成都，白领领人群多。成成都自古就是是四川文化中中心，大专院院校科研院所所众多，成都都高新区也集集中了白领人人群。成都是著著名的旅旅游休闲闲城市，，吸引外外地游客客众多，，而这些些游客中中都是经经济收入入较高的的白领人人群。投资回报报是商业业建筑策策划的核核心，由由于SM集团前期期要求整整个购物物中心能能够吸引引高中低低全部人人群，事事实上存存在困难难。从长长期可持持续经营营和提升升租金角角度，我我们认为为沃尔玛玛大卖场场适合各各类人流流，但是是百货等等主力业业态必须须能够吸吸引白领领人群，，周边消消费人群群难以支支撑13万多平方方米的大大型购物物中心规规模，因因此我们们建议要要重点吸吸引白领领消费者者，所以以SM城市广场场整个建建筑风格格需要创创新，具具备较高高建筑文文化品味味，而不不是照搬搬SM厦门城市市广场的的建筑风风格。从烟台到到沈阳MALL策划根据我们们多年积积累的shoppingmall研究经验验，结合合我们运运营茂业业百货集集团的实实际经验验，我们们首先根根据九隆隆街MALL规划特点点，围绕绕下沉广广场以及及地下层层和四层层象一层层一样好好用的特特点，首首先确定定广场文文化定位位，而后后确定业业态定位位。业态理念念

设计计创新不仅住宅宅房地产产项目开开发存在在战略的的创新问问题，而而且大型型商业房房地产更更存在战战略创新新问题。。寻求项项目开发发模式的的突破，，就是要要打破房房地产就就是建筑筑与环境境的局限限，跳出出房地产产狭小的的专业范范畴，把把握新世世纪客户户的精神神追求，，挖掘区区域文化化的精华华，将商商业、旅旅游、体体育、文文化产业业等与房房地产大大胆嫁接接。开发发战略创创新是根根本目标标，专业业房地产产开发创创新是实实施的手手段，客客户的满满意才是是成功的的检验标标准。九隆街作作为大型型MALL购物中心心，面对对全球的的顾客开开放，不不仅接纳纳购物休休闲人群群，也面面向世界界接纳旅旅游群体体，不断断吸收国国外商业业文化精精华，为为我所用用。我们们以山东东人的热热情笑迎迎天下客客，将儒儒家文化化的人文文关怀落落实到服服务细节节。大型MALL购物中心心的休闲闲娱乐策划21世纪是海海洋的世世纪，大大海是人人类的故故乡。海海洋不仅仅有无穷穷无尽的的保障，，而且远远古人类类就知道道海水具具有保健健功能，，不论是是海水沐沐浴，还还是利用用深层海海水开发发健康食食品，人人类对海海洋的合合理利用用与开发发刚刚开开始，海海水疗法法是人类类提炼总总结出来来的有效效健康保保健方法法。挖掘我国国古老的的海洋文文化，提提炼海洋洋保健的的精华，，运用现现代科学学技术设设备与手手段，策策划独具具特色的的海洋活活水健康康保养中中心，让让“生命命加油站站，健康康储蓄所所”成为为现实。。我们的策策划是以以海洋保保养中心心和娱乐乐项目吸吸引人流流，形成成购物、、旅游、、休闲一一体化的的新型购购物中心心。楼层业态分布红色区域（家居区）5F大众美食广场，白领西餐厅、网巴、音乐吧，摄影艺术中心，空中停车场4F体育运动用品、休闲式书店、商店，成人玩具店美食娱乐广场，荟萃印度、韩国等国外特色美食、中华特色美食、烟台美食3F绅士流水线男士用品、男士休闲为主，设置特色婚礼广场，大型皮鞋、皮具区；休闲部分除了设置休闲书店外，还设置咖啡厅与茶艺表演吧各式家具，家庭用家俱为主，办公家俱，为辅助2F美女梦工厂以女性用品、女性休闲、才艺表演为主题，划分为少女区、淑女区；女性休闲区设置音乐表演吧床上用品、布艺办公文化用品，美术、艺术用品1F精品步行街名牌商品为主，金融服务区，著名快餐店灯饰用品、家庭装饰用品，药店负一层大型超市，西南部分设置儿童玩具天地，儿童欢乐广场设置可拆装儿童智力玩具，彩扩店，室内摄影店，小象绘画店，名烟、名酒、名茶专卖店；韩国、日本名牌食品专卖店、速食店家电大世界分为大家电及小家电区业态实例例大连百年年城—白白领风格格购物中中心大连百年年城具体体业态分分布国际先进进水平的的业态设设计方法法根据经营营管理的的预测与与模拟分分析进行行业态设设计预测方法法：商业业经营的的实际经经验与知知识，市市场调查查的经验验数据，，根据消消费人口口变化与与特征，，商业发发展趋势势预测因此，商商业业态态的设计计需要丰丰富经验验的商业业地产专专家与零零售业专专家设计计杨宝民＋＋青山正正人＋许许载宁模模式业态设计计收费标标准波浪型全全接触式式动线设设计通过立体体空中购购物走廊廊设计，，合理利利用垂直直电梯与与扶梯，，让顾客客进入二二层以上上商场象象进入一一层商场场一样方方便。让顾顾客客与与商商铺铺全全接接触触，，提高高商商铺铺的的商商业业价价值值平面面动动线线立体体动动线线地下下空空间间业业态态的的合合理理规规划划华夏夏城城地地下下室室业业态态规规划划深深入入黄黄石石与与北北京京参参考考同同类类项项目目，，运运用用自自身身经经验验独独创创购物物中中心心的的商商业业网网点点分分割割图１商业网网点分割流程程消费者投资偏好业态策划与优化商业网点分割后动线分析确定不同商业网点分割比例不同分割方案销售预测初步确定商业网点分割方案通过合同委托测绘部门实际测绘确定分割方案商铺分割原则则a)根据业态设计计优化与顾客客动态流线的的要求，按照照洋流理论的的回旋要求，，合理分割商商铺，确保每每个商铺面向向通道，没有有死角。b)根据消费者购购买力与投资资能力、愿望望，对商铺进进行多种规格格、面积的分分割,参考已经购买买商铺面积要要求统计数据据，确定分割割面积比例。。c)合理确定公共共分摊面积，，确保用户商商铺较高实用用率，通过流流线的合理设设计最大限度度分割出商铺铺面积。d)合理确定动态态流线，有利利于开业后实实际运营工作作。对于出售以后后的大商铺，，客户可以再再分割，同类类面积规格商商铺，客户可可以购买多套套组合。在烟台台等地地ＭＡＡＬＬＬ项目目业态态设计计与商商铺分分割工工作中中，深深感结结构形形状的的重要要性，，在ＭＭＡＬＬＬ设设计方方案完完成后后一定定要首首先进进行业业态设设计合合初步步商铺铺分割割，根根据初初步分分割意意见内内部结结构形形状进进行完完善和和修改改，确确保简简单化化以及及可视视化原原则。。销售售比比例例销售售部部分分面面积积＝＝（（项项目目投投资资额额＋＋30%收益益））%每平平方方米米单单价价发展展商商要要有有能能力力开开发发下下一一期期项项目目。。具体体销销售售要要详详细细根根据据市市场场情情况况进进行行商商铺铺分分割割，，详详细细计计算算销销售售哪哪些些部部分分，，制制定定价价值值策策略略，，这这是是我我们们操操作作过过的的商商铺铺销销售售策策划划方方案案要要系系统统回回答答的的问问题题。。九隆隆街街销销售售模模式式通过过经经营营提提升升商商铺铺销销售售价价值值河南南中中汇汇广广场场的的案案例例中汇汇广广场场是是NEWMALL商业业管管理理公公司司全全程程参参与与的的大大型型商商业业地地产产项项目目，，由由于于杨杨宝宝民民董董事事长长前前期期在在漯漯河河先先后后为为双双汇汇地地产产和和华华东东地地产产公公司司讲讲授授商商业业房房地地产产课课程程，，华华东东房房地地产产公公司司聘聘请请杨杨宝宝民民先先生生担担任任华华东东地地产产公公司司高高级级顾顾问问，，从从建建筑筑规规划划和和商商业业规规划划开开始始，，从从头头参参与与河河南南南南部部在在最最大大的的shoppingmall项目目中中汇汇广广场场策策划划与与商商铺铺销销售售及及招招商商与与商商业业经经营营工工作作。。业态态规规划划与与建建筑筑规规划划的的指指导导价值链理理论在地地产企业业开发商商业地产产限度中中可以得得到集中中运用,漯河华东东集团开开发中汇汇广场项项目就是是一个很很好的案案例,首先我们们对华东东集团进进行商业业地产开开发与运运营创新新专题培培训,首先输入入商业地地产开发发专业知知识,让发展商商对整个个商业地地产的开开发过程程与价值值增值环环节达到到一个较较高的认认识水平平.其次要对对华东集集团企业业经营能能力进行行诊断,帮助企业业对组织织机构进进行适当当调整和和变革，，华东集集团采纳纳建议主主动吸纳纳商业地地产项目目开发优优秀人才才，积极极组建商商业运营营公司,从组织上上保证项项目顺利利运行,我们的咨咨询服务务主要放放在项目目运营上上。中汇广场场是深圳圳NEWMALL公司参与与咨询服服务的大大型商业业地产项项目,该项目位位于漯河河交通路路与人民民路黄金金地段.接触该项项目之前前,我们对整整个漯河河商业经经营现状状已经进进行详细细调查,摸清漯河河各个主主要零售售企业的的经营种种类和竞竞争能力力,事先分分析出出漯河河零售售业存存在的的空白白,不仅精精品百百货与与大卖卖场是是漯河河空白白,更缺乏乏能够够满足足消费费者购购物休休闲娱娱乐的的现代代化购购物中中心。。客户营营销的的系统统运用用2004年10月22日是华东集集团举办的的中汇广场场——华东房地产产公司十周周年庆典及及中汇广场场公开认购购筹码大型型文艺演出出，邀请主主要明星：：孙悦、李李湘、江涛涛、范琳琳琳等，其中中李湘作为为文艺晚会会主持人。。为了促进销销售，从几几个方面采采取措施（1）.从新闻媒体体宣传方面面将演出活活动与筹码码认购相互互结合，通通过软文与与新闻报道道及广告配配合体现。。（2）.利用演出活活动，取得得明星与公公司领导合合影，将合合影精心制制作放大，，作为售楼楼处布置内内容。（3）.邀请华东世世纪城客户户（每户一一张票），，中汇广场场客户每个个铺位两张张票，通过过老客户传传播信息。。（4）.根据据前前期期登登记记潜潜在在客客户户，，采采用用优优惠惠一一半半价价格格购购票票措措施施，，邀邀请请一一批批有有诚诚意意的的潜潜在在客客户户观观看看演演出出。。中汇汇广广场场的的招招商商与与运运营营问问题题中汇汇广广场场项项目目存存在在问问题题(1)公司司治治理理机机制制，，职职业业经经理理人人团团队队的的激激励励和和约约束束问问题题没没有有解解决决。。缺缺乏乏运运营营与与招招商商和和商商业业营营销销专专业业人人才才。。需需要要一一个个形形象象比比较较鲜鲜明明，，办办公公环环境境优优雅雅的的商商业业公公司司办办公公场场所所。。(2)中汇汇广广场场项项目目操操作作缺缺乏乏系系统统思思考考，，没没有有贯贯彻彻经经营营战战略略的的经经营营思思路路，，缺缺乏乏执执行行经经验验，，表表现现在在工工作作不不到到位位，，缺缺乏乏后后备备人人才才的的培培养养机机制制，，建建议议和和顾顾问问公公司司建建立立利利益益共共享享的的长长期期合合作作关关系系。。(3).体把控能力力不强，专专业化程度度不够，表表现在很多多宣传和招招商活动以以及合作伙伙伴选择的的随意性，，带来工作作的被动和和资源的浪浪费。(4)中汇广场离离开业只有有五个月时时间，本项项目操作到到了关键时时刻，必须须采用专业业化的操作作手法及时时完成招商商与开业工工作。按照目前的的招商团队队现状，将将出现两个个问题，第第一是不加加大招商力力度就无法法按时开业业。。第二二是为招商商而招商，，开业后经经营绩效难难以达到预预期效果中汇广场开开业前六个个月总体工工作思路（1）形成商商业管理公公司的良性性治理机制制，是第一一位的工作作。解决决中汇商业业公司经理理人团队的的激励与约约束问题。。(2)理顺公司机机制后制定定总体工作作计划，制制定开业前前及第一年年经营管理理方案，根根据开业时时间倒计时时安排。通过双方合合作，形成成结构合理理的商业管管理团队，，补充招商商总监、运运营总监、、商业营销销经理等专专业人才。。开业前招招商工作作，建议议集中安安排本地地及深圳圳2005年11月份招商商活动。。关于商业业设施可可以借鉴鉴日本购购物中心心的经验验，全面面优化中中汇广场场商业设设施方案案。深圳滨海海购物中中心案例例占地面积积20688平平方米容积率为为6。总建筑面面积14万平方米米，配备备车位1000个。公寓面积积68271平平方米,占55%左右右，面积积大于商商业面积积。公寓共计计三栋，，24层层（不含含商业裙裙楼），，每层900平平方米，，每层15-18户，，小户型型为主。。地上上商商业业五五层层：：每每层层8000-10000平平方方米米商业总建建筑面积积：8万平方米米，配备备车位446个个。建筑策划划汲取日日本和和香港港购物物中心心特长长结合地地铁物物业优优势策策划无无缝连连接模模式项目地地理位位置分分析本项目目位于于宝安安中心心区第第一地地铁口口业态构构思招商摸摸底与与业态态调整整我们分分别与与太平平洋百百货、、家乐乐福等等主力力商家家沟通通，初初步确确定与与太平平洋百百货进进行战战略合合作，，共同同打造造白领领风格格的购购物中中心。。融资创创新信托融资：：以项目为杠杠杆招商主力店店成功以后后进行信托托融资香蜜湖水榭榭花都项目目是深圳信信托融资最最成功的一一个项目盛世中华业业态设计的的初步建议议第一主要顾顾客群体以白白领顾客为主主。百货业态建议议引进1万平方米高档档百货，类似似日本西武百百货。NEWMALL愿意与盛世公公司联合经营营4万平方米白领领风格百货，，按照日本服服务标准规划划。关于引进并设设置儿童翻斗斗城业态，建建议达到1.5万平方米，形形成长春最强强的儿童业态态。关于美术馆的的设置高档百货的业业态竞争分析析我们和他们的的业态区别，，高档商品经经营的竞争对对手就是卓展展购物中心。。1.VMD商业形象区别别。2.总体项目品牌牌组合超越对对方达到类似似韩国Galleria的水平。韩国高档购物物中心他山之石我们未来的高高档百货和精精品商业形象象—盛世中华广场场VS卓展购物中心心盛世中华广场场的女装VMD卓展的女装VMDGalleria化妆品形象策策划与服务的的竞争欧亚商都的化化妆品盛世中华广场场的化妆品形形象及服务务品牌组合的差差异化—引入商品群概概念品牌适度差异异化，突出为为白领女性提提出的服务儿童业态的思思考长春购物中心心的儿童业态态存在空白，，规模小档次次不高。长春卓展购物物中心的儿童童业态购物中心主力力店自主经营营的典型投入入产出模型按照销售额４４亿元计算，，其中预计女女装1.4亿元，男装３３０００万元元，精品化妆妆品５００００万元，皮鞋鞋皮具３００００万元，体体育运动用品品2０００万元，，家居、家俱俱广场销售５５０００万元元，标准超市市销售５００００万元，儿儿童世界7０００万元。。毛利润６００００万元开店资金，第第一年流动资资金２００００万元，第二二年流动资金金１０００万万元，知名度度与品牌建立立后只需依赖赖供应商资金金就可以了。。成本预计如下下：人力资源源成本预计１１０００万元元，招商投资资宣传经费３３００万元，，营销费用７７００万元（（含公益活动动），开办费费用２５０万万元（办公车车辆１００万万元，电脑ＰＰＯＳ投入１１５０万元）），电费１００００万元每每年，小计４４０５０万元元。利润：６００００—3250万元，等于2750万元。预计解解决普通员工工就业人数５５００人。盛世中中华广广场商商业建建筑策策划的的意见见1.空中花花园和和餐饮饮娱乐乐业态态的结结合。。2.空中步步行街街的设设置建建议。。3.停车位位的计计算和和建议议，建建议达达到1000个停车车位置置。4.广告位位置的的设置置与导导示系系统建建议。。建议议设置置广告告塔空中花花园与与南湖湖公园园的呼呼应空中花花园的的实景景效果果项目标标杆的的选择择—大阪难难波城城与我我们的的对比比停车场场的建建议引进女女性停停车场场概念念，立立体化化停车车的构构思商业设设施策策划通过细细节体体现人人文关关怀。。VMD与内部部装饰饰不同同的的VMD设计计思思想想决决定定装装修修的的风风格格，，不不同同的的业业态态决决定定了了装装修修的的形形式式和和档档次次建筑筑装装饰饰与与导导示示系系统统公园园广广场场核核心心导导示示标标志志本馆馆导导示示立面面装装饰饰店面面装装饰饰外立立面面广广告告的的设设计计广告告设设计计是是重重要要的的收收入入来来源源盛世世中中华华广广场场赢赢利利模模式式设设计计的的思思考考广告告展展示示及及策策划划活活动动收收入入租金金收收入入自营营收收入入物业业管管理理收收入入MALL收入入组组成成MALL品牌牌输输出出收收入入项目融资资的思考考1.营造业态态与建筑筑优势，，通过经经营管理理分析写写出具有有依据的的可行性性分析报报告。2.积极采取取信托等等多种融融资方式式，吸引引基金进进入长春春。3.通过合作作，建立立项目优优秀高管管团队。。4.充分发挥挥企业建建立的品品牌与住住宅项目目品牌，，重视无无形资产产经营。。清晰阐阐述企业业发展战战略。专业策划划的价值值1。准确确市场定定位奠定定商业地地产经营营成功的的基础。。2。业态态设计科科学，动动线设计计合理商商业铺位位分割合合理，能够为发发展商业业带来2000万元以上上价值。。3。采用用不同商商铺销售售模式能能够为发发展商业业多创造造价值400万万元以上上。4.商业经营营带来成成熟的商商业地产产模式。。NEWMALL项目系列列策划报报告:挖挖掘商业业价值辅助发展商商决策帮助投资商商与银行判判断项目价价值NEWMALL商业经营增增值现代商业步步行街现代商业步步行街的策策划是购物物、商业文文化与休闲闲娱乐多种种策划的集集成。运用海洋的的洋流理论论对现代商商业步行街街布局进行行理性策划划，确保商商业步行街街的繁荣。。法国巴黎国际一流的的商业步行行街具有特特征：1、硬件设施一一流，包括括市政、交交通和商场场乃至购物物环境的硬硬件设施。。2、它应该是多多功能的，，比如购物物、休闲、、文化、娱娱乐、餐饮饮、旅游六六个方面。。3、商业步行街街管理水平平应该是一一流的，不不仅要具备备普通的商商业物业管管理功能，，而且在步步行街整体体形象宣传传方面，公公共服务与与商业服务务水准方面面也应该使使一流的。。世界著名步步行街具有有较高的文文化内涵与与艺术品味味。国内商业步步行街普遍遍存在如下下问题：1、经营序列矛矛盾。2、商业利润下下滑。3、商业功能单单一，文化化休闲功能能不强。空间序列和和尺度与消消费者心理理行为存在在差异。王府井商业业街将实施施功能、结结构、档次次、形象的的全面调整整与提升。。－－完善功功能。从单单一购物的的初级化市市场，向购购物、旅游游、休闲、、娱乐、会会展、文化化等多样性性的高级化化市场功能能转变。－－调整结结构。将传传统的商业业结构向现现代化、国国际化商业业结构转变变。按照国国际通行的的中心商业业区结构和和业态分布布进行调整整，商业占占３０－３３５％，餐餐饮企业占占２０－２２５％，休休闲、娱乐乐、酒店、、服务等占占３０－４４０％。－－提升档档次。－－营造环环境。－－加快发发展数字王王府井。东门步行街街改造措施施：1、改造交通通设施，设设置步行通通道，禁止止机动车辆辆通行，交交通改造分分两期，一一期主要包包括风貌街街、老街广广场、解放放路等162、拆除违法法建筑，改改造部分建建筑设施3、注重文化化设施建设设东门步行街街未来发展展战略的意意见1、决心拆除除全部违法法建筑，流流出空地，，增加绿地地。2、运用城市市经营理论论，不仅将将东门市政政建设相关关内容向企企业开放，，而且通过过政府政策策调节，鼓鼓励企业拆拆除成片低低矮老式建建筑，集中中建设高层层建筑，多多流出绿地地，增加通通透性。3、改革完善善步行街管管理体系，，提高准入入门栏，将将低素质经经营者淘汰汰出东门，，让优秀的的经营者近近来，提升升东门形象象。4、加大交通通治理力度度与道路改改造力度，，拓宽美化化周边道路路。理念设计、、文化定位位、发展规规划理念设计是是商业步行行街策划的的灵魂，理理念设计的的提出建立立在充分的的调查研究究基础上，，步行街策策划要考虑虑步行街的的商圈特征征、消费习习惯、区域域历史文化化、建筑与与商业文化化。理念的的设计要在在商业街历历史基础上上创新，兼兼顾历史特特点，更重重要的是有有利于未来来发展。洋流学说与与商业步行行街布局洋流的形成成有许多原原因，主要要原因是由由于长期定定向风的推推动。世界界各大洋的的主要洋流流分布与风风带有着密密切的关系系，但洋流流流动的方方向和风向向一致，在在北半球向向右偏，南南半球向左左偏。世界四大渔渔场均分布布在洋流回回旋地带。。从经济地地理角度分分析1、洋流流畅区区资源流通通过速，难难以停留累累积，成为为鱼类迁徙徙的路径，，无其它特特殊条件很很难形成资资源聚集，，如果有沙沙尘暴等带带来大量浮浮游生物资资源，那么么会吸引鱼鱼类聚集。。2、反之，洋流流回旋使大大量生物滞滞留，回旋旋区内食物物丰富，吸吸引鱼类；；由此产生生食物链，，对各种物物种产生吸吸引，从而而形成资源源富饶区域域如：渔场场、海底矿矿藏。可见回旋使使资源和生生物聚集。。精品百货店中档购物中心文化娱乐休闲街二楼空中步行道二楼空中步行道中上档购物中心中低档百货店购物、娱乐、餐饮理想的商业步步行街与购物物中心布局模模型MALL＋商业步行街的的招商策划与与代理鉴于目前商品品品牌雷同现现象严重，建建议在差异化化招商，不同同品牌组合设设计方面下功功夫，实现招招商创新，与与商业文化主主题相对应，，加大进口品品牌引进的比比例，与韩国国日本及香港港地区密切合合作。招商代代表收收费标标准——一个个月租租金商业步步行街街的经经营管管理商业步步行街街管理理机构构的最最重要要职责责是提提出发发展战战略，，制定定好发发展规规划，，规划划好整整个步步行街街的商商业业业态布布局，，根据据功能能定位位合理理组织织商业业、旅旅游、、文化化休闲闲等不不同功功能的的分布布比例例，运运用城城市经经营理理论，，运用用市场场手段段，执执行建建筑规规划，，组织织社会会力量量建设设商业业步行行街。。商业街街的具具体管管理工工作如如下：：物业服服务(2)交通秩秩序(3)步行街街的外外立面面、整整个建建筑风风格的的把握握(4)业态方方面根根据顾顾客需需求进进行整整体比比例调调整。。黄石商商业步步行街街经营营１、主主题商商场采采用百百货经经营模模式，，由深深圳NEWMALL公司控控股经经营。。２、组组建华华夏城城商业业管理理有限限公司司统一一经营营。作用用：：负责责承承担担华华夏夏置置业业的的商商业业规规划划设设计计、、商商业业工工程程顾顾问问、、项项目目的的商商业业招招商商、、项项目目商商铺铺销销策策划划、、商商业业项项目目的的装装修修顾顾问问等等。。负责责对对华华夏夏置置业业所所开开发发的的项项目目进进行行商商业业经经营营和和管管理理，，包包括括：：统统一一的的商商业业城城管管理理、、为为委委托托经经营营的的业业主主进进行行招招商商和和返返租租、、考考核核评评估估及及监监督督承承租租商商户户的的业业绩绩经经营营情情况况、、商商业业城城的的整整体体营营销销推推广广、、项项目目范范围围内内的的广广告告位位规规划划和和招招商商、、项项目目的的物物业业管管理理（（包包括括对对物物业业管管理理的的招招标标和和考考评评即即后后期期工工作作的的监监督督））。。负责总公公司管理理及营销销人员的的培训，，为总公公司培养养和选拔拔出色的的商业地地产人才才和公司司管理人人才。负责项目目范围内内的二手手房及铺铺面的转转让和买买卖，同同时也承承接其余余的二手手物业中中介及投投资服务务。负责承承接湖湖北其其余的的房地地产项项目的的商业业设计计规划划和管管理。。1.室外商商业步步行街街-南京路路的优优势1.高知名度例如南京路路有好八连连2.人气旺3.营业额高支撑南京路路优势的条条件第一，悠久久的历史第二，独特特的风景第三，有多多种业态，，同种业态态不多，避避免恶性同同质化竞争争第四，有知知名的品牌牌第五，有完完善的基础础设施第六，有一一个科学的的管理机构构大型购物中中心内部的的室内商业业步行街(1)室内步行街街能够提供供良好而舒舒适的小环环境，使消消费者不再再受自然气气候的困扰扰，随时享享受舒适的的消费过程程。(2)在传统商业业淡季，室室内步行街街对消费者者具有强大大吸引力。。(3)室内步行街街扩展了步步行街的商商业空间，，在一定程程度上满足足步行街对对体量的要要求。以深圳海岸岸购物广场场室内步行行街为例，，进行创新新策划1.室内步行街街中间地带带设立健康康加油站，，让顾客得得到充分休休息。2.以巴黎步行行街风情设设置5个主题区域域。3.设置大小中中庭作为共共享空间，，方便不同同业态之间间的转换社区商业步步行街四季花城商商业步行街街是一个比比较成功的的实例，四季花城商商业街的主主题是引进进欧洲式的的小镇商铺铺形式，创创开放式商商场先河。。以个性特特色商铺为为主，为小小区内居民民创造悠闲闲雅致的消消费环境。。目前已吸吸引了华润润万方超市市、民润超超市、中国国银行、海海尔空调专专卖、雅兰兰布艺、音音像店、茶茶艺坊、书书吧、纯净净水、美容容美发等近近三十户商商家在此经经营。商业运营创创新坚持文化营营销路线，，在管理方方面下功夫夫，将五星星级酒店服服务与商业业物业管理理及运营服服务相互结结合，创造造顾客、供供应商、百百货公司三三赢模式。。我们协助引引进韩国新新世界百货货先进管理理流程，结结合沈阳市市民的消费费偏好，制制定出最佳佳商业管理理制度与流流程，由日日本韩国商商业专家为为本地运营营骨干提供供专业培训训，由深圳圳专家为本本地普通干干部和营业业人员提供供分级培训训。运营顾问服服务收费标标准消费行为的的分析—新新理论的基基础科特勒教授授把人们的的消费行为为划分为三三个阶段：：量的满足足、质的满满足与感性性满足阶段段，消费者者看重的不不是产品的的数量与质质量，而是是与他们自自己的关系系密切程度度，他们购购买产品是是为了一