旅游地产研究课件

旅游地产研究概念解析第一部分定义、起源、类别发展特征、要素发展形态业态关系开发条件概念解析旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式。一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。在我国，比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的说法是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发。旅游休闲房产指当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式。景观房产是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产。发展历程从最初的旅游度假房屋出租发展到目前的旅游商务、商业、居住、度假等地产模式。1、旅游房地产的起源旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大奈特将度假房产按时段分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。2、我国旅游房地产我国的旅游房地产开发始于20世纪90年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。旅游房地产最早在我国出现是分时度假的概念。21世纪以来，旅游度假地产形成了多种发展，遍地开花的局面。从最初的商务旅游地产逐渐增多有旅游商务地产、旅游度假地产、旅游商业地产、旅游住宅地产等。各地结合不同类别的景观资源，打造不同类别的旅游地产。类型概念描述特点典型案例旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等。旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等。旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上，旅游地产划分为四个大类：发展类型四个要素产业要素资源要素功能要素营销要素旅游业房地产业紧密联系相互依托可利用地产旅游资源利益因子家生活延伸产权时权投资者休闲消费者第一居所、第二居所……发展特征旅游地产开发要结合地方产业因素，依托资源条件，有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节。从资源及项目辐射范围看，旅游地产还可分为世界性、全国性和区域性旅游地产，并根据消费主体的核心市场构成不同形成了三种不同的发展形态。世界性旅游地产全国性旅游地产区域性旅游地产产生区域特色资源区域特色资源区域，离城区较远特色资源区域，离城区不远市场构成以全球游客为主以全国为主，吸引世界游客以区域性市场为主功能定位休闲、度假旅游、度假，产品能自我完善旅游、休闲、度假，产品能自我完善居住构成第二居所为主第一、第二居所的度假为主第二居所向第一居所过渡发展思路依托自然资源带动依托规模化的度假设施以旅游休闲带动居住，逐步形成主题新城代表项目美国夏威夷黄金海岸美国棕榈泉美国隐居谷美国十七英里卡帕鲁阿度假村发展形态休闲新城度假区/村主题休闲城区发展形态开发条件旅游地产开发的客户群是一批讲究生活质量、着眼投资需求的苛求客户，因此其发展更依赖于环境条件及投资、开发实力等基础条件。环境资源条件基础设施条件概念基础条件资金实力条件环境基础项目基础管理基础人才储备条件管理网络条件自然资源：山、海、田园、古村镇等人文资源：历史、传统、风俗、文学等进入性高：便利的交通和良好的地理位置；或通过规划确保未来相关基础设施项目主题概念借助于旅游环境，在空间特性和产业特性上进行定位大规模硬件投入、市场营销和经营管理和长投资回报周期需要充足的资金作为后盾专业的创意策划团队、促销团队及与之相适应的开发、运营管理人才，确保后续发展专业的物业或酒店管理、营销推广系统和再营销网络、健全的财务制度监督管理体系环境分析与诊断第二部分政策环境经济环境社会环境行业环境2011年中国旅游地产现状发展前景政策环境旅游业政策环境《旅游资源保护暂行办法》《关于进一步促进旅游业发展的意见》：旅游业将成为我国国民经济的重要产业；推进旅游目的地的建设，完善旅游要素体系，完善旅游产品体系，加强旅游公共服务体系建设，推动旅游新业态新领域的发展，不断优化旅游发展环境等。房地产业政策环境《城市房地产开发经营管理条例》《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》：加大保障性住房建设力度，鼓励普通商品房消费；《限制用地项目》和《禁止用地项目》，影视城等为限制用地项目，别墅类房地产开发、高尔夫球场等项为禁止用地项目2007年至今的一些列房价调控政策，抑制房价迅速上升房地产业正受国家宏观调控，政策抑制房地产业发展；相反，旅游业将成为国民经济重要产业，受到国家政策大力支持。2012年，房地产业调控不会放松，但金融环境会有所放松，并且旅游业政策环境将继续发挥利好优势，平衡房地产业的抑制方面，旅游地产前景良好。政策利好促进旅游业的发展政策调控抑制房价抑制房地产业发展全社会固定投资年平均增长速度超过25%，房地产开发投资速度较快，商品房的市场消化潜力较大，年平均销售面积已超过10亿平方米；进出口情况表现良好。2012年国内经济发展继续“稳中求进”社会环境1.城乡居民生活水平向全面小康迈进恩格尔系数连续下降，生活水平连上台阶：2011年，城乡居民恩格尔系数已经分别降至36.3％和43.0％城乡居民收入成倍增长，来源日益多元化：城镇居民收入名义增长近250倍，农村居民收入名义增长近158倍。工资性收入成为农民收入的主体，家庭经营收入退居第二位。经营净收入成为城镇居民收入的重要来源；财产性收入的增长与城镇居民的财富积累紧密相连。2.交通运输业发展使出行更加便捷铁路、公路、内河航道、民航等构建的交通网络不断完善。截止2010年底，全国铁路营业里程9.1万公里，公路里程400.8万公里，民航航线里程为276.5万公里，内河航道里程为12.4万公里。私人汽车保有量迅速上升，自驾出行更加便利。随着公路网的完善，私人汽车保有量的上升，自驾出行逐渐成为重要的交通出行方式。3.我国居民消费结构不断优化升级城镇居民消费性支出增长速度加快，食品和衣着的消费比重逐年下降，交通通信与医疗保健消费增长明显，消费结构不断优化升级。从纵向看，我国居民消费结构明显改善，城镇居民家庭恩格尔系数（即食品消费支出占总消费支出比重）从1996年的48.8%下降至2011年的36.3%，农村居民家庭从56.3%下降到43.0%。居民消费结构逐渐从以生存为主的温饱型转向小康型的消费模式，城镇居民的享受性消费模式日益显现。4.节假日及年休假制度提升居民出游热情节假日与年休假制度的完善，增加居民出游机会。2007年12月16日，国务院办公厅公布了《全国年节及纪念日放假办法》和《职工带薪年休假条例》，并于2008年1月1日起开始施行。新的度假制度：全年116天假期+职工个人带薪休假制度并存：周末连休三天的小长假（元旦、清明、五一、端午、中秋）、黄金周（春节、十一）。分散度假，使全民度假理念更加强化；带薪休假，使居民出游欲望更加强烈；划长为短，使长、短线旅游更加协调。目前国内游客中，公务员、企事业管理人员、专业人员、文教人员、服务商贸人员、工人等群体占国内游客总数的70％以上。实行新的休假制度将大大提高人民的出游热情。行业环境1.目前房地产业处于“严格控制发展阶段”1994年加强宏观调控，深化住房制度改革1995年规范房地产市场1999年实行积极财政政策，启动住房消费2001年笑话积压空置商品房2004年抑制房地产投资过快增长2002年严格控制土地供应总量，恢复增收土地增值税2005年加息，抑制房价快速上涨2007年土地增值税，加大调控力度2006年住房结构调整，抑制房价快速上涨2011年提高贷款利率，执行限价限购措施2010年抑制不合理住房需求，加大保障性住房促进房地发展阶段规范房地发展阶段严格控制房地发展阶段2.旅游业处于快速增长阶段中国旅游业处于高速发展状态。旅游业是一个最具发展活力和潜力的产业，并且弹性非常强。中国旅游发展前景非常广阔。中国已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大处境旅游国，并且根据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。房地产业面临深化改革房地产投资占比过大，产业无序发展、房价持续飙升、大量房地产信贷带来的经济不稳定性使房地产行业亟需改革进行改善。未来的政策焦点更多关注居民住房状况和收入水平的变化，高度关注建设经济适用房和完善廉租住房制度，并把这一关注的突出意义提到了事关老百姓住房供应保障的政策高度上。旅游业转型升级“旅游强省”、“旅游兴市”、“旅游立县”，旅游业的产业地位将会得到全面确立。旅游业的产业规模、运行质量、文化载体地位、生活功能、发展格局都会得到显著改善。旅游业发展前景广阔，度假消费人气正旺；居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化；房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。3.旅游业的“长”基本可弥补房地产业的“消”尽管行业背景发展存在着诸多问题和挑战，旅游业的未来发展仍将成为国民经济的重要组成部分，对旅游业的前景看好也是旅游房地产业的投资逐渐兴起的重要原因。旅游业的发展离不开旅游目的地各个项目的配套和建设，旅游地产项目也是旅游目的地建设的重要组成部分。2011年旅游房地产业发展状况2011年旅游地产开发逐步向二三线城市蔓延，样本项目比重达到71.4%。受我国地理环境以及经济发展程度不同的影响，旅游资源分布不均，不同城市旅游地产的发展呈现出显著的差异化特征：2011年一线城市的旅游地产样本项目占比仅为13.6%，且多分布在城市的外围地区；二三线城市由于城市化发展的快速推进及旅游业发展的日益成熟，旅游地产逐渐增多，占比高达71.4%，该类项目多以“休闲度假”为主线，依托区域优质、丰富的自然、人文等资源进行项目开发配置；部分四线城市由于山水秀丽、风景独特，为旅游地产开发提供了良好的先天条件，比重达到15%。2011年中国旅游地产样本项目城市分布情况2011中国旅游地产样本项目规模性特征明显，平均占地面积约400万平方米。2011年中国旅游地产样本项目用地规模普遍较大。从分布情况来看：57.1%的样本项目占地面积超过100万平方米，其中占地面积超过500万平方米的样本项目比例达到17.9%；庞大的项目规模不仅为复合型产品功能提供了广阔的设计建造空间，同时为旅游地产开拓创新型的服务功能注入更强劲的驱动力。2011年中国旅游地产样本项目占地面积分布情况项目规模完善的区域基础设施是助推旅游地产价值提升的重要因素。基础设施完善与否是评价城市发展潜力的重要指标，它关系到城市的协调发展乃至区域经济的提升。对旅游地产而言，区域的基础设施建设，特别是城市的交通路网无疑是关系到居住者生活及区域可持续发展的重要因素。大多数样本项目的道路通达状况良好，临近公路县及以上级别道路的比重高达92.9%，在充分满足居住者及游客的出行需求的基础上，也为提升旅游地产项目的市场价值提供了重要保障。2011年中国旅游地产样本项目交通道路级别分布情况基础设施依附型旅游地产占据市场主流，江河湖泊旅游资源占比达到44.3%。我国拥有丰富的自然资源与人文景观，且旅游景区建设相对完善，因此目前我国旅游地产项目与旅游景区的关联程度较高。2011年中国旅游地产样本项目中超过90%属于“依附型”经营模式；依托江河湖泊资源的样本项目最多，比重为44.3%；其次是依托滨海及山岳资源的样本项目，所占比重分别为28.6%和27.9；还有14.3%和10.0%的样本项目分别占据了温泉资源及人文景观。2011年中国旅游地产样本项目资源分布情况资源特色企业强大的经验实力与突出的地缘优势为旅游地产开发运营提供保障。2009年，国务院发布《关于加快发展旅游业的意见》，旅游产业的庞大的消费需求与发展潜力将得到充分释放，同时，国内高铁、机场等基础设施的建设也将进一步促进旅游业与房地产业的融合，以上因素吸引了大量企业进入旅游地产的投资及开发领域。2011年中国旅游地产样本项目中38.6%为全国性企业，此类企业资金实力雄厚，综合实力强，在产品设计、社区规划、营销策略、项目运营等方面均有较为明显的优势；本地企业也占据了36.6%的比重，此类企业具备较为突出的地缘优势，对城市旅游资源及消费特征具有更精准的把握。2011年中国旅游地产样本项目企业类型开发企业

旅游（趋势）

旅游地产（趋势）旅游消费水平由低级向高级，消费结构呈现多元化。发展前景广阔，度假消费人气正旺。居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。基础交通建设提供便利，政策鼓励旅游。旅游人数稳步增长，有组织的团体逐步增多。旅游线路由短途到长途发展。旅游方式单一化向多样化发展。（度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等）旅游人员构成自费旅游、公费旅游将各领天下。旅游地选择国内旅游向出国旅游延伸。旅游需求的多元化发展，旅游地产也得发生多元化、特色化的变革。发展前景旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机旅游地产开发类型第三部分主题公园产权酒店主题公园主题类别典型例子民俗风情民俗文化村（深圳、海南、云南、桂林、西安、北京）自然生态青青世界（深圳）、野生动物园（深圳）、水族馆（北京）、海洋公园（香港）未来科技未来时代（深圳）、未来世界（深圳）、天河航天奇观（广州）历史文化三国城、水浒城（无锡）、宋城（杭州）、太平天国城（南海）微缩景观锦绣中华（深圳）、世界之窗（深圳）、老北京微缩景园（北京）康乐休闲水上乐园（深圳）、夏宫（沈阳）、欢乐谷（深圳）1.我国主题公园开发现状经营模式特点华侨城模式运用强大的经济手段，把国内和国外的世界著名景点移到一起，形成世界微缩景观的一种模式。吴文化园模式利用自身的深厚文化底蕴，挖掘地方文化因子。第三极模式大多数主题公园的经营模式。目前我国有各类主题公园数量2500之余，集中在东部地区，数量多且规模较大；从主题上看，涵盖了民俗风情、自然生态、未来科技、历史文化、微缩景观、康乐休闲等多种类别；从经营效果来看，只有10%达到了盈利，形式较为严峻。2.我国主题公园开发特点、SWOT和商业运作模式优势：资源优势、政策优势、竞争环境优势劣势：技术、规模、国际化经营能力机遇：加入WTO、产业链的拓展、我国经济的稳定发展挑战：产业政策、一体化市场、贸易保护、技术研发能力、管理水平开发特性主题公园开发特点高投入高成本明显的生命周期性主题产品衍生产业尚未形成客源市场集中在国内和亚洲文化圈商业运作模式具体内容资源资本化模式(RCM)主要针对自然和人文资源本身比较丰富的主题公园；明确旅游资源的所有权归国家所有，政府行使行政管理规划权和文物保护权；国家只转让经营开发权，包括公园管理权、开发权、招商权、门票收益权、经营项目开发与收益权等；旅游经营权本身可以抵押，门票收益权可以相关金融机构贷款，而土地使用权有可以质押贷款；资本化手段包括土地、林产、水资源等。独特性产品吸引模式(UPAM)在资源本身不够形成游客吸引力的情况下，通过注入性的产品打造来设计出游客吸引力；需要结合四个方面因素加以考虑：所在地经济发展水平、旅游目的地的形象感知、主题公园产品的无替代性或稀缺性、决策者行为价值链模式(VIM)主题公园的价值链包括主体链、分支链和子链三个部分，其中主体链包括门票、游乐项目；分支链包括餐饮、住宿、旅游纪念品；子链包括公园会展、对外招商和其他对外盈利服务。产权酒店模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益按竭期间按竭到期后模式一产权完全归属业主发展商委托的第三方专业酒店管理机构月收益用于支付月供款无分红根据经营状况每月收取净收益每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式二月收益用于抵冲供楼款获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式三自付供楼款，获得酒店支付的月收益获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住影响收益参与酒店利润分配模式四获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务风险由业主承担，可能出现亏损主要风险由开发商担承1.产权酒店经营模式分析投资商：深圳市三九房地产（集团）有限公司酒店管理：深圳市三九物业管理有限公司地址：深圳市罗湖区深南东路1001号占地面积：0.48万平方米建筑面积：6.28万平方米客房：共有294间典雅宽敞的套房，面积从60平方米到205平方米不等开盘时间：2001年8月29日入住时间：2002年12月31日均价：10800元/平方米销售状况：2001年底销售突破60％。目前已售磬经营状况：平均月开房率达85％～90％。模式一——丹枫白露投资方式实景展示15年租赁的按揭供款方式5年租赁的按揭供款方式0年租赁的按揭供款方式首付30％，其中5％发展商不收取，实际首付25％与三九酒店公司签定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保）经营收入用于代为支付按揭供款无分红和其他收益业主自行负担月供（房款的95％）与三九酒店公司签定认购物业5年的租赁合约（发展商作担保）投资者在租赁期内可获得每月4100元人民币的回报5％的剩余楼款五年内免息分期支付投资者不与三九酒店公司签定租赁合约自行支付按揭供款5％的剩余楼款入伙前补齐经营模式产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每月收取净收益。模式二——东方威斯大酒店发展商：深圳天源通利房地产开发有限公司投资商：深圳市景亿投资发展有限公司酒店管理：深圳南山国际旅行社有限公司地址：深圳市盐田港东海大道9号区客房：拥有各类客房共117套。一期开售日期：2001年底一期开业日期：2002年底二期现正销售中该酒店所占地块为居住用地，产权年限为70年。销售状况:一期117套现已售罄。二期正售投资方式实景展示投资方式总述一期投资方式二期投资方式付清全款后，获得该物业70年的产权有效期内，可以进行抵押、转让、转移和继承。业主每月享有酒店免费入住权，该入住权可以转赠亲友业主在每个财务年度，获得当年利润分红。首期款9.8万元永不供楼，并每月获得固定的投资回报（月供）每月享有3天的免费入住权总价57万元/套，首期8万元投资商每月按时支付业主固定收益每年48天的酒店公寓免费入住权经营模式酒店保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客户许以良好的收益预期）。模式三——雅兰酒店投资商：香港雅兰集团发展商：雅兰置业（深圳）有限公司酒店管理：雅兰酒店管理（深圳）有限公司，粤海酒店管理有限公司地址：深圳盐田区大梅沙盐梅路8号占地面积：11750平方米建筑面积：21900平方米客房：总统套房、豪华商务套房和标准双人客房共196间，面积为39～40.5平方米。开盘时间：2000年6月1日入住时间：2001年4月23日均价：53万元/套销售状况：自发售起至2001年11月，销售已超过60％。现在已停止销售。投资方式实景展示休闲投资型投资回报型完全自用型享受100％利润分配委托期为一年可随时入住，并承担基本运行费，年底从业主应分配利润中扣除，不足部分从下一年财务年度中续扣。委托期不少于六年业主每年入住签分限为80分，超过部分按散客房价的优惠价付费基本运行费及可能的亏损由发展商承担酒店提供基本管理服务业主只须承担基本运行费和客房服务费不参与酒店的经营算例演示假定：休闲投资（A方式）：客房80套，价值4000万投资回报（B方式）：客房50套，价值2500万发展商自留物业：价值7500万酒店联营物业总价值：14000万本年度酒店可分配利润：800万业主自住积分系数：0.92A方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×A方式业主物业价值/酒店联营物业总值＝800×4000/14000＝228.57万A方式业主年度收益＝全体A方式业主可分配利润×业主物业价值/A方式物业总值×自住系数＝228.57×50/4000×0.92＝2.63万B方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×B方式业主物业价值/酒店联营物业总值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71万B方式业主年度收益＝全体B方式业主可分配利润×业主物业价值/B方式物业总值×自住系数＝85.71×50/2500×0.92＝1.58万模式四——大梅沙海景酒店发展商：深圳市桂祺实业发展有限公司投资商：秀峰度假俱乐部（深圳）有限公司酒店管理：秀峰度假俱乐部（深圳）有限公司地址：深圳市盐田区大梅沙占地面积：11596.3平方米建筑面积：14088平方米客房：312间各式高档客房开盘时间：2000-09-01入住时间：2001-08-31均价：海景房约60万元/套；山景房约50万元/套销售状况：基本售磬投资方式实景展示方式一获40年的产权，这个产权是可以自由买卖的每年能享受60天的休闲度假生活酒店承诺每年给客户相当于总购房款5％的固定回报和经营利润30％的分成算例演示当投资者以30％的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者60天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达到14.67％。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资回报率也可达到11.66％2.产权酒店权益关系——投资合同期间开发商利润：投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配。投资收益：业主拥有的产权部分获得的收益分配。佣金：由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。图例合同关系：权利素：现金流：产权酒店所有权使用权专业第三方开发商投资客户酒店住客经营权投资回报开发商收益佣金权益关系快速脱手，快速回现，减小资金压力。可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户。通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％。若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损。当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围。从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符。现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的。没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入，酒店经营本身风险很大，做这样的承诺是一种自欺欺人的做法。3.产权酒店经营模式优劣分析优劣分析优点缺点旅游地产开发案例第四部分综合性大型旅游地产项目开放式旅游商业街案例综合型大型房地产开发的基础条件：资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。综合性大型房地产开发条件综合性大大型房地产项目成功开发的条件完备的后期运营（再营销的网络、"经理人"式的经营模式）持续的投资（依市场需要扩展新的景观、新配套硬件或者）完善的规划（市政设施规划、可开发地产规划）天生的资质（旅游风景资源）良好的题材（历史积淀、浓郁文化）项目类型旅游住宅地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商深圳华侨城控股股份有限公司（国有大型）总占地面积4.8平方公里旅游/地产占地面积旅游（四大主题公园）占地约103万平方米开发背景1985年，经国务院批准，华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。物业类型主题公园，别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼，配套（艺术中心、广场湿地等）深圳华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后做地产，取得了成功。深圳华侨城解读华侨城开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值、升值空间和知名度，使生地变熟地，然后投资房地产。获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为2：3。产品规划：就目前整体华侨城的开发和布局分析，我们看出，以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈。两个主题公园大侠谷生态乐园茶溪谷度假公园三座旅游小镇茵特拉根小镇：中欧风格、童话主题海菲德小镇：葡萄酒主题、美洲风情茶翁古镇：茶文化主题四家主题酒店茵特拉根酒店：豪华客房、别墅、公寓大华兴寺菩提宾舍：禅意客房郊野体育公园房车酒店瀑布酒店：主题客房、主题餐厅、宴会厅两座高尔夫球场云海谷公众球场云海谷会员球场主题地产天麓大宅四台主题演出天禅：禅文化天机：生命起源天音：佛教文化天籁：原生态以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈中旅广场、湾厦花园锦绣花园、新浦江城天鹅堡华侨城医院暨南大学中旅学院、华侨城小学、中学、华侨城第一幼儿园何香凝美术馆、华夏艺术中心汉唐大厦雕塑公园、欢乐谷、世界之窗、民俗村、锦绣中华酒吧一条街、铜锣湾、沃尔玛低资源低卖点低价值高风险资源成熟品牌知名地块升值投资期望前期开发旅游项目规避风险，提升地块价值；后期投资地产，地块成熟，顺利取得高利润。1985年——2002年2001年——高知名度高利润无风险房地产项目投资：中旅广场、湾厦花园锦绣花园、新浦江城天鹅堡（二期）旅游项目投资：欢乐谷、世界之窗、民俗村、锦绣中华雕塑公园、生态广场据上图，华侨城的开发是“旅游带旺地产，地产返哺旅游”的良性循环模式。

旅游：“白地造景”，吸引游客：创造“亚洲之最”和“世界之最”的主题公园吸引全国游客。鸿篇巨制，留住游客：《创世纪》、《千古风流》、《高山流水》等文化演出留驻游客，创造再消费过程。

地产上：注重超前的产品规划，以优美的环境和完善的配套使产品本身具备了极强的竞争力。制造概念，形成强大品牌认知。以波托菲诺等项目的典范成就了华侨城作为深圳人“放心、梦想、品位、面子”的居住选择。项目类型旅游度假地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商杭州宋城集团有限公司（民营）总占地面积32万平方米旅游/地产占地面积旅游（专指宋城）占地约万平方米开发背景1995年，依靠杭州西湖的旅游资源和人气，以大宋文化为主题，“清明上河图”为蓝本，建造杭州宋城主题公园。物业类型主题公园，度假别墅、配套杭州宋城先做旅游项目，提升土地价值，然后再做地产，借助山、海、城资源，取得了较大成功。解读宋城开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值，然后投资景观地产。获利模式：前期靠旅游项目获利（门票经济），后期靠旅游+地产项目获利。旅游和地产项目的获利比例月为5:3。产品规划：宋城目前主要规划是“山、海、城”：“山”指龙泉山，为江浙第一高峰，是集森林旅游与山地会议中心功能于一体的休闲度假胜地；“海”指中国渔村，是中国最大的原生态海洋文化旅游项目；“城”指以杭州为中心的城市休闲旅游，包括休博园、宋城和山里人家。杭州宋城旅游项目宋城主题公园：《清明上河图》再现区、九龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁区以及南宋皇宫区、南宋风情苑区等部分。杭州乐园（休博园）：荷兰村主题公园、马可·波罗主题公园、生态公园、山里人家四个主题公园；一个9洞高尔夫球场、一个水上高尔夫球练习场和一个18洞的迷你高尔夫球场，10个网球场。美国城：按1：1建造了白宫，南草坪、玫瑰园、总统山、华盛顿纪念碑、迪斯尼圣诞街、丘比特邮局、漂流河婚庆教堂、印第安村落、夏威夷、快乐堡和华盛顿纪念碑。龙泉山：绝壁奇松、龙泉大峡谷、七星潭、、黄茅尖、、瓯江源。中国渔村：海洋生态。地产项目第二居所：荷兰水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商业街、绿野山庄第一居所：地中海别墅、苏黎士小镇。文化教育项目幼稚园、小学、初中、高中，双语实验部（1－9年级）、雅思特色班。1995年：复制“清明上河图”，融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演，提出“给我一天，还你千年”宣传口号，宋城公园成功。1999年：杭州乐园定位模糊，遭“冷遇”。2005年：借势休博会，杭州乐园被纳入“世界休闲博览园”由单一主题公园到复合型主题公园升级换代。项目类型旅游度假地产开发模式先造出主题意境样板小区，发展旅游，同时开发主题地产项目。投资开发商成都置信实业有限公司总占地面积810亩建筑面积20.43万平方米开发背景2000年最初的思路是把家建在公园里，发展过程中唐风建筑、川西民居受到市场追捧，开始通过旅游活动吸引人气，为后续地产项目积累人气，同时也将旅游越做越大。物业类型四合院居住、文化休闲、度假成都芙蓉古城是典型的旅游+地产同步开发案例，将旅游融入地产中，将地产融入旅游中。解读芙蓉古城开发思路：最初的思路是把家建在公园里，将唐风建筑、苏州园林建筑、川西民居及云南民居建筑集于一园的样板小区，受到市场追捧之后，开始大力发展旅游业，同时正式大力开发芙蓉古城地产项目。获利模式：前期靠地产项目获利，2003年后对社区采取开放式管理，大力发展度假市场、专项会议，后期靠旅游+地产项目获利。成功点：理念创新，集古代民居和现代建筑的精华，同时文化是其持久的核心竞争力；设计创新，外观古朴，内部实用，符合现代人生活标准；全息营销模式，通过样板校区吸引人气，引领住房消费时尚。成都芙蓉古城成都芙蓉古城功能配套具体内容灵魂轴线：皇城—明远楼—至公堂三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线。皇城占地面积700平方米，两层共有建筑面积1200平方米，其设计规模与原成都皇城规模的比例为1：1；修建老城墙，采用绘画、雕塑等手法来表现历史长河中的蓉城。明远楼长50米，宽20米，3层，建筑面积3000平方米。至公堂2层，每层建筑面积2000平方米，共4000平方米。博物馆设置于皇城内，主要展出有浓郁老成都风格的书画、传统工艺品等。会所芙蓉古城会所占地面积1500平方米，3层，设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、MBA学术论坛中心、美容美发中心等。堂、祠、庙宇、私塾、公馆修建带有老成都味道的建筑，同样用以作为项目文化内涵的载体，而传统建筑的精湛工艺将被置于首位。酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北，与皇城-明远楼-至公堂等传统楼宇、音乐休闲广场、各种运动场和2000余平方米的人造山坡景区相邻。其主要功能是为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所，同时服务于到芙蓉古城度假休闲的人群。街道以成都老街道名命的芙蓉古城各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆。主干道斜穿小区，共长1000米。皇城以南有600米，宽16米；又向北延伸400米，宽9米；干道宽约13米，次干道宽9米，各院内道路宽6米左右。主干道是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。另有小巷阡陌，青石板路。水环境芙蓉古城水面面积达30000余平方米，最大湖泊近4000平方米；护城河最窄处达8米。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。凭借完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯净，以水淘菜濯衣自是形神自然。黄山黟县宏村黄山黟县宏村是中坤集团投入开发改造古村落，是首家全程由企业主导完成世界遗产申报的世界文化遗产地。解读中坤的宏村改造之道开发历程：1997年北京中坤集团投资三百万，与黟县人民政府合作，得到宏村、南屏、关麓三个古村落的独家开发权；2000年宏村被确定为世界文化遗产，之后荣誉不断，旅游业发展迅速；2003年起，中坤着手开发宏村旁的奇墅湖国际旅游度假村项目，征得了1000多亩滩地，租下了3000多亩山林，用于建设产权式酒店和徽派村落式别墅。经营效益：1997年门票收入仅17万元，1998年即达到400万元，2003年仅门票+餐饮住宿收入高达5000万元。2005年奇墅湖度假村投入使用。门票+地产经营，20年收入约有80个亿。改造宏村：制定严格开发纲领，划定保护区、建设控制区、和环境协调区；保护重点历史文化古迹并对明清民居建筑等加以修葺；合理改造水系，使水成为村落的主要形态之一；建设相关旅游配套设施。黟县宏村在开发过程中并无太大创新价值，它的成功与它较早进入宏村并掌握宏村的开发权有关；中坤的宏村发展过程也遭遇了前所未有的尖锐的社区矛盾，对今后的古村落的开发具有较大的借鉴作用。开放式旅游古城镇开发要素要做好小镇的景观规划，打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境；要整合小镇的旅游资源，策划具有小城镇和旅游双重功能的项目规划旅游小镇的功能及布局，旅游小镇的功能包括居住、集散、夜间娱乐、观光、休闲、度假、游乐制定清晰的产业发展战略设计旅游吸引力动力机制，包括古城镇的吸引力开放式旅游古城镇开发要素设计政府功能与商业功能相结合的运作模式古城四大街区围合，全长1700米，总营业面积3万多平米，经营区域集中在一楼，二楼仅作为居住、仓储功能使用。大理古城商业街的业态主要以商品经营、餐饮业、休闲业（酒吧）、服务及配套行业为主：按数量分，其中商品经营占80%，餐饮业占8%，服务及配套行业占7%，休闲娱乐占5%；按面积分，商品经营约占46%，服务及配套行业占37%，餐饮业约占7%，休闲娱乐占10%。业态混杂。地段租金(元/㎡)博爱路90复兴路500人民路100洋人街150大理古城商街业态分布虽然无规划，相对混杂，但未对经营产生不良影响大理古城商业街内每条街上均存在多种业态类型交叉的现象，并未按流行的商品或服务类别进行分区配置；原因可能是私人业主自发操作店铺出租所致。业态混杂看似违背现象商业理论，但古城众多店铺历经时日仍生存良好，也无游客抱怨购物不便，说明业态混杂至少在大理古城是有市场基础的。四大街区围合，各大街区各有主题特色明显1、大理古城酒吧街——洋人街大理有名的酒吧一条街，商户71家，经营面积1840平米租金100-150元/㎡•月，营业率100%2、大理古城商品购物街——复兴路大理人气最旺的购物街，全长1500米，商户376家，经营面积9632平米，租金500元/㎡•月，营业率100%3、大理古城餐饮街——人民路大理白族特色餐饮街，全长1500米，商户92家，经营面积1944平米，租金100元/㎡•月，营业率100%4、大理古城旅馆街——博爱路大理旅馆最集中的街区，全长1000米，商户30多家，经营面积610平米，租金90元/㎡•月，营业率100%.主要街区

极具民族民俗风情特色的酒店客栈生意经营很好。酒店式客栈依然延续民族、民俗风情的元素和特色大理古城的客栈无论是立面还是室内装饰设计，同样也极具民族地方特色，也同样体现了对本区域民族文化、民俗风情的深入挖掘，正在因为如此，大理古城的客栈生意良好，而且房价高企标间价格在428元/天。酒店式客栈丽江古城对于本区域民族民俗元素的挖掘相当成功，很好的将民俗与旅游有机的结合起来，创造了极大的商业价值。丽江古城的商业街目前已开发的地段全长约2000米，拥有店铺1046家，总营业面积约3万平方米。全部为街铺，产权为私人所有；部分为民居居改造，部分新修商铺为业主购买后出租。商铺主要经营民族服饰、披肩（饰品）、银饰、玉器、绘画、各种手工艺品、皮草、草药、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐饮、酒吧和客栈为主，并有银行、邮政、票务、公厕等配套服务设施。整个丽江古城就是一座繁华的商业城，旅游商业经营十分成功。丽江古城商街丽江古城商业街的业态主要以商品经营、餐酒吧、客栈为主。按数量分，其中商品经营占88%，餐酒吧占7%，客栈占5%；按面积分，商品经营约占46%，餐酒吧约占17%。上述业态的主要目标顾客均为中外旅客，属于典型的旅游类消费业态配置。丽江古城目前月租金在200-500元/㎡左右不等，最贵的四方街周边区域月租金达到了800-1000元/㎡，并呈继续上涨的趋势。丽江古城的商业街由四方街、东大街、新华街、七一街、五一街、光义街及众多分巷组成。1、丽江古城的门脸——玉河广场玉河广场为丽江商业街增加了一个门脸，它是当地人夜晚散步喜欢逗留的地方。游客一般只在玉河广场入口景观处留影，然后通过玉河广场进入商业街。

2、丽江商业的品牌——四方街600平米的四方坪，17间店铺，经营面积385平米，是丽江古城最为繁华的所在，租金高达800-1000元/㎡·月。四方街是丽江古街的代表，位于古城的核心位置，不仅是大研古城的中心，也是滇西北地区的集贸和商业中心。3、丽江古城最优美的街——东大街全长200米，景色优美，商铺139间，经营面积3667平米，租金600-1000元/㎡·月。东大街是丽江古城商业街繁华地段之一，它是连接玉河广场与四方街的主干道，道旁有水渠、渠上有小桥、路边有垂柳，景色优美。4、丽江古城最重要的一条街——新华街集酒吧、客栈、商品类三大业态为一体，店铺167间，营业面积8694平米，租金150-300元/㎡·月。５、丽江古城最长的商品经营街——七一街600米商品经营街，店铺333间，营业面积3086平米，租金200-500元/m2·月。主要街区七星街成为本区域消费的传统街区。南门商业街、玉水商业街均延续古城商业街现有模式经营较差。1、丽江南门商业街南门商业街占地1.2万平方米，建筑面积超过2万平方米，营业率不足40%，经营较差。2、丽江玉水商业街建筑面积约3.5万平方米，是丽江古城商业街的扩展与延伸，建筑、景观均有突破，但仍就无法逃脱整体旅游消费力的规律，营业率不足40%.3、七星街原定规划是针对旅游消费，但建成后实际上购物、餐饮、美发、酒吧、茶座、洗脚按摩等业态；主要消费对象是本地市民，店铺总体经营状况还不错。新兴旅游商业街1400多年的悠久历史，全长1180米，桂林山水甲天下，阳朔山水甲桂林。西街街面采用本地大理石铺设，长青石板铺就街道的两旁作为道路与店铺的分割。西街的房屋古朴典雅，桂北明清时期风格，小青瓦、坡屋面、白粉墙，吊阳台。建筑物以两层到三层居多，也有四层建筑物，错落别致，古色古香，地方特色浓厚。西街有少量统一的路灯，选用古色古香的款式，用木桩作支架的。西街不设统一的门牌，商铺的招牌也都不是统一的，但大多都充满个性化的特色，有中式和西式风格，并且都是中英文版，其中还不乏纯英文的招牌。阳朔西街店铺形式：2、3层独栋商铺，一层商品经营，二三层餐饮休闲娱乐阳朔西街的店铺都是2~3层独栋商铺，一层为经营门面，楼上则多为酒吧、餐饮、宾馆、酒店等经营场所。单个门面的面宽一般在4.5～5米，层高也都不