鹤壁市2015房地产市场调研报告课件

鹤壁市2015房地产市场调研报告科达集团房地产事业部--市场部三、鹤壁市住宅市场调研一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析四、山城区、淇滨区竞品楼盘分析五、本集团市区住宅项目分析六、2015年鹤壁市场展望目

录CONTENTS二、2014年鹤壁市房地产市场总结一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2014年我国国内生产总值初步估算为61.7万亿元，折合美元将首次超过10万亿美元，这是重要的规模变化。主要经济指标处于合理区间内，GDP增长7.3%。经济增速持续下滑，但国际经济环境总体稳定，我国仍具备保持稳定增长的基本条件，主要指标处于合理区间，特别是在经济增速稳中缓降的同时，结构优化效应增强。房地产出现长周期调整的“拐点”。对2014经济下行影响最大的因素是房地产，房市进入长周期“拐点”，拉动投资增长加快下行。1-10月累计，房地产投资同比增长12.4%，比去年同期回落6.8个百分点，这直接拉动投资回落1.5个百分点。房地产“拐点”的形成，主要是因为流入房地产资金流发生了根本变化。过去持续多年的房地产“牛市”正是由于大量过剩流动性高强度资金流入房地产市场所致，但现在完全不同了，资金流发生了逆转，同时，人们对房价上涨预期开始下降，甚至不少人看跌，从而使房地产出现了拐点性变化。由此可见，资金紧缺将会成为制约房地产发展的重要因素。全国宏观经济分析一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2004-2014房地产调控相关政策汇总十年房地产宏观调控经历三轮调控周期，基本上每三年一轮调控周期，在调控政策收紧放松的周期内，本地楼市也经历了“涨两年，跌一年”的周期表现。纵观十余年来的调控，行业政策法规与金融手段并重，行业政策法规影响较为深远，金融手段对市场销量影响更加直接、明显，也是政府反复使用的调控工具。2014年调控措施更多的集中在行政手段方面，但因为属“调控大招”，因此其影响不仅直接，而且力度也大。一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析中国经济持续走弱背景下，国内楼市限购取消、限贷松绑以及货币政策宽松，楼市爆发性增长未出现。2015年经济仍处深度调整中，房地产新常态将出现。2014房地产市场调控一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2014年的调控政策力度最大的限购放松、限贷取消以及降息莫属，这“三大招”重树购房者入市信心，尤其利好改善型需求，降低入市门槛，节约购房成本，促使需求积极释放，同时开发商积极跑量出货，多地购房热情升温，重现“日光盘”。2015中国楼市新常态一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析2014年有8项楼市大政策出台，以限购松动、限贷取消、降息三项政策影响力最大，后期的不动产登记政策、公积金新政也是楼市的一大亮点。2014楼市调控政策盘点三、鹤壁市住宅市场调研一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析四、山城区、淇滨区竞品楼盘分析五、本集团市区住宅项目分析六、2015年鹤壁市场展望目

录CONTENTS二、2014年鹤壁市房地产市场总结二、2014年鹤壁市房地产市场总结

鹤壁市位于河南省北部，辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和鹤壁经济开发区，总面积2299平方千米。鹤壁市处于太行山东麓向华北平原过渡地带，北距首都北京475公里，南至省会郑州110公里，京广铁路、京港高速铁路、京港澳高速公路、G107、G515、G230、G342等4条国道纵贯全境南北，鹤壁濮阳高速公路东西联通京港澳高速与大广高速公路。国家西气东输工程、南水北调工程西傍城区而过。鹤壁市概况二、2014年鹤壁市房地产市场总结区域人口人口地域：人口地域：鹤壁市辖两县（浚县、淇县）、三区（淇滨区、山城区、鹤山区）和鹤壁国家经济技术开发区，自然资源丰富，近几年来，经济得到快速的发展。人口年龄结构截止2013年末，鹤壁全市总人口161.17万人，常住人口160.90万人。人口总量保持低速增长，出生率稳中有升。近年来，鹤壁市的人口再生产类型稳定在"低出生、低死亡、低增长"的现代型模式，净增人口明显减少，人口年龄结构不断趋向老化。鹤壁人口二、2014年鹤壁市房地产市场总结城市发展日新月异。明确了建设以新区为中心，老城区、两县县城为单元的组合型城市的战略构想。不断提升城市整体实力、发展活力和独特魅力，2013年城镇化率达到52.8%。新区南部4.9平方公里的产业综合功能服务区建设全面展开。“一河五园”、市体育馆、艺术中心、金融大厦等一批社会事业项目和高档次现代服务设施正在加快建设。被确定为全国循环经济试点市、全国循环经济标准化试点市、全国建筑节能示范市、全国可再生能源建筑应用示范城市、中国优秀旅游城市、全国统筹城乡就业试点市、全国首批创建创业型城市、全国城乡救助体系建设示范市、全国社会治安综合治理优秀市、河南省城乡一体化试点市、河南省可持续发展实验区鹤壁城市规划二、2014年鹤壁市房地产市场总结

市域城镇空间结构以新城区为中心，以老城区、淇县县城、浚县县城为次中心，依托快速路和区域主干公路，构建“一轴、三区、四级”的市域城镇空间结构。“一轴：即一条城市主轴：城市发展南北向主轴，是鹤壁主城区的所在地。该主轴与国家经济发展的南北大动脉京广线平行。“三区”即西部生态旅游区、中部城镇产业区与东部农业综合发展区3个特色区域。西部生态旅游区依托太行山脉，未来将发展成为以自然山体为背景的特色发展区域；中部城镇产业区是矿产资源集中分布区和城市集中发展区，也是城市发展备用区；东部农业综合发展区主要是，淇县东部和浚县范围，是鹤壁以及全省、全国重要的农业区，未来将继续依托农业发展。“四级”指四级城镇中心，包括处于一级地位的新城区、处于二级地位的老城区、淇县和浚县县城、处于三级地位的三个中心镇（善堂镇、屯子镇、小河镇）、处于四级地位的其他一般镇。强化“大鹤壁”发展理念，以新城区为核心，以老城区、淇县县城、浚县县城为城市组成单元，近期实现一核心带动三组团的“一心三星”结构，远期实现鹤淇一体化的一核心带动二组团的“一核双星”结构，尽快实现由分散的多节点、弱中心城市结构向有机联系的单元组合型大城市结构转变。第一阶段：实施两头并举的空间拓展战略。一方面适度加强新城区同老城区的交通、生态联系，支持老城区的产业集聚与城市改造；另一方面加快南向的空间拓展，壮大主城区规模，开拓新的发展空间。第二阶段：实现以新城区为核心的一心三星的结构化战略。完善城市空间框架，强化与淇县的交通联系，争取行政区划调整，为远景发展提供前期准备。第三阶段：实现以新城区和淇县一体化发展的“一核双星”的空间结构。在新城区的发展逐步稳定之后，将城市建设的重点逐步移回新城区-淇县发展轴带，充实新城区的复合中心功能，并推动新城区-淇县发展轴成为非矿产业的集聚带和新的城市增长体，最终形成“一核双星”的空间结构。二、2014年鹤壁市房地产市场总结

城区发展定位：豫北地区服务中心，市域经济中心，先进制造业基地。空间拓展：南拓为主、北拓为辅、适度向东、控制向西。产业选择：重点发展科技含量高、附加值高、无污染的先进制造业、劳动密集型产业，商贸、物流等型服务业，医疗、教育等生活型服务业。老城区发展定位：重工业基地。空间拓展：适度向西发展，限制向东发展。产业选择：以“煤电化材”等二、三类工业为主，配套发展煤炭物流产业。加快工业集中区建设，大力发展循环经济。

淇县县城发展定位：省级历史文化名城，县域中心城市，工业强县。空间拓展：加快向北发展，适度向西发展。产业选择：食品加工、纺织、精密机械制造等轻工产业。光伏产业、金属镁深加工等新材料产业浚县县城发展定位：国家级历史文化名城，县域中心城市。空间拓展：向北发展为主，向东发展为辅，适度向西发展。产业选择：重点发展农副产品深加工业，医药、精细化工和生物产业，重点扶持旅游业。重点城区发展指引新二、2014年鹤壁市房地产市场总结2014年鹤壁市房地产开发企业完成投资62亿元，与同期相比增加了26.7%，其中住宅开发投资额为526198万元，与同期相比增加34.4%。2014年地产投资是2006年6.22亿的10倍。2006-2014年，年均增速达到39%。数据显示，住宅投资占比重较大，可以看出目前当地房地产市场处于高速发展期。

鹤壁市2014年出让土地共计355.677784公顷。正在建设用地面积共650.5606公顷。2014年房地产总投资、土地情况二、2014年鹤壁市房地产市场总结1-11月份，鹤壁房地产房屋施工面积为689.89万平方米，与同期相比增加12.8%，其中新开工房屋面积为263.29万平方米，与同期相比增加了62.7%；1-11月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为76.56万平方米，与同期相比减少了34.1%；1-11月份，鹤壁房地产商品房销售面积为182.31万平方米，与同期相比增加了29.6%；1-11月份，鹤壁房地产商品房销售额为560348万元，与同期相比增加了35.8%。2014年1-11月份鹤壁市房地产竣工/施工面积/销售面积二、2014年鹤壁市房地产市场总结1-11月份，鹤壁房地产商品房销售面积为182.31万平方米，与同期相比增加了29.6%；1-11月份，鹤壁房地产商品房销售额为560348万元，与同期相比增加了35.8%。2014年1-11月份鹤壁市房地产竣工/施工面积/销售面积二、2014年鹤壁市房地产市场总结综合近几年来鹤壁房地产市场分析，鹤壁房地产市场主要有几个方面特点：（一）近5年房地产投资平稳增长，销售均价逐年提高（二）鹤壁近3年楼市年销量基本稳定在100万㎡左右。（三）房地产市场总体供销有些失平衡，但销售形势较好。（四）淇滨区成为鹤壁房地产市场最热板块。（五）房地产开发水平不高，建筑立面和户型相对比较落后。鹤壁房地产市场小结三、鹤壁市住宅市场调研

一、2014年全国政策、金融对楼市影响四、山城区、淇滨区竞品楼盘分析五、本集团市区住宅项目分析六、2015年鹤壁市场展望目

录CONTENTS二、2014年鹤壁市房地产市场总结三、鹤壁市住宅市场调研

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总量分析：2014年鹤壁房地产市场有75个楼盘，淇滨区35个多、山城区11个、淇县13个、浚县16个处于正常销售状态；

热销楼盘：销售比较好的楼盘有10多个，主要是升龙广场、星河湾、建业壹号城邦、天逸·双水湾、龙门·万和城、书香铭苑、诚城·卢浮宫、诚城·桃花源、建业桂园、南凯·世纪城、常绿·林溪谷、广源·新都汇、华韵·商业时代广场、中泰国际、财富商业广场、东方世纪城、麒麟郡等项目；

住宅供应分析（不含公寓产品）：推算得知全市在售项目住宅总供应量约400万方，供应区域不均衡，其中供应量较大的是淇滨区和山城区，大体量项目集中淇滨区；

住宅建筑形态：小高层产品为主，淇河附近个别项目设置了高密度产品，整体以追求利润为原则设置产品，在项目形象方面追求较少，与开发企业知名度有一定关联；

户型面积：大多为大面积户型为主流并且目前销售情况较好，部分楼盘有开发中小型面积趋向。2014年住宅市场情况三、鹤壁市住宅市场调研三、鹤壁市住宅市场调研三、鹤壁市住宅市场调研二、鹤壁市住宅市场调研户型面积分布图四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研山城区3个主力楼盘市调明细(双击点开)山城区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研山城区楼盘调研项目名称：广源·新都汇·项目地址：鹤壁市山城区红旗街中段鹤煤

宾馆一楼政府对面）·开发单位：鹤壁市广源置业有限公司·建筑形态：小高层、高层·物业类型：住宅、商住、·主宣传语：城中央·26万㎡首席城市生活体总占地面积：82亩·总建筑面积：230000平方米主力户型：48-125㎡雍景三房四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研淇滨区13个主要楼盘市调明细淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研升龙广场淇滨区楼盘调研

项目名称：升龙广场·项目地址：鹤壁市鹤淇大道与淇水路交汇处·开发单位：鹤壁升龙置业有限公司·建筑形态：高层、写字楼、商住、·物业类型：住宅、公寓、写字楼、商住、·主宣传语：升龙广场就是城市中心·规划设计：国家建筑设计甲级资质河南易博联城规划设计有限公司·建筑单位：福建省长乐市新纪建筑工程有限责任公司·监理单位：天隆监理·总占地面积：756亩·总建筑面积：1000000平方米·绿化率：0%·容积率：0·主力户型：83-172㎡四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研·项目名称：星河湾·项目地址：鹤壁市淇水西路与鹤淇大道向西500米·开发单位：淇县众意房地产开发有限公司建筑形态：多层、小户型、高层、物业类型：住宅、花园洋房住、主宣传语：淇河畔，CBD旁，38万㎡地中海春生生活湾居典范·规划设计：河南省朝阳建筑设计有限公司·建筑单位：中国建筑第七工程局·物业类型：住宅、花园洋房住、主宣传语：淇河畔，CBD旁，38万㎡地中海春生生活湾居典范规划设计：河南省朝阳建筑设计有限公司建筑单位：中国建筑第七工程局总占地面积：280亩总建筑面积：380000平方米·绿化率：38%容积率：2.2淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研

项目名称：建业壹号城邦·项目地址：鹤壁市淇水大道与淇水关路交汇处·开发单位：建业住宅集团（中国）有限公司建筑形态：高层、·物业类型：住宅、小户型、·主宣传语：鹤壁首家国家级绿色二星建筑社区;鹤壁首家全程配套幼

儿园、小学、中学一站式教育社区;鹤壁首家智能网络化社区规划设计：武汉范尔园林景观工程有限公司建筑单位：中天建设集团有限公司总占地面积：148亩建筑面积：350000平方米绿化率：42%容积率：2.89主力户型：40-60㎡SOHO，85㎡两房，120㎡三房，140㎡三房，175㎡四房物业管理：河南建业物业管理有限公司淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研项目名称：书香铭苑项目地址：鹤壁市淇滨区黄山路与鹤煤大道

交叉口开发单位：鹤壁宏翔置业有限公司建筑形态：小高层、高层、物业类型：住宅、主宣传语：百年书香传世名苑总占地面积：200亩总建筑面积：330000平方米主力户型：三室两厅一卫、三室两厅两卫、两室

两厅一卫淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研项目名称：漓江柳岸项目地址：淇滨区兴鹤大街与漓江

路交叉口西南开发单位：鹤壁市城市建设投资

有限公司建筑形态：小高层、高层、物业类型：商住主宣传语：经济住宅,景观居所,宜

居生态地产总占地面积：161亩总建筑面积：22万平方米淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研项目名称：诚城·桃花源项目地址：鹤壁市淇滨区华夏南路与柳江路交汇开发单位：鹤壁诚城房地产开发有限公司建筑形态：多层、小高层、小户型、高层、物业类型：住宅、花园洋房住、主宣传语：此心归处桃花源总占地面积：114亩总建筑面积：180000平方米绿化率：36%容积率：2主力户型：82㎡-124㎡淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研项目名称：假日半岛项目地址：朝歌路与华山路交汇处西北角开发单位：宝基置业/科好置业建筑形态：小高层、高层、物业类型：住宅总占地面积：120亩总建筑面积：20万平方米绿化率：40%淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研项目名称：橄榄·熙园项目地址：华夏南路东柳江路北开发单位：河南林银置业有限公司建筑形态：小高层、高层、物业类型：住宅总占地面积：35亩总建筑面积：54000平方米绿化率：37%容积率：1.8淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研项目名称：龙门·万和城项目地址：朝歌路与黄山路交汇处西南角开发单位：鹤壁翔宇置业有限公司建筑形态：小高层、高层、物业类型：住宅、主宣传语：学府环绕·城南首席教育大盘总占地面积：76亩总建筑面积：10万平方米绿化率：35%容积率：2.5淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研项目名称：橡树玫瑰城项目地址：华山路与漓江路交会处开发单位：鹤壁盛典置业有限公司建筑形态：多层、小户型、高层、物业类型：住宅、花园洋房住、主宣传语：淇河畔·艺术中心·首席北美风情公园城邦规划设计：北京中外建筑设计有限公司总占地面积：130亩总建筑面积：0平方米绿化率：42%容积率：1.5主力户型：80-150㎡花园洋房，160-280㎡复式洋房淇滨区楼盘调研四、山城区、淇滨区竞品楼盘调研项目名称：诚城·卢浮宫项目地址：黄山路与新闻巷交叉口开发单位：鹤壁诚城房地产开发有限公司建筑形态：小高层、高层物业类型：住宅主宣传语：地王之王领袖人生总占地面积：160总建筑面积：240000平方米绿化率：35%容积率：2.5淇滨区楼盘调研三、鹤壁市住宅市场调研一、2014年宏观经济及房地产调控政策分析四、山城区、淇滨区竞品楼盘分析五、本集团市区住宅项目分析六、2015年鹤壁市场展望目

录CONTENTS二、2014年鹤壁市房地产市场总结五、本集团市区住宅项目分析本集团两个楼盘在淇滨区15个竞品楼盘体量所占的份额为：13.41%左右，在全市存量房重比重为：5.02%左右。南海国际、南海公馆项目大数据分析五、本集团市区住宅项目分析项目名称：南海国际项目地址：兴鹤大街与南海路交汇处开发单位：鹤壁市恒基置业有限公司建筑形态：多层、小户型、高层、物业类型：住宅总占地面积：152亩总建筑面积：25万平方米绿化率：35%容积率：2.5南海国际项目情况五、本集团市区住宅项目分析项目名称：南海公馆项目地址：鹤壁市南海路与鹤淇