广州房地产项目前期策划方案

沈阳保利康康桥项目前前期策划案案广州保利地地产代理有有限公司沈阳分公司司地块长青桥浑河沈阳市、东东陵区、长长青板块位于沈阳市市东陵区长长青桥北端端，五里河河公园内，，浑河北岸岸，是沈阳阳市浑河区区域的黄金金地段，景景色优美，，宜居之所所受金廊延伸伸、银带辐辐射影响，，浑南区域域将成为未未来沈阳的的城市副中中心，区域域未来规划划利好地块印象项目思考1：价值——项目核心价价值是否支支持打造沈沈城顶级豪豪宅的要求求？项目地块地块面积：：31951平方米容积率率：项项目规划容容积率为≤≤3.5建筑面积：：约11万平米土地用途：：商业、居居住用地其它规划控控制要点：：地块建筑筑密度≤35%，绿地率≥≥25%，商业比例例为≤20%（具体操作作可按10-20%计算），限限高以净空空批复为准准，初步了了解为建筑筑高度≤100米项目基本经经济技术参参数项目思考2：产品——项目如何规规划以寻找找到市场机机会点进行行快速销售售？全年完成签签约5亿的销售任任务不足半年的的销售周期期项目思考3：品牌——项目如何实实现企业品品牌与项目目品牌的复复制与传播播？保利康桥——现实与梦想想之间的桥桥品牌传承与与沿革本案要解决决的三大核核心问题寻找市场机会点项目核心价值解读品牌复制与传播保利康桥第一部分.项目发展方方向研判——项目核心价价值解读核心价值解读1.沈阳高端产品发展背景2.项目方向定位3.地块价值项目地块处处于位于沈沈阳东陵区区高档水景景住宅聚集集区，距离离核心市中中心仅几分分钟车程，，交通便利利项目地块分分属政府重重点打造的的滨水居住住休闲观光光带，区域域发展速度度迅猛；同同时项目临临近五大景景观规划中中的“中央公园区区”（现浑南奥奥体板块）），借助板板块规划利利好，发展展前景无限限浑南新区““银带”，，沈阳的浦浦东本案项目地块处处于浑河五五大景观区区之一“文化休憩区区”（长青桥至至东三环））的核心地地位，地处处浑河北岸，，南望浑河河，临河景观观段寛近百百米，景观观优势明显显上百万平水水域资源环环绕，河景景、岛景，，生态资源源丰富本案浑河北岸，，南向一线线江景毗邻五里河河公园，项项目地处沈沈阳市最大大城市滨河河公园-五里河公园园内，公园园面积约205万平方米，，保留10万株原生大大树。文化化+休憩的公园园地产概念念为我们提提供了延展展的可能浑河南岸湿湿地公园，，约100万平方米湿湿地生态，，为项目提提供离尘不不离城的可可能公园地产，，文化休憩憩近在咫尺尺龙脉所在，，风水宝地地——400年前清朝王王室的皇室室地，努尔尔哈赤当年年计划修建建沈水楼的的最佳选址址，龙脉的的脊梁。就就在浑河两两岸，从杨杨官始，至至张官，再再到铁匠屯屯，全长五五公里。长长年供奉皇皇室的是365个庄头，其其中有一个个供奉胭脂脂水粉的庄庄头便在皇皇室地区域域——张官。除此之外，，浑河也是是清代的龙龙脉所在，，本案处于于龙脉脊梁梁，风水上上佳。本案龙脉所在，，风水宝地地，宜居佳佳所项目地块地块四至东面：长青青桥南面：浑河河北岸绿化化带西面：规划划路（临近近东方威尼尼斯后续开开发地块））北面：北至至沈水路、、二环桥位置较好、、地块方正正平整，便便于规划；；三面临路路，交通便便捷，地块块北侧有一一定噪音干干扰。周边配套教育：项项目周边边目前主主要集医疗：富民桥与长青桥之间拥有多所医院，可以满足本项目业主的基本需求。商业购物：目前主要依赖于五里河CBD以及奥体区域的商业配套设施；区域性配套开始启动——酒店（凯宾斯基）/公寓/写字楼/商业（家乐福）文体设施；五里河公园、长青公园近在咫尺。周边配套套相对较较为完备备，商业业配套目目前主要要依赖泛泛区域覆覆盖效应应，但区区域高端端化发展展趋势开开始显现现长白岛浑南新区五里河北陵市府和北站百万平主主题公园园，文浑河北岸岸，一线线南向观观河龙脉所在在，风水水宝地交通便利利，配套套齐全，，离尘不不离城实力央企企，保利利地产品品牌保证证核心价值值点梳理项目核心心价值是否支持持打造沈沈城顶级级豪宅的的要求？？豪宅标准准豪宅的定定义：相相对高度度集中的的占有城城市资源源的住宅宅产品豪宅的标标准：首先是地地段，豪豪宅的建建造地点点要么在在最繁华华的城市市中心，，要么就就在风景景绝佳、、超然脱脱俗的自自然风景景胜地；；其次是品品质，豪豪宅最为为根本的的用途还还是用来来居住的的，舒适适性是一一栋豪宅宅所必需需的、也也是检验验豪宅的的重要指指标之一一。一栋栋豪宅除除了要有有巨大的的面积，，还应该该体现在在从外观观到内饰饰、从轮轮廓到细细节的上上等与精精细，最最好是出出自名师师大家之之笔；最后就是管理，豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买豪宅的同时也会享受到顶级的物业管理服务。只有这样，才能够使豪宅的主人备受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。案例：北京星案例：北京星星河湾项目核心价值值能够支撑打打造沈城顶级级豪宅的要求求保利康桥项目目，在各方面面具备城市顶顶级豪宅的基基础百万平主题公公园，文化休休憩近在咫尺尺浑河北岸，一一线南向观河河龙脉所在，风风水宝地交通便利，配配套齐全，离离尘不离城实力央企，保保利地产品牌牌保证紧邻市中心占据城市绝版版生态景观资源，宜居佳佳所无可复制的城城市生态资源源地段保利地产一贯贯坚持的对于于产品品质的的严格要求以以及管理上的的精益求精沈阳高端产品品的现状？沈北区区域相对偏远远，据市中心心40分钟以上车程程。主要吸引引偏北部的客客户。近年政府扶持持区域，发展展迅速。目前前中高端产品品是该区域的的一个市场空空白点。由于其位置偏偏远，且缺乏乏棋盘山的景景观优势，区区域竞争力不不大。传统高档住宅宅区，开发时时间早，形成成一定规模和和影响力，但但距市区一定定距离。景观观优势明显，，高端豪宅的的典型代表区区域。但后期期土地供应量量有限，且纯纯别墅社区日日益稀缺。经济、政治、、文化中心。。基础设施完完备，生活和和商业配套完完善。大多为为高层以及商商业项目，价价格水平高。。基本没有大大量土地供应应,逐渐退出市场场，区域客户户大量外溢。。政府扶持板块块，通过金廊廊的延伸和银银带的辐射成成就未来沈阳阳的副中心.大量品牌开发发商进入，大大规模开发力力度，地产竞竞争激励，刺刺激区域板块块价格，发展展潜力较大.目前板块内多多为洋房、多多层、小高、、高层和少量量别墅等常规规物业类型，，缺乏特色高高档物业引领领区域市场区区域板块与其其他板块相比比具有市场潜潜力优势，未未来发势头好好沈阳高端产品品主要分布在在沈北区、棋棋盘山、市中中心、浑南板板块；且主要以别墅墅类产品为主主。沈阳高端产品品分布150万以上（顶端价格住宅）80万-150万（高端住宅）50-80万（中高端住宅）50万以下（中端及以下）沈阳市真正顶顶级的高端住住宅供应主要要集中在市中中心的高档商商务公寓区与与棋盘山的高高档别墅区沈阳市目前真真正的高端住住宅供应区域域为棋盘山别别墅区；本项项目所处的浑浑河区域（长长白、奥体、、长青）发展展势头强劲，，但仍以80-150万的中高端产产品为主沈阳主要产品品价格分布沈阳高端市场场小结高端以上客户户主要聚集于于中心区、浑浑南、长白和和棋盘山区域域；沈阳市目前真真正的高端住住宅供应区域域为棋盘山别别墅区，集中中供应别墅产产品；本项目目所处的浑河河区域（长白白、奥体、长市区中心供应量少，客户（包括中高端和高端客户）已逐步外溢到长白和浑南区域。沈阳高层豪宅宅领域目前缺缺乏领导者的的角色，项目目地块完全有有打造沈城顶顶尖高层豪宅宅产品的机会会[项目定位分析析]市场需求自然环境竞争环境产品类型补缺定位理念契合高端客户群体体更看重项目的精神价价值（附加值值）该项目属于难难得的南向一线江景景，临河景观段段寛近百米，，景观优势明明显区域同类产品品供应量大，，但文化内涵涵低，高文化内涵，，可异军突起起浑南区域尚未未出现纯粹的水岸文文化社区？品牌---保利（上市资源---水岸（一线南向临江）气质---英伦（贵族血统传承）产品---尊贵（沈城顶级豪宅）浑河北岸·英伦风情·绝版生态领邸邸第二部分.寻找市场机会会点——项目快速销售售的路径思考考区域市场研究1.目标客户特征2.快速销售的路径思考3.区域市场研究究竞争板块划分分长白板块奥体板块长青板块五里河板块长白板块作为和平区域域的延伸，为为本市近两年年炒作最为火火热的板块，，自人工运河河挖通以来，，长白岛在发发展潜力方面面成为全市关关注的对象。。大量品品牌开开发商商进驻驻，规规划体体系基基本成成形，，发展展潜力力最大大区域内内目前前没有有同档档次的的高层层豪宅宅产品品在售售远洋天天地中海国国际社社区丽湾国国际长白板板块作为为为沈阳阳金廊廊沿线线腹地地，也也是连连接浑浑南与与市区区的主主要交交通要要道。。随着着本市市战略略中心心南移移的规规划发发展，，奥体体板块块将成成为浑浑南的的核心心大量文文体设设施、、商业业配套套以及及地铁铁的修修建对对于聚聚集区区域人人气具具有不不可估估量的的作用用奥体板板块奥体板板块浦江苑苑伊利亚亚特湾湾南有大大学城城，北北通东东陵区区政府府核心心，主主要受受到南南塔商商圈以以及五五里河河商圈圈的辐辐射影影响；；浑南三三大板板块后后起之之秀。。万科科、金金地的的进驻驻开始始带动动板块块价值值迅速速飙升升，区区域内内江景景资源源丰富富，依依托优优势环环境资资源打打造的的众多多高品品质楼楼盘带带动板板块形形象迅迅速提提升长青板板块万科金金域蓝蓝湾长青板板块金地长长青湾湾东方威威尼斯斯VS长白板板块奥体板板块长青板板块VS位于金金廊距离内城的沈河、和平区最近，地铁2号线贯穿奥体，设有站点，增强奥体的卖点，区域发展速度迅猛。受到老老城区大量品牌开发商进驻，规划体系基本成形，发展潜力最大。河道线最长，景色优美，政府重点规划的城市主题景观资源区。南有大大学城城，北北通东东陵区区政府府核心心，浑南三大板块后起之秀。金地的进驻开始带动板块价值迅速飙升。项目所所处的的长青青板块块竞争争优势势并不不明显显，但但是区区域板板块依依依托托优势势环境境资源源打造造的众众多高高品质质楼盘盘带动动板块块形象象迅速速提升升，地地段、、景观观的优优势弥弥补了了板块块利好好方面面的不不足本市高高档商商务区区，CBD中心。。同时时也是是高端端消费费场所所，周周边西西武百百货、、世茂茂百货货、喜喜来登登酒店店、万万豪酒酒店，，为板板块整整体价价值推推向全全市最最高高高度。。板块内内客群群流动动性较较大。。客群群具备备较大大投资资潜力力五里河河板块块五里河河板块块新世界界二期期世贸五五里河河皇朝万万鑫重点个个案扫扫描万科金金域蓝蓝湾项目位置：浑南区朗日街1号占地：22.6万平米建筑：56.6万平米容积率：2.5绿化率：60%开盘：2008-11入住时间：2009-12销售情况：目前主推4#6#均为25层高层现房，其中6#为精装，标准在1600元/平，4#为清水建筑形态：4栋25层高层；5栋18层小高层；2栋11层小高层面积区间：主要以大面积为主，主力面积为143-170㎡，所占比重达68.5%。项目主要卖点为泰式园林成交单价：毛坯均价8000元/平米，精装均价9000元/平米，装修标准1600元/平米简介：项目为万科金色系列产品，处于富民桥与长青桥之间，交通便利，且项目紧邻浑河，景色怡人，园区内更以独特泰式园林为主.项目目前一期售罄。金地项目位置：沈阳市浑南学城路18号占地：22万平米建筑：40万平米容积率：1.8绿化率：55%开盘：2008-11入住时间：2010-5销售情况：高层产品由于面积偏大，定位过于高端，销售不理想；洋房产品140-160平左右房源销售情况最好建筑形态：6栋18层的高层，43栋联排别墅，12栋洋房面积区间：高层产品179-462㎡，主力面积区间180-200㎡；联排别墅286-385㎡成交单价：高层均价8000-9000元/平米，别墅均价1.3万元/平米，洋房均价9000-10000元/平米简介：项目以洋房，别墅，高层为主体，会所面积高达7000平。目前在售一期小高、联排别墅以及三期洋房单笔组团即将推出。劣势：：宣传传推广广力度度不够够，整整体定定价较优势：：a)沈阳河河景豪豪宅中中罕有有的

b)规模大，)配套全：康体健身、商业购物，一期已经形成较为完备的配套优势；交通便利

c)紧邻五里河公园的自然环境简介：：项目目地理理位置置极建筑形形态：：16栋16-26层高层层。成交单单价：：根据据对于于河景景景观观资源源的占占有程程度，，自北北向南南价格格逐级级递减减，园园区景景观最最好楼楼栋均均价2万，北北侧临临二环环产品品均价价8000元/㎡入住时时间：：开盘：：2009-7绿化率率：54%容积率率：3.1建筑：：200万平米米占地：：65万平米米项目位位置：：沈阳阳市浑浑南新新区沈沈水路路五里里河公公园内内新世界界花园园项目位置：沈阳市和平区南三好街占地：200万平米建筑：400万平米容积率：2.0绿化率：54%开盘：2009-7入住时间：销售情况：项目高低中档次搭配齐全，中等偏上的项目定位以及较高的性价比是项目热卖的主要原因建筑形态：27栋31-33层高层（在售13栋）面积区间：高层产品横跨60-500㎡，产品线较长；其中主力户型面积区间100-180㎡，约占总货量的60%左右成交单价：：5500-8500元/平米简介：项目地理位置优越，均价在6500左右，主力产品面积属于入门级高端产品，总房款相对较低，受到中高档客群喜爱。区域竞竞品比比较的的多个个维度度地段（（景观观）、、规模模、户户型、、供求求、品品牌地段（（景观观）本案金地长青湾东方威尼斯新世界花园万科金域蓝湾第二档第一档第三档浑河北岸，南向一线观景北向观景二线临江景馆资资源优优势明明显，，名副副其实实的江江景豪豪宅东方威威尼斯斯本案江景资资源稍稍逊一一筹，，通过过精美美园林林绿化化弥补补万科金金域蓝蓝湾金地长长青湾湾新世界界花园园距离中中心城城区近近，江江景并并非核核心卖卖点规模区域项目名称占地面积（万平）建筑面积（万平）容积率长青桥万科金域蓝湾22.656.62.5金地长青湾22401.8东方威尼斯652003.1上河城3.6245.76五里河新世界花园2004002.0目前沿沿河区区域竞竞品项项目多多为中中高密密度规规模大大盘；；相对于于大盘盘的规规模优优势，，本案案整体体10万平左左右的的规模模无法法有效效支撑撑起用于公公建等等生活活配套套之用用，自自身生生活配配套优优势不不明显显户型点点评：：1、转角角飘窗窗，增增加景景观2、大面面积户户型的的增加加露台台3、小面面积生生活起起居空空间尽尽量南南向户型——东方威威尼斯斯户型——金地长长青湾湾户型点点评：：由于长长青湾湾位于于浑河河以南南，为为了充充分利利用河河景资资源。。其临河河户型型，北北向均均有较较大面面积的的露台台规划划。户型点评评：万科金域域蓝湾，，位于浑浑河南岸岸，其临临江户型型，没有有特别针针对浑河河做出特特别设计计。将浑浑河景致致作为其其一个辅辅助卖点点，主打打景观卖卖点是其其园林景景观。从从产品面面积设计计上也更更倾向于于将大面面积高端端产品设设置在园园区中央央位置，，提升溢溢价空间间。B3146㎡A5156㎡A2189㎡B3A5A2户型——万科金域域蓝湾供求面积区间(㎡)50-6080-9090-120120-140140-180180-200200-250250-300300-400400-500500以上总计套数25027268942682018861811113户型配比22.46%2.43%2.34%8.00%38.27%7.37%0.00%16.89%0.54%1.62%0.09%——

销售套数1451931611726015030344

销售比例58.00%70.37%11.54%17.98%27.46%31.71%——7.98%0.00%16.67%0.00%30.91%

由上表可可以看出出，区域域内120平米以下下户型供供应量为为27.22%；120——200平米户型型供应量量为53.64%；250——300平米户型型供应量量为16.89%；300平米以上上户型供供应量为为2.25%。临江项目目集中供供货，供供大于求求，但南南向一线线望江产产品供应应不足，，较为稀稀缺。50-60平产品主主要是上上河城项项目，消消化率最最高，但但可借鉴鉴性不高高，不建建议康桥桥项目规规划此面面积区间间140-180平为长青青桥板块块内的主主力户型型，同时时也是销销售率较较为理想想的大面面积产品品。250平以上基基本与联联排别墅墅面积重重叠，总总价过高高，而产产品品质质并无明明显提高高，销售售情况较较不理想想注：统计计数据为为区域临临江产品品后续货量量预估根据调研研结果显显示：板块内后后续货量量充足，，竞争将将十分激激烈，万万科金域域蓝湾、、金地长长青湾、、银基东东方威尼尼斯都有有大量待待开发用用地后续供货货仍以140平以上的的大户型型为主，，从各项项目规划划来看未未来板块块内的户户型配比比并不会会有太大大的改变变。随着着上河城城50-60平产品的的消化，，板块内内基本不不会再出出现这个个面积区区间产品品。140-180平和180-200平仍将是是主力面面积区间间。90-120平这个面面积区间间出现了了断档一线临江江高层越越来越稀稀缺，未未来2-3年内约有有2000套供应。。万科金金域蓝湾湾有5栋共500套，金地地长青湾湾约5栋，上河河城4栋，东方方威尼斯斯二期3栋。品牌长青桥板板块内不不乏大品品牌开发发商万科金域域蓝湾：：万科旗旗下高端端项目子子品牌，，独特的的泰式园园林，以以极具表表现力的的样板园园林展示示区打动动客户金地长青青湾：别别墅和河河景高层层的综合合社区区域竞品品小结当前临河河项目，，其户型型多为140平以上的的大户型型。各项目面面积区间间有所差差异，万万科单一一的140-150平的临江江产品，，金地则则以250-300平和180-200平为主力力面积区区间，东东方威尼尼斯以250-300平为主，，上河城城主力面面积偏小小，以55平及140-160平为主。。在户型设设计上，，尽可能能的让户户型增加加河景视视野。销售情况况较好的的为200平以下的的产品，，250-300平销售相相对较差差。140-160平的三房房两厅两两卫和180-200平的四房房两厅两两卫为主主力户型型。临江项目目集中供供货，供供大于求求，但南南向一线线望江产产品供应应不足，，较为稀稀缺。板块内非非临江产产品面积积普遍偏偏大，130-180平为非临临江产品品主力面面积，100平两房基基本无供供应，为为市场机机会点目标客户户特征目标客户户特征描自然属性性描述：：●年龄：：平均年年龄37、38，人生已已步入中中年。●出年年年代：：出生于于60年代末到到70年代●工作作：：工作时时间较长长，拥有有10年以上的的工作经经验，工工作比较较体面，，在相应应的工作作领域、、部门或或岗位上上已有所所成就，，拥有一一定的权权力和威威望。●收入入：：多数客客户家庭庭合计年收入应应在10万元以上上。●文化化素质：：拥有大大专以上上的学历历，文化化程度较较高，有有知识、、有见识识、素质质较高●家庭庭结构：：主要是是三口之之家，其其次二人人世界●交通通工具：：主要以以私家车车为主，，对私家家车的依依赖性较较强，●居住住区域：：主要居居住在和和平、沈沈河、浑浑南。社会属性性描述：：●休闲闲与生活活：关注健康康与生活活质量，，会享受受生活。。具有积积极向上上的生活活态度，，富有进进取精神神。亲都都市，爱爱自然；；业余时时间健身身、泡吧吧、旅游游、充电电是其主主要休闲闲方式；；积极工工作，相相信没有有付出就就没有回回报。●购物物与消费费：十分关注注品牌．．并选择择性地拥拥有品牌牌，消费费中比较较注重消消费符合合个人身身份定位位的产品品，在购购买产品品时会考考虑朋友友圈子的的认同程程度；受受品牌驱驱动的影影响较大大，喜欢欢对自己己感觉的的汽车品品牌；对对价格有有一定的的考虑，，通常都都将价格格限定在在某个范范围内然然后在挑挑选品牌牌。●购房房消费：：在众多房房地产陷陷阱面前前，客户户消费变变得越来来越谨慎慎，购房房区域性性强,信任发展商商实力所带带来的保证证，追求由由此所带来来的成就感感，尊荣感感。●自我评评价：独立、自主主，以我为为中心，不不断充实自自己，所购购房子体现现其事业的的成功，生生活的品位位，使其在在社交圈子子内得到肯肯定和认同同客户群定位位他们都是业业界的精英英，社会的的中流砥柱柱。他们是一群群“高知、高资资、高职”的人士。专业人士高企管理层层经商人士浑南产业园园区外籍高高管白领阶层商业精英阶阶层政府官员包括中小私私营企业主主、国有企企业、集体企业、、其他企业业的承包经经营者有一定层次次的政府官官员，行政政职位应在科级以以上，拥有有一定的政政治资本。包括经理、、外资企业业雇员、国国有企业或其他形形式的企业业的中下层层管理人员，特殊殊垄断行业业中下层管管理人员和雇员员。目标客户群群构成商业精英阶阶层政府官员在某一领域域有一定的的专长，包包括教授、研究员员等知识分分子，专业业技术人员、科研研人员。如如律师、会会计师、建筑师指新闻媒体体的工作人人员，包括括影视制作人、编编辑、记者者等项目快速销销售的路径径思考项目如何寻寻找到市场场机会点进进行快速销销售？全年完成签签约5亿的销售任任务不足半年的的销售周期期机会点发力方向市场区域内非临江产品面积普遍偏大，130-180平为非临江产品主力面积，100平两房基本无供应可以考虑在地块非临江区域规划一部分110平左右的舒适型两房产品，弥补市场空白140-160平的三房两厅两卫和180-200平的四房两厅两卫为区域市场销售的主力户型。针对市场热销面积区间进行产品规划，尽量压缩产品面积大小，降低产品总价，扩大项目市场容量客户目标客户群体多为二次或多次置业，消费中比较注重消费符合个人身份定位的产品，在购买产品时会考虑朋友圈子的认同程度营销模式注重圈层营销、口碑营销渠道保利十二橡树庄园的热卖为保利在沈阳成功聚集起一批追随保利品牌的高端客户群体通过项目间的有效互动，使得有限的高端客户资源能够得到充分利用规划布局建建议一线临河产产品，大面面积豪华河河景户型二线望江，，面积较小小的中高端端入门级产产品基本原则：：根据不同同地块的景景观水平，，平衡各方方要素，形形成多层次次规划空间间，住宅规规划为纯板板式高层，，根据地块块控制条件件分两排交交错排布景观最大化化，扩大一一线河景户户型数量，，前排一线线临江产品品因为南向向景观资源源的稀缺性性，主要以以150平以上大户户型为主提高内部规规划舒适度度，后排二二线望江则则以90-120中大户型为为主。保证证江景资源源的充分利利用交错的两排排排布时以以保证尽可可能多的一一线望江产产品为原则则，后排二二线产品仅仅作为产品品补充。u该户型宜布布于最优质位置置u充分发挥观观景功能，提升升观景价值u1层2户为主、部分1层3户u该户型宜布布于最优质位置的的顶层位置u大平层/复式设计u面面俱到、、豪宅品质u1层2户或独立1户位置一线临河二线瞰河面积区间140~150平150~180平180~210平210平以上85~100平100~120平120~140平百分比10%45%35%10%45%35%20%户型配比考虑到区域域内一线临临河、南向向观景产品品的稀缺性性，此类产产品主力户户型建议以以四房两厅厅两卫为主主，搭配部部分三房两两厅两卫，，作部分错错层。这这种户型配配比基本上上是比较适适合本项目目目标客户户群体的潜潜在需求。。作为二线瞰瞰河的产品品，景观优优势较项目目一线临河河产品稍逊逊一筹，考考虑到高端端住宅市场场容量的有有限，可以以考虑在这这部分产品品中设计一一些面积适适中的产品品，与一线线临河产品品搭配销售售，丰富项项目产品线线。产品亮化建建议飘窗设计附加更多实实用空间提升产品性性价比创造更多情情景空间主卧功能齐齐全主卧功能不不仅仅局限限于起居室室，建立生生活功能齐齐全、规格格高的主卧卧套房体系系卫生间衣帽间书房阳台产品亮化建建议入户花园设设计销售按阳台台面积计算算，业主可可考虑自行行按需封闭闭，增加