《房地产法原理与案例教程》第十一章-房地产原理与案例教程

房地产法原理与案例教程第十一章房地产纠纷的解决第一节房地产纠纷概述第二节房地产纠纷的行政处理第三节房地产纠纷的诉讼第四节房地产纠纷的仲裁引例周××诉深圳市××局收回土地使用权案本案涉及房地产争议的协商、行政处理、诉讼等解决机制。第一节房地产纠纷概述一、房地产纠纷的概念和特征二、房地产纠纷的分类三、我国解决房地产纠纷的基本原则四、我国房地产纠纷的解决机制一、房地产纠纷的概念和特征房地产纠纷，作为社会纠纷和法律纠纷的一种，是指自然人、法人、其他组织之间以及他们与房地产管理机关之间，因土地和房屋而引起的以房地产权利义务为内容的纠纷，其中包括对人民政府及主管部门就有关土地的所有权或使用权归属所作的处理决定或者就房地产问题所作的行政处罚决定不服等而发生的争议。一、房地产纠纷的概念和特征

与其他法律纠纷相比较，房地产纠纷具有如下主要特征：第一，房地产纠纷的主体之间既不是单纯的民事纠纷主体之间的平等关系，也不是纯粹的行政纠纷主体之间的隶属关系，而是二者兼具。第二，房地产纠纷的引发因素众多，导致房地产纠纷的种类复杂、解决机制特别、政策性较强。第三，房地产纠纷争议的标的价值大、涉及范围广，导致房地产纠纷的解决直接影响到人民生活的稳定和整个社会的和谐。二、房地产纠纷的分类（一）依房地产纠纷的当事人违反义务的性质划分依房地产纠纷的当事人违反义务的性质的不同，可分为房地产民事纠纷和房地产行政纠纷甚或房地产刑事纠纷。（二）依房地产纠纷的标的物划分依房地产纠纷的标的物的不同，即争议的房地产权利义务所指向的物质对象的不同，可以分为土地纠纷、房屋纠纷、房地产开发项目纠纷。二、房地产纠纷的分类（三）依房地产纠纷发生的历史时期划分依房地产纠纷发生的历史时期和适用的法律规范的不同，可以分为历史遗留的房地产纠纷和改革开放后的房地产纠纷，其主要划分界线为20世纪70年代末、80年代初在我国落实房地产政策前后。（四）依房地产纠纷所涉及的法律关系是否有涉外因素划分依房地产纠纷所涉及的法律关系是否具有涉外因素，分为国内房地产纠纷和涉外房地产纠纷。三、我国解决房地产纠纷的基本原则解决房地产纠纷的基本原则，应当是能够体现处理各类法律纠纷的共同原理和处理房地产纠纷的特殊原理，能够对房地产纠纷的解决起指导作用的基本规则。鉴于房地产纠纷有别于单纯的民事纠纷和行政纠纷的特征，在其处理过程中存在一系列特殊的原理和规则，在解决房地产纠纷的主要阶段或者某一阶段，需要贯彻和遵循如下一些特殊的基本原则：三、我国解决房地产纠纷的基本原则（一）优先保护公民住宅权利的原则（二）协调、兼顾各方利益的原则（三）主管部门与相关部门各司其职、相互配合的原则（四）适用《消费者权益保护法》的原则四、我国房地产纠纷的解决机制【案例11—1】深圳金××花园延期交房纠纷案解决始末房地产纠纷的解决机制，是指缓解和消除房地产纠纷的方法和制度。房地产纠纷解决机制的合理性基础及其应当追求的价值目标，在于缓解和消除房地产纠纷、保护房地产合法权益、维护房地产市场的有序状态。四、我国房地产纠纷的解决机制关于纠纷也即争议的解决方法，《消法》在其第34条规定了消费者和经营者发生争议的，可以通过下列途径解决：（1）双方协商和解；（2）请求消费者协会调解；（3）向有关行政部门申诉；（4）根据达成的仲裁协议请求仲裁机构仲裁；（5）向人民法院起诉。四、我国房地产纠纷的解决机制（一）解决房地产纠纷的自力机制——自决与和解（二）解决房地产纠纷的社会机制——诉讼外调解与仲裁（三）解决房地产纠纷的公力机制——行政处理与诉讼第二节房地产纠纷的行政处理一、房地产纠纷的行政调解二、房地产纠纷的行政裁决三、房地产纠纷的行政复议一、房地产纠纷的行政调解房地产纠纷的行政调解，是指土地、房产等行政管理部门，依据职权或者当事人的申请，作为第三人，对涉及房地产的民事纠纷，根据当事人自愿的原则，依法主持当事人双方就纠纷进行协商达成协议，从而解决房地产纠纷的活动。一、房地产纠纷的行政调解（一）行政机关调解房地产纠纷的理论和法律依据行政机关调解房地产纠纷主要包括两大类型：一是房地产权属纠纷，诸如土地使用权、所有权和房屋所有权等的争议；二是需要由房地产行政主管机关作出决定的纠纷，诸如土地征用补偿纠纷、房屋拆迁补偿纠纷等。许多法律、法规中都有明文规定，由行政机关调解房地产纠纷。一、房地产纠纷的行政调解（二）房地产纠纷行政调解的原则和程序如同其他诉讼外调解，房地产纠纷的行政调解，也必须遵循自愿、合法的原则。房地产纠纷行政调解的主要程序有：1.申请与受理2.征求意见3.调查取证4.调解与处理二、房地产纠纷的行政裁决房地产纠纷的行政裁决，是指土地、房产等行政主管部门根据法律的授权，裁决当事人之间发生的与房地产行政管理事项密切相关的特定房地产民事纠纷的活动。二、房地产纠纷的行政裁决（一）房地产纠纷的行政裁决的特征1.房地产纠纷的行政裁决是行政机关居间裁断特定房地产民事纠纷的活动。2.房地产纠纷的行政裁决的主体是各级人民政府及其房地产主管部门。3.房地产纠纷的行政裁决的程序依当事人的申请而开始。4.房地产纠纷的行政裁决的程序是一种准司法程序。二、房地产纠纷的行政裁决（二）房地产纠纷的行政裁决的种类房地产纠纷的行政裁决归纳起来主要包括但不限于如下几种：1.权属纠纷的裁决2.补偿纠纷的裁决3.损害赔偿纠纷的裁决4.侵权纠纷的裁决三、房地产纠纷的行政复议（一）房地产纠纷的行政复议概述房地产纠纷的行政复议，是指公民、法人或其他组织认为房地产行政机关的行政处罚或者行政处理决定等具体行政行为侵犯其合法权益，依法向上一级房地产行政机关或者法律、法规规定的其他机关提出申请，由受理申请的行政机关对该具体行政行为是否合法、是否适当进行审查，并作出行政复议决定的活动。三、房地产纠纷的行政复议房地产纠纷的行政复议具有如下特征：1.房地产纠纷的行政复议是以房地产行政争议为处理对象的行政行为2.房地产行政复议以房地产具体行政行为为审查对象，并附带审查部分抽象行政行为3.房地产纠纷的行政复议是由行政相对人启动的一种行政司法行为三、房地产纠纷的行政复议（二）房地产纠纷行政复议的受案范围主要包括1.对有关房地产的行政处罚决定不服的2.对行政机关作出的行政强制措施决定不服的3.对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的4.对行政机关作出的有关确认土地等不动产的所有权或使用权的决定不服的5.认为行政机关侵犯合法的房地产开发经营自主权的6.认为房地产行政管理机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的三、房地产纠纷的行政复议（三）房地产纠纷行政复议的程序

房地产行政复议的程序，显然应当遵循行政复议的基本程序规范。针对房地产行政复议程序中需要注意的一些问题陈述如下：1.房地产行政复议的审查范围2.行政赔偿3.复议前置与复议终局4.行政复议决定的执行第三节房地产纠纷的诉讼一、房地产纠纷民事诉讼的概念和特征二、房地产纠纷民事诉讼的受案范围、管辖法院和法律适用三、房地产纠纷民事诉讼的基本程序一、房地产纠纷民事诉讼的概念和特征房地产纠纷的民事诉讼，是指人民法院、房地产纠纷的双方当事人和其他诉讼参与人，在审理和解决房地产民事纠纷案件的过程中所进行的各种诉讼活动（或称诉讼行为），以及由此而产生的各种诉讼法律关系的总和。一、房地产纠纷民事诉讼的概念和特征房地产纠纷的民事诉讼具有如下显著特征：（1）房地产纠纷的民事诉讼，属于解决房地产纠纷的公权力机制。（2）人民法院就房地产民事纠纷所作的生效民事判决书，如同房地产行政管理机关或仲裁机构作出的、已经发生法律效力的调解书、决定书或裁决书，具有终局性和强制执行的效力。二、房地产纠纷民事诉讼的受案范围、管辖法院和法律适用房地产纠纷民事诉讼的受案范围目前主要有：房地产产权纠纷案件，房地产开发经营纠纷案件，商品房销售（预售）纠纷案件，房地产抵押纠纷案件，房地产的赠与、继承、析产纠纷案件，房地产相邻纠纷案件等，随着社会经济的发展，还会出现更多新型的房地产民事纠纷案件。房地产纠纷民事案件，主要涉及有级别管辖和特殊地域管辖、专属管辖以及移送管辖、指定管辖。二、房地产纠纷民事诉讼的受案范围、管辖法院和法律适用房地产纠纷民事诉讼在法律适用方面的主要特点：（1）在实体法律适用方面，除了要适用《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》等基本法律以外，还可能适用相关的法律、行政法规；除了全国范围内适用的法律规范以外，还可能适用地方性法规、部门规章和地方政府规章。（2）鉴于房地产纠纷民事案件的复杂性，最高人民法院在不同时期就审理房地产纠纷民事案件如何具体应用法律、法令的问题所制定的一系列司法解释，也是审理案件的重要依据。三、房地产纠纷民事诉讼的基本程序民事诉讼法将民事诉讼的程序分为审判程序、执行程序、涉外民事诉讼程序，其中审判程序又分为第一审普通程序、简易程序、第二审程序、特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序。三、房地产纠纷民事诉讼的基本程序（一）第一审普通程序1.起诉和受理2.审理前的准备3.开庭审理4.诉讼中止和终结5.判决和裁定三、房地产纠纷民事诉讼的基本程序（二）简易程序1.简易程序的适用范围一是适用的法院是基层法院及其派出的法庭。二是房地产纠纷民事案件适用简易程序审理，必须同时具备3个条件：（1）事实清楚；（2）权利义务关系明确；（3）争议不大；2.简易程序的特征三、房地产纠纷民事诉讼的基本程序（三）第二审程序第二审程序与第一审程序相比，具有如下几个方面的区别：1.适用的审级不同。2.启动的原因不同。3.具体的程序不同。4.裁判的效力不同。三、房地产纠纷民事诉讼的基本程序（四）审判监督程序1.当事人申请再审应当符合法定情形。2.当事人申请再审应当在法定期限内提出。3.当事人申请再审不停止判决、裁定的执行；但法院接到再审申请，经审查认为符合法定条件而决定再审的，应当裁定中止原判决的执行。三、房地产纠纷民事诉讼的基本程序（五）执行程序人民法院就房地产纠纷民事案件所作的已经发生法律效力的判决书、裁定书以及调解书，当事人同样必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向法院申请执行。执行程序相对于审判程序有独立性。三、房地产纠纷民事诉讼的基本程序申请执行，应当注意以下几个问题：1.申请执行应向有管辖权的法院提出。2.申请执行应在法定期限内提出。3.申请执行应提交相关文件和证件。三、房地产纠纷民事诉讼的基本程序（六）涉外民事诉讼程序房地产纠纷的涉外民事诉讼程序，是指人民法院在处理具有涉外因素的房地产民事纠纷时，应当依照我国《民事诉讼法》第四编“涉外民事诉讼程序的特别规定”进行；该编没有规定的，适用该法的一般规定。第四节房地产纠纷的仲裁一、仲裁概述二、仲裁的原则三、仲裁的程序四、仲裁裁决的效力及执行一、仲裁概述（一）仲裁的概念如前所述，仲裁（arbitration）作为一种解决纠纷的社会救济机制，又称公断,是指在纠纷发生前或者纠纷发生后，纠纷主体双方自愿，达成协议，将纠纷交给第三者由其居中作出裁决的解决纠纷的方法和制度。一、仲裁概述（二）仲裁的特征1.专业性和公正性2.自治性3.保密性4.及时性和快捷性二、仲裁的原则【案例11—2】郭强与王虎商铺租赁合同纠纷仲裁案（一）自愿原则（二）根据事实、合法合理原则（三）依法独立仲裁原则（四）保密、不公开原则（五）一裁终局原则三、仲裁的程序【案例11—3】申伟与名进公司、鸿进公司商品房买卖合同、物业管理服务合同纠纷诉讼、仲裁案仲裁的程序，是指当事人提出仲裁申请直至仲裁庭作出裁决的整个过程和各项工作的先后顺序。我国《仲裁法》第四章分三节共37个条文详细规定了仲裁的程序，包括申请和受理、仲裁庭的组成、开庭和裁决。三、仲裁的程序（一）申请和受理程序

1.仲裁的申请仲裁的申请是指当事人依据仲裁协议，向仲裁协议中选定的仲裁委员会提出具体的仲裁请求和事实、理由，请求采用仲裁方式解决纠纷。当事人申请仲裁应当符合一定的条件，包括：（1）有仲裁协议；（2）有具体的仲裁请求和事实、理由；（3）属于仲裁委员会的受理范围。三、仲裁的程序2.仲裁的受理仲裁的受理，是指仲裁委员会收到仲裁申请书后，根据受理条件，决定是否受理仲裁申请。根据《仲裁法》的规定，在仲裁的申请和受理程序中，仲裁委员会在审查、受理仲裁申请以后，还需要进行如下程序性工作：（1）仲裁文书的提交与送达（2）仲裁与诉讼的确定，以及对仲裁协议效力异议的处理（3）财产保全的申请与提交（4）仲裁代理人的委托三、仲裁的程序（二）仲裁庭的组成程序1.仲裁庭的组成方式仲裁庭是一个临时性的组织，即每个仲裁案件仲裁庭的组成人数和仲裁员并不固定。按组成仲裁庭的仲裁员人数，可分为合议制仲裁庭和独任制仲裁庭。法律对仲裁庭组成方式的规定也充分体现了当事人自愿、自治的原则，一是组成合议制仲裁庭还是成立独任制仲裁庭，可以由当事人双方约定。二是组成仲裁庭的仲裁员也由当事人双方选定。三、仲裁的程序2.仲裁员的回避和除名仲裁员的回避，是指仲裁员选定或者指定以后，遇有可能影响公正仲裁而不宜履行仲裁职责的情形时，退出对某一纠纷的仲裁或者与仲裁有关的活动。仲裁员的除名，是指仲裁员私自会见当事人、代理人，或者接受当事人、代理人的请客送礼，情节严重的，或者在仲裁案件时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的，仲裁委员会应当将其除名，并依法承担法律责任。三、仲裁的程序（三）开庭和裁决程序关于仲裁进行的方式，《仲裁法》第39、40条规定了两个原则：第一，以开庭进行为原则、协议不开庭为例外；第二，以不公开进行为原则、协议公开为例外。三、仲裁的程序

在开庭和裁决程序中，需要注意以下几个方面的问题：1.缺席审理与裁决2.证据的提供与自行收集，以及证据保全的申请与提交3.首席仲裁员的职责权限四、仲裁裁决的效力及执行（一）仲裁裁决的效力及仲裁裁决的申请撤销和所有经济纠纷的仲裁程序一样，在房地产纠纷的仲裁程序中，当事人自愿调解的，仲裁庭在作出裁决前，应当先行调解；调解不成的，应当及时作出裁决。仲裁裁决一经作出即发生法律效力。农村土地承包仲裁机构以及劳动争议仲裁机构作出的仲裁裁决，并非一经作出即发生法律效力。四、仲裁裁决的效力及执行但当事人提出证据证明仲裁裁决存在《仲裁法》第58条第1款规定的下列情形之一的，可以申请仲裁委员会所在地的中级人民法院撤销该仲裁裁决：（1）没有仲裁协议的；（