宿迁农业大市场开盘期营销方案DOC

PAGEPAGEPAGEPAGE6****农业大市场开盘期营销方案黄色取消，红色建议时间2010年5-6月整体营销策略以“1000亩一级农产品交易物流中心”所形成的大气势、大气魄带动项目销售，营销过程以“项目形象”带动“项目销售”，达到整体营销效果。以“长三角菜篮子供应基地”所形成的招商成果品牌带动项目销售，营销过程以“租”带“售”，达到以点破线，以线带面效果。以产品为利器（稀缺产权商铺2-3层独立产权商铺，小面积低总价），许之以利（高回报快回报），达到项目产品力营销效果走出去，请进来，变坐销为行销，精准锁定小众客户群体，扩展销售渠道，达到圈层营销效果。目的树立开发商、项目的形象与知名度（农副产品交易市场）；区隔市场、塑造区域形象；宣传区域发展规划前景提升项目品牌形象；项目一期亮相及优势介绍；让目标客源接触片区信息并对项目产生期待；引起目标客群及媒体的关注，累积客源；为项目开盘强销做好足够的铺垫。目标客户按购买目的分：投资客自营户按客户区域分：本地人外地人按商业经营链：供应商、采购方、经营户、投资客卖点提炼——项目核心价值我有什么？——项目本身的属性区位：宿豫区，百废待兴，前景美好属性：农副产品交易市场、唯一性、稀缺性地段：核心位置，交通便利，商机无限规模：1000亩农产品交易物流中心产品：50-70平米产权式商铺2-3层独立产权商铺配套：衣食住行娱管理：开发商统一招商运营管理模式：城城联动，长三角菜篮子供应基地政策：省市级重点项目好在哪儿？——相对于竞争项目的优势规模产品模式能给客户带来什么利益？——项目带给客户的价值规模：1000亩农产品交易物流中心，前景看好产品：稀缺产权旺铺，低总价，低首付2-3层独立产权商铺模式：长三角菜篮子供应基地，产品有出路，市场运营、投资有保障找到项目价值——项目核心价值点提炼规模：1000亩一级农产品交易中心产品：稀缺独立产权旺铺小面积低总价快回报模式：直通长三角菜篮子供应基地投资有保障营销推广策略：强势密集推广策略专业市场的销售不同于住宅物业的销售，不可能文火慢煎，让你细细的把所有卖点慢慢逐一阐述。必须在成功招商的基础上，整合项目的二到三个强势利益点（独特的），采用短期内密集攻势，从而激发市场兴奋点，模糊消费理智，产生投资冲动，从而迅速引爆市场。5.29预定6.16开盘推广渠道：大众媒体渠道、小众客户渠道、活动事件营销大众媒体渠道：户外（高炮、看板、道旗、灯箱、车身）是广告宣传的重要载体，在项目周边、市中心等位置设立。适量的电视广告与报纸硬广，并加强软文炒作。网络宣传以西楚网及项目自身网站为主，作为项目介绍的补充。在项目的营销节点或假日节点，使用短信、派报、游动字幕楚街、大润发、宿迁一百、一些农副产品经营地等人流密集地带进行派报活动大润发二楼入口处设立分接待点可以先在市区选几个点巡展，经评估后再定分接待点时代超市与幸福路的大型电子显示屏播放本案信息小众客户渠道：中高档酒店宾馆、娱乐场所、商务会所DM投放电话、上门拜访，巡展银行、联通、移动VIP大客户各行业协会组织平台政府平台拓展活动事件营销：售楼处开放及看房直通车启用活动产品说明会、招商会合作商家签约仪式行业协会考察调研宿迁城市规划发展论坛农产品行业发展论坛家庭投资理财计划外地城市房产会宿迁大市巡展媒体计划与费用预算（见附件）营销主题规模效应凸显1000亩规划，建成后将成为****地区规模最大，设施最全、经营品种最多、覆盖面最广的大型农产品交易基地之一。宣传语：****农业大市场，1000亩一级农产品交易中心宿豫区黄金宝地催生黄金商圈宿迁“一体两翼”规划确定，“城市东扩”战略实施，众多重大项目的开发建设，宿豫区人气爆棚，商机无限。宣传语：掘金战略版图，未来40年坐地分红。开发商自组团队统一招商运营管理开发商自组运营、实施城城战略联盟是投资信心的维系，是丰厚回报的定心丸。宣传语：城——城战略联盟，超强盈利模式。统一招商运营管理，保障市场永续经营。直通长三角菜篮子供应基地，投资有保障。家庭投资理财计划小面积低总价快回报，许之以利，模糊理智。宣传语：首付xxxx元，一次赚足3年24%租金。买铺即收3年租，即买即赚。人人都买得起的三代旺铺。10年无忧托管稀缺旺铺为您赚钱（钱生钱概念）营销动作ACTION1:售楼处开放及看房直通车启用活动，项目闪亮登场（5.1）利用售楼处开放活动，在客户面前第一次亮相利用售楼处的现场展示，使客户亲身感受项目价值ACTION2:项目合作启动仪式（5.8）利用活动，媒体关注，城市瞩目，项目迅速崛起长三角合作市场现场签约，坚定市场、客户信心，加速意向客户积累ACTION3:产品说明会（5.15）针对所有的意向客户，将项目的价值点传递给客户，坚定客户的购买信心ACTION4:招商说明会（5.22）针对意向商家，全方位阐述项目价值与发展前景，促成合作保障时候后期成功运营，并以招商促进销售ACTION5:宿迁城市规划发展论坛（5.30）通过宿迁城市发展规划，阐述项目区域机会与前景通过活动、媒体报道，引起市场关注区域与项目的发展前景ACTION6:农产品行业发展论坛（6.6）通过我国农产品行业发展的全方位阐述，发现行业发展机会与前景通过活动，将行业发展机遇前景嫁接与本项目ACTION7:****农业大市场前景分析会（6.12）项目核心价值点的发掘，强化优势，规避劣势重点阐述项目城城联动的运营模式，树立宿迁商业地产标杆ACTION8:端午看房有礼活动（6.16）端午节当天来售楼中心看房就送粽子开盘前旺场，制造热烈气氛ACTION9:盛大开盘，首批热销（6.18）目第一批房源盛大开盘平价入市，撬动市场ACTION10:家庭投资理财计划，投资回报分析（6.27）邀请新老客户，通过理财专家对项目投资攻略的分析，坚定客户购买信心，快速销售制造营销主题，媒体关注报道，迅速实现市场、客户口碑传播ACTION11:行业考察研讨会（每月组织1次江浙沪看房团5.8、6.20）可定期举行，制造项目火热现象，市场关注媒体探究江浙沪团购现象，项目价值利益解析销售方案再议开盘时间6月18日（星期五）首期房源开盘房源：沿街商业+交易区西半部整体C幢76套S1、S2、S3幢60套G1—G5幢188套以上总计324套房源作为首期公布房源重点：要提前预估初步制定交易区东部价格，防止部分自主经营户选择遇到阻碍价格C幢朝北1-2层房源均价5000—6000，第3层房源均价2200—2500；朝南1-2层房源均价4000—5000，3层房源均价2500—3000S1幢均价3500—4000，S2幢均价3300—3800，S3幢均价3700—4200G1—G5幢均价4000—4500以上价格均为期望值，可经过前期接待反馈意见做进一步调整。销售策略商业项目销售利益点运营管理：作为综合性的专业市场，针对狭窄而又竞争激烈的商业环境，只有扎扎实实地在商业运营方面下工夫、做文章，才有可能目前竞争局面赢得消费者的青睐；投资门槛：投资前景再好，如果设置门槛过高，还容易导致客户在交钱时候犹豫；为解决这个问题，我们建议采用租金抵冲首期款方式，降低投资者交纳定金的心理阻力，将大金额的交易转化为轻松的数字往来。投资回报：专业市场属于典型的投资理财项目，所有商业物业的成功都离不开诱人可观、但又有一定依据的投资回报预期，给予投资者可预期的美好投资前景，再辅以眼前实实在在的投资回报。结合本项目实际情况设计销售策略为：运营管理（超低投资风险）：统一招商销售、统一运营管理，开发商自组团队永续运营，保障市场运营。市场已与长三角农产品市场达成战略合作协议，投资有保障。投资门槛（超低进入门槛）：返租10年，前三年24%租金冲抵首付，降低进入门槛，扩大投资客群范围。投资回报（超高投资回报）：10年至少80%租金收益（后七年租金按实际收取租金的90%按季度返还），随着市场运营，除了铺位租金上涨之外，铺位本身价值也将不断上升。销售模式走低总价、低投资、高回报路线，实打实的取得客户的信任，价格上更有吸引力和竞争优势，建议采取如下销售模式：本项目所有房源均实价实销本项目交易区房源采取带租约销售模式，合同及租赁协议同时签订本项目自主经营户购买后需签订统一经营管理协议（10年托管）和招商部合作，租售结合，以租带售优惠政策前期预约认购客户开盘当天转定单