国内住宅产业化发展过程与模式探讨

国内住宅的问题—

住宅链的形成与推动二三住宅的发展过程(

政策)积极采用与推进安装技术与协调标准制定与科学设计发展商总承建商住宅构件的设计、生产与研发建筑制品部一、住宅的形成需要强强联合,形成有机的整合体制定并完善规范与加大宣传力度出台政策1.1引导尽快出台住宅相关

政策

房屋

主导公屋（工业化住宅）的建造计划与设计体系，推出的房屋署规范，屋宇署推出了屋宇署规范，并制定了钢筋混凝土预制构件标准；房屋署工程全部采用工业化住宅模式设计；联合三个署（屋宇署、规划暑及地政署）进一步推行环保创新建屋计划（JPN1&2），预制外 积不计入建筑面积，销售楼面面积增加约6%，从而提高了发展商销售收入。预制组件作为一种较环保的建筑构件引入私营住宅建筑，大部分私人发展商因此开始采用预制组件。工业化住宅方面的政策企业的支持全体员工的一致行动组织、管理与开发模式的创新1.2

房地产企业形成企业

行动房地产企业如何推行房地产企业积极响应 推行环保创新建屋计划，并大面积实的珠三角一带加工生产，行，用规模化降低工业化住宅的成本；充分利用大陆资源，预制构件均在进一步降低建造成本。设计与施工有机配合组件安装技术的精细化培训技术

和现场安装队伍1.3

协调承建商、设计单位的配合总承建商及设计单位如何配合由发展商聘请建筑设计公司和结构设计公司进行设计，设计单位根据发展商的意图进行建筑、结构设计工作，并呈交房屋署/屋宇署

；如包设计的工程，总承建筑商中标后再聘请结构设计公司进行结构优化工作，再经发展商聘请设计公司呈交房屋署/屋宇署

。零级一级二级总包顾问公司建筑制品部房地产企业NSC总包1.4

建筑制品部的开发与发展合作模式建筑制品部的发展研究开发新产品企业自我宣传培养专业队伍精细化设计机械化水平为载体，以保障性住房为突破口，1.5

以示范推广住宅充分利用成功推行多年的经验，参照

工业化住宅设计与模式、组合大钢模、施工升降平台三大新技术，通过示范 试行，以保障性住房为突破口，推广住宅。二、国内住宅的问题1住宅

技术标准因素国内住宅

建设的技术标准严重缺失，或者初步形成的标准有待进一步完善，导致了住宅产业化的失调，行业整体标准化、模数化

。2住宅

与传统模式的成本因素住宅

在国内推行现阶段制约的主要因素在于成本高于传统模式。3住宅

的形成因素要形成有机

的

，

这对于

了单打独斗激烈竞争的房地产企业来说无疑是一个较大的制约因素。4房地产企业在住宅

发展中的角色因素房地产企业作为住宅

的实施主体未能体现，

，缺乏创新意识

。5市场驱动力与低廉劳动力因素购房者很很难一下子就认同“住宅

”产品的优质性价比；建筑业仍是个劳动密集型产业，通过吸纳大量廉价劳动力进行粗放型

，劳务成本占总营收额中的比例低。缺乏实施工厂化生产的原动力。6政策因素仍未确定具体的

措施和强制措施。影响因素传统模式住宅

模式生产方式（包含质量、进度、安全）现浇1、因现场环境较复杂，交叉作业多，质量较难控制；2、受天气、工人稳定性影响较大，进度较难掌握；3、工地现场棚外高危工作时间较多，易于发生高空下坠情况。预制1、采用工厂量化式生产，于较稳定、可控制的环境中生产，质量较有保证；2、可预先生产及存放在工厂及现场堆放，不易受天气影响进度，较易掌握；3、由于一部分工序外移不在现场发生且预制外墙装饰 在工厂完成，减少现场棚外高危工作时间，间接减少工伤发生机会。模具采用现场钉板产生建筑 废料较多，亦间接因建筑废料处理费而令成本加大采用钢模具（增加成本）产生建筑 废料较少，且钢模具可重复使用，完工可回收使用不需要需要（增加成本）安装不需要需要（增加成本）传统模式与住宅模式对比

就国内的现状来看住宅 发展最显而易见的就是成本问题。以制作构件的钢模为例，其成本远高于木材，另外直接增加 与安装费用。

普通的3座国内推行住宅房屋署工程（新和谐式大楼、40层高）如在后，每平方米的造价比传统方式反而高出350—500元。通过上表分析，显而易见住宅模式优势明显，但为何这么难推动与发展，从、房地产企业、消费者各方面角度来讲，都不愿意额外增加成本来进行生产方式的改变，因此成本成为了住宅发展强有力的制约因素。“住宅

”已经成为行业未来发展的主流，它是对传统建造方式的彻底

和创新，在节能、节水、节地、节材和环保上有着显著的优势。这种新的方式，改变的不光是建筑本身，还有

对自然的态度。三、住宅发展过程3.1“标准”是住宅从标准化到工业化，再到宅 的基本流程。通过标准化的途径，建立相关标准和体系，成为工业化的前提条件；通过标准化设计，逐步实现构配件生产的工业化，从而带动行业发展，推动 进程。HKHA’s

Spec.

→BD’s

code

of

Practice公屋（新和偕式标准大楼）三、住宅发展过程的先行条件，这是住3.2扩大规模，提高市场占有率住宅

生产是对传统方式的彻底变革和创新，从现场制造到工厂制造的转变会付出成本上升的代价，住宅生产降低成本的主要途径是扩大生产规模，提高市场占有率。房屋署几乎所楼宇采用工厂制造→私人发展商70%采用工厂制造三、住宅

发展过程3.3技术高度密集住宅 程度的一个重要指标就是有没有专业技术。住宅产业化技术的复杂性和交叉性,对企业从业 素质和兼容性提出了更高的要求。住宅 的进程

中，技术变更速度加快，技术竞争强度加剧。房屋署招标时加入技术评分，引导总承建商和预制厂商设计新型构件（如预制整体厨房、卫生间）私人发展商全部采用包设计的供应方式，并引导总承建商和预制厂商设计新型构件（如GRC）三、住宅发展过程3.4发展绿色生态住宅住宅生产方式由于采用标准化进行大批量的住宅生产，有利于发展绿色生态住宅。绿色建筑中有关节能、环保等的技术含量很高，

住宅的生产方式可以很好地满足节能、绿色的要求