深圳别墅年度研究分析报告

50/502005深圳不墅研究报告目录第一部分概述

第二部分深圳不墅市场进展历程1、历年市场供应

2、近年不墅类物业销售情况

第三部分深圳不墅市场特征和趋势

1、区域分析

1.1不墅区域进展第一时期

1.2不墅区域进展第二时期

1.3以后不墅进展的要紧区域

2、产品分析

2.1容积率与建筑形态的关系

2.2户型结构和面积配置

2.2.1、户型结构

2.2.2、功能与面积尺度关系

2.2.3、各类型不墅功能分区的权重

2.3建筑风格

2.3.1岭南风格主导早期不墅市场

2.3.2西式古典怀旧风格盛行

2.3.3现代风格创新

2.3.4有机结合风格渐成趋势

3、价格分析

3.1近年二级市场售价走势分析

3.2三级市场租、售价格分析

4、客户分析

4.1客户区域及特征

4.2消费案例

5、营销方式探讨

第四部分深圳不墅市场进展前景

编委：指导：梁容潘军

编委：路莹隆颢

研究团队：青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚第一部分概述现在常讲的“不墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是House，一种是Villa。假如直译过来，House应该是“住宅”，而Villa才是真正的“不墅”，也能够译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。

那么，如何区分Villa和House呢？当人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不但要生活在此处，还要生活在彼处。简单地讲，Villa一般是指处于风景旅游区、专门用于休闲度假的房子，属于第二居所，不同于一般住宅；House则相当于生活型住宅，是常住的第一居所。从建筑形态上一般分为SINGLEFAMILYHOUSE——独立不墅、TWOFAMILYHOUSE——双拼不墅、TOWNHOUSE——联排不墅。独立不墅即独立的住宅，不与其它住宅相连，双拼不墅相当于两套住宅连接在一起，联排不墅则相当于三套及以上的住宅连接在一起。HOUSE可能是平房，也可能是二三层的楼房，最大的特点是独门独院。不墅来到中国后，除引进了以上几种不墅形态外，受土地资源的限制，还衍生出一种叠拼不墅。叠拼不墅是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或六层，上面一户，下面一户，每一套户型或有天（上有露台）或有地（下有花园）。形象一点讲，“叠拼不墅”确实是把独立不墅叠加起来，外观像一般多层、内部空间却具有独立不墅的一些元素。叠拼所包括的土地价值要低于联排、双拼、独立不墅等建筑形态，但又会明显高于多层等产品。深圳不墅市场最早出现的建筑形态是独立不墅和双拼不墅，近年虽出现如Townhouse、Townhome、Cityhouse等

多种概念，然而市场供应的不墅产品在建筑形态上仍表现为独立、双拼、联排和叠拼四种。

第二部分深圳不墅市场进展历程1、历年市场供应

在2000年前的近十年时刻里，不墅市场经历了从无到有、1994-1997年间大跃进式进展和1998-2000年的沉寂等三个时期，这一时期差不多走的粗放型进展路线，投资开发比较盲目，不墅精品专门少，宝安、龙岗和罗湖是那个时期不墅供应的要紧区域。“大跃进”过后，宝安、龙岗出现了较多的“无人”不墅群和“办公”不墅群，如龙华梅花山庄、布吉龙泉不墅、溪涌御海湾山庄等。在2001-2004年间，市场供应量逐年上升，区域分布趋于均衡，在激烈的竞争环境下，不墅产品类型越来越丰富，风格也更加多样化，产品设计更加精细化，不墅市场逐渐成熟。2、近年不墅类物业销售情况深圳市2001-2004年不墅供销情况列表（面积单位：万m2）宝安区不墅类物业套数销售比63.1％，面积销售比仅37.7％，从侧面反映出宝安区大面积不墅销售速度较慢；罗湖、龙岗区不墅类物业销售率在75％左右，由于两区推盘的数量不多，个不项目的滞销直接阻碍了销售率，滞销项目要紧是2001年推出，2001年以后供应的产品亦都顺利消化。南山、福田、盐田区不墅类物业销售率均达到90％以上，产品差不多得到消化，部分产品因为进展商保留等因素而未售出，从近年不墅物业推出即遭抢购的情况看，这三区市场呈现供不应求的局面。第三部分深圳不墅市场特征和趋势

1、区域分析从市场发生、进展的历程来看，深圳不墅市场经历了几次热潮。伴随着不墅开发的热潮，开发区位从局部的点式开发进展到区域性规模化，并逐步形成了时期性开发热点区域。随着时刻的推移、都市的西移东进和特区外都市化进程，既有的区域开发饱和，逐步脱离市场关注，新的不墅区域形成并倍受关注。概括来讲，不墅区域进展差不多形成两个时期，并具备各自的特点。1.1不墅区域进展第一时期较早形成的是银湖、蛇口大南山、葵涌-大鹏湾不墅区，这些区域差不多上距离市中心较远，但周边自然景观资源比较丰富，优于一般住宅物业，吸引了最先富起来的人购买居住、度假。它满足了富人追求身份象征，渴望改善生活环境的心理，填补了市场空白。那个时期的不墅数量不多，但比较集中，不墅风格只是简单的模仿西方不墅，随着时刻的推移，这些不墅差不多逐渐没落，被新兴的不墅代替。蛇口的不墅因为受外籍人士居住氛围、人文环境的阻碍，情况较好。

【银湖片区】开发始于90年代初，90年代中期最为红火，是深圳较早形成的富人区。银湖不墅区因为其三面环山，山谷中有金银二湖，积聚了金湖山庄、齐明山庄、颐园不墅，后有金碧苑、田园居、棕榈泉不墅和银谷不墅，内外连成一片，成为深圳不墅最集中的片区。购买银湖不墅的人群大差不多上深圳第一批富裕起来的人。银湖不墅属于早期建设规划的不墅，容积率偏高，建筑密度也较高，配套少，且其入口处环境较差，体现不出不墅的气派。

但由于其属于开发较早，填补了深圳早期不墅开发的空白，当时的市场反应良好。但片区可供开发的土地不多，区域进展空间受到限制。

【蛇口大南山片区】90年代初期开始出现不墅物业，90年代中期趋向成熟。要紧物业被大南山分成两个部分，东南麓有鲸山不墅、龟山不墅、碧涛苑、半山海景不墅等，西麓有月亮湾山庄、青青山庄、御景苑，差不多属于居家型不墅。

片区内大部分物业都有较好的山、海景观资源，但由于各种缘故，这些不墅出现了截然相反的两种情况，东南麓的物业位于蛇口，区域人文环境好，外部环境佳，内部治理到位，使得蛇口不墅物业较好的保值，部分物业还有升值；西麓的物业位于月亮湾，区域人文环境一般，社区居住氛围淡薄，最严峻的是环境受到污染，不墅物业普遍贬值。【葵涌-大鹏湾片区】得益于天然的大鹏湾海景，给当地的不墅制造了良好的外围环境。不墅项目要紧进展在90年代中期，有华侨海景山庄、御海湾山庄、金海滩半山海景不墅。片区区域性较强，项目辐射力有局限，要紧以度假用途为主。

1.2不墅区域进展第二时期第二个时期是大华侨城、香蜜湖、莲塘－沙头角不墅区形成，这些区域距市中心不远，但因为山、湖、都市绿化等外部环境的隔离，同样能够远离喧嚣，享受良好的生活环境，尤其是拥有稀缺景观资源的郊区和市中心的不墅特不受到青睐。那个时期的不墅风格不再简单的模仿西方，越来越多的建筑、园林、户型设计更加注重生态，营销更加注重社区人文环境的营造，成为近年市场供需热点区域。

【莲塘－沙头角片区】

有良好的山景、湖景或海景资源，且占据一定的交通便利，要紧在2001-2003年间建设，莲塘有华景园不墅、仙湖山庄、仙泉山庄，沙头角有云深处、翠林不墅。【香蜜湖片区】

为深圳市中心区二级辐射地带，坐拥有“深圳市绿肺”之美誉的植物园和香蜜湖，远可观安托山山景和深圳湾海景，既可“尽享都市繁华”，又可“远离都市喧嚣”，该片区除拥有不墅物业外，多为高尚人文社区，区域人文环境较好，社区居住氛围浓厚。

从2002年开始崛起水榭花都，至今差不多有中旅国际公馆、熙园等包含不墅的物业，成为文化层次较高的新一代财宝阶层的首选，片区存在待开发土地，以后仍有新增不墅物业。

【大华侨城片区】包括红树湾、沙河、华侨城三个区域，拥有丰富的旅游资源、高尚的人文景观和部分湖景、海景、高尔夫景观优势，与香蜜湖片区类似，同样能够远离都市喧嚣又不脱离都市繁华。

大华侨城不墅物业要紧从2001年开始出现，沙河片区有高尔夫球场内的名商园、沙河高尔夫不墅，华侨城片区有东方花园、波托菲诺，红树湾片区目前仅有瑞河耶纳。片区同样成为文化层次较高的新一代财宝阶层的要紧选择。

值得注意的是红树湾片区，按政府规划草案，将分成东、中、西三区规划，东区将以低密度和低强度开发为主，建设成居住环境与旅游功能相结合的居住区；中区将连续华侨城旅游景区的主题公园，开敞湖区空间；西区以高、中、低强度分区开发新型居住区。

1.3以后不墅进展的要紧区域

【东部滨海片区】

片区包括盐田港以西的深圳东部滨海区域，近年开发的不墅项目要紧有万科十七英里、天琴湾等。拥有丰富的旅游资源和丰富的山景、海景优势。区域建设的物业大多与旅游度假有关，要紧物业形态有酒店、度假公寓、不墅，不墅功能界于居住和度假之间。随着东部滨海高标准规划的落实，加上片区土地储备丰富，片区将是深圳不墅以后的“主战场”之一。

【大华侨城片区】

随着波托菲诺推出单价5万元以上大面积独立不墅，大华侨城片区成为深圳不墅的焦点，可能以后波托菲诺将陆续推出大规模不墅单位，加上红树湾片区还有数量可观的低密度土地，大华侨城片区将接着成为以后深圳不墅市场的热点区域。

【尖冈山片区】尖冈山为宝安区政府规划的宝安区低密度高尚生活居住区，规划引导进展，假如这一目标顺利实现，那么，该区域将会成为不墅聚拢地。另外，由因此规划为高尚居住区，政府会在配套建设、政策支持等方面加大力度。片区环境优美、交通便利，但目前市场不成熟、配套不成熟、关外形象差等诸多问题，片区不墅市场有待培育。整个尖冈山土地出让面积将会达到2平方公里，目前招华差不多拿下总用地面积60万平米，总建筑面积30万平米的低密度住宅用地，以后片区值得期待。

【西丽片区】

片区内拥有如塘朗山、安托山、西丽湖、野生动物园等丰富的环境景观、休闲度假资源，具备开发不墅物业的潜质。随着大学城建设工程的相继完善，与之相配套的市政设施、服务设施、商业网点和交通网络等的加快建设，利于进展居家型不墅物业。

【龙华－福田结合部】

梅林关口及龙华二线拓展区是福田中心区的“后花园”，连绵的山脉是一道天然的屏障隔断了龙华与福田，较多的水库点缀在山脚，使得区域“离都市不远，与自然专门近”，同样具备开发不墅物业的潜质。以后片区推出含不墅的物业星河丹堤、圣莫丽斯、滢水湾等都将受到关注。

【其它区域】如横岗、观澜等区域，尽管以后推出项目不多，但个盘规模大，对市场有一定阻碍。2、产品分析2.1容积率与建筑形态的关系

容积率是住宅规划中的一个重要指标，是评价住宅居住舒适度的有力依据之一。容积率过小，土地资源利用率低，造成单位住宅成本过高；容积率过大，则可能造成人口密度过高、居住环境质量下降。

《深圳市都市规划标准与准则（2003版）》规定的小区建筑容积率指标是：独立式住宅用地的容积率不高于0.3，低层住宅（1-3层）用地的容积率在0.8之下，多层的最佳容积率应不高于1.5，小高层的最佳容积率在2.0以下，高层的最佳容积率应不高于2.8。事实上，受土地供应政策和土地资源的阻碍，深圳不墅市场供应的项目容积率在0.8以下的不墅项目个数约占55％，还有约45％的不墅项目容积率在0.8以上，且容积率不高于0.8的不墅项目多在2002年前推出，2002年后推出的约60％的不墅项目容积率在0.8以上。

观看深圳市历年推出的不墅类（或含不墅类）项目，容积率与建筑形态存在以下关系：A类容积率不高于0.25，此类不墅建筑形态以独立为主，双拼为辅，典型代表有纯独立翠林不墅、蛇口龟山不墅，以后仅有天琴湾3期、联太大梅沙项目。

专门多进展商为了土地利用最大化，一般都将容积率规划到极限，在土地资源有限的条件下，除了规划独立、双拼、联排、叠拼等建筑形态外，还引入多层的建筑形态；近年也有一些一般住宅用地规划时，希望通过部分不墅形态拔高项目档次，在项目景观优越的地点设计了不墅产品，因此，混合物业形态的项目成为深圳不墅市场供应的要紧产品，纯不墅项目比较稀少。2.2户型结构和面积配置2.2.1、户型结构【功能分区明显】首先是大功能空间的分配，具体表现在生活区、功能区、工作区、休息区和休闲区等的设置上。生活区——满足差不多起居生活和对外交流的家庭活动空间，包括会客厅、起居厅、餐厅，尺度再大一些则又增加门厅、家庭厅、电梯厅等；功能区——满足差不多起居生活之外的活动空间，依照不同的户型尺度，分不包括车库、储藏室、公共卫生间、独立书房、会议厅等；工作区——解决家庭事务的区域，包括工人房、厨房、洗衣房等；休息区——满足差不多起居生活的静区，包括主人房、父母房、客房等；休闲区——满足家庭文体活动、休闲娱乐的空间，如娱乐室、休息廊、桑拿房、烧烤房、游泳池、健身房、花园阳台等。实现功能分区的方法要紧有两个：一是在平面上通过水平距离来实现，二是在空间上通过不同楼层或错层来实现。深圳不墅户型要紧运用空间上的方式实现大功能空间分配，而且表现比较明显。一般在不同的楼层设置不同的功能：高层以休息区为主，以休闲区和功能区为辅，更多与家庭休息生活有关，属静区，能保证家庭生活的私密性；中间层或底层则设计为生活区、休闲区、工作区和功能区，属动区，以方便对外交流、增加住宅舒适度。各功能分区具体配置要紧以高低错落或是水平距离来实现，如以走廊形式分离主卧和客卧等。【功能配置细化】其次是细化内部功能配置，比如功能区除了公共卫生间外，还能够增设独立书房、储藏室，起居室能够拆分成会客厅与家庭厅，休闲区还能够增加休闲娱乐空间，卧房可细分为睡区、坐区、卫生区和壁橱区等。【更强调私密性】三是加强私密性保障，比如休息区与生活区分开设置，主卧房和其他生活设施分开等。设计上能够采纳分离法或整体法。分离法是指将各个小功能区进行有距离的分离，以减少各种阻碍，如客餐厅分离、主客卧分离等；整体法是指把生活所需空间较好的集中到一个较大的区域内，减少与不处交流，如套房设计等。加强私密性差不多成为不墅户型设计重点考虑的内容。【合理分配面积】四是合理分配面积，做到各功能空间的协调。休闲型物业，能够适当增加休闲区的面积，以突出休闲的性质；居家型物业能够增加生活区和休息区的面积，突出居住舒适性。总之，既要保证物业功能的侧重，又要协调好各方面的尺度，最大程度满足人们对住宅的要求。2.2.2、功能与面积尺度关系选择不同类型的不墅户型样本，按面积依次递增排列，通过对各个细分功能分区的面积估算，能够发觉：【生活区】功能分区项目仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868生活区客厅31353436131餐厅2517132235起居厅10－3024－门厅－161323电梯厅－－26客厅与起居厅逐渐细分，同时随面积变化依次增加了门厅、电梯厅，客厅的面积尺度在30-40平米区间，能满足各类型物业的需要，餐厅的面积尺度要紧在15-25平米区间，门厅的面积区间在15平米左右，起居厅面积在10-30平米区间。超大面积的高尔夫物业为表现出豪华大气，在生活区各部分面积尺度都有所放大。【功能区】功能分区项目仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868功能区车库－413554104客卫1556510客卫2554－5独立书房9001223会议厅000060储藏室－41（赠送）－－－功能区必须具备的有公共卫生间和车库，其它如独立书房、会议厅等则依照户型面积的放大而选择性增加，公共卫生间面积在5平米左右，双车位车库的面积在40平米左右，独立书房面积在10平米左右。【工作区】功能分区项目仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868工作区厨房1012121140工人房96.5107－洗衣房－－95工作区必备的有厨房、工人房，由于工作区要紧由工人使用，在不墅产品中所占的比重变化不大，一般厨房面积占整风光积的5％以下，工人房面积能满足差不多居住条件即可，一般在7-10平米左右。【休息区】功能分区项目名称仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868休息区主人房26344050147客房11416141753客房21412131542客房31010－1535客房4－1014－户型整风光积增加，主人房面积尺度会适当放宽，但差不多占整风光积的15％左右，而休闲度假型不墅主人房所占比重仅10％左右；客房一般设置3－4间，最小面积在10平米左右，最大面积在20平米左右，部分客房内也设置卫生间或更衣室。

【休闲区】功能分区项目名称仙泉山庄E型瑞河耶纳F2型仙湖山庄C型云深处A型观澜高尔夫大宅D型总面积200230270523868休闲区露台529257458花园110812188001200娱乐室－－13－－其它健身房10－游泳池32休息廊41更衣室6桑拿房5烧烤房12休闲区的具体细分要紧表现在露台和花园，是必备要素，这些面积多数不计入建筑面积，因此就依照实际情况进行配置，近年不墅市场供应的产品较多的配置了花园、露台，且面积有增大的趋势；休闲型不墅休闲设施的配置较多，如游泳池、健身房、桑拿房、烧烤房等，但具体的设施和面积则依照户型整风光积进行适当配置。2.2.3、各类型不墅功能分区的权重【同面积不同类型】户型面积相近，居家型不墅的休息区比重较大，功能区比重略小，而休闲度假型不墅则休息区比重略小，功能区比重放大。【不同面积居家型】不同面积的居家不墅，面积越大，功能区越完善，所占比重越大，而休息区与生活区的比重则视具体情况而定，既能够增加休息区的比重（如增加房间数量或房间面积），也能够增加生活区的比重（如增加起居厅数量或起居厅面积）。【不同面积度假型】不同面积的休闲度假不墅，面积越大，越强调休闲区与功能区的细化与完善，所占比重越大，休息区与生活区则依照具体情况进行配置。在近年的户型设计中，一些产品通过建筑层高的操纵技巧赠送部分建筑面积，这些赠送的空间要紧表现在车库、储藏室、地下室、露台等功能区或休闲区，这些赠送部分不计入参考权重内。2.3建筑风格深圳不墅进展历时较短，建筑、园林风格的进展，归纳起来可分为中式岭南风格、西式古典怀旧、现代、有机结合等几种。2.3.1岭南风格主导早期不墅市场岭南风格建筑跟南方的环境气候是一种完美结合：在建筑风格上它强调布局高低错落，建筑错落有致。此类建筑最明显的特征是，在建筑装饰上，注重屋脊、梁架等，大量采纳精巧的木雕、石雕、砖雕，结合花卉、植被等装饰材料；在建筑结构上，多数具有外部围闭而内部通透散热的特征，设计时注重防风、防潮、防腐功能，力求保持与外界的有序连接同时还保持一定距离。90年代初期开发的怡景不墅，是典型的岭南风格的不墅；到90年代未，古典怀旧风格逐步引入到不墅的建筑中。体现在建筑风格上，部分不墅开始以古典怀旧风格作为产品亮点，另一部分不墅则将两者有机结合。御景苑和华侨海景山庄在吸纳了欧式建筑元素同时还保留了明显的岭南风格特征。2.3.2西式古典怀旧风格盛行西班牙风格的典型特色是：拱门、矮墙、塔楼和筒瓦，西班牙式的小开窗，外挑门亭、弧型窗；法式不墅以陡直的坡屋顶，青灰色瓦片及入口处外墙装饰线条等突出个性；英式不墅则在山墙式坡屋顶、深色木质外墙饰条、造型优美的砖墙烟囱等细节体现；美国不墅则提炼和汇总了美国本土文化的自由、满意、奔放、随性等特征。深圳不墅对西式风格的借鉴经历了从早期外观局部的简单模仿，到建筑技术、房屋结构及整体园林、空间布局的全面汲取过程。西班牙建筑风格对深圳不墅风格阻碍最大。2002年以后推出的都市山谷、西丽山庄从建筑外形、房屋结构、平面布置到绿化园林全面引进西式风格。2.3.3现代风格创新现代风格建筑作品普遍的特性是：平屋顶，不对称的布局，光洁的白墙面，简单的檐部处理，玻璃窗，专门少用或完全不用装饰线脚等等。在建筑材料上，“现代主义建筑”主张积极采纳新材料、新结构，在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性；主张坚决摆脱过时的建筑样式，放手制造新的建筑风格；主张进展新的建筑美学，制造建筑新风格。17英里背山面海，户户观景空中花园，客厅的落地玻璃窗，视野开阔，采光充沛。建筑设计上因地制宜，充分利用山体的天然植被，融建筑于自然山势之中。2.3.4有机结合风格渐成趋势有机结合的建筑风格是指，对各种建筑元素自由组合，不讲求固定的章法，只注重美学效果和功能有用，制造出新的建筑形式。这类风格的设计，从空间设计上力求给人舒适自然的感受；在材质的选择上，更注重利用自然生态资源，主张因地置宜；在色彩的组合，力求营造气氛和突显专门的设计风格。从设计角度而言，追求审美的目的，表达设计师的创作理念，同时充分考虑居住者的需求，精神层面的满足，主张达到美观与有用并重。

现在，建筑风格的追求依旧注重外形美观，但已不再是单纯恪守某种固定章法，主张将各种建筑形式自由组合，主张依照居者的需求来组合各种因素，因地制宜，力求各个细节的安排合情合理，有两个明显的趋势：1）设计更趋向以人为本，即更注重居者的需求满足，并以之为设计导向。2）更注重建筑、环境与人结合，主张因地制宜，追求从生态、健康的角度关注居住质量的整体提高。3、价格分析3.1近年二级市场售价走势分析观看近四年来各区二级市场不墅物业均价表现可见，罗湖、福田、南山区价格差不多处在1.5-2万区间内；盐田

区从2001年开始出现独立不墅项目，价格与罗湖、南山持平，但销售受阻，近年推出的物业均价差不多处在1-1.3万区

间内；龙岗、宝安区由于辖区范围较大，不同片区价格差异大，因此价格弹性也较大，

近年有不墅物业推出的龙华、坂田、溪涌等片区价格水平在6000-7000元区间，2004年两区受观澜高尔夫大宅和龙岗

17英里的阻碍，价格拉升比较明显。以后罗湖供应潜力不足。福田、南山供应比较集中在环香蜜湖和大华侨城片区，不墅物业价格仍会上升。盐田区

以后供应要紧在大小梅沙、三洲田，可能随着东部华侨城的滚动开发和濠信、心海不墅项目的推出以及天琴湾顶级独

立不墅的带动，片区价格会有一定上升。龙岗不墅物业供应将聚焦横岗和东部滨海区

域，宝安不墅物业供应除梅林关口和观澜高尔夫物业外，尖岗山片区是最大的热点，由于两区不墅物业总体价格基数

较低，可能两区不墅价格升幅较大，将建立新的价格标竿。3.2三级市场租、售价格分析（注：①以上数据部分是近年成交价格，部分是二手报价；②所有价格增长率未扣除交易过程中产生的费用；③已装修案例没有扣除装修费用；④价格单位为元/平米。）

假如单纯依靠租赁方式寻求回报，要达到8-10％回报率，大约需要10-12年的时刻收回成本，那么以万元/平米售价

为例，租金水平应该在80-100元/平米（考虑了每年2个月的空置）。观看以上抽样调查表，较少有项目投资回报率能达到8％，租赁环境比较好的半山海景不墅、龟山不墅等的租赁回报

仅5-8％，随着二手不墅价格的迅速攀升，租赁回报更低，因此，不墅物业租赁水平不能反映真实的物业价值！观看二手不墅在买卖市场的表现，大部分区域不墅物业价格明显上升，升值幅度普遍都在14％以上，其中升值幅度较

大的是华侨城、香蜜湖、蛇口半山和东部海岸的项目。也有部分案例出现不同程度贬值，如观澜龙湖山庄、银湖颐园不墅。4、客户分析4.1客户区域及特征深圳不墅物业的消费者从区域分要紧有三大类：本地、香港和外籍人士。此外，还有内地人士。在本地购买不墅的外籍人士要紧是在本地工作，对区域有一定的了解，购买用来自住或投资，蛇口作为改革开放的前

沿，聚拢了大量的外籍人士，他们从租住不墅开始，逐渐了解蛇口并置业，因此，外籍人士要紧消费在蛇口，对其它区域

市场的阻碍不大。香港客户在深圳购买不墅要紧有两种用途：一种是度假，度假型产品比较集中在东部海岸线；另一种是居住，离市区不

远或关外镇区的不墅属于这类产品，这些消费者在深圳工作、投资办厂，生活的时刻较长，他们对生活品质要求比较高，这

部分客户活跃在早期深圳的不墅市场，是要紧消费者。本地消费者又分为资本阶层和知富阶层。资本阶层是第一代富裕阶层，他们通过各种方式积存资本，具备专门强的购买力，

但文化水平一般，消费观念比较传统，家庭成员一般比较多，购买不墅要紧用于居住，可不能过多注重不墅是否升值，换购不墅

的频率不高，这部分客户活跃在90年代中后期的不墅市场；知富阶层是第二代富裕阶层，他们通过自己的知识制造财宝，文化

水平较高，他们购买不墅的目的多元化，除满足居住要求外，更注重精神层面的要求，比如人文环境、升值潜力等，换购不墅

的频率比较高，这部分客户差不多逐渐成为不墅市场消费主力军。4.2消费案例5、营销方式探讨不墅营销方式伴随不墅市场进展也经历了从“钓鱼式”被动营销到多种营销渠道的组合运用，并越来越“主动”。那么，不墅

营销除了电视广告、户外广告牌、报纸广告等差不多“规定动作”外，应该更注重新的、针对性的“自选动作”，在那个地点抛砖引

玉，提出几种不墅营销方式进行探讨。☆

有效的媒体组合——宣传渠道针对不墅目标客户群体，比如采纳高端客户关注较多的报纸财经版面与机场户外广

告作为组合媒体作宣传，这种模式的适用范围比较广。☆

舆论引导——最常见的方式是客户联谊会、专家性的导购、查找意见首领三种方式。通过舆论引导能够提高项目的口

碑宣传效果、促进客户交流并形成圈子文化，比较适合经济型不墅营销。☆

联手营销——要紧指多个项目对区域市场的整合推广，在一般住宅市场运用的较多，如“深圳西岸”——宝安中心

区、“南硅谷”——高新南区，这种模式能够迅速扩大区域阻