海南某五星级酒店项目可研

海南某五星级酒店工程可行性研究报告——中国海南三亚海棠湾二0一0年八月目 录8891111121431516116216317417181811821932042152262223232526262728282828229330430531631731323334341342363374383913924034142143244344451462473484915025135245254〔七〕SWOT551552553574585961616216226436566676768691692707373173274374474751752763809191929219229239495951952963991001100210131024103510461051071107210831094111112112111221123113113一、工程概况〔一〕区域交通棠湾镇藤桥河出海口东侧。工程所在地距离三亚凤凰国际机场约60公里，距离三亚市区、陵水县城均约40公里，2021年东西线高速贯穿后，从三亚凤凰机场至地块将从目前的１小时缩短至30分钟左右，交通可达性将得到大幅提高，与从机场到亚龙湾所需时间相当。地块离东线高速出口约3公里。〔二〕地形地势工程总占地约1000亩，海岸线长约750米，地块纵深1500米左右。地块东750有50米宽椰林带，其后纵深1.5公里为农业用沙地，地块地势较高(海拔5.0m～15m)，受海啸等自然灾害影响小。工程区域规划图：地块的优势主要有：750带来较好的经济效益；百年老椰林，增添工程的热带风情，为工程的自然绿化加分；南向开发用地，南向海岸线，受海啸和台风的影响小，可与亚龙湾媲美，是未来推广宣传的亮点；优越感。〔三〕规划设计1、整体规划设计概述漫异域风情的，与建筑风格相互协调且互相衬托的圣塔芭芭拉风格景观。强调自然漫异域风情的，与建筑风格相互协调且互相衬托的圣塔芭芭拉风格景观。强调自然与居住者的相辅、相存、共和谐。以大尺度和大气度的概念来规划设空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布，运用堆土成坡、无边游泳池、铺地落差、植物配置等等面构成线条流畅，沉着大度，空间分的立体层次分布，运用堆土成坡、无边游泳池、铺地落差、植物配置等等面构成线条流畅，沉着大度，空间分工程效果图：设计理念设计风格南区：加州圣塔芭芭拉与东南亚休闲园林相融合风格；北区：加州圣塔芭芭拉。规划布局与功能分区：保持总体风格的根底上追求各自的特色。按照功能和使用要求，将整个小区分为南北两区。南区：由二纵一横构成，形成四大集中景观带。1#楼与接待示范区间景观带该轴主要设置功能区域，如入口景观、道路景观和无边主游泳池。两条入海通道，沿途设计一些休息小平台。接待区景观带为了打造景观示范功能，结合会所，L1、L3别墅样板房，总统SPA房，7个小的SPA房，根据建筑布局的设计，以水景为主，以绿色种植为辅，并配以大量精致的圣塔芭芭拉风格的亭、花架、座椅，雕塑等。并结合东南亚海滨景观处理手法，设置风情草亭，并配置精美的铜雕，无一不彰显其奢华和舒适。2#楼与接待示范区间景观带与接待景观带完美结合，突出住户的私密感。横向沿海景观带临海景观带虽然处于小区之外，但亦是整个环境设计不可分割的一局部。工程突出休闲的海滨生活，在此设置休闲凉亭、休闲躺椅、沙滩排球等设施。2、建筑产品介绍酒店式公寓其中3号楼为Holiday3号楼酒店的可行性研究。联排别墅适性和实用性都作为重点考虑到设计中。本工程共计约500套别墅。SPA会所定位高端，先期开发，通过SPA会所定位该区域的高档次,将成为整个三亚市最具有影响力的疗养场所。商业配套给使用者带来身心愉快的运动体验和别具一格消费理念。3、建筑风格有层次的天际线，并不时被形式各异的烟囱、塔楼打断，大量运用木门窗套、木窗楣、木构架，墙面点缀以各类装饰小构件，从红陶筒瓦到STUCCO墙体，从弧〔四〕工程团队介绍1、开发商50强前10200万方，囊括花园社区、高档公寓、别墅、购物中30成都等地，下属企业包括三亚中港、海南海兴等海南公司以及××物业、××恒浦等8家重庆和成都公司。目前××集团在海南已成功开发了椰蓝湾等工程。即将推出中港国际游艇俱乐部以及××××等高档旅游地产工程，秉承“××地产，效劳百年〞的理念，领滨海度假时代，与国际巨头联袂共襄开发宏图盛举，启幕中国未来海生活。2、建筑设计单位××××的建筑设计单即为美国JWDA。美国JWDA建筑设计事务所成立于1977年，总部设在美国加利福尼亚州圣地亚哥市，是一个集建筑设计、城市规划、室内设计等专业的综合专业设计公司。JWDA于19931997年在上海正式设立中国代表处。二十多年技等领域，并屡次荣获美国与中国有关部门的嘉奖。3、景观设计单位××××的景观设计单位即为香港贝尔高林。贝尔高林，世界顶尖的设计参谋公司之一，完成有一万二千多个工程,遍布1986年成立贝尔高林4、酒店管理公司××××3号公寓即为洲际集团下属的HolidayInn五星级酒店。洲际集团成立于1946年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有和超过55年国际酒店管理经验。洲际集团目前是世界上最具规模、最全球化的国际专业酒店集团，以其拥有管理和超过三千七百家酒店及56万间二、中国旅游概况〔一〕历史游客到访情况1、国内游客到访2021年，国内游客数量以11.1192021年，国内旅游收入增长了16%，首次突破人民币万亿元大关。以下图显示了20002021年期间，中国国内游客数量的历史开展趋势：90年代中国经济飞速开展之前，大多数人随着旅行限制措施的放松以及11天公共假期和黄金周的推出，也有助于推动国内旅游业的开展。2021年初，在经济前景黯淡之时，有些地方政府呼吁恢复“五·一〞黄金周〔自2007年起由7天减为3天〕，以刺激旅游业开展。但这一呼声后来被中央政府否决。目前尚不清楚该议题是否会在不久的将来再次被审议。2、国际游客到访2021年中国的入境旅游受到了全球经济不景气的负面影响。旅游业的不景气再加上4月全球爆发甲型H1N1流感，使入境游客数量自2021年5月起持续经历15个月的下滑，直至2021年8月才止住下跌势头。20212021人次有所下降。与此类似，旅游收入也下降了2.9%，为397亿美元。2021年真正的国外游客数量约2,20017%。到达1.32亿人次。以下图显示了过去十年中，到访国际游客数量的增长情况：同样，2021年上海世博会为中国提供了一个在世界舞台上宣传和推广自己的时机。世博会自5月1日开幕，将一直延续至10月31日，在此期间预计将吸引7,000万游客到访上海，其中包括350万海外游客。这无疑将进一步推动国内旅游业增长，对于萧条的入境旅游也将产生急需的推动作用。根据联合国世界旅游组织的资料显示，到2021年，中国将有望成为世界最2021境过夜游客数量将达亿。3、游客的国籍构成2021年到访中国内地的旅客当中，大约有亿来自港澳台地区。同期，在中国内地至少过一夜的其它国际客源市场旅客达2,1902021912021年均出现了下降，特别是韩国和俄罗斯的旅客数量降幅高达两位数。国际旅客〔不包括中国同胞〕国籍构成中，亚洲旅客的比重最大，为63%，欧洲〔占21%的比例〕和美国〔占11%〕客源分别位居第二位和第三位。所有地区〔不包括非洲〕在2021年均为负增长，其中欧洲客源市场〔降幅为25%〕所受到的影响最为严重。以下图显示了国际到访旅客的国成：4、国内旅游收入以下图显示了2000年至2021年中国国内旅游收入：2021年，国内旅游收入较上年增长16.4%，首次突破人民币万亿元大关。5、国际旅游收入以下图显示了2000年至2021年中国国际旅游收入：2021年，中国国际旅游收入较上年下降个百分点，为397亿美元。6、出境旅游统计ADS外目的地日益增多，出境旅行市场出现了强劲增长。2021年，尽管有全球经济不景气的影响和对甲型H1N1流感的恐惧，但出境旅行的中国居民仍到达约4,770万人次，是亚洲最大的出境旅行市场。全年出境旅客数量比2021年增长了4%，相比2021年12%的增速有所减缓。据初步数据显示，中国可能在2021年首次出现旅游业逆差，去年中国内地旅客在海外的消费额预计达420亿美元，但入境旅游收入受经济不景气影响，跌至400亿美元。据中国国家旅游局预测，2021年中国的出境旅客数量将增长6.9%，到达5,100万人次。以下图显示的是2000年至2021年期间，中国因私出境游客数量历史开展趋势：20211次，但国家旅游管理局预言，中国将在2021年提前3年实现这一目标。〔二〕中国酒店市场1、4、5星级酒店整体历史业绩中国国家旅游局提供的统计数据显示，2007年中国内地估计共有13,583家星级酒店〔共1,573,784间客房及2,969,434张床位〕。在过去四年中，中国的酒店供给实现了12%的两位数的年均增长率，其中4星至5星级酒店增幅最大。4至5星级酒店数量大幅增加不仅是经济状况改善的反映，也是工程业主或开发商开发工程的偏好，他们常把酒店工程视作提升住宅和综合开发工程的定位的方式。下表列出了2004年至2007年〔最新的整年数据〕中国的酒店数量〔按星级归类〕：以下图显示了2004年至2021年〔最新整年数据〕高档酒店市场5星级酒店的历史住宿率和平均房价业绩：导致2021年酒店市场住宿率业绩整体走低的主要因素包括四川大地震、2021年奥运会前政府对入境签证的限制政策、酒店市场新增供给的大幅增长、以及全球经济危机的爆发。上海与北京受到上述因素的严重影响，与此相比，海南的状况相对较好，因为海南市场新增供给未出现同样的大幅增长，并且对国际客源市场的依赖也比拟小。在房价业绩方面，由于上海极为注重商务开展，因此通常是中国主要酒店市场中的房价领头羊。〔三〕未来趋势定性分析一个更可接受的水平上；2021店在2021年内也不太可能有足够信心提高房价实质増长的尝试。由于各主要市场中的国际5星级酒店都在努力扩大其国内需求根底的规模，的开展态势、顾客在酒店中的消费习惯以及对效劳和设施的要求。20212021很快回到经济下滑危机发生之前的水平。的酒店数量将会增加。上加霜，这两个因素的综合作用致使住宿率业绩的垂直下跌。这导致了这些市场中新工程数量的减少，开发商和酒店管理公司对新工程兴趣下降；过去10远来看，缺少与全球市场的联系不可能被视作一个优势。三、海南经济开展概况〔一〕历史经济指标下表显示的是海南省过去六年的主要经济指标：2004年以来，海南省的国内生产总值保持了两位数的增长率。根据海南省统计局的统计资料，2021年全省实现国内生产总值达人民币1,64亿元，较上年增长了12.8旅游业开展及海外投资的增加。以下图显示了2000年至2021年期间海南省的国内生产总值及增长趋势：〔二〕主要产业下表显示了按产业类型划分的海南省国内生产总值分布情况：第一产业在海南国内生产总值中所占比重为全国各省市最高。农业的开发，特别是渔业和耕作业是海南经济开展的主要动力。海南的海岸线漫长，非常适合虾、贝类和其它水产品的养殖。纺织、建筑材料、机械与电子等领域。以促进和鼓励海南国际旅游的开展。〔三〕进口与出口2007年，海南省出口的增长主要来自对日本、东欧和西欧市场的出口，而备。但由于全球经济状况的不利影响，海南省2021年的出口增长有限。〔四〕外资2021年海南的实际利用外资总额较上年下降了26.6%。值得注意的是2007年海南省洋浦港获批为自由港，成为了中国的第四2021年是充满挑战的一年，但我们注意到海南政42.0可明显看出。〔五〕主要根底设施开发工程海南岛距离中国大陆18海里，出入海岛的交通工具有飞机船只与铁路。1、机场两个国际机场三亚凤凰国际机场和海口美兰国际机场有多条国内外固定航西亚、俄罗斯和泰国。目前海南直航的国际航线仍然有限，许多航空公司在淡季和平季时取消航班，采用包机航班运送游客。海南美兰国际机场海南美兰国际机场建成于19995月22005美兰机场由此成为了中国最繁忙的十大机场之一。根据海口市规划局提供的信303,700三亚凤凰国际机场三亚凤凰国际机场建成于1994年7月42007年投入使15012,000个指20074万平方56502021机场还增建了2142个。2、新机场的建设年时新建的97座机场中。博鳌新机场的可行性研究已于近期完成，海南省发改3,600米长的跑道，可同时容纳3架波音7371030万人次。无助于缓解三亚凤凰国际机场的需求和容量问题。3、港口海南拥有13个深水港，包含海口、八所、三亚、洋浦和马村等港口，合计吞吐量到达1,500万吨。这些港口主要为货运码头，不提供游客运输效劳。20063口二期已于2021年底竣工，总投资达人民币亿元。三亚凤凰岛国际游船码头是三亚唯一的游船码头，于2006年3月投入运营。该码头是中国首个10万吨级的国际游船码头。目前，很多从香港开往越南下龙湾的国际游船都经停三亚。17060亿元的资金将用于海南主要港口——海口和三亚的航运设施和泊位的建设。4、公路线开发的环岛高速公路也与岛内所有其他交通道路连通起来。三亚与海口之间通过南北走向的海榆高速公路直接连接，车程大约需要3到3个半小时。大多数游客到达海口或三亚后乘坐小汽车和长途客车去其他周边地区。5、铁路三亚与海口之间通过南北走向的海榆高速公路直接连接，车程大约需要3到3个半小时。大多数游客到达海口或三亚后乘坐小汽车和长途客车去其他周边地区。通过以下铁路线，从海南岛南部可到达以下城市：列车K511/512，上海——三亚，行车时间个小时；列车K407/40815个小时；列车T201/20235个小时。20074364公160列车从三亚出发，票价自人民币400元至600元不等。6、高速铁路的交通时间从个小时缩短至80250靠以下站点：新海口、美兰机场、东寨港、文昌、冯家湾、琼海、博鳌、山根、万宁、神州、日月湾、陵水、顶峰、海棠湾、田独、新三亚、海南西环线目前预计该高速铁路将于2021或2021年开始运营。7、跨海大桥峡上修建一座长21公里连接海口与广东省跨海大桥的可行性，如果工程能够实工程所需的资金约人民币200亿元，工程预计需10年才能完工。跨海大桥工程已楚。〔六〕航班和旅客历史营运指标下表显示了海口和三亚两大国际机场1999年至2021年的主要运营指标：在经历了旅客数量连续两年的下降之后，尽管海口美兰国际机场在2007年航班班次数量仍旧下降了1.9%，但该年，机场旅客运输总量较上年同期增长了8.9%，货运量同比增长14.1%。2021年取得了另一项增长：航班数量增长了9.6%，旅客运输量实现增长13.2%。自1999年以来，三亚凤凰国际机场经历了大幅增长，客运量增长了31.8%。值得注意的是，2021年三亚凤凰国际机场的游客运送人数首次超过了600万，是1999年的十倍以上。相比之下，同期间海口美兰国际机场的增长幅度较为缓慢，2005年和2006年，该机场游客运输人数持续下降，这可归因于三亚凤凰国际机场航班的增加，从海口美兰国际机场分流了客源。客流量的增长可归因于与第三、第四和第五航权开放有关的鼓励政策的出须注意的是飞往三亚凤凰机场的航线仅限于国内航班，特别是在旅游淡季。增加定期国际直飞航班数是进一步开发并促进海南南部旅游市场增长的最重要行时间也可能要增加到5小时。3〔七〕未来开展规划20211以旅游为主导产业或重要支柱产业的岛屿型目的地，实现海南旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和。此项规划中拟建的工程包括了各项旅游资源：水上运动和潜水设施；世界级的游轮港口；游艇、高尔夫和自行车国际赛事；“红色旅游〞〔促进红色根据地旅游和少数民族旅游的开展)；体育彩票〔也适用于国际体育赛事〕；免税购物。四、海南旅游开展概况〔一〕海南旅游旅游业一直是海南省的经济支柱产业。2021年，全省共接待国内外游客2,250万人次，较上年大幅增长了10.7%。1、海南的到访游客总计以下图显示2000年至2021年海南接待的旅游者到访人数的历史增长情况：2021年，到访海南的游客来源地与上年相似，约97.5%来自中国内地〔2195.6万人次〕，其余2.5%为境外客源〔551,483人次〕。2021年发生的经济危机影响了海南的国际旅客到访，使游客数量从2007年的753,122人次下降到了2021年的706,492人次。但是，国内客源市场从2007年的1,770万人次增长到了2021年的1,960海南省国内需求市场的实力不可低估。国民日益增长的消费能力、与客源地市场。因此，国内旅游市场在海南的到访游客总量中的比重始终为98%。2、国际到访游客的国籍构成以下图显示了历年来海南国际到访游客的历史开展趋势：2000至2004年期间，区域性游客数量快速下降，台湾和香港/澳门游客数量的年度降幅分别为15%和4471年和年那么出现了显著增长。相反，1998年至2021年期间，到访海南的其他国际旅游者数量却以年均22%的速度增长。2007年，到访海南的国际游客达593,098人次，但2021年和2021年因受出行预算受限以及金融危机的影响，国际到访游客数量大幅减少。随着经济的复苏，国际到访旅客数量的增长预期仍将继续。下表显示了海南主要国际客源市场的历史开展趋势：南的俄罗斯游客几乎只在三亚逗留，一些区域性客源可能会到海口游览。3、海南省旅游收入下表显示了2000年至2021年期间，海南省旅游总收入的增长情况：20211932021年增长了16.9%。自1998年以来的年均增长率保持在11%以上，鉴于海南省对旅游业开展的重点202119202130.8国际旅游收入预期将比国内旅游收入有更快的增长水平。4、季节性海南旅游的季节性需求模式很大程度上与气候直接有关，旺季从11月延续到次年4578月和10而淡季那么是6月、79月。近年来，海南的国际与国内旅游受到了以下因素的影响：中国实行每周5天工作日的制度；2021要的赢利时机，同时也刺激了海南传统淡季期间需求的增长。作为中国重要的度假胜地之 一且具有明显的季节性，海南岛直接受益于旅游“黄金周〞。2007年11月，中国政府宣布取消“五一黄金周〞，将假期分配到劳动节、清明节、端午节和中秋节。方夏季，学校暑假期间前来度假的家庭以及会议需求均出现了增长。〔二〕三亚旅游往。1、三亚到访游客和度假目的地，而不仅仅是受群众市场欢送的旅游观光地。以下图显示了2001年至2021年期间三亚到访游客的历史开展趋势：2、到访游客的国籍构成下表显示了2003年至2021年期间到访三亚的游客情况：10%。必须注意的是虽然由于经济危机的影响，2021年到访三亚的国际游客数量减少了，但这种现象在全90庞大的国内市场根底将持续支持三亚旅游业的强劲增长。3、三亚旅游收入下表显示了2003年至2021年期间三亚的旅游收入开展趋势：的国际旅游收入在海南全省中所占比例接近70%至80%，国内旅游收入在全省中所占的份额接近一半。目前，三亚的大局部国际旅游客来自俄罗斯、香港、韩国和日本。国际旅游〔三〕大三亚区域的主要海湾海南绝大多数度假酒店都集中于海岛南端、北纬18度附近的三大度假区，在下面的章节中，将对三亚湾、大东海和亚龙湾这三个主要开发区域进行介绍，以期更加全面深入地了解海南南部度假市场的业绩情况。的相关位置：1、三亚湾三亚湾，从三亚港开始，一直向西延伸至天涯海角，海岸线长为22公里。通往海滩。及热门旅游景点，如：天涯海角、西岛和南山文化旅游区。的酒店的设计也以迎合此类市场为主。虽然国内需求的房价较低,但成为海南的最大客源市场。下表列出了三亚湾的预计新增酒店供给以及工程详细情况：2、大东海大东海位于三亚市区以东，大约15分钟车程处。大东海是一处月牙型的海滩，介于鹿回头公园和榆林港之间，南面朝向南海。大东海的开发始于1986年前后，是海南最早的旅游度假区，已经成为所有国内旅游团队的“必游之地〞，尤其是毗邻著名的景区——鹿回头公园，一个颇受欢送的观光旅游景点。该区域已经建有各种旅游休闲设施，在国内群众旅游市场颇具知名度。生负面影响。下表列出了大东海区域的预计新增酒店国际及预计供给的详细情况：3、亚龙湾亚龙湾总面积平方公里，北面靠山，南面是月牙型的海滩，面朝南海。亚龙湾开发股份拥有并全面负责亚龙湾的开发建设，该公司为中国粮油进出口总公司〔中国最大的国有企业之一〕与其香港子公司鹏利国际集团共同组建的合资企业，其旗下还拥有凯莱国际酒店集团。亚龙湾局部重要的设施包括一个由RobertTrentJones公司于2003年设计的18洞高尔夫球场亚龙湾高尔夫球会和提供半潜式海底游览船效劳的海底下表列出了亚龙湾区域的预计新增酒店国际及预计供给的详细情况：〔四〕陵水县正在开发的海湾陵水县面积1,128平方米，沿其海岸线从西往东北依次是土福湾、清水湾和香水湾。以下图显示了陵水县在海南岛，相对于三亚、海口、国际机场及周边海湾的位置：这三个主要区域正处于开发阶段，将被开发成主要的旅游工程，如下文所述：1、土福湾45公里处，位于海棠湾北区发区的开发面积相比，显得较小。此外，沿土福湾将修建一条12米宽、与海湾同长的步行道，以方便游客进入海滩地区，但限制大多数酒店工程可直接通往海滨。目前，土福湾现在没有旅游设施。按照目前的规划，整个土福湾总体规划将包括5个主要区域：旅游区、运动休闲区、文化区、会展区以及码头和游艇会所区。假设得以全部开发，这些区域开发工程将包括多家酒店、一个拟建会议中心、文化村、码头、游艇会所、住宅及商业设施、旅游、运动、文教卫生设施等。与海棠湾不同，土福湾面向南方，提供了一处防护性更好的游泳环境。下表列出了土福湾的预计新增酒店供给及具体情况：2、清水湾清水湾位于陵水县东部海岸，三亚东面约55公里处，紧挨土福湾的东北面。清水湾的总体规划区域面积为平方公里，海岸线长13公里，铺满洁白细腻的沙子，还有形状各异的岩石。但是，海岸线漫长而缺乏掩蔽，使海滩很容易受到大浪的影响。清水湾北面是海南岛少数的旅游景点之一的猴子岛。雅居乐地产控股宅和别墅，在建的工程还有众多酒店工程。下表列出了清水湾的预计新增酒店供给及具体情况：3、香水湾80公里处。政府对香水湾的开发始于1993年，开发面积为10平方公里。南部也称为富力湾。目前，香水湾的在建工/度假设施，以及高档产权式公寓工程。下表列出了香水湾的预计新增酒店供给及具体情况：〔五〕其它正在开发的海湾在海南东北沿海区域，向博鳌方向开展。本章节中，将介绍未来有望开发大型旅游工程的区域。1、太阳湾25公里处，但是太阳湾并不与亚龙湾山景观，其中一座山为太阳石。现有地块总面积为542亩〔361,333平方米〕，总建筑面积约14万平方米。目前，太阳湾尚没有任何完善的旅游根底设施，但档“个性化〞的效劳。下表列出了太阳湾的预计新增酒店供给及具体情况：2、海棠湾海棠湾位于三亚市以东约35公里处，占地面积约平方公里，海岸线长公里，被评为“国家海岸〞。虽然海棠湾的地形多山，植被茂盛，河流遍布，但海滩和拟建开发工程区域的地势很平坦，地形几乎没有变化，也没有任何引人注目的特征。此外，海棠湾的海岸线缺乏遮蔽，风浪很大。局部组成：北区、中央区、南区、蜈支洲岛和沙坝地带：北区将开发成一个综合性文化旅游区中央区将开发成为一个高档休闲度假区沙坝地带将打造成国际豪华酒店林立的滨海走廊南区方案开发成综合性休闲娱乐区蜈支洲岛预期将开发成为一个热带雨林公园下表列出了海棠湾的预计新增酒店供给及具体情况：3、神州半岛神州半岛位于万宁市，是本章节所述的开发工程中位于三亚湾最东部的工程，距离三亚市140公里。由于地理位置的关系，神州半岛的气温一般比三亚低几度，且风大浪高，不适合开展水上运动。中信泰富负责这个38平方公里区域的开发，为众多高尔夫球场、酒店和零售开发工程提供所有的内部根底设施。下表列出了神州半岛的预计新增酒店供给及具体情况：4、石梅湾石梅湾位于神州半岛正南方向，距离三亚市120高档酒店工程以及对公众开放的娱乐设施。旅游中心〔T1地块〕已于2004工，包括一个餐厅、咖啡厅和其它各类海滨活动设施。在所有正在开发的海湾中，石梅湾是第一个有国际品牌酒店开业的海湾——石梅湾艾美酒店开业于 年。但是，目前未获得有关石梅湾其它酒店开发工程的信息。〔六〕海南南部开发区的总体比拟酒店5公里15公里5公里15公里30公里25公里35公里45公里55公里邻近程度海滩一般好优优优好优水质一般好优优浪很大好优私属海滩无无无有无无无景观好较差优优一般一般优购物差好差未知未知未知未知娱乐好好一般未知未知未知未知当地餐饮差好差未知未知未知未知市场定位低档至较高档中档至豪华中档至高档高档较高档至高档较高档较高档至高档高档酒店现有供给现有供给现有供给现有供给现有供给现有供给现有供给假日天福源珠江花园酒店ft海天银泰凯莱无新供给无新供给无新供给无新供给鸿洲埃德瑞酒店宝宏喜来登柏悦康拉德假日莱佛士凯宾斯基戴斯新供给福朋丽笙红树林悦榕文华东方洲际丽笙四季万豪假日康年铂尔曼新供给米高梅安达斯喜来登洲际皇冠假日希尔顿JW万豪Outrigger朱美拉

三亚湾

大东海

亚龙湾

太阳湾

海棠湾

土福湾

清水湾〔七〕SWOT分析以下概括了海南旅游业和酒店市场的总体优势、劣势、机遇和威胁：1、优势有能与之相比的海滨度假区，海南自然条件优越，气候适宜，海滩洁净，拥有海洋环境。在许多方面，海南仍然被大多数中国散客认为是“中国的夏威夷〞——一个具有异国风情的目的地。的地时的一个决定性因素。底，仅2021年一年到访海南的国内游客就接近2千万人次。随着中国国民的收入水平不断提高，国内需求市场将继续支持海南旅游业的增长。提升，这有利于洗刷中国旅游市场的“坏名声〞，消除众多外国游客对中国旅游环境的不安和担忧，从而进一步加速新的国际知名品牌度假酒店参加当地市场高尔夫—该区域的PGA标准高尔夫球场全年都可以打球。安的度假之地。2、机遇政府支持—来自中央政府的官方支持将成为海南旅游业开展一大动力。2021年初，国务院宣布了一项雄心勃勃方案，要在2021年时将海南省开发成一流的国际旅游岛。中国顶级目的地的知名度和竞争力。最大的度假目的地—海南的酒店开发正以指数性的增长率增长，不远的将来将开发60家新酒店，22,000间客房，及每年万房晚供给。虽然未必所有的工程都会得以实现，但海南岛面临成为亚太区拥有最多国际品牌酒店的最大度假目的地的机遇。供的国际化设施和度假体验的需求也逐步加强。1到2飞航线，航班无须再在广州中转，该区域的航空交通正朝着积极的方向开展。同时，随着第3、第4和第5级航权的开放，进出三亚凤凰机场将更加便利。此外，我们了解到，飞往三亚的机票价格竞争日趋剧烈，即使是在旅游旺季期间票价均有较灵活的下调空间。新区域—虽然三亚和大东海周边区域被认为过时了，但在海岸线上朝神州半岛方向分布的其它海湾仍为能够适当开发的旅游目的地提供了机遇，这些目的地土福湾、清水湾、香水湾、富力湾、石梅湾和神州半岛。可以从三亚、大东海和亚龙湾的开发失误中汲取教训，以具备对更挑剔的客人更大的吸引力。海南省政府打算解决过去遗留下来的众多阻碍旅游业开展的问题，包括低劣的酒店效劳和颇受质疑的旅行社效劳。3、劣势数通过深圳、广州、上海或海口等地中转的航班等候时间也较长。除此之外，淡季期间，较低的上座率经常导致航班被取消或频繁变更时间。航班班次和航线的增加有助海南南部旅游市场的进一步开展和提升。底蕴、旅游景点、艺术、建筑、美食和质朴的环境，而这些正是中国境内及世界上颇受欢送的目的地所具有的特质。与东南亚众多目的地相比，海南岛的吸引力不仅有限且较为普通。例如：海南少数民族聚居区规模较小；旅游景点开发不够成熟；海滩水质虽然堪称中国一流，但缺乏东南亚其它海域清澈剔透的绿色之感，而炸药捕鱼活动大大影响了海南岛海滩开展成为一个主要潜水或水上运动目的地的任何可能性。这些因素是一个度假目的地有效区别于其它目的地、吸引大量散客到访的首要考量因素。效劳不佳，并且时常向客人索要超过计价器显示的车费。为了将海南南部打造成一个国际旅游胜地，需要对该区域的出租车和公共交通系统加以改善，创造出一个平安和更标准化的效劳环境。市场推广—过去几年中，海南南部已实施了假设干市场推广措施，以吸引国际客源市场，但主要注意力都放在平均停留时间较长但收益较低的俄罗斯客源市场中。对海南度假酒店市场而言，尤为重要的一点是应改变以往针对单一俄罗海南潜在的优良客源市场还应包括西欧、北美需求市场，这样做可防止形成“俄罗斯人度假胜地〞的单一形象，以致造成其他国家潜在客源的流失。吸引其它市场也能提高淡季期间的需求水平，有助于减轻旅游的季节性影响。备国际水准的医院和充足的消防平安效劳设施；这应值得广泛关注，尤其是该地区正致力于开展成为一个具有国际水准的目的地。但是，因为缺少有资质的高品质原材料和酒店用品供给商，导致海南岛出现当地供给商垄断市场的现象。由于缺少更多的选择，导致物价被人为地抬高，最终造成酒店无法按照市场行情采购所需的高品质的物资。这一问题在旺季酒店采购时尤为突出。作为需求来源的大型活动—尽管海南南部已经主办过许多大型国际活动，诸如并且在一些国际市场中这些活动略显“俗气〞。因此，海南南部仍应努力争取更高端的举办一些更具水准的国际性大型活动或者赛事，使其自身成为一个在会议及会展市场中均享有盛声誉的目的地。4、威胁快速增长—随着这60将会发现要从海南有限的客源市场中获取客源将变得异常困难。在一个店市场中，供给快速增长而需求根底缓慢增长往往会导致房价下跌并引发酒店之间的“价格战〞，是为了拉动住宿率的方式做为补偿。机场容量—值得注意的是，三亚凤凰国际机场现有的设施已经超负荷运转，如果所规划的扩建工程延期，将限制通过空中运输工具抵达三亚的游客数量的进一步增长。虽然海南其它地方也规划了新机场，但这些新机场都不太可能缓解三亚凤凰国际机场的容量问题。三亚机场将主要效劳于海南南部的大型开发工程以及预期增长的到访游客。但是须注意的是，对于这些开发工程能否得以实现市场存有猜想。市场的竞争日益剧烈。尽管当地酒店曾共同协作统一薪酬支付水准，但是新开业的酒店为了吸引当地和其它省份的员工，通常会提供更具竞争力的待遇，包括较高的薪酬、更好的福利、住房和往返大陆原住地的交通补助等，因此，海南工资水平的上涨速度比中国其它地区要快得多，而持续剧烈的竞争也使海南现有的酒店员工出现流失。因此，海南酒店市场目前面临着人力本钱大幅提升和非熟练员工效劳水平下降所带来的双重威胁；能源与水资源的短缺—鉴于海南省〔以及全国范围内〕能源需求的增长而导致的供给压力，海南的新开发工程应考虑应用可持续开展措施，包括使用再生能在旺季减少能源储存损耗。〔八〕未来开展趋势及前景2021年，在海南建省和设立经济特区20周年庆祝之际，海南省政府公布了假设干举措行动方案，以实现将海南打造成一个世界一流的国际旅游岛屿的长期目旅游代理机构和酒店管理公司。必须注意的是随着该地区的进一步开发，海南将需要考虑上述劣势和威胁，包括机场扩容、改良全球市场营销方式、评估自然与人力资源以及突发事件应对系统，并改善国际旅游根底设施。如果这些措施能够得到适当的实施，海南的旅游开发仍将拥有进一步深化和多样化的时机，有望进一步提高海南作为亚洲的国际旅游目的地的市场营销力和吸引力。海南旅游业的开展与其在全球范围内的市场宣传推广直接相关，目前尤其缺乏在周边市场推广海南旅游的努力。此外，休闲旅游业的整体开展和增长与海南机场管理部门的能力有直接关系，海南机场管理部门应积极鼓励更多的航班进入三亚，以改善三亚的航空交通。尽管新机场扩建改善了三亚的航空交通条件，但国际航线缺乏仍旧是一个难题。旅游淡季期间，从香港飞往三亚的直飞航班经常被取消，游客不得不通过深圳、广州或海口等国内机场中转，这使前往三亚的旅途变得冗长乏味，港澳台游客对三亚的兴趣由此有所下降。五、酒店市场分析〔一〕海南酒店统计下表汇总了1999年至2007年海南酒店的数量和类型：海南酒店统计2001200220032004200520062007酒店数量 157196199216224261263客房数量17,73525,81728,17131,04933,292 37,20938,110床位数量32,93248,80653,22858,14862,19469,68071,459总收入(人民币千元)100,595137,606125,999165,951216,188233,734248,633星级酒店合计157196199216224261263-5星级57810131314-4星级21283137415053-3星级8396929698114118-2星级42545864637166-1星级 6 11 10 9 9 13 12资料来源：中国旅游统计年鉴4星级和54星级或5店存在竞争的酒店。〔二〕大三亚度假市场1、三亚湾下表列出了三亚湾的四星级和五星级酒店：下表显示了高档酒店的业绩估算：以下图显示了三亚湾度假市场的需求结构估算：2、大东海下表列出了大东海的四星级和五星级酒店：下表显示了高档酒店的业绩估算：以下图显示了大东海和鹿回头度假市场的需求结构估算：3、亚龙湾下表列出了亚龙湾现有的四星级和五星级的酒店：下表显示了高档酒店的业绩估算：以下图显示了亚龙湾度假市场的需求结构估算：〔三〕市场构成高比例的散客需求，其次是大东海和三亚湾。三大度假区的市场构成比拟如下表概览：尽管亚龙湾通过引进领先的国际品牌酒店及举办国际性活动〔如：环球小姐大赛及世界小姐大赛〕而受到世人瞩目，但目前仍算不上是真正意义上的国际性旅游目的地，最直接的原因在于从海外国际客源市场直达三亚的国际直线航班的匮乏。随着来自欧洲的包机航班的增多，这种情况有望在中长期得以改变。在此期间，亚龙湾预期继续受高收益国际休闲散客的青睐，而大东海和三亚湾那么有潜力吸引日益增多的国际旅游团队客源，包括来自东欧的需求。大东海和三亚湾的较为低廉的房价对于这些游客而言不失为一个颇具吸引力的替代选择。一直以来，大东海和三亚湾所吸引的旅游团队需求—特别是国内旅游团队需求远高于亚龙湾。由于此类需求市场通常对价格较为敏感，且大东海和三亚湾严重依赖于此需求市场，因此预计这两个市场无法实现高于亚龙湾的平均房价。我们认为会议需求市场的潜力也不容无视。根据我们与当地酒店经营者的会谈，我们了解到会议和国内旅游散客市场保持了稳定的增长。随着三亚旅游设施的改善和休闲活动的增多，这两大需求市场预期将进一步增长。〔四〕平均停留时间2至3渐壮大的俄罗斯需求市场形成了鲜明的比照，俄罗斯需求在任何地方的停留时间均是从10天至几周不等。俄罗斯游客更倾向于入住在大东海区，平均停留时间达20天，以避开俄罗斯寒冷的冬季。〔五〕季节性这三大度假区都具有相似的季节性，需求的旺季集中在：周末〔周五和周六的晚上〕；10月至次年的3欧洲〕正值寒冷的冬季；全国公共假期期间；香港的主要假期期间，如：圣诞节、元旦和复活节；七月末到八月的暑假期间，许多家庭都会出游。与其它顶峰期房价普遍上涨的以下图显示了海南南部度假酒店市场全年的住宿率和房价变化模式：〔六〕预计新增供给下表汇总了大三亚区域的年度预计新增酒店供给：由于大三亚地区的度假酒店区域仍处于开发的初级阶段，此处仅列出了各个正在开发的度假酒店区域未来预计的高档酒店供给。也将预计其它假设供给纳入了未来新增供给的范畴，这些其它假设供给由分散在各开发区的各个尚未确定开业时间的度假酒店工程组成。〔七〕酒店市场未来开展趋势和前景1、五星级酒店市场未来开展趋势得以恢复。酒店的经营者普遍对国际品牌酒店欣然接受。目前在人们心目中这里是中国最好的热带度假胜地。国际化设施和度假体验的需求也逐步加强。酒店经理们认为，中期内需求的季节性因素对高档酒店市场的影响可能会越来越小，过去抱怨海南夏季天气炎热的国内游客似乎减少了〔从这一点看，再加上亚龙湾年均300求亦随之增长。的直接竞争。但是，国内市场仍将是海南高档酒店的主要需求来源。此外，高档酒店对会议市场的前景充满信心，有意扩大现有的会议设施以提高承接会议业务的能力。目前，亚龙湾的酒店，如喜来登、万豪和希尔顿都瞄准了欧洲市场，并在诸如莫斯科国际旅游观光展览会和柏林国际旅游展中共同促销亚龙湾。2、新开发工程的主要成功因素下文列举了海南南部沿海区域的新度假开发工程的总体成功因素：交通交通是最重要的单一成功因素。如果没有极便利的交通条件，目的地就无法获取大量散客需求。在旅行安排上和抵达目的地所需花费的时间越多，对客人的吸引力就越小。因此，新开发工程的位置应当紧邻机场，或位于高速公路出口附近。由于缺乏出租车和公交车等形式的公共交通，对于开展各个海湾而言，十分重要的是要向客人提供自己的交通方式，方便客人在海湾内往来主要目的地和机场的交通。环境度假酒店开发区域的自然环境应资源丰富。沿海目的地应当有一个海滩，并且海滩上的沙子要洁净细腻，海水清澈洁净，能平安地在这里游泳。此外，度假酒店工程地点应注重周边环境的开发，比方营造富于变化的地形、进行大量景观美化、改善从公共区域和客房可欣赏到的景观、以及开辟通往海滩的道路等措施。尽管绿色旅游曾是小众市场概念，但可持续性开展正迅速成为度假酒店开发工程的一个竞争优势和市场推广获得成功的要点。可持续性开展包括使用可持续性的建筑以及运营实践，但更注重环保，而非对某个区域进行过度开发，从而导致对环境的不可逆转的破坏，如：污染水质；乱扔垃圾；破坏珊瑚、野生动物及植被；设置丑陋的标示牌，造成噪音污染以及破坏重要的历史或文化传统。这种在短期内有利可图的过度开发将对长期内目的地的市场营销力产生负面影响。规模和可支付性度假气氛。另一个理想的做法是一座单独的酒店在其它酒店开业之前不要开业。活动海南缺乏出色的旅游景点和需求来源，对新开发工程而言，重要的是能为客人提供类型广泛、具备国际水准的免费或价格低廉的活动，让客人乐在其中而延长停留时间。此外，这些活动应当具备足够的多样性，以保证客人再次光临。这些活动SPA和健身设施〕。并且，所开展的户外活动应因地制宜，以长期维护该区域的度假气氛。此外，设置丰富多彩的适合家庭参与及使用的活动和设施也很重要，包括日托效劳和儿童娱乐，以及吸引会议市场的团队建设活动。平安和安保一个目的地运营的成功在很大程度上也在于其给予客人的平安感及安保措施，这有助于一个地区在旅客心目中树立起良好的声誉。每个海湾都应具备高度的平安性，在国内外旅客及媒体中取得好名声。外国游客也会被入驻该区域的国际品牌酒店所带来的平安感所吸引，同时目的地的规模也能提供一定的舒适感。文化当地菜肴、建筑、手工艺品和传统习俗所展现出来的文化多样性的元素，都可以在短线和长线旅客做决定时，使这一目的地有别于其它目的地。销售及市场推广提升一个区域的声誉还要求将目的地作为一个整体、进行强大的营销和市场推广策略。整体市场推广应由政府、旅游协会和开发商来做，要求投入大量民间和公家的资金来打广告，参加贸易展览，并贯彻执行适合旅游开展的政策和规章制度。国际酒店品牌在目的地营销和市场推广中发挥了巨大的作用，为目的地大幅增加可信度。此外，这些国际品牌酒店都拥有自己的全球销售和市场推广网络，更适合目的地在国际上的传播。根底设施一个目的地应拥有充足的淡水供给，以降低水资源缺乏的风险；充足的电力供给，以避开停电干扰；适当的污水和水处理设施；完备的突发事件应急系统以及国际标准的医院。此外，该区域还应当有高水平的人力资源，以促进员工和效劳水平六、酒店定位及设计建议〔一〕定位及功能布局1、定位依据市场调研资料为前提，主攻竞争对手的空缺本工程地域特点、社会状况、人文及生活习惯五级星酒店硬件设施评星级标准超前和预留可持续开展的空间消费客人的感受及日后管理的标准需求投资与收益的平衡最正确方案2、整体定位五星级度假型酒店，突出以接待豪华旅游客户为主。充分利用海景资源。优势及效劳水平，彰显酒店的品质。3、客群定位客源目标中高收入阶层旅游人群高层次国内外商务人士各大公司、集团及其协议客户参加会晤、展会的客户国内外旅游团队客人客源目标比例预测定位52%团队客人33%会议及商务15%4、产品设置——功能布局定位客房面积分布房间类型房间类型房间建筑面积〔平方米〕房间数量所占份额总建筑面积〔平方米〕标准双人房5616057%8960标准大床房565520%3080豪华双人房752810%2100豪华大床房752810%2100行政套房12083%960总统套房30010%300合计280100%17500其它功能部面积分布序号功能分类面积〔平方米〕备注比例1客房面积1750065%2餐饮部300011%首层大堂吧1501%中餐厅5502%西餐厅4001%特色餐厅3401%宴会厅10004%多功能会议室5602%3康体娱乐1350工程另有专门SPA会所5%健身房2501%足疗11004%4行政办公及设备层517419%5合计27024100%〔二〕设计建议1、总体设计关键点按照准五星级酒店设计标准建筑主题鲜明，外观造型独具一格，新颖别致的地域标志形象规模壮观，构思独特，布局科学，装潢典雅，色调协调筑物风格,突出工程整体特色。华丽豪华的门廊及入口，彰显五星级酒店的豪华气派设备设施配置齐全，品质一流，使用方便、平安设计行政楼层及无烟楼层有直达行政楼层或总统套房楼层的专用控制措施(或专用电梯)2、功能分区及布局设计关键点前厅〔大堂〕与接待功能相适应宽敞空间，不使客人产生压抑感在非经营区设置适当的客人休息场所各门厅及主要公共区域设置残疾人坡道大堂公共卫生间设计残疾人专用区档并采用绿色环保材质前台客人贵重物品保管箱数量控制在客房总数8-15%各公共区域标识清浙标准，中英文同时显示，另可配备多媒体信息查询系统各功能分区动线合理，方便客人活动，与员工动线分开客房客房净高度不得低于米,条件允许客房高度也可设计在3米以内不少于70有防噪音措施，隔音效果良好全部的客房内配套客用保险箱不少于3个 线插头，分设在床头、写字台及卫生间客房照明灯光以暖色为主，防止使用灯光管或过多石英灯泡100(MiniBar)配备静音/节能/环保型小冰箱提供国际互联网接入宽带网端口简易使用介绍头水流可调节。浴室地面选用平安可靠的防滑材料浴缸内底防滑处理，浴缸墙面配扶手把杆卫生间低噪音的排风系统每次进入客房的人员。全部客房卫生间配有静音、节能、环保型水箱考虑设置残疾人客房的特殊要求〔无障碍设置〕餐厅的规划建议酒店餐厅最好设置在饭店的低楼层；餐厅与厨房的统一，以及原料储存室的合理安排及进出畅通污水排放及垃圾去除设施的集中设置餐厅的自然采光效果和外景环境影响及渗透就餐客人的舒适与方便装修、装饰与餐饮种类的协调统一餐厅动线设计建议酒店各类餐厅主要效劳于客人，因而动线就围绕客人与效劳客人而设计。餐座排列保证客人动线、效劳客人动线通畅距离不宜过长效劳客人动线与客人动线必须防止交叉影响通道应尽量宽畅、直接，位置应与餐厅入口紧密连接洗手间应设置在隐蔽之处，不被客人座位直视吧台位置要可以环顾四周，其工作间与储藏间相连接，方便物品补给位置合理，布局科学，传菜线路不与其它公共区域交叉粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜有专门置放临时垃圾的设施，并保持封闭，排污设施通畅清洁餐厅、厨房之间隔音、隔味、隔热措施良好，进出设置分开的弹簧门独立分隔，各环节有充足和完备的消毒措施餐厅与厨房的关系：餐厅与厨房的连接距离不宜过长厨房备餐间入口宜隐蔽或采用过道间隔用，使厨房产生负压，同时防止油烟及噪音混入餐厅不宜采用弹簧门，双开推拉门方便实用宴会厅、多功能厅区域设置建议宴会厅净高度不小于5米，容纳至少300人以上由于客流量大而集中，应便于人流集散应设立贵宾室、衣帽间、音像设备控制室灯光区分控制，亮度可调节应配套与多功能厅及宴会厅规模相适宜的公共卫生间动线分析建议多功能厅和宴会厅的动线应主要由客人及效劳客人的动线构成，其动线设计要点：客流集中防止与住店客人活动相冲突，最好有单独的出入口，出入口最好在1.4入口不宜设地槛，严禁使用推拉门、卷帘门、转门和折叠门。多功能厅、宴会厅客人动线与效劳客人动线明确区分防止交叉多功能厅、宴会厅应与厨房有密切的连接多功能厅、宴会厅舞台位置应与贵宾室靠近舞台可根据不同需要设定为固定、升降、组合等形式会议设施同声传译设施，多媒体演示系统电视/ 会议系统幻灯机、投影仪及投影屏幕〔自动〕现场监控系统及视、音频传播设施良好的隔音和遮光效果配衣帽间、贵宾室康体及娱乐设施康体娱乐工程的消费对象，多数是住店客人,其综合功能应包括：健身、健美功能训练娱乐、休闲功能更衣休息本案因工程拥有室外游泳池及独立的SPA会所，只需配备一健身房及一足疗中心，以满足局部客人的就近需求。公共区域设置观光电梯、客用电梯、效劳电梯设置闭路监控后勤区域员工设施〔含卫生间、更衣室〕独立的员工食堂、厨房、浴室、宿舍提供员工出入的专用通道及员工电梯车场及外围与酒店规模相适宜的车位：本工程功能布局设定不低于200车位与酒店外部设计及城市协调的绿化景观3、硬件设施机电局部建议电梯客用电梯接待量相关。提供客人的电梯效劳以每客房1.7545秒作考虑.每10015效劳梯及货梯酒店必须有足够的效劳梯〔可作货梯使用〕，效劳梯是安装在员工效劳区域〔后勤〕，可停留于酒店任何一层〔特别是效劳设施层及最高层〕，专门为酒店内部人员使用。所以效劳梯的轿箱面积需比客用电梯稍大，可选用每次最大载客量为17人，每秒的运行速度是米的效劳梯型号。2台供250间客房，当客房每增加1至250间时那么增加一台。强电供电系统其备用容量为100%；第三路电源容量应能保证消防系统、事故照明及高层酒店中一局部客梯用电。备用发电机酒店备用发电机组的最大发电量应是酒店最大用电量的15-20%左右。防火等级：按标准要求和主要负荷确定防火等级。自备紧急发电机应有自动投入和复位的开关设备。紧急供电范围紧急照明喷淋泵、消火栓泵和恒压泵火灾报警系统酒店电脑系统厨房冷藏柜和冰箱污水排水泵和地下水排水泵防排烟系统和控制柜、厨房排风机和楼梯间加压风机污水处理设施生活用水设施紧急照明范围通向户外的门程控交换机设备房和 总机房出口标志公共楼梯动力、电力和电梯设备房员工更衣室和洗手间公共洗手间工程部办公室行政办公室室外宣传广告设备安装工程航空标志灯(如有需要)有关供电系统的工程动力配线工程室内照明及灯饰安装工程建筑物轮廓照明及灯饰工程室外宣传广告设备安装工程航空标志灯(如有需要)室外路灯、庭院照明和停车场等照明安装工程避雷及接地系统弱电程控交换机〔 〕整个 房可分：主机房、配线房、话务室， 主机的容量是取决于酒店各功能区域和建筑面积。单独的小型程控交换机 系统留言系统记费系统每个系统都应该是最先进的系统，并且是专为酒店效劳业设计的。系统之间必须是彼此相容的。电子计算机房〔电脑房〕及终端配置酒店的电脑房是整个电脑系统的主机位置所在，整个电脑系统的配置是分：主机、终端〔每个终端均安装电脑分机〕及软件。电脑管理系统软件及设施的接口：程控交换机电子门锁系统宽带网停车系统客房的智能控制系统电视卫星电视接收设备闭路有线电视接收系统A/V目的天线和接收当地提供的闭路电视接收系统的设备。目的是防止因单一节目来源故障而影响酒店失去节目来源。可从我国收视平台鑫诺一号接收卫星电视节目 CNN、BBC、HBO、ESPN、CNBC、NHK和凤凰卫视电影台等。自办电视节目至少有2个频道背景音乐及播送系统控制调节音量。控制器位于接近房间内室内灯光控制器附近。和娱乐区，可有各个部门单独选择音乐和控制音量。楼宇自动控制系统楼宇自动控制系统由工程部控制管理，该系统是由主机通过电脑控制酒店的主要功能设备〔如供排水、供电、空调、消防等〕。车库自动计费系统消防消防控制中心烟感、温感消防报警系统有房间及公共地段的天花板上，当有火警发生时，保安部通过这些探头显示就能知道何处有火警发生。大楼必须都使用电脑可寻址的火灾报警系统。在残疾人客房内应安装配有声光报警器的烟感探测器。消防栓水消防系统消防栓泵内供水及接于酒店消防储水池。恒压泵和气罐自动喷淋及水幕系统该系统是安装于酒店所有室内建筑面积的天花上的自动喷洒灭火系统。监控室〔设于保安部，当有火警自动喷淋时，监控室就知道火警的位置〕，自动喷淋头，每个喷淋头大约喷淋范围是6m2。高层建筑楼房的每个客房楼层的喷淋管道应与2接处安装控制阀、水流指示器和信号阀。喷淋泵该系统是专门设置于电脑房、总机房、楼宇自动控制室、消防监控室等一些不能用水或其它材料灭火的重要设备室，是用二氧化碳气体使该室没有氧气而到达灭火的目的。气体灭火系统消防报警消防水池排风、排烟、增压风机系统保安和监控监控中心楼层等情况了如指掌。各监控探头位置：主要大厅前台商店和礼品店现金保管处装卸货站台停车场电梯厅保安部监控室程控交换机各楼层保安监控系统保安巡更系统该系统是专门供保安部人员巡视酒店各区域所用。功能是可控制保安人员在巡视过程中必须到达指定之地点。防盗报警系统门。按钮式报警：设在前台；出纳办公室；财务办公室。双向无线对讲系统该系统是多频率双向无线电对讲系统。由酒店保安人员用于巡逻和紧急通讯。给排水自来水供水系统烹饪用水的水质标准符合有政府部门发布的健康标准要求。力。增压系统应包括至少两台配有变频器的加压水泵，流量以每分钟每个房间至少公升来定。花〕上方。如果装在固定的吊顶，应提供检修孔，并把位置标示在内装修的吊顶平面图上。在每个设备接口上设置调节阀及测量接口，用于测量压力降和水流量。地下水池屋顶水池供水泵变频器和水泵热水供水系统热交换器储水箱热水及循环泵热水：当水的硬度超过143毫克/升提供热水软化设备。厨房和洗衣房：如果按水质分析水的硬度大于毫克/化设备热水储水罐温度应保持于57oC54oC中水系统该系统是一个节约用水系统，作用是把房客用之洗手、洗浴等不太污的水收回经粗略处理后循环作为酒店冲厕所等低要求用水。处理设备水泵排水系统放到公共排水系统；生活污水要通过三级化粪池，并连接到公共污水管网；标才能排放。空调制冷水机组五星级酒店的温度应是夏季干球2421℃冷冻水泵冷却水泵冷却塔冷却塔循环水系统采暖系统出水温度6050℃。风机盘管及其他末端设备配合风机盘管的二通阀和温控开关客房风机盘管荷载应以以下条件为计算依据：室外最高设计温度客房内帘拉上房内人数为2人房内电灯散热量为250W风机盘管送风量以中速为准空气处理机组和新风机组酒店的新风量：公共区域30-50m3/h人标准客房50m3/h空调水处理水处理不当引致冷冻水、冷却水及热水系统管道损坏及热交换率降低的主要原因。要设置水处理设备，配备参加水处理化学品的注射器、管道及阀门，以及储存化学品〔包括防锈剂和防微生物剂〕的装置。噪音标准须配有适当减震装置风管、管道设备：凡悬挂于结构上者均应有减震装置。NC30；公共区：NC35；酒店后勤区：NC40所选择冷却塔在1545分贝锅炉房及燃料燃烧系统热水锅炉〔或从直燃机得到热水〕蒸汽锅炉燃料系统其它燃气系统洗衣房楼层平面：方形的或长宽比最大为2：1的长方形平面。结构的避震措施。不要将洗衣房设置在客房或公共区域的上方或邻接处。面间的工作共振。IC卡电子门锁：用IC卡的，可监控的，至少有150次记录。七、投资估算〔一〕工程技术经济指标占地面积其中地上建筑面积酒店容积率

3963平方米270242702427024〔二〕开发建设方案阶段内容持续时间完成时间第一阶段设计报批6个月20212第二阶段土建施工7个月20219第三阶段整体装修12个月20219第四阶段开业筹备3个月202112〔三〕建设投资估算1、土地本钱按50万元/亩计，土地本钱合计约297万元，楼面地价110元/平方米2、工程简要本工程造价估算由以下内容组成前期工程，包括以下内容包括设计费用专业效劳费〔可研、筹划等〕报建费用三通一平临时设施建筑主体及外装饰工程〔包括主体玻璃、墙、门窗、栏杆等工程〕室内装饰工程机电工程〔采用中外合资和进口设备及材料〕，包括以下系统：采暖、通风及空调工程电气工程〔包括发电机〕给排水工程弱电工程消防工程电梯工程燃气工程中水系统停车系统锅炉辅助设施厨房及酒吧设备洗衣场及设备健身设备康乐设施客房设施酒店灯具根底设施建设喷水池、水景工程、园林灌溉系统、外墙灯光系统及园林灯光系统。开发间接本钱监理费不可预见费工程管理费融资利息序号本钱分项序号本钱分项建筑面积总造价单方本钱〔平方米〕〔万元〕〔元/平方米〕1土地本钱270242971102前期工程费270248383103建筑主体及外装饰27024381014104内装饰工程270241081040005机电设备工程27024554020506辅助设施工程27024275610207根底设施建设工程2702413515008监理费25700194769不可预见费2570073428610工程管理费用2702475327911融资利息270244875180412合计270243195911826八、酒店经营财务分析〔一〕住宿率及平均房价预测本章节，主要预测拟建酒店自2021年1月1日起的住宿率水平和平均房价。1、竞争市场比照分析由于拟建度假酒店定位为一座国际水准的较高档酒店，因此它可能会在不同程度上与其它的高档酒店竞争需求客源，特别是三亚附近现有的国际品牌酒店。在海棠湾范围内目前没有正在运营的五星级酒店，因此，在预测拟建度假酒店预期能实现的住宿率及房价水平时，比拟分析了三亚其它区域现有中高档酒店竞争市场的实际表现。就平均房价水平而言，亚龙湾的国际品牌酒店〔如喜来登、希尔顿和万豪〕的表现普遍比其它酒店要好。此外，亚龙湾与其它区域酒店在平均房价方面相比要高出许多，然而在住宿率方面却略为逊色。拟建酒店的住宿率及房价水平可望得到以下积极因素的支持：闲度假产品的游客，尤其是那些有语言/沟通障碍的外国客人；同时亦可进入该公司的国际销售和市场推广网络；较好；酒店配套的各类休闲娱乐设施和会议设施预期应能同时吸引旅游散客和会议商务客源；移，海棠湾旅游业后发之势明显。2、需求预测分析旅游散客需求喜欢靠近海滩、且拥有自然风景的度假酒店；旅游散客需求可能大多来自长江三角洲、珠江三角洲和北京等地区新兴的中等收入阶层；预计国内旅游散客的平均逗留天数大约在3天数大约在4到5晚左右。考虑到拟建酒店的地理位置和特征，它在旅游散客市场的渗透率水平可能上下于其市场平等份额。旅游团体需求由于旅游团体需求在海南南部地区现有需求客源当中占有相当大的比重，因于此客源市场，概括如下：旅游景点；个不利因素；与旅游散客市场的情形类似，拟建度假酒店有望获取一局部较高收益的旅游入阶层；的双床房间，以满足此类客源的需求；我们预计，旅游团体客源的平均逗留天数在2到3天左右。综合平衡以上各种因素，拟建酒店在旅游团体市场应能够获取低于于其市场平等份额的渗透率水平。会议/商务需求目前，三亚〔特别是亚龙湾〕酒店市场的会议需求量正呈现不断增长的趋势，这主要归结于该区域新增的客房供给和新开发的会议和展会设施都迎合了此类客源需求。拟建度假酒店应能从此客源市场获取一大局部需求，主要考虑到以下因素：作为海棠湾的首家较高档国际品牌酒店，拟建酒店有望获取相当大一局部商预计会议需求可能大多来自中国主要城市中的中型国内公司和跨国公司；由于规模限制，会议团体的规模通常为中心型；为了维持住宿率水平，酒店通常会在工作日和需求淡季期间锁定会议客源。会成为拟建度假酒店首选的团队需求来源；会议需求客源的平均逗留天数大致在3到4天左右；从整体上看，考虑到会议团体和其他团体客源的需求，拟建度假酒店有必要规划相当比例的双床房间。综合考虑以上所有因素，拟建酒店在会议/商务需求市场的渗透率水平可能低于其市场平等份额。拟建酒店三种需求的比例预计如下：52%团队客人33%会议及商务15%3、预测结论住宿率拟建酒店2021年后预计住宿率水平如下：年份市场住宿率拟建酒店住宿率202163%50%202165%65%202168%71%202168%71%202168%71%2021年进入稳定经营年份，住宿率水平略高于市场平均水平。房价水平三亚可资比拟酒店，各需求市场平均房价范围，2021年下限上限平均旅游散客4603,1931,650旅游团体3131,271882会议/商务4531,8471140按需求市场能承受的房价预测，拟建酒店2021年预计能实现房价1123元/天*房，详见下表：需求市场需求份额

预期平均房价

平均房价奉献/商务合计

52%33%15%100%

1400752980

7282481471,123综合考虑竞争市场及需求两方面因素，预计拟建酒店的2021年后房价情况如下表所示：年份平均房价折扣率%考虑通胀后的平均房价202197210%1,216202110265%1,2522021210800%1,290202110800%1,328202110800%1,368〔二〕经营预测1、说明在现金流量预测中提出的收入和支出术语说明如下：客房人工费用包括客房部员工、前台和一般效劳人员的工资和相关福利支出。护客房和公共区域所需的本钱。餐饮收入包括来自所有餐饮场所、酒廊、送餐效劳和宴会经营的收入。餐饮人工费用包括餐饮部门员工的工资本钱和相关福利支出。本钱不包括员工的用餐本钱。本钱不包括员工消费的饮料本钱。等各项支出及其他开支。通信收入包括酒店客人使用 、 和网络效劳所产生的收入。这其中不包括酒店其他部门在管理过程中所使用的通信效劳通信费用包括酒店所售出/使物品的本钱、人员工资和相关福利支出、以及其他费用。支。任险、数据处理费用、会计和法律参谋费及其他运营开支。其他开支。能源费用包括电、燃料、水和废物处理的本钱。维护和保养酒店所需的各项物资本钱。2、预测本钱假设拟建酒店，工程本钱假设酒店并购费用土地综合本钱〔RMB/0000's〕楼面地价〔元/㎡〕9297建设费用客房294总建筑面积〔平方米〕27,024每平方米造价〔人民币元〕11,716开业筹备费用开业运营设施设备〔元/每间房〕13,500每间房开业资金〔元/每间房〕13,500运营资金〔元/每间房〕11,250总开发本钱〔人民币元〕330,832,211每间房造价〔人民币元〕1,125,280每平米造价〔人民币元〕12,2423、取费假设在预测拟建酒店的财务业绩时，分析三亚可比拟酒店的历史财务业绩，并以此作为预测的基准。此外，还考虑了拟建酒店将委托国际酒店管理公司管理的重要假设因素，这可能会导致酒店本钱结构发生轻微变化。下表确定了我们为拟建酒店各项收入及费用所作的假设，同时也列出了可比拟酒店的关键业绩指标：营运现金流预测各项财务指标假设，稳定经营年份可资比拟酒店拟建酒店客房人工费用 每一住客房35-4440其他费用 客房收入%餐饮食品收入 每一住客房6%-17%185-6748%530饮品收入 食品收入%9%-27%25%其他餐饮收入 餐饮收入%5%-14%13%食品本钱食品收入的%30%-37%30%饮品本钱饮品收入的%12%-24%15%人工本钱餐饮部收入的%15%-29%16%其他本钱小型营运部门收入餐饮部收入的%每一住客房9%-14%8-3810%20本钱租金及其他收入〔净值〕租金及其他收入小型营运部门收入的%占客房收入的%30%-1301%-4%%50%4%行政开支人工〔年均水平，人民币万元〕922–2295780其他开支 总收入%市场营销人工 每一可供客房〔年均水平〕2%-7%298–7573.00%350其他开支 总收入%物业维保人工〔年均水平，人民币万元〕2%-5%84–7082%160其他开支 总收入%1.7%-2.6%2%能源本钱总费用〔年均水平，人民币万元〕固定费用固定费用 总收入%798-1494--6902%根本管理费 总收入%--2%奖金资本重置储藏金房产税

营业利润% --总收入% --固定资产原值扣减30% --

5%1-4%1.20%4、固定和变动本钱所作的现金流预测主要基于拟建酒店的固定和变动经营本钱按以下比例执行。由于固定本钱的存在，预计拟建酒店在住宿率低迷期间的利润率也可能较低。固定和变动本钱比例假设费用固定变动客房–工资60%40%客房–其他支出25%75%餐饮–工资60%40%餐饮–其他支出30%70%小型营运部门–工资40%60%小型营运部门–其他支出35%65%行政及后勤–工资90%10%行政及后勤–其他支出60%40%市场推广–工资80%20%市场推广–其他支出60%40%物业运营和维保–工资90%10%物业运营和维保–其他支出60%40%能源70%30%5、总本钱费用估算2021-2023年经营期前10年各年总本钱费用估算表见下表：序号一年份序号一年份直接本钱20212021202120212021202120212021201客房8371,0061,0951,1281,1621,1971,2331,2701,32餐饮2,5062,9823,2363,3333,4333,5363,6423,7523,84小型收益本钱6780878992959810010二部门费用5行政费用1,2611,3581,4231,4661,5101,5551,6021,6501,66营销费用376419445458472486501516537物业运营447491519534550567584602628能源本钱708780824849874900927955989根本管理费2182913283383483583693803910奖励金2233584224344474614754895011保险1091461641691741791841901912房产税2772772772772772772772772713营业税5988019029299569851,0151,0451,014资本重置储藏1092916566756967167387607815融资利息1,5001,3511,029629185000016固定资产折旧1,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0本钱费用总额10,28211,67712,45212,35512,22312,35912,69013,03113注：1、利息见后面借款还本付息表；2、固定资产折旧按30年直线折旧法，残值5%。6、净利润测算202120212021202120212021202120212021202客房数280280280280280280280住宿率50%65%71%71%71%71%71%通胀后平均房价1,2161,2521,2901,3281,3681,4091,4545678910客房6,2118,317客房6,2118,3179,3579,6389,92710,225 10,5餐饮4,3065,7656,4866,6816,8817,0887,30小型收益部门115154173178184189195租金及其他〔净〕248333374386397409421合计10,88114,56916,39116,88317,39017,91118,4客房8371,0061,0951,128客房8371,0061,0951,1281,1621,1971,23餐饮2,5062,9823,2363,3333,4333,5363,64小型收益部门