常德市规划管理技术规定

说明：Ⅰ区：XX城区东起劳动街，红旗路经建设路至紫缘路，南临XX，北至洞庭大道，西至芙蓉路所围合的区域；江XX区为XX路以东，建新路以北，大湖路以东，永富路以北，与XX大堤所围合的区域；德山城区为北临XX，南至桃林路，西至枉水，东抵东风河所围合的区域。Ⅱ区：XX城区为洞庭大道东延线以南、太阳大道以西、以南与其Ⅰ区之间的区域；江XX区为其Ⅰ区以外的区域；德山城区为其Ⅰ区以外的区域。Ⅲ区：XX城区洞庭大道东延线以北，太阳大道以东、以北的区域。其他区域：规划区内Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区以外的区域。附图二建筑高度计算

附录一用词说明1.为便于在执行本规定条文时区别对待，对于要求严格程度不同的用词说明如下：1.1表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”、“禁止”。1.2表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。1.3表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”。表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2.条文中指明应按其他有关标准或规范执行的写法为“应按……执行”或“应符合……的要求（或规定）”；非必须按所指定的标准或规范执行的写法为“可参照……执行”。3.本规定未明确的有关数量表述中，“以上”含本数，“以下”不含本数。附录二名词解释1.规划区：指依照城乡规划有关法律、法规规定，城市、镇和村庄建成区及因城乡建设和发展需要，必须规划控制的区域。XX市规划区面积为622.8平方公里。2.XX市德山独立坐标系：全称是“XX市1984年德山独立坐标系”。该坐标系统是1984年我市首次进行城市总体规划测绘时，由XX省测绘局批准并建立的。3.统一的高程系：是指1956年黄海高程系。4.总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。5.土地利用总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。6.控制性详细规划：是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。7.修建性详细规划：是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。8.专项规划：指国务院有关部门、设区的市级以上地方人民政府及其有关部门，对其组织编制的工业、农业、畜牧业、林业、能源、水利、交通、城市建设、旅游、自然资源开发的有关专项规划。9.城市设计：对城市体型和空间环境所作的整体构思和安排，贯穿于城市规划的全过程。10.街坊：指城市中以道路或自然界线（如河流）划分的居住生活区。11.规划条件：是规划部门依据控制性详细规划，对建设用地以及建设工程提出的引导和控制依据规划进行建设的规定性和指导性意见。12.总平面图：亦称“总体布置图”，是指按一定比例绘制，表示建筑物、构筑物的方位、间距以及道路网、绿化、竖向布置和基地临界情况等的设计图纸。13.物业管理用房：指房地产开发建设中按照有关规定建设，产权属于全体购房业主所有，计入项目容积率的永久性房屋。物业管理用房包括物业管理用房、物业管理配套用房和业主委员会办公室等。车库、杂物房、阁楼、设施设备用房不得抵作物业管理用房。14.业主基本公共活动用房：指房地产开发项目中按照有关规定建设，产权属于全体购房业主所有，计入项目容积率的永久性房屋。业主基本公共活动用房包括用于业主阅览、棋牌、影音、健身等文化活动和其他社会交谊活动的室内场所。15.底层架空式开放空间：指位于建筑底层，仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。16.无障碍设施：指保障残疾人、老年人、孕妇、儿童等社会成员通行安全和使用便利，在建设工程中配套建设的服务设施。17.安防设施：为维护社会公共安全，运用安全防护产品和其他相关产品所构成的设施系统。18.住宅区：是由城市道路以及自然支线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。19.商业区：是指市级或区级商业网点集中的地区。20.公共开放空间：公共开放空间包括城市公共开放空间和建设用地范围内开辟的公共开放空间。城市公共开放空间是指公共绿地、城市水体和城市广场等。建设用地范围内的公共开放空间是指建筑物内部或外部开辟出全天开放供公众使用的室外场地空间。21.道路红线：指规划的城市道路（含巷道）用地的边界线。22.建筑红线：是道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。23.绿线：指城市各类绿地范围的控制线。24.蓝线：指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。25.黄线：对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。26.紫线：国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。27.成套住宅：指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。28.城市综合体：以现代服务业（主要包括商业、办公、酒店、会展、文化娱乐和体育等城市功能）为主导，由三种及三种以上的城市功能组成，形成的一个由建筑空间、内部功能、交通流线相互有机结合的大型建筑或建筑群。29.城市功能：是城市存在的本质特征，是城市系统对外部环境的作用和秩序。30.城市生命线工程：指维持城市生存功能系统和对国计民生有重大影响的工程，主要包括供水、排水系统的工程；电力、燃气及石油管线等能源供给系统的工程；电话和广播电视等情报通信系统的工程；大型医疗系统的工程以及公路、铁路等交通系统的工程等。31.建设用地面积：指规划部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。32.容积率：一定地块内，计容总建筑面积和建设用地面积的比值。33.建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建设用地面积的比例。34.绿地率：一定地区内各类绿化用地总面积占建设用地面积的比例。35.地下室：房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.0米。36.半地下室：房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5米。37.XX标准：为保证室内环境的卫生条件，根据建筑物所处的气候区、城市大小和建筑物的使用性质确定的，在规定的XX标准日（冬至日或大寒日）的有效XX时间范围内，建筑外窗获得满窗XX的时间。38.建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的最小水平距离。39.低层建筑：建筑高度不大于10米的非居住建筑。40.多层建筑：建筑高度大于10米且不大于24米的非居住建筑。41.高层建筑：建筑高度大于24米且不大于100米的非居住建筑。42.超高层建筑：建筑高度在100米以上的建筑。43.低层住宅：层数为1—3层的住宅。44.多层住宅：层数为4—6层的住宅。45.中高层住宅：层数为7—9层的住宅。46.高层住宅：层数大于等于10层的住宅。47.裙房：指和高层建筑紧密相连并与之组成为一个整体且建筑高度不大于24米的附属建筑。48.纵墙、山墙：纵墙是指沿建筑物长轴方向布置的纵向外墙；山墙是指建筑物两端的横向外墙。49.快速路：是城市中有较高车速为长距离交通服务的重要道路。主要联系市区各主要地区、主要近郊区、卫星城镇、主要对外公路。50.主干路：是城市道路网的骨架，是连接城市各地主要分区的交通干道。51.次干路：是城市中数量较多的一般交通道路，配合主干路组成城市干道网，起联系各部分和集散交通的作用，并兼有服务的功能。52.支路：是次干路与巷道的连接线，解决局部交通问题，以服务功能为主。53.建筑退线：建筑物外墙面与建设用地红线之间的最小垂直距离。54.建筑退台：是指在房屋底层的上部楼层，退出一定的空间，形成露台。55.林荫停车场：是指停车位间种植有乔木或通过其他永久式绿化方式进行遮阴的停车场。56.公园绿地：指城市中向公众开放的、以游憩为主要功能，有一定的游憩设施和服务设施，同时兼有健全生态、美化景观、防灾减灾等综合作用的绿化用地。57.防护绿地：是出于卫生、隔离、安全要求，有一定防护功能的绿地。58.城市湿地：是一类既不同于水体、又不同于陆地的特殊过渡类型生态系统，为水生、陆生生态系统界面相互延伸扩展的重叠空间区域。59.三维仿真：又称虚拟仿真，是指利用计算机技术生成的一个逼真的，具有视、听、触、味等多种感知的虚拟环境，用户可以通过其自然技能使用各种传感设备同虚拟环境中的实体相互作用的一种技术。60.天际线：又称天际轮廓线，是由城市中的建筑与天空构成的整体结构。61.城市家具：是指在城市中设置的电子邮箱、果皮箱、电话亭、休闲座椅、公交候车亭、交通指示标志、广告牌、照明设施、花坛、宣传栏等城市环境公共设施。62.景观照明：指既有照明功能，又兼有艺术装饰和美化环境功能的户外照明工程。63.视距三角形：是指平面交叉路口处，由一条道路进入路口行驶方向的最外侧的车道中线与相交道路最内侧的车道中线的交点为顶点，两条车道中线各按其规定车速停车视距的长度为两边，所组成的三角形。64.集散广场：是指主要解决人流和车流集散的广场。65.慢行系统：是指步行系统与非机动车交通系统。66.地面停车率：地面停车泊位数量与停车总泊位数量的比率（%）。67.港湾式停靠站：为不影响机动车道（或机非混行车道）的通行能力服务水平，降低公共汽车停靠时对交通流影响，对道路进行展宽或对人行道进行压缩处理成一个港湾形式的停靠站。68.封闭阳台：是指用实体栏板、玻璃等物全部围闭的阳台。69.分流制：用不同管渠分别收集和输送城市污水和雨水的排水方式。70.合流制：用同一管渠收集和输送城市污水和雨水的排水方式。71.高压线走廊（高压架空线路走廊）：在计算导线最大风偏和安全距离情况下，35KV及以XX压架空电力线路两边导线向外延伸一定距离所形成的两条平行线之间的专用通道。72.海绵城市：指城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害方面具有良好的“弹性”，下雨时下垫面能有效地吸水、蓄水、渗水、净水，需要时又可适当的将蓄存的水“释放”并加以利用。73.低影响开发：指在城市开发建设过程中，通过生态化措施，尽可能维持城市开发建设前后水文特征不变，有效缓解不透水面积增加造成的径流总量、径流峰值与径流污染的增加等对环境造成的不利影响。74.年径流总量控制率：根据多年日降雨量统计数据分析计算，雨水通过自然和人工强化的入渗、滞蓄、调蓄和收集回用，场地内累计一年得到控制（不外排）的雨水量占全年总降雨量的比例。75.设计降雨量：为实现一定的年径流总量控制目标（年径流总量控制率），用于确定低影响开发设施设计规模的降雨量控制值，一般通过当地多年日降雨资料统计数据获取，通常用日降雨量（mm）表示。76.透水铺装率：透水地面铺装占硬化地面的比例。77.硬化地面：通过人工行为使自然地面硬化形成的不透水或弱透水地面，硬化地面不包括绿地、水面、屋顶等下垫面。78.土壤渗透系数：单位水力坡度下水的稳定渗透速度。79.下沉绿地：低于周边地面标高，可积蓄、下渗自身和周边雨水径流的绿地。下沉式绿地分为狭义下沉式绿地和广义下沉式绿地。狭义的下沉式绿地指低于周边铺砌地面或道路在200mm以内的绿地；广义的下沉式绿地泛指具有一定的调蓄容积（在以径流总量控制为目标进行目标分解或设计计算时，不包括调节容积），且可用于调蓄和净化径流雨水的绿地，包括生物滞留设施、渗透塘、湿塘、雨水湿地、调节塘等。80.绿色屋顶：在高出地面以上，与自然土层不相连接的各类建筑物、构筑物的顶部以及XX、露台上由表层植物、覆土层和疏水设施构建的具有一定景观效应的绿化屋面。81.透水铺装地面：可渗透、滞留和渗排雨水并满足一定要求的地面铺装结构。82.透水水泥混凝土路面：由具有较大空隙的水泥混凝土作为路面结构层、容许路表水进入路面（或路基）的一类混凝土路面。83.人工湿地：通过模拟天然湿地的结构，以雨水沉淀、过滤、净化和调蓄以及生态景观功能为主，人为建造的由饱和基质、挺水、浮水和沉水植被、动物和水体组成的复合体。84.植草沟：可以转输雨水，在地表浅沟中种植植被，利用沟内的植物和土壤、砂砾截留、净化雨水径流的设施。85.村庄建设：在村庄规划区内进行居民住宅、村（乡镇）企业、公共设施和公益事业等的建设。86.基地：建筑工程项目用地红线范围内的场地。附录三计算规则1.建设用地面积计算：指规划部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内的面积不得计入。2.建筑间距计算：2.1不规则平面的建筑，按建筑外墙面的最凸出外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。2.2阳台的累计计算长度大于或等于建筑物面宽的三分之一时，以阳台凸出部分计入房屋进深，核计建筑间距。2.3坡度大于45°的多、低层坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙之间的最小垂直距离。3.建筑高度计算（附图二）：3.1平屋面建筑：挑檐屋面自室外散水地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的墙面，自室外散水地面算至女儿墙顶。3.2坡屋面建筑：屋面坡度小于45°（含45°）的，自室外散水地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；坡度大于45°的，自室外散水地面算至屋脊顶。3.3水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施、其高度在6米以内，水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，可不计入建筑高度。但当建筑位于文物、建筑控制区、特殊保护区和有净空要求的控制区时，上述突出部分应计算建筑高度。4.建筑容积率计算：4.1地下、半地下空间设置的车库、地下设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）等设施用房面积不计入容积率指标，但作为其他性质使用的地下空间（商业用房等）均应折半计入容积率指标。4.2住宅建筑底层杂屋间和坡屋顶内具有使用功能阁楼在1.2米及以上，不足2.2米的，应计算1/2的建筑面积；室内空间在2.2米及以上部分，应等面积计算建筑面积，并计入容积率中的总建筑面积；高度不足1.2米的，不计算建筑面积。4.3住宅建筑套内建筑面积（不包括阳台和公摊，下同）小于70平方米，阳台水平投影面积不大于该住宅套内建筑面积的16%；住宅建筑套内建筑面积等于或大于70平方米，且小于120平方米，阳台水平投影面积不大于该住宅套内建筑面积的14%；住宅建筑套内建筑面积等于或大于120平方米，阳台水平投影面积不大于该住宅套内建筑面积的12%。超出上述规定标准的，其超出部分均按水平投影全面积计算建筑面积，并计入容积率。4.4统一阳台计容建筑面积计算口径。阳台（凹阳台、凸阳台、半挑阳台、入户花园、空中花园、活动平台、阳光房等）建筑面积在计入容积率时均按水平投影面积的1/2计算（简称“半面积”）。4.5建筑凸窗（飘窗）4.5.1凸窗（飘窗）为凸出建筑物外墙面的窗户，其所凸出的墙体应为建筑外墙，并应位于建筑主体结构之外。凸窗（飘窗）窗台与室内楼地面高差在0.45米及以上，窗台悬挑宽度（自墙体外边线至飘窗外边线）小于0.8米，窗XX净高度在2.1米及以下，且底部不与楼（地）板相连的凸窗（飘窗）不计算建筑面积，否则按凸窗（飘窗）投影全面积计算建筑面积并计入容积率指标。4.5.2为增强建筑立面的完整性，满足建筑节能等需要，居住建筑转角处不允许设置飘窗。4.6建筑设备层4.6.1因建筑使用功能需要，设置为整栋建筑服务的设备层、管道层、结构转换层等楼层，结构层高在2.2米及以上的，应等面积计算建筑面积并计入容积率指标；结构层高为2.2米以下，1.5米以上的，应计算1/2建筑面积且不计入容积率指标；结构层高为1.5米及以下的，不计算建筑面积。4.6.2超高层建筑因功能需要设置的避难层计算建筑面积，不计入容积率指标。4.7居住建筑空调搁板、设备平台4.7.1居住建筑用于放置分体式空调外机的空调搁板及设备平台，其数量不得超过居室的数量，宽度不应大于0.8米，水平投影面积之和≤1.6平方米×居室个数，不得与室内相连通，符合以上规定的不计建筑面积；超出规定的部分按投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。如有两套或两套以上住宅（公寓）共用一个空调搁板，则对其按等比例进行面积分摊。4.7.2居住建筑用于放置家用中央空调的空调搁板及设备平台（在不设置分体式空调外机的空调搁板时使用），每户只能设置1个且水平投影面积应≤4.0平方米，不得与室内相连通，符合以上规定的不计算建筑面积；超出规定的部分按投影全建筑面积计算建筑面积并计入容积率指标。4.7.3居住建筑的每套户型可同时设置放置分体式空调及家用中央空调的空调搁板及设备平台。4.8地上停车楼住宅小区设置的地上集中式立体停车楼建筑层数应为二层及以上，非经许可不得设置机械式停车楼。当地上停车楼满足建筑层数为二层及以上，建筑结构净高（梁底至楼面的高度）≤3.0米，出入口除满足国家规范要求必须开设的出入口外没有再开设其他出入口的，该停车楼和为其服务的交通设施部分不计入容积率指标，但应按要求计算建筑面积和建筑密度指标。住宅小区不得设置建筑层数为一层的独立式地上停车库。4.9建筑层高影响的建筑面积及容积率核算4.9.1居住建筑底层及顶层层高大于3.6米，小于5.0米；标准层层高大于3.3米，小于5.0米时，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计入容积率指标。居住建筑层高为5.0米及以上时按2倍计算建筑面积并计入容积率指标。低层住宅、复式（跃层式）可设置通高客（餐）厅。客（餐）厅层高小于6.5米时，按客（餐）厅水平投影面积1倍计算建筑面积并计入容积率指标；低层住宅、复式（跃层式）客（餐）厅层高为6.5米及以上时，按客（餐）厅水平投影面积2倍计算建筑面积并计入容积率指标。4.9.2办公建筑层高大于4.2米，小于5.5米时，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计入容积率指标。办公建筑层高为5.5米及以上时，按2倍计算建筑面积并计入容积率指标。办公建筑因功能需要设置的门厅、中庭和大型会议室等有层XX求的部分，按一层计算建筑面积并计入容积率指标；与上述大空间同层的办公空间经批准可按一层计算建筑面积并计入容积率指标。4.9.3商业建筑层高大于5.4米，小于6.0米时，按该层水平投影面积的1.5倍计算建筑面积并计入容积率指标。商业建筑层高为6.0米及以上时，按2倍计算建筑面积并计入容积率指标。商业建筑公共部分的门厅、中庭、酒店大堂和因功能需要的电影院、溜冰场、大型商业用房等有层XX求的部分，按一层计算建筑面积并计入容积率指标。4.10建筑架空层建筑底层以柱、剪力墙落地，视觉通透、空间敞开，作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用的架空层，结构层高在2.2米及以上的，按顶板水平投影全面积计入建筑面积；结构层高在2.2米以下的，按顶板水平投影面积1／2计入建筑面积。架空层建筑面积不计入容积率指标。4.11建筑花池建筑底层设置的花池不计算建筑面积。建筑其他各楼层设置的花池按照本规定附录三第4.3条关于居住建筑阳台面积计算的有关规定，作为阳台参与建筑面积及容积率指标的核算；同时花池应满足以下要求：结构宽度不超过0.9米，花池里栽植的花草须覆土栽植，并解决好花草种植给水、排水、防渗等问题。4.12居住建筑楼层内的镂空空间当居住建筑楼层内的镂空空间位于主体结构以内且位于户型之内，镂空空间外侧为墙、窗、梁、柱等时，该镂空空间按其水平投影全面积计算建筑面积及容积率；镂空空间位于公共位置时，有围护结构的按水平投影全面积计算建筑面积及容积率，无围护结构的不计算建筑面积；居住建筑楼层内的天井等采光空间不计算建筑面积及容积率；其它情形的镂空空间由规划管理部门确定是否计算建筑面积及容积率。4.13其它国家法律、法规、强制性规范等未明确建筑面积及容积率计算方式的建筑空间，由市规划管理部门确定其计算方式。5.绿地面积的计算：5.1绿地面积应按绿化用地的平面投影面积进行计算。5.2水面被绿地环绕且其权属属于建设单位的，可计入绿化用地面积。5.3建筑高度在1～24米的屋面，实行永久性绿化的，且地面绿化面积已达规定指标的50%以上的，则可按其屋面绿化面积的25%折算绿化用地面积。5.4与室外自然地面高差1.0米以下的屋顶绿化，且覆土平均厚度1.5米以上的，可按实际绿化范围全部计算为绿化用地面积；覆土厚度低于此标准的，按50%折算。5.5铺设植草砖的按其铺设面积的20%折算绿化用地面积。5.6集中成片绿地范围内景观性的硬质地面，应计算绿地面积。其他硬质地面上种植的乔木，成排的按1.5米宽计算绿地面积，单植的按树穴实际面积计算绿地面积。5.7林荫式停车场按乔木树冠的正投影面积计算绿地面积。附录四测量报告内容及要求1.建筑工程规划放（验）线测量报告应当包括下列内容：（1）技术报告；（2）放（验）线点成果表，包括：放（验）线点坐标成果表、放（验）线成果数值对比表、用地界址坐标表。其中用地界址坐标表中的用地面积值应当在界址线闭合情况下作出；（3）记载测量标志点位情况的资料；（4）建筑工程规划放（验）线图，包括：标示用地界线、拟建建筑物、拟建构筑物、拟建城市雕塑、绿地、道路、各类规划控制线的平面位置、数据和四至距离；拟建建筑物、拟建构筑物、拟建城市雕塑与电力、通讯、给水、排水、燃气、热力管线等重要市政管线的距离；用地范围内所有现状建筑物、构筑物、古树名木、文物古迹等的位置；控制室内、外地坪和场地竖向标高的高程控制点；（5）建设工程规划许可证的