8203估价师协会网站案例分析

估价对象为福清兰天置业位于福清市镇上薛村的一块宗地,于2006年11月16蓝建鑫玉融资产评估对该宗地的公开市场价值进行评估本人作为估价助理参与该地块的评估工作以下是本人对本案例进行分析的具体情况。一、情况根据委托方提供的资料以及估价现场查勘，待估宗地位于福清市镇上薛村，西临龙光路，北临环城路，交通十分便捷，所处区域为福清市镇商业四级用地、居住四级用地。区域因素较佳，该宗地为福清市龙西中学旧址，附近有福清市第三中学、镇长途汽车站、华春经营部等，基础设施及公共配套设施较完善。该宗地面积17,659平方米，批准用途为商业、住宅用途。实际开发程度（60,687平方米，容积率为2.8，建筑密度30%，绿化率30%。二、估价目的及估价评估基准日2008年5月1地，法定最高使用年限为商业40年（剩余使用年限为39.10年宅70年（剩余使用年限为69.10年，宗地红线外“五通”（通上（路、通电，场地平整）在公开市场上表现的土地使用权价格。润。三、估价方法的技术难点及解决方（一）估价方法的确根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001）价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、剩余法、成本近法等。估价对象为拟开发用地，不存在土地收益，不适合采用收益还原法。估价对象位于福清市镇，附近区域近期没有相同或相似土地成交案例，不适合采用市场比较法。结合该宗地的实际情况，经过项目小组反复研究，认为采用基准地价系数修与剩余法评估较为合理。原因如下：1根《福清市镇基准地价评估报告（2005年3月估价对象位于福清市基准地价覆盖区域，运用基准地价系数修切实可行。2域房地产开发、交易较为活跃，加上福建省建筑工程比较完备，具备运用剩余法的条件，故可选用剩余法进行评估。（二）技术难点及解决方1、利用基准地价系数修评估时的期日修正问由于福清市的基准地价资料为《福清市区基准地价评估综合2004年1月1地价上涨幅度较大，2006年下半年土地使用权连续拍出高价。这种情况持续到2007年年底，到了2008年年初，房价降声一片，福清房地产市场也开始出现了有价无市的状况，土地交易市场，特别是商业、住宅用地也受到了一定程度的影响，因此本次评估，要对基准地价进行期日修正，对目前的土地市场价格走势要进行合理判断，而福清市物价局及相关部门未地价指数，本次估价利用平时收集的福清市近年国有土地多宗出让案例，计算出出让时的价格，同时结合福州市房地产交易登记中心的房地产价格指数和福清市的房地产市场状况，推算出估价对象区域近期土地价格指数，以进行期日修正。2、利用剩余法评估中参数的本案例着重分析剩余法中各参数的确定。剩余法土地价值的计算公式为：熟地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方该熟地应负担的税费，等号右边的各项金额分别受房地产销售均价、建安单价、率、利率、销售费率、销售税率、开发利润率等因素的影响，因此，这些参数的确定也就成了评估工作的重点及难点。首先，房地产的销售均价，根据该地块所处的位置，按市场上同类用途、性质、结构的房屋的，以市场比较法确定；其次，房屋的建造成本，应按当时当地的一般建安造价，结合估价的市场确定第三，用一般为开发成本的3%-8%第四利息计算宜采用复利计算，土地及税费以整个开发期为计算期，开发成本和用等的投入假设为在整个开发期内按年度均匀投入；第五销售费用以售价的2%-3%计算第六销售税费及买方该地块应缴纳的税费按当地的有关规定计算；第七，开发利润，目前21020从以上分析中可以看到，计算土地的价值，首先要选定适当的评估方法，本次估价主思路是采用基准地价系数修与剩余法，局部计算又采用市场比较法，要求估价要熟悉与掌握多种估价方法，估价时要思路清晰，