工业物业管理与一般物业管理的区别

PAGEPAGE4词条添加工业园区的物业管理2009-7-115:13:00 (浏览次数：2259)分享到：QQ空间新浪微博腾讯微博人人网词条注释与住宅物业不同，工业园区属收益性物业，其物业管理除正常的物业服务外，重点要考虑到物业出租经营状况、客户稳定状况，其管理内容和方式比住宅等非收益性物业管理要丰富和复杂得多。目前理论界对工业园区物业管理的研究比较少，根据多年来从事工业园区物业管理的实践，就此问题进行探讨。一、工业园区物业管理的主要特点风险性。指园区物管企业在租赁、服务、管理过程中，会遇到来自客户、自身管理、外部环境等方面的风劳资纠纷、政策等方面的风险，必须靠内容更广泛的综合管理加以规避。租赁、服务和管理的高度关联性。在工业园区物业管理中，租赁、服务、管理三者环环相扣，相互影响，具有高度的关联性。其中租赁是服务和管理的前提和基础，只有招进客户、稳定客户，服务和管理才有对象;而服务是租赁和管理的必要条件，只有优质的服务，才能更好地稳定客户，并吸引更多的客户入园;管理是租赁和服务的保证，规范的管理，才能保证园区客户的正常经营，才能得到政府部门的大力支持。三者的关系相辅相成，高度关联。效益互动性。物管企业、业主和客户之间的效益是互动的。工业园区规划不科学、配套设施不完善，会影响到物业管理的难易程度和物业招租与价格;物管企业的服务不到位，势必影响到客户经营，经营不正常，反过来又不能按时足够缴交相关租费，影响业主和物管企业的效益。近年来，一些面向国际市场的加工企业，国外客户在下订单时要求提供工厂生产环境条件、工人生活保障措施，这些条件和措施要求工业园区规划合理、配套设施齐全。物业管理企业要提供优良的服务，满足各方面的要求，这样工厂才能正常组织生产，也只有客户正常生产，才有各方长期的合作。管理综合性。一是管理的范围广泛，涉及一般的物业管理内容、客户的生产经营、员工权益保障、工业园企业自律性。正因为有经营风险性、效益互动性、管理综合性的影响，工业园区物管企业才必须以较高标准建立起一套完整的经营机制，在多个环节严格要求自己、约束自己，以确保从开发到服务、经营的顺利完成。二、当前工业园区物业管理普遍存在的问题调查发现，现今大多数工业园区的物业管理还处于“粗放式”的简单管理，没有认识到物业资产经营的战略价值，存在诸多值得重视的问题。体现在如下几方面：1.经营意识淡漠，经营方式被动能被动地接受市场带来的租价变化;株待兔”式进行租赁经营，客户结构分布散乱;都是菜”的选择方式，使得优质客户难以成为关键驻商，同时低端客户的进驻降低租赁的整体品质，导致后续的租价持续走低和优质客户远离;中，没有依托环境的影响力，没有借用外力来提升自己物业的价值和品牌度;维护，未能及时关注客户的动态和变化，从而有效降低欠租和逃租发生的机率。以上问题最终的结果就是物业价值降低，租金逐年下降，出租情况不理想，极大地降低甚至丧失了物业的资产经营价值。2、被动性管理，浪费资源，加大内耗大部分企业对租赁物业的管理采取的都是“记账式”的思路，割裂了管理环节之间的联系，使管理呈现出一种分散不清晰的状态，它最大的问题就是不能有效利用资源，容易造成资源的浪费。都会发生客户欠租，引发应收账款管理的问题;会加大内耗，损失效益与利益;在维护方面，“坏什么修什么”，租赁维修费用大部分用于被动维修这样管理的结果是，客户满意率低，经营风险加大，维修成本没有合理的控制体系，资源消耗大，收益却不明显。三、发挥资源效能，提升工业园区物业管理效率企业的成功很大程度上是基于企业将它的资源转化为产出的效率。提升工业园区的物业管理效率，必须发挥资源的最大时空价值，提高资源利用的深度与广度，并且必须做到各类资源整合互动，相互匹配，相互促进，才能最终形成企业的核心能力和竞争优势，也才能获得优良的经营效益和管理效率。根据环境区位资源，找准市场定位，引进优质客户环境区位资源对园区经营至关重要。作为经营者，必须根据国家政策导向和工业区所在的地理位置、区位特点，有针对性地进行市场调研，对潜在的目标客户进行分析，以此来确定工业区的发展定位和招商对象8045/进”的市场定位，连续多年出租率保持在100%，至今还是北京高档楼宇租价的晴雨表之一。确定工业园区的定位后，要即时发布招租方案，供有意租赁者了解工业园区招商招租的基本信息。与此同时，要通过报刊、电视、互联网等发布广告，或者参加专业的洽谈会、展销会、交易会等进行宣传推介，目的是让有意者知道招商的信息。当有客户上门洽谈时，要安排他们到现场参观、实地考察，对他们提出的问题进行答疑，并建立客户信息档案。经过彼此多次接洽，确定重点客户后，要对客户的企业性质、产品类型、企业规模、企业信用、投资背景等方向作进一步的评估和核实，通过后再进行合同谈判。导入CRMCRM(CustomerRelationshipManagement)的简写，它是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意CRMCRM强化风险管理，确保资源安全利用工业园区的主要风险来源有三方面：一是消防安全风险。工业园区厂房多，是火灾易发区、高发区，消防安全风险隐患比较大。二是治安安全风险。园区内工厂多，是一个“小社会”，外来工来自不同地方，构成复杂，治安形势比较严峻。三是社会安全风险。因工厂老板欠薪而引发劳资纠纷，处理不妥将影响社会稳定。针对这些特点，园区经营者要防患未然，强化风险管理。所谓风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以及消除的过程。其目的是以最小的经济达到分散、转移、消防风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。重点要抓好如下工作：一要做好风险识别和风险评估，既要根据某种科学方法去认识和区别风险，并应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率，进行估算损害程度。二要制订应急预案。针对不同的风险各种可能发生的紧急情况，制定如回避、自担或保留、预防与抑制、转移等。工业园区的三大风险，主要靠预防和转移措施。如对消防安全风险，即要普及各类安全消防知识，加强各工厂员工的安全消防能力培训，配备各类安全器材，并时常加强巡查和定期检查，发现隐患及时整改，以此从源头上加强预防。对治安安全隐患，要加大教育疏导力度，加强治安巡防，发现苗头及时化解，对劳动纠纷问题，要引进客户时就要做好准备工作，要引入正规的公司制企业，这类企业即使老板逃匿，所欠的工资也可通过政府的欠薪基金赔付。同时要加强对工厂经营情况的监控，掌握员工工资发放情况，及早做好防备工作，确保社会稳定和谐。发挥资源最大时空价值，实行综合经营邮政、电信、银行等，工业园区的物业不仅是一个价值的载体，而且逐步成为提供服务、创造财富的一种手段。二是物业抵押贷款融资。厂房宿舍等资源具有固定性、耐用性、保值性等特点，为贷款人提供了很好的抵押担保，而且这种担保具有期限长、位置固定、产权记录持久等特点，可以为投资者带来