产业园物业管理实施方案

**产业园物业治理实施方案初稿一、产业园的根本情况及物业规模〔一〕产业园工程概述及物业概述工程规划占地亩,建筑面积平方米.工程建设内容包括：综合效劳区、生产区和物流中央.1、综合效劳区包括办公楼、食堂、公寓以及集体宿舍四部分.总计建筑面积为******万平方米.2******************平方米和*******平方米的大跨度联合车间、一座设100T3、物流中央占地****亩,建筑面积*******万平方米.建设三个功能区,一是保税库区,建筑面积****万平方米；二是库区,建筑面积****万平方米；三是露天货场和治理区建筑面积*****万平方米.〔二〕产业园的物业规模1、平安保卫系统主要包括产业园区总体平安环境的治理；对入驻企业的管理；车辆交通及道路治理.2、设备设施维护系统主要包括房屋治理与维修养护；共用设备治理〔给排水设备治理、供电设备治理、弱电设备治理、消防治理〕；专业设备的治理〔空调设备、电梯设备治理〕；共用设施的治理.3、环境绿化及保洁系统主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区及产业园区公共局部〔厂区库区内自管〕以及公共设施的日常保洁工作；产业园区公共绿地的维护和保养工作.4、园区食堂的治理主要包括厨房治理以及员工就餐治理二、产业园物业实施总体方案比照现有的几种物业治理模式的优缺点,弁结合产业园和我公司现状,建议采用自管与委托外包相结合的模式.由我公司单独组建物管部门进行治理,可以充分利用公司现有各种资源,利于树立产业园整体形象,降低运营本钱,保证核心业务的收益.同时,将保安、特种设备、餐饮、保洁、绿化等需要专业资质和大量人力的业务外包,由物管部门对各个分包业务进行监督与协调,最终到达降低人员本钱,降低运营费用,保证物管工作的掌控力度,提升效劳质量的目的.〔一〕物业治理架构物业治理效劳,要求有一个高效率及科学的组织架构,使人力、物公司下设物业治理部来具体负责园区的物业治理.具优点是集指挥和职能于一身,命令统一,责权清楚,指挥及时,既能满足本物业初期治理的要求,又能为将来业务的开展留下充足的空间.〔二〕岗位设置1参与重大工程的合同或标书的评审；编制新增工程的物业治理方案；参与新接管工程的验收工作；组织本部门员工的专业技能培训；自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格时,及时采取纠正举措及适当的预防举措；制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审；负责所属工程的物业治理的日常工作,并对部门员工进行业务指导；检查监督各项业务方案〔年度、季度、月度等〕的实施情况并向上级报告；与政府有关部门联络,了解行业最新规定；推广新的有效的治理方法,并总结分析,提出合理的建议.2、物管员〔兼资料员〕负责与公司各部门工作的对接,辅助部门经理做好内勤工作.负责处理员工的咨询、投诉,并提供协助.书写各类通知、通告,完善各类合同文本.遇有紧急事故,及时向上级报告并协助处理善后工作；协助经理制定本部门规章制度及员工守那么；配合客户效劳文员做好水电费等其他费用的收取；负责装修档案,客户档案、治理处文书档案的治理;3、客服员收取及审阅园区建筑物的巡楼报告及每天的有关投诉记录并对重点内容进行记录归纳,重要情况及时向上级报告；准时向客户派发各种费用的交费通知单；负责做好水电等费用的收付.负责园区的公共钥匙和宿舍钥匙的治理工作；负责定期对效劳质量进行统计、分析、评估、考核,并提出整改方案；4、设备主管负责向经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修方案,协同经理共同向公司提交方案并组织、监督实施工程的整改全过程.向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面比照和改造、更新经验总结；负责设备相关的维修、保养、更换等合同的草拟.负责协助公司工程部对本工程新增工程的接管及验收工作；维修、保养.做好园区工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作.制冷通风系统图；负责制定所管辖区域内设备、设施治理的各种规章制度,出具设备、设施巡检表；负责产业园水电等的抄表统计.5、委外工作主管督导外包单位的各项工作,定期对各外包业务进行检查和考核,弁对出现的问题提出整改要求.负责客服人员转发投诉的处理,及整改意见的落实.三、产业园物业治理的主要内容及人员配置1、平安保卫系统在园区两个主要出入口要求有保安24小时在岗值班；同时要对园24车辆进行治理,保证道路通畅.根据园区总体治理的需要,保安主要负责两个园区主要出入口值班6人,门岗各两人,流动岗两人.总计需要2430000元/年,该项每年预计需要费用七十二万元.2、设备设施维护系统(1)(2)共用设备治理水表、阀门等)；排水治理.供电设备治理：供电设备〔变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等〕；配电房治理.弱电设备治理.消防治理：消防限制中央24小时值班,消防系统设施设备齐全,完好无损,可随时起用.产业园内部网络治理1~245000/年.4人,每人每年的工资标准为三万五到四万元之间；网络治1~23、环境保洁绿化系统垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁〔专职人员及清洁卫2~32~325000元/年.4、园区食堂治理产业园区食堂采用全程外包模式,由专业的食堂承包单位负责具体运营,提供厨房设备及用餐场地,承当水电、燃料及经营人员的住宿,自主经营,自负盈亏.产业园由职工代表成立膳食委员会来专门负责对其进行监督治理.物业治理部根据膳食委员会的意见,召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调,改良效劳.弁通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核.5、宿舍治理对宿舍入住人员的治理,制定员工入住流程,标准宿舍治理；增强宿舍公共财物的维护治理.宿舍治理需要治理员〔建议使用女性工作人员〕4名,主要负责宿舍人员出入治理、水电费抄录收取、宿宿舍财物的治理、宿舍日常秩序维护.根本工资标准为三万元/年.以上日常物业治理效劳中,平安保卫系统、车辆交通及道路治理、环境保洁系统、绿化维护系统以及设备治理中的强电、弱电、消防、空调、电梯都采用外包的方式进行治理.同时鉴于网络系统对于保证公司商业机密的重要性,建议由公司招聘专人进行治理.为了降低物管工作运营本钱,建议局部岗位可由公司内部人员在不影响日常工作的前提下兼职.附件：一、完善的日常物业治理效劳1、平安保卫系统总体平安环境治理物业治理部对外聘保安严格日常检查、治理、派专人负责安24小时监控值班,安保负责人负责日常检查和突击检查24小110依法办事.24小时值班及巡逻,制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身平安处设有明显标志和防范举措弁及时消除平安隐患.在出入口处对来访客人进行登记,限制园区内流动人员数防地震方案等.入园企业的治理建立与入园企业的日常沟通机制,及时了解入园企业的需求,弁做好入园企业的沟通工作,使之能配合物业治理工作.车辆交通及道路治理园区停车场治理有序,排列整洁,机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查园区内道路,保证道路通畅,路面平整；井盖无缺损、无丧失,路面井盖不影响车辆和行人通行及员工的日常生活.科学治理记录全面的事件日志,针对事故多发地增强巡逻及监控,消灭平安隐患.2、设备设施维护系统(1)安装位置统一,冷凝水集中收集；设立小告示板,及时通报相关事项.(2)共用设备治理本公司物业设备保养与维修,一是以预防为主,坚持日常保养与方案维修弁重,使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好；“四会〞和“五碎好是指用好、修好和治理好重要的房屋设备.“四会〞是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保 养、会检查、会排除故障.“五定〞是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合.以专业修理为主,同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行局部的小型维修.四是完善设备治理和定期维修制度.制度科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片治理,合理制定定期维修方案.给排水设备治理治理目标：细心保养,保证给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏,方便员工生活.供水设备〔包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格治理举措,无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次,无二次污染,保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户.供电设备治理24小时运行11次,半年大检修1用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等.供电设备的正常维护和保养.观察种类仪表、电压是否正常,使用电流的变化情况,顶峰用电时的电流数值,三相电流是否平衡,对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固,箱内器件是否完好无损,各闸具的接头有无松动,操作是否灵活,刀刃及接点有无烧伤,导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好,各类绝缘导线的绝缘是否老化,各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效,接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好,有无虚脱或腐蚀,各种管路固定是否牢固.管子接头有无脱扣拔节现象,管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定.弱电设备治理每天对门禁对讲系统进行维修保养,保证故障能及时排除.消防治理24时起用；制订突发事件应急方案；消防治理员接受严格正规的培训.建立日常防火检查制度,每周一次检查消防系统设施设备,每月全部检查一次,及时发现弁消除火灾平安隐患,保证消防设施齐全、完好,标识完整,可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图.照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通无阻；全体治理人员掌握消防设施设备的使用方法弁能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人；建立义务消防队,制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习,增强应急技能、提升业主消防意识.3、环境保洁系统环境卫生治理的目的是净化环境,给园区全体员工人提供一个清洁宜人的工作、生活环境.我司对清洁卫生工作将严格“五定〞治理,即定人、定地点、定时间、定任务、定质量.治理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁〔专职人保持洁净.4、绿化维护系统绿地无纸屑、烟头、石块等杂物.5、共用设施治理系统发挥物业的使用价值.6、园区食堂治理民以食为天,食以安为先,食品平安是关系到员工身体健康和生命平安的一件大事.产业园区食堂采用全程外包模式,由专业的食堂承包单位负责具体运营,提供厨房设备及用餐场地,承当水电、燃料及经营人员的住宿,自主经营,自负盈亏.产业园由职工代表成立膳食委员会来专门负责对其进行监督治理.物业治理部根据膳食委员会的意见,召集膳食委员会和食堂承包单位集中磋商协调,改良效劳.弁通过经济核算和员工满意度调查对承包方进行考核.7、宿舍及专家公寓的治理对宿舍入住人员的治理,制定员工入住流程,标准宿舍治理；增强宿舍公共财物的维护治理.入住员工由综合部统一安排房间,凭借综合部签发的入住单到员工宿舍入住；离职人员必须在3度.8、产业园区文化活动系统创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与员工的共同愿望.在一年里,特别是节日,如春节、中秋节等,组一份归属感.1、日常保洁楼道收垃圾,洗垃圾桶2/1/天无杂物,无积水1次/1/2/天无灰尘,无手印1/周无灰尘1/周无灰尘1/周无灰尘、蜘蛛丝1次/月无灰尘2/道路路面循环清扫无杂物2次/天无杂物1/周无灰尘1/周无灰尘2次/2、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域,每月定期一次采取举措消灭老鼠、蜂螂,二次消灭蚊子、苍蝇,配合周围区域对四害滋生地消毒处理.三、绿化维护工程举措标准草皮修剪〔按季节进行〕草皮美观平整2次〕无病虫害4次〕绿化生长旺盛4次四、食堂治理守那么厨房之治理厨工守那么,卫生条例地吐痰.理.工作时要穿工作服,严禁上班时吸烟.严格根据食品卫生要求去操作,预防食物中毒.洗干净后的餐具要整理齐备且有规律地摆好.香味,把戏、品种多样化.整个烹食过程必须认真清洗干净弁按时