可行性研究案例分析

可行性研究案例分析大都体育中心为银都区直截了当管辖的区级体育活动场地，拥有400米跑道8000项目拟建规模依照大都市都市规划治理局97—规审字—0287“审定设计方案”通知，本10540.29897566541.632433.462.46.31（地上，建筑密度45%。项目工期：19976200063各建筑物建筑面积见表2.1序号表2.1功能/项目建筑面积分配表面积单位备注1写字楼24743平方米2公寓296933体育设施296934餐饮及娱乐49495停车场49496设备层4949合计98975体育设施建设内容体育大厦的开发建设充分考虑了体育设施的配套作用，体育设施建设内容见表3.1表3.1体育设施建设内容序号1功能/项目大型乒乓球活动馆面积3571单位平方米备注2银都区棋牌学校42863台球活动中心214314294地郑球活动馆28575保龄球活动馆14296剑击馆11437武术学校21438老年人体育中心8579综合健身馆114310藤球馆114311拳击活动房754912辅助用房29693合计市场分析体育场馆大都市体育场馆现状215（含国家和省体委所属13530320本市居民对体育健身活动场馆的需求1995199514/月，199670/月，活动项目也由1820写字楼市场写字楼供给状况1994年，大都市写字楼售价迅速攀升，与此同时，受高价位、高利润的驱动，大都市写字楼建设及供给也迅速增长。1995年大都市写字楼供应量进入了高峰，写字楼中竣工面积达40万平方米。据统计，19952251005570需求分析1995需求仍有一定的增长。10%1/31425%。综合分析，推测大都市今后几年写字楼需求情形见表4.2表4.21997年—2000年大都市高档写字楼总需求量单位：平方米序号项目19971998199920001外资需求量374350582中资需求量232936453其他20202020小计8092106123公寓市场人员等，公寓的用途已由原先的单层纯居住进展为居住、办公兼用。建设地点及市政配套条件建设地点本项目位于大都市银都区，项目的四至范畴：北起银都工人体育馆南侧，南至北四环，西起东方大街东侧，南至南方大厦。拆迁方案项目用地现状在用地范畴内，有285户居民危房和2户商业、餐饮业需进行拆迁。拆迁安置方案28512300民搬迁用楼。2851000两个被拆迁单位一次性支付拆迁费用，由其自行解决安置问题。市政配套条件供电46301.57000100.6供热该项目负荷约600万大卡/时，拟建锅炉房供热。工气1150并建相应的煤气调压站。供水900DN6001.1DN300林体育大厦的供水需求。雨污水排放730接入新都工人体育馆外大街东侧污水管内。电信30006废水处理水。餐饮废水经隔油池除油后与洗涤废水直截了当排入市政排水道。废气处理本项目自建锅炉房，拟采取有效措施，使废气排放到达环保标准。噪声处理噪声要紧来自机电设备运转时发出的机械声，在设备选型事采纳低噪声设备，并配减震装置，必要时采纳隔音建筑材料。施工中的环境爱护降尘。节能设备，使其通过回收处理后二次使用（冲厕所。公关出口的外门均设置空气幕以减少冷（热）量缺失。可幸免能源的分散消耗而带来的白费。投资估算与资金筹措本项目估算总投资24884.92万元，合2998.18万美元。其中建设投资24809.92万元，合2989.15万美元。流淌资金75万元，合9.04万美元。贷款，不记建设借款利息。建设投资30%70%，7378.143903.82250加每户一次性补偿费和商业餐饮一次性拆迁补偿费运算。项目的设备购置费为专用体育及设施器材费，估算650万元。5%6%取。流淌资金流淌资金估算为65万元。资金筹措1000830033外方投入。其余建设投资由外方以现金方式投入。财务分析分析测算说明行调整。本测算符合有关部门的规定和要求。1531216%。本项目以人民币作为记账本位币。外汇汇率按市场汇率取为1美元兑换8.3元人民币。财务推测营业收入三部分。房产销售收入：出售部分打算从建设期第三年开始预售，预售13459.2.1表9.2.1房产销售收入测算表序号项目建筑面积（/第3年第4年第5年合计（平米）方平方米）20%40%40%1写字楼24743151507497.114994.314994.337485.62公寓29693115006829.413658.813658.834147.03商业、餐饮、娱乐4949183001811.33622.73622.79056.744总计5938516137.932275.732275.780689.31/（车位·小时2590%，1.08*4949/25*24*365*0.9=156.07元体育场馆营业收入见表9.2.2表9.2.2体育馆营业收入测算表项目经营收入合计4567—15保龄球活动中心1201501802202430乒乓球活动管1501802002402690台球活动馆1001201401501710地郑球活动馆30405060660棋类、桥牌馆70901101201350击剑馆10152540410拳击活动馆801001201401560藤球馆5070901201290综合健身馆1502303004004280老年人活动中心8142030312总计76810091235152016692营业税金及附加本项目需缴纳营业税、都市爱护建设和教育附加等营业税；销售房地产及出5%3%3%3%缴纳。土地增值税：依照《土地增值税暂行条例》本项目房产出售期各年销售收入16137.932275.732275.7（1）（2）房地产开放成本（3）房地产开发费用（4）与出让房地产有关的税金（51220%6791.2513586.0813586.08为10494.75万元、20985.82万元、20985.82万元，各年土地增值税分别为4228.688454.998451.99总成本费用测算：房产销售成本：房产销售成本由房屋建筑成本构成，按销售比例分摊至销售期各年。销售费用按销售收入的10%记。体育场馆营业成本：外购燃料及动力按营业收入的20%计；估量体育馆工作80150014%取，1500*（1+14%）*12*80=164.250%4010%；1050540%1.2%12%的税率缴纳房产税。利润测算：25102.933%，16818.95%、10%、5%计提。财务分析：财务清偿能力分析如表9.2.4项目9.2.4所得税前财务清偿能力分析表所得税后财务内部收益率FIRR（%）32.00%23.73%财务净现值FNPV（万元）（i=16%）8833.74321.2投资回收期Pt（年）3.824.08本项目所有投资及经营成本均为自有资金，不需要进行清偿能力分析。不确定性分析：对项目进行敏锐性分析见表9.2.5表9.2.5财务敏锐性分析项目变化率内部收益率较差不多方财务净值分较差不多方（%）案变化率（%）析（万元）案变化率（%）差不多方案23.724321.2不确定因素1.总投资+10%19.80-16.52274.7-47.4-10%28.3719.66170.242.82.房屋售