商业运营项目收益测算模板说明及示例_第1页
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文档简介

,商业运营项目收益测算模板说明（红色字体为变化部分，请注意）,,,,

,基础数据项,,,已知数据项,

,营业税率,5.50%,,建筑面积,

,房产税率,12.00%,,初始投入,从支付第一笔土地费始计，包括土地费、建安成本。

,所得税率,25.00%,,租金收入,运营1-10年的基准租金及增长倍数，第11-20年租金水平0增长，与第10年持平。

,折现率,8.00%,,停车广告等其他年收入,运营1-10年的基准年收入及增长倍数，第11-20年收入水平0增长，与第10年持平。

,折旧年限,20年,,运营成本率,运营1-10年的运营成本率，第11-20年与第10年持平，保持不变。

,运营年限,20年,,每年折旧,初始投入总额（E4）/20

,,,,注：租金及停车广告等年收入需要由运营年份转化为自然年份，如9.28开业的项目第一年的年租金收入只计入3个月。,

,,,,,,

,过程数据项,,,,

,商业资产回收值,第20年商业物业的出售价值，计入第20年的当期现金净流量,,,

,收入小计,租金收入（E5）+停车广告及其他年收入(E6),,,

,房产税,租金收入(E5)*房产税率(B4),,,

,营业税：,收入小计(B13)*营业税率(B3),,,

,营业成本及费用,收入小计（E5）*运营成本率(E7)-房产税(B14)-营业税(B15),,,

,所得税：,"[收入小计（B13）-营业成本及费用(B16)-房产税(B14)-营业税(B15)-折旧(E8)]*所得税率(B5),0",,,

,税金,房产税(B14)+营业税(B15)+所得税(B17),,,

,支出小计,初始投入(E4)+营业成本及费用(B16)+税金(B18),,,

,,,,,,

,结论数据项,,,,

,当期现金净流量,收入小计(B13)-支出小计(B19)+商业资产回收值(B12)（建设第1年至运营第20年）,,,

,当期净现值,当期现金净流量(B22)按计租年份折现（建设第1年至运营第20年）,,,

,当期净收益,收入小计(B13)-支出小计(B19)+初始投入(E4)（运营第1-20年）,,,

,,,,,,

,考核指标项,,,,

,留存物业价值,运营第1年至第20年当期净收益(B24)的净现值,,,

,留存物业投入,初始投入总和,,,

,留存物业净收益,留存物业价值(B27)-留存物业投入(B28),,,

,留存物业收益率,留存物业净收益(B29)/留存物业价值(B27),,,

,内部收益率（IRR）,根据建设期第1年至运营第20年当期现金净流量(B22)进行计算,,,

,动态投资回收期,累计净现值为正的运营年份,,,

,静态投资回收期,累计现金净流量为正的运营年份,,,

,,,,,,

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