酒店设备运行维护管理

102/102中青旅酒店治理公司治理手册明确要求关于酒店设备运行维护治理工作将由酒店工程部负责落实。广电大厦工程部运营治理方案第一章部门简介第一节部门简介工程部负责为广电大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。具体职责包括：一、负责大厦内机械设备、电气设备、弱电设备、水暖空调设备的日常维修与保养。二、负责大厦建筑、装潢、等设施的日常维修与保养。三、负责水、电、气、燃料等方面的能源消耗，保证大厦最大限度的节能。四、负责大厦环境爱护工作。五、与各上级主管部门的联系。确保广电大厦工程建筑及设备设施良好运行。第二节治理范围变配电系统：电力变压器、高压配电柜、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。发（备）电设备楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房，依照设备需要而设置的配电箱和操纵屏。动力、照明设备。防雷及接地系统。垂直及特种交通系统：客用电梯、职员电梯（兼货梯、消防梯）、食梯。立体停车设备自动旋转门通讯系统：互联网接入程控数字交换机。手机补盲寻呼机系统无线对讲机装置无线上网装置音像系统：公共音响系统歌舞厅会议厅灯光音响设施。卫星及有线或开路信号电视广播接收播放系统工程保安监控系统。消防报警监控系统：紧急广播系统自动报警系统自动喷洒系统消火栓系统应急照明系统紧急出口指示灯卤代烷自动灭火系统防火卷帘门消防通道门等。楼宇自动化操纵电脑网络治理系统及综合布线暖通空调系统：冷水机组（冷水泵、冷却泵、冷却塔、水处理、稳压设备等）。空调器。空气处理机组。各类风机盘管及操纵器。送、排风机。锅炉装置供暖设施及管线。防排烟系统。包括加压送风机，排烟风机。燃气供给及监控报警系统：给排水系统：储水池、水箱。水消毒器。水泵间冷水系统热水系统中水系统消火栓系统与自动喷洒系统。包括消火栓管道系统，喷洒管道系统，消防水泵，喷洒水泵，消防稳压泵，水流指示器，消火栓，自动喷洒头等。卫生洁具配水设备设施污水系统：隔油池、化粪池、积水坑等雨水系统井道、沟渠厨房设备：各种灶具、冷库、冰柜、洗碗机等。洗衣设备：水洗机、干洗机、烘干机等。健身康乐设施：建筑及装饰：建筑结构、楼面（保温、防水、饰面）、地面（地毯、木地板、花岗石、地砖等）、墙面（涂料、壁纸、木墙裙、大理石等）、天花、门窗、五金锁具、家具（面漆、木器）、园区道路、标识系统第二章部门结构第一节工程部人员架构图（略）第二节各岗位职责任职条件（略）第三节各专业班组责任范围一、电气班组：变配电系统：防雷及接地系统。垂直及特种交通系统：消防系统强电部分洗衣厨房设备电部分二、弱电班组：通讯系统；音像系统：燃气监控报警系统保安监控系统。消防报警监控系统：楼宇自动化操纵电脑网络治理系及统综合布线三、水暖、空调班组：给水排水系统；暖通空调系统；消防系统的排烟风机和水系统部分；燃气供给系统；厨房及洗衣设备的有关设施；四、综合维修班组：钳工；木工；油工；瓦工；地毯工；万能工；仓库；建筑及装饰：综合维修保养五、工程值班室：工程值班室的值班长由各值班工程师、专业主管轮流值班，随时监视大厦动力设备的运行状况，采集相关信息。正确处理各类系统报警，采取有效措施，保证大厦设备的正常运行。安排、协调工程部各专业的工作，及时解决所发生的各类工程问题。接收、分派、处理各部门的工程维修单。组织各专业对所辖设备保管、出借设备机房等重点部位的房门钥匙。发生重大事项负责向总监、经理及各专业主管报告。第三章工程部维修程序工程部的维修工作都列入维修程序第一节“维修单”的签发一、各部门领班以上人员（专门情况一般职员即可），均可签发“维修单”。二、“维修单”的信息来源要紧通过：（一）各部门巡视所发觉的问题；（二）客人的投诉。三、在签发的“维修单”中应注明：申请部门、故障部门、故障现象、申请人姓名、电话。第二节“维修单”的登记一、各部门签发的“维修单”一律送至值班室。紧急情况打维修电话，由工程部值班员填写“维修单”。二、值班室值班员需及时将“维修单”在“维修申请记录表”进行登记。第三节“维修单”的派发一、关于一般的维修单，原则上应由当值维修员完成，值班员将“维修单”放入“预备实施”栏中。二、遇有下列情况时，值班员和专业主管协商后，“维修单”可放入“延期”栏中。值班人员明确通知提交申请部门，并做解释。（一）工作量较大须较长时刻（一天以上）才能完成的工作。（二）当值维修人员已全部派出工作，而出现“维修单”立即积压情况。（三）属于各专业打算性维修范围的工作。各部门有制作、新装、拆除等工作量较大的工作，要由申请部门经理签字，报总经理批准后才能进行。三、值班室值班人员和职员应依照紧急事故、客房、公共区域、内部办公室的顺序按轻重缓急安排工作。假如情况确实紧急，任何人都可提出，值班员迅速通知工程部有关人员紧急维修。工程部职员应停下来其它不紧要的维修工作，去完成紧急维修。第四节“维修单”的执行一、当值职员从“预备”栏取“维修申请表”。维修工作完成后，请申请部门当班职员签字确认。本人在“维修单”上签字。二、工作要高标准高质量：（一）、职员同意任务或维修单后，要带齐全必须工具尽快到工作现场进行工作。工作完毕，由维修单申请部门职员（最好是领班、主管）签字确认，无维修单要事后补填。并尽快将维修单送还值班室。重要事项要向值班人员和主管汇报。工程部安排的工作，一律由本专业主管或领班确认完成，维修人员和主管要对确认的工作共同负责。（二）、假如职员在现场不能决定或发生困难要如实向申请部门解释，并迅速向主管汇报请示。不同意擅自决定不工作。（三）未经同意不能改变原有装修或设备系统。（四）较复杂或重点工作，主管要亲自交底，完成工作后，亲自检查。三、文明生产：（一）工作开始前，应用废床单进行遮挡或铺在地面上。（二）工作完毕后，要将废零件材料和杂物带回工程部。不得随意丢在客房或公共区域等工作现场。如需请客房部清洁现场，一定要落实后，方能离开。（三）工作完毕，要料尽场地清，征得客房服务员同意后方可离开。（四）进入客房或重要部门，一定要有服务员或部门职员在场，如不能维修（客人在房间维修后气味严峻等情况），要请服务员签字认可暂不修理。第五节“维修单”的完成登记一、维修职员在“维修单”完成后，应迅速返回值班室、消单并进行完成登记。二、“维修单”上应注明维修人及完成时刻。三、值班室每天早8：00要清点“维修申请表”完成情况,填写好“维修申请统计表”。四、值班员，统计前一天工作情况，填写“维修单报表”。假如发觉“维修单”数目完不成，要向经理汇报。电气专业一、配电室运行治理规定目的规范配电室运行治理规定，提高配电室治理水平。范围适用于工程部所有强电值班人员。职责工程部强电负责人负责配电室的运行及治理。工程部强电值班员负责配电室的值班工作。具体要求严格遵守《工程部安全运行治理制度》。配电室全部高低压开关柜由强电技术人员负责治理和值班。停、送电由值班人员负责完成，值班人员每日8：30认真记录高压计量表，并统计出前一天用电量。配电室严禁无关人员入内，进出配电室严格遵守《配电室门卫制度》。配电室每小时巡查记录一次，巡视中要保持与带电设备的安全距离，严格遵守《配电室巡视制度》并认真填写《配电室运行值班日记》，当在发生严峻威胁设备或人身安全的紧急情况下，应立即断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级，并将情况详细记录在《配电室值班记录本》上，有调试协议的用户应立即通知供电局调度员。配电室内卫生要求每周保洁打扫一次，在打扫过程中值班人员要作好监护工作，严格遵守《工程部机房治理制度》。供电回路操作开关的标志要显著，停电检修拉闸后要挂标示牌，非有关人员决不能动。严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和线路的运行方式及各种开关的整定值。严格遵守《配电室安全防火制度》电气运行值班人员，应对室内安装的计量装置等供电局所属的电气设备进行巡视和检查。当上述电气设备发生异常时，应及时报告供电局有关部门。两路及以上电源（包括自备电源）供电的用电单位，必须保证电源间联锁装置的完整可靠；没有装设连锁装置的则必须严格遵守共用电双方签定的倒闸操作协议，以防止反送电源造成事故。用电单位变配电室内的电气设备，应统一编号，并应按规程的要求，定期进行（或托付）电器设备的预防性试验和继电爱护的年度效验，并与历次试验结果对比、分析。假如在配电室内进行设备维修工作时，首先严格遵守《工程部打算停电工作程序》。工作过程中必须严格执行《在电气设备上工作的技术措施和安全组织措施》并应遵守依照本单位实际情况制定的现场规程和制度。配电室的运行值班人员，必须熟悉本站电气设备的性能及运行方式，掌握操作技术，值班负责人员需有实践工作经验的人员担任，并经领导批准。配电室的运行值班人员，一般不得少于两人。关于设备简单的和不重要的配电室，可由单人值班。室内高压开关的操作机构，用墙或金属板与开关隔开或专有距离操作结构。单人值班时，不应进行高压设备清扫或检修工作，也不能进行装设接地线工作。配电室的钥匙至少应有三把，由负责人保管，按时移交。借用钥匙必须登记当日交回。值班人员应注意，电器设备停电后，随时有未经事先通知而突然来电的可能，在未断开电源开关和未做好安全措施之前，不应触及设备和进入设备遮拦内。配电室的每台电器设备均应建立档案，认真填写《电气设备记录卡》，设备卡片应包括设备型号、容量、额定电压、额定电流、厂名、厂号、出厂日期、安装日期及地点调度编号等。相关支持文件《工程部安全运行治理制度》《配电室门卫制度》《配电室巡视制度》《工程部机房治理制度》《配电室防火制度》《工程部打算停电程序》《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》相关表格《配电室运行值班日记》《配电室值班记录本》《电气设备档案卡》《电机设备档案卡》《设备维修、维保记录表》二、配电室安全工作治理规定目的规范配电室安全治理规定，确保配电室工作安全运行。范围适用于工程部所有强电值班人员职责工程部强电负责人负责配电室的安全工作。工程部强电值班员负责配电室的安全运行。具体要求严格遵守《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》。安全治理电气工作人员必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针，坚持“保人身、保电网、保设备”的原则，切实保证安全运行和安全用电。用电单位应设置专职或兼职的安全治理机构，组织好本单位电气安全生产，各级领导应重视电气工作人员规程的学习和培训工作，并应按规定的内容定期进行检查和考试。任何工作人员发觉有违反本规程，并足以危及人身和设备时，应立即制止。对认真遵守规程，防止事故发生者应给予表扬和奖励。对违反本规定者应认真分析，加强教育，分情况严肃处理。对违反本规定造成严峻事故的直接责任人，应按情节轻重，予以处分。各用电单位如发生由本单位缘故造成供电系统停电事故，以及本单位重要电气设备（如变压器、断路器等）事故和人身触电伤亡事故，应立即报告供电部门及有关单位。事后应填写正式事故报告报送供电部门用电治理单位。发生事故后，应立即组织有关专业人员认真调查，分析事故必须实事求是，尊重科学，严肃认真。要做到“事故缘故不清晰不放过，事故责任者和应受教育者没有受到教育不放过、没有采取防范措施不放过”的三不放过原则。现场电气工作人员必须具备的条件经医师鉴定无阻碍从事电气工作的病历。熟悉本规程，具备必要的电气知识，且按其工种、岗位，熟悉有关电气设备知识，并经考试取得合格证。掌握紧急抢救法。电气作业差不多安全措施安全治理要求电气设备的电压分为高压、低压。使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废物严禁随意抛弃，须收集包装好交回库房统一处理，以保证环境的安全。密闭地点的工作当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经安全测试而直接进入该地点。可采纳火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否含有有害气体。若检测发觉该密闭地点含有有害气体或环境恶劣，则不能同意任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至安全检测合格，应采纳风机通风来清除有害气体。工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发觉异常立即撤离，确保人员安全。工作照明应选用36v安全电压，工作进行中要注意用电安全，防止触电。发生意外事故时的处理应对职员进行急救及消防知识的教育和考核。对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，幸免事故发生。当发生事故时，要保持镇定，监护人员立即关闭相关机组停止工作。应尽快将伤员撤离工作区，放置在安全地带，采取适当的急救措施，同时请求其他职员的关心。撤离过程中应注意搬运伤员的方法，防止不正确的搬运造成损害的进一步扩大。抢救人员应注意自身的安全，不要盲目进行。依照伤员的伤情决定是否送医院治疗，同时爱护好现场以利于保险索赔。出具事故报告，总结经验教训，处理事故有关责任人员，幸免类似事故的再次发生。安全用电制度严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。客用区一般不准加临时线。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合“低规”要求，时刻一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。强电系统维修时，应该依照不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人职员作时，应遵循下列三项要求：依照工作内容和需要，填写工作票。除专门情况外，原则上应有两人以上在一起工作。应有保证工作人员安全的组织措施和技术措施。相关支持文件《在电气设备上工作保证安全的技术措施和组织措施》三、配电室设备巡检制度目的规范配电室设备巡检规定，确保配电室设备正常运行。范围适用于工程部所有强电值班人员。职责工程部强电负责人负责配电室设备的运行及治理。工程部强电值班员负责配电室设备的巡视检查工作。具体要求巡视严格遵守《工程部多级巡检操纵程序》。配电室正常巡视每一小时一次，如遇设备有专门情况加强巡视检查，并认真填写《配电室运行值班日记》。运行中的高压电气设备的绝缘部分应视为带电体，在未装设接地线前，应视为带电设备，不可直接触摸停电的电气设备。值班人员巡视高压设备时，不得进行其它工作，应与带电设备应保持安全距离。10KV高压设备发生接地故障时，人体距接地点的安全距离：室内应大于4米；室外应大于8米。进入上述范围的人员应穿绝缘靴。手接触设备外壳和架构时，应带绝缘手套。巡视线路时，不论线路是否停电均应视为带电，应沿线路上风侧行走。当查找接地故障时，应有防止跨步电压的措施。发觉设备有问题应随时做好记录，及时向有关领导部门汇报，交接班时须向接班人交接清晰，如遇设备有问题或缺陷，必须立即采取措施处理，工作时严格严格遵守《配电室安全工作治理规定》。检查配电室检查设备的正常参数及处理方法严格遵守《配电室巡视检查标准》。检查201、202主进柜开关是否正常，检查带电显示是否正常。运行变压器检查声音、温升是否正常，瓷绝缘母线有无异常现象。负荷急剧变化或变压器发生故障后应进行专门巡视检查。观看电压互感器运行是否正常，电压指示表应正常，电流互感器一、二次接线端子应良好，无发热打火现象，电流表指示应与实际负荷一致。巡视检查所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内。检查电容运行是否正常，温度应在正常范围内，有无渗漏油及膨胀现象，严格遵守《配电室电容器组的投入和退出的规定》。检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异味。各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点螺丝是否压实，有无因过载变色现象。检查高压柜、低压柜、高压母线、低压母线、高压开关、低压开关、电容器、接线端子是否有灰尘。相关支持文件《工程部多级巡检操纵程序》《配电室安全工作治理规定》《配电室巡视检查标准》《配电室电容器组的投入和退出的规定》相关表格《配电室运行值班日记》四、配电室安全用具保管及使用规定目的规范配电室安全用具的保管及使用的规定，确保配电室安全用具的正常使用。范围适用于工程部所有强电值班人员。职责工程部强电负责人负责配电室安全用具的治理。工程部强电值班员负责遵守配电室安全用具的保管及使用规定。具体要求配电室安全用具应存放在干燥，通风处所。绝缘杆应悬挂在支架上，不应与地面接触。绝缘手套应放在密闭的橱内，并与其它工具、仪表分不存放。绝缘靴应存入橱内，不准代替雨靴使用。试电笔应放在防潮的匣内，并放在干燥的地点。所有安全用具不准代替其它工具使用。使用安全用具时，应进行详细检查，检查是否经试验合格，试验期有效和符合安全用具的要求。高压验电器在进行验电之前须检验验电器发光部分是否正常，在电压等级相符的带电设备上验明验电器发光正常之后，立即在验电设备上进行验电，在使用验电器时，应配备相适应的辅助绝缘安全用具，（如绝缘手套）同时使用。绝缘手套及绝缘靴在低压操作中作为差不多安全用具，但在高压操作时只能用作辅助的安全用具。绝缘安全用具应按规定定期到供电局进行绝缘检测，并将其检测鉴定结果记录存档。五、打算停电操作规定目的规范工程部打算停电工作规定，确保打算停电的可行性。范围适用于工程部所有强电值班人员。职责工程部强电负责人负责打算停电的提出及安排工作。工程部强电值班员负责打算停电后的检修工作及送电后的巡视工作。具体要求提出停电打算及阻碍范围填写《停电申请单》提出停电打算及阻碍范围填写《停电申请单》修改打算修改打算报工程经理批准报工程经理批准通知前厅部，征求各部门意见有异议通知前厅部，征求各部门意见下达正式停电通知无异议下达正式停电通知提早做好预备工作，按打算时刻运行停电操作提早做好预备工作，按打算时刻运行停电操作停电作业停电作业做好送电预备，按打算时刻送电做好送电预备，按打算时刻送电检查供电设备运行情况检查供电设备运行情况电话询问各有人值守设备的运行恢复情况，专人检查公共区域照明及无人值守的电气设备及指定设备的运行情况，并做出记录。电话询问各有人值守设备的运行恢复情况，专人检查公共区域照明及无人值守的电气设备及指定设备的运行情况，并做出记录。反馈信息处理解决或向上级报告异常反馈信息处理解决或向上级报告正常完毕正常完毕《停电申请单》六、发电机房治理规定目的规范发电机房治理规定，确保发电机的正常使用。范围适用于工程部所有强电值班人员。职责工程部强电工程师负责发电机房治理。工程部强电值班员负责发电机房检查工作。具体要求严格遵守《工程部机房治理制度》，进动身电机房严格遵守《配电室门卫制度》。发电机房钥匙由配电室值班人员治理。发电机房附近不应该有导电尘埃、腐蚀性化学气体、易燃易爆物品。机房内设备由专业技术人员负责治理和巡视，严格遵守《柴油发电机房巡视检查制度》。保持室内清洁卫生。严格遵守《柴油发电机安全操作规程》，不得随意更改设备运行方式及整定值。发电机的应急柜电源切换开关平常应放在市电位置，一旦市电失电，应急开关应机械切换到发电机电源上。发电机操纵开关应放在自动位置上，启动时刻放在7秒（s），当市电失电时，发电机应在7秒（s）之内正常发电送往电网。相关支持文件《工程部机房治理制度》《配电室门卫制度》《柴油发电机房巡视检查制度》《柴油发电机安全操作规程》七、发电机安全操作规定目的规范发电机安全操作规定，确保发电机组的正常使用。范围适用于工程部所有强电值班人员。 职责工程部强电工程师负责发电机的运行及治理。工程部强电值班员负责发电机的操作工作。具体要求自动状态保持启动发电机的蓄电池组达到启动电压。保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2公分的范围内。燃油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。发电机操纵屏的“运行—停止—自动”开关放在“自动”位置。机组配电屏的模式开关打在“自动”位置。散热器风机开关打在“自动”位置。机组收到市电失压的讯号后启动，确认市电失压，切开转换柜市电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。手动启动室内气温低于20℃时，开启电加热，对机器进行预热。检查机体及周围有无阻碍运转的杂物，如有应及时清走。检查曲轴箱油位，燃油箱油位，散热器水位，如油位水位低于规定值应补充至于正常位置。检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。检查起动电动机的蓄电池组电压是否正常。检验配电屏的试验按钮，观看各报警指示灯是否接通发亮。检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。启动进风和排风机。按动发电机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除，机组回复正常状态即方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及各路仪表指示正常，启动成功。手动操作并联供电待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致时。把待并车发电机的同步器手柄打在“和闸”位置。观看同步指示器的指示灯及指针。观看同步指示器的指示灯完全熄灭时或指针旋转到“0”位，即可打上并电和闸开关。机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。假如同步器和闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不准许并车，否则，将导致失败。手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否和闸送电后再行操作。运行安全治理按照规定时刻检查各指示仪表，注意润滑油的压力、水温是否有变化。润滑油的压力不得低于150Kpa，冷却水温度不得高于95℃。注意检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。勤观看配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常；检查充电器是否正常充电。倾听机器的各部分运转声响是否正常。手摸机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感受温度是否正常。留意发电机或电器设备是否有焦糊等异味。发觉有不良情况，应即处理解决；严峻的应停机处理。凡故障停机，需把故障消除，然后按动机组上的重复手挚，机组方可再进行运作。对各运行参数，每小时抄录一次，并认真填写《柴油发电机运行记录表》。停车总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。发电机空载运转十分钟后停车。停止机房的风机、冷却水泵等。相关表格《柴油发电机运行记录表》八、强电系统设备维保检修要求及标准目的规范强电系统设备维保检修要求及标准，确保大厦强电设备的正常使用寿命。范围适用于工程部所有强电值班人员。 职责工程部强电负责人负责强电设备维保检修安排和检查工作。工程部强电值班员负责强电设备维保检修工作。具体要求强电设备维保时刻安排严格遵守《强电系统维保打算表》。强电设备维保工作中要严格遵守《在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施》。检修的目的：电器设备在运行过程中，由于受到机械磨损、负荷冲击、电磁振动、气体腐蚀等因素阻碍，总会发生一些零件的磨损、变形、紧固件的松动、绝缘介质的老化等变化。这些变化在初期是能够通过维护保养来发觉的并达到改善的。实行设备打算保养、检修有如下好处:能够预防设备过早地磨损和突然损坏，能保持设备良好的技术状态。能够及时发觉设备缺陷和隐患，采取技术措施，幸免设备事故的发生，延长设备整体使用寿命。能够有较充分的时刻做好检修前的各种预备工作，有利于缩短检修时刻及提高检修质量。保养检修要求高压设备：关于高压设备的检修、测试，耐实验应由供电局来做或与设备厂家定维保协议，配电室设备的检修如下。电力变压器：变压器的检修分为大修、小修、周期小修，对室内变压器至少每年小修一次，干式变压器如不经常过负荷可10年左右大修一次．清扫项目也属于小修范畴，本大厦为室内干式变压器。处理日常巡视中所发觉的缺陷。测量变压器一、二次绕组的绝缘电阻值，20度时最低值为300MΩ。良好值450MΩ，并记录。清扫变压器的外壳及瓷套管。检验引线，接头接触是否良好，有无过热现象。紧固各连接点螺丝及垫块螺丝，接地是否良好。变压器温度操纵系统各连接点是否紧固良好。三项绕组温度巡检是否正常，历史最高温度并记录。高压开关柜，真空断路器，二次回路及操作机构应每年检修一次：检修断路器的行程及三项同期。真空度检查，灭弧室有无漏气。预防性实验，绝缘电阻，交流耐压（以上工作应由厂家完成）。清除绝缘撑板，绝缘杆，绝缘子上的尘土。检查紧固各部连接螺栓，检查传动机构，保持洁净的润滑油。检查辅助开关是否良好。二次回路接线是否良好，遥测二次回路的绝缘电阻值，并记录不低与2MΩ。二次回路的熔断器是否完好，继电爱护装置组试验．CT，PT及避雷器：运行中的CT，PT应保持清洁，每一至两年进行一次预防性实验，避雷器应在每年雨季前进行一次实验。绝缘电阻应不低于1000MΩ与初始值比不应有明显变化。泄露电流（可两年一次）。工频放电电压应为23—33KV。清扫及外观检查，紧固连接点螺丝。清扫紧固及外观检查。绝缘电阻与初始值及历次数据比较，不应有明显变化。交流耐压实验，实验电压30KV。操纵回路绝缘电阻不低于2000Ω。高压绝缘工具：对绝缘棒、验电笔、绝缘手套、靴、垫应定期进行，由供电部门进行实验。绝缘手套绝缘靴应每半年实验一次8KV—15KV。绝缘棒、验电笔，绝缘棒每年一次交流耐压实验105KV，验电笔每半年一次交流耐压实验105KV。配电室消防设备：对消防设备应每月不定期的进行一次小检，每季度进行一次大检，并应有保安消防主管人员参加。小检内容：外观检查，压力检查，压力是否在规定内。大检内容：消防设备是否在有效期内，压力值是否在规定内低压设备低压设备的检修应依照高压设备的检修同时进行，安排到位。具体内容如下：定期检查各部位的完整性，接触是否良好，有无过热现象。各传动部件动作是否灵活，可靠有无锈蚀和松动。检查各机构磨擦部份的润滑情况，工作是否正常。紧固所有进出线螺丝，同时进行内部清扫。防雷与接地系统：接地电阻率的测试应在每年干燥季节进行，每年的3月至4月进行。低压避雷器运行中应定期清扫检修，避雷器清扫工作应随同线路清扫同进进行，每季至少一次。检查绝缘套管有无破裂，电极有无烧伤，导线接触是否良好。运行中内部有无响声，密封是否严密。配电室的接地检测应每年一次，大厦接地极的摇测、记录。配电室内的设备外表卫生每月底进行一次打扫，卫生应每班清扫。发电机发电机各爱护装置动作情况每月检查一次，并空载试车15分钟，每月两次。每年检查、效验总开关及各接线处连接情况。每次工作满200小时更换一次机油与过滤器。每两周进行卫生清扫，室内卫生每班一次。蓄电池组每周检查一次，电压外观接线情况，充电情况检查。蓄电池组的更换应急时汇报，一般应两年左右更换一次或与厂家联系。电动机：电动机应依照运行时刻进行检修，如更换轴承必须认真填写《电机检修记录表》。具体时刻：电机运行900小时后（4个月小修）：检查表面是否清洁，通风是否良好。检查电机的温度，声音是否正常。测量电机运行电流并核对指示仪表。电机运行1800小时后（8个月中修）：遥测电机相间、相对地绝缘。电机运行6000小时后（2.5年大修）：依照电机状况，清洗或更换新轴承。依照绝缘老化程度对定子绕组喷浸绝缘漆。检查铁芯线箍是否松动。电气维保检查标准：检查部位检查项目检查内容轴承音响异常声音温度测定温度振动振动大小加油油量定子温度手摸外壳及通风情况负荷电压、电流与机械连接的部件皮带皮带张力有无损伤固定各个固定点有无松动绝缘绝缘电阻测定外表整洁清扫电气操纵有无异常过流超载配电箱各连接点有无松动，过热现象各整定值是否正常各个保险有无熔断噪声、异味有无异常响声和焦味接触器灭弧情况各触头接触热续电器爱护能否动作接线端是否紧固，有无松动断路器正常信号及操纵是否正常手动装置是否正常维保工作完成经工程师检查无误后认真填写《定期维护作业书》，每月进行统计填写《设备维保记录表》。相关支持文件《在电气设备上保证安全的技术措施和组织措施》相关表格《强电系统维保打算表》《设备维保记录表》《电机检修记录表》《定期维护作业书（干式变压器）》《定期维护作业书（高压柜）》《定期维护作业书（电容器组）》《定期维护作业书（直流屏）》《定期维护作业书（低压配电柜）》《定期维护作业书（强电井）》《定期维护作业书（电动机）》《定期维护作业书（启动操纵箱）》《定期维护作业书（防火卷闸）》《定期维护作业书（租区配电箱）》《定期维护作业书（污水泵）》《定期维护作业书（防雷接地装置）》《定期维护作业书（设备操纵柜）》九、电梯运行及使用治理规定目的规范电梯运行及使用治理规定，确保电梯的正常使用。范围适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。职责工程部强电负责人负责电梯治理。工程部强电专业电梯维修工负责电梯运行及使用工作。具体要求每天开梯后应进行一次电梯全段运行状况检查。电梯使用者应按有关规定乘坐，正确使用和爱护设备。大件及笨重物品的运输应使用货梯，严格按电梯的载重体积和载重质量规定执行，并设专人治理，严禁进入客梯。本公司一般职员不得乘坐客用电梯。如发觉违章乘坐电梯现象，相关部门依照规定予以严肃处理。十、电梯保养治理规定目的规范电梯保养治理规定，确保电梯的使用寿命。范围适用于工程部强电专业持有电梯操作证书人员。职责工程部强电负责人负责电梯保养治理。工程部强电专业电梯维修工负责遵守电梯保养治理制度。具体要求对电梯保养治理制度，应由电梯维修人员与电梯公司配合检查及完成情况，严格遵守《电梯例行保养周期表》。检修及保养内容要求如实填写《电梯保养记录表》，并要求电梯维修人员跟踪并协助维保商进行工作。对维保厂商的保养工作进行检查，不合格要求之处必须指出并要求整改。如遇夜间进行维保工作，电梯维修人员必须在次日进行检查核对。如需要更换备件时，应及时通知工程部经理。支持表格《电梯例行保养周期表》《电梯保养记录表》十一、旋转门（一）、操作规程：按操做讲明书操纵面板（二）、巡视制度：1、每天检查转门转动是否正常，如有异常，立即处理；2、如有急停或其它情况发生，导致转门不转，应立即处理，使之转动，及做好突发事故时门内人员的疏散工作；3、每天检查转门门翼间是否有障碍物，如有应清除洁净。（三）维护与保养定期检查门保险，如有烧坏的，立即更换。十二、平滑门（一）巡视制度：1、每天检查平滑门滑动是否正常，如有异常，立即处理；2、如有停止或其它情况发生，导致平滑门不动，应立即处理，使之滑动，及做好突发事故时门内人员的疏散工作；3、每天检查平滑门门间是否有障碍物，如有应清除洁净。十三、擦窗机（一）、擦窗机采纳吊臂俯仰、有轨、吊篮载人式擦窗机，规格型号：（现场察看）型号：额定载重：升降速度：m/min走行速度：m/mi俯仰速度：（二）、为了能安全作业和操作，在每次使用擦窗机之前都要对机械、电器各装置进行全面检查，确认无任何异常现象后方可开始工作。（三）、操作规程：1、接电源；2、在台车侧操作操纵擦窗机；3、在吊篮内操作操纵擦窗机。（四）巡查制度：1、检查擦窗机的电器操纵箱是否关闭；2、定期检查擦窗机内对讲机电源是否有电，如无，立即更换；3、定期检查制动装置。十四、立体停车设备定期维修、保养更换零部件，确保设备正常运转。一级保养内容（在每天设备使用前进行）：清扫设备表面的灰尘；检查所有安全爱护装置是否可靠；检查电机的声音、温度是否正常；检查制动器制动是否准确、可靠；检查所有限位开关的动作是否准确、可靠；检查电器爱护开关工作是否正常、可靠；检查操作箱上所有指示装置是否完好；检查报警装置是否工作正常；二级保养内容（除安排一级保养内容之外，每月中进行一次）：清扫电器爱护开关上的灰尘；检查所有限位开关固定螺栓是否松动；检查平移车台及升降车台传动链条的松紧程序；检查减速机的油位高度，若为终身维护减速机则按减速机讲明书进行；三级保养内容（除安排一、二级保养内容外，每月底进行一次）：设备运转第一个月后，必须更换减速机油，同时将减速机内部的油污冲洗洁净，减速机使用40#机械油或90#工业齿轮油，若为终身免维护减速机则按减速机讲明书进行：检查一层横移车板车轮、上层横移框架车轮、升降车板传动动轴支撑、链轮组各轴承是否完好，并为需要加油的轴承进行加油；对设备整个的机械系统和电气系统进行全面检查；十五、防雷接地系统每年雨季前检查接地网、线。每年雨季前摇测接地阻值。确保防雷系统功能。取得合格证书并存档。第五章弱电组一、弱电专业制度和工作要求目的明确指定弱电专业人员在日常工作中的专业制度和工作要求，并严格按照工作标准操作。范围适用于所有弱电专业人员。职责工程部经理每月定期巡视检查弱电专业的各项工作进度及完成情况。弱电专业工程师每天跟进本专业的当日的工作并进行检查验收。弱电专业职员严格按照此制度执行，认真完成每项工作。程序要点此制度应遵照工程部《工程部治理制度》。定期对所有弱电设备进行检查，确保设备正常使用率达98%以上。经常检查煤气报警装置工作状况。当接到报修单后，在十分钟内到现场。在客房要文明施工，做到：到客房工作时要有礼貌，认真认真进行工作，尽力解决问题，使客人中意。使用白布单，在可能有污染处做好施工爱护，确保施工场地洁净。如因其他缘故造成污染也应及时通知客房部，以便安排客房部做二次清洁。语言文明。对客人要做到轻言轻语。当遇较大或较严峻的问题时应及时向上级汇报，并通知经理。完成工作后填写相关记录，并保证施工质量。记录应详细体现在弱电工作日志上。严格按照制定的各项规章制度检查设备，包括检查项目，巡检时刻，相关维护等。在处理故障设备时，应及时向上级汇报情况，并快速排除故障，降低最小损失。如遇专门问题时，先确认实际情况，立即通报专业工程师，如问题严峻则上报经理。对机房重地做到无杂物、灰尘，洁净整洁。在设备运行中，记录应详细工整。如遇与本专业无关问题及时向相关专业通报。弱电人员按时到岗，认真认真工作，遇问题时及时上报，严格按工作流程处理问题。二、弱电专业设备治理制度目的要求弱电人员在日常工作中认真维护保养好本专业的所有仪器设备，对所有设备的安装、养护、维修作好记录，并保证设备正常运行。范围弱电专业所有职员职责弱电人员对每台设备的安装、调试、维修做好详细记录，确保设备正常运行。弱电工程师在每次维修、维保后对设备运行情况跟进，保障设备运行正常。弱电专业设备治理制度保障安装后所运行的所有设备运行正常，完好工作效率为99%以上。定期为设备内部进行除尘，用高压空气吹除电路板上的灰尘。按各系统定期维保作业书中的要求对所有设备进行维修保养。定期安排打扫机房卫生，保证设备所在机房工作环境良好。每月对系统所控设备进行检查时，同时检查监控设备的工作状况。每新添加设备时，及时填写《弱电专业设备档案》，保证设备有序运行。设备出现故障后，应及时抢修，同时通知工程师，组织维修，保证设备立即恢复正常。当维修后，认真做好记录，并填写好《弱电专业设备档案》。相关表格《弱电专业设备档案》三、弱电专业检修、维护保养制度目的定期维护保养设备，保证设备正常运行，提高设备的使用寿命。范围弱电专业所有职员职责工程部经理对每月的维保记录进行批阅弱电主管对每月的维保记录进行审批，对维保过程进行跟踪指导。弱电工作人员每月必须按照维保打算表对设备进行全面维护保养。弱电专业检修、维护保养制度具体内容弱电专业人员对设备检查应按照维保打算表和各系统检查流程要求进行巡回检查，并做好检查记录。在巡回检查中如发觉事故隐患应及时向上级汇报。弱电专业工程师制定弱电系统专业检修打算表。认真填写《定期维护作业书》，并严格按照作业书中规定认真检查设备的运行情况。当班的职员执行定期维护作业书中的任务，执行后填写定期维护作业书。弱电工程师批阅后应签字、审批。在进行维保工作中做到认真认真，严格按定期作业维护书的各项维保操作。相关表格《消防设备/设施年度检查表》《火灾自动报警系统定期维护作业书》《气体灭火系统定期维护作业书》《背景广播系统定期维护作业书》《防火卷闸定期维护作业书》》《安防巡更系统定期维护作业书》《安防监控系统定期维护作业书》《安防报警系统定期维护作业书》《安防车库治理系统定期维护作业书》《楼控系统网络操纵单元ＮＣＵ检查及车库进、出口测试》《楼控系统定期维护作业书》《卫星有线电视系统定期维护作业书》《综合布线系统维护作业书》四、弱电专业安防报警、监控、巡更系统检查步骤及专门情况的处理目的弱电专业人员检查安防报警、监控的检查步骤及专门情况的处理。范围弱电专业所有职员职责工程部经理对月检查记录进行月底批阅。弱电主管对月检查记录月底进行审批，了解检查结果。弱电工作人员必须按照本专业的安防报警系统月检查记录表进行检查，记录详细，有问题及时处理。工程部弱电专业安防报警系统检查流程步骤检查工作站主机工作状态。检查主机硬盘为工作站硬盘做碎片整理磁盘扫描。检查光驱、软驱读盘性能，如发觉异常报工程师，经工程师同意联系厂家。点击“警报历史”，检查本月内有无异常报警，并做好记录，假如发觉有硬件设备工作不稳定及时上报工程师。核对各楼层布防，布线，撤防是否全面。报警后确认每一个点处于正常工作状态。检查每一个点的名称及描述是否于实际相符，地址与实际点位是否一致，现场状态与主机反应是否同步。对应安防监控系统的联动报警点位应在监控系统中及时准确地切换到报警区域。每月检查出的问题详细记录，并填写弱电专业安防报警系统月检查记录表。工程部弱电专业安防监控系统检查规程具体内容检查监控器、距阵的工作状况，指示灯显示应正常。画面分割器应切换正常，录象机工作应正常。监视器工作有无异常，画面应清晰、内部无噪音、无抖动扭曲现象。检查摄象机电源工作电压应在额定范围内手操盘应操作灵敏，切换摄象机画面应准确迅速。检查监控工作站主机工作情况。检查主机硬盘容量，并定期整理磁盘碎片，详细记录见安防监控设备月检查记录表。检查主机光驱、软驱应能够正常使用，如有故障及时上报工程师，经工程部批准联系维保厂家维修维护。在监控系统中，操纵面板上各种按扭应操纵灵活。查看报警记录有无异常，并做好记录。安放报警系统联动报警后，监控系统应及时准确的切换。每月将检查结果填写到弱电专业安防监控系统月检查记录表。工程部弱电专业安防巡更系统检查规程具体内容检查工作站主机，工作状态应正常，有问题及时上报工程师。检查主机硬盘容量，对硬盘定期进行磁盘清理。检查主机光驱、软驱应能够正常使用，如有故障及时上报工程师，经工程部批准联系维保厂家维修维护。键盘鼠标应灵活自如。检查通讯器应在正常工作状态。以治理员身份进入巡更系统，检查各操作记录及时处理报警信息。查看巡更记录是否有异常，并做相应记录，详细信息见安防系统运行记录表。核对现场点位，显示屏所显示位置应与现场保安所在楼层区域对应。中文描述应正确。到现场查看巡更系统接口板指示灯应正常，并紧固其接线端子。每月将以上检查项目应详细记录于弱电专业安防巡更系统月检查记录表。相关表格《弱电专业安防报警系统月检查记录表》五、楼宇自控执机规程目的要求弱电人员规范日常的检查操作，保证设备正常运行，提高设备的使用寿命，并明确指出出现报警信息后的处理方法。范围弱电专业所有职员职责弱电主管对每周的运行记录进行批阅，对所有的改动项目进行检查。弱电工作人员每日必须按照设备检查流程对设备进行全面认真检查。楼宇自控执机规程具体内容弱电人员准时到岗。严格按照《楼宇自控设备检查流程》进行检查，检查记录要详细记录在楼控日检查表上。熟悉楼宇集成自控系统的工作原理、线路连接，出现故障及时排除。不得私自调整设备的设定值、操纵参数及运行方式。紧密配合空调、强电等专业的设备检修工作。工作时刻不得无故离岗、串岗，如必需离开须有人接管。保管好工具、电子钥匙并作交接。每日应打扫值楼控主机卫生，保持清洁。做好设备的日常保养，按时查看各系统运行情况，发觉设备故障应及时排除。系统报警信息的处理方法：系统出现状态报警，须核对系统运行状况再确认，不要随意删除报警记录。系统出现故障报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。系统出现重大事故报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。系统出现硬件报警应及时上报领导，通知相关专业采取措施保障设备正常运行。改系统参数设置或改变设备运行状态，须有工程师签字的书面通知。工作中做好所有运行记录，填写楼控系统日检查记录表。所有记录应详细，字迹要工整。相关表格《弱电楼控系统日检查表》六、消防系统设备检查规程目的弱电人员每次对消防系统进行检查具体项目及检测标准。范围弱电专业所有职员职责弱电主管对的测试记录进行批阅，对所有测试的项目进行检查。弱电工作人员必须按照消防系统设备检查流程对设备进行全面认真检查。消防系统设备检查规程具体内容检查消防设备指示灯状态设备起动操纵台，台面不应有报警信息。排烟机、补风机、正压送风机、各报警提示指示灯应正常。消防泵、喷雾泵、喷淋泵，各泵停止回答灯应正常。工作指示灯应正常，启动方式中“手动”指示应正常。消防紧急广播操纵台录放盘应处于关断状态，紧急时打开。功放盘应处于关断状态，紧急时打开。多线消防电话主机应正常。主报警系统供电系统主24V”灯应正常。主电工作”灯和“充电指示”灯应正常。电源直流输出电压指示应在37V处正常。报警探测器指示正常检查火灾报警、平面图自动显示系统是否正常，监视设备报警后，应能准确显示具体方位。检查智能火灾报警操纵器各项内容，配合其指示灯。核对时刻，以114查号台为准。查大厦各层探头故障信息，联动模块故障信息，有报警应询问保安当值人员现场是否有施工，并到现场维修。具体检查步骤：略火警信息显示报警，询问后若是误报，应立即进行主机复位。假如遇消不掉火警，则到现场维修故障设备。联动信息显示报火警后联动设备应正常启动。启动联动设备操作步骤：点击消防主机操纵台面的“联动”按扭，这时，假如有火警的情况下，系统内部预先设置好需要启动的联动设备自动显示在主界面上。当确认火警后，需要启动联动设备时，点击对应的数字按键，输入开启密码“****”，设备将启动。打印机应正常打印。检查各设备接线端子。端子应牢固无松脱，标号应清晰准确。每周检查气瓶压力数值，并将数值记录。气灭区检查气灭区气瓶支架是否牢固。钢瓶，选择阀，单向阀管道外观应无损伤。标牌是否脱落报警按扭应无损伤。机房内卫生应清洁。钢瓶内压力不应小于设计使用压力的90%，灭火剂的重量损失不得超过5%，否则应立即从新充装灭火剂。消防系统设备月检查表项目及标准要紧以检查设备正常运行情况为主。进入“系统故障信息查询”选项，屏幕上显示出“故障模块查询”和“故障探头查询”两个选项。点击“故障模块查询”选项后的对应数字键。屏幕上显示出对应各个回路的故障模块报警提示。确保所有模块无故障报警。假如出现报警，必须保障第一时刻恢复，保证设备正常运行。点击“故障探头查询”选项后的对应数字键。屏幕上显示出对应各个回路的故障探头报警提示。确保所有探头无故障报警。假如出现报警，必须保障第一时刻恢复，保证设备正常运行。具体检查项目参照《弱电消防系统设备月检查表》。七、卫星电视接收系统检查工作规程目的弱电人员对卫星电视系统进行检查的具体项目及检测标准。范围弱电专业所有职员职责弱电主管对检查记录进行批阅，对所有检查的项目进行监督指导。弱电工作人员必须按照工程部卫星电视接收系统检查工作流程对设备进行全面认真检查。工程部卫星电视接收系统检查工作规程具体内容检查卫星机房内所有设备工作情况，观看各个指示灯显示正常状态。检查各接线端子的紧固情况，有无虚接现象或松动现象。观看接收装置及高频头有无松动，天线部分是否偏移，接地应良好。观看有线电视节目的清晰程度，图象画面应清晰，卫星接收机工作正常。若出现问题，如画面极差，无图象，不能及时排除的问题要及时上报主管。在检查过程中，认真填写相关记录，并维保打算规程定期维保。每月第三周进行系统点位检查，检查内容见《TV信号增益测试表》。如测试中发觉异常，应及时检查输出电平，推断设备是否良好，如设备故障，应及时通知主管，安排维修。卫星机房应洁净整洁，温度应保持在22℃左右。检查干线放大器工作情况，每月测试各楼层信号增益，记录《TV信号增益测试表》相关表格《TV信号增益测试表》八、程控机综合布线系统工作规程目的弱电人员对综合布线系统的日常维护和检修的标准和规范。范围弱电专业所有职员职责弱电主管对所有综合布线工作进行监督指导。弱电工作人员按照综合布线系统工作流程进行施工和维护。综合布线系统工作规程定期检查电话电话机房内的跳线紧固情况，如有松动或脱落，应及时更换或紧固。整理表面凌乱的电话跳线,去除过期的废线。整理用户使用过后留下的相关废物。检查程控交换机的工作情况。定期安排打扫内部卫生，保证设备机房治理规定。同时，检查桥架，是否覆盖良好。检查布线情况，有无凌乱的线头，有无施工留下的废物，定期安排人员清理。定期巡视检查机房，保证室内卫生，做到洁净整洁并认真填写综合布线系统机房定期巡视表。新开通或变更、拆除的所有电话记录应详细，见综合布线记录表。每月整理综合布线记录表，从新整理用户资料。将统计出的电话清单每月上报治理公司。相关表格《综合布线运行记录表》第六章暖通空调组一、暖通机房安全治理规定目的保证空调给排水设备设施及系统安全运行，防止发生火灾事故。范围本制度适用于本公司治理范围内所有空调给排水系统、机房。职责工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。各岗职员按照本制度执行。操作规程锅炉房、天燃气表房、调压站、空调机房为重要防火岗位，为了保证系统正常运行，爱护公司财产及人身安全，所有职员必须遵守下列规定：要求每位治理锅炉房的职员必须掌握消防器材的使用，明白得安全消防知识。锅炉房、天燃气表房、天燃气小间严禁吸烟，严禁动用明火，非本岗位人员未经许可，不准进入。进入锅炉房进行维修需动用明火时，须采取消防措施，定出维修方案，报请公司保安部、物业部批准，并持保安部出具的动火证明，现场作业应有专业人员从旁监护。值班巡视人员应按时检查锅炉房、天燃气表房、调压站，并对天燃气管线、天燃气阀门、天燃气计量表等易燃部位做详细检查，防止渗漏，发觉问题要及时采取措施并做详细巡视维修记录。巡视锅炉房时要检查消防设施是否齐备完好，灭火器压力是否达到使用要求。对不合格的消防设备要立即更换，通知专业工程师及保安部，并做记录（更换日期）。机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏。当动用钻床、手电钻等设备时，除要做好防触电等措施外，还应严禁周围放有易燃、易挥发的油料、清洁剂、擦布、油丝棉等，还应远离电器，如无法远离时，要采取遮挡、覆盖等措施。不准将易燃、易挥发，易爆等危险物品随意带入机房，或将废油、废稀料到入地沟内。严禁将油料、稀料、清洁剂等危险物品遗放在设备上。机房环境潮湿时，应严格注意照明电器设备的安全用电防止漏电及短路现象发生。当火警发生时要及时采取紧急措施，防止事故的进一步扩大和蔓延（在保证人身安全的前提下），禁止莽动和盲动。及时通知上级和中控室，并及时关闭所有空调设备，切断冷水主机及水泵电源。爱护好现场做好详细事故记录。每人必须掌握机房内消防器材的使用方法。二、暖通机房巡检制度目的保证暖通机房内设备、设施和系统正常运行，及时了解运行状况，消除不安全隐患。范围本制度适用于本公司治理范围内所有设备机房，所有空调给排水专业人员必须遵守本制度及细则。职责工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。各岗职员按照本制度执行。制度按照交接班中内容对锅炉、冷水机及其附属设备、安全装置进行检查。认真详实记录各有关数据。认真查看天燃气压力表，压力范围是否在正常范围内，调压箱内各阀门应处于相应开启/关闭状态，任何人员未经同意不得擅自进行操作。调压箱内应无任何泄漏现象。如天燃气压力与要求不符，要及时与天燃气公司或调压器厂家取得联系，进行调整。如有解决不了的问题要立即通知天燃气公司，将相关阀门关闭，通知工程部领导。每周巡视一次燃气管道，发觉有腐蚀部分要做防腐处理。对热交换罐、所有阀门、压力表、温度表、调节装置、观看孔进行检查，发觉问题及时解决。检查温度、压力、配电柜、操作柜、多功能显示装置是否准确、正常。有无超前或滞后现象并采取措施。随时注意观看电器设备运转情况及电源电压等，应维持在220V+5%380V+5%范围。不得私自提高或降低锅炉运行标准，设定参数，严禁违章操作，确保锅炉正常运行。巡检过程中，发觉设备损坏或失灵，应及时修理或更换，30分钟处理不了的，应及时向领班汇报，并做详细记录。常用工具应摆放整齐，完备无缺，以便在维修时拿取方便。各巡视人员每次进入机房时必须在机房巡视记录上写清时刻、姓名、出门时必须锁好机房门并关灯。各巡视人员应熟知各机房位置及各设备的性能和操作方法，严格按操作规程进行操作。各巡视人员有责任保持机房内卫生，如有垃圾应及时清理。各巡视人员不得随意乱动非本专业设备，假如以上设备出现故障应立即通知主管工程师。如本专业设备出现故障，应立即排除故障假如30分钟未完应通知领班派维修班人员修理。同时做好维修记录。空调机房巡视要紧内容：皮带、风机轴承、电机底座是否完好、过滤网、冷凝水池是否畅通等。机房内照明是否完好，否则通知有关部门修理。机房内相关电器设备是否完好。供回水温度、水压是否正常，新风加湿器是否正常。排风设备运行是否正常，有无异常噪音，检查排风机有无反转现象及风机皮带是否完好有无断裂现象。消防泵、喷淋泵、喷雾泵、生活水泵、污水泵的选择开关应置于自动位置，操作标志应简单明确。每二小时巡视检查一次，并认真详实的做好记录。消防泵，喷淋、喷雾泵每15天试泵一次以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。操作人员在2米高度以上检修设备（包括开关、阀门等）时，必须带好安全帽，系好安全带，扶梯要有防滑措施，要有人扶持爱护。以上制度必须严格执行，领班每周检查2~3次主管工程师每周检查一次。检查结果纳入考核。工作中如出现矛盾，问题，不推诿，不扯皮，应以工作为第一，顾全大局，并向上一级主管汇报。相关文件《工程部各专业巡检制度》《工程部暖通机房安全治理制度》《燃气热水锅炉运行标准》相关表格《暖通机房巡视签到表》三、锅炉房设备操作规程目的保证锅炉正常运行，正确规范操作锅炉。范围本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业职员必须遵守本制度。职责工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。各岗职员按照本制度执行。操作规程：（依照现场设备情况确定）相关文件《锅炉房安全防火责任制度》四、冷冻机组操作规范目的保证冷冻机组正常运行，正确规范操作冷冻机组。范围本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业职员必须遵守本制度。职责工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。各岗职员按照本制度执行。制度每天开机前要了解上一班冷水机组运行情况及故障停机的缘故。检查冷冻水和冷却水系统是否缺水，压力是否正常，检查电源是否正常。检查冷冻机组油温加热器是否工作正常，油温应在43℃以上，油位(两个视镜中有一个能看到油)、油压是否正常。检查机组所对应的冷冻水及冷却水阀门是否处在开启状态。开启与机组相对应的冷却水泵，再开启与机组相对应的冷冻水泵。检查冷却水、冷冻水温度是否正常。开启与机组相对应的冷却塔风扇，冷却水温度不得低于15℃(若低于15℃不能开机)。开启冷水机组，并注意观看机组运行情况是否正常。机组运行电流设定值不得大于100﹪。电流指针的摆动，机器有无异常。运行中，依照负荷情况调整冷水机组的运行台数及出水温度，便于机组达到最佳运行状态，严格操纵能耗。按时记录机组数据.确保机组各项温度、压力等运行参数在厂商规定的范围内。按时测试冷却水及冷冻水水质情况，及时进行投药工作。按时停冷水机组，停冷却水泵和冷却塔风扇，冷冻泵运转一段时刻后再停泵。冷冻机组运行时，没有投入运行机组的水阀门不得开启。各值班运行人员加强学习掌握冷冻机运行时参数，接近临界值时的处理方法。相关文件《空调系统运行操纵标准》《中央空调系统应急处理方案》《开利19XL（R）冷水机组运行维修操作手册》相关表格《冷水机组运行表》五、水泵操作规程目的保证变频补水泵正常运行，正确规范操作变频补水泵。范围 本制度适用于本公司暖通专业，所有暖通专业职员必须遵守本制度。职责工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。各岗职员按照本制度执行。变频泵制度补水泵正常情况下操纵开关应置于自动挡，经常检查水泵旁压力表。正常情况下变频补水泵不得置于手动状态，如置于手动状态，在开泵前一定要检查水泵的压力表。开泵前预备检查水泵及系统零部件是否齐全完好。如：所有紧固件是否紧固；连轴器间隙是否合适；水泵注油孔是否已按规定注油；仪表、阀门是否完好等。进行手动盘车是否正常，应不卡不重，否则应查明缘故进行处理。在检查机械部分时，不得将水泵电路开关合闸使电机处于带电状态，且在配电柜上挂有“有人操作，不许合闸”标牌。检查系统压力是否正常，如不正常，应查明系统缘故进行处理。检查系统是否有跑、冒、滴、漏现象存在，如有必要及时处理。但水泵轴的正常滴漏不含在内。在开变频补水泵后5分钟内要随时观看压力表，并做好记录.排水泵（潜水泵）操纵箱上转换开关拨到“手动”位置。按启动钮，开启水泵排水。经检查无问题后按停止钮，水泵停止排水。将操纵柜上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自投运行状态。将操纵箱上开关拨至0位即可关闭水泵。按停泵按钮后，严禁立即再按启泵按钮，否则会造成设备管路损坏等重大事故。因此，特不规定，停泵一分钟后才同意按启动按钮，待无异常情况后方同意离开开关柜。5.相关文件《空调系统运行操纵标准》六、水质化验操作规程目的保证空调和锅炉正常运行，延长使用寿命。范围本制度适用于暖通专业，所有暖通专业职员必须遵守本制度。职责工程部经理及专业工程师负责本制度执行情况的监督检查。水质化验员按照本制度执行。制度为延长锅炉，空调系统使用寿命，达到安全运行的目的，必须进行水处理。大厦锅炉，空调系统水处理采纳阳离子树脂交换的方法进行。水质化验员必须保证每班化验一次，要紧对锅炉的补给水，空调系统的给水硬度，含氧量，PH值进行化验。化验后将数据填写于（水质化验记录表）表中，并由化验员签字。化验时应做到细致准确，务必精益求精。必须保证锅炉，空调系统给水硬度小于0.25毫克当量/升，含氧量小于0.1毫克，PH值在7.5—9.0之间。做到化验器皿清洁卫生，各种药品码放整齐，文明操作。化验过程：打开取样器阀门放水一分钟，冲洗取样瓶三次，取水样100毫升加入氨缓冲液3—5毫升，再滴2~3滴酸性铬黑T指示剂，用0.005N的EDTA标准液滴定至溶液由酒红色变为蓝色为止，记下EDTA标准溶液消耗量后计算硬度。相关文件《水质操纵标准》相关表格《水质化验记录表》七、洗衣房设备的巡查与维护制度：（需依照现场设备情况作部分更改）[一]洗衣机（一）、简介：（二）、规格型号：（三）、机器安装完毕后，需做以下几点检查，以消除运输、储存、安装过程中机器受到某些损伤或失灵的部件。检查各管道和密封接头有否损伤；各电器原件、接插件有否松动；机械部分各连接螺栓有否松动；支承阻尼是否松脱。（四）、巡查制度：1、每天巡视洗衣机的蒸汽、进水管道有否泄漏，如发觉异常做好记录，查明缘故，有重要情况及时报告主管或经理，妥善处理。2、巡视洗衣机的振动是否处于良好状态，有无异常响声，如有及时报告和处理。（五）、操作规程：1、开机前的预备工作。A、打开总电源开关（机外）B、打开压缩空气开关（机外），使压力务必保持在规定范围内。C、打开进水开关（机外）D、打开蒸汽开关（机外），蒸汽压力保持在规定范围内。E、预备好洗涤物和适量洗衣粉（无泡型）F、打开机器总电源（电器箱内黑色空气开关）G、按“开门”键打开机器前门，装入洗涤物，再按“开门”键，关闭前门。2、开机（严格按照屏幕提示操作）（1）手动；手动操作流程：洗涤、注水；中脱；洗涤、注水；高脱；高脱；开门。（2）自动。（六）、机器的维护和保养：为了便于机器能保持最佳性能及最好的经济效益，在日常使用时要经常对机器作一些必要的维护和保养，请按以下几点进行。1、对主轴承座两侧轴承，应定期用油杯压注润滑脂，一般每运行30~50小时一次。2、经常检查主轴承座下部放水口是否通顺，以保证轴承无积水，延长轴承寿命。3、对气源处理三联过滤器应定期放水，油雾器油杯应即时补油，用油，规格为10#或20#机械油。4、因本机在脱水时，振动频率较高，专门容易引起螺丝、接插件松动，因此应经常检查主轴承座、门铰链座、电机座螺栓、螺钉、螺母是否松动，以确保安全。5、皮带如有松弛现象，应及时张紧三角胶带。6、因变频器要求安装在干燥通风场合，困此，本机安装时要求通风设施良好。7、若长期闲置不用，请先加注润滑脂一次，再洗涤10分钟左右，让轴承被润滑脂充分浸润。[二]干洗机：（一）规格型号：（二）操作规程：1、过滤预备：这一操作需要在液箱充液之后立即进行；2、差不多洗涤循环：烘干时，可依照不同的衣料来设置相应的烘干温度。3、洗涤技术：关于那些较脏的衣物，需增加预洗过程；4、过滤器的清洗：当过滤器压力升高，需要清洗过滤器。（三）、巡视制度：1、巡视制冷压缩机和空气压缩机能否正常工作；2、检查皮带张紧情况；3、定期检查密封圈；4、检查电机转向。：（四）、维护和保养：（需依照现场设备情况及设备使用讲明作部分更改）1、每4次循环后（每天维护），清理毛绒捕集器和清洗钮扣捕集器；2、每50次循环后（每周维护），检查空气压缩机及气动系统；检查制冷机组制冷剂的消耗情况；检查制冷机组的操纵系统；放掉气动三联件的积水；3、每200次循环（每月维护），清洗液水分离器；往气动三联的油杯内加油；4、每500次循环（每季维护），清理热交换器上的毛绒；清理内缸背面的毛绒；清理风道内的毛绒；5、每50次蒸馏（每季维护），拆卸蒸汽安全阀交有关部门鉴定；6、每2000次循环（每年维护），拆卸各类计量仪器、仪表交有关部门鉴定；往空气压缩机内加油。[三]干衣机：（依照广电大厦现场设备情况确定）（一）、简介：（二）、规格型号：（三）、操作规程：（常规）1、初上电，显示实际温度，时刻显示为00，电源指示灯亮；2、按设置键，设置温度和时刻；3、在关门与无缺相情况下，按启动键，进入运行状态；（四）、巡视制度：