电大专科《物业管理实务（1）》论述题题库及答案（试卷号：2225）

第11页共11页电大专科《物业管理实务〔1〕》阐述题题库及答案〔试卷号：2225〕电大专科《物业管理实务(1)》阐述题题库及答案〔试卷号：2225〕阐述题1.阐述进步物业管理效劳质量的途径。答：(1)管理者要确立管理与效劳的质量意识。效劳的好坏、优劣却是影响整个管理效劳的关键因素。优质的商业环境、优美、配套完善的居住环境以及物业的造型、用料，是业主或非业主使用人决定购置、租赁某一物业单位的主要原因；同样，优质的物业管理效劳自然会坚决业主的选择，劣质的效劳却会使业主望而却步，业主完全可以回绝这种劣质的效劳。进步物业管理效劳的质量，管理者要确立管理与效劳的质量意识。(2)制定并遵循合适与适度的质量标准。进步效劳质量没有止境，并不是说物业管理效劳质量没有标准，不讲标准。物业管理效劳的质量标准，是指平安、舒适、高效、文明的居住、商务及其他效劳，满足业主生理和心理两方面的需要，并保持其可靠性、一贯性。它包括物业的建筑、装饰、园林、设备、设施条件和维修保养、清洁卫生、管理程度和效劳等各个方面。(3)建立物业管理效劳质量体系。为了进步物业管理质量程度，建立一套完好的企业效劳质量体系，，既用利于物业管理质量程度的进步，又便于管理工作的考核和评估。一般来说，质量体系由以下几个根本局部构成：内部组织管理质量系统；内部运作管理质量系统；效劳过程的质量系统；客户效劳的质量管理系统。2.试述物业管理处〔中心〕的职责。答：物业管理工作不仅是对物业本身的管理，更重要的是对物业的业主和非业主使用人提供综合效劳。管理处是整个物业管理企业指挥链的终端，管理处的员工处于直接面对业主和用户的第一线，在管理中起着执行实际操作和协调的作用。物业管理处的主要职责包括：(1)全力做好公共效劳工作。(2)根据条件和业主需要积极开展专项效劳和特约效劳。(3)组织业主和用户开展社区文化活动，促使住户间建立友好和谐的邻里关系。(4)协助政府职能部门履行职责进展社会综合管理。(5)完成企业总部下达的工作任务。3.试述物业档案资料管理的重要性。答：物业档案资料管理的重要性如下：(1)物业档案资料的管理是开展物业管理的前提：物业是一个复杂的建筑物有机系统，要发挥其正常的功能，要根据物业的性能、设备设施的设计要求合理使用’常规保养、定期修缮、科学管理。物业资料的健全是管理施行的前提。(2)健全有序的资料档案是进步管理效率的重要条件。(3)搞好资料档案的管理，有利于进步管理程度，开展评优、创优工作。4．试述物业管理处的职责。答：物业管理工作不仅是对物业本身的管理，更重要的是对物业的业主和非业主使用人提供综合效劳。管理处是整个物业管理企业指挥链的终端，管理处的员工处于直接面对业主和用户的第一线，在管理中起着执行实际操作和协调的作用。物业管理处的主要职责包括：(1)全力做好公共效劳工作。(2)根据条件和业主需要积极开展专项效劳和特约效劳。(3)组织业主和用户开展社区文化活动，促使住户间建立友好和谐的邻里关系。(4)协助政府职能部门履行职责进展社会综合管理。(5)完成企业总部下达的工作任务。5.试述物业管理投标书的编写要求。答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：(1)针对性。投标的目的就是为了在招标活动中成功。因此在编写标书、确定方案时，一定要有针对性，为保证自己的竟标方案具有针对性，需做好如下工作；现场调查；分析^p研究；拟定管理方案；投标书的编写，应该有的放矢，针对性强，可以增加评标专家对该企业物业管理程度的理解。(2)可操作性。首先是标书中要根据目的物业的详细情况提出实在可行的物业管理方案和措施，要充分考虑到管理效劳对象的承受程度。其次是标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。再次是所提的管理方案，必须在经济〔管理费的收支〕上根本平衡。所以评标委员会专家对管理方案中的经费通常要求持平，略有盈余，这样的方案才算好方案。也就是招投标者都得到“双赢”，才是具有可操作性的方案。(3)表达企业的优势和专业程度。一是针对目的物业的某个特色来展现自己的优势二是物业管理企业都重视发挥自己专长，然而有些特长，大家都有，或者近似雷同，其效果也就不明显。为此，在介绍自身优势时，要重视宣传“人无我有，人有我优”的特色。(4)深入理解业主的意愿。投标的目的是获得目的物业管理权，因此，在编写投标书时，一定要按招标书提出的要求来组织方案设计，尽量使所做的标书得到评委的承受或认可。6.试述管理规约的内容。答：物业效劳企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：(1)针对性。(2)可操作性。(3)表达企业的优势和专业程度。(4)深入理解业主的意愿。7.试述物业管理企业在社区文化建立中的作用。答：(1)在社区文化建立内容上的选择作用。物业管理小区的社区文化建立内容非常广泛，它既包括社区文化的硬件建立，也包括社区文化的软件建立。它是围绕创立文明小区的目的，开展全部社区文化教育建立工作，是一种有组织的区位性社会行为。界定社区文化建立的内容。应考虑驼／T--个因素：一是社区居民在文化方面的切身利益需要；二是政府在社区内开展社区文化工作的需要；三是物业管理企业在社区文化建立上的总体目的需要。物业管理企业只有将这三个方面的因素综合考虑，才能确定物业管理小区文化建立的内容，虽然基层政府部门和业主要参与其中，但物业管理企业在内容的选择上具有主导作用，是非常明显的。这也是各具特色的小区文化生成的前提条件。(2)在社区文化建立过程中的效劳作用。物业管理企业在其经营管理中间接为社区文化建立效劳。现代城市住宅区规划有序、环境良好、配套齐全，既有独立的私人空间，又有交往的公共场所，住户来自各单位各行业，异质性程度强，住户更具独立色彩。住户问的生疏更加造成了交往障碍。物业管理企业的效劳不但发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，而且为物业所有人和使用人创造整洁、文明、平安!舒适的生活和工作环境。形成管理者与对象之间的互相尊重，形成和谐的小区人际关系。与此同时，物业管理企业组织开展各种直接的社区文化活动，它还能给人们提供一神文化消遣，起到给居民的轻松、舒适、愉悦的精神效劳作用。(3)在社区文化建立中对有文化差异小区居民进展的文化整合作用。它是指在社区文化建立中通过社区文化习得、文化薰陶、文化诱导等影响、标准居民的行为并形成共同的价值观和共通的行为形式。文化功能整合主要作用，一价值整合。这是整合功能中最重要的一种功能。由于居民来自不同的文化区域，价值观的差异，便会产生不同的价值取向，由此造成多种矛盾冲突和利益纠葛。因此，物业企业有必要通过社区文化活动，充分发挥文化的价值整合功能，实现居民对小区文化观念的认同，从而使整个小区的人际关系融洽、群体行为协调。二标准整合。社区标准是根据有关法律标准和道德标准制定的维持社区秩序，调整人与人之间社会关系的行为准那么，如社区公约、居民守那么、居住区管理规定等。(4)在社区文化建立中的统筹、协调作用。社区文化建立的社会性，决定了物业管理小区的社区文化建立的主体具有多元性，它需要参与，不仅有物业管理企业、业主，还有众多的相对独立而又彼此联络的基层政权部门和以及其他社会组织。为了使这些部门和组织在参与文化建立过程中步调一致，物业管理企业要根据小区特色文化建立的总体规划，将众多的社区文化建立主体的目的进展统筹、协调，从而推进社区文化建立的有序开展。详细来说就是在社区成员在共同目的、利益和信念的根底上；通过构建社区文化共建机制，使社区各种力量互相作用、互相吸引，从而形成一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应。从而不断释放出整体效益。(5)在社区文化过程中的稳定器作用。物业管理企业通过社区文化建立，活泼气氛，凝聚人气，协调人际关系，缓解邻里矛盾，从而起到解决社会问题，维持小区社会的稳定的作用。由于物业管理小区的社区文化建立是一项根底性、经常性、长期性工作，区别于以往城市社区文化工作的突击性、政治性和形式等特点。这就使社区文化建立与社区全体成员长远目的、根本利益严密相联，并为全体成员所认同承受。社区文化能使社区成员从内心产生一种积极向上和进取的精神。居民们在社区文化活动中逐步产生对共同的生活理念的认同感，对小区文化及其他小区事业开展的使命感，由此形成目的的共同性、价值的共识性和情感的交融性，激发出对本社区的归属感和向心力。政治稳定、经济稳定、社会稳定，说到底取决于群众的稳定，人心的稳定。众多现代物业管理小区的稳定又是城市的社区稳定的的根底。物业管理企业在社区文化过程中发挥着内在稳定器作用。8.试述员工培训的意义。答：(1)员工培训可以改变目前物业管理企业整体素质，特别是员工素质不高的问题。(2)员工培训可以缓解的物业管理人才缺乏的矛盾。(3)员工培训可以满足物业管理企业在使用新技术、新材料和开拓新业务、新领域的需要。(4)员工培训可以开发人力资、培植企业文化、形成企业精神实现企业的长远战略目的。9.试述业主委员会的权利和义务。答：业主委员会代表着该物业的全体业主，其权利根底是对物业的所有权。因此，业主委员会作为业主大会的执行机构，必然具有以下权利：(1)召集和主持业主大会会议。(2)组织修订业主公约、业主大会议事规那么。(3)决定聘请、解聘物业管理企业。(4)审议决定共用部位，共用设备设施维修基金等物业管理基金的筹集、使用和管理。(5)审议物业管理企业制定的年度管理工作方案，年度费用概预算报告。(6)检查监视物业管理企业的物业管理工作。(7)监视公共建筑、共用设施的合理使用。(8)业主大会赋予的其他职责。业主委员会的义务有：(1)筹备并向业主大会报告工作。(2)执行业主大会会议通过的各项决议，承受广阔业主的监视。(3)贯彻执行并催促业主、用户遵守物业管理法律、法规和政策以及业主公约的规定，协助、支持和配合物业管理企业落实各项管理工作，对业主、住户开展多种形式的宣传教育。(4)严格履行物业管理效劳合同，保障本物业建筑物的各项管理目的的实现。(5)承受政府行政主管部门的监视指导，执行政府部门对本物业建筑物的管理事项提出的指令和要求。(6)不作出违背法律、法规和政策规定，不违背业主大会的决定，不作出损害业主公共利益的决定。10.试述物业管理资金的使用应遵循的原那么。答：物业管理企业是受业主委员会的委托提供物业管理效劳的，物业管理费是业主预付给物业管理企业用于委托物业管理效劳的费用，资金所有权属于业主，物业管理企业在使用物业管理资金时应遵循以下原那么：(1)“必要合理”原那么。物业管理效劳收费是业主预付的，属于业主，要事前预算，事后核算，数量有限，物业管理资金的使用应当贯彻“必要、合理’’的原那么，把有限的物业管理资金用在必要的物业管理工程上。(2)“效劳第一”原那么。为业主效劳是物业管理企业的本质和宗旨，物业管理企业是承受业主的委托对其提供效劳(管理其物业)，物业管理的资金使用必须贯彻“效劳第一，，的原那么，确保物业管理资金的使用与物业管理效劳范围相适应，与提供管理效劳的质量一致。(3)“方案使用”原那么。物业管理资金筹集后必须妥善管理，实行分类储存，全面安排，方案使用，防止因用资失控而导致业主(使用人)以及物业管理企业自身蒙受损失。(4)“合理收益”原那么。物