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文档简介
资产评估报告(15篇)资产评估报告(15篇)
在不断长进的时代,越来越多人会去使用报告,我们在写报告的时候要注重语言要精确 、简洁。那么,报告到底怎么写才合适呢?下面是我帮大家收拾的资产评估报告,欢迎大家共享。
资产评估报告1
按照国家有关法律、规则制度和上市公司信息披露要求,我们接受XXXXXXX的托付,按照国家有关资产评估的规定,根据公认的资产评估办法,对江苏国际询问评估公司所作的XXXXXXX部分经营性资产及相关负债的资产评估报告及评估结果举行复核并发表看法。我们本着自立、客观、科学、公平、谨慎原则,仔细审核了江苏国际询问评估公司出具的苏国咨〖1998〗281号《XXXXXXX资产评估报告书》,并对上述经济行为所涉及的资产及相关负债举行了市场调查与询证、验证,因为我们无法调阅江苏国际询问评估公司的相应评估底稿,在实施了替代程序的基础上,现就江苏国际询问评估公司1998年6月10日出具的苏国咨[1998]281号资产评估报告书评估结论的公允性,发表如下复核看法:
一、托付方简介
㈠托付方
公司名称:XXXXXXX公司的法定代表人:XXXXXXX
公司注册资本:人民币伍仟陆佰壹拾贰万元。营业执照注册号:XXXXXXX企业类型:股份有限公司公司注册地址:XXXXXXX邮政编码:214244㈡企业概况:
XXXXXXX是按照《中华人民共和国公司法》等有关法律、规矩,并经江苏省人民政府苏政复[1998]160号文批准于1999年11月8日发起设立的股份有限公司。
公司的经营范围:许可经营项目:生物柴油的生产、销售;普通经营项目:
石油制品、化工产品、日用化学品的生产、销售产,自营和化理各类商品及技术的进出口业务。
公司现生产绝缘用油、特种润滑油、特种油剂等精细化工产品20多个系列,达200多个品种,是集研发、生产、销售、服务于一体的民营科技企业。公司现占地200余亩,拥有国内最先进的酯化、蒸馏、精馏、全自动调合、全自动罐装、磺化、脱蜡等多套生产装置,库存容量达5万多吨。公司主导产品为绝缘用油(低粘度变压器油),产销量达总产品的65%以上。
二、评估报告的合规性
1、XXXXXXX与XXXXXXX举行整体改制为股份有限公司的经济行为分离得到了宜兴市《关于设立XXXXXXX的请示》宜政发【1998】147号、《无锡市人民政府关于设立XXXXXXX的请示》锡政发【1998】157号及江苏省人民政府苏政复[1998]160号文的批精确 认;
2、XXXXXXX根据江苏省人民政府农村集体资产管理办公室苏农集[1997]16号文件关于印发《江苏省农村集体资产评估管理暂行方法》的通知规定办理了资产评估项目备案记下;
3、江苏国际询问评估公司是经国家有关部门批准并授予非证券业评估资历的中介机构,具有合法的资产评估资历证书,资历证书编号11002,批准文号:农乡企资96第02号,发证机关:农业部乡镇集体资产评估管理工作领导小组;签署报告的人员:严伟新、潘荣祥、郭秀惠,符合报告基准日的规定。具备国家认可的资历,出具报告合规。
4、XXXXXXX已按有关规定出具了允诺函;并按有关规定提供了资产产权证实等法律性文件、证书。
三、评估报告的有效性
江苏国际询问评估公司按照XXXXXXX举行企业股份制改造的目的,对XXXXXXX股份制改造涉及的整体资产举行了评估,并与XXXXXXX签署了资产评估托付协议书。本次评估的基准日按照企业股份制改造的进程确定为1998年4月30日,并于1998年6月10日出具了苏国咨[1998]281号资产评估报告书。评估
报告书已按规定到有关部门举行了备案记下,评估报告有效。
四、评估办法的合理性
江苏国际询问评估公司按照托付评估资产类型,挑选了与之相匹配的资产评估办法。因签字资产评估人员已离开该公司,并且该公司已于20xx年举行了工商注销,因此我们无法调阅该公司资产评估工作底稿,经过我们实施替代程序批阅企业财务资料及对现时仍存在的实物资产原评估基准日的评估原值举行追溯性评估,我们认为资产评估人员,按照资产评估目的,恰当的挑选了评估办法和与之相匹配的评估价格标准,评估办法的挑选符合评估基准日的相关规定。
五、评估程序的适当性
江苏国际询问评估公司在资产评估过程中,按照托付资产评估类型和特点,履行了不同的评估程序。经我们重新批阅审计报告及评估报告中所表达的《资产评估说明》,其所揭示的评估程序,我们认为执业资产评估人员在资产评估过程中,履行了须要的、适当的评估程序,从而保证了评估结论的客观与公允。
六、评估结论的公允性
江苏国际询问评估公司所做的XXXXXXX企业股份制改革评估项目,资产评估范围为XXXXXXX整体资产。经评估,截至1998年4月30日止,纳入评估范围的总资产账面值为40,290,816.92元,调节后账面价值40,290,816.92元,评估价值为44,727,164.00元,减值率为11.02%;总负债账面价值为36,347,518.35元,调节后账面价值为36,347,518.35元,评估值35,556,571.00元;净资产账面值为3,943,298.57元,调节后账面值为3,943,298.57元,评估值为9,170,593.00元,增值5,227,295.00元,增值率为132.56%。详细评估结果如下表:
金额单位:人民币元
1、评估基准日确实定
确定基准日为1998年4月30日,主要基于企业本次评估目的需要,同时年中数据精确 。
2、评估依据和参数选取
评估依据较为充分,评估参数选取基本合理,各项资产的评估基本符合评估操作规范看法要求。但同时存在以下问题:
(1)存货-辅助材料中少部分项目未分明细;(2)部分往来款中对于负数没有举行重分类调节;
(3)固定资产-机器设备中个别小项目缺少规格型号。但不影响总体的评估结论。
3、评估结论分析
1)流淌资产减值75.29万元,减值率2.25%,减值缘由主要为应收账款中对实际不能收回的往来款作了评估减值处理。
2)固定资产增值518.93万元,增值率82.86%,其中房屋建造物增值150.73万元,增值率74.83%,增值的主要缘由为房屋重置成本高于账面原值所致;机
器设备增值327.72万元,增值率87.21%,增值的主要缘由为:主要设备为自制油库,其建筑成本除主要材料举行资本化外,辅材、建筑劳务费用多在当期费用中列支。
综上所述,我们认为评估增、减值是合理的,就评估基准日而言,评估结论是公允的。
七、期后事项说明
评估基准日后,企业正常经营,无重大期后说明事项。
八、复核结论
经我们对江苏国际询问评估公司所作的XXXXXXX整体资产的资产评估报告及评估结果(苏国咨[1998]281号)举行复核,其评估报告是合规有效的、评估办法是合理的、评估程序是适当的、评估结论是公允的。
九、其他说明
本公司出具的复核看法是基于:
1、托付方提供了资产产权权属文件及文书,产权无争议;本次复核报告涉及的有关法律文件及相关材料由托付方提供,应该对其完整性、真切性和合法性担当法律责任。我们在复核过程中对其真切性、全面性举行了力所能及的核对。2、托付方提供的资料及江苏国际询问评估公司所做的XXXXXXX拟股份公司变更资产评估项目资产评估报告书及托付方提供的其他资料是真切牢靠的,无虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
资产评估报告2
我所接受托付,遵照中华人民共和国有关资产评估的政策、规矩,本着客观、公平、实事求是的原则,根据业务托付书设立的条件,对托付评估的资产现值举行评估。现将评估结果报告如下:
一、评估目的
按照托付书所定,本次评估目的是为确定电子技术有限公司设立时投资者、投入的实物资产的现行价值。
二、评估对象
按照评估目的,本次资产评估的对象为打印机45台(详见评估明细表),按照先生与先生的协议,其中属于先生的为万元,其余的属于先生。
三、评估基准日
年月日。
四、评估原则
我们按照中华人民共和国的有关规定,遵循真切性、公证性、科学性、自立性、替代性和可行性原则,对评估对象举行评定估算。
五、评估依据
1、业务托付书;
2、国务院颁发的《国有资产评估管理方法》和国家国有资产管理局颁发的《国有资产评估管理方法施行细则》;
3、托付人提供的有关原始发票和资产清单;
4、有关资产的现行市场价格资料;
5、其他有关资料。
六、评估办法与计价标准
按照委估资产的特点,确定采纳重置成本法举行评估。
计价标准采纳评估基准日的价格标准。
七、评估结果
按照上述评估办法与计价标准评估后,我们认为托付评估的资产于评估基准日(年月日)的现行价值为人民币元。
附件:
1、资产评估明细表
2、有关原始发票复印件
3、资产评估资历证书
机构负责人:(签字)
项目负责人:(签字)
会计师事务所:(章)
年月日
资产评估报告3
申请人:张三,男,汉族,19XX年12月21日生。住址:XX市XX区。身份证号:XX
申请事项
1、申请法院对被告名下大保健有限责任公司资产举行评估。
2、申请法院对被告拥有的路虎揽胜、欧宝举行评估。
3、申请法院对被告几处房产举行评估。
事实和理由
申请人诉被告李四离婚一案,贵院已经立案受理,因无法精确 认定申请事项中所列财产的价值,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条等有关规定,特向贵院提出上述申请,望予批准。
此致
敬礼!
20xx年x月x日
资产评估报告4
中化国际控股有限公司:
中化国际建设集团股份有限公司:
某某资产评估(武汉)有限公司接受泛海控股有限公司(以下简称“中化控股”)及中化国际建设集团股份有限公司的共同托付,依据国家有关资产评估的规定,本着客观、自立、公平、科学的原则,根据公认的资产评估办法,对中化国际控股的投资性房地产于评估基准日20xx年5月31日的市场价值举行了评估工作。本公司评估人员根据法定的评估程序,对托付评估所涉及的中化国际控股有限公司的投资性房地产实施了实地查勘、市场调查,对该房地产所处宏观、微观环境、历史经营情况及将来进展前景举行了分析、论证,采纳收益法对中化国际控股有限公司的投资性房地产在20xx年5月31日的市场价值作出了公允反映,现将评估状况及评估结果报告如下:
一、托付方、被评估企业和业务商定书商定的其他评估报告使用者概况
(一)托付方及被评估单位:中化国际控股有限公司
1、注册地址:北京市朝阳区工人体育场西路18号光荣国际公寓1号楼底商3C
2、法定代表人:卢志强
3、注册资本:人民币21000万元整
4、实收资本:人民币21000万元整
5、公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股)
6、经营范围:许可经营项目:(无)。普通经营项目:实业投资、资产管理;经济技术管理询问;出租位于北京市朝阳区工体西南角光荣国际公寓的办公用房;
7、截止20xx年5月31日,公司注册资本为人民币21000万元。
目前企业股权构成如下(单位:人民币万元)
股东名称投资金额投资比例
卢志强1620077.14%
黄琼姿240011.43%
卢晓云240011.43%
合计21000100%
托付方二:中化国际建设集团股份有限公司
中化国际建设集团股份有限公司由中化国际控股集团股份有限公司和北京市小梅沙实业股份有限公司于1994年7月出资组建,现股权状况为:
投资者名称投入资本(万元)投资比例
中化国际控股集团股份有限公司440919.91355496.75%
北京市小梅沙实业股份有限公司14811.2632463.25%
合计455731.1768100%
1、注册地址:北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座22层
2、法定代表人:卢志强
3、注册资本:455731.1768万元
4、实收资本:455731.1768万元
5、公司类型:其他股份有限公司(上市)
6、经营范围:许可经营项目:无。普通经营项目:承办国内外投资开发项目;经营房地产业务及物业管理;投资兴办实业(详细项目另行申报);资产管理;建造设备、建造装点材料的购销;自有物业租赁;企业管理询问
7、中化国际建设集团股份有限公司于1994年在深圳证券交易所挂牌上市,股票代码000046。截至20xx年末,公司总资产为234.37亿元,总股本为4,557,311,768股。中化国际建设集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务等于一体,具备大体量、多业态综合开发能力,产品笼罩一般住所、商务公寓、酒店、写字楼及大型城市综合体等多种业态。对品质不懈追求、对细节力求精美、对服务专业专心,中化国际建设始终如一,致力于为客户提升价值。中化国际建设目前拥有17家控股子公司,开发的项目分布于北京、深圳、武汉、上海、杭州、青岛等中心城市,知名项目包括北京中化国际居住区、光荣国际公寓、深圳中化国际拉菲花园、武汉中央商务区项目、杭州中化国际中心、青岛中化国际名人广场等众多建造精品
(三)投资性房地产
(1)投资性房地产的分类
投资性房地产包括已出租的土地使用权;持有并预备增值后转让的土地使用权;已出租的建造物。
(2)投资性房地产的计价
投资性房地产按其成本作为入账价值,外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出;自行建筑投资性房地产的成本,由建筑该项资产达到预定可使用状态前所发生的须要支出构成。对投资性房地产采纳公允价值模式举行后续计量,外购或自行建筑的投资性房地产根据取得时的成本举行初始计量。不对投资性房地产计提折旧或举行摊销,在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调节其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
(3)投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的用途转变为自用时,则自转变之日起,将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产,以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采纳公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产根据转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入全部者权益。
当投资性房地产被处置,或者永远退出访用且预计不能从其处置中取得经济利益时,终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
深圳市万泽房地产开发有限公司近二年及基准日当年资产负债状况
见下表:
(四)其他评估报告使用者
资产评估管理机构、国有资产监督管理部门及其他相关部门。
二、评估目的
本次资产评估受中化国际控股有限公司及中化国际建设集团股份有限公司的共同托付,中化国际控股有限公司拟转让其所持有的北京光荣置业有限公司35%出资权及相应权益所涉及的光荣国际公寓房地产提供公允价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为房地产。
评估范围:纳入评估范围的光荣国际公寓的房地产总面积7405.99平方米,房产用途为商业。其产权证权利人为北京光荣置业有限公司。北京光荣置业有限公司为中外合作企业,现有三家出资方,分离是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海有限公司。按照光荣置业的出资各方签订的合作合同及补充协议,确认应分配给中化国际有限公司位于北京光荣国际公寓的7405.99平方米商铺,但此部分房地产向来未单独办理房产证。目前商业部分房产在对外出租,出租面积为5665.98平方米,未出租面积为1740.01平方米。
以上委估对象用地性质均为出让,评估范围包含房地产分摊的土地使用权价值。
评估范围为托付方提供清单所列示的评估基准日的资产,从而确定其基准日止的价值。本次评估的范围以企业提供的清单为准。
纳入评估范围的资产与托付评估确定的资产范围全都。
四、价值类型及其定义
评估人员经与托付方充分交流后,按照本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”,本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的状况下,评估对象在评估基准日举行正常公正交易的价值估量数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值举行估算并发表专业看法。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场情况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的状况下,为满足评估目的而提出的价值估算成绩,不能理解为评估对象价值实现的保证或允诺。
五、评估基准日
本项目评估基准日为:20xx年5月31日。
1、本评估基准日是在保证与会计报表的日期相吻合,并尽可能与评估目的实现日临近的前提下,经与托付方商议全都确定的。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真切性、完整性、公允性以及评估报告的时效性,经与托付方商议全都确定的。
本次评估所采纳的价格均为评估基准日的价格标准,如评估基准日变动,将会对评估结果产生影响。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的详细行为依据、法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为:
一)行为依据
1、双方购买协议
2、中化国际控股有限公司、中化国际建设集团股份有限公司与我公司签订的资产评估业务商定书
二)法律依据
1、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号《国有资产评估管理方法实施细则》;
2、国办发[20xx]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作看法的通知》;
3、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第3号令《企业国有产权转让管理暂行方法》;
4、国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂行方法》;
5、国资委产权[20xx]274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》。
三)准则依据
1、中国注册会计师协会关于印发会协[20xx]18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导看法》的通知;
2、财企[20xx]20号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》;
3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[20xx]189号);
4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[20xx]189号);
5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导看法》(会协[20xx]18号);
6、《资产评估价值类型指导看法》(中评协[20xx]189号);
7、《资产评估准则——不动产》(中评协[20xx]189号);
四)权属依据
1、被评估单位的营业执照等;
2、主要购置合同、发票,以及有关协议、合同书、建造施工预决算书等财务资料。
五)取价依据
1、公司提供的20xx年-20xx年资产负债表、利润表等财务会计资料,历史与现行资产价格资料、历史用户统计资料,将来进展规划及盈利预测方面的资料;
3、北京科技出版社《资产评估常用数据参数手册》;
4、网上公示的现行写字楼、商铺等出租信息资料;
5、托付方提供的历史的与现行的房屋租金价格资料;
6、重要的付款凭证及发票;
7、房屋出租行业分析资料;
8、wind资讯金融终端;
9、中化国际控股有限公司20xx年-20xx年的财务会计资料;
10、资产现状现场调查;
11、公司有关管理层和基层工作人员对公司进展前途、市场前景预测、企业销售、成本、投资、管理等看法;
12、有关政策、法律、规矩、合同、协议、文件等。
六)参考资料及其他依据
1、托付方及产权持有者申报的《资产评估申报明细表》;
2、托付方及产权持有者提供的关于举行资产评估有关事项的说明;
3、会计凭证、会计报表及其他会计资料;
4、评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料。
七、评估办法
《资产评估准则—基本准则》、《资产评估准则——不动产》和有关评估准则规定的基本评估办法包括市场法、收益法和成本法(资产基础法)。我们按照本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集状况等相关条件,选取适当的办法举行评估。
(一)评估办法的选取
1.本次评估的技术思路
评估人员在仔细分析所把握的资料并举行了实地查勘后,本次评估对象是商业性房地产,主要用途为对外出租经营并产生收益,而目前房地产市场上的同类型、同一区域的类似商业性房产的交易案例不多,不宜采纳市场法举行评估。所以选取收益法作为本次评估的基本办法。
2.评估办法
收益法
因为评估对象为经营性房地产,采纳收益法首先确定评估项目的年总收益,扣除年经营费用,计算出年纯收益,通过适当的资本化率进一步求取房地产总价格,得出委估对象房地产现值,其计算的结果比较客观。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向求取评估对象的价值。
普通公式:收益法=(将来年租金-应缴纳的税费)/(折现率-增长率)
式中:
P——评估值;
i——年序号;
r——房地产的资本化率
Ri——将来第i年的预期收益;
A——年金
n——收益年期
t——收益年期
房地产将来某年的净收益和房地产的还原利率可能都是变化的,可以将上述公式调节以后举行套用。在净收益确实定上,我们遵循基本公式:净收益=年总收益-年总费用,然后按照企业提供的状况,结合市场调查,确定各项数据。
八、评估程序实施过程和状况
按照国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的普通原则,依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求,根据与托付方的资产评估商定函所商定的事项,某某国际资产评估(武汉)有限公司业已实施了对托付方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核,按被评估企业提交的资产清单,对相关资产举行了须要的产权查验、实地察看与核对,举行了须要的市场调查和交易价格的比较,以财务分析和预测等其他有须要实施的资产评估程序。资产评估的具体过程如下:
1、接受托付及预备阶段
(1)某某国际资产评估(武汉)有限公司于20xx年5月接受托付方的托付,从事本资产评估项目。在接受托付后,某某国际资产评估(武汉)有限公司即与托付方就本次评估目的、评估范围、托付评估资产的特点等影响资产评估计划的问题举行了仔细研究。
(2)按照托付评估资产的特点,有针对性地布置资产评估申报明细表,并设计主要资产调查表、主要业务盈利状况调查表等,对托付方参加资产评估协作人员举行业务培训,填写资产评估清查表和各类调查表。
(3)评估计划的设计
依据了解资产的特点,制定评估实施方案,确定评估人员,组成资产评估现场工作小组。
(4)评估资料的预备
(5)收集和收拾评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证实文件、收益成本的资料等。
该阶段工作时光为20xx年6月11日-6月13日。
2、现场清查阶段
(1)评估对象真切性和合法性的查证
按照托付方及被评估企业提供的评估申报明细,评估人员针对实物资产举行查证,收集了相关资产权属及其他资料,对其真切性及权属举行了核实,以确认资产的真切精确 。
(2)资产实际使用状态的调查及市场前景等状况的调查
资产实际状态主要为调查房屋建造物实体情况。在资产占有单位管理人员的协作下现场实地查勘房屋建造物的位置、成新度和使用情况。在调查的基础上完美重要调查表。
(3)企业收入、成本等生产经营状况的调查
收集相关单位以前年度财务资料,对涉及房产的各损益项目举行测算分析;通过访谈等方式调查各项业务的现实运行状况及其收入、成本、费用的构成状况及将来进展趋势,收集分析被评估企业提供的技术资料和用户资料,通过收集相关信息,对被评估企业各项业务的市场环境、将来所面临的竞争、进展趋势等举行分析和预测。为编制房产收益预测作预备。
该阶段的工作时光为20xx年6月11日-6月13日。
3、评定估算及综合处理阶段
(1)评估结果确实定
依据某某国际资产评估(武汉)有限公司评估人员在评估现场勘察的状况以及通过须要的市场调查和测算,确定托付评估资产的评估结果。
(2)评估结果的分析和评估报告的撰写
根据某某国际资产评估(武汉)有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按某某国际资产评估(武汉)有限公司规定程序举行三级复核,经签字注册资产评估师最后复核无误后,由项目组完成并提交报告。
(3)工作底稿的收拾归档
九、评估假设
市场法假设
1、交易假设:假定全部待评估资产已经处在交易过程中,评估师按照待评估资产的交易条件等模拟市场举行估价。
2、藏匿市场假设:藏匿市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。藏匿市场是指充分发达与完美的市场条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方的地位平等,都有猎取足够市场信息的机会和时光,买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下举行。
3、持续使用假设:持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态,第二假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下,没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件,其评估结果的使用范围受到限制。
收益法假设
本次评估的将来收益预测是按照资产占有单位目前房地产经营状况及各项经济指标,并考虑了房地产市场今后的进展状况,遵循了国家现行法律、规矩和相关制度的有关规定,本着求实、稳健的原则编制的。房地产收益的预测是建立在下列条件下的:
1、被评估单位以合法、有偿方式取得房地产产权,并支付有关税费。
2、评估对象得到最有效利用,并产生相应的房地产收益。
3、任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、规矩。
4、泛海控股将依法持续性经营,并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持全都;
5、有关金融信贷利率、赋税基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或政府既定的范围内变化;
6、无其他人力不行抗拒因素及不行预见因素,造成对中化国际控股生产经营活动重大不利影响。
7、不考虑通货膨胀的影响。
本次评估过程中,评估人员按照资产评估的要求,部分使用的是现行的政策条款,部分是评估人员在评估时常用的行业惯例、统计参数或通用行业参数,并认定这些前提条件在评估基准日成立,当将来经济环境发生较大变化时,评估人员将不担当因为前提条件的转变而推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
资产评估结果汇总表单位:人民币万元
项目账面净额调节后账面净值评估值增减额增减率%
ABCD=C-BE=D/B
流淌资产28,619.5828,619.5838,230.739,611.1533.58
长久投资796.22796.22789.58-6.64-0.83
固定资产6.296.295.49-0.80-12.72
其中:在建工程
建筑物
设备6.296.295.49-0.80-12.72
无形资产
其中:土地使用权
其他资产
资产总计23,766.6623,766.6628,216.824,450.1619
流淌负债17,200.0817,200.0817,200.08
长久负债
负债总计17,200.0817,200.0817,200.08
净资产6,566.586,566.5815,825.729259.14141.01
采纳收益法和市场法评估后,得出如下评估结论:纳入评估范围的资产账面总额23,766.66万元,评估价值28,216.82万元,增值4,450.16万元,增值率19%。上述增值的缘由是:自北京光荣国际公寓项目竣工以来,国内经济持续增长,房地产市场进展很快,特殊是一线城市,土地、房产价格普遍上涨。处于城市中心地段的物业,增值幅度更为显然。北京光荣国际公寓项目地处北京东二环一侧黄金地段,地理位置优越,周边商业氛围深厚,加之物业建造品质良好,故近几年来该物业向来处于升值状态。
十一、特殊事项的说明
以下事项可能对评估结论产生影响,敬请评估报告使用者予以重点关注。
1、本次参评的商业房产共7405.99平方米,产权证权利人为北京光荣置业有限公司。北京光荣置业有限公司为中外合作企业,现有三家出资方,分离是中化国际建设集团股份有限公司、中化国际控股有限公司、美国泛海国际有限公司。按照光荣置业的出资各方签订的合作合同及补充协议,确认应分配给中化国际控股有限公司位于北京光荣国际公寓的7405.99平方米商铺,但此部分房地产向来未单独办理房产证。
2、本报告提出的评估结果是在托付方及被评估企业提供须要的资料基础上形成的,我们对托付方和被评估企业提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源举行了须要的查验,并有责任对查验的状况予以披露。但本评估报告假定被评估企业提供的全部资料客观、真切、精确 、合法。因资料不真切而造成评估结果误差,本公司不担当任何责任。
3、本评估结果是对20xx年5月31日这一评估基准日委估资产价值的客观公允反映,本公司对这一基准日以后的委估资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重事件项时,不能直接使用本评估结论。
在评估基准日期后,且评估结果有效期内,若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生显然影响时,托付方应准时招聘评估机构重新确定评估值;若资产价格的调节办法容易、易于操作时,可由托付方在资产实际作价时举行相应调节。
4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,按照藏匿市场的原则确定的评估对象的市场价值,未考虑已经办理的或正在办理的抵押、担保等可能造成的影响,未对资产评估增值做任何纳税预备,也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响,以及特别的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响,同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不行抗力对资产价格的影响。
5、本次评估结果基于本报告所陈述的有关假设基础之上,此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的.状况不担当发表看法的责任,同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而举行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时,评估结果普通会失效。
6、本次收益法评估过程中,对房屋租赁收入及其他指标确实定,是在目前被评估企业经营情况的基础上,并结合公司的进展规划、市场状况综合预测得出的,如若被评估企业的经营情况发生较大变化,导致与公司将来进展规划及相应盈利预测浮现较大差异时,将对本报告收益法结果产生较大影响。
7、本报告含有若干备查文件,备查文件系构成报告之重要组成部分,与本报告正文具有同等法律效力。
十二、评估报告的使用限制说明
1、本报告仅供托付方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归托付方全部。
2、本报告只能由评估报告书载明的评估报告使用者使用。
3、未经我公司同意托付方不得将报告的所有或部分内容发表于任何藏匿媒体上,法律、规矩规定以及相关当事方另有商定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果,本公司不担当任何法律责任。
4、按照国家的有关规定,本项目评估结论的有效期限为1年,自评估基准日20xx年5月31日起,至20xx年4月30日止。
十三、评估报告日
本报告提交日期为20xx年6月16日。
某某国际资产评估(武汉)有限公司
二〇一三年六月十六日
评估机构法定代表人:
中国注册资产评估师:
中国注册资产评估师:
资产评估报告附件
1、评估的经济行为文件
2、托付方与被评估企业的法人营业执照复印件
3、评估对象涉及的主要权属证实资料
4、托付方及被评估企业允诺函
5、评估机构及签字注册资产评估师允诺函
6、评估机构及签字注册资产评估师资质资历证实文件
7、其他附件。
资产评估报告5
1、CPA、CPV行业进展比较讨论
2、XX市不同区位房地产价值升值幅度影响因素实证讨论
3、XX资产评估事务所评估风险控制机制讨论
4、XX资产评估事务所评估质量的评价和分析
5、广西资产评估人才培养体系建设讨论
6、广西资产评估人才需求讨论讨论
7、广西资产评估行业监管讨论
8、广西资产评估行业科学进展讨论
9、经济学讨论进展对资产评估理论的影响
10、评估结果合理性分析讨论
11、评估准则的国际比较与趋同讨论
12、企业价值与整体资产评估的风险管理
13、企业人力资本价值评估办法讨论
14、市场法评估房地产价值案例讨论
15、事业单位工资改革与人力资本评估
16、收益法的应用和改进讨论
17、投资性房地产公允价值评估问题讨论
18、我国资产评估的历史演进和进展讨论
19、中小资产评估机构进展战略讨论
20、资产评估国际进展趋势与进展方向讨论
21、资产评估基本办法的改进与应用讨论
22、资产评估师职业能力框架及实施讨论
23、资产评估事务所内部治理讨论
24、资产评估学的经济学基础讨论
25、资产评估学理论体系构建讨论
26、资产评估质量的评价讨论
27、资产评估准则执行力的影响因素与解决途径
28、房地产评估中存在问题的探析
29、高新技术企业的价值评估
30、国有企业改制中资产评估问题讨论
31、机器设备抵押评估需注重的若干问题
32、价值类型与资产评估目的关系讨论
33、
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