房地产企业转型可能性分析

房地产企业转型可能性分析一一以万科（住宅开发）为例

摘要：当前我国经济已经进入新常态，经济发展速度减缓，各产业都在积极寻求转型，力求使产业结构不断优化。作为我国重要支柱产业之一，房地产企业在经过二十年迅猛发展后，在经济新常态下，不可避免的需要进行转型，以寻求新一轮的经济增长点。本文以万科房企为例，对房企未来转型可能性进行分析。

关键词：经济新常态；房地产企业；转型发展

0.引言

在经济新常态下，我国房地产企业已经从迅猛发展期步入稳定期，在长期建设过程中，各房产企业的住房库存量大，这必然会使得房产资金周转减缓。所以现代房产企业需要积极转型，不断优化企业内部机构及经营模式，寻找经济新常态下的全新发展模式。

房企转型环境分析

1.1企业融资环境

改革开放后，我国经济经历了三十多年的快速发展，到现在，我国经济已经不再一味的追求粗放、贪大求快的增长模式，而是更加注重经济增长的质量以及效率。房产企业已经不能使用传统粗放式的经营及发展模式，此外，房地产高额的利润也使得房企的数量在不断上升，激烈的行业竞争给房企融资带来巨大压力。并且地方政府还常常会为了增加财政收入，向市场投放高价的土地，房企为了自身发展的需求，往往会多方借贷来获得项目，这必然会加大房企的融资风险，使得房产企业在实际运营中经常出现资金周转困难以及资金链断裂的问题。并且，当前房产行业中涌现出大量的中小型房企，这些房企因为本身规模小、资金实力弱，在银行贷款上面临巨大竞争压力。鉴于此，加快实现房企转型是非常迫切也是非常必要的。

1.2国家宏观政策环境

在经济新常态下，我国经济得以平稳发展，国家相关部门对地产行业的调整也遵循平稳、高效、高质量的原则，力求实现房地产市场的健康与稳定。在过去的二十几年的房地产行业发展中，国内房价飙升，国民对房地产企业的舆论迫使政府频繁出台控制房价的政策。此外，房价过高也对房地产企业带来负面影响，销售额下降以及房地产泡沫现象屡见不鲜，这给经济发展带来巨大风险，尤其是2013年我国出台限购政策后，国家不断加大保障房的建设力度，力求使房地产行业控制在平稳的发展区间，在这种政策背景下，房地产企业为了寻求新一轮的发展方向，势必要进行转型升级。

1.3市场供需关系

从房地产市场的供需关系进行分析，在经济快速发展的推动下，目前乡镇居民积极建设新农村，城镇化得到快速发展，农村居民对住房的需求减缓，这导致整个房地产行业的住房消费需求也在不断放缓。并且，在近二十年的发展中，房地产企业积累了大量尚未出售的房屋资源，供大于求的现象尤为显著，这使得房地产行业产能过剩，原建成的房屋需要消费市场长时间的作用。然而市场的发展显然不利于商品房长期的销售，当人们将眼光朝新出楼盘发展时，就意味着前期建设的商品房的最佳销售时期已经过去，面临着降价以及烂尾处理的风险，这必然会给房企资金回流带来巨大影响，而资金链断裂又会是银行借贷违约风险加大，一旦房产泡沫破裂，房地产企业将要面临巨大经营风险，所以房地产企业转型势在必行。

经济新常态下房企转型的可能性分析一一以万科为例

万科从1988年步入房地产到今天，有着二十多年的发展历程，逐渐成长为中国一流的住宅房产开发企业。并且在企业逐渐延伸到工业生产、对外贸易、文化传播以及房地产四个领域，然而企业的多元发展却使得企业资源有限的弊端逐渐暴露，尤其是在房地产开发中，出现项目规划有限以及市场竞争力下降等问题，这必然会给企业长远发展带来巨大的阻碍。

纵观万科的发展历程，可以看出万科在住宅行业开发上是非常成功的，在上世纪90年代，万科紧紧抓住国内经济发展的机遇，大量开发住宅项目，这适应了市场对住宅需求增加的现实情境。而随着我国经济新常态化，万科应积极面对房地产市场供需关系的变化，逐渐走转型发展的道路。综合分析万科地产特色，其未来转型的可行性如下。

2.1商业地产能够进行全国性复制

万科所开发的项目基本上都为优质、经典的项目，将这些项目进行全国性复制，是万科全国扩张的常用模式。该发展模式以集约化的方式迅速占领全国市场，通过精品项目的建设，加快提升万科的知名度。商业地产这一模式在规划及运营中不受政府、企业的限制，并且还不受地理环境的制约，因此可作为万科未来转型发展的关键。

2.2商业地产符合万科品牌定位

万科最知名的产品是纯住宅，目标客户为中高收入的城市白领阶级，如果继续开发商业住宅，其实非常适合万科的发展，商业建筑往往为高档办公楼、商住一体化以及休闲购物一体的城市综合地产项目，这些商业项目的消费人群也大多为城市中高收入群体，这与万科的目标客户一致，因此进入商业地产更加有利于万科品牌理念的传递，快速被消费者认可。

2.3商业地产可以与宅项目形成联动

城市商圈的形成与处于核心的商业项目有巨大联系。开发优质的地产项目，能够为项目所在区域导入大量的人流，借助万科本身具备的住宅建设优势，打造商业与住宅为一体的综合项目，能够提升住宅楼盘的价值，并且还可以利用商业项目来宣传万科住宅品牌，达到商业项目与住宅项目的双丰收。

2.4万科拥有完善的物业管理基础

万科多年以来都致力于住宅市场的开发，住宅项目占到集团总业务的80%以上份额，尤其是在2014年，万科的住宅销售总额高达2151亿。庞大的住宅使得万科物业管理服务水平不断提升，逐渐从单纯住宅滚动开发模式朝物业持有模式转变。在2014年，万科还联手阿里巴巴，借助大数据技术打造“智能社区”，这实现了物业管理的专业化与智能化，为企业转型奠定良好基础。

2.5住宅产品持续创新

在住宅开发领域，由于住宅产品本身的特点，决定了住宅产品被复制的难度较低，然而万科集团却能不断的推出新的住宅产品。在项目规划过程中，万科能够充分依托项目所在地的地理环境进行合理的规划，以抓紧形成商圈，这为住宅产品后续的销售奠定坚实的基础。而在设计过程中，万科不断导入自己独特的设计理念，逐渐形成特色的商品房住宅项目，吸引消费者的眼球，这为万科未来转型提供良好的技术支撑。

结语

总之，在经济新常态下，我国房企面临全新机遇的同时也面临更大的挑战，房地产企业要想获得新一轮的发展，就应该逐渐转变传统粗放式的经营与发展模式，通过转型来不断优化企业结构，使企业得以平稳、高效、可持续发展，

参考文献

[1]唐羽.中国房企转型:出路与商机[J].商场现代化,2014,12:14-19.

阮晋蒙.楼市经济新常态，房企多元转型忙[J].新经济导刊,