智能化系统的日常运行和维修方案

智能化系统的日常运行和维修方案1.0日常运行管理及维护管理思路**商业广场南、北区智能化系统主要包括闭路监控、电子无线巡更系统、中控室联动、停车场管理系统构成，在系统设置上充分考虑先进行、实用性、适用性；为广场的安全、智能化管理提供了硬件基础。在管理中可以充分利用数字网络、智能控制等现代高科技手段，为商家、客户提供一个舒适、安全、可靠、便利的人性化生活环境。智能化系统的管理主要包括是科学使用、系统联动、科学维护。物业管理智能化系统的运用可以不断地、及时地提供有关设备运行情况的资料,集中收集、整理,作为设备管理决策的依据，使设备高效运行,减轻人员劳动强度，同时提高建筑物自身以及人员与设备的整体安全水平和灾害防御能力，确保建筑物(群)内环境舒适。我们一贯重视物业管理智能化系统的建设，在进驻后，公司将逐步建立“物业管理软件系统”平台，为客户提供物业管理个性、特色的服务。通过对智能化系统的运行记录（运行状况、运行时间等）、数据、设备资料的实时动态分析，制定一个完备的维护计划以及技术升级策略，对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案，确保设备的高效率，尽量消除可能导致设备出现故障的因素，减少运行中断时间，达到原有的设计性能，力争延长设备的服务年限。维修工作分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养搞得越好，紧急维修就会相应减少。1.1定期维修、保养管理定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。由于智能化系统比较复杂，系统及软件皆为系统集成商专有技术系统发生故障必须由系统集成商维修，因而在选型时就要考虑系统集成商在本地区的维修能力，例如在本区是否设有维修点，维修点是否有足够的零件与配件，系统的设计能否支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等等。1/121.2紧急维修管理为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：1.2.1对简单的急修工作应在最短的时间内完成。1.2.2对较大的急修工作应有效跟进，直到完成为止。1.2.3对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。1.2.4对紧急维修消耗的材料进行有效监控。1.3智能化各子系统日常运行管理及维护方案**商业广场南、北区智能化子系统系统包括：安全防范子系统、物业管理信息子系统、停车场管理系统等1.3.1安全防范子系统1.3.1.1闭路电视监控系统日常运行及维护方案在安全防范领域里，闭路电视监控系统的地位举足轻重，它可以即时地传送活动图像信息。值班人员通过遥控装置，还可控制前端摄像机，改变摄像角度、方位、镜头焦距等。从而实现对现场大范围的观察和近距离的特写，并可通过录像设备进行记录取证，监控摄像机，又可通过固定摄像机和云台球机的配合，可以有效缩减盲区。安排受过专业培训的人员值班，对整个项目的出入口、主干道、周边界、停车场出入口等区域进行24小时重点实时监视，并即时录像。制订完善的《维修保养计划》，对整个项目的闭路电视监控系统的设备设施每季度进行一次全面调试及保养，使系统处于正常的工作状态。在日常维修养护工作中，发现问题及时维修并记录结果，确保每月对每个监视头全部覆盖检查一次，保持其完好性。监控探头防护罩每月用微湿的软布擦拭1次，镜头每半年用专用纸擦拭1次；擦拭不得刮伤镜片和磨损防护罩，清洁后镜头光亮洁净，防护罩外表干净无灰尘。1.3.1.2保安巡更系统日常运行管理及维护方案2/12将巡更信息点安装在周界及每栋楼的楼顶、地下室等处，确保巡逻路点可以覆盖整个项目，按照巡更点的位置定期设置保安巡逻路线，避免因巡逻路线长期固定而出现的规律。制订《维修保养计划》，每天对巡更数据进行提取和汇总、校对。每月对巡更管理软件系统进行测试一次，保持其系统的稳定性和完好性。1.3.2智能化管理子系统1.3.2.1物业管理软件系统制订《维修保养计划》，每周安排专业技术人员对物业管理软件系统进行监测清理、数据的筛选和归档，每月对硬件系统保养一次，保持其系统的稳定性和完好性。对操作系统实行授权分级管理，设置操作员密码、系统管理员密码，确保系统资料得到有效的保护。1.3.2.2车辆出入与停车管理系统本项目停车场系统的设计主要考虑进出车辆的快捷和安全，因此设备选用了长距离射频TI卡，可以做到不停车进出；同时进出口的摄像机又能对车辆的图像资料进行存档和便于保安人员的对比，达到了安全防范的作用。制订《维修保养计划》，每周安排专业技术人员对管理软件系统进行监测、清理和数据的筛选、归档，每月对硬件系统保养一次，保持其系统的稳定性和完好性。对操作系统实行授权分级管理，设置操作员密码、系统管理员密码，确保系统资料的得到有效的保护。1.3.2.3公共照明主要设备监控管理根据自然光度和使用要求，采用智能开关方式和定时自动控制方式，实现共照明和环境照明的自动控制，从而达到优化整个项目的灯光照明，延长灯具寿命和节约能源的目的。制订《维修保养计划》，每天晚上由维修人员检查一次公共照明的开启和完好情况，发现异常及时安排维修人员处理；每月安排专业技术人员对智能开关方式和定时自动控制系统进行检查保养一次，确保公共照明系统的完好性。3/121.3.2.4紧急广播与背景音乐系统管理由监控中心集中控制，安排专人在平时每天早晚、节假日及其它特定时间播放音乐，或播发一些公共知识、科普教育知识、通知广告等；当火灾及其它紧急事件发生时，则自动切换至火灾报警或紧急广播。制订《维修保养计划》，由专业技术人员每月系统进行检查保养一次，确保其能正常使用。2.0智能化系统在管理中的设想2.1整体思路随着人类社会的进步和科学技术的迅猛发展，人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会，智能化的浪潮席卷了世界的每一个角落，成为一种势不可挡的历史趋势。智能化社区是建筑艺术、生活理念与信息技术、电子技术等现代高科技的完美结合。智能化社区为商家、客户提供了一种更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，同时，它依靠高科技，实现了回归自然的环境氛围，促进了优秀的人文环境发展，并依托先进的科学技术，实现物业运行的高效化、节能化和环保化。它不仅已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，而且也是各类物业建筑发展的必然趋势。2.1.1开放环境利用网络技术与多媒体技术，为商家、客户提供图像、视频、语音、文本等多种媒体信息的选择，实现与外界方便、通畅的交流，足不出户地享受各种社会服务（包括购物、教育、医疗和娱乐等），参加各种社会活动，形成一种新的社区文化环境。2.1.2服务环境利用高科技手段，实现物业管理自动化、科学化、程式化、公开化。“自动化”主要实现设备的自动检测及报警、各种费用的自动收取、各种信息的自动发布以及各种设备的自动控制等；“科学化”则反映在运行体制和方法的正确性，排除人为干扰因素，细化管理过程；“程式化”则规范物业运行行为，保证科学性的实现；“公开化”是指增加物业管理的透明度，实现商家、客户的透明消费，保证物业良好动作。不难看出，物业管理的“自动化、科学化、程式化、公开4/12化”突出了服务的思想，突出了以人为本的智能化建设宗旨，突出了商家、客户就是上帝的服务精神。智能化系统建成后，最大的使用者是物业管理公司，不仅在于使用，更在于如何利用系统改善公司内部管理方式，更好地为商家、客户提供服务2.1.3安全环境安全是每个人进行正常生活、活动最基本的前提。除了社会提供的安全防范手段外，社区自身的防范系统建立是更为直接的手段。社区的安全防范应该是一个立体、互补的综合有机整体，在安防系统的建立上，不应独立、片面地考虑，而应从全方位综合角度考虑。采用点、线和面相结合的立体式防护，尽量将犯罪行为杜绝在外或尽早地发现犯罪行为并进行终止，真正做到“防范于未然”。2.1.4声环境的营造噪音：噪音问题会直接影响到商家、客户的日常生活，是急待解决的问题。噪音的解决主要通过音源、传输路径两条途径，根据目前的现状解决音源不太现实，因此需要在传输途径上着手，国际上比较通行的方式是进行物理隔离、阻断，接近躁声源的区域建立“防护屏”，并通过高密度的绿化建立天然屏障减少噪音对室内外的影响。建筑物采用隔音材料、隔音设计来减少噪音对室内的影响。音乐：通过在项目内设置背景音乐系统，商家、客户听着轻盈祥和的音乐，营造轻松的声环境。2.1.5光环境的营造柔和变幻的灯光可以增加项目的活力，给建筑以生命感。同时，通过灯光控制系统科学地调配灯光，节约能源。系统可以设置365天的灯光模式，可以分为日常模式、周末模式、节日模式等。灯光的控制除了可以通过中心的预设和控制外，还可以通过环境的照度变化而改变。2.1.6大屏幕显示及多媒体信息发布在显著设置大屏幕显示屏，用于显示社区文化、广告、通知、新闻、引导等内容，丰富社区文化，提供服务。智能化系统的建立是一项系统工程，不是简单地将优良建筑和智能设备相堆砌。合理的建筑结构设计、优良的施工质量以及完善的基础设施是智能化系统建5/12设的基本前提和基础；相关系统设备和良好的集成是实现智能化系统的手段和途径，两者构成智能化系统的硬件的基础，而配套及完善的物业管理和优质服务是智能化系统良好运行的根本保证，是系统的软件。只有我们在实施过程将软硬件紧密结合起来，才能保证智能化建设的顺利实施，保证给商家、客户提供最优的服务。在智能化系统的设计、安装阶段即开始实施前期介入，从实现先进性、可扩展性和科学管理的要求，全面参与整个智能化系统的安装验收工作，在工程交付使用前，确保物业智能化管理安全、准确、可靠地运转。建议采用先进、适用、成熟、可扩展的硬件系统，避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高和过早淘汰，最大限度地发挥投资效益。使用，根据用户需求，向商家、客户提供物业管理服务、物业知识宣传、管理费缴纳等，通过此平台建立一个虚拟的网络社区，真正实现设备资源和信息资源的共享。2.2物业管理软件的应用在我司自行开发的“物业管理系统软件”的基础上，结合**商业广场南、北区的特点，重新设计一套高效、便捷的计算机物管系统，针对物业管理中的房产、商家、客户档案、工程档案、房屋本体及公设备设施维修保养、投诉、各项服务、费用收取等数据信息进行采集、查询和处理，该系统的开发启用可以规范各个工作流程，同时通过信息共享，业使得物业公司和商家、客户沟通更方便和快捷。0巡逻路线的合理设置按照巡逻路线进行巡更，是为了保证保安值班人员能够按照预先随机设定的路线，顺利地对广场内各巡更点进行巡视，对管理范围内可能出现的问题及时发觉，同时也可以保护巡更人员的安全。保安值班人员开始巡更时,必须确认好设定的巡视路线,在规定时间区段内顺序达到每一巡更点,如果途中发生意外情况时,及时与保安中控值班室联系。3.1巡逻路线的设置要求3.1.1活动性这是保安巡逻最显著的特点。为了保证客户单位的安全，保安巡逻人员多采6/12用徒步或骑车的方式，围绕有关场所、部位、路段进行巡回游动。防止发生各种问题。3.1.2主动性相对于门卫保安、守护保安这类“被动式守护”而言，巡逻保安服务则是一种“主动进攻式”的守卫。它通过对客户单位一定范围或区域的巡逻观察，主动发现问题，消除不安全因素。巡逻效果与责任心是成正比的，巡逻中积极认真，工作细致，责任心强，发现各种可疑情况的机会就多；反之，消极敷衍，该发现的问题也许就发现不了。3.1.3机动性保安巡逻不是机械地重复运动，而是有选择、有重点地对治安情况复杂、容易发生问题的场所以及要害部位进行巡查警戒。在时间、空间、方式方法上据情而定，没有固定的条条框框，目的是要收到最佳的巡逻效果，方式可以灵活多样。3.2保安巡逻路线的选择3.2.1定线巡逻针对**商业广场南、北区的实际区域情况，可以设置两条巡逻路线，指巡逻人员在一定时间内，按指定路线，进行有规律的往返巡视和检查。即巡逻人员从A点出发到B点，然后再由B点沿原路返回A点，进行顺线和逆线有规律的巡逻。3.2.2乱线巡逻也叫不定线巡逻，指巡逻人员在其责任区域内根据巡逻任务的需要，自由选定巡逻路线，往返曲折地进行巡逻。这种巡逻方法有利于调动巡逻人员的积极性和主动性，且不易被了解、掌握，又便于将易出问题的部位纳入巡逻人员的视线。在**商业广场南、北区采用乱线巡逻，可以自中心区域开始，也可以任意选择某个点，刻意打破规律性。3.2.3定线与乱线结合指在巡逻中，根据具体情况，巡逻人员交叉使用定线巡逻和乱线巡逻的方法。这种方法使用得好，更有利于对时空的控制，更能达到全方位防范的效果。3.2.4点与线相结合7/12所谓的“点”，是指巡逻范围内的较重要的部位或容易发生问题、防范薄弱的环节。“线”是指若干个点连接起来形成的巡逻延伸线。点线结合，就是既要在“点”的小范围开展有重点的巡查、警戒，又要在“线”上穿行，巡回控制，做到既重点巡查点，也顾及了线。3.2.5“三点”式巡逻列队是指在巡逻中，参加巡逻的人员以三个点组合组成的巡逻队式，每点为一个巡逻小组，由二至三个组成，每点间距十至十五米。此种巡逻队列，可以增加巡逻人员的视野广度扩大巡逻的覆盖面，减少对巡逻地段时间与空间的失控，并有利于增强整体作战的能力。3.2.6“中”字型询问阵式是指在巡逻中发现可疑人需进行询问时，采用“中”字型阵式，将询问对象纳入“中”字当中，这样能有效地防止犯罪嫌疑人夺路逃跑，又可以对其四面夹击，倘若其铤而走险，也可减少巡逻人员的伤亡。保安的巡逻路线的选择应该结合项目环境特点，按照上述几种巡逻方式，在确保巡更信息点覆盖整个项目的前提下，定期对巡更路线进行变换，减少巡逻人员规律的出现在某个区域，保证对异常事件及时发现，迅速处理。3.3巡更信息点的设置**商业广场南、北区巡逻路线的起始点设置在广场入口处，单条巡逻路线，巡更信息点从起点开始按照顺时针或逆时针方向巡逻，最终回到起点，多条巡逻路线从起点开始向四周发散，按照扇形路线回到起点。无论采用何种巡逻路线，巡逻信息点的设置都应包括广场的周界、每层楼、重要设备房外等处。4.0报警应急事件的处理4.1发生报警应急事件的处理原则4.1.1全员参与、快速反应、及时处理，方法正确。4.1.2报警100%受理；出动处理及时率100%、处理后回访率100%。4.1.3处理过程有记录，处理后有报告，并形成案例进行培训。4.2发生报警应急事件的处理标准4.2.1接警后5分钟赶到现场处理；8/124.2.2受理报警率100%；4.2.3出动处理及时率100%；4.2.4处理后回访率100%。4.3处理方法和程序实行全员参与，建立一支反应快速、处理问题高效的应急分队，保证在发生消防、治安等事件时，保安队员在规定时间内赶到现场处理。针对管理区域内发生治安、消防紧急事件情况，编制《应急事件处理作业指导书》，全员培训考核。建立一个行之有效的应急防范长效管理机制，加强信息网络建设及管理，制定相关标准；实行分级到人层层责任制，承担应急防范直接责任。加强与管辖区域内主管治安、消防的政府相关部门之间日常联系和沟通，完善社区应急防范体系。4.3.1商家、客户紧急按钮报警处理4.3.1.1若消防监控中心接到商户户内报警信号，值班人员应理解通知巡逻队员赶往报警显示地址，同时通知相关领导启动应急分队，应急分队5分钟内到达现场，若发生入室偷盗、抢劫事件，则参照相关预案处理。4.3.1.2如果为系统误报或者商家、客户误报，现场负责人应对商家、客户作出解释或讲解，同时通知工程维修人员进行设备、设施检查或报警复位。4.3.2发生石油气泄漏应急处理4.3.2.1消防中心接报管理区域内发生石油气泄漏，问明事故地点后，安排人员控制现场，同时汇报保安队长和管理处主任。4.3.2.2依据现场情况，保安队长可以决定是否启动应急分队，以及是否向市政燃气抢修中心和“119”、“120”报警。若因石油气泄漏引发火灾或爆炸，参见火灾处理流程和爆炸处理流程进行。4.3.2.3消防中心广播通知现场所有人员拔下手机电池、电话插头，禁止触碰电灯开关。应急分队配合抢修人员进入现场，关闭燃气阀门，打开门窗，疏散人员，隔离易燃易爆物品，使其转移到安全地带。4.3.2.4外保人员加强巡逻，禁止车辆和人员进入，安排专人引导警车。4.3.2.5警方到达后，应急分队听从其指挥，配合其处理事故。9/124.3.2.6、应急分队疏散组及时做好人员的疏散，应急分队后勤组做好受伤人员的安置和清点工作，做好受灾人员的安抚工作，针对事故原因制定相应的防范措施。4.3.2.7非工作时间商家、客户单元内发生石油气泄漏，由当值班长负责用手机联系该单元的商家、客户（手机上留有通话记录，可作为依据），告知事故情况，同时拨打“119”报警。若该商家、客户所提供的联系电话无人接听，当值班长应及时向管理处主任汇报，请示是否需要开锁进入。4.3.2.8石油气体泄漏善后处理：护管队负责统计因石油气体泄漏所造成损失（人员伤亡和财产损失）的计算，报分公司财务部配合相关的善后工作。4.3.3发生水管爆裂应急处理4.3.3.1当广场内出现水管爆裂情况发生时，接到通知的维修人员或保安人员应立即找到水管来水方向的第一个阀门，并将其关闭，同时按维修责任通知相关部门抢修。4.3.3.2组织清洁、保安人员进行现场清理，将水导引或清理至雨水井、沟渠内。4.3.3.3若冒水现场造成路面破坏，则需要铺设相关草甸、砖石等物，以方便商家、客户行走，同时张贴告示或设置警示牌。4.3.3.4若因生活水管爆裂而关闭阀门，则需要通知受影响商家、客户，同时做好商家、客户生活用水的取用。4.3.4发生偷盗事件的处理4.3.4.1当发现盗窃分子正在作案时，要保持镇静，应立即发出信号，召集附近的保安员或群众支援，设法制服作案人；4.3.4.2及时通知大堂关闭大门，防止罪犯逃跑；4.3.4.3与各岗位保安员联系，提高警惕查看广场内是否还有其它可凝人员，并加强巡逻。4.3.4.4当场抓获作案人后，要连同物证一起移送公安机关处理。失主仍在现场的，也要一起到公安机关作证，领回被盗财物。4.3.4.5保护作案现场，不能让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品，并立10/12即报告公安机关。4.3.4.6保护好监控录像及值班记录以供公安机关查看。4.3.4.7对重大可疑被盗现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作出详细报告。4.3.4.8对可疑作案人员，可采取暗中监视设法约束，并报告或送交公安机关处理。4.3.4.9内部就事件开展研讨，避免以后再次发生类似事件。4.3