南区经济适用住房廉租房可行性研究分析报告

泰安市经济适用住房、廉租房建设可行性研究报告项目负责人：陈传恩技术负责人：彭延军泰安市睿泰建设项目治理有限公司二00九年八月要紧编制人员张卫东注册咨询师高级工程师陈传恩注册造价师高级工程师彭延军注册咨询师工程师徐继东注册咨询师工程师刘兴隆工程师张红岩工程师

前言受泰安市惠安住房开发有限公司的托付，泰安市睿泰建设项目治理有限公司编制了《泰安市经济适用住房、廉租房建设可行性研究报告》，在编制过程中得到了建设单位的大力支持与关心，在此表示感谢。由于编制时刻较紧，水平有限，本可研报告难免有不当之处，请予指正。可研报告编写组二00九年八月目录TOC\t"章,1,节,2"第一章总论 1第一节项目名称及申报单位概况 1第二节可行性研究的依据和范围 3第三节可行性研究的结论 4第二章项目提出的背景及建设必要性 8第一节泰安市概况 8第二节项目提出的背景 9第三节项目建设的必要性 12第三章市场分析及建设规模 16第一节泰安市房地产现状、趋势及存在问题 16第二节项目目标群体定位及价格分析 25第三节建设规模 26第四章建设地点和建设条件 28第一节建设地点 28第二节建设条件 28第五章规划设计方案 32第一节规划设计依据 32第二节规划设计方案 32第三节建筑设计方案 37第四节结构设计方案 40第五节给排水设计方案 40第六节变配电及通讯设计方案 42第七节燃气供应设计方案 43第八节供热设计方案 44第九节管线综合布置方案 45第六章节能方案分析 46第一节用能标准及规范 46第二节能耗状况和能耗分析 46第三节建筑节能设计 47第四节节能措施综合分析 48第五节节能效果分析 53第七章环境和生态阻碍分析 55第一节环境和生态现状 55第二节环境阻碍分析 55第三节环境爱护措施 56第四节地质灾难阻碍分析 58第五节专门环境阻碍分析 58第八章工程招标方案 59第九章建设实施与工程进度安排 62第十章投资估算及资金筹措 65第一节投资估算依据及讲明 65第二节投资估算 66第三节资金筹措 66第四节销售收入估算 67第五节销售税金及附加估算 67第六节销售利润估算 68第十一章社会阻碍分析 69第一节社会阻碍效果分析 69第二节社会适应性分析 71第三节社会风险及对策分析 72附件及附图：1、投资估算表2、项目承办单位营业执照复印件3、托付书4、房地产开发资质复印件5、项目总平面布置图6、项目招标方案其他有关附件及附图由项目承办单位依照项目主管机关的要求另行提供。第一章总论第一节项目名称及申报单位概况一、项目名称泰安市经济适用住房、廉租房建设项目二、建设地点泰城南部新区，万官路以南。东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪新村。三、项目主管单位及开发单位概况1、项目主管单位概况：（1）单位名称：泰安市住房保障中心（2）单位简介：2007年3月，依照泰安市委、市政府的部署要求，经市编办批复，泰安市房产治理局设置泰安市住房保障中心，具体承担住房保障建设。市住房保障中心在市房管局党委的带领下，不负市委、市政府的重托，尽职尽责，务实创新，科学设计，精心施工，团结协作，任劳任怨，无私奉献，仅用一年半的时刻就圆满完成了市委、市政府交给的时期性任务，将这一惠及一般百姓的民生工程，建设成为传递党和政府爱心的利民工程、温暖工程和放心工程。在国家和省市组织的历次检查中，均对住房保障中心的工作给予了充分确信，泰安市纪检监察部门对住房保障中心的反腐倡廉工作给予了高度评价，2009年3月，住房保障中心被泰安团市委授予“泰安市青年文明号”称号。2、项目开发单位：（1）单位名称：泰安市惠安住房开发有限公司（2）单位地址：泰安市泰山区徐家楼街道办事处（3）注册资本：1000万元（4）法定代表人：亓中河（5）单位简介：泰安市惠安住房开发有限公司成立于二00八年九月，该公司系由泰安市住房保障中心出资1000万元组建而成。该公司目前拥有职工10人，其中：高级工程师1人，高级经济师1人，工程师3人，经济师2人，会计师1人，助理工程师1人，初级会计师1人。泰安市惠安住房开发有限公司要紧经营范围为房地产开发、房屋销售等业务，目前正在具体实施泰安市经济适用住房和廉租住房建设项目的治理工作，包括项目的方案设计及施工招标、项目全过程治理以及经济适用住房的销售治理等工作。该公司正在实施的泰安市经济适用住房、廉租房项目建设，是为了改善泰安市城区低收入家庭住房困难的面貌，该项工程是泰安市构建和谐社会、维护社会稳定的重要内容，同时也是泰安市政府履行住房保障职能、为民办好事、办实事的重要职责，市委、市政府关注民生、维护社会公平的具体体现。本项工作差不多得到泰安市政府的高度重视和社会各界的广泛关注。四、项目可研报告编制单位1、单位名称：泰安市睿泰建设项目治理有限公司2、单位地址：泰安市岱宗大街317号3、工程咨询资格等级：丙级4、工程咨询资格等级证书编号：118200600375、发证机关：国家进展和改革委员会第二节可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、国家进展和改革委员会关于项目可行研究报告内容和深度的规定要求；4、泰安市新一轮都市总体规划；5、泰安市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要；6、《泰安市经济适用住房治理暂行方法》（泰政发[2007]89号）；7、泰安市城镇廉租住房保障方法（泰安市政府令[第135号]）8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；9、项目承办单位托付编制本项目可行研究报告的托付书。二、可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场分析及建设规模3、建设地点和建设条件4、规划设计方案5、节能方案分析6、环境和生态阻碍分析7、工程招标方案8、建设实施与工程进度安排9、投资估算和资金筹措10、社会阻碍分析第三节可行性研究的结论经济适用住房和廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的要紧方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的要紧形式之一，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，它的建设关于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义，其经济效益和社会效益显著。泰安市经济适用住房、廉租房建设项目是泰安市委、市政府按照泰政发〔2007〕95号文《解决泰安市市区低收入家庭住房困难进展规划和年度打算》而建设的，是在差不多建设完成两期的基础上进一步切实解决都市低收入家庭住房困难，完善住房保障制度，维护社会稳定，促进房地产市场健康进展的又一重要举措。一、项目建设规模本项目规划总用地11.26hm2（合168.9亩），居住区用地11.13hm2（合166.95亩），总建筑面积103207.5平方米，分为两部分，其中：1、住宅部分总建筑面积为96299.4平方米，总套数1775套，其中：经济适用住房45841.6平方米，总套数746套；廉租房50457.8平方米，总套数1029套。2、公建部分总建筑面积为6908.1平方米，为会所和社区治理中心以及商业服务配套建筑。二、投资估算及资金来源名称工程费用其他费用预备费总投资经济适用住房5715.862613.8583.088912.74廉租房5209.562737.93556.328503.81合计=SUM(ABOVE)10925.42=SUM(ABOVE)5351.73=SUM(ABOVE)1139.4=SUM(ABOVE)17416.55本项目总投资为17416.55万元，其中：工程费用为10925.42万元，其他费用5351.73万元，预备费1139.4万元。所需资金廉租房投资全部由泰安市政府财政投入；经济适用住房投资由项目承办单位自有资金投入1800万元，其余可滚动开发解决。三、项目建设期本项目建设期两年，分三期实施如下：一期：2009年12月—2010年8月，完成项目的立项、征地及勘察设计等前期工作，建设经济适用住房建筑面积28027.8平方米。二期：2010年5月—2010年12月，完成经济适用房面积17813.8平方米，廉租住房面积13232.8平方米，公建4729.7平方米及相应的配套设施建设。三期：2010年12月—2011年8月，完成廉租住房37225平方米，公建2178.4平方米。完善相应的配套设施建设及绿化，并通过有关部门组织的验收。四、项目效益分析该项目的建设符合泰安市新一轮都市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进一步缓解泰安市低收入家庭住宅紧张的状况，特不是满足低收入家庭对住房的需求，对低收入家庭的生活质量将起到积极的推动作用。

本项目要紧技术经济指标详见下表：序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1规划总用地平方米112600169.8亩1.2建筑面积平方米103住宅建筑平方米96299.4其中：经济适用住房平方米45841.6746户廉租住房平方米50457.81029户1.2.2公建平方米6908.11.3总居住户数户17751.4总居住人口人56802建筑容积率0.933建筑密度%16.84绿化覆盖率%40.865机动车停车位辆3876建设总投资万元17416.556.1工程费用万元10925.426.2其他费用万元5351.736.3预备费万元1139.47经济适用房投资利润率%3.118经济适用房投资利税率%11.56

第二章项目提出的背景及建设必要性第一节泰安市概况泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连古齐都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。泰安因境内的泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。泰安市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村。2005年末总人口550.8万人，其中：男性279.6万人，女性271.2万人，男女性不比为50.8：49.2。年内，全市出生5.9万人，人口出生率10.8‰；死亡3.5万人，死亡率6.4‰；人口自然增加2.4万人，自然增长率4.4‰。泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66公里，南距三孔圣地曲阜66公里。都市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游都市，是首轮国家卫生都市，首批全国都市环境综合优秀都市和中国优秀旅游都市，也是闻名的历史文化名城。泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与人文景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。人文景观以神为尊，儒、释、道三派文化相融进展，通过历代帝王的封禅祭祀和文人墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达800万人次。泰安交通便利，科技文化发达。京沪铁路，京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，立即开工的京沪高速铁路纵贯南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中都市。全市现有科研单位21所，大专院校5所，中等职业技术学校23所，是山东省第三大文化教育中心。“十一五”以来，全市经济进展呈现速度逐年加快、效益大幅提升的良好态势，2008年全市实现生产总值（GDP）突破1500亿元，达到1513.3亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长13.4%。其中，第一产业161.1亿元，增长2.6%；第二产业839.3亿元，增长12.5%；第三产业512.9亿元，增长18.4%。三次产业结构由上年的10.8：56.2：33.0调整为10.6：55.5：33.9。人均生产总值达到27794元，突破4000美元。第二节项目提出的背景一、是国家解决（中）低收入家庭的住房问题，促进社会稳定的重要举措，是宏观调控住房市场的重要手段。低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题。经济适用住房和廉租房建设是党中央、国务院近年来推出的顺乎百姓安居乐业的民心工程、康居工程、德政工程。据原建设部统计：近四年来，全国城镇住房年均竣工面积超过6亿平方米。到2006年底，城镇人均住房建筑面积达到27平方米。我国城镇居民人均住房面积从1988年住房制度改革前的不足7平方米提高到了现在那个水平，提高速度如此之快，这在世界过去200余年都市化历史上是一个奇迹，这中间经济适用住房所起的作用是功不可没的。我国属于进展中的国家，中低收入者所占比例较大，属于“金字塔”结构。这种结构意味着贫富差距大，意味着利益格局的失衡。据国家统计局的统计，我国的基尼系数已达0.458，超过了0.4国际警戒标准。从世界各国的进展经验看，收入差距加大，易激化社会矛盾，社会动荡的危险性也随之增强。贫富差距是当今社会的三大问题中最大的问题。现在中国最全然、最迫切的问题是稳定，没有稳定就没有进展，这也是我党十六大提出“构建和谐社会”思想的深层次背景。因此我们不能仅仅用经济学的眼光去分析住房问题，它是关系到我国社会稳定与和谐的大问题。党的“三个代表”一再强调：“我们党始终代表最宽敞人民群众的全然利益，保障宽敞民众的差不多权益和差不多生活，是由共产党的性质和全然宗旨决定的。”也确实是讲，民众的利益确实是党的利益。二、泰安市都市住房现状泰安市作为鲁中地区的重要中心都市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着泰城都市化进程进展加快和新一轮都市总体规划的实施，到“十一五”末，泰城规划面积将从现在的50平方公里扩大到达到100平方公里，其中建成区面积65平方公里，人口达到65万；到2010年泰安市将跨入大都市行列，都市人口达到100万，城区面积突破100平方公里，都市化水平要从2000年的36%提升到2010年的50%。依照泰安市房产治理局2005年泰安市房屋普查的数据表明，泰安市城区内人均住宅建筑面积小于16平方米的共计7156套，小于8平民的还有120套。城区人均拥有居室0.79间，距离《全面建设小康社会的居住目标》中提出的“人均一间房”尚有一定差距。依照《泰安市都市总体规划（2004—2020）》中指出，2004年泰安市中心城区人口数为72.5万人，按目前的人居居室为0.79间/人的比例推算，中心城区拥有居室约60万间，到2020年，都市总人口将达到125万人，按“人均一间房”总体目标测算，中心城居室总量要有目前的60万间，增长为125万间，任务特不艰巨。泰城目前住房闲置量较大，同时又拥有相当数量的住房困难户和地域小康住房标准的住户。为解决这一矛盾，今后要进一步完善住房供应体系，重点进展中低档住房，适度进展高档住房。实现高收入者购买商品房、低收入者购买经济适用住房、最低收入者申请廉租住房。旧城改造的老城区也正是中、低收入者最为集中的地区，市场上商品住宅的供应并不能与中、低收入拆迁户旺盛的购房需求相匹配，第三节项目建设的必要性一、符合国家、山东省、泰安市国民经济和社会进展“十一五”规划《中华人民共和国国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要》指出“要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调进展，千方百计扩大就业，加快进展社会事业，促进人类的全面进展；更加注重社会公平，使全体人民共享改革进展成果；更加注重民主法制建设，正确处理改革进展稳定的关系，保持社会安定团结。”“对在都市已有稳定职业和住宅的进城务工人员，要制造条件使之逐步转为都市居民，依法享有当地居民应有的权利，承担应尽的义务；对因都市建设承包地被征用、完全失去土地的农村人口，要转为都市居民，都市政府要负责提供就业援助、技能培训、失业保险和最低生活保障等。鼓舞农村人口进入中小都市和小城镇定居，特大都市要从调整产业结构的源头入手，形成用经济方法等操纵人口过快增长的机制。”因此，该项目的建设符合科学进展观的要求，有助于解决都市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和谐社会的全面建设，为都市低收入家庭提供了更好的生活居住条件。《山东省国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要》指出“坚持从最宽敞人民群众的全然利益动身谋进展、搞建设，着力促进充分就业，增加居民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和文化生活水平。完善社会治理和协调机制，加快建设文明山东、平安山东，促进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建设全面进展。”该项目的建设有助于改善都市中低收入家庭生活居住环境条件的改善，有利于人民群众物质文化生活水平的提高，有利于山东和谐社会的全面建设。《泰安市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要》指出：“加大住房供应结构调整力度，着力增加要紧面对中低收入家庭的一般商品住房、经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成‘梯级消费’的良性循环。深化物业体制改革，提高物业治理服务水平。”“经济适用住房建设和完善廉租住房租金补贴制度工作是市委、市政府关注民生、改善民生、构建和谐社会的重要举措。”该项目的实施对解决泰安低收入家庭住房问题，有助于改善和提高他们的生活水平的提高，是政府履行住房保障职能的具体体现。二、符合泰安都市化进展方向和规划要求一直以来，泰安市委、市政府对经济适用住房建设和廉租住房制度建设工作高度重视，2006年和2007年连续两年将此项工作列为为民要办的实事之一。2008年，市政府以政府令的形式颁布了《泰安市城镇廉租住房保障方法》，确定以货币补贴和实物配租相结合的方式解决城镇低收入家庭的住房保障问题。市房产治理部门作为主管部门，负责廉租住房保障治理工作。《方法》出台以来，按照市委、市政府的统一部署，联合有关部门认真组织落实廉租住房政策。为进一步健全和完善住房保障体系，泰安市住房保障中心依照泰安市低收入住房困难家庭情况，在2007年差不多建设6.8万平方米经济适用住房、2008年建设1.5万平方米经济适用住房及5.8万平方米廉租房的基础上，拟再建设9.6万平方米的经济适用住房和廉租房。因此本项目建设符合泰安市的总体规划，有利于改善解决都市低收入家庭住房困难。三、符合国家的相关政策《国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)中明确指出“党中央、国务院高度重视解决都市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为都市住房制度改革和房地产业进展的全然目的。”“以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学进展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决都市（包括县城）低收入住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决都市(包括县城)低收入家庭住房困难的政策体系。”“以都市低收入家庭为对象，进一步建立健全都市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善”。四、符合国家树立和落实科学进展观要求开展解决都市低收入家庭的住房困难问题是树立和落实进展观，统筹城乡进展，改善都市低收入家庭的住房条件，提高都市低收入家庭的居民生活质量的需要。解决都市低收入家庭的住房困难问题，依照国发[2007]24号文《国务院关于解决都市低收入家庭的住房困难的若干意见》中明确列为各级政府下一步工作和住房制度改革的重要内容，符合国家相关政策的要求。目前，泰安市城区低收入家庭的住房困难现状，阻碍了泰安旅游都市的进展，不利于泰安和谐社会的建设。因此，充分利用泰城优美的自然环境，结合泰安市泰山区的开发，依据泰安市都市规划要求，进行解决都市低收入家庭的住房困难问题，制造优美、舒适的居住环境，并带动附近地区的经济进展，符合国家相关产业政策。由以上分析能够看出，本项目建成后，可进一步缓解都市低收入群体住房紧张的状况，特不是满足泰城低收入者对住房的需求，对提高泰城低收入家庭生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动与建筑业相关产业的进展，最终为推进泰安市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到良好的带动作用。综上所述，该项目的建设是可行的、必要的。

第三章市场分析及建设规模第一节泰安市房地产现状、趋势及存在问题都市化进程加快、房改政策的实施以及人民生活水平的提高，促使泰安市房地产业步入快速进展时期。现在，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅阻碍着国民经济持续、健康和稳定进展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。一、房地产业进展的现状1、房地产开发投资高速增长。泰安市房地产业经历了低迷、徘徊、成长期,近两年出现高速增长的态势。1992年至2004年，全市房地产综合开发完成投资43.27亿元，年均增长45.7%。特不是近两年增势异常迅猛，两年内房地产投资总额达35亿元，是前10年投资总额的4.2倍，其中：2003年完成投资额15.1亿元，比上年增长1.4倍，2004年完成投资额19.9亿元，增长31.9%。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力量。2、房地产队伍不断壮大。1992年，全市有9家房地产开发公司相继成立，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，随着房地产业的进展，截止2004年底全市房地产企业已增至115家。3、商品房需求旺盛,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。2004年全市在建房屋规模达325.8万平方米，增长24.8%；商品房销售面积86.67万平方米，增长39.2%，其中住宅销售面积71.82万平方米，增长22.3%；商品房屋空置面积14.65万平方米,比上年下降34.6%。随着销量的增长，泰安房价也持续增长,1992年全市商品房平均销售价格只有460元/㎡，1999年涨到930元/㎡，2004年达到1608元/㎡，目前全市最高房价已超过5000元/㎡。4、人均住房面积持续增加，无房户逐渐减少。抽样调查资料显示：1990年，泰安城区人均住房面积只有11.71平方米，2004年翻了一翻达25.48平方米。依照房屋产权分类，在房改前泰安市居民大多为公有住房，房改后的1998年居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为72%，2004年底自有住房率达到93%，六年间无房户同比缩小了21个百分点。5、个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们完全告不了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。1998-2004年五年全市销售商品房总面积为352.95万平方米，其中售给个人268.17万平方米，个人购房比例占到76%，而2004年个人购房比例达到创纪录的87.1%。据调查，当前全市有90%的房改房已被居民拥有，泰安市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。由此带动城镇居民居住消费逐年提高，1998年泰安人均居住消费333元，2000年增加到512元，2004年达到551元。6、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查，2002年，全市二手房成交额为6.68亿元，平均销售价格为1049元/㎡，2004年成交额增到11.26亿元，增长了近一倍，平均价格涨到1272元/㎡，上涨21.3%。7、住房消费信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。当前各商业银行都加大了消费信贷力度，随着贷款手续不断简化和完善，泰安个人住房消费贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钞票买房的陈旧观念有所转变。8、居住环境不断改善。随着“蓝天、青山、碧水、绿色家园”生态化都市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年泰城加大了公园绿地建设，建成了以东湖公园、南湖公园为代表的公共休闲场所,居民居住环境有专门大的改善，特不是随着一些外地房地产商的进驻,提升了泰安房产的开发理念,如新建的龙泽花苑已成为泰城对外宣传的标志性建筑,此外,近几年建成的嘉德现代城、奥泰山庄、新元花园、擂鼓石小区等住宅，由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到泰城居民的青睐。二、泰安市房地产进展趋势目前泰安房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求差不多平衡，房价升势确立。随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年泰安市房地产仍将持续进展。1、泰安市房地产业仍有较大的进展空间。一个国家和地点的经济处于起飞时期时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均GDP在800-1500美元之间是住宅和房地产业进展的高速时期。泰安2004年底人均住房建筑面积25.49平方米，人均GDP为1615美元，还处于住宅和房地产业快速进展的时期，而由现在进展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济进展速度，还将有一段较长的时刻，因此，泰安市房地产业可持续进展潜力相当大。2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲确实是要差不多做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。依照调查资料显示，2004年泰安城区有43%的都市家庭有3间或3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。国际经验表明，都市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速进展期。2004年泰安市的都市化水平为44%，按照市委、市政府提出的“加速推进泰安市工业化和城镇化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，假如2008年泰安都市化水平达到48%，那么三年间将新增城镇人口22万人，按届时人均建筑面积30平方米计算，需要新增住房面积660万平方米，相当于2004年竣工住宅面积的3倍，泰安市房产市场仍有专门大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。我们对1992年到2004年间的股票市场、银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计，10年来我国的股票指数由700点增长到1200点，增长不到1倍，居民储蓄利率不断降低，而泰安市商品房价格则由1992年的460元/㎡增长到1478元/㎡，上涨2.2倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着泰安市都市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对泰安市房地产市场的进展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪。3、房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。今年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，泰安房地产市场未受到大的阻碍，通过短期观望之后，已步入正常的进展轨道。当前泰安市房地产市场差不多上还处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重专门小,未出现真正意义上的炒房行为。统计资料显示，今年1-9月份，全国商品房销售平均单价到了4239元/㎡，与泰安市相邻的济南商品房平均销售价格为3456元/㎡，全省青岛最高达到5487元/㎡，泰安市销售价格为1724元/㎡，在全国仍处于较低水平。可能随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的阻碍下，泰安市房价将呈稳步上升的趋势。4、房地产开发商向规模化、品牌化方向进展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，通过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过进展成熟品牌治理体系、实现高效与科学治理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。三、泰安市房地产业进展的要紧问题近几年，泰安市房地产业进展专门快，但仍存在一些机制性、政策性、结构性问题，如不及时解决，将严峻阻碍房地产市场的健康进展，这些问题要紧表现在以下方面：1、高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失衡问题是房地产业进展中的一个痼疾，目前，泰安市住宅产业进展中房地产投资结构同宽敞消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，专门多开发商不情愿开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。近两年，一方面居民消费价格日趋平稳，另一方面则是房价节节攀升。两年之前泰安最高房价超过3000元时，好多人感受已是天价，而短短两年之后，最高房价已超过5000元，房价的连续攀升且上涨过快，加重了一般市民、特不是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济有用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相关于其他行业的利润率而言，能够讲近几年来房地产业的暴利差不多是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”，大量涌入。在房地产市场火热的同时，由于房地产业相关于其它产业更有利可图，许多企业积存资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。4、房地产开发企业资质水平低，经营理念低。当前泰安市房地产开发企业虽已达115家，然而拥有国家资质的只有62家，其中拥有一级资质的只有2家，二级的有6家，三级、四级分不是21家和33家。泰安市房地产企业处于刚刚起步时期，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼时期，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色，使得一方面大量拥有购买能力的消费者买不到合适的房屋，另一方面已有的商品房销售不出去。2004年，全市竣工房屋面积为143.44万平方米,实际销售面积86.67,产销比只有1.7：1。统计资料表明，泰安2002年至2004年空置商品住宅面积为12万平方米、22万平方米、15万平方米，“有房无人住，有人无房住”的现象并非少数。5、房地产市场的信息不对称。一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解专门不充分，以至于出现了“有钞票的找不到合适的地，有地的找不到合适的人”的情况。二是消费者购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身具有显著的差不性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，专门难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的推断。特不是购买期房时，购房者更是难以把握以后所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。6、物业治理不配套、服务质量差、收费难。物业治理是房地产开发链中最后一个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业治理却没有跟上，有的虽成立了物业治理委员会，但服务不如人意。泰安市物管行业起步晚，服务治理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业治理人员只要能扫扫地、站站岗就行。当前，一方面是物业治理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满；另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业治理费，从而引起纠纷。7、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费品，其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，关于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款限制多，加之国家连续出台的教育、医疗、住房，保障等改革措施，使个人支出预期增大，从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心。另外，部分居民沿袭几十年的保守消费适应，同意不了“超前、负债消费观念”，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。四、泰安市房地产市场进展预测1、泰安市房地产市场具有专门大的进展潜力目前泰城城区人均住宅建筑面积为25.29平方米，人均拥有居室0.79间，成套住宅平均建筑面积为82.23平方米/套。2006年泰安市人均GDP突破两千美元。依照建设部政策研究中心课题组《全面小康社会的居住目标》中的研究分析：“从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均GDP超过一千美元、住房面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求”，同时考虑到建设部《全面小康社会的居住目标》中提出的“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的总体目标，以及“城镇人均住房建筑面积35平方米，每套住宅平均面积120平方米左右”的标准，能够预测泰安市今后房地产业的进展潜力仍专门大。2、中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境从国际上来看，当人均住房面积大于25—30平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。依照泰安市城区人均住宅建筑面积已达25.29平方米，近年来相继建成的龙泽花苑、国华经典、嘉德现代城等高档小区的情况分析，能够看到：今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向享受型，从过去的“居者忧其屋”，进到“居者有其屋”，再进到“居者优其屋”。即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，并构成家庭财宝的重要组成部分。第二节项目目标群体定位及价格分析一、项目目标群体依照《泰安市经济适用住房治理暂行方法》（泰政发[2007]89号）和《泰安市城镇廉租住房保障方法》（泰安市政府令[第135号]）的规定，项目是解决泰山区、岱岳区、高新区和泰山景区范围内城镇低收入家庭住房困难户的住房需求，经济适用住房以售为主、廉租住房以租为主。依照暂行方法的规定，经济适用住房和廉租房适用目标群体为：1、在泰山区、岱岳区、高新区和泰山景区范围内有城镇常住户口（含符合当地安置条件的复员、转业军人）；2、无房或现住房人均建筑面积低于10平方米（包括10平方米）的家庭；3、家庭人均年实际收入低于5000元（包括5000元，按计算人均住房面积的人口计算家庭收入）；具体分配方案可由泰安市住房保障中心制定具体实施方案，报市政府批准后组织实施。二、价格分析依照暂行规定的要求，在项目的建设成本中扣除免收都市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，综合核算经济适用住房的成本以及开发商不高于3%的利润，确定销售价格为1940元/平方米。廉租房的价格依照《泰安市城镇廉租住房保障方法》（泰安市政府令[第135号]）规定，由泰安市物价局依照国家和省有关文件规定及成本调查队审核的建安造价成本，并参照外地市价格水平进行制定，目前惠普家园西区廉租住房租金标准，为每建筑平方米每月1.2元，最低生活保障家庭免收保障面积内的租金。依照规定，最低生活保障家庭2人以下(含2人)家庭的保障面积标准为建筑面积30平方米，3人以上(含3人)家庭的保障面积标准为建筑面积50平方米。第三节建设规模依照泰安市新一轮都市总体规划，依照泰政发〔2007〕95号文《解决泰安市市区低收入家庭住房困难进展规划和年度打算》，并充分结合上述市场情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：本项目总占地面积居住区用地11.13hm2（合166.95亩），总建筑面积103207.5平方米，分为两部分，其中：1、住宅部分总建筑面积为96299.4平方米，总套数1775套，其中：经济适用住房45841.6平方米，总套数746套；廉租房50457.8平方米，总套数1029套。2、公建部分总建筑面积为6908.1平方米，为会所和社区治理中心以及商业服务配套建筑。总居住户数为1775户，总居住人口为5680人。

第四章建设地点和建设条件第一节建设地点拟建的“泰安市经济适用住房、廉租房建设项目”位于泰城南部新区，万官路以南。东临长城路，西为大白峪村土地，南临南外环路，北临大白峪新村，总占地面积112600平方米（合168.9亩）。由于本项目是依照区域规划定点确定,建设用地由泰安市土地收购储备中心储备,因此该区地址没有其他可比选方案。本区建设地点具有如下特点：1、场内此前为都市规划的住宅用地，区内无阻碍建设障碍物，待资金及配套条件落实后，可立即着手进行开发建设，政策上也没有明显的障碍。2、水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障，交通基础设施条件良好。3、属都市规划的居住用地，龙潭路沿线市政、商业、金融、文化等公共设施规划密集，进展潜力专门大，居住条件可望进一步得到改善。4、同上缘故，项目区周边一定范围内今后可不能出现工业及其他的污染源，环境条件有望进一步得到改善。第二节建设条件一、气象泰安市地处东经′之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季严寒少雪。具体气象资料如下：1、气温极端最高气温41.5℃极端最低气温-21.6℃年平均气温13.6℃2、降水年最大降水量1368.8mm年最小降水量632.8mm年平均降水量693.8mm3、年日照时刻2272.7小时4、风向及风速夏季主导风向：南风冬季主导风向：东北风平均风速：3.7m/s5、冻深最大冻土深度420mm二、配套条件1、给排水项目区位于泰安市自来水供水服务范围内，万官路中心线下设有都市供水主干管，本项目拟采纳自来水公司提供的自来水；万官路人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。2、供电项目最大用电负荷3669.76KW，泰安市电力供应充足，用电有保证。电源线引自龙潭路地下电缆，沿项目区路段已预留出线。3、燃气和供热龙潭路一侧人行道下均敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可依照需要灵活考虑气源和热源。4、通讯泰安市通迅网络差不多健全，电信部门可保证项目通迅需要。5、交通泰安市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连成环状。京沪、京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国、全省平均水平，各级公路达100余条，交错辐射省内外各要紧都市。项目区北侧为万官路，与泰安市都市主干道龙潭路相连，出入交通十分便捷。三、工程地质条件1、地形、地貌泰安市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，项目区属山前平原，总体地势表现为北高、南低。区址内原为灌庄村民住宅用地，没有大的建（构）筑物等障碍，项目所选场地地形高差不大，地形平坦。2、工程地质该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供详细的地质资料，但据承办单位介绍和附近的地质情况分析，本项目区址内地质情况能够满足多层建筑要求。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。

第五章规划设计方案第一节规划设计依据1、《都市居住区规划设计规范》；2、《民用建筑设计通则》；3、《住宅建筑设计规范》；4、《民用建筑照明设计标准》；5、《民用建筑隔声设计规范》；6、《泰安市都市总体规划》；7、《泰安市经济适用住房治理暂行方法》；8、《泰安市城镇廉租住房保障方法》9、泰安市规划局出具的本项目规划设计条件；10、规划用地红线图；11、目标客户需求特点。第二节规划设计方案一、设计理念在规划设计中，本项目将采纳“新城新生活”的理念，用社区型的开发模式打造整个居住区，将公益设施与环境绿化同步配套到位，从而在有限的土地资源中，制造出更多更适宜人们居住的生活空间，最大限度地满足人们的各种需求。“新城新生活”所倡导的“社区型”开发模式，超越了小区“配套”的常规概念，主张通过营造与公共空间紧密结合的都市商业氛围，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、就业都能在社区中得到解决，弥补边缘社区缺少都市人气的缺陷，从而使百姓能够安居乐业。力求在规划中将本项目设计成标准化、多样化，节约用地，节约能源，节约用材，节约用水等可持续进展的住宅。设计中应注意以下理念：1、都市公共绿地的连续建筑作为场所与空间的载体，是一个与基地环境相互认可、汲取并整合的结果。公建和住宅在如此特定的基地环境中，一方面建筑同意基地环境的特制要素不断修正自我，达到与环境的和谐；另一方面环境同意建筑的介入使自身增色。2、强烈的文化氛围和生活气氛泰山是人类文化的发源地，聚拢地之一，是一个都市的进展线。她面前的建筑应该体现出简洁、大气、典雅，所营造的空间氛围包含着文化交流和时代进展所必需的某种超逸情怀，切忌跟风和浮躁。3、新建筑应体现理性和浪漫的交错全面提升整个区域的文化品质和格调，理性体现了追求科学的差不多态度，浪漫表达泰安市人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速进展的21世纪，其建筑空间和环境应具有更大的包容性、开放性和时代性。4、设计坚持“以人为本”以居住者为中心，体现高效、开放、灵活的特点，同时在建筑尺度上体现人性化。建筑的风格之间要巧妙联系，风格统一，和室外的环境有机结合，做到都市设计、建筑设计、景观设计三位一体的整合。二、设计原则针对本项目的进展定位，设计中应遵循以下原则：1、地形原则充分分析现有地形、地势、及周边道路关系，确定要紧出入口的合理位置。2、人本原则贯彻“以人为本”的思想，以建设高品质环境的居住小区、生态型居住区为规划目标，制造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。3、特色原则在整体格调统一的前提下，强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。4、市场原则以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营，形成良性循环、滚动进展的机制。6、科技原则努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。进展新型节能型住宅。三、总体布局综合考虑本项目的地势特点，整个小区规划力求整体性及规划概念的统一性，总体布局可概括为“一轴、两区。”1、一轴整个项目沿中轴线设置一条东西贯穿的景观带，以解决观景交通以及建筑与周围景观协调的问题。2、两区自北向南分为两个区域，北区为廉租房区域，南区要紧为经济适用住房区，北面临街设置公建及商业用房，中间用绿化带分割。3、三点住宅区要紧设置有三个景点，分不为主入口广场、公建、景观轴交叉点。在居住区大片层面上，采取以组团为分布模式，提高社区凝聚氛围。在用地拐角处绿化隔离带中设置儿童及老人的活动健身场地。各组团以绿化布局作为交接面，既能够突出各自组团的性质，又为小区整体提供最长的景观界面，又能起到分割各组团，将绿化景点系统化的作用。小区内共布设有一类建筑，均为6层建筑。四、绿化景观小区内景观结合万官路大景观，形成大景观内套小景观，达到内秀与外刚的完美结合。景观构成要素由草坡、小径、攀藤花架等构成，沿小区主轴线设置一条南北贯穿的泰山文化景观长廊带，即能够把小区贯穿，又能够观赏景物，制造出丰富的沿街线性空间。五、道路交通道路系统由都市道路、小区道路、尽端路、步行道路组成。都市道路指小区外围都市交通干道，基地北侧与万官路；小区级道路指小区内要紧的对外联系道路，车行道宽度为7米，两侧设1.5-2米人行道；小区内尽端路是组团内部联系道路，路宽为3.5米，尽端设置12×12米的回车场；步行道路系统由小区内绿化步行道和机动车道两侧的人行道组成，一方面方便的与都市交通系统相联系，另一方面在小区内部与小区绿化景观系统合而为一，要紧步行系统由小区组团分隔绿带、绿化隔离带等构成，将各部分室外空间、景观空间、绿地、配套空间联系在一起，制造出人性化的住区户外空间。场区内停车分为临时停车。多层住宅区结合楼间道路设置一定数量的临时停车位；访客临时停车位设置于入口广场和小区入口处周边。六、竖向设计1、地面和道路坡度项目区场地现高差不大，基地平坦时可依照地势和规划建筑格局进行分布平坦。地面坡度和车行道纵坡不小于0.3%，人行道依照需要考虑设踏步和防滑措施。2、地面排水采纳沿小区道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量依照汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。3、室内外建筑物底层地面高出室外地面0.30-0.45米。用地平衡表序号用地构成面积(公顷）百分比（%）规划总用地11.261居住区用地11.13100(1)住宅用地6.7661.0(2)公建用地1.3212.0(3)道路广场用地1.6314.7(4)公共绿地1.3612.32其他用地0.25第三节建筑设计方案一、设计依据1、《民用建筑设计通则》；2、《住宅建筑设计规范》；3、《民用建筑照明设计标准》；4、《建筑设计防火规范》；5、《民用建筑隔声设计规范》；6、《泰安市都市规划操纵条件》；7、承办单位推举意见。二、建筑设计场区地处都市西南部，北面为万官路，西临泰安市亚细亚食品有限公司，为泰安市西南部新城区的中档地段。（一）住宅选型依照《泰安市经济适用住房治理暂行方法》的通知（泰政发[2007]89号）小区住宅选型为经济适用住房面积为61—89平方米不等，《泰安市城镇廉租住房保障方法》（泰安市政府令[第135号]）廉租房面积为49平方米左右标准户型，户型中全部为北入口。经济适用住房和廉租房均低于90平方米。l、保证朝向和良好通风，窗户及入口设计与景现环境紧密结合，保证户户有阳光、窗窗见美景。2、住宅套型设计注重有用性，考虑住户多样性的需求，结合现代居住特点，设计具有时代感的平面户型，如玄关及储物间的配置使住户的居住生活更加方便。3、4、充分利用屋顶平台设置阁楼，提高建筑的利用率，改善热环境，同时也丰富了建筑的外观。(二)造型特点1、考虑到与周围及其他建筑相协调，拟采纳灰色主调。2、立面采取三段式手法，下部采纳红色霹雳砖，中部采纳浅灰色霹雳砖，顶部为白色高级外墙涂料；力求在对比中不失和谐与统一。3、运用简洁的手法和流畅的线条，为求制造典雅大方和具有高雅现代气息的住宅建筑。4、建筑外立面设计色彩纯朴，性格稳定，新颖独特，虚实对比强烈，突出了建筑的挺拔感和立体效果，简洁而明快。5、平面设计中充分考虑了动静分区，阳台处大面积落地玻璃的采纳，充分满足采光及通风的需要，同时在设计中也应满足卧房、卫生间等的私密性要求，力求制造一个舒适、怡人的居住空间。（三）室内外装饰1、内装饰：各厅室均为一般水泥地面、乳胶漆内墙，既为进住用户装修提供条件，又可降低造价。厨房、卫生间地面铺设防滑面砖，内墙贴瓷砖到顶，卫浴设备由入住户自行选装。2、门窗、外窗采纳铝合金或中档塑钢材料，门及内窗为中档木质材料。3、外墙面：合理选择不同色彩的高档霹雳砖和外墙防水涂料，以强化视觉变化。三、规划住宅指标本项目户型指标详见下表：（具体户型以规划批准设计图纸为准）户型平均面积户数人数（3.2人/户）总面积（m2）备注A61.45m2746238745841.6经济适用房B49m21029329350457.8廉租房合计=SUM(ABOVE)5680=SUM(ABOVE)96299.4第四节结构设计方案一、地上结构依照本项目的使用功能要求，多层住宅和配套设施全部采纳砖混结构。二、基础结构场区地基土要紧由粘性土和砂组成，属中软场地土，建筑场地类不为Ⅱ类。采纳浅基础时，可采纳钢筋混凝土条形基础，开挖深度1.50米为宜。三、结构设计参数1、抗震设防烈度为6度，设计差不多地震加速度为0.05g，设计地震分组第二组；2、差不多风压：0.85kN/m2；3、差不多雪压：0.55kN/m2。第五节给排水设计方案一、供水1、用水量测算(1)生活用水量依照《居住小区给排水设计规范》，本项目住宅及部分公共建筑有给排水卫生器具和淋浴设备，无集中热水供应，生活用水量为35升/人·日，利用系数为1.8，项目1775套住宅全部入住后，按平均每户3.2人计，日用水量为110立方米。（2）公建用水公建用水暂按生活用的5%可能，用水量为5.57立方米。(3)绿化及道路用水量绿化及道路用水按生活用水量的10%估算，用水量为11.0立方米。(4)未预见水量及管网漏失量按(1)、(2)项之和的5%计，日用水量为5.78立方米/日。

(5)消防用水量本项目是住宅小区建设，总人口不足万人，按同一时刻内的火灾次数为1，一次灭火用水量10L/s，火灾连续时刻2小时计算，消防用水量72立方米。综上，本项目最高日用水量约132.35立方米。2、水源、水压、水质主水源由市供水干管引自来水，水源来自市水厂，不需加压及二次净化。3、消防在要紧交叉路口内设置地上消火栓，布置间距不大于120米，数量及位置与消防治理部门协定，消防用道路通畅，楼间距布置符合消防要求。二、排水方案排水系统采纳雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。1、雨水2、生活污水管道布置与供水管网路线平行，依照污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5.0米，污水通过化粪池处理后，排至万官路市政污水干管，进市第一污水处理厂。第六节变配电及通讯设计方案一、变配电（一）用电负荷估算1、住宅：平均5KW/户每户负荷同时利用系数：0.5小区负荷同时利用系数：0.7则负荷为：5×1760×0.5×0.7=3106.3(KW)2、公建：30W/m2负荷同时利用系数：0.7则负荷为：30×6908.1×0.7=145.07（KW）3、路灯、草坪灯及景观灯等：按10KW负荷同时利用系数：0.8则负荷为：10×0.8=8(KW)4、总负荷功率因数按0.9估算，则本期工程用电负荷为：(3106.3+145.07+8)÷0.9=3621.52(kVa)（二）、变压器安装容量经测算，项目设计供电负荷约为3621.52KVA，考虑住户家用电器逐步增多的因素，适当留有余数，拟在小区安装2500KVA箱式变压器2台。二、通讯系统第七节燃气供应设计方案一、供气方式规划引用管道天然气作为气源，由泰安市煤气公司通过低压燃气管网提供，居民气化率为100%，按户均用气1.4Nm3/日计算，用气平衡表如下：

用气平衡表用户类型用户定额（Nm3/户·日）用气户数用气量（Nm3）住宅1.417752485公用设施000合计=SUM(ABOVE)2485住宅户为一户一表制，炉具选用热效率高的节能产品。二、管网1、以低压管道煤气直供用户；2、管道一律采纳钢管，埋地铺设；3、管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线；4、管道应作防腐处理。第八节供热设计方案一、供暖负荷估算小区采暖分为居民住宅采温顺公建采暖，规划采纳平均热指标法进行计算，小区冬季采暖负荷见下表：采暖计算表采暖用户采暖热指标（W/㎡）采暖面积（平方米）采暖负荷（KW）住宅7096299.46740.96公建856908.1587.19合计=SUM(ABOVE)103207.5=SUM(ABOVE)7328.15二、供暖方案1、热用户采纳一户一表制，分户计量。2、热源来自开发区热电厂。3、小区主管网引万官路集中供热主干管，区内管网采纳管沟敷设方式，需加保温层。第九节管线综合布置方案本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆、通讯电缆和采暖管网采纳管沟铺设外，其余管线一律采纳直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，幸免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：1、压力流管让重力流管；2、小管径让大管径；3、给水管尽量在污水管上面；4、易弯曲管让不易弯曲管；5、临时性管线让永久性管线；6、工程量小的管线让工程量大的管线。

第六章节能方案分析第一节用能标准及规范项目能耗设计标准及规范如下：1、《中华人民共和国建筑法》2、《中华人民共和国节约能源法》3、国家发改委计交能[1997]2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》4、《建筑工程质量治理条理》（国务院令第279号）5、《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部令第8l号）6、公共建筑节能设计标准GB50189—20057、建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程GB50242—20028、外墙保温工程技术规程JGJl44—20049、建筑外窗保温性能分级及检测方法GB／T8484—200210、民用建筑设计节能标准（采暖居住建筑部分）JGJ26—95第二节能耗状况和能耗分析一、能耗状况1、综合水耗最高水耗132.35立方米/天2、电耗综合最大电耗3621.52KW/小时（最大负荷）3、气耗综合最大气耗2485Nm3/天4、热耗最大热耗7328.15KW第三节建筑节能设计一、设计依据1、山东省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-20062、山东省工程建设标准《公共建筑节能设计标准》DBJ14-036-20063、中华人民共和国国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20034、中华人民共和国国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-20045、国家和山东省现行的有关标准、规范和政策法规。二、设计执行严寒地区住宅建筑节能设计有关参数1、泰安市采暖期天数：112天2、泰安市采暖期室外平均温度：0℃3、泰安市采暖期度日数：20164、泰安市采暖耗热量指标qH（W/M）2:14.145、泰安市采暖耗煤量指标qα（Kg/M）2:9.806、泰安市采暖期房间平均室内设计温度：16℃7、泰安市采暖期最冷月平均温度：0℃三：设计方案1、外墙：为240厚新型混凝土空心砌块，外挂挤塑聚苯保温板（50mm），内外两侧分不为聚苯颗粒保温浆料（15mm），最外侧水泥砂浆抹面。2、窗户：采纳断桥中空塑钢窗（厚度5mm+12mm+5mm）透明玻璃充惰性气体玻璃镀膜。3、屋面：新型复合材料保温屋面板+聚苯乙烯泡沫板保温层。4、飘窗接触室外空气的楼板：贴60厚挤塑聚苯板保温层。四、效果1、该工程采暖耗热量指标qH（W/M2）：采暖耗热量指标=11.02≤14.14，符合标准要求。2、能够实现建筑节能65%的目标。第四节节能措施综合分析一、节能措施综述1、节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，要紧措施如下：（1）建筑本体围护采纳保温隔热设计；（2）结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；（3）空调冷却水系统采纳多台并联技术，以及污水在利用技术；（4）送风采纳变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采纳自动操纵，冷媒管，冷冻水管均采纳像塑海绵保温材料；（5）操纵变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势；（6）加强节能治理。2、相关专业的节能措施（1）建筑及结构专业的节能措施建筑节能要紧从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。A、本项目依照建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。B、建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各要紧设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采纳外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。C、门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性：初步设计中将采纳密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。D、屋顶初步设计时，屋顶将采纳浅色屋面，以隔离太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏,使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。（2）电气专业的节能措施A、合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。B、用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。C、用低损耗节能干式变压器，选择合理的变压器容量,使其达到经济运行(负荷率65%--80%),减少电能损耗和围护工作量。D、合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采纳单相供电时，考虑三相平衡。E、用高效电动机,大容量电动机采纳变频或软启动方式或高压压电动机。F、用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。G、对比明器具均进行补偿,使其功率因数>0.9。H、照明采纳集中、分散和自动相结合的操纵方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。I、用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。J、设置合理的计量和检测设备:进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量；母线电流测量；出线电流测量。（3）给水排水专业的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采纳了变频调速给水设备等，以利于节能。水系统为闭式循环系统，采纳两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采纳一次泵变频空调水系统。系统采纳高位膨胀水箱定压。A、给水管材采纳压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，能够达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采纳国家批准的机电节能产品。供水采纳管网叠压供水系统，降低能耗。B、绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采纳节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。C、卫生器具均选用节水型器具。给水水嘴采纳陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并通过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采纳节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。公共卫生间采纳红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消初长水流的水嘴和器具。D、计量设施：在各建筑物的引入管、住户的入户管均安装水表，商业部分按用水部门分不安装水表；每一住户设户用IC卡式水表一只。按打算用水，节约用水。同时为运行治理、节能治理提供基础数据。（4）暖通与空调专业的节能措施A、为提高供热设备的隔热效果，采纳多层绝热的新型保温材料。采暖供热管道的保温层厚度采纳经济厚度计算法确定。绝热厚度大于100mm时，绝热结构按双层考虑，双层的内外层缝隙应彼此错开。B、住宅采纳分户热计量，配套商业热力入口处做热机量。C、合理设计供热管路，减散热面积，供热管道进行保温，以减少热损失。D、管路阀门气密性好，以防止泄漏。F、在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，幸免由于设备和保温宝冷结构损坏引起的热损失增加。G、设计中尽量减少各类阻力元件的使用，以提高循环水泵的有用功。H、关于居住建筑室内采暖系统形式，为实现室温调节和操纵，采纳单管系统，每组散热器设置跨越管。商业部分为保证分室室温调控采纳水平双管系统。（5）动力专业节能措施采纳高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。（6）其他节能措施绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，HYPERLINK"/C