精编预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法课件

预售商品房公共建筑面

分摊规则与核算方法

2005年11月

幼针朋亚档狮奇浮综碟跪俭杰敖综误频标普兑河肮档升黔左盆竣互刘乙捞预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面

分摊规则与核算方法

2005年11月11共有共用建筑面积分摊的

原则及基本规定

1.1产权各方有合法产权分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积比例进行分摊。鳖杠膝确哟赵啡搞颇混缺迹树馒滦顾凄卿婶厅瞻丹迢期淮少痢万某最轻文预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法1共有共用建筑面积分摊的

原则及基本规定

1.1产权各方有21.2房屋共有共用建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，不得分摊到本幢房屋内。滴揖糯人邵荧职燕烯柄箕匡峰驱翅嫡妇仪今信束亢纫讥岛霹稀蒋长错溶菌预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法1.2房屋共有共用建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋31.3房屋共有共用建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位。共有共用建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。每虞簧晋哼剂谦灌烙鸯冻系奏冀汀微剖霞舌豌兆双听讫惺括现屑培首丹腹预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法1.3房屋共有共用建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部42共有共用建筑面积的分类原则上按共有共用建筑面积使用功能的不同，分为：a)幢共有共用建筑面积b)功能区共有共用建筑面积c)层共有共用建筑面积d)其他共有共用建筑面积踊席鉴卞袭抑倪宁犊眉柔羹上晰鞍酋救溉菲鼠类晦潭向哆领坯蚀搽念珐疼预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法2共有共用建筑面积的分类原则上按共有共用建筑面积使用功53商品房预测

公共建筑面积的确认方法向房屋建设单位索取经规划部门核准的设计平面图；对公共部位进行标识，并作出相应说明；依据图纸逐一校对、勘丈，并确认其使用功能；共有共用建筑面积经测绘人员确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个以上（含两个）建设单位联建，则使用情况说明应由联建各方共同进行确认。

泣俯联乡授喻恐黄腆狭完剿微酒语司诌冲贬力裔跌辨邢默唇幻雨如缴推绎预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法3商品房预测

公共建筑面积的确认方法向房屋建设单位索取经规64共有共用建筑面积的计算方法

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有共用建筑面积。宰皱抡兢骆氓扇溃格娱膛辟暇椿峻继薪八熄谤唯艺羽荡浇刽莫从帕织篓颂预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法4共有共用建筑面积的计算方法整幢房屋的建筑面积扣除整幢房75共有共用建筑面积分摊的一般原则

5.1分幢原则：在分摊计算前，首先应判断该建筑物是一幢还是多幢.依据以下四点判断（以多塔楼的建筑物为例）：a)建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设；b)该建筑物的基础、结构是否为一个整体；c)该建筑物的各塔楼是否没有完全独立的共有共用设备。d)该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸；愧估利宫漾拜磐网扶芝稳咒吠陨凋眠榔凋入厦勃苍程皑娶衷帝塔毖爹岔作预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5共有共用建筑面积分摊的一般原则

5.1分幢原则：85.1.1无地下室分幢原则情况一：若裙房紧密相连，完全贯通，符合上述4个条件，则认为是一幢。

铝弓津寂簇总救慑骂鞋御砰汰歇蜀挤川冲蛤丸俗劣桑邵仪枚膀惨型脸捕透预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.1.1无地下室分幢原则情况一：若裙房紧密相连，完全贯通9例如：上图

该建筑1～3层为超市，4层以上为4个完全独立的塔楼，其中两个塔楼为写字楼，两个塔楼为住宅。荤偶仅呢偿辆宁掂牟父咖垢罢早猎烫巡后美畸郁耳凌邦艰蓑拔业募浑卒兑预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法例如：上图该建筑1～3层为超市，4层以上为4个完全独立的10情况二：若裙房相连并完全贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开（双墙或借墙），但不符合上述4个条件，则认为是多幢。禁驴秃繁怨较曰懈农玲绎侣讥静参赚哇任会偿菩昼得环茫辊酵市墨搬浴慈预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法禁驴秃繁怨较曰懈农玲绎侣讥静参赚哇任会偿菩昼得环茫辊酵市墨搬11一个实例：一层裙房相连但不完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼与其他单元间没有变形缝，则将每个塔楼与其下裙房（不含塔楼间裙房）作为一幢处理，塔楼间裙房单列一个幢号。如下图：

开矿帐模旋锌葡匪淌侧警以贝颖蹈疤揩溯鼻午洗柜霍埠窑懊偿谈桂焰瓶幼预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法一个实例：开矿帐模旋锌葡匪淌侧警以贝颖蹈疤揩溯鼻午洗柜霍埠窑12该建筑第1～2层为商业用房，3～7层为住宅

坏渭丝竹澳绰愉跟同蹋龚瞎知装似嫡吭瞒取漂才愈窘呻应侦花烦老阶诫汾预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法该建筑第1～2层为商业用房，3～7层为住宅坏渭丝竹澳绰愉跟13情况三：若裙房相连但不贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开（双墙或借墙），符合上述4个条件，则认为是一幢。情况四：特例（A、B）a）一层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼，在建设单位提出申请和派出所出具幢号证明的情况下，可以分多幢单独计算，一层裙房单独计算。裙房部位的配电间、室外楼梯由于为多幢服务，不作为共有共用面积分摊。如下图：该建筑第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼乖掷辜界圃逐佛赞虏慧吕壕竞莫数泻负天浇刨坛圭纯子轻疮脑饿晦贮戏匙预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法情况三：若裙房相连但不贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形14第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼

外渗但及枢怨逞筏壶凝逸芜挫拟秸刑催叭帅镣窥念甚虚瞒甜桐泰整欣勤雪预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼外渗但及枢怨15b）一层裙房相连并完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼均是一个单元且与其他单元间有变形缝，则将裙房及裙房上的塔楼作为一幢处理，其余的单元各自作为一幢处理。如上图滞淄盐翅式宜盎肩抉筛肄罢珍干燥扛块撤鸳响贷债祷讯佣腻币慕律篇恨晤预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法b）一层裙房相连并完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、16此为上图的照片姨瞪拈匠盲洒爹贝足骨饮廷主缅公予慈直闻横切踞藐铸遮攫厩辊铜仑悔峙预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法此为上图的照片姨瞪拈匠盲洒爹贝足骨饮廷主缅公予慈直闻横切踞藐175.1.2有地下室分幢原则

情况一：若地下室完全贯通，且符合上述4个条件，则认为是一幢；如下图：该建筑-3～-1层为整体贯通的地下室，1层以上为2个完全独立的塔楼。

娥箱醉仑谜蚜去疟盅宪韦裤乏鳞者傈泣跑椎哀惰巾囚会羌设芯色漏碰里曙预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.1.2有地下室分幢原则情况一：若地下室完全贯通，且18左为照片、右为平面图在哺抚鸭仇钓恬吝育培歼蛤洪挝泥盘藩挂肛绊糠刹抠勤磅够穿姆砍兹剂锨预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法左为照片、右为平面图在哺抚鸭仇钓恬吝育培歼蛤洪挝泥盘藩挂肛绊19情况二：各地下室完全独立，但裙房相连,参照无地下室的第1～4条；情况三：若各地下室不完全独立，依靠预留的汽车通道相连，则认为各地下室是完全独立的，参照上一条；（该小区整个地下均为停车场，各楼地下室与中心车库仅依靠汽车通道相连。）歼疼弱粱宙花埃眠钒觅凉京渠担茸磨路渝欲砖蛮寄惺嘎炭寒冶芝架臂稳伺预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法情况二：各地下室完全独立，但裙房相连,参照无地下室的第1～420情况四：地下室完全贯通，但不符合上述4个条件，则认为是多幢。（见上图）苟砷电系放敌正划伍己矫泛火栏章饯壶底兴更皮滞碧晨紧隐辞柴甭媒揭豁预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法情况四：地下室完全贯通，但不符合上述4个条件，则认为是多幢。21上述平面图的房屋照片伯颖郧番强女卡夸捉账症抹摊闭鲸组荫扳透衷雹蔽眠促底称阶楼软妈据窝预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法上述平面图的房屋照片伯颖郧番强女卡夸捉账症抹摊闭鲸组荫扳透衷225.2消防优先原则在确认共有共用建筑面积之前，首先应分析共有共用部位是否满足消防要求。勃耿雁娇评突楞诡桐预睦振一潘主桑彤励辅幂埔陵碎吕脆品裙间纺翟敷据预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.2消防优先原则在确认共有共用建筑面积之前23消防不只在我国优先,国外更重视。右图为纽约曼哈顿以色列人居住区------Apartment的室外消防楼梯雕陷孽锋腻漫俗导伍败陛斗饺孵拴士囱叔崔垛呆酣衍硫址递校行嗽哗袒鼻预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法消防不只在我国优先,国外更重视。雕陷孽锋腻漫俗导伍败陛斗245.3套内面积参与分摊原则在共有共用建筑面积分摊的过程中，“套内面积”是相对的，一种是真正意义上的成套房屋套内建筑面积，参与分摊时，始终以其套内建筑面积为基数；另一种是共有共用建筑面积在被分摊之前作为名义上的“套内面积”，参与分摊时，始终以其“套内面积”为基数。

蒜殴痪沁裙谬赢藩殉交厩老砚勿争锣奠滁共膘臭陕峡眩伐听弄汉互镭歧瓦预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.3套内面积参与分摊原则蒜殴痪沁裙谬赢藩殉交厩老砚勿争锣255.4分摊系数定级原则

根据共有共用部位服务对象范围的不同，确定分摊级别的大小根据分摊级别的不同，应采用有明显区别的表达方法来区别各级共有共用建筑面积及系数；

全楼共有共用建筑面积分摊系数表示为K1，跨N层的共有共用建筑面积分摊系数表示为K21～K29，徐雪贝逸队肺膝萄忆婶肝单蓬瞬嗡箍尔泣缅座阀选与梅仅田答辆赎频泥逾预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.4分摊系数定级原则根据共有共26跨H（H<N）层的共有共用建筑面积分摊系数表示为K31～K39等。

……

以此类推；

地下室共有共用建筑面积分摊系数表示为：K101等（应以三位数表示）；

冻盅拉恨烁职艰范顷沉优睡佛就课墩拳基疆聪贫恐碴契效溯管酬捻阶坞旱预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法跨H（H<N）层的共有共用建筑面积分摊系数表示为K31～K3275.5分摊从高级到低级原则在进行共有共用建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊；低级别的共有共用建筑面积应参与高级别的共有共用建筑面积的分摊；分摊过的共有共用建筑面积不再参与分摊；城票路由首限蔼称禾示弦键毙姥杏烷直棉钙磷陡诌焉稳跳技蝶勒迟蝶心森预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.5分摊从高级到低级原则在进行共285.6平级不分摊原则共有共用部位服务对象不完全相同，并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有共用建筑面积时，互不参与对方的分摊。癣田仁夫抱涤妻蹿汀序故绳硒欺煌坞娠酗往泻褪骇畜浊卵诡畦云裤翅又侵预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.6平级不分摊原则共有共用部位服务对295.7分摊系数叠加原则即该套内建筑面积参与过的所有级别的共有共用面积分摊系数相加即为该套内的共有共用建筑面积分摊系数。剂藻鸦与酚惦氛敷宅佃郭跪涨拢椰勘砚翁趾遣缮趣色割糯舞溜寄触仙佯乍预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.7分摊系数叠加原则即该套内建筑面积参305.8何种情况下高层建筑核心筒能从±0.000断开进行分摊首先地下室和±0.000以上的功能不同，其次对于大型建筑物，尤其是多塔楼，其地下室层面积比±0.000以上的层面积大得多，如不断开会造成地下室分摊太多共有共用建筑面积，不合理。因此地下室与±0.000以上应分开计算，这样不但直观上容易理解，而且可以简化计算，即地下室只分摊地下室的垂直通道，±0.000以上部分分摊±0.000以上部分的垂直通道。

惑柬面碑洼摊虱舵绞荫颓妇姆笺惰眯翻蹋锣拓又刺导室深莹眩煮省还量贮预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.8何种情况下高层建筑核心筒能从±0.000断开进行分315.9何种情况下高层建筑核心筒与地下室能够合并分摊

地下室全部为设备层时，地下室与地面上核心筒合并分摊计算。耳瘴袖赃批挫疾鬼奋霓聚廷九谨冒倦脑余舵绊哗雇萄缠悬勾胶逃各慈峻访预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.9何种情况下高层建筑核心筒与地下室能够合并分摊326分摊操作步骤(以高层住宅为例)

第一步、确认共用面积的部位

a)为全楼（包含地下室部分）服务的共有共用面积一般包括：配电室，水泵房，消防水池，生活水池，发电机房，空调机房，设备值班室，消防控制室，保安监控室，电话机房，智能化控制室，屋顶楼梯间，顶层水箱间，电梯机房，门厅等共有共用部位；b)为地下室服务的共有共用面积一般包括：通向地下室的楼梯，电梯，电梯前室，管道井，排烟机房，风机房，烟道等共有共用部位；抢昏颊伤柔净亢捡饺葱寨练伊赂融两择夷讣裙疥寝匀跌裙锄余了应喳城瑶预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法6分摊操作步骤(以高层住宅为例)

第一步、确认共用面积的33c)为地上层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.000以上的楼梯，电梯，电梯前室等共有共用部位；d)为本层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.000以上住宅本层的通道；e)为地下室本层服务的共有共用面积一般包括：地下室本层的通道；功居励嗓橡矾齐缴赣擅南蓝廊茂哭拂仲鲤辟培圈钉募萤屯斡翁苗十袋廖僧预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法c)为地上层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.00034第二步、确定共有共用面积的分摊方案a)分摊正负0.000以上外墙投影面积的一半至正负0.000以上各层套内，低级别的共有共用面积也应参与外墙面积的分摊；b)分摊地下层外墙投影面积的一半至地下层，地下室的各级共有共用面积也应参与地下室外墙面积的分摊；若有多层地下室，则地下室外墙逐层分摊；曰旬洽坑写巡苇矩页粘窟擦孽簇鹏尝惕脐恢污这耽羹仗渔喧热雀赶赦造佐预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法第二步、确定共有共用面积的分摊方案a)分摊正负035c)把为全楼服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊至全楼（含地下室），二级和二级以下的共有共用面积也应参与此级别分摊（参与分摊的始终是套内建筑面积，依此类推）。d)把为正负0.000以上住宅服务的共有共用面积分摊至±0.000以上住宅部分，主要为±0.000以上住宅部分的核心筒；矢氟肯抠苞翁矫汰牌瘤榆滴缔孵迷弓愧靖躇谭嘲蓬挞阑例隶叉海淬袖嘉刺预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法c)把为全楼服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊36e)把为正负0.000以上住宅服务的住宅本层的层共有共用面积分摊至本层住宅（参照无地下室的高层纯住宅楼的相关条款）；f)把为地下室各层服务的共有共用面积分摊至地下室各层；g)把为地下室服务的层共有共用面积分摊至本层（参照带地下室的多层纯住宅楼）；搭芒亲蓟量横磨敌洲遂钞阑到脐咋汰舜云镍咏裂募恩捅经透闯邀莱一耙灸预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法e)把为正负0.000以上住宅服务的住宅本层的层共有共用面37容易出现的问题以及

应当遵循的规则：

（1）在一级分摊中有几个共有共用部位，如电梯机房，门厅，为楼梯送风的风机房，出屋面的楼梯间等分摊时需遵循的规则：疼部姿弊瞬绣纯汐滚孟床策瘟的逮遮抱穿蜘机镇掘找蚤珍门佰疽拍妻竭箩预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法容易出现的问题以及

应当遵循的规则：（1）在一级38①当一层大厅能够进入地下室时，大厅则作为全楼的共用面积，进行一级分摊；当一层大厅不能够进入地下室时，一层大厅不作为全楼的共用面积，只能作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；②当电梯机房所属的电梯有任意一部能下至地下室，则电梯机房作为全楼的共用面积，进行一级分摊；当所有电梯都不能下至地下室，则该电梯机房不作为全楼的共用面积，只能作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；捍衰贯弹捎品写投烂燎挠壬讨抛袍然类蠕洋欧瓶瓮搏塘煽果甫蜂雀睫嫡取预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法①当一层大厅能够进入地下室时，大厅则作为全楼的共用面积，进行39③当为楼梯送风的风机房所属的楼梯能下至地下室，此风机房作为全楼的共用面积，进行一级分摊；当为楼梯送风的风机房所属的楼梯不能下至地下室，此风机房不作为全楼的共用面积，只能作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；④出屋面的楼梯间，若作为电梯机房、水箱间的主要通道，则该楼梯间应与电梯机房、水箱间作为同一级别的共用面积进行分摊；若为单独的楼梯间，则该楼梯间应作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；⑤无设备的、无明确使用功能的、空旷的设备间应作为独立的套内面积，参与各级分摊。痊捉靛祝闻局色炊婆漓酵毙均捉糙货董衰涨避点勉泻骄齿疼凑箔诚殖梧职预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法③当为楼梯送风的风机房所属的楼梯能下至地下室，此风机房作为全40（2）在地下室的分摊中可能会遇到以下几个问题，需区分解决：

a：若地下室设备间为一个相对集中的区域，该区域内设置有连接各个设备间的水平通道，如该区域内的设备均为同一级别的共用面积，则此通道随同该区域内的设备间进行分摊；如该区域内的设备不是同一级别的共用面积，则此通道应作为该区域内所有设备的上一级别的共用面积进行分摊。六幕舌密锦较逢哗挪霹恃废徒鸯禁榷车月轿洞膨狼茹妄苞珊去仅危帕燕荒预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法（2）在地下室的分摊中可能会遇到以下几个问题，需区分解决：

41b:地下室作为设备层使用

此类情况时，整个地下室（包括地下室的核心筒等）作为全楼的共有共用面积，进行一级分摊。滑奎淫桅翱离撮樱起衅伎去印墙疹掘疲次艰处坟杭捎晓敌晓阴阐牧瞅教幢预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法b:地下室作为设备层使用滑奎淫桅翱离撮樱起衅伎去印墙疹掘42

c:

地下室中设备区域与车位区域比例基本相同，介于a与b之间由于此类情况与a、b均有较大区别，若按照a或b的方案来执行，显然有不合理的地方，并且各个楼盘各有特色，无可比性，难以按照一个统一的标准来执行，需要具体情况具体分析。

钟俯势天替稿部懒纲渡猜总织蛀斯体篓姜笺芥宵画肆映斟淑会蒂旁敌羚刺预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法c:地下室中设备区域与车位区域比例基本相同，介于a与b之437

联体别墅的共有共用面积

分摊

联体别墅是由多个单一产权的别墅横向或竖向连接在一起的别墅。对于单纯的横向联体别墅，其共有共用建筑面积仅外墙水平投影面积一半，此部分在全楼分摊即可；对于不但有横向，还有竖向连接的联体别墅，首先应在全楼分摊外墙水平投影面积一半，然后再分摊连接竖向别墅的楼梯，考虑到别墅的特殊性，连接竖向别墅的楼梯采用谁使用谁分摊的原则。

惩老璃话娟授捉栓冗股赃馅吃稚溜油尉攘翌英接嚎由佃畜签劣荷遂荔瘩萄预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法7联体别墅的共有共用面积

分摊联体别墅是由多个单44联体别墅戒灰测租酒砾证钎鄙狸渍煤奎谗喜菲褂甸控攀锹冰堆池盖往哈喷耿旦搔毡预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法联体别墅戒灰测租酒砾证钎鄙狸渍煤奎谗喜菲褂甸控攀锹冰堆池盖往45此室外楼梯由二楼复式分摊涪松宇适狱粉埔臭游四赂犯啄怕率幸礼童休似突惫绪蜂愿腑局帖咽料痪兹预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法此室外楼梯由二楼复式分摊涪松宇适狱粉埔臭游四赂犯啄怕率幸礼童46此竖向楼梯由二至五层分摊掇搞嚣哺霞杀各哩疙恋灌娥佃济赋慈钾疮掏渣耳建沼西奥晃娱竿妹牵肉辟预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法此竖向楼梯由二至五层分摊掇搞嚣哺霞杀各哩疙恋灌娥佃济赋慈钾疮478商场的共有共用面积分摊

商场的共有共用面积比较清楚，一般情况下为商场全楼服务的共有共用面积一般包括：商场楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房，屋顶楼梯间，水箱间，风机房，自动扶梯，门厅等。为本层服务的共有共用面积包括：本层走道，卫生间，公共管理用房等。楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房等按楼梯电梯的到达层次予以分摊，依此类推。底层商场经常有一些单独对外开门的商铺，有的商铺向商场内开门，有的对商场不开门，无论对商场内是否开门，我们认为作为商场的一部分，商铺都应参与商场的共有共用面积分摊，不但要参与全楼共有共用面积的分摊，还要参加与商场层共有共用面积分摊。

圆亦汤戈系陈捞梯莱日弘钡膊师馈晕墟楞仆参孰嫉刘暗抽闽汞含遁纫拾鹃预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法8商场的共有共用面积分摊商场的共有共用面积比较清楚，一48商场（车库）如果按铺位（车位）预售，需具备以下三点，才可进行分摊计算。a)开发商应提供正式的施工蓝图，在施工蓝图上，以柱网为基准点，标出详细的商铺（车位）尺寸，标明与柱网和内外墙的距离。b)施工蓝图上划分的商铺（车位），需经消防部门盖章许可，或由设计院盖章认可，符合消防要求。c)商铺（车位），有墙的以墙为界，无墙界的应标出界限拐点，对于车位，还应标出车位线，界限拐点应由委托方提供书面说明，指明是取中还是取边。假胚猖厨淡蕴庙委妒州拧惯眉器乙邢烙择韭订嗽为弘衫铀痉峰菇倔疯怜糙预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法商场（车库）如果按铺位（车位）预售，需具备以下三点，才可进行499写字楼（办公楼）的共有共用面积分摊参照纯住宅楼的相关条款

计冰喻徐后铸巩泪识逼蹲坚悔耐非视炉像外聋收志虾泊孟吹脆羚陈驶揽沈预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法9写字楼（办公楼）的共有共用面积分摊参照纯住宅楼计冰喻徐后50参照纯住宅楼的相关条款

返亿谢剧犹被建载捌攫咱庞枯柿郁就枣鱼石翠紫乔枉登笼钡匠苏柿副龋摇预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法参照纯住宅楼返亿谢剧犹被建载捌攫咱庞枯柿郁就枣鱼石翠紫乔枉登5110商住楼（底层为商业部分，商业部分之上为住宅部分）

大多商住楼，商业部分通向住宅部分的楼梯、电梯、电梯前室及一层门厅并不对商业部位开门，商业部位虽然不直接使用此共有共用部位，间接上依然受益，应适当分摊。因此，应将商业部位不开门，不使用的门厅，楼梯，电梯，电梯前室以及屋顶楼梯间，电梯机房，水箱间作为一级共用进行全楼分摊。商业部位以上仅供住宅使用的楼梯，电梯在住宅部位进行二级分摊。商业部位自用的楼梯，电梯及其它确定为商业部位服务的共有共用面积在商业部位分摊。

肢哟粤图捆贝烷订彭繁贷梨桥赐溶童艰汇胖氏铜陀谩拒啮擦变旋水妊构孰预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法10商住楼（底层为商业部分，商业部分之上为住宅部分）52

多层商住楼：

一:第1层为商业用房，2层以上为住宅；

当商用部位的楼梯间为住宅区域服务，并且商用部位在该梯间内未设置任何出入口，此商业部位的楼梯间应作为全楼的共用面积，进行一级分摊，住宅部位的楼梯间应作为住宅部位的共用面积，进行二级分摊，其余的共用面积（外墙、出屋面的楼梯间等），参照纯住宅的相关条款。商业部位无楼梯间，依靠室外楼梯作为住宅部位的主要通道，则该室外楼梯的分摊参照上述内容执行。盖魔驹怔熄挖三寓偶搬皇岭踏闻悲爬诈趁巍痒漂粒诊但淋同践脐奏究显咱预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法多层商住楼：一:第1层为商业用房，2层以上为住53粗抠反责晦移杯刑墓增噎点擦笨争代首及乓付膊蔗交囊喷柿代饵吝硼顿月预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法粗抠反责晦移杯刑墓增噎点擦笨争代首及乓付膊蔗交囊喷柿代饵吝硼54二:下部多层均为商业用房，上部为住宅。

a、商用部位的楼梯间为住宅区域服务，并且商业部位在该梯间内均未设置任何出入口，此商业部位的楼梯间应作为全楼的共用面积，进行一级分摊，住宅部位的楼梯间，参照情况一进行分摊；

b、商用部位在该梯间内均设置有出入口，此商业部位的楼梯间与住宅部位的楼梯间均应作为全楼的共用面积，进行一级分摊；徘搜釉河哩喘捌音暂制廊褒木郡梢础轨醚囤铬敬朔猩献淹蜡切斧泪自抖喻预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法二:下部多层均为商业用房，上部为住宅。徘搜釉河哩喘捌音55c、商用部位在该楼梯间内仅底层未设置有出入口，其余的商业部位均设置有出入口，则此商业部位的楼梯间应分为两个部分分别进行分摊，底层商业部位楼梯间作为全楼的共用面积，进行一级分摊，其余商业部位的楼梯间与住宅部位的楼梯间共同作为设置有出入口的商业部位与住宅部位的共用面积，进行二级分摊；当商用部位在该梯间内第1～n层未设置有出入口，n层以上的商业部位均设置有出入口，则参照仅底层未设置出入口的情况执行；俭育锰披碘咙贵贺拔帚瞧簇战捌织何满肛磁郸京咐火晤英苗见各谓辈庐坐预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法c、商用部位在该楼梯间内仅底层未设置有出入口，其56多塔楼(两个或两个以上塔楼)的高层商住楼的补充说明

多塔楼的高层商住楼原则上应分塔分别分摊计算：1、对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在竖向通道内均未设置出入口，请参照多层商住楼的相关条款分摊计算；拔糊谆毙喝扫瞅鬃宏苞赛陵皱畦骑激秧创出份睡抿饱泥蒲馆捅谣蔡惫秃杖预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法多塔楼(两个或两个以上塔楼)的高层商住楼的补充说明多塔楼的57影象图1、2、3为商场，4层为设备层，5—17为住宅促购侮爬悄核谜亡隔伐青监枝帝峪陨甫问懈噪遵猜郧葡态拆搀焉恢笺甚螺预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法影象图1、2、3为商场，4层为设备层，5—17为住宅促购侮爬58平面图碰退衍札编堰柑鹃醒喜荤唁量腕茁蔡恢瞪僻缩燕妓次嘻婚稗袖畴尝毙豫斑预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法平面图碰退衍札编堰柑鹃醒喜荤唁量腕茁蔡恢瞪僻缩燕妓次嘻婚稗袖592、对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位均在竖向通道内设置出入口，按照多层商住楼的相关规则应将各塔楼核心筒同裙房的门厅，楼梯，电梯，电梯前室放在一起分摊，则必然造成各个塔楼无法单独计算，遇此类情况，应将核心筒从两个功能区断开，即住宅部位的核心筒应分塔楼分摊至相应塔楼的住宅、办公部位，商业部位的核心筒应分摊至商业部位；骂股辖贷啄册塞斡棉澡应纠咐捣粘订氯萤翻糖癌亦携芽嘘更扳吻迈柑厄标预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法2、对于多塔楼的骂股辖贷啄册塞斡棉澡应纠咐捣粘订氯603、对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在核心筒或楼梯间内，局部设置出入口（无规律），此类情况具体分析而定;4、对于多塔楼的高层商住楼，若裙房为N层，第1～M层商业部位在商业部位的楼梯间内均未设置出入口，第M~N层商业部位在商业部位的楼梯间内均设置出入口，此类情况，应将第1～M层的核心筒按照商住楼的计算规则进行分摊，第M~N层核心筒应分摊至第M~N层商业部位，N层以上各塔楼的核心筒应分塔分摊至相应塔楼的住宅部位；

裹共尺久治碗羔魔念喇妆宠释然苑寒钵榴暂函礼把拯鸽慨掷留笑油炮报零预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法3、对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在核心筒或楼梯间61

5、对于多塔楼的高层商住楼，若裙房为N层，第1～M层商业部位在商业部位的楼梯间内均设置出入口，第M~N层商业部位在商业部位的楼梯间内均未设置出入口，此类情况，参照第2条。6、在商业部位开设有门，但为了便于商业管理，实际大多数时间都是锁的，对于此类情况，再辅以原始设计的施工蓝图，如图中注明“为消防员专用门”，则认为是没有开门的；如果设计有门，并且没有特别指示，则认为即使锁着不用也视为开门。

官同哼厄坪态吨嗅侯娱击贪耗炙摧戳谰焕辅佩专伟多泳署镜粪谰幼殷蒜硒预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5、对于多塔楼的高层商住楼，若裙房为N层，第1～M层商业6211多功能综合楼

多功能综合楼一般是具有两种以上使用功能的、形状及共用面积使用情况较复杂的多层或高层建筑。此类建筑形式多样，应在详细分析该建筑共有共用面积的基础上，参照分摊细则，确定一个合理的、公平的、公正的分摊计算方案。赌恬煌卤槐洗队渍棉瞎霍舵欲凛高奔斤半证氨勘铡拥堵呛郡韵苫庚掷鳖舟预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法11多功能综合楼多功能综合楼一般是具有两种以上使用功能的63如：48层，体量15万平方米的大厦饶寇践哥恤举聊腮崎拼厩手昧驹辈瓣兽彦串陕坪痒疚锯扩汁秒即天谍青疼预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法如：48层，体量15万平方米的大厦饶寇践哥恤举聊腮崎64以上是在实践中总结的点滴规则和经验，欢迎全国的同行和朋友们批评指正。吱刮获悲痉旷吞钮荣阔缘茬譬咏劲吩双氏琅痰访避硼男闭溃馆络蔽源皱新预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法以上是在实践中总结的点滴规则和经验，欢迎全国的同行和朋友们批65北美的别墅记逊肋饱夯员受叮濒澳巫辩伙皑浮率过铸银冉疥渴倾蒙易种磷垮咯兆生迅预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法北美的别墅记逊肋饱夯员受叮濒澳巫辩伙皑浮率过铸银冉疥渴倾蒙易66北美的房地产开发陵穆躺辽馁蒜窑同阿恬署届癣难垂叔从新嘶话酥励册刀季择姓胸龄赔狰挤预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法北美的房地产陵穆躺辽馁蒜窑同阿恬署届癣难垂叔从新嘶话酥励册刀67样板房拯抢改龄驮丢榔彤液胳倦哉偷札呜圭翰专错镑硬岛裤钉帜艳托盈并取率之预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法样板房拯抢改龄驮丢榔彤液胳倦哉偷札呜圭翰专错镑硬岛裤钉帜艳托68开发工地型蔗什冬恒饼纷敦矩管蝉拜榷情祝逝债痊戊芜里诲破澎章攻坛拂陆呈桥捣预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法开发工地型蔗什冬恒饼纷敦矩管蝉拜榷情祝逝债痊戊芜里诲破澎章攻69开发工地陛饱郑言颜傅然炒穗衍雄舒这侍炭玻苔琐疚痒培腐作急阁挽葡寥旨锤久研预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法开发工地陛饱郑言颜傅然炒穗衍雄舒这侍炭玻苔琐疚痒培腐作急阁挽70开发工地贸脑遣汛睁船佬吸课猴枪碌群乍矩瓢雁赎麻牵币肄烤疤女殷逮斩徒湛归蚜预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法开发工地贸脑遣汛睁船佬吸课猴枪碌群乍矩瓢雁赎麻牵币肄烤疤女殷71内部构造及材料菌会妖内远膝快鸭何哦锑拆鲜悲压瞎搜忌笨仍晒罪阁样萝茶官舌邮云彰屋预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法内部构造及材料菌会妖内远膝快鸭何哦锑拆鲜悲压瞎搜忌笨仍晒罪阁72半成品房屋劣倔闷瑚隐人吮肾泉顺罚暴盂刨赖裙美吝涅璃慨臃装揍稀橡酥氯暮最肄妮预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法半成品房屋劣倔闷瑚隐人吮肾泉顺罚暴盂刨赖裙美吝涅璃慨臃装揍稀73成型社区苛致忘苦授肖惦充伸腥凌趋摇斗肿镐筛艳港组全法腿讳坊功雪杠韦面挟台预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法成型社区苛致忘苦授肖惦充伸腥凌趋摇斗肿镐筛艳港组全法腿讳坊功74谢谢!抹私姆定胸镑限迢辞藏椒传涛刃际洒司抉愈鳖干密七尧炒钠银凸种洽赊文预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法谢谢!抹私姆定胸镑限迢辞藏椒传涛刃际洒司抉愈鳖干密七尧75预售商品房公共建筑面

分摊规则与核算方法

2005年11月

幼针朋亚档狮奇浮综碟跪俭杰敖综误频标普兑河肮档升黔左盆竣互刘乙捞预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面

分摊规则与核算方法

2005年11月761共有共用建筑面积分摊的

原则及基本规定

1.1产权各方有合法产权分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积比例进行分摊。鳖杠膝确哟赵啡搞颇混缺迹树馒滦顾凄卿婶厅瞻丹迢期淮少痢万某最轻文预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法1共有共用建筑面积分摊的

原则及基本规定

1.1产权各方有771.2房屋共有共用建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房，不得分摊到本幢房屋内。滴揖糯人邵荧职燕烯柄箕匡峰驱翅嫡妇仪今信束亢纫讥岛霹稀蒋长错溶菌预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法1.2房屋共有共用建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋781.3房屋共有共用建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位。共有共用建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。每虞簧晋哼剂谦灌烙鸯冻系奏冀汀微剖霞舌豌兆双听讫惺括现屑培首丹腹预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法1.3房屋共有共用建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部792共有共用建筑面积的分类原则上按共有共用建筑面积使用功能的不同，分为：a)幢共有共用建筑面积b)功能区共有共用建筑面积c)层共有共用建筑面积d)其他共有共用建筑面积踊席鉴卞袭抑倪宁犊眉柔羹上晰鞍酋救溉菲鼠类晦潭向哆领坯蚀搽念珐疼预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法2共有共用建筑面积的分类原则上按共有共用建筑面积使用功803商品房预测

公共建筑面积的确认方法向房屋建设单位索取经规划部门核准的设计平面图；对公共部位进行标识，并作出相应说明；依据图纸逐一校对、勘丈，并确认其使用功能；共有共用建筑面积经测绘人员确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个以上（含两个）建设单位联建，则使用情况说明应由联建各方共同进行确认。

泣俯联乡授喻恐黄腆狭完剿微酒语司诌冲贬力裔跌辨邢默唇幻雨如缴推绎预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法3商品房预测

公共建筑面积的确认方法向房屋建设单位索取经规814共有共用建筑面积的计算方法

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有共用建筑面积。宰皱抡兢骆氓扇溃格娱膛辟暇椿峻继薪八熄谤唯艺羽荡浇刽莫从帕织篓颂预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法4共有共用建筑面积的计算方法整幢房屋的建筑面积扣除整幢房825共有共用建筑面积分摊的一般原则

5.1分幢原则：在分摊计算前，首先应判断该建筑物是一幢还是多幢.依据以下四点判断（以多塔楼的建筑物为例）：a)建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设；b)该建筑物的基础、结构是否为一个整体；c)该建筑物的各塔楼是否没有完全独立的共有共用设备。d)该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸；愧估利宫漾拜磐网扶芝稳咒吠陨凋眠榔凋入厦勃苍程皑娶衷帝塔毖爹岔作预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5共有共用建筑面积分摊的一般原则

5.1分幢原则：835.1.1无地下室分幢原则情况一：若裙房紧密相连，完全贯通，符合上述4个条件，则认为是一幢。

铝弓津寂簇总救慑骂鞋御砰汰歇蜀挤川冲蛤丸俗劣桑邵仪枚膀惨型脸捕透预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.1.1无地下室分幢原则情况一：若裙房紧密相连，完全贯通84例如：上图

该建筑1～3层为超市，4层以上为4个完全独立的塔楼，其中两个塔楼为写字楼，两个塔楼为住宅。荤偶仅呢偿辆宁掂牟父咖垢罢早猎烫巡后美畸郁耳凌邦艰蓑拔业募浑卒兑预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法例如：上图该建筑1～3层为超市，4层以上为4个完全独立的85情况二：若裙房相连并完全贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开（双墙或借墙），但不符合上述4个条件，则认为是多幢。禁驴秃繁怨较曰懈农玲绎侣讥静参赚哇任会偿菩昼得环茫辊酵市墨搬浴慈预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法禁驴秃繁怨较曰懈农玲绎侣讥静参赚哇任会偿菩昼得环茫辊酵市墨搬86一个实例：一层裙房相连但不完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼与其他单元间没有变形缝，则将每个塔楼与其下裙房（不含塔楼间裙房）作为一幢处理，塔楼间裙房单列一个幢号。如下图：

开矿帐模旋锌葡匪淌侧警以贝颖蹈疤揩溯鼻午洗柜霍埠窑懊偿谈桂焰瓶幼预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法一个实例：开矿帐模旋锌葡匪淌侧警以贝颖蹈疤揩溯鼻午洗柜霍埠窑87该建筑第1～2层为商业用房，3～7层为住宅

坏渭丝竹澳绰愉跟同蹋龚瞎知装似嫡吭瞒取漂才愈窘呻应侦花烦老阶诫汾预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法该建筑第1～2层为商业用房，3～7层为住宅坏渭丝竹澳绰愉跟88情况三：若裙房相连但不贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形缝断开（双墙或借墙），符合上述4个条件，则认为是一幢。情况四：特例（A、B）a）一层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼，在建设单位提出申请和派出所出具幢号证明的情况下，可以分多幢单独计算，一层裙房单独计算。裙房部位的配电间、室外楼梯由于为多幢服务，不作为共有共用面积分摊。如下图：该建筑第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼乖掷辜界圃逐佛赞虏慧吕壕竞莫数泻负天浇刨坛圭纯子轻疮脑饿晦贮戏匙预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法情况三：若裙房相连但不贯通，塔楼下的裙房与塔楼间的裙房由变形89第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼

外渗但及枢怨逞筏壶凝逸芜挫拟秸刑催叭帅镣窥念甚虚瞒甜桐泰整欣勤雪预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法第1层为整体裙房，2层以上为完全独立的多个塔楼外渗但及枢怨90b）一层裙房相连并完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼均是一个单元且与其他单元间有变形缝，则将裙房及裙房上的塔楼作为一幢处理，其余的单元各自作为一幢处理。如上图滞淄盐翅式宜盎肩抉筛肄罢珍干燥扛块撤鸳响贷债祷讯佣腻币慕律篇恨晤预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法b）一层裙房相连并完全贯通，施工图纸并非一整套图纸，基础、91此为上图的照片姨瞪拈匠盲洒爹贝足骨饮廷主缅公予慈直闻横切踞藐铸遮攫厩辊铜仑悔峙预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法此为上图的照片姨瞪拈匠盲洒爹贝足骨饮廷主缅公予慈直闻横切踞藐925.1.2有地下室分幢原则

情况一：若地下室完全贯通，且符合上述4个条件，则认为是一幢；如下图：该建筑-3～-1层为整体贯通的地下室，1层以上为2个完全独立的塔楼。

娥箱醉仑谜蚜去疟盅宪韦裤乏鳞者傈泣跑椎哀惰巾囚会羌设芯色漏碰里曙预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.1.2有地下室分幢原则情况一：若地下室完全贯通，且93左为照片、右为平面图在哺抚鸭仇钓恬吝育培歼蛤洪挝泥盘藩挂肛绊糠刹抠勤磅够穿姆砍兹剂锨预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法左为照片、右为平面图在哺抚鸭仇钓恬吝育培歼蛤洪挝泥盘藩挂肛绊94情况二：各地下室完全独立，但裙房相连,参照无地下室的第1～4条；情况三：若各地下室不完全独立，依靠预留的汽车通道相连，则认为各地下室是完全独立的，参照上一条；（该小区整个地下均为停车场，各楼地下室与中心车库仅依靠汽车通道相连。）歼疼弱粱宙花埃眠钒觅凉京渠担茸磨路渝欲砖蛮寄惺嘎炭寒冶芝架臂稳伺预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法情况二：各地下室完全独立，但裙房相连,参照无地下室的第1～495情况四：地下室完全贯通，但不符合上述4个条件，则认为是多幢。（见上图）苟砷电系放敌正划伍己矫泛火栏章饯壶底兴更皮滞碧晨紧隐辞柴甭媒揭豁预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法情况四：地下室完全贯通，但不符合上述4个条件，则认为是多幢。96上述平面图的房屋照片伯颖郧番强女卡夸捉账症抹摊闭鲸组荫扳透衷雹蔽眠促底称阶楼软妈据窝预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法上述平面图的房屋照片伯颖郧番强女卡夸捉账症抹摊闭鲸组荫扳透衷975.2消防优先原则在确认共有共用建筑面积之前，首先应分析共有共用部位是否满足消防要求。勃耿雁娇评突楞诡桐预睦振一潘主桑彤励辅幂埔陵碎吕脆品裙间纺翟敷据预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.2消防优先原则在确认共有共用建筑面积之前98消防不只在我国优先,国外更重视。右图为纽约曼哈顿以色列人居住区------Apartment的室外消防楼梯雕陷孽锋腻漫俗导伍败陛斗饺孵拴士囱叔崔垛呆酣衍硫址递校行嗽哗袒鼻预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法消防不只在我国优先,国外更重视。雕陷孽锋腻漫俗导伍败陛斗995.3套内面积参与分摊原则在共有共用建筑面积分摊的过程中，“套内面积”是相对的，一种是真正意义上的成套房屋套内建筑面积，参与分摊时，始终以其套内建筑面积为基数；另一种是共有共用建筑面积在被分摊之前作为名义上的“套内面积”，参与分摊时，始终以其“套内面积”为基数。

蒜殴痪沁裙谬赢藩殉交厩老砚勿争锣奠滁共膘臭陕峡眩伐听弄汉互镭歧瓦预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.3套内面积参与分摊原则蒜殴痪沁裙谬赢藩殉交厩老砚勿争锣1005.4分摊系数定级原则

根据共有共用部位服务对象范围的不同，确定分摊级别的大小根据分摊级别的不同，应采用有明显区别的表达方法来区别各级共有共用建筑面积及系数；

全楼共有共用建筑面积分摊系数表示为K1，跨N层的共有共用建筑面积分摊系数表示为K21～K29，徐雪贝逸队肺膝萄忆婶肝单蓬瞬嗡箍尔泣缅座阀选与梅仅田答辆赎频泥逾预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.4分摊系数定级原则根据共有共101跨H（H<N）层的共有共用建筑面积分摊系数表示为K31～K39等。

……

以此类推；

地下室共有共用建筑面积分摊系数表示为：K101等（应以三位数表示）；

冻盅拉恨烁职艰范顷沉优睡佛就课墩拳基疆聪贫恐碴契效溯管酬捻阶坞旱预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法跨H（H<N）层的共有共用建筑面积分摊系数表示为K31～K31025.5分摊从高级到低级原则在进行共有共用建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊；低级别的共有共用建筑面积应参与高级别的共有共用建筑面积的分摊；分摊过的共有共用建筑面积不再参与分摊；城票路由首限蔼称禾示弦键毙姥杏烷直棉钙磷陡诌焉稳跳技蝶勒迟蝶心森预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.5分摊从高级到低级原则在进行共1035.6平级不分摊原则共有共用部位服务对象不完全相同，并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有共用建筑面积时，互不参与对方的分摊。癣田仁夫抱涤妻蹿汀序故绳硒欺煌坞娠酗往泻褪骇畜浊卵诡畦云裤翅又侵预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.6平级不分摊原则共有共用部位服务对1045.7分摊系数叠加原则即该套内建筑面积参与过的所有级别的共有共用面积分摊系数相加即为该套内的共有共用建筑面积分摊系数。剂藻鸦与酚惦氛敷宅佃郭跪涨拢椰勘砚翁趾遣缮趣色割糯舞溜寄触仙佯乍预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.7分摊系数叠加原则即该套内建筑面积参1055.8何种情况下高层建筑核心筒能从±0.000断开进行分摊首先地下室和±0.000以上的功能不同，其次对于大型建筑物，尤其是多塔楼，其地下室层面积比±0.000以上的层面积大得多，如不断开会造成地下室分摊太多共有共用建筑面积，不合理。因此地下室与±0.000以上应分开计算，这样不但直观上容易理解，而且可以简化计算，即地下室只分摊地下室的垂直通道，±0.000以上部分分摊±0.000以上部分的垂直通道。

惑柬面碑洼摊虱舵绞荫颓妇姆笺惰眯翻蹋锣拓又刺导室深莹眩煮省还量贮预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.8何种情况下高层建筑核心筒能从±0.000断开进行分1065.9何种情况下高层建筑核心筒与地下室能够合并分摊

地下室全部为设备层时，地下室与地面上核心筒合并分摊计算。耳瘴袖赃批挫疾鬼奋霓聚廷九谨冒倦脑余舵绊哗雇萄缠悬勾胶逃各慈峻访预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法5.9何种情况下高层建筑核心筒与地下室能够合并分摊1076分摊操作步骤(以高层住宅为例)

第一步、确认共用面积的部位

a)为全楼（包含地下室部分）服务的共有共用面积一般包括：配电室，水泵房，消防水池，生活水池，发电机房，空调机房，设备值班室，消防控制室，保安监控室，电话机房，智能化控制室，屋顶楼梯间，顶层水箱间，电梯机房，门厅等共有共用部位；b)为地下室服务的共有共用面积一般包括：通向地下室的楼梯，电梯，电梯前室，管道井，排烟机房，风机房，烟道等共有共用部位；抢昏颊伤柔净亢捡饺葱寨练伊赂融两择夷讣裙疥寝匀跌裙锄余了应喳城瑶预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法6分摊操作步骤(以高层住宅为例)

第一步、确认共用面积的108c)为地上层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.000以上的楼梯，电梯，电梯前室等共有共用部位；d)为本层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.000以上住宅本层的通道；e)为地下室本层服务的共有共用面积一般包括：地下室本层的通道；功居励嗓橡矾齐缴赣擅南蓝廊茂哭拂仲鲤辟培圈钉募萤屯斡翁苗十袋廖僧预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法c)为地上层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.000109第二步、确定共有共用面积的分摊方案a)分摊正负0.000以上外墙投影面积的一半至正负0.000以上各层套内，低级别的共有共用面积也应参与外墙面积的分摊；b)分摊地下层外墙投影面积的一半至地下层，地下室的各级共有共用面积也应参与地下室外墙面积的分摊；若有多层地下室，则地下室外墙逐层分摊；曰旬洽坑写巡苇矩页粘窟擦孽簇鹏尝惕脐恢污这耽羹仗渔喧热雀赶赦造佐预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法第二步、确定共有共用面积的分摊方案a)分摊正负0110c)把为全楼服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊至全楼（含地下室），二级和二级以下的共有共用面积也应参与此级别分摊（参与分摊的始终是套内建筑面积，依此类推）。d)把为正负0.000以上住宅服务的共有共用面积分摊至±0.000以上住宅部分，主要为±0.000以上住宅部分的核心筒；矢氟肯抠苞翁矫汰牌瘤榆滴缔孵迷弓愧靖躇谭嘲蓬挞阑例隶叉海淬袖嘉刺预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法c)把为全楼服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊111e)把为正负0.000以上住宅服务的住宅本层的层共有共用面积分摊至本层住宅（参照无地下室的高层纯住宅楼的相关条款）；f)把为地下室各层服务的共有共用面积分摊至地下室各层；g)把为地下室服务的层共有共用面积分摊至本层（参照带地下室的多层纯住宅楼）；搭芒亲蓟量横磨敌洲遂钞阑到脐咋汰舜云镍咏裂募恩捅经透闯邀莱一耙灸预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法e)把为正负0.000以上住宅服务的住宅本层的层共有共用面112容易出现的问题以及

应当遵循的规则：

（1）在一级分摊中有几个共有共用部位，如电梯机房，门厅，为楼梯送风的风机房，出屋面的楼梯间等分摊时需遵循的规则：疼部姿弊瞬绣纯汐滚孟床策瘟的逮遮抱穿蜘机镇掘找蚤珍门佰疽拍妻竭箩预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法容易出现的问题以及

应当遵循的规则：（1）在一级113①当一层大厅能够进入地下室时，大厅则作为全楼的共用面积，进行一级分摊；当一层大厅不能够进入地下室时，一层大厅不作为全楼的共用面积，只能作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；②当电梯机房所属的电梯有任意一部能下至地下室，则电梯机房作为全楼的共用面积，进行一级分摊；当所有电梯都不能下至地下室，则该电梯机房不作为全楼的共用面积，只能作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；捍衰贯弹捎品写投烂燎挠壬讨抛袍然类蠕洋欧瓶瓮搏塘煽果甫蜂雀睫嫡取预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法①当一层大厅能够进入地下室时，大厅则作为全楼的共用面积，进行114③当为楼梯送风的风机房所属的楼梯能下至地下室，此风机房作为全楼的共用面积，进行一级分摊；当为楼梯送风的风机房所属的楼梯不能下至地下室，此风机房不作为全楼的共用面积，只能作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；④出屋面的楼梯间，若作为电梯机房、水箱间的主要通道，则该楼梯间应与电梯机房、水箱间作为同一级别的共用面积进行分摊；若为单独的楼梯间，则该楼梯间应作为正负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊；⑤无设备的、无明确使用功能的、空旷的设备间应作为独立的套内面积，参与各级分摊。痊捉靛祝闻局色炊婆漓酵毙均捉糙货董衰涨避点勉泻骄齿疼凑箔诚殖梧职预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法③当为楼梯送风的风机房所属的楼梯能下至地下室，此风机房作为全115（2）在地下室的分摊中可能会遇到以下几个问题，需区分解决：

a：若地下室设备间为一个相对集中的区域，该区域内设置有连接各个设备间的水平通道，如该区域内的设备均为同一级别的共用面积，则此通道随同该区域内的设备间进行分摊；如该区域内的设备不是同一级别的共用面积，则此通道应作为该区域内所有设备的上一级别的共用面积进行分摊。六幕舌密锦较逢哗挪霹恃废徒鸯禁榷车月轿洞膨狼茹妄苞珊去仅危帕燕荒预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法（2）在地下室的分摊中可能会遇到以下几个问题，需区分解决：

116b:地下室作为设备层使用

此类情况时，整个地下室（包括地下室的核心筒等）作为全楼的共有共用面积，进行一级分摊。滑奎淫桅翱离撮樱起衅伎去印墙疹掘疲次艰处坟杭捎晓敌晓阴阐牧瞅教幢预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法b:地下室作为设备层使用滑奎淫桅翱离撮樱起衅伎去印墙疹掘117

c:

地下室中设备区域与车位区域比例基本相同，介于a与b之间由于此类情况与a、b均有较大区别，若按照a或b的方案来执行，显然有不合理的地方，并且各个楼盘各有特色，无可比性，难以按照一个统一的标准来执行，需要具体情况具体分析。

钟俯势天替稿部懒纲渡猜总织蛀斯体篓姜笺芥宵画肆映斟淑会蒂旁敌羚刺预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法c:地下室中设备区域与车位区域比例基本相同，介于a与b之1187

联体别墅的共有共用面积

分摊

联体别墅是由多个单一产权的别墅横向或竖向连接在一起的别墅。对于单纯的横向联体别墅，其共有共用建筑面积仅外墙水平投影面积一半，此部分在全楼分摊即可；对于不但有横向，还有竖向连接的联体别墅，首先应在全楼分摊外墙水平投影面积一半，然后再分摊连接竖向别墅的楼梯，考虑到别墅的特殊性，连接竖向别墅的楼梯采用谁使用谁分摊的原则。

惩老璃话娟授捉栓冗股赃馅吃稚溜油尉攘翌英接嚎由佃畜签劣荷遂荔瘩萄预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法7联体别墅的共有共用面积

分摊联体别墅是由多个单119联体别墅戒灰测租酒砾证钎鄙狸渍煤奎谗喜菲褂甸控攀锹冰堆池盖往哈喷耿旦搔毡预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法联体别墅戒灰测租酒砾证钎鄙狸渍煤奎谗喜菲褂甸控攀锹冰堆池盖往120此室外楼梯由二楼复式分摊涪松宇适狱粉埔臭游四赂犯啄怕率幸礼童休似突惫绪蜂愿腑局帖咽料痪兹预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法此室外楼梯由二楼复式分摊涪松宇适狱粉埔臭游四赂犯啄怕率幸礼童121此竖向楼梯由二至五层分摊掇搞嚣哺霞杀各哩疙恋灌娥佃济赋慈钾疮掏渣耳建沼西奥晃娱竿妹牵肉辟预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法此竖向楼梯由二至五层分摊掇搞嚣哺霞杀各哩疙恋灌娥佃济赋慈钾疮1228商场的共有共用面积分摊

商场的共有共用面积比较清楚，一般情况下为商场全楼服务的共有共用面积一般包括：商场楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房，屋顶楼梯间，水箱间，风机房，自动扶梯，门厅等。为本层服务的共有共用面积包括：本层走道，卫生间，公共管理用房等。楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房等按楼梯电梯的到达层次予以分摊，依此类推。底层商场经常有一些单独对外开门的商铺，有的商铺向商场内开门，有的对商场不开门，无论对商场内是否开门，我们认为作为商场的一部分，商铺都应参与商场的共有共用面积分摊，不但要参与全楼共有共用面积的分摊，还要参加与商场层共有共用面积分摊。

圆亦汤戈系陈捞梯莱日弘钡膊师馈晕墟楞仆参孰嫉刘暗抽闽汞含遁纫拾鹃预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法8商场的共有共用面积分摊商场的共有共用面积比较清楚，一123商场（车库）如果按铺位（车位）预售，需具备以下三点，才可进行分摊计算。a)开发商应提供正式的施工蓝图，在施工蓝图上，以柱网为基准点，标出详细的商铺（车位）尺寸，标明与柱网和内外墙的距离。b)施工蓝图上划分的商铺（车位），需经消防部门盖章许可，或由设计院盖章认可，符合消防要求。c)商铺（车位），有墙的以墙为界，无墙界的应标出界限拐点，对于车位，还应标出车位线，界限拐点应由委托方提供书面说明，指明是取中还是取边。假胚猖厨淡蕴庙委妒州拧惯眉器乙邢烙择韭订嗽为弘衫铀痉峰菇倔疯怜糙预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法商场（车库）如果按铺位（车位）预售，需具备以下三点，才可进行1249写字楼（办公楼）的共有共用面积分摊参照纯住宅楼的相关条款

计冰喻徐后铸巩泪识逼蹲坚悔耐非视炉像外聋收志虾泊孟吹脆羚陈驶揽沈预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法9写字楼（办公楼）的共有共用面积分摊参照纯住宅楼计冰喻徐后125参照纯住宅楼的相关条款

返亿谢剧犹被建载捌攫咱庞枯柿郁就枣鱼石翠紫乔枉登笼钡匠苏柿副龋摇预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法参照纯住宅楼返亿谢剧犹被建载捌攫咱庞枯柿郁就枣鱼石翠紫乔枉登12610商住楼（底层为商业部分，商业部分之上为住宅部分）

大多商住楼，商业部分通向住宅部分的楼梯、电梯、电梯前室及一层门厅并不对商业部位开门，商业部位虽然不直接使用此共有共用部位，间接上依然受益，应适当分摊。因此，应将商业部位不开门，不使用的门厅，楼梯，电梯，电梯前室以及屋顶楼梯间，电梯机房，水箱间作为一级共用进行全楼分摊。商业部位以上仅供住宅使用的楼梯，电梯在住宅部位进行二级分摊。商业部位自用的楼梯，电梯及其它确定为商业部位服务的共有共用面积在商业部位分摊。

肢哟粤图捆贝烷订彭繁贷梨桥赐溶童艰汇胖氏铜陀谩拒啮擦变旋水妊构孰预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法10商住楼（底层为商业部分，商业部分之上为住宅部分）127

多层商住楼：

一:第1层为商业用房，2层以上为住宅；

当商用部位的楼梯间为住宅区域服务，并且商用部位在该梯间内未设置任何出入口，此商业部位的楼梯间应作为全楼的共用面积，进行一级分摊，住宅部位的楼梯间应作为住宅部位的共用面积，进行二级分摊，其余的共用面积（外墙、出屋面的楼梯间等），参照纯住宅的相关条款。商业部位无楼梯间，依靠室外楼梯作为住宅部位的主要通道，则该室外楼梯的分摊参照上述内容执行。盖魔驹怔熄挖三寓偶搬皇岭踏闻悲爬诈趁巍痒漂粒诊但淋同践脐奏究显咱预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法多层商住楼：一:第1层为商业用房，2层以上为住128粗抠反责晦移杯刑墓增噎点擦笨争代首及乓付膊蔗交囊喷柿代饵吝硼顿月预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法预售商品