顶楼新房验收注意事项

顶楼新房验收注意事项一、顶楼新房验收应该注意什么问题

在我们的民用住宅中屋顶的形式大多数是平屋顶和坡屋顶。屋顶最主要的功能就是防水、保温和隔热。对于选择了顶层的住户来说，屋面就是一个很重要的质量指标。首先我们要克服自己的恐高症，亲自上屋面去查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面板不外乎就是整体现浇板和预制板两种，现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料；还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层。两种防水措施都有各自的优点和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用刚性防水，也不能保证100%的可靠。屋面的渗漏多出现在结构变化的部位，比如屋面板与墙体的联接处，伸缩缝、沉降缝部位等。屋面防水一直是困绕设计、施工单位和用户的大问题，现在许多新型的屋面防水材料层出不穷，但笔者认为屋面防水质量的好坏主要取决于施工的质量，因此我们可请有关的技术人员对其设计、施工细节刨根问底，这样可保调查的准确性。除了防水，我们还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动和散热。

二、收时应着重检查哪些问题?

为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。

门

（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

（２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）

（３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音

（４）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？

（６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？

（７）窗户玻璃是否完好？

地板

（８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？

（９）地板间隙是否太大？

（１０）柚木地板无大片黑色水渍？

（１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？

顶棚

（１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

墙身

（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？

（１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？

厨厕

（１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

（１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？

（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？

（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

（２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？

（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？

（２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？

其他

（２４）壁柜门是否牢固周正？

（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？

（２６）试煤气热水器开关是否妥当？

以上２６条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。

三、新房入伙验收注意事项?

购房人在接到房地产商的入住通知后，可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收，在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：

（1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；

（2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；

（3）自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；

（4）按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；

（5）对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。

不符合交房条件下，购房人应做些什么？

对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。

对房地产商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。

对于合同撤消权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。

《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间，它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。

购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7、面积误差比绝对值超过3％的；8、由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法官的自由裁量。

对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”

因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。

收房时要注意房屋的保修期

新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。

房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。

国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。同时购房人也要注意委托房地产商或物业公司代缴的公共维修基金有没有被挪用，在房屋交付的前几年通常不会发生需要动用公共维修基金对房屋进行大、中修。

收房时是否一定要缴纳契税和公共维修基金

目前，有不少房地产商在交楼时，以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金，对此做法，购房人有权拒绝。

根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。

《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地[2000]478号文），而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征[1997]389号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。

关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字〔2001〕1170号）明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001年11月26日发文（８８号）废止。

如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，可由双方自行商定，目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难，也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任，如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续，他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益，通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。

近年契税的下调和房价的下跌，也带给先把契税交给房地产商的业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调，房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此，对购房者来讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的。

交房时，房地产商列出的不合理费用不用交

在商品房交付使用时，有的房地产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时，房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗？”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理？是否可以拒交？”

笔者的观点是：“不合理，可以拒交！”

在１９８６年１０月１日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位（以下简称房地产商），应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳‘四源’建设费后，北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设。”这些规定明确说明不论是“四源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”，费用都应由房地产商承担。

那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府７３号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。

因此，新建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。

同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。

如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。

如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费应由房地产商支付。有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显然不能！

国家的法律法规也好，主管部门的文件规定也好，都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决。根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理。新房验收应该注意的事项及验收标准

在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人，如何验收房子呢？当然，这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的，包括验收商用办公室。

1、看墙壁

不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。所以，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。

2、验水电

首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。

3、验防水

这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

4、验管道

这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。

5、验地平

其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7管内穿线安装要求：钢管在穿线前，应首先检查各个管口的护口是否整齐，如有遗漏或破损，均应补齐或更换。当管路较长或转弯较多时，要在穿线的同时往管内吹入适当的滑石粉。穿线时，同一交流回路的导线，必须穿入同一管内，不同回路、不同电压以及交流与直流的导线，不得穿入同一管内。技术部门认真研究业主提供的施工技术文件（设计施工图、设计规范、技术要求等资料），并邀请设计院对工厂进行设计技术交底，技术部门消化理解后，编制《制造工艺方案》、《制造验收要求》、完成施工图转换、火焰切割工艺评定、涂装工艺评定、工艺文件编制、工装设计精度控制的标准以及焊工及检验人员培训等技术准备工作。由于塔吊始终处于最高位置，因此雷雨季节避雷主要通过塔身接地来实现。塔吊吊臂与塔身有随机避雷装置；塔身增设接地电缆的专用接桩点，通过接地电缆与核心筒钢骨柱可靠连接，使雷击电流迅速导入地下。同时采用数字式电阻仪检测接地电阻，确保其小于规定值，从而保证接地质量。塔吊爬升时避免雷雨天气，每次爬升重接地，重检测，作好记录备查。本工程从事焊接作业人员，从工序负责人到作业班长仍至具体操作的施焊技工、配合工以及负责对焊接接头进行无损检测的专业人员，均有相应资质人员，并且我们在工程开始前针对本工程实际情况组织相关技术人员开展针对性学习了解，保证相关人员明白工程的质量要求及施工时需注意事项。同时在业主、监理、设计监督下，对已有焊工证的焊工组织附加考试，考试合格后方准参加本工程的焊接施工。临电设施器材必须使用正规厂家的合格产品，总配电箱、分配电箱箱体铁板厚度应大于1.5mm，开关箱箱体铁板厚度应大于1.2mm，表面做防腐处理。箱内比u设有绝缘安装板，设N、PE接线排，禁止轨道式电箱。N线子板必须与金属电器安装版绝缘；PE线子板必须与金属电器安装板做电气连接；进出线的N线必须通过N线子板连接；PE线必须通过PE线子板连接。施工前，根据工程任务的要求，收集好规划、勘察、设计及施工等有关资料；业主提供的城市坐标控制点；岩土工程勘察；施工设计图纸；了解设计意图，熟悉校核图纸。对于建筑工程测量，了解建筑总体布局、建筑定位依据建筑定位条件。另外要校核图纸尺寸，检查建筑柱列轴线等结构部件尺寸是否有矛盾的地方，对一些特殊要求，包括预埋件、预留孔等位置精度，要加注说明。水横杆步距根据工程特点按1.5m考虑，不合模数的地方适当调整。立柱顶应沿纵横向设置一道水拉杆。顶部水杆与二道水杆间距不大于0.5m，扫地杆与顶部水杆之间的间距，在满足设计所确定的水拉杆步距要求条件下，进行均分配确定步距，步距不得大于1.5m。为满足顶部台脚手板铺设要求，横向水杆间距0.6m，在脚手板接头位置还应适当调整。主楼各楼层钢梁支撑主要包括三种形式：一种为轧制H型钢（HN），主要用于内外筒框架梁及楼面梁；二种为轧制箱型梁（□），主要用于电梯梁及外筒幕墙梁；三种为轧制H型钢（HM、HW），主要用于内筒框架梁、内筒支撑；四种为焊接H型梁、焊接箱型梁，主要用于抗弯框架梁。下一层浇注混凝土以后，上一次模外围护板都是必须安装的，一个用以固定在前一层未拆的模板上，另一个固定在墙模的上部围成楼板的四周。浇筑砼后保留上部模外围护板，作为下层墙模的起始点。模外围护板与墙模板连接：安装模外围板之前确保已清洁涂油。在浇筑期间为了防止销子脱落，销子必须从墙模下边框向下插入到模外围护板的上边框。模外围护板上开26mmx16.5mm的长形孔，浇筑之前，将M18的低碳钢螺栓安装在紧靠槽底部位置，这些螺栓将锚固在凝固的砼里。浇筑后，如果需要可以调整螺栓来调节模外围护板的水度，这也可以控制模板的垂直度。对于由65节组成的巨型钢柱，每节柱长度受荷载后的压缩值为△Z，随着荷载的不断增加，下节已安装的各节压缩值也不断增加，566.9米超长的钢柱及诸多不确定因素，加上调整后牵涉到的120层梁面标高问题，地上巨型钢柱标高调节采用在过程严格安装设计理论值进行标高控制，确保楼层层高净空间距，通过保证使用功能不受影响，从而保证整体建筑标高的精准。对于放置在楼板面上的临时支撑架，如果楼板面的承载力无法满足传递支撑架荷载的要求，需要对支撑位置处的楼板面进行加固。采用型钢及圆管等构件对楼板面结构进行加固处理，支撑荷载通过型钢梁传递至混凝土梁或楼板，再通过混凝土柱、型钢柱或钢管柱传递至底板，确保了楼板面及支撑结构的使用安全。所有的水电管网布置严格按照规范执行，由业主负责协调，由土建承包商提供供电接口，由承包商安装用电设备的线路。用水方面也由业主负责协调，由土建承包商提供给水分表接口，由承包商负责至施工各用水点的管路安装、布置。在工程施工需要用水、用电时，我司将提前一至两天提交用水、用电计划表予总包方，以便总包单位统一安排。严格按现场相关管理规定做好用水、用电工作，确保安全、规范、节约用水用电。在工程施工方面，我公司历来重视施工前期准备工作，因为施工部署工作是任何一个后期施工顺利与否的基础，准备工作做得好坏直接影响工程施工进度、施工质量及施工安全等。本部分我们重点强调了技术准备，因为技术准备工作是一切工作的核心。阀门的强度试验压力为阀门公称压力的1.5倍,严密性试验压力为阀门公称压力,试验时间少于5分钟,以壳体、填料不渗不漏为合格。阀门的安装位置，进出口方向应正确，连接牢固、紧密，启闭灵活，手柄朝向合理，表面洁净。阀门的手轮在安装时应卸下，交工前统一安装好。在进行阀门的安装时，一定要注意止回阀、截止阀、水流指示器等阀体上箭头方向，确保水流方向与阀体上箭头方向一致。管内穿线安装要求：钢管在穿线前，应首先检查各个管口的护口是否整齐，如有遗漏或破损，均应补齐或更换。当管路较长或转弯较多时，要在穿线的同时往管内吹入适当的滑石粉。穿线时，同一交流回路的导线，必须穿入同一管内，不同回路、不同电压以及交流与直流的导线，不得穿入同一管内。技术部门认真研究业主提供的施工技术文件（设计施工图、设计规范、技术要求等资料），并邀请设计院对工厂进行设计技术交底，技术部门消化理解后，编制《制造工艺方案》、《制造验收要求》、完成施工图转换、火焰切割工艺评定、涂装工艺评定、工艺文件编制、工装设计精度控制的标准以及焊工及检验人员培训等技术准备工作。由于塔吊始终处于最高位置，因此雷雨季节避雷主要通过塔身接地来实现。塔吊吊臂与塔身有随机避雷装置；塔身增设接地电缆的专用接桩点，通过接地电缆与核心筒钢骨柱可靠连接，使雷击电流迅速导入地下。同时采用数字式电阻仪检测接地电阻，确保其小于规定值，从而保证接地质量。塔吊爬升时避免雷雨天气，每次爬升重接地，重检测，作好记录备查。本工程从事焊接作业人员，从工序负责人到作业班长仍至具体操作的施焊技工、配合工以及负责对焊接接头进行无损检测的专业人员，均有相应资质人员，并且我们在工程开始前针对本工程实际情况组织相关技术人员开展针对性学习了解，保证相关人员明白工程的质量要求及施工时需注意事项。同时在业主、监理、设计监督下，对已有焊工证的焊工组织附加考试，考试合格后方准参加本工程的焊接施工。临电设施器材必须使用正规厂家的合格产品，总配电箱、分配电箱箱体铁板厚度应大于1.5mm，开关箱箱体铁板厚度应大于1.2mm，表面做防腐处理。箱内比u设有绝缘安装板，设N、PE接线排，禁止轨道式电箱。N线子板必须与金属电器安装版绝缘；PE线子板必须与金属电器安装板做电气连接；进出线的N线必须通过N线子板连接；PE线必须通过PE线子板连接。施工前，根据工程任务的要求，收集好规划、勘察、设计及施工等有关资料；业主提供的城市坐标控制点；岩土工程勘察；施工设计图纸；了解设计意图，熟悉校核图纸。对于建筑工程测量，了解建筑总体布局、建筑定位依据建筑定位条件。另外要校核图纸尺寸，检查建筑柱列轴线等结构部件尺寸是否有矛盾的地方，对一些特殊要求，包括预埋件、预留孔等位置精度，要加注说明。水横杆步距根据工程特点按1.5m考虑，不合模数的地方适当调整。立柱顶应沿纵横向设置一道水拉杆。顶部水杆与二道水杆间距不大于0.5m，扫地杆与顶部水杆之间的间距，在满足设计所确定的水拉杆步距要求条件下，进行均分配确定步距，步距不得大于1.5m。为满足顶部台脚手板铺设要求，横向水杆间距0.6m，在脚手板接头位置还应适当调整。主楼各楼层钢梁支撑主要包括三种形式：一种为轧制H型钢（HN），主要用于内外筒框架梁及楼面梁；二种为轧制箱型梁（□），主要用于电梯梁及外筒幕墙梁；三种为轧制H型钢（HM、HW），主要用于内筒框架梁、内筒支撑；四种为焊接H型梁、焊接箱型梁，主要用于抗弯框架梁。下一层浇注混凝土以后，上一次模外围护板都是必须安装的，一个用以固定在前一层未拆的模板上，另一个固定在墙模的上部围成楼板的四周。浇筑砼后保留上部模外围护板，作为下层墙模的起始点。模外围护板与墙模板连接：安装模外围板之前确保已清洁涂油。在浇筑期间为了防止销子脱落，销子必须从墙模下边框向下插入到模外围护板的上边框。模外围护板上开26mmx16.5mm的长形孔，浇筑之前，将M18的低碳钢螺栓安装在紧靠槽底部位置，这些螺栓将锚固在凝固的砼里。浇筑后，如果需要可以调整螺栓来调节模外围护板的水度，这也可以控制模板的垂直度。对于由65节组成的巨型钢柱，每节柱长度受荷载后的压缩值为△Z，随着荷载的不断增加，下节已安装的各节压缩值也不断增加，566.9米超长的钢柱及诸多不确定因素，加上调整后牵涉到的120层梁面标高问题，地上巨型钢柱标高调节采用在过程严格安装设计理论值进行标高控制，确保楼层层高净空间距，通过保证使用功能不受影响，从而保证整体建筑标高的精准。对于放置在楼板面上的临时支撑架，如果楼板面的承载力无法满足传递支撑架荷载的要求，需要对支撑位置处的楼板面进行加固。采用型钢及圆管等构件对楼板面结构进行加固处理，支撑荷载通过型钢梁传递至混凝土梁或楼板，再通过混凝土柱、型钢柱或钢管柱传递至底板，确保了楼板面及支撑结构的使用安全。所有的水电管网布置严格按照规范执行，由业主负责协调，由土建承包商提供供电接口，由承包商安装用电设备的线路。用水方面也由业主负责协调，由土建承包商提供给水分表接口，由承包商负责至施工各用水点的管路安装、布置。在工程施工需要用水、用电时，我司将提前一至两天提交用水、用电计划表予总包方，以便总包单位统一安排。严格按现场相关管理规定做好用水、用电工作，确保安全、规范、节约用水用电。在工程施工方面，我公司历来重视施工前期准备工作，因为施工部署工作是任何一个后期施工顺利与否的基础，准备工作做得好坏直接影响工程施工进度、施工质量及施工安全等。本部分我们重点强调了技术准备，因为技术准备工作是一切工作的核心。阀门的强度试验压力为阀门公称压力的1.5倍,严密性试验压力为阀门公称压力,试验时间少于5分钟,以壳体、填料不渗不漏为合格。阀门的安装位置，进出口方向应正确，连接牢固、紧密，启闭灵活，手柄朝向合理，表面洁净。阀门的手轮在安装时应卸下，交工前统一安装好。在进行阀门的安装时，一定要注意止回阀、截止阀、水流指示器等阀体上箭头方向，确保水流方向与阀体上箭头方向一致。总体焊接顺序对结构的变形是一个关键因素，如上图所示，每道环包括24个立柱节点、48个环梁节点、48个斜撑节点。而这些节点又全为熔透焊缝。测定，每个焊接节点收缩量为2∽4mm。其累积效应对结构的影响不可忽视。必须在施工实践过程不断摸索，优化焊接顺序，来控制焊接对结构变形的不利影响。所有现场使用的测量仪器均应符合计量器具管理规定，执行定检周检制度；测量人员必须熟悉本工程测量仪器，包括高精度水准仪、全站仪GPS定位系统的使用方法；对测量基准控制网必须完备验收交接手续，定期复核；内场整理的测量数据必须双人校核；按规定根据气候变化进行温度改正；做好各种变形监测，提高施工测量精度。钢结构安装的总体施工进度计划是以合同工期为依据，即2008年年底完成塔楼（+454m），2007年6月底完成天线桅杆（+610m）两大节点目标来编制的。在计划编制过程，考虑了与土建施工的协调，正常气候条件对施工的影响，以及不同安装高度时工效的折减等因素。鉴于计划管理属于动态控制的范畴，应根据实际情况不断调整，最终实现既定的节点目标。在施工人员选择上，我们将采用施工验丰富的施工人员进行安装，并选派具有丰富工程管理验的理负责现场的组织、协调管理，保证达到科学施工、有序施工。班子有多年合作验，人员相互了解、分工明确，对工程的重点难点，把握准确，质量的控制点清晰，更有利于现场的施工工期及施工质量得到有效的保证。用C20细实混凝土做300mm（结构面）高翻边内置植筋6@300与楼面锚固，厚度同所在位置处墙厚。采用加气混凝土砌块砌筑墙体时，墙底部采用灰砂砖砌筑不低于250mm（结构面）。管道井均做不低于C20素混凝土门槛高100mm（建筑地面上），厚度同所在位置处墙厚。在北侧东段施工道路与围护放坡间设钢筋主筋堆放场地，本地下室施工用的钢筋在加工厂制作好运至现场，直接由塔吊吊到承台内进行绑扎，承台砖胎膜采用砼预制构件替代，所以无需水泥砂石堆场。基坑的南侧：在基坑南侧离其围护放坡边最近约3.3米为围墙，围墙外侧为育才家园小区。因本工程场地较为狭小，多处围墙与基坑放坡边距离較近，对距离小于1米以内的围墙全部改用轻质围墙。箱体U型组立时，首先将隔板与下面板组装，组装时必须保证隔板的垂直度以及电渣焊衬垫板与下面板的间隙（当隔板间距较窄时，为了便于后续焊接，应将焊接坡口朝外。当隔板较密集时，应从间向两侧逐步退装退焊，即先装间两块隔板，装好后即行焊接，然后依次向两侧装焊）。合格后点焊固定。U型组立时为了提高柱子的刚性及抗扭能力，在部分焊透的区域每1.5mm处设置一块工艺隔板。隔板定位合格后，组装箱体腹板，组装时将腹板与翼缘板下对齐，并用千斤顶夹具将腹板与下翼缘板隔板顶紧靠牢。腹板定位合格后安装腹板与面板全熔透焊缝的焊接衬垫板。箱体U型组立后交专人检测，合格后进行隔板腹板的焊接，隔板与腹板焊接坡口形式为单面V形坡口，焊接采用CO2气体保护焊进行，焊后对焊缝进行探伤检测。幕墙装饰材料全部是难燃或非燃烧体，在每层楼板边缘与幕墙间的缝隙用防火岩棉板填实,外加防火埃特板装饰,这样既保温,同时又防止火从缝隙向楼上蔓延，避免采取一大块玻璃跨越上、下两个防火分区的分格，形成连续防火分区，特殊要求面设置防火隔断，楼板处要形成防火实体，玻璃幕设上、下两道防火层。防火层与幕墙主体之间缝隙用防火胶严密密封。由技术负责人XX向施工现场管理人员有关施工班组长进行了详细的技术交底，采用了书面口头相结合的方式，让每一位被交底人员都能全部理解、领悟交底的内容程序；然后再由施工员班组长向现场每一位一线操作工人进行二次交底，使他们均了解全部操作要点难点。施工存在着多种因素的协调工作，既有部内部的，同时也有部外部的协调，针对协调的内容不同部将配备一名具有丰富施工验的理负责部的生产及对外协调工作，配备一名协调员进行内部诸因素的协调，协调的目的是调动工作人员积极性、提高组织的运转效率、消除按计划施工的任何不利的因素、保证施工的进度。工程所需材料根据公司程序文件的规定实际情况，采用多种形式进行采购：钢筋、水泥等A类材料由我公司物资公司按照物资合格分供方名单采购供应；施工用小型机具及消耗品根据我公司物资公司提供的物资合格分供方名单理部自行采购，配属队伍不得自由随便采购。现场主要施工用材料设备投入见下表：在施工过程不可避免地产生一系列的环境问题。主要产生环境影响：噪音污染、大气污染等。针对本工程施工期间面临的环境问题产生的主要环境影响，依照、地方环境及相关法规工程环评的要求，确定施工过程要做的环保工作及具体的工作安排，尽量减少施工过程对周围环境造成的不利影响。外悬挑结构由于在屋顶高空施工较为困难，因此现场选择在地面分片拼装，以每两榀钢柱间的悬挑结构以及支撑系统为整体，分片吊装就位，每两片桁架之间需补装的散件在滑移承重架上拼装。在施工时，需要搭设图示拼装胎架。以下图所示拼装胎架及临时连杆作为一组，共设置四组拼装胎架用以备周转使用。拼装时需在拼装胎架范围内用脚手架搭设操作台，便于施工人员组装校正焊接。拼装时采用现场塔吊配合施工。根据工程特点要求，本工程吊脚钻孔灌注桩预应力锚索控制爆破振动速度为2.5cm/s。吊脚钻孔灌注桩到基坑边缘为1.5m，为确保吊脚钻孔灌注桩预应力锚索的安全有效，设计要求距离基坑边缘1.5m范围内的岩石采用机械开挖。因此，爆破设计距离基坑边缘线约2.5m位置钻孔装药爆破（见下图）。内侧立杆距建筑外围0.3m（根据现场情况可适当调整），外侧上、下两根大横杆之间设两道护身杆，护身杆高度600mm。上、下横杆的接长位置应错开布置在不同的立杆纵距，以减少立杆偏心受力，与相近立杆的距离不大于纵距的三分之一。在距外架底部200mm处设置通长扫地杆，所有立杆均落在坚实砼垫层或地下室结构顶板上。钢结构构件进场后，采用条形码扫描系统扫描构件铭牌上的条形码，将条形码数据读入计算机系统进行分类、统计、分析、处理，此时，计算机读入构件的状态为未安装。构件安装时，需再次扫描条形码，消除构件未安装状态，此时，计算机读入构件的状态为已安装。条形码管理系统，可以保证钢结构工程构件准确、有序的供给。热熔连接技术措施：PPR管的连接通过熔接器热熔连接。常用的热熔器有二种规格，即φ20～φ63mm、φ75～φ110；管道热熔连接前，先把热熔器的加热模头安装好，然后通电开机，将管材管件同时无旋转推进熔接器模头内，待温度达到260±50C时，立即把管材管件从模头上同时取下，迅速无旋转地直线均匀插入所需的深度，使接头开成均匀凸缘。钢筋加工严格按放样尺寸（钢筋加工料表）进行加工。加工前看清钢筋标识标牌，无标识或标识不合格的钢筋禁止使用。钢筋加工均用机械加工，加工时现问题及时反映，及时解决。加工钢筋时按施工程序进行加工，各种钢筋根据不同结构部位编号挂牌，依照绑扎顺序运至工地以防混放乱用，同时施工过程挂牌施工，责任到人。大钢模板安装前，必须做好抄放线工作，并在大钢模板下部抹好找层砂浆，依据放线位置进行大模板安装就位；安装时必须按照施工组织设计的安排，对号入座吊装就位；墙两侧模板就位后，用吊线垂进行垂直度吊靠准确，然后放入穿墙螺杆塑料套管，并拧紧螺栓。不承重侧模，在砼强度能保证其表面及棱角不因拆模而损坏方可拆除。承重的模板在砼达到下列强度后方能拆除（按设计强度等级的百分率计）板：跨度≤2m时50%；跨度2～8m时75%；梁：跨度≤8m时75%；跨度>8m时100%；悬挑结构:100%；模板拆模后应及时清理干净，并涂刷脱模剂。以二氧化碳气体药芯焊丝双重保护半自动焊为主，手工焊为辅，进行节点焊接施工。根据焊接规程焊接工艺评定要求，采用电加热火焰加热进行焊接部位的预热处理；摸索焊接变形规律，优化焊接顺序，对称施焊，严格控制焊接质量焊接变形；必要时采取后热保温措施，并及时进行焊缝无损检测。对超限的缺陷，按规定的修复工艺进行返工处理。面位置测量：在场地面控制网上用高精度全站仪（或纬