共享办公潮起中国

共享办公潮起中国中国的共享办公运营商们并不想从出租办公室上盈利，将各种社会资源嫁接进来，把握住当下全民创业的热潮，利用长尾效应找到新的利润点，是他们尝试的方向随着互联网的普及，共享办公和短时租赁正在改变传统房屋租赁业。这一新模式通常指，办公室租赁不仅在时间上可以按小时、天和月份切分，在空间上也具有开放性质，一张桌子、一个房间可能同时属于多家公司。在美国和欧洲等发达地区，共享办公已经从国际化大都市蔓延至中小城市，诞生了包括Regus、ServiceCorp、MHL在内的诸多品牌，不少大型企业也逐步将联合办公作为办公空间调节的解决方案。今年以来，在政府大力宣传和扶持创业的浪潮之下，共享办公在中国又被赋予了更多含义。优客工场创始人、董事长毛大庆说，他们做共享办公，“搭建的是一个互联网平台上的生意圈，或者说是一个办公生态的关系”。它是一个非常复杂的需求重构，解决传统写字楼解决不了的问题。虽是新兴市场，竞争者已然众多。潘石屹的SOHO中国(00410.HK)于今年初推出了3Q项目，是一个专门面向创业者的临时办公室租赁项目，并且拉了李开复的创新工场作为合作伙伴，而世联行(002285.SZ)与清控科创战略在5月底合作推出青年创业的“小样社区”，绿地在房山区与清华、北大等高校合作了创业试点等等。“传统办公室更适用于业务稳定和人员变化小的企业，无法提供弹性和灵活的办公空间，而这一点对于成长企业、IT企业和服务类企业尤其重要。”协众国际的总裁黄立冲告诉《财经》记者，他建立过盛诺金地产基金和协纵国际企业港，曾是国内第一批试水共享办公的创业者之一。在他看来，中国共享办公市场与美国有很大的不同，甚至说商业前景不容乐观。WeWork带动中国热Johnny是WeWork伦敦的负责人，他在接受《财经》记者采访时称，目前他们已成为伦敦市最大的共享办公社区，为超过6000家企业提供服务。WeWork现在提供包括办公座位、临时储物柜、1人至27人使用的办公室，以及各种办公类服务，会员每月更新一次，退租只需要提前一个月通知，主要客户是自由职业者和各类企业。WeWork将房产与科技相结合，在2014年12月获得超过50亿美元的最新估值。Uber和Airbnb等公司，均利用共享经济的模式获得了巨大成功，并对出租车和酒店两大市场形成了冲击。与WeWork相对应，中国的共享办公最知名的是毛大庆的优客工场（UrWork）。优客工场主要有两种办公模式，一种是完全的开放性办公，一种是4人到10人的小型聚合办公空间。在毛大庆的设想中，优客工场不仅能够提供办公物业功能，还要为入驻的创业者提供导师、投资、财务、法律和银行等多方面服务，目标是“让创业变得简单”。在最重要的选址上，优客将主要聚焦城市的活跃区和一些重要的功能区，比如CBD、金融街、回龙观、上地、台湖、亦庄开发区、房山高教园区等。黄立冲告诉《财经》记者，共享办公的运营商根据客户定位分为高端和低端两种。高端运营商主要为大公司提供服务，选址也往往坐落于城市的核心地段，代表者为雷格斯（Regus）集团，租金很贵但是租客的支付能力强。低端运营商主要为初创企业提供服务，例如毛大庆的优客工场、SOHO中国的3Q项目、世联行与清控科创5月25日刚刚合作的“小样社区”，即打造以创业办公为核心、集工作、社交、娱乐、居住为一体的复合型创业社区等等。另外一名重量级选手是绿地集团，绿地产业发展中心的负责人王硕告诉《财经》记者，绿地将拿出房山线广阳城地铁站旁项目的几个楼面，打造房山区创业工坊，目前在跟清华、北大的高校商谈合作，马上就会落地签约。他介绍说，这个创业工坊的项目将会分阶段运营，第一阶段将释放工位面积1000平方米至2000平方米，大概能为四五百人提供办公位置。与雷格斯不同，绿地的项目对区位要求不高，很多将位于新城，立足于帮政府招商引资、吸引人才，“这跟绿地本身的资源禀赋有关”，王硕称。盈利前景不明相对于萌芽状态的中国市场，来自WeWork成熟地区的经营数据可以让我们借鉴。Johnny告诉《财经》记者，WeWork广泛覆盖不同种类公司，几乎涉及到所有行业，其中既有创业公司，也有已经成熟的公司。其伦敦办公室已有的三家都是百分百出租率。《财经》记者在伦敦询价得知，英国的数个WeWork办公室的价位是：伦敦市中心，每月393英镑到950英镑/平方米，在稍远一些的Southbank地区，每月325英镑到650英镑/平方米，在Devonshire地区有600英镑和250英镑两个价位。同一地点的不同价格主要取决于办公条件，比如950英镑价格的有独立的办公室，393英镑的就只有办公桌，另外还有45美元价位的，就是每月可以在伦敦任意一个办公室的任意一个办公桌使用一天。WeWork的会议室除了950英镑价位的可以每月免费用3个小时，其他的都是要按25美元每小时收费。比照国内，根据官网的数据，SOHO中国的3Q项目独立办公室1300元/周、办公桌1000元/周，会议室是200元/小时（4人），400元/小时（8人），这样的价格远算不上亲民，3Q北京大约用了三个月的时间才全部租满。如果根据中国和英国的收入水平来比较，就可以看到国内租金水平要高出很多。黄立冲曾在美国读书和工作多年，他告诉《财经》记者，美国的特殊文化导致WeWork的模式在中国难以复制，美国人是不愿意带朋友回家的，把工作和生活分得很开，并且人员成本很贵，很多公司是不愿意请人的，连助理都是兼职，这种土壤就适合WeWork生存。“WeWork存在的纽约曼哈顿，租金比香港、北京还便宜，而且面对的客户群其实不是创业者，而是专业人士和自由职业者，这些人年薪10万美元以上。”他提示说。一位接近雷格斯营销部的人士透露，虽然他们的租户都是有实力的跨境企业，但是受制于巨大的营销费用，他们在中国的业务目前还没有盈利。截至2015年3月底，雷格斯中心已遍及全国27座中心城市，超过100个地点。香港太古集团也有自己的创业孵化项目，取名Blueprint，其香港负责人告诉《财经》记者，他们的运作方式是面向全球范围，以每6个月一次的周期、每期不超过15家的名额，招募科技公司创业者，为他们提供为期半年的免费办公空间、专业导师指引、产品测试、市场拓展机会，以及引入投资的服务。显然，这也不是以营利为目的的商业模式。绿地集团的王硕则告诉《财经》记者：“第一阶段我们不以盈利为目的，绿地要投钱、要补贴，我们出土地、出装修，清华出师资力量和创业团队，政府出政策和奖励机制。”“美国现在没有中国这么大的创业浪潮，我们要打造符合中国文化、中国需求的共享办公空间。”毛大庆也强调，不要把Urwork理解为中国版的WeWork。未来会“羊毛出在狗身上”4“绿地刚开始做的时候很多人不理解。”王硕说，绿地2013年底开始做中小企业扶植平台，主要是因为很多项目在新城，没有企业愿意去，最后商业写字楼做成了类住宅和公寓。政府希望区域能把产业做起来，直接去找五百强来进驻又不现实，只能聚焦在中小企业，而中小企业在发展中很艰难，所以绿地才去帮助他们，其实是在帮政府的忙。“企业既是资源的享用者，也是资源的提供者。政府、企业和开发商之间的联动，拉动就业、贡献税收，同时我们获得合理回报。”绿地房山项目的负责人舒江疆告诉《财经》记者，目前绿地广阳城站项目已经获得产业园区牌照，意味着将有配套政策和资金的注入，包括减免和扶持，租金、装修补贴等等优惠。绿地依靠的是企业资源和规模优势，而毛大庆离开万科，创业做优客，依靠的是个人的社会资源和影响力。他为优客工场拉来的大旗包括欧美同学会、鸿坤集团、万科集团、阳光100集团等，优客工场的导师团就以欧美同学会的“海归创业学院”为依托，其合作伙伴包括红杉资本、真格基金、亿润投资、创新工场等著名创投机构。“我们将聚拢实战经验丰富的财务、法律和人力资源顾问，与银行签约，让创业者享受到普通个体和小微企业无法要求的全面上门服务。”毛大庆称，“我不会养一个律师团队、养一个人力资源公司，我干的事情是把他们拉在一块。”据毛大庆介绍，办公室、服务和互联网未来的价值加起来，将形成一个大的生产链。黄立冲提醒《财经》记者，“维持一个可以孵化的团队是极其昂贵的”，两三次沙龙还可以，长时间的活动费用很高。潘石屹也拉了李开复的创业工场进行合作，在4月29日下午举行的“潘谈会”上，潘石屹宣布创新工场的导师会定期去3Q开课，3Q的公司会向创新工场输送，3Q也会创新工场提供各种活动场地等等。世联行和清控科创联合显然也是相同逻辑，前者是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构之一，而清控科创是清