16月中国房地产行业发展现状及行业发展趋势分析

16月中国房地产行业发展现状及行业发展趋势分析

一、土地端：成交保持收缩，溢价率回落

1-6月房地产开发企业累计土地购置面积同比下降27.5%，跌幅减少5.7pct，其中6月单月购置面积同比下降14.3%，跌幅较5月收窄17.2pct。1-6月土地累计成交价款同比下滑27.6%，跌幅减少8.0pct，其中6月土地成交价款同比下滑11.6%，跌幅较5月缩小28.3pct。单月土地购置面积（万平）

土地购置面积累计同比

土地成交价款单月同比及累计同比

土地购置费用单月同比及累计同比

虽然全国土地成交维持负增长，但根据6月百城成交土地的建筑面积来看，重点城市的土地成交数据仍好于全国。其中，一线城市成交土地建筑面积由上月同比上涨173%收窄为上涨26.6%，二线城市成交建面由上月的上涨16.9%上升为28.5%。百城土地供需结构方面，6月百城土地供需比为1.09，其中，规划土地建筑面积供应9886.9万平方米，同比减少9.36%，土地成交建面9056.53万方，同比下降12.13%。

1-6月全国土地购置面积27.5%的降幅与百城土地成交建面12.13%的降幅存在较大差距，意味着其余广大的三四线城市土地成交面积下滑更为严重，主要还是由于棚改货币化减弱后，普通三四线城市的机会较前期减少。百城住宅用地成交面积及同比

百城土地成交结构

百城住宅用地供应面积及同比

百城土地供需比

从百城土地成交楼面价来看，6月份一线城市土地成交楼面均价较上月上涨26.0%，二、三线城市分别环比下降2.5%和1.8%，二、三线城市有所回落。宅地成交溢价率方面，百城土地溢价率在继上月首次迎来回落后本月继续有所下降，环比下降0.89%。分能级城市来看，一线城市土地溢价率继续保持触底回升的趋势，整体溢价率较5月的5.5%反弹至6月的25.0%；二线城市中部分城市土地市场过热，政策调控边际收紧，整体溢价率继续下降至18.8%，降幅为3.0pct；三线城市溢价率则下降4.7pct，但仍保持在21.7%的相对高位。百城土地成交楼面均价（元/平方米）

百城土地成交溢价率（%）

二、开工、施工端：开工回落趋势不变，施工平稳增长

1-6月房屋新开工面积10.55亿平方米，同比增长10.10%，增速较上月降低0.4pct，其中，住宅新开工面积7.80亿平方米，增长10.50%，增速降低0.9pct。6月单月住宅新开工面积增速为7.77%，较上月上涨了2.6pct，办公楼新开工面积同比增加19.3%，而商业营业用房依旧同比下降，降幅为3.7pct。单月份新开工面积增速波动较大，从趋势来看与销售保持一致，原因在于在资金收紧情况下，目前房企往往采用以销定产的策略，预计下半年销售仍将保持平稳回落，叠加1-6月份土地购置增速负增长，新开工累计增速预计将会持续收敛。

1-6月房屋施工面积达77.23亿平方米，同比增长8.8%，与上月增速持平，其中住宅施工面积53.83亿平方米，同比增长10.3%，与上月相比略减0.1pct。我们预计施工面积仍将保持平稳增长，预售房屋交付竣工的硬性约束，将有效抵消新开工增速下降带来的负向拖动作用。住宅单月新开工面积（万平）

办公楼、商业营业用房新开工面积累计同比（%）

单月销售面积增速和单月新开工增速

三、投资端：继续高位回落

1-6月全国房地产开发投资6.16万亿元，同比增长10.9%，增幅较1-5月缩小0.3pct。其中，住宅投资4.52万亿元，增长15.8%，增速较上月降低0.5pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。6月单月投资增速同比10.1%，较上月下升0.6pct。分区域来看，东部、中部、西部以及东北区域1-6月投资增速分别为9.9%、8.9%、15.5%以及12.7%，其中东部、东北部增幅均扩大，分别上涨0.2和8.4pct，中部和西北部增幅则分别下滑0.4和3pct，东北地区投资增速幅度最大。

6月单月投资增速较5月有所回落，认为仍然是由于土地购置费同比下降所致。2019年策略报告中曾提到，土地购置费除了包含招拍挂等土地出让途径所涉及的资金，还包含划拨方式供应用地涉及的费用，主要是土地征收环节涉及的费用。一方面随着棚改力度逐步趋弱，另一方面去年下半年土地市场转冷，土地购置费面临下滑压力。展望下半年，尽管短期内流动性存在压力，但今年整体流动性较去年宽松，一定程度上保障了施工强度。全年来看，施工支撑投资，投资不会太差且更具质量。房地产单月投资额与累计同比

房地产开发投资累计同比（%）

施工面积累计同比

PSL余额及增速

四、销售端：平稳回落趋势不变

1-6月商品房销售面积为75786万平方米，同比下降1.8%，较1-5月减少0.2pct；1-6月商品房销售金额为70698亿元，同比增长5.6%，增速较1-5月减少0.5pct。单月来看，6月销售面积为20268万平方米，同比下降2.2%，增速较5月增加2.3pct；6月销售金额为18925亿元，同比增加4.2%，增速较5月增加3.6pct。6月住宅销售均价9,342元/平，同比增加8.93%，增速较5月增加0.8pct。

6月单月市场销售金额和面积增速同比反弹，主要由于去年低基数所致，与我们跟踪的重点47城数据成交金额走势相吻合，该数据在6月同比+11.8%，增速较5月增加2pct，分城市而言，一、二线城市成交同比涨幅缩小，分别增长4.4%和17.8%，涨幅分别回落10.1和22.7个百分点，而三线城市同比则由负转正，同比增加7.0%，反映了在因城施策的情况下，三四线韧性犹在。总体而言，继续维持此前销售逐步筑底的判断，考虑到三季度高基数的压力之下，市场销售增速下行趋势不变。住宅单月销售面积（万平）

住宅单月销售金额（亿元）

住宅累计销售面积及同比增速

住宅单月成交均价及同比增速

重点城市一手房成交同比增速

重点城市一手房成交结构

从商品房类型来看，办公楼成交量和商用营业房成交量增速有所提升之外，住宅的成交量和成交金额增速以及办公楼和商用营业房成交额增速均有不同程度下滑。1-6月住宅、办公楼、商业营业用房分别同比-1.0%，-10.0%、-12.3%，增速较1-5月分别-0.3pct、+2.2pct、+0.6pct；销售金额分别同比+8.4%、-12.5%、-10.0%，增速较1-5月分别-0.5pct、-0.2pct、-0.3pct。单月来看，6月住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别同比-1.8%、-4.1%、-10.7%，增速较5月分别+2.1pct、+7.4pct、+14.2pct；销售金额分别同比+7.0%、-13.1%、-10.6%，增速较5月分别+3.2pct、+1.1pct、+12.0pct。

区域结构层面，1-6月东部地区、中部地区、西部地区、东北地区销售面积同比-4.6%、-0.5%、+2.3%、-8.3%，增速较1-5月+0.9pct、-0.6pct、-1.5pct、-0.2pct；销售金额同比+4.7%、+6.1%、+8.4%、+0.9%，增速较1-5月+0.1pct、-0.1pct、-2.4pct、-1.4pct。中部地区无论是成交量还是成交金额仍保持正增长，东部和东北部地区成交面积延续负增长，且除东部地区销售面积和销售金额增速略有上升外，其他各区域销售面积和销售金额增速均有不同程度的下滑，其中西部地区下滑幅度最大。分区域商品房销售面积累计同比（%）

分区域商品房销售金额累计同比（%）

五、资金端：回款端为销售映射，贷款、自筹仍保持提升

1-6月房地产开发企业到位资金为84966亿元，同比+7.2%，较1-5月-0.4pct，资金面小幅趋紧。单月来看，6月到位资金为18277亿元，同比+5.7%，较5月增速+2.7pct，单月出现小幅回升。从各资金来源来看，1-6月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4%、+51.8%、+4.7%、+9.0%、+11.1%，增速较1-5月分别+2.9pct、+13.0pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。6月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+22.8%、98.2%、+6.4%、+1.1%、+12.3%，增速较5月分别+7.3pct、+285.2pct、+6.1pct、+0.9pct、+6.7pct。到位资金增速出现上涨，主要是由于自筹资金、以及销售回款端的定金及预收款和个人按揭贷款增加所致。

房贷利率层面，6月全国首套房贷款利率为5.42%，环比不变；二套房贷款利率为5.75%，环比+1bp，暂时结束了连续6个月的环比下降，未来趋势仍需观察。在之前房贷利率下行的背景下，居民贷款也再创新高。央行发布的6月金融统计数据报告和社会融资规模增量统计数据报告显示，新增信