2021浙江杭州房地产市场2021年年报【地产年报】

杭州市2021年房地产市场报告监测范围：杭州十区、三县市行情分析报告MARKETANALYSIS

REPORT2022.01摘要2021年杭州市全年土地出让金破3000亿，创历史新高，位列全国第二。n

从竞争结果来看，呈现明显的“上冷下热”。市场行情在首批达到最高点，第三批竞争虽有所反弹，但主要由于地块多为与主城区域且利润空间较大，第三批预期销售利润率创双限以来新高，更多方案资料关注公众号：精英策划圈。n

杭州第三批受到热捧，主要基于两个方面。①杭州仍普遍一二手倒挂，新房具备快速去化预期，今年杭州市商品房成交金额破7000亿，创历史新高；②库存持续走低，目前杭州市区商品住宅总库存仅1848万方，创5年新低；总去化周期15个月，也为5年新低。n

从政策面来看，目前基本处于政策底。但外围板块仍以底价为主，其他城市市场热度仍较低，市场底是否到来有点观察。n

杭州未来行情能否延续，还主要在于:①整体市场能否回暖；②是否会因为本次过热提升起拍价、降低利润空间；③限价红利（快销预期）地块为主的供地结构能否延续。n

若后续土拍政策不改，就增加拿地概率角度，除了尽可能多的参拍外，还可通过:①热门地块与外围深耕板块相结合；②加大合作，缓解资金压力，适当降低竞争；③结合自身优势勾地。PA

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ONE01政策：“过山车”中央政策风向：上半场打压，下半场救市中央层面：楼市调控总基调不变，房企融资难度增加2021年中央房地产市场重要政策情况坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期,解决好大城市住房突出问题定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益11月24日国务院副总理刘鹤1月6日住建部强调4月30日中央政治局会议9月24日央行第三季度例会3月5日两会工作报告12月8-10日中央经济工作会议要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止以学区房等名义炒作房价落实好房地产市场长效机制，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环政策风向：上半场打压，下半场救市金融调控：房地产行业全面去杠杆，个人按揭贷款边际改善2021年中央关于金融调控的重要政策情况招商蛇口、保利发公布1年期LPR降至3.8%，下调5个基点，5年期以上LPR仍保持4.65%不变要求纳入“三道红线”试点重点房企买地金额不得超年度销售额40%合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变9月29日房地产金融工作座谈会10月21日展、碧桂园、龙湖12月15日中央银行国新办发布会

集团、佳源创盛、美的置业等近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同实现“两维护”保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元7月26日监管部门10月20日金融街论坛年会11月9日银行间市场交易商协会12月20日中央银行房者政策风向：上半场打压，下半场救市地方政策：严苛的上半年限购、限贷、限售、增加房地产交易税费、二手房参考价、积分摇号……70多个

省市、200余次政策加码2021年主要城市房地产调控加码政策情况调控内容升级限购主要城市具体内容1、银川落地限购，宁夏户籍家庭在市辖区限购2套住房，非宁夏户籍家庭在市辖区限购1套住房；2、上海严堵假离婚购房漏洞，将法拍房纳入限购范围，杜绝边打新、边买二手房，规范住房赠与管理。银川、惠州、湖州、上海、杭州、西安东莞实行认房又认贷，无房但有已结清的贷款记录或拥有1套住房且贷款已结清，购买普通住房首付40%，非普通住房首付60%，拥有1套住房且贷款未结清，购买普通住房首付50%，非普通住房首付60%。升级限贷升级限售上海、成都、东莞1、湖州落地限售，在中心城市范围内，新购买的一、二手房自取得不动产权证后满2年后方可转让。2、西安连番升级限售，新房、二手房限售年限由原来的3年、2年统一调整为5年，并将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限售范围湖州、义乌、安、合肥、绍兴增加房地产交易税费杭州个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。衢州，在市区范围内，个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年深圳，二手房成交参考价格覆盖全市3595个住宅小区。上海，以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布上海、杭州、衢州深圳、宁波、成都二手房参考价上海落地执行新房积分摇号，积分项由基础分和动态分构成，入围比例暂定为1：1.3。其中，基础分依据认购对象的家庭、户籍、名下房产和5年内购房记录这4项打分，满分60分积分摇号上海石家庄政策力度最严苛，被列入“黑名单”的房企，监管比例为监管资金总额的120%，主体结构封顶仅能支取50%的重点监管资金强化预售资金监

北京、厦门、石家管庄政策风向：上半场打压，下半场救市地方政策：多地救市已经箭在弦上下半年，受部分房企爆雷、房地产市场快速降温影响，房地产政策出现重要变化，20多个城市发布“限跌令”，30余城通过财税托市城市长春时间具体内容7月13日不得低于9折销售菏泽沈阳7月26日8月6日对个别房企楼盘定价远低于市场价格的行为，进行调查处理约谈部分房企，要求企业尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的长春8月31日首次购买90平方米以下新建商品住宅的各类人才、进城农民，分别给予50元/平方米和80元/平方米的购房补贴在哈购置首套房，新市民及各类人才分档给予1-10万元不等的购房补贴哈尔滨10月10日约谈各大开发商，要求降幅达5%者必须上报区住建委，达10%者上报市住建委，而达到15%的楼盘将被禁止销售，关闭网签天津开封11月19日12月1日今年12月1日至12月23日期间缴纳商品住房契税且符合补贴范围的，按照契税总额的12%给予补贴政策风向：上半场打压，下半场救市杭州政策：土拍调整为主，前两批严格限制，第三批政府让利三批次集中供地，土拍制度的调整导致项目利润率大幅回升，且付款时间延长，房企拿地积极；叠加杭州目前市场库存极低去化迅速，导致三批次集中供地热度重燃。要求第一批集中供地第二次集中供地第三次集中供地竞价规则品质要求勾地上限溢价率30%，封顶竞自持比例上限溢价率15%封顶摇号10宗“竞品质”试点，要求现房销售暂停勾地，20%保证金参拍一年以上房地产开发资质非竞品质地块最多5宗上限溢价率10%封顶摇号全面“定品质”，无现房销售恢复勾地，最高5000万房地产开发资质（取消一年以上要求）不限制无可，最高5000万无参拍资质要求报名地块数量马甲不限制无意义限制限制资金监管相对宽松先承诺后审查，严格监管先承诺后审查，严格监管出让：2021.5.7出让：2021.12.21出让：2021.10.12首期50%：2021.12.2（1个月）尾款：2022.7.3（8个月）土地款缴纳要求（以主城区为例）勾地单位补齐20%：2022.5.21首期50%：2021.6.20（1个月）尾款：2022.1.19（8个月）勾地单位补齐20%：2022.1.11（年后）首期50%：2022.2.10（1个月）尾款：2023.1.11（12个月）预测展望

2022

年我们认为房地产政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，“四限”调控较

难退出。房地产行业去杠杆节奏将适度控制，个人按揭贷款有望继续松绑，进而支持居民自

住以及改善性购房消费，促进行业良性循环。房企整体融资环境明显改善，更利于国企、央

企及优质民企，“问题”房企资金周转压力或将加剧。因城施策落实“三稳”，预计三类压力

城市或将跟进救市，市场维稳、企业纾困将是必要手段。PA

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ONE02地市：跌宕起伏出让金首破3000亿，居全国第二n

2021年杭州市出让金达到3131.9亿元，较去年增加19.91%，仍据全国第二；n

从出让金构成来看，主城区占比明显上升，主要为第三批供地以主城区为主（实际反映外围板块出地难）杭州市历年经营性用地出让金走势图杭州市各区历年土地出让金占比走势图3500.03000.02500.02000.01500.01000.0500.01350013000125001200011500110001050070.060.050.040.030.020.010.00.03131.9130602431.32731.02611.759.82241.812526122981641.4主城区11593114711145844.443.942.742.536.10.02016年2017年出让面积（公顷）2018年2019年2020年2021年出让金（亿元）楼面均价（元/㎡）年份主城区

萧山区

余杭区

临平区

钱塘区

富阳区

临安区

三县市2016年2017年982.3983.8368.2461.9569.0603.3646.6574.9150.3209.4283.0161.0190.2357.358.734.372.630.282.44.413.180.953.863.090.1101.1195.8139.9270.7220.2232.1155.0122.2145.1166.9110.82018年

1078.82019年

1166.264.0120.6214.6144.0201.9107.0211.0223.92020年942.72016年2017年2018年2019年2020年2021年2021年

1329.9主城区萧山区余杭区临平区钱塘区富阳区临安区三县市注：不含仓储、工矿供地下半年市场热度明显下降n

整体市场行情的顶点在今年首批，拿地利润率-3.17%；二批次以来利润率持续回升n

第三批尽管竞争较为激烈，但主要为地块优质且封顶利润率预期较高，外围板块实际地价仍在显著下降时间竞价规则竞争情况杭州双限以来各阶段宅地平均预期销售利润率走势图①纯宅地仅一宗地块未封顶；②自持面积达可售住宅总面积③折算自持后，可售住宅平均预期销807060504030201001088.547.9封顶竞自持9.08%；一季度64.754.14-0.92%售利润率

；2①57宗地块，43宗封顶竞自持，自持面积达可售住宅总面积12.97%②平均预期销售利润率-3.17%；③可对比的19个板块地价创新高，平均涨幅19.5%；0-0.92-2-4封顶竞自持-3.17首批2019下半年2020年2021年一季度2021年首批2021年第二批2021年第三批统计宅地数量（宗）平均预期销售利润率（%）①竞品质地块和商住地块全部撤销；②成交地块无一封顶，平均预期销售利润率4.75%；③可对比6个板块，平均地价降幅8.34%2017年4月以来竞自持情况15001000500015.0010.00二批三批封顶摇号封顶摇号119113.451113.7812.971048.9940.59.08508.465.93首批集中供地295.15.000.004.30126.51.8622.11.76①出让35宗地块中，22宗地块摇号②平均预期销售利润率8.54%，创双限以来新高45.126.819.62017年4月后2018年2019年2020年2021年一季度自持面积（万方）出让涉宅地可建住宅面积（不含公租房，万方）③富阳、临安均为底价自持面积占地块可建住宅面积（%）下半年市场热度明显下降n

首批：可对比的19个板块，地价全部创新高，整体地价涨幅达到19.5%n

第二批：可对比6个板块，平均地价下降1804元/㎡，平均地价降幅8.43%首批集中出让地地价涨幅情况第二批典型板块地价对比新房限价原最高实际地价（元/㎡）最新实际地价（元/㎡）地价涨幅（%）实际地价地价下降地将跌幅（%）区域板块板块彭埠出让时间（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）下城北三墩北浦乐4700028100380003750026200198001800047000335002850031861189392912028838177921378092343334423076155703671821816310253105018822146691278346363253552313915.115.26.57.75.82021.10.122020.7.233450536904主城区-2399-1270-6.5金沙湖2021.10.122021.1.5278002907027492大学城北江东新城新湾钱江世纪城宁围运河新城-4.37钱塘区6.538.439.09.92021.10.12萧山市北2021.10.122021.10.122021.10.122021.5.7279162948112481146788678-1777-6.03萧山经开区48.624487(限价34000）25586（限价32500）萧山区富阳区萧山城区/＞4.5江东新城临浦-2197-896-14.97-9.36南部卧城所前衙前富春湾新城富春（西侧）25600214001800018800220001771211852999681191206319143143291111311513145638.120.911.741.820.72021.10.122021.1.112021.10.12957416895青山湖科技城

23310（毛坯）临安区

滨湖新区(城东）

23980（毛坯）锦城

22800（毛坯）12342132801292218165152011405247.214.58.7富春-2284-9.332021.1.182021.10.122021.10.1218633146114117星桥无对比无对比太湖源下半年市场热度明显下降n

第三批：以可对比的16个板块，在新房限价平均涨幅2.87%的背景下，实际地价较同板块周边巳成交地块平均降幅15.1%。第三批典型板块地价对比本次板块最近（不含第二批）新房限价板块限价升幅（%）实际地价下降（元/㎡）地价降幅（%）新房限价426404440032900360004620033200295005170039500300002260017800236002130018800实际地价28369289092049023107310642102717908350512755018315119137938实际地价30372347222357725868340082713523299404122948118981127711047116753146781139015199笕桥艮北新城丁桥40800（2020.9.29）42400（2021.1.15）31500（2021.1.15）36000（2020.5.15）45000（2020.4.3）33000（2021.5.7）29500（2021.5.7）51700（2020.7.31）37500（2021.1.6）28300（2020.6.29）22000（2020.5.19）17000（2021.1.11）23000（2021.1.19）19800（2021.5.7）18800（2021.5.7）23890（2021.5.8）4.514.724.440-2003-5813-3087-2761-2944-6108-5391-5361-1931-666-6.59-16.74-13.09-10.67-8.66杭钢申花（北）灯塔/华丰运河新城（北）文晖2.670.610-22.51-23.13-13.27-6.550萧山市北南部卧城临平北5.336.002.734.712.617.580-3.51-858-6.72瓜沥-2533-3669-3184-2195-3544-24.19-21.90-21.69-19.27-23.32崇贤13084114949195江东新城富春湾新城滨湖新区23890（毛坯）116550土拍政策变化带来的影响n

①市场下行期，摇号政策导致核心与外围区域土地市场竞争显著分化n

从第三批报名来看，80%房企仅参与到摇号地块，平均报名房企达到10.7家/宗，而外围地块基本为1家托底Ø

从成交结果来看，主城区宅地全部摇号；临安、富阳地块全部底价第三批24宗摇号地块参拍及中签率情况封顶预期销售利润率（%）9.23参拍房企数量进入摇号房企数

参拍房企进入摇序号板块地块名称起价（万元）摇号中签率（%）（家）281917量（家）号占比（%）85.7123拱宸桥市中心杭钢桥西拱宸桥单元GS0609-12地块文晖单元XC0403-36、37地块铁路北站单元GS1104-08地块1235051476531726382416134.26.37.79.0284.27.2276.54杭钢铁路北站单元GS1104-R21-05地块1933537.40151173.39.15678丁桥三墩申花杭钢丁桥单元JG0409-03地块三墩单元XH0303-15地块申花单元GS0407-R21-08地块铁路北站单元GS1105-02-1地块1002751114964254921458427.657.6410.239.921712141010958.875.057.180.010.011.112.512.5889临平北开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块693128.9311872.712.510111213141516艮北新城运河新城灯塔牛田单元R21-12地块3872838556010.258.746.966.727.999.518.42991379108776555477.877.846.271.455.650.050.014.314.316.720.020.020.025.0运河新城单元GS1001-15地块灯塔单元XC0701-R21-10地块庆隆小河单元GS0305-19地块申花单元GS0407-R21-06地块蜀山单元XSCQ2701-11地块笕桥单元JG0603-R21-06地块10419628708925919394090申花申花南部卧城笕桥20250417未来科技城杭州未来科技城YH02-I-06-1地块1568435.187457.125.018元成下沙元成单元JS02-03-R21-02地块11372212.495480.025.0192021长河西兴襄七房单元FG08-R21-C18(2)地块西兴单元BJ1301-R/B-01地块343834295110634977.387.208.1199933333.333.333.333.333.333.3南部卧城蜀山西单元XSCQ2305-06地块申花单元GS0407－B1/B2/S2-15、GS0407－R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地块22申花858325/3266.750.02324萧山经开区崇贤萧山城区市北单元XSCQ1309-R2-46地块临平区崇贤新城前村E-3地块257625436974.977.46522240.0100.050.050.0土拍政策变化带来的影响n

②摇号政策拿地不确定性增加，不利于房企深耕Ø

集中度显著下降；Ø

中天、地上等为代表，在第三批获取主城区核心地块杭州三批次top3/5房企纯宅地拿地额及占比45080.070.060.050.040.030.020.010.00.073.840064.13503002502001501005057.852.236.150.20首批第二批第三批top3拿地额（亿元）top5拿地额（亿元）top3占比（%）top5占比（%）土拍政策变化带来的影响n

③摇号政策有利于外来房企进驻核心区域时间竞价规则首入杭州房企封顶竞自持一季度华凌（萧山瓜沥）新黄浦7.6亿上海华梁（临安城区）、正荣（临安青山湖）、宝业（萧山瓜沥）、北京华联（萧山钱江世纪城）、义乌天钲（临安乡镇）伟星46.7亿深特发19.0亿封顶竞自持首批二批三批正荣8.9亿义乌天钲0.3亿华联48.3亿宝业3.3亿华梁9.0亿华凌3.5亿新黄浦6.9亿封顶摇号

无新黄浦（临平经开区、萧山南部卧城）封顶摇号

深特发（拱墅杭钢）伟星（拱墅申花）拿地建议1、尽可能多的参拍，提高摇号中签率2、热门地块与外围深耕板块相结合3、加大合作，缓解资金压力，适当降低竞争4、结合自身优势勾地PA

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ONE03楼市：高位盘整新房市场全年销售创新高，主要贡献在上半年2021年杭州市区住宅成交2030万方创新高2021年杭州市商品住宅供应面积1629万方，同比增长0.99%；成交面积2030万方，同比增长47.53%；成交均价31355元/㎡，同比增长10.33%。其中2021年上半年成交1230万方，占全年成交量的61%。“新十区”下的区域市场表现变化萧山区成绝对成交主力，新拱墅、新江干旗鼓相当分区后，萧山区成交493万方，占比24%，成为杭州市区的绝对主力主城区方面，与下城区合并后的新拱墅，成交量与新江干区基本持平2020年杭州市各区商品住宅成交面积（分区前）2021年杭州市各区商品住宅成交面积（分区后）钱塘区临平区余杭区钱塘新区9%27%4%13%余杭区江干区江干区10%上城区9%8%1%西湖区1%下城区主城区主城区17%25%萧山区拱墅区22%西湖区0%萧山区24%10%之江区拱墅区2%1%滨江区3%富阳市4%之江区1%11%临安市19%滨江区2%富阳市临安市11%8%下半年区域行情明显分化目前杭州市区住宅销售呈现明显分化：外围板块市场明显走弱，二手房下跌，新房去化速度放缓；主城区一二手倒挂较大，目前仍能快速去化，但若市场进一步下行，能否快速去化也存在一定风险，更多方案资料关注公众号：精英策划圈。最近中签率主要板块以主城区、萧山区（城区、南部乡镇）、余杭区为主30%以下江东新城、临平区大部分板块、南部卧城、仁和30-60%60%以上流摇笕桥、临平老城区、金沙湖、河庄、新湾、南部卧城、瓜沥富阳、临安、塘栖、南站新城、萧山乡镇、大学城北、临江等板块限价出现微调热门板块地价上涨Ø三批次挂牌涉及的26个板块中，有14个板块新房限价上涨，最高限价上涨2000元/㎡，涨幅最大的为江东新城板块（7.58%）Ø从限价上涨板块来看，上涨板块普遍需要摇号，存在一二手倒挂。库存总体依然处于低位，临安富阳部分区域库存压力大杭州各板块总存量及去化周期一览目前杭州市区商品住宅总库存仅1848万方，创5年新低，热门区域未来或将陷入一房难求的状态（瓶窑（3,2）良渚新城径山河庄临江（2,2）（8,5）江滨江东新城（18,5）老余杭（8,29）新湾（15,7）义蓬（24，0）青山湖（68,27）空港（4,6）热度较低且存量较大的富春板块、临平新城板块及滨湖新区等板块，将面临挑战锦北滨湖新区（108,15）（17,7）锦城（50,38）中泰锦南（32,9）瓜沥（39,54）衙前(8,41)银湖（93，15）富春板块总存量147去化周期（147，31）36个月以上30-36个月24-30个月18-24个月18个月以下富春板块临平新城滨湖新区314415130鹿山江南（72,68）108注：数据来源于好地大数据二手房市场快速回落新政收走市场上大量的“房票”，受信贷政策的影响，杭州利率五连涨，银行贷款额度收紧，二手房贷款难，以及贷款周期延长等问题，都对杭州二手房造成了极大的影响新房市场预测展望2022我们认为1、三批次集中供地推出大量主城区地块，后续集中入市，将带来一定限签压力2、主城区依然保持热度，部分热门板块仍将一房难求，临安富阳等区域去化将面临挑战3、随着央行降准释放流动性，银行放款加速和个人住房贷款量的增加，二手房市场将有所回暖PA

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THREE04房企：面临洗牌与重塑房企资金压力增加，发展模式将有所转变p

2021年融资环境不断收紧，房企资金压力加剧，恒大、蓝光、新力暴雷，世茂、新城等房企陆续爆发了债务危机，个别超大型房企风险暴露，使得信托公司对房地产行业的风险偏好下降。p

房企“三高”模式下累积的弊端和风险加速暴露，过去高负债、高杠杆、高周转的发展模式难以为继，房地产行业将迈入低杠杆时代，企业发债持续分化，债券发行向优秀房企集中。房企榜单：杭州拿地榜单、杭州销售榜单滨江、绿城仍保持全面优势2021年杭州市区房企拿地权益金额TOP102021年杭州市区房企住宅销售金额TOP10销售额（亿元）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）权益拿地金额（亿元）权益拿地建面（万㎡）排名房企排名房企拿地宗数1234滨江绿城万科融创876.88744.39407.44343.01205.98190.57125.97