2021年东莞房地产市场研究报告【地产年报】

2021年东莞房地产市场简报中原地产研究院2021.12.24目

录宏观市场1CONTENTS中观市场2东莞市场3后市展望4宏观市场01宏观市场：受经济放缓、银根紧和严调控影响，全国楼市高位回落

2021年受全球疫情持续反复、能源供需失衡等因素影响，中国出口、投资和消费三驾马车的增速持续放缓。金融改革，银根收紧，包括三道红线、房贷集中度管理机制；严查经营贷、严查消费贷、严查首付款来源等，今年银行利率普遍上浮、放款周期拉长。今年全国楼市调控政策持续收紧，包括多限政策加码、地房联动机制、二手房参考价发布机制、新房摇号、22个城市分3次集中供地等，调控力度加大、更全面。受经济放缓、银根紧和严调控的影响，全国土拍市场降温，3次集中供地中，第二批和第三批次用地城市流拍率大幅上升，溢价率大跌，市场需求回归理性、回归自住，投资投机需求受抑，全国楼市从高位快速降温回落，成交量价下行。近三年全国“三驾马车”累计同比增速变化走势2010-2021年11月中国M1及M2同比增速走势对比M2增速

M1增速2021年全国3次集中供地情况%100第三批溢价率（%）流拍率第二批溢价率（%）流拍率25.43第一批溢价率（%）城市厦门成都福州无锡天津长春济南青岛北京沈阳上海南京苏州杭州合肥武汉广州深圳重庆长沙宁波郑州流拍率50%18%5%0%_投资消费出口2.714.613.290.05_0%8%8%0%3%24%0%0%0%7%0%2%4%0%0%6%52%5%12%10%39%0%0%0%6%0%0%8%5%3%0%0%0%0%0%2%0%2%13%0%0%8%0%0%29.377.39M1：狭义货币供应量，即M0+企事业单位活期存款；2.1914.684.120.650.4M2：广义货币供应量，即M1+企事业单

定期存款+居民储蓄存款。50018.0912.3910.653.2531.1013.70

30%5.20__17%7%_0.20.72_010.781.91-500.464.130.813.355.981.264.624.670.41

8

3

10

5

12

7

2

9

4

11

6

1

8

3

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5

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7

2

92010201120122013201420152016201720182019202020216.41-20%__10.20%2%0%0%24%0%24%0%26%_2.523.390.66.994.6204.922020-2021年11月各能级城市住宅成交面积走势18.157.04总体二线28个一线4个三四线8个25.9919.26174000300020001000000.8212.050.06011.7130.94.650.4_38.827.48__0.262.4525.0910.73__数据来源：中原大数据中观市场02经济：前三季度湾区九市经济普遍向好，东莞今年有望迈入万亿俱乐部从前10个月各城经济数据看，大湾区各城经济普遍向好，分化明显，东莞经济增速倒数第二，且增速低于全国平均增速9.8%，但东莞前三季度GDP达7694.62亿元，同比增速9.1%，今年仍有望迈入万亿俱乐部。2021年1-10月粤港澳大湾区经济运行数据2021年前三季度GDP2020年前三季度GDP同比增速2021年前三季度第三产业占GDP比重规模以上工业增加值固定资产投资总额社会消费品零售总额同比增速同比增速同比增速同比增速出口总额同比增速城市总量香港深圳广州佛山东莞惠州珠海江门中山澳门肇庆172922179120029848976943490275623252527139218466.5%7.1%-7.2%2.6%——————4081435740031680108110471130——701——5.1%————————————1785——————1540——-3.1%17.4%14%——77758355299634591631858——————63.7%72.1%42.5%45.0%41.9%55.4%48.2%46.8%——13.4%

15170

13.2%9.9%1.0%9.3%12.0%11.1%15.7%15.7%17.7%12.0%11.6%——5316429978611737154911841789——20119.0%36.9%17.8%29.4%20.8%32.4%23.8%——11.4%9.1%-2.3%0.2%13.1%10.9%15.8%11.5%16.5%14.4%——10.1%24.9%3.3%12.0%9.1%0.3%0.6%10.3%11.5%34.4%14.0%0.3%5.9%10671274——967-1.4%-59.8%0.5%19.8%——41.8%23.4%17.4%9.5%2.5%注：规模以上工业增加值/投资/消费/出口数据为前10个月数值数据来源：各地区统计局市场：大湾区各城整体分化回落，东莞楼市进入深度调整

2021年大湾区整体市场降温回落，五个城市供需齐降，多个城市呈现供过于求或供求平衡，消化周期拉长，分化明显；深圳楼市供需放量，广州和珠海成交有所上升，惠州和东莞成交跌幅湾区最大；湾区多市房价涨幅大幅收窄或趋稳，肇庆房价明显回落，更多方案资料关注公众号：精英策划圈。12月底商住地成

成交住宅供应

住宅供应

住宅成交住宅成交库存消

住宅成交

住宅均

地房价城市交楼面价供求比2021年楼市表现（万）同比

（万）㎡同比化周期（月）均价

价同比比㎡(万）㎡惠州佛山广州中山8473214

13588844

1020-16%-13%-3%102011241145560-39%-15%5%1.30.91.01.12612142313022173664%4%0.25

投资客减少，成交量大幅回落，房价趋稳10430.510.400.34市场趋向供求平衡，房价平稳供需平衡，房价上涨1496

13246

114533138

10%15900

17%35382054011463352959046058915%-4%政策相对宽松，市场供过于求肇庆-31%500-18%0.91563008322-5%2%0.230.42供需同比大幅回落，房价下跌供需下行，市场供过于求江门东莞258465-7%548480-9%1.11.12016794

5209216

37917664

610-15%-36%12.527107

14%25389

6%60650

14%0.62

供需大幅萎缩，市场供过于求，房价阴跌楼市较为火热，市场呈现供不应求，成交珠海深圳218556-11%13%51654127%20%0.71.11570.360.29量大幅上涨市场供应放量，推动成交量上升注：以上数据为中原分公司研究部对当地楼市数据2021年全年的预估值，其中江门数据截止2021年11月数据数据来源：中原集团东莞市场032021年东莞楼市走势呈现“过山车”，由高温到快速退烧，一手市场快速降温进入寒冬，二手市场进入冰封状态高温楼市进入寒冬2020年2021年2021年·东莞楼市大数据商住地供应商住地成交商住地楼面价一手住宅供应一手住宅成交一手住宅成交均价一手住宅库存/去化周期二手住宅成交二手住宅成交均价32宗466万㎡（建面）31宗444万㎡（建面）（名义楼面价）27107元/㎡375万㎡12.5个月17500套12895元/㎡45785套520万㎡41407套480万㎡18900（可售楼面价）16794元/㎡187万元/㎡㎡同比（建面）同比（建面）同比（可售楼面价）同比（面积）同比（面积）同比（均价）同比（面积）同比（套数）同比（均价）-13%-18%19%-15%

-35%8%26%-33%13%注：本报告住宅不含商业公寓；商住地不含商住人才房2021年12月一二手数据为预估值商住地数据截止2021年12月22日政策：东莞房地产政策全面收紧，调控力度前所未有

为稳控市场预期、稳控房价，2021年东莞房地产政策调控实行全面收紧，限购限贷限价等政策升级加码，调控范围广及调控力度前所未有，并加强信息公开透明引导市场预期，包括发布商品房住房价格地图、二手住房交易参考价格、启用购房意向登记系统等。2021年东莞房地产政策梳理银根收紧市场规范地房联动市场监管税费调整限购限贷限价限售限签①非本市户籍限

①首套：无房无

①首批首次按成本+利润合积

分

排2.6万元/㎡以上房

源

限签排签严

查

首

付

①发布商品住房

①

实

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严格落实从

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价格地图，地图

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限房

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业人员实名

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登记制度；

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2年房

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未来住宅用地限

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严厉打击炒

变5年普

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，

房价出让的重要

新

型

土

地

作学区房、购2套（含一二

贷首付3成，无

理定价，全年以“整盘一价”

序

公

证手），二套社保

房有贷已结清首

销售，同一批次不同楼幢均延长至3年；

付4成；

价的价差不超过10%，同一②夫妻离异任何

②二套：有房有

幢价差不超过25%；协议等一方自离异之日

贷已结清首付4

获取的项目，可售楼面价参起两年内购房的，成，有房有贷未

考所在镇区或周边镇区上一拥有住房套数按

结清首付5成；

年平均地价的90%；后续批离异前家庭总套

③非普通住房除

次价格上涨不超过5%且不摇

号

销售

摇

号房限售5年放

款

周

期

参考；出

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②建立二手住房

②

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的行为；禁停

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房

止中介违规数计算；无房无贷首付4

高于计算成本价；未售出新宅贷款③启用购房意向

企

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使用个人信登记系统，客房

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不

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低

息，过度联③企业购房须登

成外，其它情况

房上调价格时间半年延长至记注册满两年后

均首付6成方可购房；④暂停向个体工商户销售商品住房；一年，上调幅度从5%收窄至3%；明确明年新上市项目参照区域基准价来备案，成本法测算不考虑配建、配套设施成本；比

<1

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1<客

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接公正摇号选房，客

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实

行积分排序公正摇号选房系买家⑤法拍房纳入限购②商业比例将不作为核定住宅申报价格的考虑因素土拍：土地市场供求回落，先热后冷，第四季度降温明显今年土拍市场先热后冷，由于2020年东莞各镇街房价上涨促使2021年土地定价大幅上涨，又因去年市场火热促使许多房企资金充裕，推动2021年上半年土拍持热，多宗地块刷新纪录。下半年随着政策持续加码，土地降温明显，出现流拍和终止现象，从而导致2021年全年土拍市场先热后冷，整体供需同比下滑，其中商住用地挂牌34宗，提前终止挂牌2宗，流拍1宗，出让成交31宗，成交总建面约444万㎡，同比下降18%；出现12宗地块触及终次报价，诞生17宗地王，17个镇街楼面价刷新纪录，全市整体可售楼面价16794元/㎡，同比上涨19%；整体溢价率23%，同比下跌7个百分点，更多方案资料关注公众号：精英策划圈。2014年以来东莞商住地供需量价情况东莞2021年土地供需及溢价率月度走势供应面积成交面积成交金额实际可售楼面价供应建面成交建面万㎡160万㎡/亿元60%50%40%30%20%10%0%元/㎡1679470018000160001400012000100008000600040002000014012010080600500400300200100057346644460402001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月注：数据截止至2021年12月22日规模：楼市高温退烧，一二手整体成交规模比调控前回落六成

据中原研究院监测数据显示，2021年东莞楼市与去年相比可谓冰火两重天，随着今年2.27新政出台，高烧的楼市开始明显退烧，叠加多项调控新政的陆续出台，市场成交进一步下行，今年2月-11月一手住宅月均成交量3111套，比去年下半年月均量下降57%；2月-11月二手住宅月均成交量1658套，比去年下半年月均量下降65%，市场整体规模比去年下半年行情萎缩6成。2020年6月-2021年11月一二手住宅网签成交量月度走势套16000一手成交量二手成交量14000120001000080006000400020000月均12087套月均4769套6月8月9月

10月

11月

12月

1月2020年3月4月5月6月7月9月

10月

11月7.25新政2.27新政8.2莞八条2021年注：以上住宅包括洋房和别墅；2021年1月网签成交大部分是去年市场余热的体现数据来源：东莞住建局每月11日公示数据供需：供求双双大幅回落，市场快速转向供过于求

受市场调整的影响，许多新盘入市放缓，整体供应大幅放缓，同比下降1.5成。调控政策持续加码，叠加严查首付款来源等，抑制投资投机需求，市场回归自住，造成市场有效需求大幅缩减，成交量大幅萎缩至480万㎡，同比去年萎缩3.5成，创近11年新低

。经历三年的供不应求之后，在今年开始逐步趋向供过于求，供求比1.08。东莞市2011-2021年新房住宅供需量年度走势供应面积成交面积住宅参考金额供求比25002000150010005001.401.201.000.800.600.400.200.001.080.970.820.80130152048002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年注：前11月为实际网签数据，12月为预估值，从而估算全年总量价格：调控政策显效，东莞房价出现震荡下行调整

据中原大数据显示，2021年东莞整体房价同比上涨约8%，涨幅明显收窄，全年月度房价走势呈现震荡下行，年内住宅网签均价降幅约9%，同时应证了中原年报预判的上下半年两次波动，年初房价水平处于高位，超29000元/㎡，经历近一年的市场调整后，3-4月份回落到2.3-2.4万/平，然后临近年中，随着新增高价项目集中上市，价格走高，下半年8-9月份价格回落到2.6万/平，随后年底随着新增高价项目集中上市，价格有所回升；如果按照房价中位数计算，更加准确的反映了房价震荡下行的走势，年内降幅约6%。2021年东莞住宅网签均价和洋房成交中位数价格走势2017年以来东莞新房住宅网签均价走势元/㎡元/㎡洋房中位数价格住宅均价30000350008%住宅网签均价走势

：年内降幅9%••

洋房中位数价格走势：年内降幅6%2500020000150001000015%300002500020000150001月

2月

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6月

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10月

11月2017年2018年2019年2020年2021年数据来源：中原大数据库存：库存积压快速走高，消化周期拉长至12.5个月

据中原大数据显示，经历三年的供不应求之后，在今年开始逐步趋向供过于求，年底住宅库存375万㎡，消化周期快速拉长至12.5个月，对比年初的低位拉长了9个月。东莞市2016年至今新房住宅库存及去化周期月度走势万㎡月60016存量消化周期1412500400300200100037510864202016年2017年2018年2019年2020年2021年注：区域数据截止2021年11月，面积单位为万㎡二手：受银根紧和严调控影响较大，二手成交量萎缩创11年新低

今年东莞市场经历了限购限贷加码、二手房交易增值税免征年限从2年变5年、二手房交易参考价发布机制建立等严调控，叠加大部分银行暂停二手房信贷业务，二手房市场受到了比较大的冲击，二手住宅交易进入冰封状态，成交量萎缩至2011年以来低谷，同比下降33%，今年二手房月均成交量约1458套，比2020年高峰值下降60%。2011年-2021年东莞二手住宅成交量走势成交套数700006000050000400003000017500200001000002011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年数据来源：中原大数据二手：限购后成交持续大幅萎缩；价格经历一年滞涨后，在第四季度出现大幅跳水

从月度走势来看，2020年7月25日东莞二手限购后，叠加2021年受多项政策调控加码影响，东莞二手住宅成交大幅萎缩，2021年前11个月的月均成交量1827套，对比去年下半年月均量4618套下降60%。年初二手住宅成交均价1.8万元/平，价格经过一年的滞涨后，在第四季度出现明显跳水，10-11月跌至1.5-1.6万元/平，年内降幅达到15%。2020年6月以来东莞二手住宅成交量价走势成交套数成交均价套元/㎡10000200001800016000140001200010000800080006000400020000月均4618套月均1827套600040006月

7月

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1月

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7月

8月

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10月

11月2020年2021年数据来源：东莞住建局每月11日公示网签成交后市展望03全国市场预判：整体市场仍处于下行调整期，成交有所放量，房价继续调整分化

成交预判：1、从12月6日中央政治局会议定调看，提出促进房地产业健康发展和良性循环，反映政策底已过；2、房地产股市触底反弹上涨，也预示市场底的到来；3、11月作为市场风向标的一线城市楼市已逐步有所回升，再结合以下房价研判分析，预计整体呈现以价换量行情，综合研判下阶段全国楼市成交或逐步有所回升，从一线城市往二三线城市传导，但基于后疫情经济增长放缓，居民购买意愿及购买力下降，预判回暖幅度有限，整体成交规模低位运行。

房价预判：房价走势或继续调整分化，主要由于：1、全球通胀，各国银根收缩趋势比较明显，我国货币政策收紧压力上升，预计明年银根仍然偏紧。2、12月15日央行上调外汇存款准备金率后