宏江12月中央广场份营销方案2

谨呈：宏江地产宏江中央广场12月份营销方案第一部分：销售总结一、 销售回顾11月份截止到 11月22日本月大定金额 6604347 元，回款金额 4855228 元；从项目开始销售截止到 11月22日累计大定金额 663310248 元，回款金额252630103 元，应收款金额 265324099 元；二、 客户未成交原因分析1、市场因素分析周边竞品竞争激烈，且价格远低于我项目，很大程度上分流项目客户；周边竞品为抢夺客户，一方面加快推货速度，一方面采用首付分期、特价房等销售策略，降低客户购房门槛；周边正商金域世家、建业五龙口、西郡80派等新项目的出现一定程度上吸引很多客户目光，截留项目客户；2、项目自身因素分析目前一期在售货源不足，产品线单一；项目证件不齐，客户对项目心存质疑；3) 项目40%首付比例高，客户抗性巨大； （正常为 30%，且竞品目前多采用长期首付分期政策降低置业门槛）项目证件不齐、工程未树立的情况下客户感觉目前价格高；（1、锦绣城准现房销售，均价 9700元/㎡，特价房价格在 9200元/㎡左右；2、升龙天汇均价8400元/㎡；正商花语里价格7900-8400元/㎡）第二部分：一期剩余货值盘点序号楼栋货值套数113#剩余房源约0.14亿18套217#剩余房源约0.4亿60套（均为小户型住宅）312#剩余房源约1.3亿138套416#楼（16#可售房源需最终确定）约2.7亿约608套均为小户型住宅5一期商业约1.3亿暂定53间约1.84亿（在售货源）6合计（截止到11月22日）约2.7亿（16#楼未推售）/约1.3亿（一期商业）总结分析：一期剩余总货值约 5.8亿（含16#和一期商业），除去16#和一期商业，一期剩余货值约 1.84亿（216套），一期目前处于尾盘销售期，剩余产品单一、去化缓慢，亟需补充二期新产品来搭配剩余产品去化；第三部分：项目二期推售前需确定及筹备事宜一、需确定事宜：1、二期工程节点、交房标准、交房时间确定； （时间：11月19日前）2、二期户型及面积最终确定； （时间：11月20日前）3、二期场地平整完毕，具备动工条件； （时间：12月底）二、需筹备物料：（时间：11月底到位）1、二期户型确定后户模制作；2、二期户型确定后置业计划单设计、印刷；3、沙盘楼栋、景观修改；4、建材展示区打造；第四部分：营销相关事宜一、营销背景目前项目一期市场形象严重不足， 且一期项目负面信息将对二期产生直接影响， 则二期面临项目市场形象重塑 和客户缺失两大问题；二、营销思考、市场形象重塑考虑到项目一期市场形象的缺失， 二期入市需重塑项目形象。 结合项目自身情况建议通过 网络、派单、现有户外（更换画面） 、事件活动等渠道重塑项目形象，扩大市场影响力；、客户问题由于项目基本无市场推广， 客户积累不足；结合项目自身情况要想在短期内积累足够客户建议通过拓客拉访、竞品电资 call客、圈层活动、老带新升级 等渠道扩大项目客户量；三、营销策略四大核心手段 力保营销目标1、推广；2、活动；3、拓客；4、老带新、推广一个推广核心，多渠道配合一个推广核心： 二期产品信息释放，通过稀缺洋房拔高项目调性和形象；多渠道配合： 整合网络、单页、现有户外渠道释放项目信息；、活动事件活动炒作造势，圈层活动邀约蓄客1) 事件活动：进入冬季天气寒冷， 大街上很难截留客户，通过设立展点， 扫描微信派发茶叶蛋（提前设计带项目信息的塑料袋）活动引起市场关注，扩大影响；活动地点：项目周边三公里范围内十字路口； （22个展点）活动时间：早上 7-9点；派发数量：200个/展点/天；活动周期：暂定 7天；活动物料：展架、单页、桌子、茶叶蛋等；圈层活动：考虑到项目市场客户不足，建议举办养生、美容、银行理财、汽车知识等圈层讲座活动，从而网络更多意向客户；活动地点：售楼部影音室；活动时间：1场/周；活动物料：影音室座椅、茶点等支持；圣诞包装：进入12月份即将迎来圣诞节，建议对售楼部进行圣诞主题包装，营造节日氛围；售楼部包装内容门口大型圣诞树摆放；售楼部门前红地毯铺设；售楼部门绿藤、金银球、圣诞花环装饰；玻璃门圣诞花环、圣诞老人贴画装饰；谈判区、儿童区玻璃贴画、雪花装点；吧台圣诞老人等饰品装点；售楼部大厅圣诞主题吊顶装饰；置业顾问穿戴圣诞帽；、拓客结合项目自身情况，在推广渠道有限的情况下， 为保证日常来访量， 建议增加拓客拉访渠道；拓客思路：通过建立拓客联系人的形式， 由拓客联系人对项目进行客户推荐及输送， 针对联系人输送的客户数量及后期成交情况，进行不同类型的奖励从而保持联系人的拓客积极性；通过拓客联系人不断为项目推荐及输送客户资源，从而促进案场日常来访量的提升；、老带新在现有渠道不足的情况下， 充分利用现有一期老客户资源为项目二期蓄客， 建议对现有老带新政策进行升级，从而提升老带新积极性；老带新原有政策回顾：1）成功推荐老带新，奖励老客户 1000元房款或价值 1000元购物卡；）成功推荐老带新，新客户奖励按签约面积区间进行区分；60㎡以下（含60㎡）总房款优惠2000元；60㎡以上至100㎡以下（含100㎡）总房款优惠3000元；100㎡以上总房款优惠5000元。老带新升级政策：建议在老带新原有政策的基础上， 提高对老客户的奖励力度， 从而刺激老客户介绍新客户的积极性，新客户奖励政策不变；老客户奖励：成功推荐老带新，奖励老客户 2000 元房款或价值 2000 元购物卡；第五部分：媒体渠道及物料媒体渠道渠道类型位置广告形式/数量单价总价（万）备注派单根据客户地图进行客户集中区派单65元/人/天16.25预计派发50天域派单、单页插门（每天50人）项目周边成交客户集中区域内建立拓客联系人，带领客户//为保证案场来访，建议拉访持拓客拉访小区、主干道及交叉路口到访及介绍成交均有奖励续到整个认筹期主要渠道购买竞品锦绣城、升龙天锦绣城、升龙天汇、花语里近3000元/月/项目2.7电资购买竞品项目客户资源汇、正商花语里客户资源三个月电资网络搜房网详情页通栏10万/月30建议投放网络3个月，扩大线上信息释放事件活动周边主要交通路口扫面微信送茶叶蛋+单页1元/个3.0822个点，200个/点/天，共7天1、圈层养生讲座；2、圈层美容讲座；圈层活动售楼部影音室1场/周1000元/场0.63、圈层营养讲座；4、银行圈层理财讲座；5、汽车圈层知识讲座；6、茶艺圈层知识讲座；建材展示售楼部洽谈区北侧展板+实物//提升项目价值展示单页印刷单页150万份/22.5物料印刷VIP卡制认筹使用1000张/0.05物料印刷作辅助渠道1000/0.03认筹协议认筹使用份物料印刷二期户型///置业单案场使用户型置业单设计、印刷圣诞包装案场//2合计77.21盛励·宏江中央广场项目组11月23日制度是以执行力为保障的。“制度”之所以可以对个人行为起到约束的作用，是以有效的执行力为前提的，即有强制力保证其执行和实施， 否则制度的约束力将无从实现， 对人们的行为也将起不到任何的规范作用。 只有通过执行的过程制度才成为现实的制度， 就像是一把标尺，如果没有被用来划线、测量，它将无异于普通的木条或钢板，只能是可能性的标尺，而不是现实的标尺。制度亦并非单纯的规则条文，规则条文是死板的，静态的，而制度是对人们的行为发生作用的，动态的，而且是操作灵活，时常变化的。是执行力将规则条文由静态转变为了动态，赋予了其能动性，使其在执行中得以实现其约束作用，证明了自己的规范、调节能力，从而得以被人们遵守，才真正成为了制度。“制度”。是在通过其执行力对人们的行为起到规范作用的时候才成为制度