衡阳市场调研报告

湖南大集房地产顾问有限公司2010

年

6

月目 录

前言在必须中寻求一个平衡

万/

7、8

我们发现可以称之为“纽约第五大道”的解放路，7、8

第一部分

衡阳宏观市场经济分析

31.6%；市区常住户籍人口

一、衡阳市总体情况概述1、城市规模优势市区建成区和市区人口仅次于长沙，2009

2、地理区位优势

3、老工业基地优势

4、人才资源优势

5、旅游资源优势

6、稳定的农业基础二、衡阳市经济环境分析1、GDP

突破千亿。

2

、财政收入突破

70

亿元。

6%，表明该段时期衡阳市经济发展质量较高。2009

3、全社会固定资产投资突破

400

亿元。

34.2%、44.5%特别是

441.91

128.13

136.56

155

177.7

227.9

305.79

4

、全社会消费品零售总额将近

400

亿元。

176.28

176.28

202.55

399.23335.64272.36231.1156.04

5

、城乡居民储蓄突破

800

亿元。

三、衡阳城镇居民年家庭收入及消费性支出构成1、衡阳城镇居民家庭收入（年人均）

注：恩格尔系数（%）=（食品支出总额÷家庭或个人消费支出总额）×100%

50-59%为温饱，40-50%为小康，低于

2、衡阳城镇居民消费性支出及构成（每人年平均）

四、衡阳市城市发展规划解读1、 新型工业化，重点发展产业集群

50.4%，是推动衡阳市新2、新型城市化，重点发展中心城镇

3、农业产业化，重点发展优势产业4、区域经济对外靠拢长株潭城市群，对内打造“西南云大”经济圈“3+5”城市群的区域协第二部分

衡阳市本地商业市场调研一、衡阳商业网点总体规划

群及十大商贸物流园区(中心)”。

二、衡阳商业主要商圈分布及竞争分析1、衡阳主要商圈分布及特点中央商贸区主要是指由中山路和解放路构成的商业圈。中山路是衡阳历史最悠久的商业街区，

2、衡阳城市商业特征分析（1）各商业圈依据不同位置，呈明晰业态分布状（2）倾全市之力，造就中央区独特旺盛商圈，带来尴尬局面

（3）衡阳本地人消费具有习惯性和就近原则，外来商家面临经营考验（4）中央商圈以主力店为代表，呈点状发展，形成区域网点三、衡阳中心区主要商业街区调研分析第一：衡阳商业街特征及分析

1、中心区域作为衡阳的老商业中心，街区业态品种丰富，商业发展比较成熟

2、餐饮、住宿、休闲娱乐、社区便利、服装是占据商业街较大比重的业态

3、立足日常生活的配套成为街区商业发展的又一特色23%的比例，这也说明当服装等传统业态扎向百货超市

5、核心主力店成为影响价值和业态组成的重要因素之一，十字路口租金贵第二：衡阳中心区主要商业街详细分析1、解放路品牌形象大街

元/㎡·月。本路段是整个城市品牌最集中的区域，主代表金色家族、以纯、杰克琼斯、浪漫一身、ONLY、

2、中山路

元/㎡·月。

（1）中山路概述

业态分布呈现显著特征，船山大道-常胜路段经营档次较低，常胜路-先锋路段经营档次较高，

营业面积（m（3）中山路租金情况分析船山大道-司前街常胜大道-解放路

（元/㎡·月）

元/㎡·月。越靠近交汇区域，租金水平

3、蒸湘北路步步高百货&神龙大酒店

（1）蒸湘北路概述

（元/㎡·月）4、船山大道

步步高&苏宁电器（2）船山大道业态分析（3）船山大道租金分析

（元/㎡·月）

5、沿江北路

（1）沿江北路概述

（元/㎡·月）

6、环城北路

元/㎡·月。（1）环城北路概述

（2）环城北路业态分析3、环城北路租金情况分析：

（元/㎡·月）7、人民路

元/㎡·月（1）人民路概述

（2）人民路业态分析

（3）人民路租金情况分析：

元/㎡·月；

（元/㎡·月）8、常胜路

元/㎡·月左右（1）常胜路概述

（2）常胜路商业分析（3）常胜路租金情况分析：

元/㎡·月；

（元/㎡·月）

9、环城南路

100—200

元/㎡·平米 （1）环城南路概述

（2）环城南路业态分析

业态面积比例图（3）环城南路租金分析

元/㎡·月以上，部分租金达到了

（元/㎡·月）

10、先锋路

100—200

（1）先锋路概述

（2）先锋路业态分析

KTV——靓歌坊，单层面积

（3）先锋路租金分析

（元/㎡·月）11、蒸阳南路

100—130

（1）蒸阳南路概述

（2）蒸阳南路商业分析

（3）蒸阳南路租金分析

元/㎡·月。

（元/㎡·月）12、和平路

元/㎡·月（1）和平路概述

（2）和平路业态分析

业态比例图（3）和平路租金分析

元/㎡·月；

1000—3000

200—300

（元/㎡·月）

13、莲湖路

60—80

元/㎡•月

（2）莲湖路业态比例分析区居民多和工人文化宫多带来的休息人流，其商业业态形成了以小吃饭馆为主的经营状况，另有7

元/㎡·月左右。

（元/㎡·月）

14、蒸阳北路

120——200

元/㎡•月（1）蒸阳北路概况

（2）蒸阳北路业态比例分析

元/㎡·月，除几家大型

元/㎡·月左右。

（元/㎡·月）

第三：衡阳商业街特性及趋势分析1、街区业态将更加精细化、形成特色街区2、餐饮、休闲娱乐等特色业态将转至交通便利、停车方便的新区发展3、城市扩张、区域发展迅速，日常消费就近消费原则，对于新开发住宅区将迎来社区商业发展契第四：衡阳商业街发展对项目的借鉴意义四、衡阳中心区主要超市调研分析第一：衡阳超市特征及分析1、大型超市一般位于人口相对集中的区域，经营面积在

2、香江百货超市占据衡阳城市

60%的份额，且位置相对较好

3、城市商业中心超市与百货互补经营，区域商业中心超市均带有一定的辅营区·商业中心以超市+百货模式为主：代表有晶珠百货、步步高百货、广百百货等·区域中心以超市+辅营区模式为主：4、从衡阳超市经营楼层来看，更倾向于负一层或一层5、解放路沿线潜伏和在经营超市就有

第二：中心区主要超市详细分析1、家润多超市

高超市（蒸湘店）

百北

货路

五、衡区主要研分析

阳中心百货调第一：衡阳百货特征及分析1、衡阳百货业发展相对集中，主要分布在人流相对集中中央商圈

2、较老的百货虽经营状况尚可，但建筑规划方面依然存在软肋，与现代化的商业硬件要求仍有较3、新兴百货为满足一站式消费需求，逐步向购物中心模式转变，购物环境和商品档次同步提升4、百货打破传统老城区经营格局，进军区域商业中心第二：衡阳中心区主要百货详细分析1、晶珠百货

1F：淑女装、少女装、成熟女装、名品鞋区、黄金珠宝、国际名表、女

3F：晶珠国际美食城、空中补给量贩式飙歌城、史努比欢乐城、儿童服

属于中高档。地下一层为超市，1-4

2、广百百货

3、步步高百货

去年十月营业，经营一般，地段很好。4

六、衡阳中心区主要电器调研分析第一：衡阳电器特征及分析1、衡阳电器主要分布在中心老商业区，与百货超市扎堆经营2、新电器商家一般在负一层或二层，传统电器商家在一层，但均受硬件限制，规模和档次较低3、泰阳电器为本土老大，外来品牌几乎难以撼动4、引进电器对人流贡献不大，但更重要考虑的是销售和经营的平衡第二：衡阳中心区主要电器详细分析1、泰阳电器

4米

2、苏宁电器

4米

3、国美电器

4、通程电器

七、衡阳中心区主要主题商城调研第一：衡阳主题商城特征及分析1、衡阳主题商城大多是服装的潮流特区，分布在核心地段2、大多处于负一层，装修档次低，硬件设施差，几乎无空调

元/件，租金一般在

元/㎡·月，最高可达

元/㎡·月，但金色家族、潮流特区等商场处于第二：中心区各主题商城详细分析1、金色家族

2、逛街商城

3、未来城婴儿天地

90%，生意很好

元/㎡,外铺

八、衡阳中心区手机数码市场调研分析第一：衡阳中心区手机数码特征及分析1、手机

2、手机市场品牌杂而不专，价格混乱，产品更新慢，消费需求难以满足3、颐高电脑数码为十多年老商城，独霸整个市场，生意火爆，但内部竞争激烈，利润薄弱的行业

10%属于新4、手机电脑数码市场注重品牌经营、售后服务、产品更新和购物环境，依然可以扩充市场，获得

第二：中心区手机数码商场详细分析1、鸿运数码电脑

笔记本电脑、手机、MP3、MP4（一楼）

元/㎡/元

2、颐高电脑广场（衡阳分店）

3、衡阳巨乐国产手机交易市场

元/米（10-30

㎡）；二

九、衡阳代表性竞争商业楼盘调研分析第一：竞争性商业楼盘特征及分析1、分摊

10%以内，沿街铺已达

万元/㎡的售价，内铺在

万元/㎡左右万元/㎡，该售价水平几乎可相比长沙。内铺主力面积在

万元/㎡。2、街铺不包租，内铺

40%左右，前三年

24%，商铺销售均火爆

3、招商先引进大商家，再销售其余商铺，业态组合以主力店为主，配街区规划第二：代表性竞争商业楼盘详细分析1、华亿明珠

总面积：6088.2

单层面积：1400

项目位置好，商铺不包租，采用先租后售的方式。1

2、衡阳商业步行街

3、宇元万向城

4、崇业商业广场

崇尚百货、人人乐超市、KFC

5、美达新天地

6、进步亚泰商城

第三部分

项目基本情况分析一、项目位置二、项目规模及技术指标1、项目技术指标

2、项目特点及现状

3、项目四周情况项目四至

移动大厦

莲湖路莲湖路

莲湖路三、项目周边交通情况1、周边道路情况2、附近公共交通情况

1路

4路

8路

市一中(老校址)

一中(新校址)3、项目周边主要人流与车流情况

摩托/电动/

8：30-8：409：10-9：2010：30-10：4011：55-12：0514：30-14：4015：30-15：4017：50-18：0019：50-20：00

四、项目周边居住环境及人口状况1、周边居住环境2、周边住宅小区及居住人口调研

3、项目周边企事业单位4、项目周边人口消费力分析第四部分

市场研究分析总结及判断

元/㎡·月左右，解放路目前商铺售价高达

万元/㎡，这一商业水平几乎可以比拟长沙黄兴路，因此可以看出湖南第二大城市衡阳商业的集中一、百货、主题商城及街铺服装鞋包业态总结分析

二、电器、超市、电影院主力店总结分析

三、餐饮、休闲娱乐业态总结分析

KTV、

KTV、

四、手机

IT

及数码电脑总结分析

IT、数码电脑还是有一定的市场空第五部分

目标市场问卷调查分析

一、手机消费者调查问卷统计分析

岁—30

岁—40

岁—50

百分比%百分比%百分比%

2、喜爱的手机品牌类型NOKIA、三星等国家品牌机OPPO、步步高等国产品牌机

百分比%

3、目前拥有的手机价位

元—1500

元—2000

百分比%

4、更换手机的周期

百分比%百分比%

百分比%选择手机维修的将近有一半的比例；结合对品牌需求（83%选择

NOKIA、三星、索爱等国际品

百分比%

百分比%9、对现有手机市场的评价

百分比%

二、手机经营户调查统计分析

1、购买手机的消费群体以哪些为主

2、消费者主要年龄层次

3、消费者购买手机主要关注点

4、消费者最接受的价位

5、消费者喜欢的手机类型

寨机、OPPO