XXXX-01-31成本管理基础知识内部培训-汪华胜

中国佛山市宝宝能.国际际文化金融中中心地产成本管理基基础础知识识分享会宝能佛佛山公公司成成本部部hwason2013年01月月宝能是一家综合开发投资企业，

是为营销项目而来！我们全是地产企业“成本人”，

是为挖掘物业最大价值而来！关于成本的几个概念1各阶段成本管理3成本管理的一些手法4成本管理的基本方法2成本与每个人的关系5探讨6

1关于成本的几个概念1关于成本的几个概念A成本是神马B成本的构成1关于成本的几个概念1.通通俗的的说法2.正正规的的说法法A成本是神马成本是是为达达到一一种目目的而而放弃弃另一一种目目的所所牺牲牲的资源（（经济价价值）。项目开开发所所需资资源的的整合合代价价成本是是企业业在产产品生生产、、经营营过程程中，，为取取得收收入而而发生生的需需要补补偿和和可以以控制制的各各种耗耗费。。1关于成本的几个概念建造成成本开发成成本A成本是神马指项目目的建建筑安安装成成本。。包括括：前期费费用、、建安安工程程费、、基础础设施施建设设费、、公共共配套套设施施费、、开发发间接接费、、建安安预备备费6大项项。指项目目的制制造成成本。。开发发成本本=土土地获获得价价款+建造造成本本+“三三项费费用””。1关于成本的几个概念完全成成本项目成成本A成本是神马完全成成本=开发发成本本+“主营营业务务税金金及其其附加加”+“土土地增增值税税”+“企企业所所得税税”。有些单单位的的成本本体系系中，，完全成成本中中不包包含营营业税税金。。在未特特别说说明时时，一一般指指项目目的““开发发成本本”1关于成本的几个概念建安成成本分摊成成本A成本是神马一般指指土石石方工工程费费、基基础工工程费费、主体建建筑工工程费费、主主体安安装工工程费费、主体体装饰饰装修修费。主要是是一种种成本本归集集上的的“虚虚拟成成本””，是是指多多个物物业均均受益益的””附属属工程程“成成本的的再分分配。。分摊摊级别别有一一级、、二级级、多多级分分摊；；分摊摊基础础有占占地面面积、、建筑筑面积积等。。1关于成本的几个概念单方成成本：A成本是神马1.可售单单方成成本：按照照可售售面积积折算算的单单位面面积之之项目目成本本。2.建筑单单方成成本：按照照建筑筑面积积折算算的单单位面面积之之项目目成本本。1关于成本的几个概念地价A成本是神马1.基准地地价：在城城镇规规划区区范围围内，，对不不同级级别的的土地地或者者土地地条件件相当当的匀匀质地地域，，按照照商业业、居居住、、工业业等土土地用用途分分别评评估的的，并并由市市、县县以上上人民民政府府公布布的国国有土土地使使用权权的平平均价价格。。俗称称“地地皮均均价””。2.楼面地地价：单位位建筑筑面积积平均均分摊摊的土土地价价格。土地价价格一一般是是指土土地转转让费费用；；注意意与““土地地成本本”差差异。。1关于成本的几个概念1.土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费（（土土地地成成本本））B成本的构成2.前期期费费用用；；3.建建安安工工程程费费；；4.基基础础设设施施建建设设费费；；5.公公共共配配套套设设施施费费；；6.开开发发间间接接费费；；7.建建安安预预备备费费；；1关于成本的几个概念8.营销销费费：9.管管理理费费；；10.财财务务费费：：11.主主营营业业务务税税金金及及其其附附加加；；（营业业税税/城城市市维维护护建建设设税税/教教育育费费附附加加/堤堤围围防防护护费费）B成本的构成12.土地地增增值值税税；；13.企企业业所所得得税税。。1关于成本的几个概念【注注】】2~7项项，，构构成成项项目““建建造造成成本本””；；8~9项项，，俗俗称称““三三项项费费用用””；；11~13项项，，主主要要为为房房地地产产项项目目所所涉涉及及的的主主项项税税费费。。B成本的构成

2成本管理的基本方法2成本管理的基本方法1.成本本管管理理的的实实质质2.三三项项基基本本原原则则A成本管理的原则按照照行行业业标标杆杆（（中中海海、、万万科科、、龙龙湖湖、、万万达达等等））流流行行先先进进理理念念：：成成本本管管理理以以市市场场需需求求为为导导向向，，保保证证质质量量为为前前提提，，过过程程控控制制为为环环节节，，规规范范操操作作手手段段，，提提高高经经济济效效益益为为目目的的。①成成本本与与产产品品定定位位相相匹匹配配原原则则；；②②目目标标管管理理原原则则；；③③事事前前控控制制为为主主的的全全过过程程管管理理原原则则。2成本管理的基本方法3.成本本管管理理的的““金金钱钱观观””A成本管理的原则

省钱等于赚钱

成本管理不等于省钱2成本管理的基本方法4.成成本本管管理理的的““产产品品观观””A成本管理的原则在一一定定成成本本前前提提下下为为客客户户提提供供最最大大化化的的价价值值。。2成本管理的基本方法AB成本管理体系的思路新项目可研准备测算规划设计步步跟踪合约规划与招标事前定价施工管理动态反馈合同结算及时结算数据据分分析析与与储储存存工作作的的重重心心2成本管理的基本方法AC成本本管管理理未未来来的的发发展展趋趋势势方案优化化管理创创新对企业的价值管理的复杂度核算型控制型价值创造型重心前移2成本管理的基本方法D基本方法——目标成本管理1.目标成本本管理的的内容合理确定成本与有有效控制成本。2.目标成本本确定的的依据产品把握握、经验验数据库库、市场场调研。3.实现目标标的动态态监控定期反馈馈、各级级监控、、及时预预警、网网络信息息化手段段。2成本管理的基本方法E目标成本测算途径1.建造顺推推法依据产品品标准、、历史成成本数据据库、市市场情况况等，以以一定计计价模型型进行顺顺推。2.售价倒逼逼法按照确定定的物业业售价水水平及确确定利润润要求；；反推计计算成本本水平。。

3各阶段的成本控制3各阶段的成本控制A土地投资论证阶段B项目启动阶段C方案设计阶段D工程实施阶段E竣工结算阶段3各阶段的成本管理土地投资论证阶段目标成本(投资版)项目启动阶段目标成本(定位版)方案设计阶段目标成本(方案版)工程实施阶段目标成本(执行版)竣工结算阶段项目竣工成本动态及责责任成本本执行目标成本形成3各阶段的成本管理1.测算2.意义义A土地投资论证阶段此阶段要要求精度度不高，，一般采采用成本本经验值值估算法法。宝能集团团目前由由投资中中心(拓拓展机构构)负责责测定。。①作为投投资决策策参考，，提醒投投资风险险；②项项目若成成功吸纳纳后，作作为启动动阶段成成本的参参照依据据。3各阶段的成本管理1.测算2.意义义B项目启动阶段拿地后，项目团队队对拟建建项目进进行详细策划划，设定项项目定位位，明确确项目经经济技术术指标、、配置标标准、交交房标准准、建造造标准、工程进度度，材料料供应方方案，销销售策划划，销售售进度等等，根据测测算模型型进行测测定。一一般由项项目团队队负责测测定。①促使项目团队队明确项项目成功功标尺及及具体指指标，达达成共识识、做出出承诺；②本阶阶段成本测算算应达到或超超过“投资版版”的收益指指标3各阶段的成本管理1.测算与控控制2.意义义C方案设计阶段此阶段是设计阶段段成本控控制的重重点，一般采采用成熟熟的经济济模型进进行进一一步细化化测算。。主要确确定前期期费用、、各项专专业工程程/项目目的控制制指标等等，并做做好前期期报建工工作的成成本控制制。有些些公司将将此阶段段细分为为方案版版、初步步设计版版。此部部分成本本可控区区间约为为70~80%①目标成成本形成成的关键键阶段，，承前启启后；②②目标成成本控制制分解的的重要参参照，此此时，合合约规划划、成本本责任制制、设计计优化等等均要““落地””。3各阶段的成本管理1.测算与控控制2.意义义D工程实施阶段此阶段的的测算基基本上非非常清晰晰，严格格按目标标成本模模型编制制；要作作为工程程实施阶阶段的““严防死守守”的底线、、采取招招标及合合同手段段，技术术手段、、管理手手段等进进行过程程控制。。此部分分成本可可控区间间约为10~15%成本控制制、销售售控制。3各阶段的成本管理1.结算及评评估2.意义义E竣工结算阶段按照完成成情况、、合同、、技术档档案、施施工管理理资料、、竣工资资料等，，确认（结结算）已已发生、估算未发发生的开发成本。项目后评评估，指指导新项项目。4成本管理的一些手法A责任成本B合约规划C限额设计D成本优化E动态监控4成本管理的一些手法A责任成本将目标成成本按照照设计、、工程、、项目发发展、营营销、成成本、采购等不同责责任主体体进行划划分，明明确各自的成本管管理职责责，通过技术术经济指指标的目目标设定定、执行行和考核核，来保保证整体体成本的的有效“落落地”。。宝能集团团计划于于2013年着着手实施施。①促使使全员自觉觉实施成成本管理理行为；②要让每一一个人，，把成本本价值思思维："刻进骨头头里、融融入血液液中！"4成本管理的一些手法B合约规划通过策划划开发（（工程））管理模模式，确确定承、、发包模模式，并并据此对对项目全全生命周周期内所所发生的的所有合合同大类类及金额额进行分分属划分分、对成成本目标标进行分分解预估估。是投资资策划划重要要的一一环，，其重重要性性并不不亚于于营销销、定定位策策划。。4成本管理的一些手法B合约规划合理确确定开开发承承、发发包模模式；有效打通““目标成成本”与““合同同”联联系；；规范合合约管管理，，清晰晰各合合同之之间的的管理理界面面、工工程界界面；建立标标准化化合同同条款款（或或合同同范本本，或或合同同大纲纲），，提高高合约约管理理效率率，降降低法法律风风险；指导采采购分分判，，合理理确定定合约约分判判时间间。4成本管理的一些手法C限额设计贯彻目目标成成本管管理工工作的的重心心前移移思路路，根根据产产品定定位，，分解解各项项工程程指标标，进进行事事前限限额管管理。。除了工工程，，有些些公司司对相相关费费用也也进行行了限限额管管理。。4成本管理的一些手法D成本优